Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 1 – Chambre 3

ARRET DU 30 MARS 2022

(n° , 35 FP)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 21/16714 – N° Portalis 35L7-V-B7F-CELXB

Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 09 Septembre 2021 -Président du TJ de PARIS – RG n° 21/51846

APPELANTE

S.A.S. EZ FA FB agissant poursuites et diligences de son représentant légal en cette qualité au siège

[…]

[…]

R e p r é s e n t é e p a r M e M a t t h i e u B O C C O N G I B O D d e l a S E L A R L L E X A V O U E PARIS-VERSAILLES, avocat au barreau de PARIS, toque : C2477

Assistée par M^e Guilhem AFFRE, avocat au barreau de PARIS, toque : R016

INTIMES

M. AX D

[…]

[…]

Représenté par M^e Cécile FOURNIE, avocat au barreau de PARIS, toque : C1938

M. AZ O

[…]

[…]

Représenté par M^e Cécile FOURNIE, avocat au barreau de PARIS, toque : C1938

M^me BB O

[…]

[…]

Représentée par M^e Cécile FOURNIE, avocat au barreau de PARIS, toque : C1938

M. BC Q

[…]

[…]

Représenté par M^e Cécile FOURNIE, avocat au barreau de PARIS, toque : C1938 M^me BE R

[…]

[…]

Représentée par M^e Cécile FOURNIE, avocat au barreau de PARIS, toque : C1938

M^me BG BH épouse X

[…]

[…]

Représentée par M^e Cécile FOURNIE, avocat au barreau de PARIS, toque : C1938

M. BI AI

[…]

[…]

Représenté par M^e Cécile FOURNIE, avocat au barreau de PARIS, toque : C1938

M^me BG AK

[…]

[…]

Représentée par M^e Cécile FOURNIE, avocat au barreau de PARIS, toque : C1938

M. BL C

[…]

[…]

Représenté par M^e Cécile FOURNIE, avocat au barreau de PARIS, toque : C1938

M. BN H

[…]

[…]

Représenté par M^e Cécile FOURNIE, avocat au barreau de PARIS, toque : C1938

M. BP I

[…]

[…]

Représenté par M^e Cécile FOURNIE, avocat au barreau de PARIS, toque : C1938

M^me BR I

[…]

[…]

Représentée par M^e Cécile FOURNIE, avocat au barreau de PARIS, toque : C1938

M. BS J […]

[…]

Représenté par M^e Cécile FOURNIE, avocat au barreau de PARIS, toque : C1938

M. BI Y

[…]

[…]

Représenté par M^e Cécile FOURNIE, avocat au barreau de PARIS, toque : C1938

M^me BU BV épouse Y

[…]

[…]

Représentée par M^e Cécile FOURNIE, avocat au barreau de PARIS, toque : C1938

M. BW L

[…]

[…]

Représenté par M^e Cécile FOURNIE, avocat au barreau de PARIS, toque : C1938

M. BY M

[…]

[…]

Représenté par M^e Cécile FOURNIE, avocat au barreau de PARIS, toque : C1938

M^me BG C

[…]

[…]

Représentée par M^e Cécile FOURNIE, avocat au barreau de PARIS, toque : C1938

M^me CA N

300 rue EK Placide

[…]

Représentée par M^e Cécile FOURNIE, avocat au barreau de PARIS, toque : C1938

M. CC P

La Cerisaie, […]

[…]

Représenté par M^e Cécile FOURNIE, avocat au barreau de PARIS, toque : C1938

M. CE S

[…] […]

Représenté par M^e Cécile FOURNIE, avocat au barreau de PARIS, toque : C1938

M. CG U

[…]

[…]

Représenté par M^e Cécile FOURNIE, avocat au barreau de PARIS, toque : C1938

M. AZ V

[…]

[…]

Représenté par M^e Cécile FOURNIE, avocat au barreau de PARIS, toque : C1938

M^me CJ V

[…]

[…]

Représentée par M^e Cécile FOURNIE, avocat au barreau de PARIS, toque : C1938

M. CK W

[…]

26320 Saint CG les Valence/Franc

Représenté par M^e Cécile FOURNIE, avocat au barreau de PARIS, toque : C1938

M. EK FD EC

[…]

[…]

Représenté par M^e Cécile FOURNIE, avocat au barreau de PARIS, toque : C1938

M^me CM AP épouse Z

Sur le Mont

[…]

Représentée par M^e Cécile FOURNIE, avocat au barreau de PARIS, toque : C1938

M. CO AA

[…]

77600 Bussy-Saint-Georges/France

Représenté par M^e Cécile FOURNIE, avocat au barreau de PARIS, toque : C1938

M. BS ES-ET

[…]
Représenté par M^e Cécile FOURNIE, avocat au barreau de PARIS, toque : C1938

M. CQ AB

[…]

[…]

Représenté par M^e Cécile FOURNIE, avocat au barreau de PARIS, toque : C1938

M. CS AC

46 av de la République

[…]

Représenté par M^e Cécile FOURNIE, avocat au barreau de PARIS, toque : C1938

M^me CU AD

46 av de la République

[…]

Représentée par M^e Cécile FOURNIE, avocat au barreau de PARIS, toque : C1938

M. EK EF AE

[…]

[…]

Représenté par M^e Cécile FOURNIE, avocat au barreau de PARIS, toque : C1938

M. BC AF

[…]

77550 Moissy-Cremayel /FRANCE

Représenté par M^e Cécile FOURNIE, avocat au barreau de PARIS, toque : C1938

M^me CX AG

[…]

[…]

Représentée par M^e Cécile FOURNIE, avocat au barreau de PARIS, toque : C1938

M^me CZ AG

[…]

[…]

Représentée par M^e Cécile FOURNIE, avocat au barreau de PARIS, toque : C1938

M. FM AH

[…]

[…]

Représenté par M^e Cécile FOURNIE, avocat au barreau de PARIS, toque : C1938 M^me FH EU-EV

16 Chemin DS Plaine

38460 FC/FRANCE

Représentée par M^e Cécile FOURNIE, avocat au barreau de PARIS, toque : C1938

M. BC AJ

[…]

[…]

Représenté par M^e Cécile FOURNIE, avocat au barreau de PARIS, toque : C1938

M^me CM ES-ET

[…]

[…]

Représentée par M^e Cécile FOURNIE, avocat au barreau de PARIS, toque : C1938

M^me CM EI-EW

[…]

01460 Béard-Géovreissiat/FRANCE

Représentée par M^e Cécile FOURNIE, avocat au barreau de PARIS, toque : C1938

M. EM ED EE

[…]

38480 Saint EK d’Avelanne/France

Représenté par M^e Cécile FOURNIE, avocat au barreau de PARIS, toque : C1938

M. DD AL

[…]

[…]

Représenté par M^e Cécile FOURNIE, avocat au barreau de PARIS, toque : C1938

M^me DF AL

[…]

[…]

Représentée par M^e Cécile FOURNIE, avocat au barreau de PARIS, toque : C1938

M. DG AM

[…]

[…]

Représenté par M^e Cécile FOURNIE, avocat au barreau de PARIS, toque : C1938

M. CK AN […]

[…]

Représenté par M^e Cécile FOURNIE, avocat au barreau de PARIS, toque : C1938

M. BS AQ

[…]

[…]

Représenté par M^e Cécile FOURNIE, avocat au barreau de PARIS, toque : C1938

M. DK B

[…]

[…]

Représenté par M^e Cécile FOURNIE, avocat au barreau de PARIS, toque : C1938

M^me DM AR

[…]

[…]

Représentée par M^e Cécile FOURNIE, avocat au barreau de PARIS, toque : C1938

M. DO AU

[…]', […]

[…]

Représenté par M^e Cécile FOURNIE, avocat au barreau de PARIS, toque : C1938

M. DQ AS

[…]

[…]

Représenté par M^e Cécile FOURNIE, avocat au barreau de PARIS, toque : C1938

M. DS AT

[…]

. […]

Représenté par M^e Cécile FOURNIE, avocat au barreau de PARIS, toque : C1938

M^me AF AV

Domitys Est, […]', […]

Sauveur le Vicomte

[…]

Représentée par M^e Cécile FOURNIE, avocat au barreau de PARIS, toque : C1938

M. DV E […]

[…]

Représenté par M^e Cécile FOURNIE, avocat au barreau de PARIS, toque : C1938

M. BY F

[…]

[…]

Représenté par M^e Cécile FOURNIE, avocat au barreau de PARIS, toque : C1938

M^me DY F

[…]

[…]

Représentée par M^e Cécile FOURNIE, avocat au barreau de PARIS, toque : C1938

M^me DZ G

[…]

[…]

Représentée par M^e Cécile FOURNIE, avocat au barreau de PARIS, toque : C1938

M. CK A

[…]

63960 Veyre-Mouton/FRANCE

Représenté par M^e Cécile FOURNIE, avocat au barreau de PARIS, toque : C1938

E.U.R.L. DEBELIA Prise en la personne de son représentant légal domicilié audit siège

2 rue des Prés-Hauts

92290 Chatenay-Malabry/France

Représentée par M^e Cécile FOURNIE, avocat au barreau de PARIS, toque : C1938

E.U.R.L. DANUBIS Prise en la personne de son gérant domicilié audit siège

[…]

[…]

Représentée par M^e Cécile FOURNIE, avocat au barreau de PARIS, toque : C1938

S.A.R.L. JAPP Prise en la personne de son représentant légal domicilié audit siège

[…]

24500 Saint CG du Perigord/Franc

Représentée par M^e Cécile FOURNIE, avocat au barreau de PARIS, toque : C1938

S.A.R.L. JMCV IMMO prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés audit siège […]

Représentée par M^e Cécile FOURNIE, avocat au barreau de PARIS, toque : C1938

S.A.R.L. MURANA IMMOBILIERE prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés audit siège

[…]

[…]

Représentée par M^e Cécile FOURNIE, avocat au barreau de PARIS, toque : C1938

S.A.R.L. PHOENIX LOCATION Prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés audit siège.

[…]

[…]

Représentée par M^e Cécile FOURNIE, avocat au barreau de PARIS, toque : C1938

S.A.R.L. 4B INVESTISSEMENTS Prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés audit siège

[…]

[…]

Représentée par M^e Cécile FOURNIE, avocat au barreau de PARIS, toque : C1938

S.A.R.L. FATOM Prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés audit siège

[…]

[…]

Représentée par M^e Cécile FOURNIE, avocat au barreau de PARIS, toque : C1938

S.A.R.L. VICTORIA prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés audit siège

[…]

[…]

Représentée par M^e Cécile FOURNIE, avocat au barreau de PARIS, toque : C1938

Assistés par M^e François MORABITO, avocat au barreau de MARSEILLE

PARTIE INTERVENANTE VOLONTAIRE :

Madame EP EQ ER

[…]

[…]

Représentée par M^e Cécile FOURNIE, avocat au barreau de PARIS, toque : C1938

Assistée par M^e François MORABITO, avocat au barreau de MARSEILLE

COMPOSITION DE LA COUR :
L’affaire a été débattue le 15 février 2022, en audience publique, rapport ayant été fait par M^me Edmée BONGRAND, Conseillère, conformément aux articles 804, 805 et 905 du CPC, les avocats ne s’y étant pas opposés.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Patrick BIROLLEAU, Premier Président de chambre,

EK-Christophe CHAZALETTE, Président,

Edmée BONGRAND, Conseillère,

Greffier, lors des débats : AF GOIN

ARRÊT :

- CONTRADICTOIRE

- par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

- signé par Patrick BIROLLEAU, Premier Président de chambre et par Hanane KHARRAT, Greffière, présent lors de la mise à disposition.

La société EZ FA FB gère des résidences de tourisme et, notamment, la résidence « Séjours et affaires Rive Gauche »).

Cette résidence est exploitée dans le cadre de baux commerciaux consentis par des particuliers, propriétaires des appartements meublés de la résidence, à la société EZ FA FB. Le loyer est payable trimestriellement et à terme échu.

En raison de la crise sanitaire liée à l’épidémie de Covid-19, la société EZ FA FB, qui gère 52 résidences de tourisme en France, a suspendu le paiement des loyers de ses résidences à compter du 2ème trimestre 2020, et notamment de la résidence «Séjours et affaires Rive Gauche».

Après avoir informé les bailleurs de la suspension des loyers, elle leur a proposé, au mois d’octobre 2020, le versement de 40% du loyer annuel pour l’année 2020 et, pour l’année 2021, un loyer fixe correspondant à 40% du loyer annuel contractuel et un complément variable de 33% calculé en fonction des résultats d’exploitation de la résidence, versé avec la première échéance de l’année 2022. d’exploitation de la résidence, versé avec la première échéance de l’année 2022.

Si certains propriétaires bailleurs ont accepté cette proposition, les intimés l’ont refusée et par acte du 18 février 2021,ils ont saisi le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris pour obtenir la condamnation de la société EZ FA FB à leur payer, à chacun, une provision correspondant aux loyers impayés. Ils ont également sollicité la condamnation de la société EZ FA FB à leur communiquer sous astreinte divers documents et notamment les comptes d’exploitation de la résidence , les justificatifs du ou des prêts garantis par l’Etat (PGE ) et son ou leur affectation, la liste de ses comptes bancaires et la copie de son contrat d’assurance multirisques professionnelle ainsi que tous justificatifs de la fermeture de la résidence pendant la période concernée par les abandons de loyers du preneur.

Par ordonnance de référé contradictoire du 9 septembre 2021, le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris, a :

-déclaré le Président du Tribunal judiciaire de Paris statuant en référé territorialement compétent;

-dit que l’assignation délivrée par acte d’huissier le 18 février 2021 à la société EZ FA FB et placée le 23 février 2021 pour l’audience de plaidoirie du 8 mars 2021 est caduque, et que l’instance introduite par cette citation est éteinte ;
-dit que l’assignation délivrée par acte d’huissier du 12 mars 2021 à la société EZ FA FB a été valablement placée le 17 mars 2021 pour l’audience de plaidoirie du 10 juin 2021, et qu’il y a lieu de statuer sur les demandes formées dans le cadre de l’instance introduite par cette citation ;

-reçu M. A en son intervention volontaire ;

-débouté la société EZ FA FB de sa demande de sursis à statuer ;

-déclaré irrecevable la demande la Financière Saint Remy ;

-déclaré recevables les demandes de la Société Fatom et de M. B ;

-déclaré recevables les demandes de l’ensemble des autres requérants ;

-condamné la société EZ FA FB à communiquer les documents suivants aux requérants, par l’intermédiaire de leur conseil, dans un délai de 15 jours suivant la signification de la présente décision et sous astreinte de 500 euros par jour de retard et par type de document:

- les justificatifs du ou des PGE obtenu(s), ainsi que leur affectation et les justificatifs du ou des aides au titre du fonds de solidarité et de l’aide complémentaire du décret du 24 mars 2021 obtenu(s) ainsi que de leur affectation;

- la copie de son contrat d’assurance perte d’exploitation et le cas échéant, les justificatifs des indemnités perçues ou des recours exercés contre ses assureurs ;

- tout justificatif permettant d’établir de manière probante les périodes d’ouverture et de fermeture de la résidence Séjours et affaires Rive Gauche à compter du mois de mars 2020 ;

-débouté les requérants des demandes de communication de pièces afférentes à:

- la liste de tous ses comptes bancaires, et les relevés de comptes des 12 mois de l’année 2020, pour justifier de l’état de sa trésorerie tout au long de l’année ;

-ordonné à la société EZ FA FB de communiquer aux requérants dans un délai de 15 jours suivant la communication de la présente décision et sous astreinte de 500 euros par document et par jour de retard:

- les comptes d’exploitation de la résidence la résidence Séjours et affaires Rive Gauche visés à l’article L321-2 du code de tourisme pour les années 2017 à 2020 compris ;

- les bilans de la résidence des années 2017 à 2020 compris précisant les taux de remplissage obtenus, les événements significatifs de l’année ainsi que le montant et l’évolution des principaux postes de dépenses et de recettes de la résidence, visé à l’article L321-2 du code de tourisme ;

-dit que ces astreintes courront pendant un délai de 4 mois ;

-dit n’y avoir lieu pour le juge des référés de se réserver la liquidation de ces astreintes ;

-condamné par provision la société EZ FA FB à payer à:

M. et M^me C la somme de 11.332,24 euros ;• M. D la somme de 7.704,33 euros ;• M. et M^me ES-ET la somme de 9.024,11 euros ;• M. B la somme de 16.941,14 euros ;• M. E la somme de 7.137,44 euros ;• M. et M^me F la somme de 6.527,00 euros ;• M^me G la somme de 7.810,14 euros ;• M. H la somme 39.504,93 euros ;• la Société Bedelia la somme de 34.998,82 euros ;• la Société Danubis la somme de 6.31.631,65 euros ;• M. et M^me I la somme de 8.478,17 euros ;• M. J la somme de 7.782,36 euros ;• M. et M^me Y la somme de 4.512,93 euros ;• M. L la somme de 6.388,24 euros ;• M. M la somme de 7.347,30 euros ;• M^me N la somme de 4.217,04 euros ;• M. et M^me O la somme de 4.436, 04 euros ;• M. P la somme de 8.478,78 euros ;• M. Q et M^me R la somme de 4.429,41 euros ;• M. S la somme de 7.604,13 euros ;• M^me X la somme de 4.258,68 euros ;• M. U la somme de 4.993,55 euros ;• M. et M^me V la somme de 7. 488, 90 euros ;• M. EC la somme de 8.263,96 euros ;• M. W la somme de 8.689,59 euros ;• M. AA la somme de 8.776,28 euros ;• M. AB la somme de 3.843, 22 euros ;• M. AC et M^me AD la somme de 4.666,24 euros ;• M. AE la somme de 7.704,58 euros• M. AF la somme de 3.843,95 euros ;• M. et M^me AG la somme de 4.138,39 euros ;• M. AH la somme de 4.519,42 euros ;• M. AI la somme de 9.544,43 euros ;• M^me EU-EV la somme de 7.488,90 euros ;• M. AJ la somme de 14.459,84 euros ;• M^me EI-EW la somme de 8.964,59 euros ;• M^me AK la somme de 14.459,84 euros ;• M. X (v. Dispositif) la somme de 3.749,67 euros ;• M. et M^me AL la somme de 3.878,36 euros ;• M. ED EE la somme de 8.986,42 euros ;• M. AM la somme de 7.592,66 euros ;• M. AN la somme de 31. 947,41 euros ;• M^me Z née AP la somme de 8.479, 53 euros ;• M. AQ la somme de 9.988,82 euros ;• la Société 4B investissements la somme de 7.237,10 euros ;• la Société Fatom la somme de 8.418,97 euros ;• la Société Japp la somme de 8.687,27 euros ;• la Société Jmcv immo la somme de 31.444,85 euros ;• la Société Murana immobilière la somme de 26.909,86 euros ;• la Société Phoenix location la somme de 26.909,86 euros ;• la Société Victoria la somme de 7.828,19 euros ;• M^me AR la somme de 7.344,25 euros• M. AS la somme de 7.488,65 euros• M. AT la somme de 4.666,24 euros• M. AU la somme de 8.873,99 euros• M^me AV la somme de 6.830,54 euros•

- au titre des échéances de loyer impayées du deuxième trimestre 2020 au premier trimestre 2021 inclus, déduction faite des 56 jours de fermeture administrative ;

-dit que la société EZ FA FB pourra s’acquitter du règlement de ces provisions à l’égard de chacun de ses bailleurs en six mensualités consécutives:

- la première échéance correspondant à la moitié des sommes dues à chacun des bailleurs ci-dessus mentionnés devra être versée le 5 du mois suivant la signification de la présente décision ;
- le reliquat des sommes dues devra être versé en cinq autres échéances égales et consécutives exigibles le 5 de chaque mois suivant ;

-ordonné la suspension de toute mesure d’exécution forcée pendant le cours de ces délais;

-dit que, faute pour la société EZ FA FB de payer à bonne date une seule des mensualités, et huit jours après l’envoi d’une simple mise en demeure adressée par lettre recommandée avec avis de réception, le tout redeviendra immédiatement exigible ;

-débouté les requérants de leurs demandes d’intérêts sur ces sommes provisionnelles, et d’astreinte ;

-ordonné à la société EZ FA FB, sous astreinte de 100 euros par jour de retard et par contrat de bail à compter de la date de signification de la présente décision, de reprendre le paiement de ses loyers à l’égard de la totalité des requérants à hauteur de 40% du loyer contractuel TTC, et ce jusqu’à ce que le juge statue au fond sur la validité des baux et des obligations qui en découlent, ou jusqu’à la régularisation de tout autre accord conclu amiablement;

-dit n’y avoir lieu à référé sur la demande provisionnelle de dommages et intérêts ;

-condamné la société EZ FA FB à verser aux requérants la somme globale de 10.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

-condamné la société EZ FA FB aux dépens ;

-rappelé que l’exécution provisoire est de droit.

Par déclaration du 20 septembre 2021, la société EZ FA FB a relevé appel de l’ensemble des chefs du dispositif sauf, en ce qu’elle a:

-dit que l’assignation délivrée par acte d’huissier le 18 février 2021 à la société EZ FA FB et placée le 23 février 2021 pour l’audience de plaidoirie du 8 mars 2021 est caduque, et que l’instance introduite par cette citation est éteinte ;

-déclaré irrecevable la demande la Financière Saint Rémy ;

-débouté les requérants des demandes de communication de pièces afférentes à:

- la liste de tous ses comptes bancaires, et les relevés de comptes des 12 mois de l’année 2020, pour justifier de l’état de sa trésorerie tout au long de l’année ;

-dit n’y avoir lieu pour le juge des référés de se réserver la liquidation de ces astreintes ;

-débouté les requérants de leurs demandes d’intérêts sur ces sommes provisionnelles, et d’astreinte ;

-dit n’y avoir lieu à référé sur la demande provisionnelle de dommages et intérêts.

Par ordonnance du président du tribunal de commerce de Paris du 11 mai 2021, une procédure de conciliation a été ouverte au bénéfice de la société EZ FA FB.

Dans le cadre de cette conciliation, une proposition a été faite aux bailleurs en septembre 2021 avec un engagement de régler 70% du loyer des années 2020 et 2021 de la manière suivante: 40% aux échéances contractuelles et 30% selon un échéancier s’échelonnant sur les années 2022 à 2029 (5% par an pour les années 2022-2026 et 25 % par an pour les années 2027 à 2029).

Par une lettre du 3 décembre 2021, la société EZ FA FB a informé les propriétaires d’une reprise à 100% des loyers à compter du 1er trimestre 2022, soit le règlement du loyer du premier trimestre 2022 au plus tard le 31 mars 2022.

Par ordonnances des 10 septembre et 8 décembre 2021, la procédure de conciliation a été prorogée jusqu’au 11 mars 2022.

Dans ses dernières conclusions remises et notifiées le 23 décembre 2021, la société EZ FA FB demande à la cour, sur le fondement des articles 1104, 1195, 1218, 1219, 1343-5, 1719 et 1722 du code civil, des articles R. 145-23 du code de commerce et L. 321-2 du code du tourisme, des articles 1131 et 1134 anciens du code civil et des articles 9,15, 16, 31, 122, 145, 385, 700, 754 et 835 du code de procédure civile de :

Au principal,

-infirmer l’ordonnance de référé du tribunal judiciaire de Paris du 9 septembre 2021 en ce qu’elle a :

- déclaré le Président du tribunal judiciaire de Paris statuant en référé territorialement compétent ;

- dit que l’assignation délivrée par acte d’huissier du 12 mars 2021 à la société EZ FA FB a été valablement placée le 17 mars 2021 pour l’audience de plaidoirie du 10 juin 2021, et qu’il y a lieu de statuer sur les demandes formées dans le cadre de l’instance introduite par cette citation ;

- reçu M. A en son intervention volontaire ;

- déclaré recevables les demandes de la Société Fatom et de M. B

- déclaré recevables les demandes de l’ensemble des autres requérants ;

- condamné la société EZ FA FB à communiquer les documents suivants aux requérants, par l’intermédiaire de leur conseil, dans un délai de 15 jours suivant la signification de la présente décision et sous astreinte de 500 euros par jour de retard et par type de document :

- les justificatifs du ou des PGE obtenu(s), ainsi que leur affectation et les justificatifs du ou des aides au titre du fonds de solidarité et de l’aide complémentaire du décret du 24 mars 2021 obtenu(s) ainsi que de leur affectation ;

- la copie de son contrat d’assurance perte d’exploitation et le cas échéant, les justificatifs des indemnités perçues ou des recours exercées contre ses assureurs ;

- tout justificatif permettant d’établir de manière probante les périodes d’ouverture et de fermeture de la résidence Berges de la Loire à compter du mois de mars 2020 ;

- ordonné à la société EZ FA FB de communiquer aux requérants dans un délai de 15 jours suivant la communication de la présente décision et sous astreinte de 500 euros par document et par jour de retard:

- les comptes d’exploitation de la résidence Séjours et affaires Rive Gauche visés à l’article L321-2 du code de tourisme pour les années 2019 à 2020 compris ;

- les bilans de la résidence des années 2019 à 2020 compris précisant les taux de remplissage obtenus, les événements significatifs de l’année ainsi que le montant et l’évolution des principaux postes de dépenses et de recettes de la résidence, visé à l’article L321-2 du code de tourisme;

- dit que ces astreintes courront pendant un délai de 4 mois;

- condamné par provision la société EZ FA FB à payer à:

- M. et M^me C la somme de 11.332,24 euros ;

- M. D la somme de 7.704,33 euros ;

- M. et M^me ES-ET la somme de 9.024,11 euros ;

- M. B la somme de 16.941,14 euros ;

- M. E la somme de 7.137,44 euros ;

- M. et M^me F la somme de 6.527,00 euros ;

- M^me G la somme de 7.810,14 euros ;

- M. H la somme 39.504,93 euros ;

- la Société Bedelia la somme de 34.998,82 euros ;
- la Société Danubis la somme de 6.31.631,65 euros ;

- M. et M^me I la somme de 8.478,17 euros ;

- M. J la somme de 7.782,36 euros ;

- M. et M^me Y la somme de 4.512,93 euros ;

- M. L la somme de 6.388,24 euros ;

- M. M la somme de 7.347,30 euros ;

- M^me N la somme de 4.217,04 euros ;

- M. et M^me O la somme de 4.436, 04 euros ;

- M. P la somme de 8.478,78 euros ;

- M. Q et M^me R la somme de 4.429,41 euros ;

- M. S la somme de 7.604,13 euros ;

- M^me X la somme de 4.258,68 euros ;

- M. U la somme de 4.993,55 euros ;

- M. et M^me V la somme de 7. 488, 90 euros ;

- M. EC la somme de 8.263,96 euros ;

- M. W la somme de 8.689,59 euros ;

- M. AA la somme de 8.776,28 euros ;

- M. AB la somme de 3.843, 22 euros ;

- M. AC et M^me AD la somme de 4.666,24 euros ;

- M. AE la somme de 7.704,58 euros

- M. AF la somme de 3.843,95 euros ;

- M. et M^me AG la somme de 4.138,39 euros ;

- M. AH la somme de 4.519,42 euros ;

- M. AI la somme de 9.544,43 euros ;

- M^me EU-EV la somme de 7.488,90 euros ;

- M. AJ la somme de 14.459,84 euros ;

- M^me EI-EW la somme de 8.964,59 euros ;

- M^me AK la somme de 14.459,84 euros ;

- M. la somme de 3.749,67 euros ;

- M. et M^me AL la somme de 3.878,36 euros ;

- M. ED EE la somme de 8.986,42 euros ;

- M. AM la somme de 7.592,66 euros ;

- M. AN la somme de 31. 947,41 euros ;
- M^me Z née AP la somme de 8.479, 53 euros ;

- M. AQ la somme de 9.988,82 euros ;

- la Société 4B investissements la somme de 7.237,10 euros ;

- la Société Fatom la somme de 8.418,97 euros ;

- la Société Japp la somme de 8.687,27 euros ;

- la Société Jmcv immo la somme de 31.444,85 euros ;

- la Société Murana immobilière la somme de 26.909,86 euros ;

- la Société Phoenix location la somme de 26.909,86 euros ;

- la Société Victoria la somme de 7.828,19 euros ;

- M^me AR la somme de 7.344,25 euros

- M. AS la somme de 7.488,65 euros

- M. AT la somme de 4.666,24 euros

- M. AU la somme de 8.873,99 euros

- M^me AV la somme de 6.830,54 euros

- au titre des échéances de loyer impayées du deuxième trimestre 2020 au premier trimestre 2021 inclus, déduction faite des 56 jours de fermeture administrative ;

- dit que la société EZ FA FB pourra s’acquitter du règlement de ces provisions à l’égard de chacun de ses bailleurs en six mensualités consécutives:

- la première échéance correspondant à la moitié des sommes dues à chacun des bailleurs ci-dessus mentionnés devra être versée le 5 du mois suivant la signification de la présente décision ;

- le reliquat des sommes dues devra être versé en cinq autres échéances égales et consécutives exigibles le 5 de chaque mois suivant ;

-ordonné la suspension de toute mesure d’exécution forcée pendant le cours de ces délais;

- dit que, faute pour la société EZ FA FB de payer à bonne date une seule des mensualités, et huit jours après l’envoi d’une simple mise en demeure adressée par lettre recommandée avec avis de réception, le tout redeviendra immédiatement exigible;

- ordonné à la société EZ FA FB, sous astreinte de 100 euros par jour de retard et par contrat de bail à compter de la date de signification de la présente décision, de reprendre le paiement de ses loyers à l’égard de la totalité des requérants à hauteur de 40% du loyer contractuel TTC, et ce jusqu’à ce que le juge statue au fond sur la validité des baux et des obligations qui en découlent, ou jusqu’à la régularisation de tout autre accord conclu amiablement;

- condamné la société EZ FA FB à verser aux requérants la somme globale de 10.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

- condamné la société EZ FA FB aux dépens ;

- rapellé que l’exécution provisoire est de droit.

et statuant à nouveau

A – in limine litis: sur l’incompétence du tribunal judiciaire de Paris :
-juger que le Tribunal judiciaire de Paris était incompétent au visa l’article R 145-23 du code de commerce et des clauses attributives de juridiction insérées dans les baux et renouvellement des baux ;

B ' sur la caducité de l’assignation:

-prononcer la caducité de l’assignation du 18 janvier 2021 et de l’assignation subséquente du 12 mars 2021 ;

-prononcer l’extinction de l’instance ;

C – sur l’irrecevabilité des demandes des bailleurs:

-déclarer les bailleurs irrecevables en l’absence de droit d’agir à l’encontre de la société EZ FA FB ;

D -sur la demande de communication de pièces sous astreinte

-rejeter la demande des bailleurs ailleurs qui n’est ni fondée, ni légitime mais excessive car contraire à la protection du secret des affaires ;

E -sur la demande de condamnation par provision au titre d’arriérés locatifs :

-juger que le montant des loyers dont il est réclamé, par provision, le règlement par les bailleurs est sérieusement contestable ;

-dire n’y avoir lieu à référé sur la demande du Collectif de Propriétaires de condamnation à titre de provision au paiement des loyers à compter du 2ème trimestre 2020 du fait de l’existence de contestations sérieuses tenant :

- à la pandémie de Covid-19 et les mesures prises pour en limiter l’expansion qui constituent un cas de force majeure ou, à tout le moins ;

- aux « circonstances exceptionnelles et graves affectant le bien et ne permettant pas une occupation effective et normale » selon les termes contractuels insérés dans les Baux ;

- à l’inexécution par les Bailleurs de leur obligation de délivrance et de jouissance paisible et à l’exception d’inexécution opposée aux bailleurs ;

- à la destruction partielle des lieux loués conformément à l’article 1722 du code civil et à l’exception d’inexécution opposée aux bailleurs ;

- à la théorie de l’imprévision et l’exigence de bonne foi ;

- aux paiements partiels intervenus en octobre 2021, au titre de l’année 2021 pour la période de conciliation judiciaire courant du 11 mai au 31 décembre à concurrence de 40 % des créances revendiquées ;

- à la reprise du paiement des loyers à 100 % à compter du 1er trimestre 2022 ;

-dire n’y avoir lieu à référé sur la demande de provision sur le fondement du trouble manifestement illicite ;

-dire n’y avoir lieu à référé à la reprise du paiement des loyers sur le fondement du trouble manifestement illicite ;

-renvoyer les bailleurs à mieux se pourvoir au fond et les débouter de leurs demandes de condamnation ;

A titre subsidiaire,

-ordonner le report du paiement des loyers échus à compter du 2ème trimestre 2020 avec un décalage 24 mois à compter de l’Arrêt à intervenir ;

F – sur la demande de condamnation par provision au titre de dommages-intérêts :
-débouter les bailleurs de leur demande qui n’est ni justifiée, ni légitime, ni usuelle ;

en tout état de cause

-déclarer les bailleurs mal fondés en leur appel incident ;

en conséquence,

-débouter les bailleurs de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions ;

-condamner chacun des intimés à payer à la société EZ FA FB la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel ;

-condamner les intimés aux entiers dépens.

Dans leur dernières conclusions remises et notifiées le 26 janvier 2022, les intimés demandent à la cour, sur le fondement des articles 1728 du code civil, des articles 42, 46, 48, 145, 330, 385, 751, 754, 835 et 837 du code de procédure civile et de l’article L. 131-1 du code des procédures civiles d’exécution, de:

-débouter la société Résides FA FB de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions ;

-confirmer l’ordonnance de référé du tribunal judiciaire de Paris du 9 septembre 2021 en ce qu’elle a :

- déclaré le tribunal judiciaire de Paris statuant en référé territorialement compétent;

- dit que l’assignation délivrée le 12 mars 2021 a été valablement placée à deux reprises les 17 mars 2021 et 7 mai 2021 pour l’audience de plaidoiries du 10 juin 2021, et qu’il y a lieu de statuer sur les demandes formées dans le cadre de l’instance introduite par cette citation ;

- débouté la société Résides FA FB de sa demande de sursis à statuer;

-confirmer l’ordonnance de référé du tribunal judiciaire de Paris du 9 septembre 2021 en ce qu’elle a condamné la société Résides FA FB à communiquer les documents suivants aux requérants, par l’intermédiaire de leur conseil, dans un délai de 15 jours suivant la signification de la présente décision et sous astreinte de 500 euros par jour de retard et par type de document:

- les justificatifs du ou des PGE obtenu(s), ainsi que leur affectation et les justificatifs du ou des aides au titre du fonds de solidarité et de l’aide complémentaire du décret du 24 mars 2021 obtenu(s) ainsi que de leur affectation;

- la copie de son contrat d’assurance perte d’exploitation et le cas échéant, les justificatifs des indemnités perçues ou des recours exercées contre ses assureurs;

- tout justificatif permettant d’établir de manière probante les périodes d’ouverture et de fermeture de la résidence à compter du mois de mars 2020 ;

Y ajoutant

-condamner la société Résides FA FB à communiquer les documents suivants aux requérants, par l’intermédiaire de leur conseil, dans un délai de 15 jours suivant la signification de la présente décision et sous astreinte de 500 euros par jour de retard et par type de document:

- les justificatifs du PGE obtenu de 27,6 M euros ainsi que de son affectation ;

- la copie de son contrat d’assurance perte d’exploitation et le cas échéant, les justificatifs des indemnités perçues ou des recours exercées contre ses assureurs (cf. « les fins de non-recevoir notifiées par AXA en juillet 2020 ») ;

- tous justificatifs permettant d’établir de manière probante les périodes d’ouverture et de fermeture de la résidence à compter du mois de mars 2020, à savoir le chiffre d’affaires et le taux d’occupation mois par mois de la résidence depuis mars 2020 à ce jour ;
-confirmer l’ordonnance de référé du tribunal judiciaire de Paris du 9 septembre 2021 en ce qu’elle a ordonné à la société Résides FA FB de communiquer les documents suivants aux requérants, par l’intermédiaire de leur conseil, dans un délai de 15 jours suivant la signification de la présente décision et sous astreinte de 500 euros par jour de retard et par type de document:

- les comptes d’exploitation de la résidence visés à l’article L. 321-2 du code de tourisme pour les années 2017 à 2020 compris ;

- les bilans de la résidence visés à l’article L. 321-2 du code de tourisme pour les années 2017 à 2020 compris, précisant les taux de remplissage obtenus, les événements significatifs de l’année ainsi que le montant et l’évolution des principaux postes de dépenses et de recettes de la résidence, visé à l’article L. 321-2 du code de tourisme ;

- dit que ces astreintes courront pendant un délai de 4 mois ;

-confirmer l’ordonnance de référé du tribunal judiciaire de Paris du 9 septembre 2021 en ce qu’elle a condamné par provision la société Résides FA FB à payer les loyers aux requérants du 1er avril 2020 au 31 mars 2021 inclus ;

-infirmer l’ordonnance de référé du 9 septembre 2021 en ce qu’elle a :

- déduit des loyers dus de 56 jours de fermeture administrative ;

statuant à nouveau et y ajoutant

-condamner, en l’absence de contestation sérieuse, la société Résides FA FB à payer à titre de provision sur les loyers dus et échus au 31 décembre 2021, avec les intérêts au taux légal à compter du 22 octobre 2020, comme suit, sous astreinte de 100 euros par jour de retard et par contrat de bail à compter du prononcé de l’arrêt à intervenir :

Nom Numéro

Solde dû

Solde dû

Solde dû

Solde dû

Solde dû

Solde dû

Solde dû

Solde de lot(s)

pour

pour

pour

pour

pour avril,

pour

pour total dû au avril, mai juillet, octobre, janvier, mai et juin juillet, octobre, 31 et juin août et novembre février et 2021 août et novembre décembre

2020 septembre et décembre mars (reprise du septembre et

2021 2020

2020

2021 paiement à 2021 décembre (indexation hauteur de 2021 prévue au 40% du bail à montant compter de contractuel à novembre partir du 2020) 11/05/2021)

3034,45 3034,45€ 3068,84 3068,84 2.395,82 1851,62 1851,62 18322,82 C lot 031

appart

€

€

€

€

€

€

A0019,

lot 039

appart

A016,

lot 220

pkg

P0109

D 107 2.063,00€ 2063,00€ 2086,388€ 2098,07€ 1.628,83€ 1.258,84€ 1.258,84€ 12456,96€

96 2416,39€ 2416,39€ 2443,78€ .457,48€ 1907,85€ 1474,49€ 1474,49€ 14590,86€ ES – ET

B 24/55/98 4.530,48€ 4.530,48€ 4581,83€ 4623,40.€ 3589,35€ 2774,04€ 2774,04€ 27403,61€
E 18/218 1911,20 1911,20 1932,86€

€

€

F 20 1747,75 1747,75€ 1767,55€

€

H lot 94 10578,28€ 10578,28€ 10698,17€

appart

311, lot

104

appart

321, lot

108 appart

403, lot

109

appart

404, lot

110

appart

405, lot

194

stationn

emnt

83.

Société Bedelia 012/036 9 371,67 9 371,67 9477,88

/080/09

€

€

€

1

Société Danubi Apt 61 / 8470,04 8 470,04 8566,04

62 / 102

€

€

€

/ 103 -

Park

211 /

212

2270,20 2 270,20 2295,93 I Apt

0086

€

€

€

Park

1943,70€ 1508,98€ 1166,22€ 1166,22€ 11540,37€

1777,45 1379,91€ 1066,47€ 1066,47€ 10553,34€

€

10758,10€ 8351,99€ 6454,86€ 6454,86€ 63874,54€

9530,99 7399,33 5718,60 5718,60 56588,74

€

€

€

€

€

8614,02 6687,45 5168,41 5168,41 51144,42

€

€

€

€

€

2 308,81 1792,43 1385,29 1385,29 13708,15

€

€

€

€

€ 0201

J 82 2 083,88 2 083,88 2 107,50

€

€

€

Y 99 1 208,43 1 208,43 1 222,12

€

€

€

L lot 22 1 710,59 1 710,59 1 729,97

€

€

€ apt 11

1 967,39 1 967,39 1 989,62 M 13

(A0002)

€

€

€

N lot 45 1 129,20 1 129,20 1141,99

€

€

€

O 78 1 187,85 1 187,85 1201,30

€

€

€

P 89 2 270,37 2 270,37 2296,10

€

€

€ (A306 )

/ 198

(P87)

2 423,78 2 423,78 2 451,25 ER-EQ 65 -

Park

€

€

€

N°208

1 184,54 1 184,54 1 201,30 Q Lot 77

Appart

€

€

€ A

0219

S 58 2 036,17 2 036,17 2 059,24

€

€

€

X 30 1 143,09 1 143,09 1 156,04

€

€

€

1 337,13 1 337,13 1352,28 U 80

(A0222)

€

€

€

V 35 park 2 005,31 2 005,31 2 028,04

€

€

€ 216

W 322 2 326,61 2 326,61 2 353,43

€

€

€

EC 44 2 212,85 2 212,85 2 237,93

(A0111)

€

€

€

park

225

(P0114)

2 119,33 1645,33 1271,60 1271,60 12583,11

€

€

€

€

€

1 228,99 954,12 € 737,39 € 737,39 € 7296,86

€

€

1 739,97 1350,58 1043,80 1043,80 10328,98

€

€

€

€

€

2 000,86 1553,35 1200,51 1200,51 11879,65

€

€

€

€

€

1 148,40 891,55 € 689,04 € 689,04 € 6818,43

€

€

1 208,03 937,85 € 724,82 € 724,82 € 7172,51

€

€

2 308,98 1792,56 1385,39 1385,39 13709,1

€

€

€

€

2 465,00 1913,69 1479,00 1479,00 14635,51

€

€

€

€

€

1 208,03 937,85 € 724,82 € 724,82 € 7165,88

€

€

2 070,78 1607,64 1242,47 1242,47 12294,94

€

€

€

€

€

1 155,10 896,75 € 693,06 € 693,06 € 6880,19

€

€

1 359,86 1055,72 815,92 € 815,92 8073,96

€

€

€

€

2 039,40 1583,28 1223,64 1223,64 12108,62

€

€

€

€

€

2 366,63 1837,32 1419,98 1419,98 14050,55

€

€

€

€

€

2 250,47 1747,14 1350,28 1350,28 13361,79

€

€

€

€

€
AA 23 (11b) 2 350,03 2 350,03 2 376,66

et 52

€

€

€

(A0119)

AB 0027 1 029,11 1 029,11 1 040,77

€

€

€

AF 29 1 029,30 1 029,30 1 040,97

(A0017)

€

€

€

AG 54 (121) 1 108,14 1 108,14 1 120,70

€

€

€

AH 70 1 210,18 1 210,18 1 223,89

(A0212)

€

€

€

AI 92 2 555,72 2 555,72 2 584,68

€

€

€

EU-Genevosis 0222 2 005,31 2 005,31 2 028,04

(41F2)

€

€

€

AJ 111 et 4 049,66 4 049,66 4 095,56

193

€

€

€

2 400,45 2 400,45 2 427,66

0095

€

€

€

AK 37 / 38 3 871,92 3 871,92 3 915,80

/ 219

€

€

€

A 26 1 029,11 935,55 € 1 040,77

€

€

AL 25 1 041,51 1 041,51 1 053,32

(A013B)

€

€

€

ED EE 64 / 209 2 406,30 2 406,30 2 433,57

€

€

€

AM Apt 2 032,97 2 032,97 2 057,51

0040 -

€

€

€

Park

0221

AN Apt 015 8 554,59 8 554,59 8 651,54

/ 71 /

€

€

€

084 /

085 -

Park

202 /

389,99 855,46 1434,00 1434,00 14190,16

€

€

€

€

€

1 046,60 812,52 € 627,96 € 627,96 € 6214,01

€

€

1 046,79 812,67 € 628,08 € 628,08 € 6215,18

€

€

1 126,98 874,93 € 676,19 € 676,19 6691,27

€

€

€

1 230,74 955,47 € 738,44 € 738,44 € 7307,33

€

€

2 599,18 2017,86 1559,51 1559,51 15432,17

€

€

€

€

€

2 039,40 1583,28 1223,64 1223,64 12108,62

€

€

€

€

€

4 118,50 3197,37 2471,10 2471,10 24

€

€

€

€ 452,95

€

2 441,2 1895,27 1464,76 1464,76 14494,64

€

€

€

€

3 937,76 3057,06 2362,65 2362,65 23379,77

€

€

€

€

€

1046,60€ 812,52 € 627,96 € 627,96 € 6120,45

€

1 051,08 816,00 € 630,65 € 630,65 € 6264,73

€

€

2 447,21 1899,88 1468,33 1468,33 14529,92

€

€

€

€

€

2 067,52 1 605,1 1240,51 1240,51 12277,08

€

€

€

€

8 700,02 6754,21 5220,01 5220,01 51654,98

€

€

€

€

€ 203

Z née 93 2 270,20 2 270,20 2 295,93 AP (A0310)

€

€

€

park

229

(P0118)

AQ 218 / 2 674,72 2 674,72 2 705,03

221

€

€

€

Société Japp 72 2 326,20 2 326,20 2 352,57

(A0214)

€

€

€

& 73

(A0215)

Société Jmcv 016 / 8 420,02 8 420,02 8 515,44

051 /

€

€

€

087 /

088

(A005/A

0118/A

0304/A

0305) -

Park

199 /

200

(P0088/

P0089)

Société Murana 32 / 68 3 166,85 3 166,85 3202,74 immobiliere

/ Park

€

€

€

205

Société Phoenix App 7 205,68 7 205,68 7 287,35

63/100/

€

€

€

101

(A0205/

0317/03

[…]

210

2 309,80 1793,20 1385,88 1385,88 13711,10

€

€

€

€

€

2 720,19 2720,19 1632,11 1632,11 16150,68

€

€

€

€

€

2 365,74 1836,63 1419,44 1419,44 14046,22

€

€

€

€

€

8 563,17 6647,97 5137,90 5137,90 50842,42

€

€

€

€

€

3 220,67 2500,35 1932,40 1932,40 19122,24

€

€

€

€

€

7 328,18 5689,19 4396,91 4396,91 43509,89

€

€

€

€

€ (P0099)

Société 4B 23 1 747,85 1 747,85

1 767,65

2 292,68 1779,90 1375,61 1375,61 12087,13 investissement (A0010)

€

€

€

€

€

€

€

€

Société Fatom Appart : 2 254,36 2 254,36 2 279,91 2 292,68 1779,90 1375,61 1375,61 13612,43

46

€

€

€

€

€

€

€

€

Parking :

226

Société Victoria 69 2 096,16 2 096,16 2 119,92 2 131,80 1655,01 1279,08 1279,08 12657,21

(A0211)

€

€

€

€

€

€

€

€

/ 204

(P0093

AR 81 1 933,04

1 933,04

2 027,97 2 039,33 1583,22 1223,60 1223,60 11963,81

(A0223)

€

€

€

€

€

€

€

€

AU lot 74 / 2 376,20 2 376,20 2 403,13 2 416,59 1876,11 1449,95 1449,95 14348,13

lot 75

€

€

€

€

€

€

€

€

AS 34 / 215 2 005,25 2 005,25 2 027,97 2 039,33 1583,22 1223,60 1223,60 12108,22

€

€

€

€

€

€

€

€

AT 028 1 249,48 1 249,48 1 263,64 1 270,73 986,52 € 762,44 € 762,44 7

(A0016)

€

€

€

€

€ 544,73

€

AV Apt 056 1 829,03 1 829,03 1 849,75 1 860,11 1444,09 1116,07 1116,07 11044,13

(A0123)

€

€

€

€

€

€

€

€

- Park

227

(P0116)

Subisidiairement,

-confirmer l’ordonnance de référé du 9 septembre 2021 en ce qu’elle a condamné par provision la société EZ FA FB à payer les loyers aux requérants du 1er avril 2020 au 31 mars 2021 inclus, déduction faite de 56 jours de fermeture administrative ;

y ajoutant :

-condamner, en l’absence de contestation sérieuse, la société EZ FA FB à payer à titre de provision sur les loyers dus et échus au 31 décembre 2021, déduction faite des 56 jours de mesures d’interdiction d’accueil du public, avec les intérêts au taux légal à compter du 22 octobre 2020, comme suit, sous astreinte de 100 € par jour de retard et par contrat de bail à compter du prononcé de l’arrêt à intervenir:

Nom Numéro Solde dû Solde dû Solde dû Solde dû Solde dû Solde dû Solde dû Solde total Solde total du de lot(s) pour pour pour pour pour avril, pour pour dû au 31 au 4ème avril, mai juillet, octobre, janvier, mai et juin juillet, octobre, décembre trimestre et juin août et novembre février et 2021 août et novembre 2021 2021 2020 septembre et décembre mars (reprise du septembre et déduction 2020

2020

2021 paiement à 2021 décembre faite des 56
C lot 031 3034,45€ 3034,45€

appart

A0019,

lot 039

appart

A016,

lot 220

pkg

P0109

D 107 2063,00€ 2063,00€

ES – 96 2416,39€ 2416,39€ ET

B 24/55/98 4.530,48€ 4.530,48€

E 18/218 1.911,20€ 1.911,20€

F 20 1.747,75€ 1.747,75€

10.578,28 H lot 94 10578,28

appart

€

€

311, lot

104

appart

321, lot

108 appart

403, lot

109

appart

404, lot

110

(indexation hauteur de 2021 jours de prévue au 40% du mesures bail à montant d’interdiction compter de contractuel à d’accueil du novembre partir du public 2020) 11/05/2021)

3068,84 3068,84€ 2395,82€ 1851,62€ 1851,62€ 18322,82 16402,62

€

€

€

2086,38 2098,07€ 1628,83€ 1258,84€ 1258,84€ 12456,96€ 11151,49

€

€

2443,78€ 2.457,48€ 1907,85€ 1474,49€ 1474,49€ 14.590,86€ 13061,76

€

4.581,83€ 4.623,40.€ 3.589,35€ 2.774,04€ 2.774,04€ 27.403,61 24526,83

€

€

1.932,86€ 1.943,70€ 1.508,98€ 1.166,22€ 1.166,22€ 11.540,37€ 10330,95

€

1.767,55€ 1.777,45€ 1.379,91€ 1.066,47€ 1.066,47€ 10.553,34€ 9447,37

€

10698,17€ 10758,10€ 8351,99€ 6454,86€ 6454,86 € 63.874,54€ 57180,61

€ appart

405, lot

194

stationn

emnt

83.

Société Bedelia 012/036 9371,67 9371,67 9477,88

/080/09

€

€

€

1

Société Danubi Apt 61 / 8470,04 8470,04 8566,04

62 / 102

€

€

€

/ 103 -

Park

211 /

212

I Apt 2 270,20 2 270,20 2295,93

0086

€

€

€

Park

0201

J 82 2 083,88 2 083,88 2107,50

€

€

€

Y 99 1 208,43 1 208,43 1222,12

€

€

€

L lot 22 1 710,59 1 710,59 1729,97

apt 11

€

€

€

M 13 1 967,39 1 967,39 1989,62

(A0002)

€

€

€

N lot 45 1 129,20 1 129,20 1141,99

€

€

€

O 78 1 187,85 1 187,85 1201,30

€

€

€

P 89 2 270,37 2 270,37 2296,10

(A306 )

€

€

€

/ 198

(P87)

ER-EQ 65 – 2 423,78 2 423,78 2451,25

Park

€

€

€

9530,99 7399,33 5718,60 5718,60 56588,74 50658,34

€

€

€

€

€

€

8614,02 6687,45 5168,41 5168,41 51144,42 45784,59

€

€

€

€

€

€

2308,81 1792,43 1385,29 1385,29 13708,15 12271,56

€

€

€

€

€

€

2119,33 1645,33 1271,60 1271,60 12583,11 11264,42

€

€

€

€

€

€

1228,99 954,12 € 737,39 € 737,39 € 7296,86 6532,16

€

€

€

1739,97 1350,58 1043,80 1043,80 10328,98 9246,52

€

€

€

€

€

€

2000,86 1553,35 1200,51 1200,51 11879,65 10634,67

€

€

€

€

€

€

148,40 891,55 € 689,04 € 689,04 € 6818,43 6103,87

€

€

€

1208,03 937,85 € 724,82 € 724,82 € 7172,51 6420,85

€

€

€

2308,98 1792,56 1385,39 1385,39 13709,1 12272,45

€

€

€

€

€

2465,00 1913,69 1479,00 1479,00 14635,51 13101,73

€

€

€

€

€

€
N°208

Q Lot 77 1 184,54 1 184,54 1201,30

Appart

€

€

€ A

0219

S 58 2 036,17 2 036,17 2059,24

€

€

€

X 30 1 143,09 1 143,09 1156,04

€

€

€

U 80 1 337,13 1 337,13 1352,28

(A0222)

€

€

€

V 35 park 2 005,31 2 005,31 2028,04

216

€

€

€

W 322 2 326,61 2 326,61 2353,43

€

€

€

EC 44 2 212,85 2 212,85 2237,93

(A0111)

€

€

€

park

225

(P0114)

AA 23 (11b) 2 350,03 2 350,03 2376,66

et 52

€

€

€

(A0119)

AB 0027 1 029,11 1 029,11 1040,77

€

€

€

AF 29 1 029,30 1 029,30 1040,97

(A0017)

€

€

€

AG 54 (121) 1 108,14 1 108,14 1120,70

€

€

€

AH 70 1 210,18 1 210,18 1223,89

(A0212)

€

€

€

AI 92 2 555,72 2 555,72 2584,68

€

€

€

EU-Genevosis 0222 2 005,31 2 005,31 2028,04

(41F2)

€

€

€

AJ 111 et 4 049,66 4 049,66 4095,56

193

€

€

€

2 400,45 2 400,45 2427,66

0095

€

€

€

1208,03 937,85 € 724,82 € 724,82 € 7165,88 6414,22

€

€

€

2070,78 1607,64 1242,47 1242,47 12294,94 11006,45

€

€

€

€

€

€

1155,10 896,75 € 693,06 € 693,06 € 6880,19 6161,47

€

€

€

1359,86 1055,72 815,92 € 815,92 8073,96 7227,82

€

€

€

€

€

2039,40 1583,28 1223,64 1223,64 12108,62 10839,66

€

€

€

€

€

€

2366,63 1837,32 1419,98 1419,98 14050,55 12577,99

€

€

€

€

€

€

2250,47 1747,14 1350,28 1350,28 13361,79 11961,50

€

€

€

€

€

€

389,99 855,46 1434,00 1434,00 14190,16 12703,05

€

€

€

€

€

€

1046,60 812,52 € 627,96 € 627,96 € 6214,01 5562,79

€

€

€

1046,79 812,67 € 628,08 € 628,08 € 6215,18 5563,85

€

€

€

1126,98 874,93 € 676,19 € 676,19 6691,27 5990,03

€

€

€

€

1230,74 955,47 € 738,44 € 738,44 € 7307,33 6541,54

€

€

€

2599,18 2017,86 1559,51 1559,51 15432,17 13814,90

€

€

€

€

€

€

2039,40 1583,28 1223,64 1223,64 12108,62 10839,66

€

€

€

€

€

€

4118,50 3197,37 2471,10 2471,10 24452,95 21890,33

€

€

€

€

€

€

2 441,2 1895,27 1464,76 1464,76 14494,64 12975,62

€

€

€

€

€
AK 37 / 38 3 871,92 3 871,92 3915,80

/ 219

€

€

€

A 26 1 029,11 935,55 € 1040,77

€

€

AL 25 1 041,51 1 041,51 1053,32

(A013B)

€

€

€

ED EE 64 / 209 2 406,30 2 406,30 2433,57

€

€

€

AM Apt 2 032,97 2 032,97 2057,51

0040 -

€

€

€

Park

0221

AN Apt 015 8 554,59 8 554,59 8651,54

/ 71 /

€

€

€

084 /

085 -

Park

202 /

203

Z née 93 2 270,20 2 270,20 2295,93 AP (A0310)

€

€

€

park

229

(P0118)

AQ 218 / 2 674,72 2 674,72 2705,03

221

€

€

€

Société Japp 72 2 326,20 2 326,20 2352,57

(A0214)

€

€

€

& 73

(A0215)

Société Jmcv 016 / 8 420,02 8 420,02 8515,44

051 /

€

€

€

087 /

088

(A005/A

0118/A

3937,76 3057,06 2362,65 2362,65 23379,77 20929,61

€

€

€

€

€

€

1046,60€ 812,52 € 627,96 € 627,96 € 6120,45 5469,24

€

€

1051,08 816,00 € 630,65 € 630,65 € 6264,73 5610,72

€

€

€

2447,21 1899,88 1468,33 1468,33 14529,92 13007,21

€

€

€

€

€

€

2067,52 1 605,1 1240,51 1240,51 12277,08 10990,62

€

€

€

€

€

8700,02 6754,21 5220,01 5220,01 51654,98 46241,63

€

€

€

€

€

€

2309,80 1793,20 1385,88 1385,88 13711,10 12273,89

€

€

€

€

€

€

2720,19 2720,19 1632,11 1632,11 16150,68 14458,12

€

€

€

€

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2365,74 1836,63 1419,44 1419,44 14046,22 12574,21

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€

€

€

€

€

8563,17 6647,97 5137,90 5137,90 50842,42 45514,22

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€ 0304/A

0305) -

Park

199 /

200

(P0088/

P0089)

Société Murana 32 / 68 3 166,85 3 166,85 3 202,74 3 220,67 2 500,35 immobiliere

/ Park

€

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€

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€

205

Société Phoenix App 7 205,68 7 205,68 7287,35 7328,18 5689,19

63/100/

€

€

€

€

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101

(A0205/

0317/03

[…]

210

(P0099)

Société 4B 23 1 747,85 1 747,85 1767,65 2292,68 1779,90 investissement (A0010)

€

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Société Fatom Appart : 2 254,36 2 254,36 2279,91 2292,68 1779,90

46

€

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Parking :

226

Société Victoria 69 2 096,16 2 096,16 2119,92 2131,80 1655,01

(A0211)

€

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/ 204

(P0093

AR 81 1 933,04 1 933,04 2027,97 2039,33 1583,22

(A0223)

€

€

€

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AU lot 74 / 2 376,20 2 376,20 2403,13 2416,59 1876,11

lot 75

€

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€

AS 34 / 215 2 005,25 2 005,25 2027,97 2039,33 1583,22

€

€

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€

AT 028 1 249,48 1 249,48 1263,64 1270,73 986,52 €

(A0016)

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€

€

€

1 932,40 1 932,40 19 17

€

€ 122,24 118,27

€

€

4396,91 4396,91 43509,89 38950,10

€

€

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€

1375,61 1375,61 12087,13 10660,58

€

€

€

€

1375,61 1375,61 13612,43 12185,87

€

€

€

€

1279,08 1279,08 12657,21 11330,75

€

€

€

€

1223,60 1223,60 11963,81 10694,89

€

€

€

€

1449,95 1449,95 14348,13 12844,4

€

€

€

1223,60 1223,60 12108,22 10839,30

€

€

€

€

762,44 € 762,44 7544,73 6754,05

€

€

€
AV Apt 056 1 829,03 1 829,03 1849,75 1860,11 1444,09 1116,07 1116,07 11 9886,73

(A0123)

€

€

€

€

€

€

€ 044,13

€

- Park

€

227

(P0116)

-confirmer l’ordonnance de référé du tribunal judiciaire de Paris du 9 septembre 2021 en ce qu’elle a :

- condamné la société EZ FA FB à verser aux requérants la somme globale de 10.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile;

- condamné la société EZ FA FB aux dépens ;

-infirmer l’ordonnance de référé du 9 septembre 2021 en ce qu’elle a:

- ordonné à la société EZ FA FB , sous astreinte de 100 euros par jour de retard et par contrat de bail à compter de la date de signification de la présente décision, de reprendre le paiement de ses loyers à l’égard de la totalité des requérants à hauteur de 40% du loyer contractuel TTC, et ce jusqu’à ce que le juge statue au fond sur la validité des baux et des obligations qui en découlent, ou jusqu’à la régularisation de tout autre accord conclu amiablement ;

- dit n’y avoir lieu à référé sur la demande provisionnelle de dommages et intérêts;

statuant à nouveau

-condamner, même en cas de contestation sérieuse, la société EZ FA FB à faire cesser un trouble manifestement illicite et à reprendre immédiatement le paiement des loyers à hauteur de 100% du loyer contractuel, sous astreinte de 100 euros par jour de retard et par propriétaire à compter du prononcé de l’ordonnance de référé du 9 septembre 2021 ou, à tout le moins, à compter du prononcé de l’arrêt à intervenir ;

-condamner la société EZ FA FB à payer à chaque intimé la somme de 4. 000 euros à titre de provision sur les dommages et intérêts, correspondant au préjudice moral et financier, ainsi qu’à la résistance abusive subie, toute tentative amiable pour obtenir un juste paiement du preneur étant restée vaine, faisant ainsi obligation aux bailleurs d’ester en justice ;

Sur le fondement de l’article 837 du code de procédure civile :

-Subsidiairement, si, par extraordinaire, le juge des référés estimait qu’il ne disposait pas des pouvoirs requis pour condamner EZ FA FB à payer à titre de provision les sommes dues aux demandeurs, renvoyer l’affaire devant le Tribunal judiciaire de Paris ;

en tout état de cause :

-condamner la société EZ FA FB à payer à chaque requérant la somme de 1.500 euros au titre des frais irrépétibles ;

-condamner la société EZ FA FB aux entiers dépens.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile , il est renvoyé aux conclusions des parties susvisées pour un plus ample exposé de leurs prétentions et moyens.

MOTIFS

Sur la compétence

L’appelante conclut à l’incompétence de la juridiction saisie au motif d’une part que les bailleurs agissent en vertu d’un bail commercial lequel emporte la compétence de la juridiction dans le ressort duquel se trouve l’immeuble loué par application de l’article R 145-23 du code de commerce, et d’autre part de l’existence d’une clause attributive de compétence insérée dans les baux ,ce à quoi les intimés répliquent que leurs demandes consistent en une demande en paiement et non pas en une demande relative au statut des baux commerciaux , que la clause attributive’élection de domicile’ ne leur est pas opposable faute de répondre aux conditions de validité prévues à l’article 48 du code de procédure civile et enfin qu’ils formulent une demande fondée sur les dispositions de l’article 145 du code de procédure civile .

L’article R 211-4,11° du code de l’organisation judiciaire dans sa version issue du décret n° 2019-912 du 30 août 2019 dispose que les tribunaux judiciaires connaissent seuls des actions relatives aux baux commerciaux fondées sur les articles L 145-1 à L145-60 du code de commerce.

La compétence exclusive des tribunaux judiciaires en matière de bail commercial ne s’entend que des seuls litiges fondés sur le statut des baux commerciaux et non ceux fondés sur le droit commun des obligations .

En l’espèce, l’action engagée devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris porte sur une demande provisionnelle en paiement des loyers , laquelle ne met en oeuvre aucune règle touchant le statut des baux commerciaux . En conséquence, elle doit être tranchée par le tribunal judiciaire, lequel peut être au choix des demandeurs et par application des dispositions des articles 42 , 46 du code de procédure civile , celui du ressort dans lequel se trouve le défendeur.

La validité de la clause attributive de compétence à la juridiction du lieu de situation de l’immeuble , insérée à l’article XI des baux est sérieusement contestable , les demandeurs n’ayant pas la qualité de commerçants, par application de l’article 48 du code de procédure civile .Elle ne peut donc fonder la compétence territoriale du juge des référés.

Par ailleurs, le juge des référés territorialement compétent pour statuer sur une demande de mesure d’instruction in futurum ou une demande de communications de pièces en vue d’un procès au fond est celui de la juridiction appelée à connaître de l’éventuel litige au fond .

En l’espèce, la société EZ FA FB a son siège social dans le ressort du tribunal judiciaire de Paris; celui-ci est donc compétent pour connaître de cet éventuel litige au fond engagé par les bailleurs .

Il résulte de ce qui précède que le tribunal judiciaire de Paris est bien compétent pour connaître de ce litige. L’ordonnance critiquée sera confirmée en ce qu’elle a déclaré le président du tribunal judiciaire de Paris statuant en référé territorialement compétent .

-Sur la caducité de l’assignation délivrée le 12 mars 2021

L’appelante soutient que l’assignation délivrée le 12 mars 2021 aux fins et sur les suites de la première assignation n’est pas de nature à régulariser la caducité de la première. Les intimés font valoir qu’aucune caducité n’affecte cette nouvelle assignation du 12 mars 2021 qui a été délivrée sur autorisation du greffe à une date dédiée et placée au greffe de la juridiction au moins 15 jours avant l’audience , conformément aux dispositions de l’article 754 du code de procédure civile.

Contrairement à ce que soutient l’appelante, le premier juge n’a pas considéré que la délivrance d’une nouvelle assignation le 12 mars 2021 pour une audience du 10 juin 2021 avait eu pour effet de régulariser la caducité de la première assignation, dont la caducité entraînant l’extinction de l’instance a été constatée .

La caducité de la première assignation n’a eu pour résultat que d’éteindre l’instance qu’elle avait engagée , l’action des demandeurs en revanche n’était pas éteinte de ce seul fait par application des dispositions de l’article 385 du code de procédure civile .Les demandeurs pouvaient donc réintroduire l’instance par la délivrance d’une autre assignation tendant aux mêmes fins.

Il ressort des pièces que la seconde assignation a été délivrée à la société appelante le 12 mars 2021 sur autorisation du greffe pour une audience dédiée à l’examen de l’affaire fixée au 10 juin 2021 et placée au greffe dans le délai imparti par les dispositions de l’article 754 du code de procédure civile.

Cette nouvelle assignation, bien que portant la mention’ sur et aux fins de', reprenant in extenso le contenu de la première assignation en est bien distincte dès lors qu’elle est délivrée au nom d’autres bailleurs au nom desquels la première avait été délivrée .Elle introduit donc bien une nouvelle instance .L’attribution du même numéro de répertoire général que celui affecté à la première assignation n’emporte aucun effet sur la validité de cette seconde assignation , ne consistant qu’en une mesure strictement administrative.
En conséquence, l’ordonnance entreprise sera confirmée en ce qu’elle a dit valablement placée l’assignation délivrée par acte du 12 mars 2021 et qu’il y avait lieu de statuer sur les demandes formées dans le cadre de l’instance introduite par cette citation .

-Sur la fin de non recevoir opposée par la société EZ FA FB aux demandeurs qui ont accepté un aménagement de règlement de l’arriéré locatif

Sont visés par cette fin de non recevoir M^me G, M. AC et M^me AD ainsi que M. AE , au profit desquels la société EZ FA FB a été condamnée au titre de la provision sur l’arriéré locatif arrêté au premier trimestre 2021 inclus par l’ordonnance critiquée.

L’acceptation par M. EK-EF AE à une date inconnue mais qui est située par l’appelante postérieurement à l’ordonnance critiquée, d’une lettre-avenant au bail en cours aux termes de laquelle il a accepté un aménagement du paiement des loyers dus au titre de l’année 2020 et 2021 ne peut le priver du droit à réclamer le paiement d’une provision correspondant à l’arriéré locatif dès lors que la société EZ FA FB ne démontre pas qu’avant la fin la période de conciliation , prorogée au 11 mars 2022, une majorité des propriétaires représentant 2/3 de l’ensemble des contrats signés, du parc des résidences exploitées par EZ FA FB a adhéré à cette proposition

, condition de prise d’effet dudit avenant, selon son article 2 et qu’aux termes de cet avenant , il n’a renoncé à aucun de ses droits.

La proposition signée le 29 juin 2021 par M^me DZ G et à une date inconnue par M CS AC et M^me CU AD ,a le même objet que celle acceptée par M. AE

.Toutefois , sa prise d’effet n’est pas soumise à l’adhésion d’un certain nombre de propriétaires . Seule la société EZ FA FB a pris l’engagement de verser le solde du loyer 2020 dû conformément à la proposition et de reprendre le paiement aux échéances habituelles à hauteur de 40% du loyer contractuel dans les 15 jours ouvrables de la réception de l’accord . Cette proposition ne contient aucune renonciation des propriétaires à vouloir obtenir un titre à l’encontre du preneur, défaillant dans ses obligations.

La fin de non recevoir est rejetée.

-Sur la fin de non recevoir tirée du défaut du droit d’agir des autres demandeurs soulevée par la société EZ FA FB

La société EZ FA FB considère que les demandeurs sont irrecevables à agir au motif que les éléments communiqués ne sont pas intelligibles , aucune pièce numérotée n°1 n’ayant été communiquée et que les demandeurs ne justifieraient ni de factures ni d’ avis de taxe foncière

.Les bailleurs font valoir que les baux et avenants sont numérotés et individualisés , qu’ils justifient chacun d’un bail commercial ,que le principe du contradictoire est bien respecté.

Les demandeurs produisent en effet chacun des baux et avenants signés avec la société EZ FA FB , ainsi que la ' déclaration de revenus’ que leur a adressé l’appelante le 15 janvier 2021 mentionnant le montant du loyer trimestriel .

Le droit d’agir des demandeurs est donc parfaitement établi. La contestation portant sur les factures est sans incidence sur la recevabilité des demandes, le caractère probant des pièces produites pour justifier du quantum des sommes réclamées relevant de l’examen du bien fondé des demandes.

L’ordonnance sera confirmée en ce qu’elle a déclaré recevables les prétentions de l’ensemble des demandeurs, la cour n’étant saisie d’aucun moyen de critique du chef de l’irrecevabilité de la demande de la société Financière Saint Rémy.

-Sur la demande en paiement de provisions au titre des arriérés locatifs

Selon l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile , dans le cas où l’existence d’une obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Pour s’opposer à ces demandes en paiement, la société EZ FA FB argue en premier lieu de la force majeure résultant des mesures prises par le gouvernement pour lutter contre la pandémie de covid 19, faisant obstacle soit à l’ouverture des résidences soit à leur occupation normale .Elle se prévaut à cette fin des dispositions de l’article 1218 du code civil.
La force majeure se caractérise par la survenance d’un événement extérieur au débiteur, imprévisible et irrésistible rendant impossible l’exécution de l’obligation .Or, l’obligation de paiement d’une somme d’argent est toujours susceptible d’exécution, le cas échéant forcée , sur le patrimoine du débiteur .Elle n’est , par nature, pas impossible ; elle est seulement plus difficile ou onéreuse.

En l’espèce, s’il est incontestable que l’appelante a subi une chute d’activité et des pertes consécutivement aux mesures sanitaires prises par le gouvernement dans le cadre de la lutte contre la pandémie de covid 19, celle-ci ne justifie pas avoir été dans l’impossibilité totale de régler les loyers dus aux bailleurs intimés alors même qu’elle a disposé d’une importante trésorerie par l’octroi d’un prêt garanti par l’Etat de 27,6 millions d’euros.

Dans ces conditions, faute de justifier d’une impossibilité d’exécuter son obligation de règlement des loyers, l’appelante ne démontre pas le caractère irrésistible de l’événement lié à la pandémie de covid 19. Ce moyen de contestation est rejeté.

*sur la clause contractuelle relative aux ' circonstances exceptionnelles et graves'

Pour s’opposer aux demandes en paiements, l’appelante se prévaut en second lieu d’une clause insérée aux baux intitulée 'dispositions diverses'.

Au titre 'dispositions diverses' il est stipulé que ' dans le cas où la non location résulterait :

-soit du fait ou d’une faute du bailleur;

-soit de l’apparition de désordres de nature décennale

-soit de la survenance de circonstances exceptionnelles et graves( telles que l’incendie de l’immeuble, etc… ) affectant le bien et ne permettant pas une occupation effective et normale après la date de livraison , le loyer défini ci-avant ne sera pas payé jusqu’au mois suivant la fin du trouble de jouissance .'

Cette clause précise , vise à l’évidence soit les manquements du bailleur soit des désordres soit des circonstances affectant le bien lui même .

La société EZ FA FB ne caractérise pas en quoi les mesures gouvernementales prises pour la gestion de la pandémie de covid 19 étaient de nature à constituer un désordre ou une circonstance affectant le bien loué en tant que tel.

En conséquence, ce moyen de contestation est rejeté.

*sur l’absence de délivrance des locaux par les bailleurs

La société appelante déclare être fondée à opposer aux bailleurs l’exception d’inexécution au motif du manquement des bailleurs à leur obligation de délivrance des locaux loués , ayant été contrainte de fermer les résidences ,pour respecter les mesures gouvernementales de lutte contre la pandémie de covid 19, ce qui justifierait la suspension de son obligation de paiement .

La résidence Séjours et affaires Rive Gauche est une résidence de tourisme .

Si l’article 10,1bis, 2° du décret n°2020-548 du 11 mai 2020 prévoit expressément que ' sauf lorsqu’ils constituent pour les personnes qui y vivent un domicile régulier, les établissements suivants mentionnés au livre III du code de tourisme ne peuvent accueillir du public:(…) Les résidences de tourisme, ce texte en vigueur jusqu’au 2 juin 2020 a été abrogé à cette date .

Si l’appelante déclare que le décret n° 2020-604 du 20 mai 2020 a confirmé rétroactivement la fermeture des résidences de tourisme à compter du 14 mars 2020 jusqu’au 2 juin 2020 , elle ne justifie cependant pas en vertu de quelle disposition une telle rétroactivité a pu s’opérer . Aucune disposition du décret ne prévoit une application rétroactive , laquelle n’est pas réalisable s’agissant de la fermeture d’un établissement.

La période de fermeture n’a donc été que de 14 jours sur la période du 20 mai au 2 juin 2020.

S’agissant du deuxième confinement, l’interdiction d’accueil du public a été imposée par décret n°2020-1310 du 29 octobre 2020 pour la période du 1er novembre au 14 décembre 2020 . En revanche aucune interdiction ou fermeture n’a été ultérieurement prévue pour la période du 19 mars au 19 mai 2021 , correspondant au confinement suivant , le décret n° 2021-296 du 19 mars 2021 ne contenant aucune disposition de cette nature.

Si la résidence a donc fait l’objet d’une mesure de fermeture administrative pendant une durée de 56 jours , en tout état de cause, aucun manquement des bailleurs à leur obligation de mise à disposition des locaux n’est caractérisé par l’appelante .

A cet égard, l’appelante ne peut pas non plus se prévaloir d’une diminution de la clientèle liée au contexte sanitaire , celle-ci étant étrangère à l’obligation de délivrance du bailleur.

Ce moyen fondé sur les dispositions de l’article 1719 du code civil est donc rejeté.

*sur l’imprévision et l’exigence de bonne foi

La société EZ FA FB invoque les dispositions de l’article 1195 selon lesquelles si un changement de circonstances imprévisibles lors de la conclusion du contrat rend l’exécution excessivement onéreuse pour une partie qui n’avait pas accepté d’en assumer le risque , celle-ci peut demander une renégociation du contrat à son cocontractant .Elle continue à exécuter ses obligations durant la renégociation .En cas de refus ou d’échec de la renégociation, les parties peuvent convenir de la résolution du contrat, à la date et aux conditions qu’elles déterminent ou demander d’un commun accord au juge de procéder à son adaptation. A défaut d’accord dans un délai raisonnable, le juge peut, à la demande d’une partie réviser le contrat ou y mettre fin , à la date et aux conditions qu’il fixe.

Les contrats devant être exécutés de bonne foi, les parties sont tenues en cas de circonstances exceptionnelles de vérifier si ces circonstances ne rendent pas nécessaire une adaptation des modalités d’exécution de leurs obligations respectives.

Toutefois si ces dispositions permettent à une partie de solliciter la renégociation du contrat à son cocontractant, elles ne le dispensent pas de l’exécution de ses obligations durant la renégociation.

L’absence de proposition de renégociation des contrats par les bailleurs préalablement à leur demande en paiement des loyers ne saurait caractériser un manquement de ceux-ci à leur obligation d’exécuter de bonne foi le contrat alors même qu’ils subissaient la suspension du règlement des loyers décidée d’autorité par la locataire , sans que celle-ci se rapproche d’eux préalablement à l’arrêt des paiements .

Ce moyen est rejeté.

*sur la perte de la chose louée

L’appelante soutient également que les mesures gouvernementales prises pour lutter contre la pandémie covid 19 constituent une destruction momentanée de la chose louée devenue inexploitable par cas fortuit, au sens de l’article 1722 du code civil , ce qui justifie une demande d’exonération du paiement des loyers à compter du 2 ème trimestre 2020 à titre de réduction de loyer .

Selon l’article 1722 du code civil, applicable aux baux commerciaux, si pendant la durée du bail, la chose louée est détruite en totalité par cas fortuit, le bail est résilié de plein droit; si elle n’est détruite qu’en partie, le preneur peut, suivant les circonstances, demander ou une diminution du prix ou la résiliation du bail. Dans l’un et l’autre cas, il n’y a pas lieu à dédommagement .

La destruction de la chose louée peut s’entendre de la perte matérielle de la chose louée mais aussi d’une perte juridique , notamment en raison d’une décision administrative et la perte peut être totale ou partielle , la perte partielle pouvant s’entendre de toute circonstance diminuant sensiblement l’usage de la chose .La perte partielle de la chose louée peut être définitive mais également temporaire .

En l’espèce la société EZ FA FB a subi une perte partielle de la chose louée puisqu’elle n’a pu ni jouir de la chose louée ni en user conformément à sa destination pendant les périodes de fermeture administrative d’une durée de 56 jours ainsi qu’il a été constaté précédemment

.

En dehors de ces périodes de fermeture , aucun texte ni aucune disposition contractuelle, la clause visée par l’appelante insérée au bail dans le chapitre dispositions diverses n’ayant pas vocation à s’appliquer au cas d’espèce comme précédemment dit, n’autorisait la société EZ FA
FB à suspendre le paiement des loyers .

L’obligation de règlement des loyers pesant sur celle-ci n’est donc pas sérieusement contestable et l’est d’autant moins qu’en offrant de régler au moins partiellement les loyers des années 2020 et 2021 dans le cadre d’une mesure de conciliation ordonnée par le tribunal de commerce de Paris elle reconnaît son principe d’obligation .

En conséquence, l’ordonnance entreprise sera confirmée en ce qu’elle a rejeté les contestations sérieuses et condamné la société EZ FA FB au paiement de provisions au titre des loyers dus et impayés .

-Sur le montant des provisions

Compte tenu de la date de sa saisine, le premier juge a statué sur une provision au titre des arriérés locatifs arrêtés au 1er trimestre 2021.

Devant la cour, les intimés sollicitent outre la confirmation des condamnations prononcées, l’allocation de provisions supplémentaires au titre des échéances de loyer impayées jusqu’au 4ème trimestre 2021 inclus. Cette demande s’analyse en une demande d’actualisation de la dette locative.

Les bailleurs versent aux débats, outre leur contrat de bail, un tableau récapitulatif faisant mention du lot de chaque bailleur , du solde restant dû sur le montant des loyers trimestriels à compter du 2ème trimestre 2020 et jusqu’au 4ème trimestre 2021 ainsi que des règlements partiels perçus dans le cadre de la procédure de conciliation .

La société EZ FA FB ne verse aucune pièce susceptible de remettre en cause la validité de ce tableau ou de justifier du versement de certaine sommes qui n’auraient pas été prises en compte par les bailleurs .

En conséquence , le décompte établi par les bailleurs , non sérieusement contesté, sera retenu , les provisions allouées par le premier juge étant confirmées sous réserve de la déduction des 56 jours de loyers correspondant aux périodes de fermeture retenues et la demande sera actualisée au 4ème trimestre 2021 inclus .

La société EZ FA FB sera condamnée au paiement des sommes suivantes, étant relevé qu’aucune demande n’est formée en cause d’appel au nom de M^me G ,de M. AC, de M^me AD et de M. AE :

''16.402,62 euros à M. BL C et M^me BG C ;

''11.151,49 euros à M. AX D ;

''13.061,76 euros à M. BS ES-ET et M^me CM ES-ET ;

''24.526,83 euros à M. DK B ;

''10.330,95 euros à M. DV E ;

''9.447,37 euros à M. BY EG et M^me DY EG ;

''57.180,61 euros à M. BN H ;

''50.658,34 euros à l’EURL Bedelia ;

'' 45.784,59 euros à l’EURL Danubis ;

''12.271,56 euros à M. BP I et M^me BR I ;

''11.264,42 euros à M. BS J ;

''6.532,16 euros à M. BI Y et M^me BU Y ;

'' 9.246,52 euros à M. BW L ;

''10.634,67 euros à M. BY M ;
'' 6.103,87 euros à M^me CA N ;

'' 6.420,85 euros à M. AZ O et M^me BB O ;

'' 12.272,45 euros à M. CC P ;

''13101,73 euros à M^me EP ER-EQ ;

'' 6.414,22 euros à M. BC Q et M^me BE R ;

''11.006,45 euros à M. CE Jaffe ;

'' 6.161,47 euros à M^me BG X ;

''7.227,82 euros à M. CG U ;

''10.839,66 euros à M. AZ V et M^me CJ V ;

''12.577,99 euros à M. CK W ;

''11.961,50 euros à M. EK-FD EC ;

''12.703,05euros à M. CO AA ;

'' 5.562,79 euros à M. CQ AB ;

'' 5.563,85 euros à M. BC AF ;

'' 5.990,03 euros à M. CX AG et M^me CZ AG ;

'' 6.541,54 euros à M. FM AH ;

''13.814,90 euros à M. BI AI ;

''10.839,66 euros à M^me EU-FC ;

''21.890,33 euros à M. BC AJ ;

''12.975,62 euros à M^me EH EI- EW ;

''20.929,61 euros à M^me BG AK ;

''5.469,24 euros à M. CK A ;

'' 5.610,72 euros à M. DD AL et M^me DF AL ;

''13.007,21euros à M. EM ED-EE ;

''10.990,62 euros à M. DG AM ;

'' 46.241,63 euros à M. CK AN ;

''12.273,89 euros à M^me CM Z ;

''14.458,12 euros à M. BS AQ ;

''12.574,21 euros à la Sarl Japp ;

''45.514,22 euros à la Sarl JMCV Immo ;

''17.118,27 euros à la Sarl Murana Immobilière ;

'' 38.950,13 euros à la Sarl Phoenix Location ;

''10.660,58 euros à la Sarl 4B Investissements ;
''12.185,87 euros à la Sarl Fatom ;

''11.330,75 euros à la Sarl Victoria ;

''10.694,89 euros à M^me DM AR ;

''12.844,47 euros à M. DO EJ ;

''10.839,30 euros à M. DQ AS ;

''6.754,05 euros à M. DS AT ;

'' 9.886,73euros à M^me AF AV .

-Sur la demande de délais de paiement

La société EZ FA FB sollicite l’octroi de délais de paiement souhaitant voir le report du paiement à l’expiration d’un délai de 24 mois suivant la décision à intervenir afin de disposer d’un temps nécessaire pour reconstituer ses capacités de paiement , sur le fondement des dispositions de l’article 1343-5 du code civil.

Il est incontestable que l’appelante a subi les effets négatifs de la crise sanitaire , justifiant d’ailleurs la mise en oeuvre de la procédure de conciliation à son profit .

Il lui sera accordé un délai de 18 mois en application de l’article 1343-5 du code civil ainsi qu’il sera dit au dispositif du présent arrêt , étant relevé qu’elle a déjà bénéficié d’un délai de plus de six mois depuis l’ordonnance de référé entreprise.

Elle sera en conséquence autorisée à s’acquitter des provisions par règlements trimestriels , à régler concomitamment au loyer courant , en six échéances successives correspondant à un 6ème de la dette chacune, la première devant intervenir avec le loyer du second trimestre 2022.

Il est rappelé qu’à défaut de respect de l’échéancier ou du règlement du loyer courant à son échéance, le solde sera immédiatement exigible.

-Sur la demande des bailleurs de voir ordonner à la société EZ FA FB la reprise paiement des loyers courants sous astreinte

Selon l’article 835 du code de procédure civile , le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent soit pour prévenir un dommage imminent soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le dommage imminent s’entend du dommage qui n’est pas encore réalisé mais qui se produira sûrement si la situation présente doit se perpétuer et le trouble manifestement illicite résulte de toute perturbation résultant d’un fait qui directement ou indirectement constitue une violation évidente de la règle de droit .

Compte tenu de l’actualisation de la dette locative formulée par les bailleurs , arrêtée au 4ème trimestre 2021 et calculée sur le montant total du loyer , accueillie comme il a été dit précédemment , leur demande tendant à voir condamner la locataire sous astreinte à la reprise du paiement des loyers à hauteur de 100 % de leur montant ne peut s’entendre que pour l’année 2022 .

Par lettre circulaire du 8 décembre 2021, la société EZ FA FB a pris l’engagement de reprendre le paiement des loyers à hauteur de 100 % de leur montant. Le loyer étant payable par trimestre échu, soit pour la première fois , le 31 mars 2022, les bailleurs ne caractérisent pas l’existence d’un trouble manifestement illicite actuel .

En conséquence, l’ordonnance entreprise sera infirmée en ce qu’elle a fait obligation sous astreinte à la société EZ FA FB de reprendre le paiement des loyers à hauteur de 40 % de leur montant et il sera dit n’y avoir lieu à référé sur ce chef de demande .

-Sur la demande de production de pièces
Aux termes de l’article 145 du code de procédure civile s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé sur requête ou en référé.

Il entre dans les pouvoirs du juge des référés d’ordonner, sur le fondement de ce texte, une communication de pièces, sous réserve pour le demandeur de justifier d’un motif légitime, à savoir, l’existence d’un procès « en germe » entre les parties, possible et non manifestement voué à l’échec, dont la solution peut dépendre de la mesure d’instruction sollicitée.

En l’espèce, au soutien de leurs demandes, les propriétaires bailleurs se prévalent à la fois de la suspension du paiement des loyers à l’initiative de la société EZ FA FB au motif de difficultés financières consécutives à la pandémie du covid 19 et des propositions que celle-ci leur a fait tendant à la reprise partielle du paiement des loyers proportionnelle aux résultats de l’exploitation des résidences , le versement normal de son loyer ne redevenant effectif qu’en 2022.

La société EZ FA FB imposant ainsi à ses bailleurs une diminution de leurs revenus locatifs, ceux-ci ont un intérêt légitime dans la perspective d’actions futures éventuelles en indemnisation d’obtenir des documents financiers susceptibles de leur permettre de vérifier si les propositions de règlement de la locataire sont en lien et en proportion avec les difficultés financières avancées .

S’agissant des justificatifs du ou des PGE obtenu (s) , de son (leur) affectation et les justificatifs du ou des aides au titre du fonds de solidarité et de l’aide complémentaire du décret du 24 mars 2021 obtenu(s)et de son affectation , les bailleurs qui les réclament ont bien un intérêt légitime à les obtenir pour vérifier si ces fonds et aides ont bien été utilisés par la société EZ FA FB conformément à leur objet soit le règlement des charges fixes de l’exploitant dont les loyers font normalement partie .

Les bailleurs ont également intérêt à obtenir tout justificatif permettant d’établir de manière certaine les périodes de fermeture et d’ouverture de la résidence Séjours et affaires Rive Gauche

à compter de mars 2020, sans que ceux-ci fassent mention du chiffre d’affaires ou du taux d’occupation mois par mois , ces éléments étant repris dans les documents visés par l’article L 321-2 du code de tourisme comme il sera vu plus loin.

L’ordonnance critiquée sera en conséquence confirmée en ce qu’elle a fait droit à ces chefs de demandes et sous astreinte, laquelle est nécessaire pour assurer la bonne exécution de cette communication, eu égard aux réticences de la société locataire à communiquer les documents sollicités.

Les bailleurs sollicitent la production par la société EZ FA FB de son contrat d’assurance perte d’exploitation et le cas échéant les justificatifs des indemnités perçues ou des recours exercés contre ses assureurs , afin de vérifier si celle-ci a été indemnisée à ce titre , ce qui attesterait de la mauvaise foi dans l’exécution de ses obligations ayant cessé de régler les loyers à compter du 2ème trimestre 2020 .

Le directeur général adjoint finances du groupe EZ FA atteste que la société n’a perçu aucune indemnité de ses assureurs au titre de la perte de chiffre d’affaires générée par la crise sanitaire covid 19 et qu’Axa lui a notifié une fin de non recevoir. Cette attestation qui répond aux interrogations des bailleurs rend sans objet la demande de communication de cette pièce.

L’ordonnance sera infirmée de ce chef et la demande sera dite sans objet.

La cour n’est saisie d’aucun moyen de critique en ce qu’elle a rejeté la demande des bailleurs tendant à la production de la liste des comptes bancaires et des relevés de comptes de l’année 2020 .

-Sur la demande de communication de pièces fondée sur l’article L 321-2 du code de tourisme

Selon l’article L 321-2 du code de tourisme , l’exploitant d’une résidence de tourisme classée doit tenir des comptes d’exploitation distincts pour chaque résidence. Il est tenu de les communiquer aux propriétaires qui en font la demande. Une fois par an , il est tenu de communiquer à l’ensemble des propriétaires le bilan de l’année écoulée, précisant les taux de remplissage obtenus les événements significatifs de l’année ainsi que le montant et l’évolution des principaux postes de dépenses et de recettes de la résidence.

Ce texte impose donc la communication à l’ensemble des copropriétaires un bilan de l’année précisant les taux de remplissage par résidence, les événements significatifs de l’année écoulée, le montant et l’évolution des principaux postes de dépenses et de recettes de la résidenece.

La demande des bailleurs tendant à la communication de ces documents est donc précise malgré les dénégations de la société EZ FA FB laquelle n’a pas satisfait à son obligation légale

.

En effet , l’appelante s’est bornée à verser aux débats en cours de procédure de première instance des comptes d’exploitation non détaillés et mentionnant des chiffres provisoire pour l’année 2020 et aucun chiffre pour l’année 2021 .

L’attestation de son directeur général adjoint , M. AW ne peut suppléer les documents visés à l’article L 321-2 du code du tourisme ,faute de détails comptables et financiers ventilés par résidence

.Les bailleurs ne sont donc pas en mesure de vérifier si les difficultés allégués par la société EZ FA FB sont en lien avec leur résidence et si en ce qui la concerne l’appelante était dans l’impossibilité de régler les loyers.

En conséquence, l’ordonnance sera confirmée en ce qu’elle a fait droit à la demande de communication de pièces des bailleurs en application des dispositions de l’article L 321-2 du code de tourisme , sans signature supplémentaire de commissaire aux comptes , les documents visés par les dispositions de l’article L 321-2 précité devant seulement porter la signature du comptable qui les a adressés.

L’ ordonnance sera également du chef de l’astreinte ordonnée pour assurer l’exécution de cette communication , compte tenu de la résistance de la société EZ FA FB à exécuter l’obligation légale pesant sur elle .

- Sur la demande de dommages -intérêts pour procédure abusive

C’est par de juste motifs que la cour adopte que le premier juge , après avoir procédé à une exacte et précise analyse de la situation , a considéré que sans démonstration individuelle du caractère incontestable du préjudice enduré et l’étendue de son chiffrage, il ne pouvait être fait droit à la demande indemnitaire des bailleurs.

L’ordonnance sera confirmée de ce chef.

-Sur les demandes accessoires

Le sort des dépens et de l’indemnité de procédure a été exactement réglé par le premier juge.

La société EZ FA FB, qui succombe, supportera la charge des dépens d’appel ainsi que celle d’une indemnité de 500 euros à chacun des intimés par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Infirme l’ordonnance de référé du 9 septembre 2021 en ce qu’elle ordonne la reprise du paiement des loyers et la communication du contrat d’assurance multirisques professionnelle de la société EZ FA FB,

La confirme pour le surplus sauf à actualiser le montant des provisions dues et à modifier l’échéancier de règlement ,

statuant à nouveau des chefs réformés,

Condamne la société EZ FA FB à payer , au titre des échéances de loyer impayées au quatrième trimestre 2021 inclus , les provisions suivantes:

''16.402,62 euros à M. BL C et M^me BG C ;

''11.151,49 euros à M. AX D ;
''13.061,76 euros à M. BS ES-ET et M^me CM ES-ET;

''24.526,83 euros à M. DK B ;

''10.330,95 euros à M. DV E ;

''9.447,37 euros à M. BY EG et M^me DY EG ;

''57.180,61 euros à M. BN H ;

''50.658,34 euros à l’EURL Bedelia ;

'' 45.784,59 euros à l’EURL Danubis ;

''12.271,56 euros à M. BP I et M^me BR I ;

''11.264,42 euros à M. BS J ;

''6.532,16 euros à M. BI Y et M^me BU Y ;

'' 9.246,52 euros à M. BW L ;

''10.634,67 euros à M. BY M ;

'' 6.103,87 euros à M^me CA N ;

'' 6.420,85 euros à M. AZ O et M^me BB O ;

'' 12.272,45 euros à M. CC P ;

''13101,73 euros à M^me EP ER-EQ ;

'' 6.414,22 euros à M. BC Q et M^me BE R ;

''11.006,45 euros à M. CE Jaffe ;

'' 6.161,47 euros à M^me BG X ;

''7.227,82 euros à M. CG U ;

''10.839,66 euros à M. AZ V et M^me CJ V ;

''12.577,99 euros à M. CK W ;

''11.961,50 euros à M. EK-FD EC ;

''12.703,05euros à M. CO AA ;

'' 5.562,79 euros à M. CQ AB ;

'' 5.563,85 euros à M. BC AF ;

'' 5.990,03 euros à M. CX AG et M^me CZ AG ;

'' 6.541,54 euros à M. FM AH ;

''13.814,90 euros à M. BI AI ;

''10.839,66 euros à M^me EU-FC ;

''21.890,33 euros à M. BC AJ ;

''12.975,62 euros à M^me EH EI- EW ;

''20.929,61 euros à M^me BG AK ;
''5.469,24 euros à M. CK A ;

'' 5.610,72 euros à M. DD AL et M^me DF AL ;

''13.007,21euros à M. EM ED-EE ;

''10.990,62 euros à M. DG AM ;

'' 46.241,63 euros à M. CK AN ;

''12.273,89 euros à M^me CM Z ;

''14.458,12 euros à M. BS AQ ;

''12.574,21 euros à la Sarl Japp ;

''45.514,22 euros à la Sarl JMCV Immo ;

''17.118,27 euros à la Sarl Murana Immobilière ;

'' 38.950,13 euros à la Sarl Phoenix Location ;

''10.660,58 euros à la Sarl 4B Investissements ;

''12.185,87 euros à la Sarl Fatom ;

''11.330,75 euros à la Sarl Victoria ;

''10.694,89 euros à M^me DM AR ;

''12.844,47 euros à M. DO EJ ;

''10.839,30 euros à M. DQ AS ;

''6.754,05 euros à M. DS AT ;

'' 9.886,73euros à M^me AF AV .

Autorise la société EZ FA FB à s’acquitter de ces provisions en 6 échéances trimestrielles successives correspondant à un 6ème de la dette chacune, à payer avec le loyer courant et pour la première fois avec le loyer du second trimestre 2022,

Dit qu’à défaut de respect de l’échéancier ou de règlement du loyer courant , le solde de la dette sera immédiatement exigible,

Dit n’y avoir lieu à référé sur la demande afférente à la reprise de paiement des loyers par la société EZ FA FB sous astreinte ,

Dit sans objet la demande de communication par la société EZ FA FB du contrat d’assurance multirisques professionnelle ,

Condamne la société EZ FA FB aux dépens d’appel ,

Condamne la société EZ FA FB à payer à chacun des intimés la somme de 500 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

LE GREFFIER LE PRESIDENT 1. FM FN FO FP

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