Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 2

ARRET DU 28 JANVIER 2026

(n° , 27 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 22/17957 – N° Portalis 35L7-V-B7G-CGSNO

Décision déférée à la Cour : Jugement du 01 Septembre 2022 -TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de PARIS – RG n° 18/04580

APPELANT

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES [Adresse 4] À [Localité 14] représenté par son syndic, la société GESTION EUROPE, SARL immatriculée au RCS de Paris sous le numéro 328 648 142

C/O Société GESTION EUROPE

[Adresse 1]

[Localité 6]

Représenté par M^e Guillaume CADIX de l’AARPI GALLICA, avocat au barreau de PARIS, toque : B0667

INTIMES

Monsieur [A] [E]

né le 04 juin 1984 à [Localité 10] (Liban)

[Adresse 5]

[Localité 7]

DEFAILLANT (PV 659)

Madame [M] [V] [O] [T] épouse [E]

née le 10 septembre 1984 à [Localité 15] (50)

Chez Monsieur et Madame [T], [Adresse 2]

[Localité 3]

Représentée par M^e Frédérique ETEVENARD, avocat au barreau de PARIS, toque : K0065

Ayant pour avocat plaidant : M^e Ghislaine CHAUVET LECA de la SELEURL CHAUVET-LECA AVOCAT, avocat au barreau de PARIS, toque : C1525

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 21 Octobre 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M^me Marie CHABROLLE, Conseillère, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Christine MOREAU, Présidente de chambre

Madame Perrine VERMONT, Conseillère

Madame Marie CHABROLLE, Conseillère

Greffier, lors des débats : M^me Dominique CARMENT

ARRET :

— DEFAUT

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile

— signé par M^me Christine MOREAU, Présidente de chambre, et par M^me Dominique CARMENT, Greffière présente lors de la mise à disposition.

* * * * * * * * * * *

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

M. [A] [E] et Mme [M] [T] épouse [E] ont acquis le 21 décembre 2017 auprès de M [R] [D], la propriété des lots de caves n° 71 et 74 à 79 au sein de l’immeuble du [Adresse 4] à [Localité 13], soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Souhaitant procéder à l’installation d’un système de ventilation dans leurs lots, les époux [E] ont sollicité l’inscription à l’ordre du jour d’une assemblée générale de l’autorisation de procéder à ces travaux, selon courrier remis en main propre au syndic de l’immeuble, la société à responsabilité limitée Gestion Europe, le 26 février 2018.

Le syndic a fait inscrire à l’ordre du jour les points n° 21 à 24 suivants :

— n°21 :'Interdiction de réaliser des travaux sur les éléments partie commune dans les lots 74 à 79 à destination exclusive de cave sans autorisation expresse et préalable de la copropriété, sous le contrôle de l’architecte de l’immeuble’ ;

— n°22 : 'Dépose du système de fermeture à clé sur la porte installée par le copropriétaire des lots 74 à 79 dans les couloirs de caves, et interdisant l’accès aux parties communes’ ;

— n°23 : « Mandat à donner au syndic pour engager toute action y compris judiciaire, tant au fond qu’en référé, pour obtenir le respect les dispositions du règlement de copropriété et notamment la destination de cave des lots n° 74 à 79 » ;

— n°24 : « Mandat à donner au syndic pour engager toute action, y compris judiciaire, au fond et/ou référé, pour récupérer les parties communes desservant les différents lot 74 à 79 (couloir) telles que définies au document annexé au règlement de copropriété ».

Le 26 mars 2018, l’assemblée générale des copropriétaires a rejeté la demande d’autorisation de travaux de ventilation de leurs lots, selon point n° 25. Elle a adopté les points n° 21 à 24 à la majorité absolue des voix de tous les copropriétaires (article 25 de la loi du 10 juillet 1965) face à l’opposition des époux [E] représentés, en rédigeant ainsi chacune de ces résolutions :

— point n°21 : « L’Assemblée Générale, après délibération, décide d’interdire, dans les lots 74 à 79, la réalisation de travaux sur les éléments parties communes tels que définis dans le Règlement de Copropriété, sans une autorisation expresse et préalable de la copropriété, et sous le contrôle de l’architecte de l’immeuble, aux frais du copropriétaire concerné » ;

— point n°22 : « L’Assemblée Générale, après délibération, demande au propriétaire des lots 74 à 79 de déposer le système de fermeture à clé sur la porte installée par le propriétaire des lots 74 à 79 :

— dans les couloirs de cave, et interdisant l’accès aux WC communs,

— et côté [Adresse 9], la porte située en haut de l’escalier, en infraction avec le plan qui délimite le mur séparatif avec le lot 79 en bas de l’escalier.

Ces travaux seront réalisés à la charge exclusive du propriétaire des lots 74 à 79 »

— point n°23 : « L’Assemblée Générale, après délibération, décide de donner mandat au Syndic pour engager toute action y compris judiciaire tant en référé qu’au fond pour obtenir le respect des dispositions du Règlement de copropriété et notamment la destination de cave des lots n°74 à 79 »

— point n°24 : « L’Assemblée Générale, après délibération, décide de donner mandat au Syndic pour engager toute action, y compris judiciaire, au fond et/ou en référé, pour récupérer les parties communes desservant les différents lots n°74 à 79 telles que définies au document annexé au règlement de copropriété, à savoir :

— dans les couloirs de cave, l’accès au WC commun,

— et côté [Adresse 9], la porte située en haut de l’escalier, en infraction avec le plan qui délimite le mur séparatif avec le lot 79 en bas de l’escalier, en infraction avec le plan qui délimite le mur séparatif avec le lot 79 en bas de l’escalier ».

Le procès-verbal de cette assemblée générale a été notifié aux époux [E] par courrier recommandé avec accusé de réception, présenté le 30 mars 2018.

Selon acte d’huissier du 13 avril 2018, M. et Mme [E] ont fait assigner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 4] à [Localité 13] devant le tribunal judiciaire de Paris afin de solliciter notamment, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, l’annulation des résolutions n°21 à 24 de l’assemblée générale des copropriétaires du 26 mars 2018 et l’autorisation judiciaire de procéder aux travaux de ventilation de leurs lots n°74 à 79.

Par jugement du 1er septembre 2022, le tribunal judiciaire de Paris a :

— prononcé la nullité des résolutions votées aux points n° 22, 23 et 24 de l’assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 4] à [Localité 13] en date du 26 mars 2018,

— débouté M. et Mme [E] de leur demande d’annulation de la résolution votée au point n° 21 de l’assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 4] à [Localité 13] en date du 26 mars 2018,

— débouté M. et Mme [E] de leurs demandes subsidiaires tendant à voir ordonner au syndicat des copropriétaires :

' de faire procéder à l’inscription au règlement de copropriété des parties de l’immeuble litigieuses en tant que partie privative, sur la base du modificatif du règlement de copropriété et de l’état descriptif de division qui sera établi par un géomètre-expert et en conséquence de voir désigner un géomètre-expert aux fins de création du lot correspondant auxdites parties d’immeuble, aux frais avancés du syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 4] à [Localité 13],

' de faire procéder à l’inscription au règlement de copropriété des parties communes desservant et entourant leurs lots 'en tant que parties communes à jouissance privative', sur la base d’un modificatif du règlement de copropriété et de l’état descriptif de division qui sera établi par un géomètre-expert et en conséquence de voir désigner un géomètre-expert 'aux fins d’entérinement de création desdits parties communes spéciales aux lots 74 à 79, et ce aux frais avancés du syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 4] à [Localité 13],

— autorisé M. et Mme [E] à faire réaliser, à leurs frais exclusifs, les travaux de ventilation de leurs lots n° 74 à 79, selon devis et descriptifs établis par les sociétés Plein Air Ventilation, Tisco et Genier de Forge, annexés à la convocation à l’assemblée générale des copropriétaires du 26 mars 2018, sous réserve de justifier auprès du syndic, préalablement à la réalisation desdits travaux, des assurances obligatoires de responsabilité des entreprises en charge des travaux, ainsi que de la souscription d’une assurance dommages ouvrage,

— débouté M. et Mme [E] de leur demande de condamnation du syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 4] à [Localité 13] à leur payer la somme de 4 000 euros à titre de dommages et intérêts,

— rejeté la fin de non-recevoir tirée de la prescription soulevée par M. et Mme [E] concernant les demandes reconventionnelles du syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 4] à [Localité 13],

— débouté le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 4] à [Localité 13] de l’intégralité de ses demandes reconventionnelles de condamnation solidaire ou in solidum, sous astreinte, de M. et Mme [E] à :

' restituer aux lots n°74 à 79 leur affectation de cave, et particulièrement de déposer les installations, notamment d’eau, contraires à cet usage,

' restituer le libre accès aux circulations parties communes, notamment en démontant le système de fermeture à clé des portes, dans le couloir des caves (côté WC commun), côté [Adresse 9], en haut des escaliers,

— condamné le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 4] à [Localité 13] aux dépens, avec application de l’article 699 du code de procédure civile au profit de Maître Chauvet Leca,

— condamné le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 4] à [Localité 13] à payer à M. et Mme [E] la somme globale de 4 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— dispensé M. et Mme [E] de toute participation à la dépense commune des frais de la présente procédure, en application des dispositions de l’article 10-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis,

— ordonné l’exécution provisoire du présent jugement,

— débouté les parties du surplus de leurs demandes formées au titre de la distraction des dépens et des frais irrépétibles ainsi que de leurs autres demandes.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 4] à [Localité 13] a relevé appel de cette décision par déclaration remise au greffe le 19 octobre 2022 signifiée à M. [E] le 29 décembre 2022, selon procès-verbal de recherches infructueuses.

M. [E] n’a pas constitué avocat.

La procédure devant la cour a été clôturée le 25 juin 2025.

EXPOSE DES PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Vu les dernières conclusions notifiées le 30 juin 2023 par lesquelles le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 4] à [Localité 13], appelant, invite la cour à :

— déclarer irrecevables les demandes de Mme [T] [E] notamment celles tendant à voir compléter le jugement entrepris, en particulier de précisions sur « l’usage des instruments de musiques et d’appareils sonores » et celles formées au profit de M. [A] [E] ;

— réformer le jugement prononcé le 1er septembre 2022 par le tribunal judiciaire de Paris en ce qu’il :

— a prononcé la nullité des résolutions votées aux points n°22, 23 et 24 de l’assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 4] à [Localité 13] en date du 26 mars 2018,

— a autorisé M. et Mme [E] à faire réaliser, à leurs frais exclusifs, les travaux de ventilation de leurs lots n° 74 à 79, selon devis et descriptifs établis par les sociétés Plein Air Ventilation, Tisco et Genier de Forge, annexés à la convocation à l’assemblée générale des copropriétaires du 26 mars 2018, sous réserve de justifier auprès du syndic, préalablement à la réalisation desdits travaux, des assurances obligatoires de responsabilité des entreprises en charge des travaux, ainsi que de la souscription d’une assurance dommages ouvrage,

— l’a débouté de l’intégralité de ses demandes reconventionnelles de condamnation solidaire ou in solidum, sous astreinte, de M. et Mme [E] à :

.restituer aux lots n°74 à 79 leur affectation de cave, et particulièrement de déposer les installations, notamment d’eau, contraires à cet usage,

.restituer le libre accès aux circulations parties communes, notamment en démontant le système de fermeture à clé des portes, dans le couloir des caves (côté WC commun), côté [Adresse 9], en haut des escaliers,

— l’a condamné aux dépens, avec application de l’article 699 du code de procédure civile au profit de Maître Chauvet Leca,

— l’a condamné à payer à M. et Mme [E] la somme globale de 4 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— a dispensé M. et Mme [E] de toute participation à la dépense commune des frais de la présente procédure, en application des dispositions de l’article 10- 1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis,

statuant à nouveau,

— rejeter la demande formée par M. et Mme [E] d’annulation des résolutions n°22, 23, 24 de l’assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 4] à [Localité 13] du 26 mars 2018,

— rejeter la demande formée par M. et Mme [E] d’autorisation à réaliser des travaux affectant les parties communes et/ou l’aspect extérieur de l’immeuble et particulièrement de ventilation de leurs lots n°74 à 79,

très subsidiairement,

— procéder à une nouvelle répartition des charges affectées aux lots n°74 à 79,

reconventionnellement,

— condamner solidairement/in solidum M. et Mme [E] à restituer aux lots n°74 à 79 leur affectation de cave (pièce / lieu de conservation et de rangement), et particulièrement à déposer les installations d’eau (dont les cuisine et douche) et de la fibre, contraires à cette affectation, sous astreinte de 100 euros par jour de retard, dès la signification du jugement à intervenir,

— condamner solidairement / in solidum M. et Mme [E] à restituer le libre accès aux circulations parties communes du 3ème sous-sol, notamment en déposant les portes blindées interdisant l’accès aux escaliers et couloir menant aux caves n°71 à 74, au moins en supprimant les serrures et plus généralement tout dispositif servant à la fermeture de ces portes, sous astreinte de 100 euros par jour de retard, dès la signification du jugement à intervenir,

— Confirmer, au besoin par substitution de motifs, le jugement prononcé le 1er septembre 2022 en ce qu’il a rejeté les autres demandes de M. et Mme [E] notamment d’annulation de résolution de l’assemblée générale des copropriétaires en date du 26 mars 2018, portant sur la propriété et la jouissance du couloir des caves n°74 à 70, y inclus les demandes accessoires de désignation d’un géomètre-expert et de modification du règlement de copropriété, et de dédommagement pour résistance abusive et en ce qu’il a déclaré recevable les demandes reconventionnelles du syndicat des copropriétaires de cet immeuble ;

— Rejeter l’ensemble des demandes de Mme [T] [E] notamment tendant à voir compléter le jugement entrepris, en particulier de précisions sur « l’usage d’instruments de musiques et d’appareils sonores » ;

en tout état de cause,

— rejeter la demande formée par M. et Mme [E] au titre des dépens et frais non compris dans les dépens de première instance,

— condamner solidairement / in solidum M. et Mme [E] aux dépens, avec application de l’article 699 du code de procédure civile au bénéfice de Maître Cadix et à lui payer la somme de 12000 euros au titre des frais non compris dans les dépens de première instance et d’appel ;

Vu les dernières conclusions notifiées le 31 mars 2023 et signifiées à M. [E] le 26 avril 2023 selon les dispositions de l’article 659 du code de procédure civile, par lesquelles Mme [E], intimée, invite la cour, au visa des articles 8, 9, 10-1, 25b, 26, 30 et 42 de la loi 65-557 du 10 juillet 1965, 9 et 11 à 13 du décret 67-223 du 17 mars 1967, 1241 et 2261 et suivants du code civil, 515, 641 et suivants, 668, 699 et 700 du code de procédure civile, à :

— la déclarer recevable et bien fondée en ses demandes, fins et conclusions,

— déclarer le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 4] à [Localité 13] irrecevable et quoi qu’il en soit infondé en ses demandes, fins et prétentions,

l’en débouter,

— accueillir l’appel incident, et rejeter l’appel principal,

en conséquence,

concernant l’assemblée générale du 26 mars 2018 :

— confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a :

' prononcé l’annulation des résolutions votées aux points 22, 23 et 24 de l’assemblée générale du 26 mars 2018 de l’immeuble du [Adresse 4] à [Localité 13],

' autorisé Mme et M. [E] à procéder aux travaux de ventilation de leurs lots n°74 à 79 (refusés au point 25 de l’assemblée générale du 26 mars 2018), selon devis et descriptif établis par les sociétés Plein Air Ventilation, Tisco et Genier de Forge, annexés dans la convocation à l’assemblée générale du 26 mars2018,

— infirmer le jugement entrepris en ce qu’il n’a pas annulé la résolution votée au point 21 de l’assemblée générale du 26 mars 2018 de l’immeuble du [Adresse 4] à [Localité 13],

et en conséquence :

— prononcer l’annulation des résolutions votées au point 21 de l’assemblée générale du 26 mars 2018 de l’immeuble du [Adresse 4] à [Localité 13],

concernant les droits des propriétaires des lots 74 à 79 sur les parties d’immeuble desservant et entourant leurs lots :

a) dans tous les cas s’il est considéré que les parties d’immeuble desservant ces lots sont des parties communes :

— confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a constaté que les propriétaires des lots 74 à 79 bénéficiaient, en application du règlement de copropriété, d’un droit de jouissance exclusive et gratuite des parties d’immeuble suivantes : escaliers, couloirs d’accès aux lots 74 à 79 et renfoncement ou petit local situé au pied de l’escalier 'côté cave’ menant à ces lots, ne desservant que leurs lots : 2 escaliers d’accès aux lots 74 à 79, renfoncement ou petit local situé au pied de l’escalier situé côté caves et couloirs situés au niveau du 3ème sous-sol,

b) en amont

à titre principal :

— infirmer le jugement entrepris en ce qu’il n’a pas fait droit aux demandes de Mme et M. [E] de voir constater ou déclarer :

' à titre principal : que les parties d’immeuble litigieuses (escaliers, couloirs d’accès aux lots 74 à 79 et renfoncement ou petit local situé au pied de l’escalier 'côté cave’ menant à ces lots) n’ont d’usage et d’utilité que pour les copropriétaires des lots 74 à 79 et constituent donc des parties privatives,

' à titre subsidiaire : que les propriétaires des lots 74 à 79 ont acquis la propriété des parties d’immeuble précitées (correspondant aux deux escaliers et aux couloirs d’accès aux lots 74 à 79 et au renfoncement ou petit local situé au pied de l’escalier 'côté cave’ menant à ces lots) par usucapion,

' plus subsidiairement : que les propriétaires des lots 74 à 79 ont acquis, par usucapion, la jouissance privative des parties d’immeuble précitées (correspondant aux deux escaliers et aux couloirs d’accès aux lots 74 à 79 et au renfoncement ou petit local situé au pied de l’escalier 'côté cave’ menant à ces lots),

en conséquence, statuant à nouveau de ces chefs :

à titre principal :

— constater que les parties d’immeuble litigieuses (escaliers, couloirs d’accès aux lots 74 à 79 et renfoncement ou petit local situé au pied de l’escalier 'côté cave’ menant à ces lots) n’ont d’usage et d’utilité que pour les copropriétaires des lots 74 à 79 et constituent donc des parties privatives,

à titre subsidiaire :

— constater que Mme et M. [E] ont acquis la propriété des parties d’immeuble précitées (correspondant aux deux escaliers et aux couloirs d’accès aux lots 74 à 79 et au renfoncement ou petit local situé au pied de l’escalier 'côté cave’ menant à ces lots) par usucapion,

— dire et juger que l’arrêt à intervenir vaudra acte translatif de propriété, et sera publié comme tel à la conservation des hypothèques,

— ordonner, en tous cas, au syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 4] à [Localité 13] de faire procéder à l’inscription au règlement de copropriété de ces parties d’immeuble en tant que partie privative, sur la base du modificatif du règlement de copropriété et de l’état descriptif de division qui sera établi par le géomètre-expert désigné par la Cour,

et en conséquence :

— désigner tel géomètre-expert qu’il plaira à la Cour aux fins d’établissement du projet de modificatif du règlement de copropriété et de l’état descriptif de division aux fins de création du lot correspondant auxdites parties d’immeuble, et ce aux frais avancés du syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 4] à [Localité 13],

plus subsidiairement :

— constater que Mme et M. [E] ont acquis, par usucapion, la jouissance privative des parties d’immeuble précitées (correspondant aux deux escaliers et aux couloirs d’accès aux lots 74 à 79 et au renfoncement ou petit local situé au pied de l’escalier 'côté cave’ menant à ces lots),

— dire et juger que l’arrêt à intervenir vaudra acte translatif de jouissance privative, et sera publié comme tel à la conservation des hypothèques,

— ordonner, en tous cas, au syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 4] à [Localité 13] de faire procéder à l’inscription au règlement de copropriété de ces parties d’immeuble en tant que parties communes à jouissance privative, sur la base du modificatif du règlement de copropriété et de l’état descriptif de division qui sera établi par le géomètre-expert désigné par la Cour,

et en conséquence :

— désigner tel géomètre-expert qu’il plaira à la Cour aux fins d’établissement du projet de modificatif du règlement de copropriété et de l’état descriptif de division aux fins d’entérinement de création desdites parties communes spéciales aux lots 74 à 79, et ce aux frais avancés du syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 4] à [Localité 13],

concernant l’affectation des lots 74 à 79 :

complétant le jugement entrepris :

— juger que le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 4] à [Localité 13] ne peut apporter plus de restrictions à l’usage des parties privatives que celles stipulées par le règlement de copropriété, qui n’interdit pas (article 15) l’usage d’instruments de musiques et d’appareils sonores,

— juger et/ou constater que l’usage d’instruments de musique et d’appareils sonores dans les lots 74 à 79 de l’état descriptif de division de l’immeuble du [Adresse 4] à [Localité 13], ne nécessite aucune autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires,

en tant que de besoin, également :

— constater et/ou juger que l’utilisation d’instruments de musique dans les lots de l’état descriptif de division de l’immeuble du [Adresse 4] à [Localité 13] n’est pas contraire à la destination de l’immeuble et aux droits des copropriétaires,

concernant les dommages et intérêts

— infirmer le jugement entrepris en ce qu’il a rejeté la demande de dommages et intérêts de Mme et M. [E],

et en conséquence :

— condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 4] à [Localité 13] à payer à Mme et M. [E] une somme de 4 000 euros à titre de dommages et intérêts,

en tout état de cause :

— confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a :

' débouté le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 4] à [Localité 13] de l’ensemble de ses demandes reconventionnelles, dirigées contre les demandeurs,

' condamné le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 4] à [Localité 13] à payer à Mme et M. [E] une somme de 4 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

' condamné le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 4] à [Localité 13] aux dépens, avec application de l’article 699 du code de procédure civile au profit de Maître Chauvet-Leca,

' dispensé Mme et M. [E] de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires,

' ordonné l’exécution provisoire ;

Y ajoutant en appel :

— débouter le syndicat des copropriétaires de toutes ses demandes, fins et prétentions ;

— condamner le syndicat des copropriétaires à lui payer une somme de 4000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile (appel) ;

— condamner le syndicat des copropriétaires aux entiers dépens d’appel ;

— la dispenser de toute participation à la défense commune des frais de procédure d’appel, dont charge sera répartie entre tous les autres propriétaires.

MOTIVATION

La cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel.

Il convient de rappeler qu’en application de l’article 954 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des dernières conclusions des parties.

Par prétention, il faut entendre une demande en justice tendant à ce qu’il soit tranché un point litigieux.

Par voie de conséquence, les expressions telles que « dire et juger », « déclarer » ou «constater » qui ne visent pas à trancher un point litigieux ne constituent pas de véritables prétentions, mais en réalité des moyens qui ont leur place dans le corps des écritures, plus précisément dans la partie consacrée à l’examen des griefs formulés contre la décision entreprise et dans la discussion des prétentions et moyens, mais pas dans le dispositif même des conclusions.

Tel est le cas des chefs du dispositif des conclusions de Mme [T] épouse [E] suivants :

— de voir constater ou déclarer :

o à titre principal : que les parties d’immeuble litigieuses (escaliers, couloirs d’accès aux lots 74 à 79 et renfoncement ou petit local situé au pied de l’escalier 'côté cave’ menant à ces lots) n’ont d’usage et d’utilité que pour les copropriétaires des lots 74 à 79 ;

o à titre subsidiaire : que les propriétaires des lots 74 à 79 ont acquis la propriété des parties d’immeuble précitées (correspondant aux deux escaliers et aux couloirs d’accès aux lots 74 à 79 et au renfoncement ou petit local situé au pied de l’escalier 'côté cave’ menant à ces lots) par usucapion ;

o plus subsidiairement : que les propriétaires des lots 74 à 79 ont acquis, par usucapion, la jouissance privative des parties d’immeuble précitées (correspondant aux deux escaliers et aux couloirs d’accès aux lots 74 à 79 et au renfoncement ou petit local situé au pied de l’escalier 'côté cave’ menant à ces lots),

— constater que les parties d’immeuble litigieuses (escaliers, couloirs d’accès aux lots 74 à 79 et renfoncement ou petit local situé au pied de l’escalier 'côté cave’ menant à ces lots) n’ont d’usage et d’utilité que pour les copropriétaires des lots 74 à 79 ,

— constater que Mme et M. [E] ont acquis la propriété des parties d’immeuble précitées (correspondant aux deux escaliers et aux couloirs d’accès aux lots 74 à 79 et au renfoncement ou petit local situé au pied de l’escalier 'côté cave’ menant à ces lots) par usucapion,

— constater que Mme et M. [E] ont acquis, par usucapion, la jouissance privative des parties d’immeuble précitées (correspondant aux deux escaliers et aux couloirs d’accès aux lots 74 à 79 et au renfoncement ou petit local situé au pied de l’escalier 'côté cave’ menant à ces lots),

Ils forment, dans le corps des écritures de l’intimée, des moyens au soutien de sa demande d’annulation des résolutions 22, 23 et 24 de l’assemblée générale du 26 mars 2018, et dans le corps de son dispositif, des moyens au soutien de ses demandes principalement et subsidiairement de voir inscrire au règlement de copropriété les lots 74 à 79 comme parties privatives, plus subsidiairement comme «parties communes à jouissance privative» et acquises par usucapion, à chaque fois sur la base du modificatif du règlement de copropriété et de l’état descriptif de division établi par un géomètre-expert désigné par la Cour, ainsi que de ses demandes de voir désigner un géomètre-expert « aux fins d’établissement du projet de modificatif du règlement de copropriété et de l’état descriptif de division aux fins de création du lot correspondant auxdites parties d’immeuble, et ce aux frais avancés du syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 4] à [Localité 13] » ou « aux fins d’établissement du projet de modificatif du règlement de copropriété et de l’état descriptif de division aux fins d’entérinement de création desdites parties communes spéciales aux lots 74 à 79, et ce aux frais avancés du syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 4] à [Localité 13] » et enfin de ses demandes publication du jugement valant transfert de propriété ou « acte translatif de jouissance privative ».

Tel est également le cas des chefs suivants de ces mêmes conclusions :

« complétant le jugement entrepris :

— juger que le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 4] à [Localité 13] ne peut apporter plus de restrictions à l’usage des parties privatives que celles stipulées par le règlement de copropriété, qui n’interdit pas (article 15) l’usage d’instruments de musiques et d’appareils sonores,

— juger et/ou constater que l’usage d’instruments de musique et d’appareils sonores dans les lots 74 à 79 de l’état descriptif de division de l’immeuble du [Adresse 4] à [Localité 13], ne nécessite aucune autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires,

en tant que de besoin, également :

— constater et/ou juger que l’utilisation d’instruments de musique dans les lots de l’état descriptif de division de l’immeuble du [Adresse 4] à [Localité 13] n’est pas contraire à la destination de l’immeuble et aux droits des copropriétaires,

concernant les dommages et intérêts »

Ce sont, comme le démontre le paragraphe B 1° « Principe de libre affectation des lots » de la partie « discussions » des écritures de Mme [T] épouse [E] (pages 30 et 31), des moyens de défense développés à l’encontre du moyen du syndicat relatif à la contrariété des travaux à la destination de l’immeuble qu’il a soulevé au soutien de sa demande d’infirmation du jugement s’agissant de l’autorisation judiciaire de travaux ainsi que pour motiver sa demande reconventionnelle de restitution de l’affectation des lots n°74 à 79.

En conséquence, il n’y aura pas lieu de faire mention dans le dispositif du présent arrêt de ces chefs des écritures de Mme [T] épouse [E] et il n’y aura pas lieu de statuer sur la fin de non-recevoir soulevée par le syndicat et sa demande de rejet à l’égard de ces derniers chefs d’écritures relatifs aux instruments de musique.

Au surplus, le dispositif du jugement attaqué ne contenant aucun chef visant à « constater que les propriétaires des lots 74 à 79 bénéficiaient, en application du règlement de copropriété, d’un droit de jouissance exclusive et gratuite des parties d’immeuble suivantes : escaliers, couloirs d’accès aux lots 74 à 79 et renfoncement ou petit local situé au pied de l’escalier 'côté cave’ menant à ces lots, ne desservant que leurs lots : 2 escaliers d’accès aux lots 74 à 79, renfoncement ou petit local situé au pied de l’escalier situé côté caves et couloirs situés au niveau du 3ème sous-sol », il n’y aura donc pas non plus lieu de statuer sur la demande de confirmation formulée par l’intimée dans le dispositif du présent arrêt.

Par ailleurs, conformément à l’article 472 du code de procédure civile, il doit être rappelé que lorsqu’un intimé ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée. Il doit, en particulier en appel, vérifier la recevabilité de celui-ci, la régularité de sa saisine et s’assurer que la condamnation prononcée en première instance est régulière et bien fondée.

1- Sur la recevabilité des demandes de Mme [T] épouse [E] formées au profit de M. [E]

Moyens des parties

Le syndicat soutient qu’il est constant que les époux [E] sont séparés et qu’ils ne manifestent pas le même intérêt à l’égard de la procédure. Il soutient que « nul ne plaide par procureur» et que Mme [E] ne peut pas former de prétention au profit de M. [E] notamment pour l’obtention de dommages et intérêts.

Décision de la cour

En application de l’article 787 6° du code de procédure civile par renvoi de l’article 907 du code civil dans leur version applicable à la présente procédure d’appel introduite avant le 1er septembre 2024, il doit être rappelé que «lorsque la demande est présentée postérieurement à sa désignation, [le conseiller de la mise en état ] est, jusqu’à son dessaisissement, seul compétent, à l’exclusion de toute autre formation du tribunal, pour : statuer sur les fins de non-recevoir », à l’exception notamment des fins de non-recevoir qui, bien que n’ayant pas été tranchées en première instance, auraient pour conséquence, si elles étaient accueillies, de remettre en cause ce qui a été jugé au fond par le premier juge (2è Civ, avis 3 juin 2021, n°21-70.006). «Les parties ne sont plus recevables à soulever ces fins de non-recevoir au cours de la même instance à moins qu’elles ne surviennent ou soient révélées postérieurement au dessaisissement du juge de la mise en état.»

L’article 32 du code de procédure civile, précise qu’est irrecevable toute prétention émise par une personne dépourvue du droit d’agir.

L’article 122 du même code précise notamment que constitue une telle fin-de-non-recevoir le défaut de qualité à agir.

Par ailleurs, il doit être rappelé qu’en application de l’article 1401 du code civil, la communauté se compose activement des acquêts faits par les époux ensemble durant le mariage, et provenant tant de leur industrie personnelle que des économies faites sur les fruits et revenus de leurs biens propres et que l’article 1421 précise que chacun des époux a le pouvoir d’administrer seul les biens communs, sauf à répondre des fautes qu’il aurait commises dans sa gestion, les actes accomplis sans fraude étant opposables à l’autre. Le tout sous réserve des articles 1422 à 1425.

Chacun des époux a, ainsi, qualité pour exercer seul, en demande ou en défense, les actions en justice relatives aux biens communs (Civ. 1ère, 4 juillet 2007, n°06-16.702 concernant une action en nullité d’une assemblée générale pour un lot dépendant de la communauté).

En l’espèce, en application de l’article 9 du code de procédure civile selon lequel il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention, il appartient au syndicat des copropriétaires de démontrer la recevabilité et le bien-fondé de la fin de non-recevoir qu’il invoque.

Il doit, d’abord, être relevé qu’il n’énumère pas précisément, dans le dispositif de ses écritures, les demandes adverses sur lesquelles porte la fin-de-non-recevoir qu’il soulève, laissant à la cour la charge d’identifier celles-ci en vue de vérifier sa compétence et de statuer.

Il y a lieu, alors, de constater que les demandes de Mme [T] épouse [E], qui impliquent M. [E], consistent toutes à infirmer ou à confirmer les termes du jugement attaqué et relèvent ainsi d’un examen de la cour au sens de l’article 787 6° précité.

Ensuite, à l’exception des demandes relatives à l’allocation au couple de dommages et intérêts, les autres demandes de l’intimée sont directement en lien avec l’administration des lots n°71 puis 74 à 79 dont elle est propriétaire avec son époux, y compris celles de confirmation des frais de justice accordés en première instance pour l’action en justice engagée à cette fin.

Or, le projet de compromis de vente relatif à aux lots n°74 à 79, établi par Me [I] [Z], notaire à [Localité 8], préalablement à l’acte authentique du 21 décembre 2017, dont l’authenticité n’est pas contestée, mentionne que les époux [E] sont mariés sous le régime de la communauté réduite aux acquêts.

Aussi, pour ces demandes, à l’exception de celles relatives aux dommages et intérêts, le syndicat des copropriétaires ne rapporte pas la preuve que Mme [T] épouse [E], bien que résidant séparément de M. [E], ait été dépourvue du droit d’interjeter appel et de formuler les demandes contenues dans ses conclusions, sans mandat de son époux, puisque que ces demandes visent à assurer l’administration des lots communs dans l’intérêt aussi de M. [E].

Ces demandes sont donc recevables.

S’agissant des demandes de Mme [T] épouse [E] d’infirmation du jugement en ce qu’il a rejeté sa demande et celle de M. [E] de condamnation du syndicat à leur payer 4000 euros de dommages et intérêts et de condamnation de ce dernier à lui payer cette somme à ce titre, il doit être rappelé qu’une telle demande indemnitaire, fondée par la requérante sur l’article 1240 du code civil et la théorie des troubles anormaux du voisinage, vise à indemniser un préjudice personnel à celui qui le subit. Cet objectif est entièrement distinct de celui lié à la préservation des intérêts liés à l’administration du bien commun.

Dans ces conditions, Mme [T] épouse [E] n’a pas qualité pour formuler une telle demande au nom de M. [E], ne pouvant le faire que pour elle-même au titre de son préjudice personnel.

Mme [T] épouse [E] sera donc déclarée irrecevable à solliciter l’infirmation du jugement en ce qu’il a rejeté la demande de M. [E] de condamnation du syndicat à lui verser la somme de 4000 euros à titre de dommages et intérêts et à solliciter la condamnation du syndicat à payer cette somme à M. [E] et sera déclarée recevable pour le surplus de ses demandes.

2- Sur la qualification juridique des couloirs, escaliers et renfoncements des lots n°74 à 79 et les demandes des époux [E] d’inscription au règlement de copropriété, de désignation d’un expert et de publication de la décision

Moyens des parties

Le syndicat des copropriétaires réfute la qualité de partie privative des « circulations » aux motifs que l’article 3 de la loi du 10 juillet 1965, « dans le silence ou la contradiction des titres », « répute parties communes ['] les passages et corridors » et que le règlement de copropriété précise que ces circulations sont des parties communes dans son article 7. Il soutient qu’il importe peu que les caves soient la propriété d’un même copropriétaire et qu’elles aient été réunies en un seul local dans la mesure où le règlement de copropriété et l’état de division n’ont pas été modifiés sur ces lots distincts.

Il dénie, en se référant à la décision des premiers juges, toute prescription acquisitive au profit des époux [E] sur le fondement des articles 2258, 2262 et 2265 du code civil, le couloir ne leur ayant pas été vendu, la possession du vendeur et de l’acquéreur ne pouvant être jointes, et la preuve n’étant pas rapportée d’une utilisation de ce couloir au vu et au su de tous, d’une connaissance du syndicat et du syndic de l’existence de cette porte fermant à clé, trente ans avant la demande reconventionnelle du syndicat de restitution des parties communes. S’agissant de la jouissance de ces circulations, il soutient que doit être réputée non écrite, sur le fondement de l’article 43 de la loi du 10 juillet 1965, la clause du règlement invoquée par les époux [E] concernant l’incorporation à des lots privatifs des parties communes comme contrevenant aux articles 4, 25b et 26 d’ordre public de cette même loi et qu’en tout état de cause, celle-ci ne mentionne qu’une jouissance exclusive, accordée à titre gratuit et précaire, une tolérance. Il ajoute que les époux [E] ne remplissent pas la condition prévue au règlement d’en assurer l’entretien, en bénéficiant de l’eau et de l’électricité communes.

Mme [T] épouse [E], en son nom et pour son époux, fait valoir que les couloirs, escaliers et renfoncements menant à l’abri sont des parties privatives : le règlement de copropriété n’énumérant pas, à l’article 6, les couloirs d’accès aux caves comme étant des parties communes alors que l’article 8 définit comme parties privatives les parties des bâtiments et terrains réservés à l’usage exclusif d’un copropriétaire déterminé ces parties, affectées au seul usage des lots 74 à 79 qu’ils desservent exclusivement depuis la construction de l’immeuble en 1930. Elle ajoute qu’elles constituent un abri anti-aérien sans cloison, délimité par les mêmes deux escaliers et fermé par des portes d’accès situées notamment en haut des escaliers, ayant précédemment appartenu en indivision aux héritiers de M. [Y] [L].

Elle soutient qu’elles constituent, subsidiairement, des parties privatives par usucapion au sens des articles 2258, 2261 et 2265 du code civil : les parties communes initiales ayant été annexées et utilisées de façon continue, ininterrompue et non équivoque exclusivement par les copropriétaires successifs des lots, dès la mise en copropriété de l’immeuble en 1979 et même avant. Elle ajoute que le syndicat en avait connaissance et savait la porte située au niveau du 2ème sous-sol des caves pour y accéder, dotée d’un système de fermeture de l’intérieur depuis l’origine. Il était informé également de la tenue de réunions du conseil syndical dans ces caves et de l’installation d’un système d’alarme sur la porte palière en 1992.

Plus subsidiairement, s’il s’agissait de parties communes, les époux [E] font valoir l’existence d’un droit de jouissance exclusif et gratuit sur celles-ci en application de la clause 12 du règlement de copropriété qui ne distingue pas le dernier alinéa (visant la réunion de plusieurs lots) des alinéas précédents visant expressément des lots particuliers, qui vise des parties communes n’encadrant et ne desservant que ces lots, sans que les travaux qu’ils envisagent n’excluent un usage privatif des parties communes. Ils ajoutent que le syndicat ne peut pas venir, pour la première fois en appel, prétendre que la clause précitée serait nulle en application des dispositions de l’article 43 de la loi du 10 juillet 1965, ce d’autant plus qu’il ne formule aucune demande à cet égard et qu’une telle demande serait irrecevable comme nouvelle. Ils soutiennent que cette clause est, en tout état de cause, légale comme usitée en tant que « clause de bout de couloir » et que le syndicat ne peut pas ajouter au règlement de copropriété sur les parties communes pouvant être annexées, ce d’autant que la condition du caractère non indispensable à l’accès des autres lots privatifs est remplie.

Réponse de la cour

Les articles 2 et 3 de la loi du 10 juillet 1965 définissent les parties privatives comme « les parties des bâtiments et des terrains réservées à l’usage exclusif d’un copropriétaire déterminé », celles-ci étant « la propriété exclusive de chaque copropriétaire » ; et les parties communes comme «les parties des bâtiments et des terrains affectées à l’usage ou à l’utilité de tous les copropriétaires ou de plusieurs d’entre eux», étant précisé que « dans le silence ou la contradiction des titres sont communs ['] le sol, les voies d’accès [']les passages et corridors ».

Il est, par ailleurs, constant que des parties communes peuvent être affectés, par le règlement de copropriété, à l’usage ou à l’utilité exclusif d’un lot, les copropriétaires demeurant indivisément propriétaires de ces parties communes. Le droit de jouissance privative est alors nécessairement accessoire au lot de copropriété auquel il est attaché. Il ne peut en aucun cas constituer la partie privative d’un lot (Civ.3e, 4 mars 1992, n°90-13.145). Le règlement de copropriété précise, le cas échéant, les charges que le titulaire de ce droit de jouissance privative supporte.

L’article 8 de la loi du 10 juillet 1965 dispose, ensuite, qu’au sein d’une copropriété c’est le règlement de copropriété qui « détermine la destination des parties tant privatives que communes, ainsi que les conditions de leur jouissance » et qu’il « ne peut imposer aucune restriction aux droits des copropriétaires en dehors de celles qui seraient justifiées par la destination de l’immeuble, telle qu’elle est définie aux actes, par ses caractères ou sa situation. ».

Il se déduit de ces dispositions, qu’en cas de litige portant sur la nature privative ou commune (générale ou spéciale) d’une partie d’un immeuble soumis au statut de la copropriété, sur l’existence d’un droit de jouissance privatif sur une partie commune, il doit être d’abord recherché, au sein du règlement de copropriété, si cette nature est déterminée. C’est dans le silence ou la contradiction des termes du règlement de copropriété, que les critères légaux d’usage et d’utilité peuvent permettre de qualifier la partie de l’immeuble (Civ. 3e, 5 décembre 2024, n°23-16.359).

Par ailleurs, il doit être rappelé qu’en application des articles 711 et 712 du code civil, la propriété d’un bien, qui se prouve par tous moyens, s’acquiert notamment par l’effet des obligations et par prescription.

Cette acquisition par prescription peut alors porter sur des parties communes ou sur un droit de jouissance exclusif sur des parties communes (Civ.3e, 24 octobre 2007, n°06-19.260), les articles 2258, 2261, 2262 et 2272 du code civil exigent une possession continue et non interrompue, paisible, publique, non équivoque et à titre de propriétaire, dépassant donc une simple tolérance, le délai de prescription étant de trente ans en l’absence d’un juste titre.

En l’espèce, comme l’ont justement retenu les premiers juges, il doit être relevé que l’article 7 du règlement de copropriété énumère comme parties communes «la totalité des sols», «les murs et cloisons séparant les parties communes des parties privatives ['] » et que son article 12 intitulé «circulations» précisant «qu’aucun copropriétaire ou occupant de l’immeuble ne devra encombrer les entrées, vestibules, escaliers, cour et autre endroit commun», il inclut les voies d’accès aux lots privatifs, passages, corridors.

Les couloirs, escaliers et renfoncement desservant les lots n°74 à 79 constituent donc des parties communes au sens du règlement de copropriété.

Il doit être alors déterminé si Mme [T] épouse [E], sur qui repose la charge de cette preuve au sens de l’article 9 du code de procédure civile, démontre, avoir acquis ces parties communes de l’immeuble, avec son époux, par prescription trentenaire.

Il n’est pas contesté et il ressort des plans du troisième sous-sol annexés au règlement de copropriété du 16 novembre 1979 qu’à cette date, déjà, les lots n°74 à 79 n’étaient plus séparés, entre eux, par aucune cloison et qu’ils y étaient intitulés, tout comme dans le règlement de copropriété, comme un « abri » en correspondance avec un plan « de l’abri » anti-bombardement du 11 décembre 1936 produit par les époux [E]. Cette absence de séparation des caves, entourées des couloirs, avec des escaliers et un renfoncement dans cet espace commun, correspond également à la mention de l’acte authentique de vente du 22 septembre 2004 au profit de M. [D], où maître [P] [K], notaire à [Localité 11], a noté « les lots numéros 74,75,76,77,78 et 79 forment une seule et même cave », mention qui a ensuite été reprise dans l’acte notarié de vente du 21 décembre 2017 au profit des époux [E].

Cependant, cette vente n’a porté que sur le bien constitué des lots privatifs n°74 à 79, outre le n°71, à l’exclusion des couloirs, escaliers et renfoncement desservant les lots n°74 à 79 ou de tout droit afférent à ces derniers.

Or, il n’y a pas de jonction possible des possessions du vendeur et de l’acquéreur, ainsi que les premiers juges l’ont rappelé à juste titre (Civ. 3me, 18 janvier 2018, n°16-16.950 et 17 avril 1996, n°94-15.748).

Les époux [E] n’ayant acquis les lots que le 21 décembre 2017, soit il y a moins de trente ans, ils ne justifient pas d’une possession personnelle d’une telle durée.

Ce d’autant plus que la seule attestation du 10 avril 2018 de M. [H], leur vendeur, faisant état de la remise de « l’unique clé très ancienne de 15 cm » de la porte située en haut de l’escalier donnant accès à l’ensemble des lots, de « l’ancienneté de la serrure » de celle-ci, du fait que seuls ses propres vendeurs avaient « les clés », ainsi que le constat du 4 octobre 2018 de maître [F] [B], huissier à [Localité 13] de la présence d’une porte en fer fermée en clé, ne suffisent pas à démontrer que cette serrure était posée depuis plus de trente ans, dès l’origine de l’abri, les plans produits n’en faisant pas mention. Il n’est pas davantage prouvé que l’existence de l’alarme posée sur la porte de la cave le 15 juin 1992 (selon courriel de la société Marketing Direct Daltem du 5 avril 2018) et qui n’est pas visible sur les photographies de l’huissier de justice montrant le côté extérieur de la porte fermée, ait été connue des autres copropriétaires et du syndic. Seul M. [D] atteste de réunions dans les caves. La preuve de l’existence d’actes de propriétaires sur les lots n°74 à 79 publics et continus durant trente ans n’est donc pas davantage rapportée.

Aucune prescription acquisitive ne saurait donc être retenue.

Les époux [E] se prévalent, enfin, d’un droit de jouissance exclusive sur ces parties communes au titre de la clause au 3ème paragraphe « page -12°- » – du règlement de copropriété et font également valoir l’usucapion de ce droit.

Le syndicat de copropriété ne formulant pas de prétention dans le dispositif de ses écritures au sens de l’article 954 du code de procédure civile précité, la cour ne peut pas statuer sur le caractère non écrit ou non de cette clause du règlement de copropriété, laquelle doit donc être appliquée.

Or, elle stipule que : « Plus généralement toute personne devenant propriétaire de deux ou plusieurs lots encadrant une partie commune non indispensable à l’accès à d’autres lots privatifs, pourra acquérir la jouissance à titre gratuite de ladite partie commune et l’incorporer à ses lots privatifs à charge pour elle d’en assurer l’entretien et de rétablir à sa charge la situation antérieure au cas où elle vendrait séparément un ou plusieurs lots ayant permis d’appréhender la partie commune, ce qui n’entraînera en aucun cas, modification de la répartition des millièmes ».

Il n’est pas contesté et il ressort des plans versés aux débats que la configuration des couloirs, escaliers et renfoncement autour des lots n°74 à 79 est identique à celle décrite ici. Cette clause ne prévoit pas de modification des millièmes et le syndicat ne démontre pas que l’entretien de ces parties communes par les époux [E], du fait du système de fermeture installé, ait un impact sur les charges d’eau et d’électricité payées par les autres copropriétaires comme il l’affirme.

En application de cette clause, les époux [E] ou les précédents propriétaires des lots n°74 à 79 ainsi configurés n’ont pu 'acquérir gratuitement’ la jouissance de ces couloirs, escaliers et renfoncement comme cela est mentionné de façon maladroite par le règlement de copropriété, qui ne constitue pas un titre translatif de ce droit de jouissance, qui se borne à leur reconnaître un droit de jouissance exclusive sur ces parties communes incorporées à leurs lots et closes.

Ce droit demeurant temporaire, puisque le règlement prévoit que la vente séparée des lots y met fin (Civ. 3e, 17 avril 1991, n°89-15.172), cette précarité exclut ainsi toute prescription acquisitive de ces parties qui demeurent communes (Civ. 3e, 3 octobre 1991, pourvoi n° 89-21.712).

Ce n’est pas, ici, le présent arrêt qui crée ou, selon les termes de Mme [T] épouse [E], qui « transfère » ce droit de jouissance mais le règlement de copropriété qui qualifie comme tel l’incorporation de ces parties communes à leurs lots et leur clôture.

A cet égard, il peut être utilement rappelé qu’en application de l’article 89 de la loi n° 2022-217 du 21 février 2022 relative à la différenciation, la décentralisation, la déconcentration et portant diverses mesures de simplification de l’action publique locale, l’article 209 II de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 dispose désormais: « pour les immeubles dont la mise en copropriété est antérieure au 1er juillet 2022, quand le règlement de copropriété ne mentionne pas les parties communes ['] à jouissance privative existantes, le syndicat des copropriétaires inscrit à l’ordre du jour de chaque assemblée générale des copropriétaires la question de cette mention dans le règlement de copropriété. Cette décision est prise à la majorité des voix exprimées des copropriétaires présentés, représentés ou ayant voté par correspondance. L’absence d’une telle mention dans le règlement de copropriété est sans conséquence sur l’existence de ces parties communes. » Il n’appartient donc pas à la présente juridiction d’ordonner au syndicat d’inscrire dans le règlement de copropriété l’existence d’un tel droit de jouissance privative sur les parties communes des lors n°74 à 79.

Il ne s’agit pas davantage comme Mme [T] épouse [E] en demande la reconnaissance, de « parties communes spéciales » avec désignation d’un géomètre pour obtenir la modification du règlement de copropriété et de l’état descriptif en ce sens. En effet, comme le définit l’article 6-2 de la loi du 10 juillet 1965 issu de la loi n°2018-1021 du 23 novembre 2018 et de l’ordonnance du n°2019-1101 du 30 octobre 2019, de telles parties communes spéciales doivent être affectées à l’usage ou à l’utilité de copropriétaires, ici des époux [E], par le règlement de copropriété avec créations charges spéciales à chacune, a contrario du seul droit de jouissance exclusif et temporaire attaché à leurs lots 74 à 79 et stipulé à la clause précitée.

Dans ces conditions, le jugement attaqué sera confirmé en ce qu’il a débouté M. et Mme [E] de leurs demandes tendant à voir ordonner au syndicat des copropriétaires :

' de faire procéder à l’inscription au règlement de copropriété des parties de l’immeuble litigieuses en tant que parties privatives, sur la base du modificatif du règlement de copropriété et de l’état descriptif de division qui sera établi par un géomètre-expert et en conséquence de voir désigner un géomètre-expert aux fins de création du lot correspondant auxdites parties d’immeuble, aux frais avancés du syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 4] à [Localité 13],

' de faire procéder à l’inscription au règlement de copropriété des parties communes desservant et entourant leurs lots en tant que parties communes à jouissance privative sur la base d’un modificatif du règlement de copropriété et de l’état descriptif de division qui sera établi par un géomètre-expert et en conséquence de voir désigner un géomètre-expert 'aux fins d’entérinement de création desdites « parties communes spéciales » aux lots 74 à 79, et ce aux frais avancés du syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 4] à [Localité 13],

Seront également rejetées leurs demandes tendant à voir dire que l’arrêt à intervenir vaudra acte translatif de propriété ou acte translatif de jouissance privative, et sera publié comme tel à la conservation des hypothèques.

2- Sur les résolutions n°21 à 24 de l’assemblée générale du 26 mars 2018

Moyens des parties

Le syndicat des copropriétaires conclut à la validité de la résolution n°23 relative au mandat d’agir aux motifs d’abord, sur le fondement des articles 9 et 15 de la loi du 10 juillet 1965, de son droit d’agit pour faire respecter la destination de l’immeuble et du fait que l’intérêt à agir n’est pas subordonné à la démonstration préalable du bien-fondé de l’action que les premiers juges n’avaient pas ici à examiner, devant s’en tenir uniquement à la conformité de la résolution à l’intérêt collectif. Ensuite, il soutient que le droit d’agir doit être interprété en faveur du mandat d’agir, qu’un syndic est autorisé à engager toutes actions qui sont dans la logique de l’habitation consentie et que les copropriétaires ont été mis en mesure de réfléchir sur les décisions à prendre grâce à cette résolution, aux autres résolutions votées, à la convocation et aux annexes transmises avec la proposition de résolution n°23.

Il conclut à la validité des résolutions n°22 et 24, parties communes au sens de l’article 3 de la loi du 10 juillet 1965, l’article 4 rappelant l’indivisibilité de la propriété de ces parties, l’article 15 donnant qualité à agir au syndicat pour la sauvegarde des droits afférents à l’immeuble, donc pour faire respecter la destination de l’immeuble, le droit des copropriétaires de circuler librement dans les parties communes et le principe d’équité entre ces copropriétaires (d’équilibre entre les droits et les tantièmes correspondant). Il reprend l’argumentation selon laquelle le tribunal n’avait pas à examiner le bien-fondé du mandat qui lui était donné mais seulement la conformité de la résolution à l’intérêt collectif.

Il répond à Mme [T] épouse [E], sur la résolution n°21, que celle-ci est régulière en sa forme, ayant permis aux copropriétaires de réfléchir sur les décisions à prendre, et dans la mesure où il n’est pas interdit que la question inscrite à l’ordre du jour soit distincte de la décision, si on y retrouve l’esprit de celle-ci. Il ajoute qu’elle est régulière également sur le fond, les époux [E] à qui il appartient d’en rapporter la preuve, ne démontrant pas de rupture d’égalité avec des copropriétaires actuels, se trouvant dans la même situation, y compris par rapport à M. et Mme [D] qui leur avaient vendu leurs lots. Il réfute tout abus tiré de la volonté de faire respecter la loi du 10 juillet 1965 et les lois et règlements sanitaires, conformément à la motivation des premiers juges.

Mme [T] épouse [E] en son nom et pour son époux se prévaut d’abord de nullités formelles. En premier lieu s’agissant des résolutions n°22 et 24, pour non-respect des dispositions de l’article 13 du décret du 17 mars 1967, du fait de l’imprécision des questions inscrites à l’ordre du jour et modifiées pour le vote, d’un défaut de notification suffisante des documents destinés à l’information des copropriétaires et compte tenu de l’imprécision des projets de résolution proposés au vote. A cet égard, elle soutient que les questions proposées initialement pour la résolution n°22 et la résolution n°24, les ajouts faits pour l’assemblée et les documents annexés ne permettent pas d’identifier les portes ou les couloirs dont il était question, l’auteur de la dépose du système de fermeture, les dates, l’auteur du système en cause et qu’il n’était transmis aucun devis. Elle ajoute, ensuite, que les résolutions n°23 et 24 sont également imprécises puisqu’elles ne permettent pas de savoir l’objet exact de l’action envisagée, aucun document ni information n’étant donné sur l’infraction dont se prévaut le syndicat. S’agissant de la résolution n°21, elle soutient qu’il ne pouvait pas être décidé par anticipation et de manière générale, d’interdire tous travaux dans les lots en cause au seul motif qu’ils seraient à destination de cave et de soumettre toute autorisation, quelle que soit la nature des travaux, à l’autorisation de l’architecte de l’immeuble, cela dépassant, le seul rappel des textes légaux et restreignant de façon inégalitaire les travaux réalisés dans ses seuls lots.

Ensuite, sur le fond, pour obtenir l’annulation de résolutions n°22 et 24, elle fait valoir que les couloirs, escaliers et renfoncement des lots n°74 à 79 constituant des parties privatives, à défaut des parties communes bénéficiant d’un droit de jouissance privative exclusif incorporé à leurs lots, ils ne pouvaient pas donner lieu à restitution comme cela a été indiqué dans le jugement attaqué qui a retenu la faculté de les clore et de les incorporer.

Elle ajoute que la mise au vote de ces résolutions n°22 et 24 à la majorité de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965 contourne les dispositions impératives de l’article 26 cette loi selon lesquelles « l’assemblée générale ne peut, à quelque majorité que ce soit, imposer à un copropriétaire une modification à la destination de ses parties privatives ou aux modalités de leur jouissance, telles qu’elles résultent du règlement de copropriété ». Elle se prévaut de la faculté d’incorporation et des modalités de jouissance prévues au règlement de copropriété pour les lots n°74 à 79 pour en déduire qu’elles empêchaient le syndicat de prendre toute décision ayant pour effet de leur porter atteinte sans leur accord et qu’il ne pouvait pas déposer leurs systèmes de fermeture pour les rendre accessible à tous.

A l’encontre des résolutions n°21 et 23, elle rappelle le principe de libre affectation et disposition des lots (articles 2, 8 et 9 de la loi du 10 juillet 1965), la destination de l’immeuble prévue par le règlement de copropriété à valeur conventionnelle devant être distinguée de la description des lots par l’état descriptif de division qui n’a pas de valeur conventionnelle. Elle soutient que la destination de l’immeuble, ici fixée à l’article 5 du règlement de copropriété, à savoir l’usage d’habitation, avec possibilité d’usage professionnel, n’est pas atteinte par l’utilisation de ses lots : ceux-ci ne sont pas à destination exclusive de caves, n’ont même pas été utilisés pour une autre activité notamment professionnelle, laquelle n’est pas interdite, les propositions d’utilisation aux fins de stockage publiées n’étaient pas réalisées à des fins de location commerciale. Elle indique envisager une activité musicale privative conforme à la destination de l’immeuble et aux termes du règlement de copropriété. Elle dénie tout usage d’habitation. Elle réfute toute anticipation, par le syndicat, d’activités interdites ou de troubles anormaux inexistants.

Elle fait valoir que toutes les résolutions encourent l’annulation pour abus de majorité, le syndicat ayant connu la situation depuis l’origine de la copropriété et accepté celle-ci, refusant aux époux [E] ce qu’il a accepté et toléré pour d’autres copropriétaires concernant l’incorporation des parties communes aux lots et l’usage de ces derniers comme salle de cinéma ou de réunion par l’ancien copropriétaire.

Elle soutient également que les résolutions n°22 et 24 sont nulles en ce que l’action du syndicat, sur le fondement du règlement de copropriété, est une action personnelle qui se prescrit par dix ans en application de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965, délai écoulé depuis la mise en place des systèmes de fermetures. Elle ajoute que c’est également le cas des résolutions n°21 et 23 portant sur des actions relatives à un changement d’affectation ou d’usage.

Réponse de la cour

Sur la forme

En application de l’article 13 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 pris pour l’application de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, l’assemblée générale ne prend de décision valide que sur les questions inscrites à l’ordre du jour et dans la mesure où les notifications ont été faites conformément aux dispositions des articles 9 à 11-I.

L’ordre du jour doit être suffisamment clair et précis pour que chaque copropriétaire puisse comprendre, en le lisant, la nature de la question sur laquelle l’assemblée sera appelée à se prononcer.

Aucune disposition n’impose la stricte identité de rédaction du projet de résolution et du texte voté par l’assemblée tant qu’il existe une réelle concordance entre les deux, la seconde ne devant pas porter sur tout autre chose que la première (Civ. 3e, 3 juin 2009, n°08-16.450). L’assemblée dispose ainsi d’un pouvoir d’amendement à condition de ne pas dénaturer l’objet d’une résolution.

Par ailleurs, lorsque l’assemblée donne mandat au syndicat pour agir en justice, la résolution doit préciser le but de l’autorisation donnée, identifier les personnes à l’encontre de laquelle cette action va être engagée, la nature de la procédure autorisée. Cependant, aucune disposition du statut de la copropriété n’impose la notification préalable d’une documentation spécifique pour la validité d’une telle décision. L’information indispensable aux copropriétaires peut valablement prendre la forme d’un exposé préliminaire au vote de celle-ci.

En l’espèce, il doit d’abord être relevé qu’ainsi que l’ont retenu les premiers juges, les ajouts effectués par l’assemblée sur les résolutions n° 22 et 24 par rapport aux questions transmises avec la convocation sur l’ordre du jour, relèvent du pouvoir d’amendement de celle-ci dans la mesure où elle n’a pas dénaturé l’objet de ces questions. Elle a ainsi précisé davantage les emplacements des systèmes de fermeture interdisant l’accès aux parties communes dans les lots n°74 à 79 pour en garantir la dépose complète.

Ensuite, il doit être examiné si ces questions et résolutions ont été formulées de façon assez précise afin de permettre aux copropriétaires de disposer d’une information suffisante pour prendre une décision.

Le point n°22 porte précisément sur la dépose de tout système de fermeture interdisant l’accès aux parties communes dans les lots n°74 à 79, système de fermeture à clé dont il est d’ailleurs reconnu l’existence. Il a été transmis aux copropriétaires, avec la convocation, le plan annexé au règlement de copropriété (contenu dans le rapport de l’entreprise Bastelli communiqué par les époux [E]) permettant un repérage des lieux. Ce projet de résolution précisait bien les auteurs de la dépose, le « propriétaire des lots 74 à 79 », par ailleurs connus puisqu’ils avaient eux-mêmes soumis une résolution aux fins de travaux en lien avec ces lots. Il n’était pas nécessaire d’exiger, au sens de l’article 13 précité, l’identification de l’auteur initial, la date d’installation du système de fermeture, ni un devis préalable qui aurait, au surplus, nécessité un accès aux parties communes sur lesquelles ils disposent d’un droit de jouissance privative.

Au plan formel, cette résolution n’encourt donc pas la nullité.

Le point n°21 ne porte pas sur une interdiction générale et anticipée, pour les seuls époux [E], de tous travaux dans les caves de leurs lots n°74 à 79, mais il vise uniquement à rappeler les dispositions d’ordre public de l’article 25 b) de la loi du 10 juillet 1965 soumettant à une autorisation préalable expresse de l’assemblée générale tous travaux effectués par un copropriétaire qui affectent les parties communes (« sur les éléments parties communes »), et qui sont alors aux frais du copropriétaire concerné. Si la résolution « rappelle à cette occasion » de façon erronée, que ces lots sont à « destination exclusive de cave » par une phrase ajoutée en fin de rédaction, elle n’en fait pas, par cette formulation non impérative, une limitation aux travaux visés. Aucun abus ni inégalité ne sont donc démontrés à cet égard. De la même façon, l’ajout de la mention du contrôle de l’architecte de la copropriété est justifié par la condition de « travaux portant sur les éléments parties communes » sans qu’il ne soit démontré une inégalité par rapport à d’autres copropriétaires placés dans une situation similaire à cet égard.

Aucun vice de forme ne peut donc être retenu à son encontre.

Le point n°24 relatif au mandat donné au syndicat pour agir en justice pour récupérer les parties communes des lots n°74 à 79 ne nécessitait pas la transmission préalable d’une documentation particulière, au vu du plan des lots déjà communiqué et des amendements précis réalisés par l’assemblée démontrant l’information des copropriétaires. Cette résolution doit être mise en lien avec les travaux demandés par les époux [E] dans leur résolution n°25 et avec la résolution n°22 précédemment votée, permettant aux copropriétaires d’identifier les défendeurs à l’action autorisée au profit du syndicat.

Aucun vice de forme n’est ici davantage démontré.

Tel n’est pas le cas de la résolution n°23 rédigée de façon bien trop générale puisqu’elle vise « toute action y compris judiciaire tant en référé qu’au fond pour obtenir le respect des dispositions du règlement de copropriété notamment la destination des caves des lots n°74 à 79 » sans permettre aux copropriétaires, surtout aux époux [E], de déterminer les infractions au règlement de copropriété qui leur seraient exactement reprochées et l’objet de l’action qui sera engagée à leur encontre (voir Civ. 3e, 29 janvier 2003, n°00-22.359). Les actions possibles vont bien au-delà de l’interdiction des travaux de ventilation demandés et de la seule destination de cave que le syndicat pense devoir faire respecter sur le fondement du règlement de copropriété. Il est significatif que le syndicat n’ait produit aucun document lié à cette résolution avec la convocation à l’assemblée (procès-verbal de constat, avis de location des caves') et que la résolution n’ait pas été amendée durant celle-ci.

Cette imprécision entraîne ainsi la nullité de cette résolution, justifiant la confirmation du jugement attaqué au sujet de celle-ci.

Sur le fond

Le juge doit annuler une résolution qui excède l’objet légal du syndicat, tel que défini à l’article 14 alinéa 4 de la loi du 10 juillet 1965 (la conservation, l’amélioration de l’immeuble et l’administration des parties communes), notamment lorsqu’elle porte atteinte aux droits des copropriétaires sur les parties privatives de leurs lots ou qu’elle modifie les droits des copropriétaires concernant la jouissance des parties communes tels qu’ils résultent du règlement de copropriété.

Il doit également annuler une résolution qui a été votée contrairement à l’intérêt général de la personne morale et dans l’unique dessein de favoriser les membres de la majorité au détriment de la minorité, dans le cadre d’un abus de majorité avec intention de nuire ou encore lorsqu’elle a été votée par des moyens frauduleux.

En l’espèce, il a été précédemment démontré qu’en application de la clause au 3ème paragraphe « page -12°- », les époux [E] pouvaient se prévaloir d’un droit de jouissance privative et temporaire des parties communes desservant leurs lots n°74 à 79 les autorisant à incorporer ces parties communes non indispensables à l’accès à d’autres lots privatifs et encadrées de leurs lots, donc à les clore par des systèmes de fermeture, sans solliciter d’autorisation préalable de l’assemblée générale des copropriétaires.

Il peut être relevé, au surplus, que le syndicat ne se prévaut plus dans les motifs de ses conclusions, en appel, de l’existence de WC communs pourtant mentionnés dans la résolution en cause.

Dans ces conditions, l’assemblée générale des copropriétaires a commis un excès de pouvoir en votant la résolution n°22 portant atteinte à ce droit de jouissance privatif qui doit donc être annulée.

Cette résolution qui fondait le mandat d’agir en justice donné au syndicat pour récupérer ces parties communes et qui excède l’objet du syndicat, conduit nécessairement également à la nullité de la résolution n°24, sans qu’il ne soit ici question d’examiner l’intérêt à agir du syndicat.

Dans ces conditions, le jugement attaqué sera confirmé en ce qu’il a annulé ces deux résolutions.

Par ailleurs, s’agissant de la résolution n°21, il a été précédemment explicité qu’elle n’imposait pas de changement d’affectation des lots n°74 à 79, excluant donc l’examen de la prescription mise en avant. Surtout, Mme [T] épouse [E] sur qui repose la charge de cette preuve au sens de l’article 9 du code de procédure civile, ne démontre pas d’abus de majorité. Elle ne prouve pas qu’un autre copropriétaire, placé dans la même situation de solliciter une autorisation de travaux affectant les parties communes, se serait vu octroyer une telle autorisation sans contrôle de l’architecte de la copropriété ni rappel de cette autorisation préalable obligatoire et de la charge des frais liés aux travaux. Dans son attestation du 10 mars 2018, M [D] n’évoque aucune demande d’autorisation pour atteinte aux parties communes liées à ses installations dans les lots n°74 à 79 et il n’en n’est produit aucune.

Le jugement attaqué sera ainsi confirmé en ce qu’il a débouté les époux [E] de leur demande d’annulation de la résolution n°21.

3- Sur l’autorisation judiciaire de travaux

Moyens des parties

Le syndicat des copropriétaires fait d’abord valoir que les demandeurs, qui ont la charge de cette preuve, n’ont pas fourni un « document précisant l’implantation et la consistance des travaux » conforme aux dispositions de l’article 10 du décret du 17 mars 1967. En effet, les documents relatifs aux travaux proposés à l’assemblée comprenaient des alternatives, encore complétées après cette assemblée, par une option qui ne lui avait pas été soumise selon courrier de M. [U], architecte, donc qui ne pouvait pas avoir été refusée et demeurait imprécise. Il contenait, en outre, de substantielles lacunes. Le syndicat ajoute que les travaux, qui visent à installer un groupe de ventilation à l’extérieur ou dans le couloir du local technique donc dans les parties communes, réduisent l’espace ouvert aux résidents, en violation de l’interdiction d’encombrement de ces parties communes (article 12 du règlement de copropriété) et conduisent à appréhender les parties communes à des fins personnelles relevant d’un vote à la majorité de l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965.

Il conteste, ensuite, la condition d’amélioration qui, si elle pouvait ne profiter qu’à un seul copropriétaire, supposerait que les travaux présentent plus d’avantages que d’inconvénients. Il soutient que tel n’est pas le cas du fait des émergences de 57 décibels qui seraient provoqués par l’installation au détriment des copropriétaires, alors que les caves sont déjà ventilées de façon adéquate, que les difficultés viennent de l’utilisation des caves en dehors de leur destination et des portes hermétiques posées (en violation de l’article 41 bis du règlement sanitaire de la Ville de [Localité 12]) qu’il suffit d’ajourner ou de détalonner.

Il réfute la conformité des travaux à la destination de l’immeuble tel que défini par les articles 3 et 5 du règlement de copropriété, définissant ces lots situés au sous-sol comme à usage de caves, lesquelles n’étant pas des habitations au sens de l’article 3, ne sauraient avoir un usage professionnel et ne peuvent pas bénéficier de l’installation d’un système de ventilation pour devenir un salon de cinéma/musique ni être loués à des fins commerciales ou professionnelles.

Il soutient que ces travaux portent également atteinte aux droits des autres copropriétaires, au règlement de copropriété et aux lois et règlements, face à l’encombrement des parties communes, à la soustraction de l’électricité commune, aux obstacles apportés au transit d’air, aux nuisances sonores générées, au non-respect des règles de sécurité-incendie avec la présence d’un bloc autonome d’éclairage sécurité dans les escaliers qui ne pourra pas être entretenu à cause des portes litigieuses, enfin à l’atteinte à l’esthétique et au standing de l’immeuble situé [Adresse 9] pour un groupe situé dans la cour.

Il fait enfin valoir une rupture de l’équité, à savoir de l’équilibre entre la valeur des lots et les tantièmes correspondants, sur lequel, si le juge fait droit aux travaux en considérant qu’ils valorisent les lots en question, il doit statuer en application des articles 5,11 et 43 de la loi du 10 juillet 1965.

Mme [T] épouse [E], en son nom et pour M. [E], soutient remplir les conditions de l’article 30 de la loi du 10 juillet 1965, ayant demandé l’autorisation de procéder à des travaux de ventilation des lots selon descriptifs, devis et plans transmis à l’assemblée, qui les a refusés. Elle ajoute que ces travaux constituent une amélioration au sens légal, pouvant ne profiter qu’au copropriétaire et qu’ils constituent également des travaux de mise en conformité nécessaires au sens de l’article 41 bis du règlement sanitaire de la Ville de [Localité 12]. Elle ajoute que ces travaux n’ont pas d’impact sur le coefficient des sols ni sur les tantièmes et que les installations resteront privatives, sans appropriation des parties communes et seront à leur charge. Elle dénie toute atteinte esthétique pour des travaux de lots situés au 3ème sous-sol d’un bâtiment distinct du bâtiment d’habitation et elle fait valoir l’amélioration apportée par l’installation par rapport à la ventilation actuelle. Elle dénie toute atteinte ou modification de la destination de l’immeuble, l’état descriptif évoquant une cave n’ayant pas de valeur contractuelle, a contrario du règlement de copropriété. Elle fait valoir la libre affectation d’un lot comme étant le principe au sens des articles 2,8 et 9 de la loi du 10 juillet 1965 sous réserve du respect des droits des autres copropriétaires et de la destination de l’immeuble aux fins d’habitation ou professionnelle. Elle soutient qu’elle est ici respectée par l’usage de salle de cinéma/musique privative envisagé et déjà réalisé par le précédent propriétaire, sans que le syndicat ne démontre un usage professionnel, celui-ci étant, de toute façon, autorisé notamment aux fins de louage pour un stockage. Elle soutient que la question de la répartition des charges est étrangère aux débats, l’usage privatif d’une partie commune n’ayant pas pour effet de leur faire supporter des dépenses particulières supplémentaires lorsque le règlement de copropriété ne le prévoit pas et dans la mesure où un compteur individuel peut être installé.

Réponse de la cour

L’article 25 b) de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que ne sont adoptées qu’à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant l’autorisation donnée à certains copropriétaires d’effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble, et conformes à la destination de celui-ci.

L’article 26 b) impose que soient prises à la majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix les décisions concernant la modification ['] du règlement de copropriété dans la mesure où il concerne la jouissance, l’usage et l’administration des parties communes.

Conformément au quatrième alinéa de l’article 30 de la loi du 10 juillet 1965, « lorsque l’assemblée générale refuse l’autorisation prévue à l’article 25 b, tout copropriétaire ou groupe de copropriétaires peut être autorisé par le tribunal judiciaire à exécuter, aux conditions fixées par le tribunal, tous travaux d’amélioration visés à l’alinéa 1er ci-dessus », bénéficiant le cas échéant uniquement au lot du copropriétaire concerné (Civ. 3e, 13 février 1991, n°89-15 .98), à savoir «la transformation d’un ou de plusieurs éléments d’équipement existants, l’adjonction d’éléments nouveaux, l’aménagement de locaux affectés à l’usage commun ou la création de tels locaux.» dès lors qu’ils sont «conformes à la destination de l’immeuble» et ne portent pas atteinte aux droits des autres copropriétaires (Civ.3e, 20 juillet 1999, n°98-11.663).

«Le tribunal fixe en outre les conditions dans lesquelles les autres copropriétaires pourront utiliser les installations ainsi réalisées.»

Le copropriétaire doit évidemment produire, auprès du juge, des pièces techniques décrivant de façon suffisamment précise les travaux projetés, étant rappelé que le projet soumis au juge peut comporter des évolutions limitées par rapport au projet soumis à l’assemblée, destinées à tenir compte des critiques du syndicat des copropriétaires, sans porter sur un projet différent (3e Civ., 23 juin 2015, n°14-13.386).

En l’espèce, dès leur courrier au syndic du 26 février 2018 visant à inscrire leur demande de résolution à l’ordre du jour de l’assemblée, les époux [E] démontrent avoir communiqué un dossier technique complet relatif à l’installation de ventilation souhaitée contenant :

— un «diagnostic technique structures bâtiments établi par la société Tisco Ingenierie spécialisée en structure et façade de bâtiments, accompagné d’un devis, de plans précis des lieux, d’études, de descriptifs concernant la réalisation de carottages sur les murs pour les gaines et ventilations, les travaux à réaliser pour la création d’une fosse maçonnée pour l’équipement de ventilation;

— un second rapport de la société Genier Deforge, spécialisée en sciage et carottages également très détaillé quant à ces travaux préalables ;

— un devis n°17 11406 C de la société Plein Air Ventilation détaillant les conditions, modalités et le principe de fonctionnement de l’installation envisagée, avec un plan des lieux et des photographies du système installé dans les caves ainsi que les détails relatifs au groupement de ventilation choisi.

Ce dernier devis précise qu’outre le système qui sera installé sous l’escalier interne aux caves côté jardin, les gaines réalisées entre les lots des époux [E] et jusqu’à la porte côté jardin, «un groupe monozone à air de marque Haier (appareil permettant le raccordement électrique de l’appareil de traitement d’air) doit être installé à l’extérieur ou éventuellement dans le couloir technique sous le jardin afin de respecter l’aspect visuel du bâtiment ainsi que de limiter la nuisance sonore de 57 db pouvant être générée [']». Or, il ne s’agit pas réellement d’une option puisqu’il est indéniable que c’est le second choix, conforme à l’esthétique des lieux et à la limitation des nuisances sonores issue de cette ventilation qui est réalisé, compte tenu des termes du rapport. L’assemblée des copropriétaires était, au surplus, en mesure d’émettre des conditions en ce sens, pour la réalisation des travaux. Il est, en outre, bien fait mention du raccordement électrique et, en quatrième page, des dimensions du groupement de ventilation choisi en unité extérieure « 810/288/688 mm ».

L’ensemble de ces documents permettaient déjà à l’assemblée des copropriétaires de se prononcer en connaissance de cause sur les travaux, leur emplacement, leurs modalités et leurs conséquences, conformément à l’article 10 du décret du 17 mars 1967.

L’attestation du 13 mars 2018 de l’architecte DPLG, M. [J] [G], sollicité par les époux [E] est venu non pas ajouter une autre option comme le soutient le syndicat mais confirmer auprès des deux juridictions l’adaptation du choix de la « ventilation mécanique avec une prise d’air au niveau de la porte côté jardin et un moteur sous les escaliers » déjà décrit.

Aucune imprécision ne saurait donc être ici reprochée aux époux [E] quant aux travaux demandés.

S’agissant de la majorité du vote ayant conduit au refus de l’assemblée, si l’article 12 du règlement de copropriété stipule qu'«aucun copropriétaire ou occupant de l’immeuble ne devra encombrer les entrées, vestibules, paliers et escaliers, cours et autre endroit commun», il doit être rappelé que les travaux les plus importants (moteur sous escalier, gaines) affecteront ici les parties communes sur lesquels les époux [E] disposent déjà d’un droit de jouissance privatif et que la seule installation, dans le couloir du local technique sous le jardin, d’un groupe de ventilation d’une dimension de seulement 810/288/688 mm ne saurait être assimilée à un encombrement des parties communes prohibé ou à l’appropriation d’un espace de circulation ou d’une cour commune relevant de l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965. Elle est seulement constitutive, au sens de l’article 25 b de cette loi, de travaux visant à l’amélioration de la ventilation des lots n°74 à 79, par adjonction d’éléments nouveaux affectant les parties communes (entourant les lots n°74 à 79 et le couloir du local technique). C’est donc bien la majorité adéquate qui avait été choisie pour le vote de la résolution n°25 lors de l’assemblée générale du 26 mars 2018.

Ces travaux sont effectivement des travaux d’amélioration pour les lots des époux [E]. En effet, tant l’architecte DPLG, M. [G], que la société Plein Air Ventilation, professionnels du domaine, sans nier l’existence actuelle «d’un système d’extraction dit VM », d’un conduit d’arrivée d’air venant d’une cave voisin », d’une extraction d’air conforme de l’air vicié ['] actuellement opérationnell ».et l’humidité, à ce jour, raisonnable de la cave", recommandent, sur le fondement de l’article 41 bis de l’annexe de l’arrêté du 23 novembre 1979 portant règlementation sanitaire pour la Ville de [Localité 12], le système de ventilation en cause, indiquant, de façon concordante, que l’humidité est « non négligeable du fait de l’absence d’entrée d’air», que «l’apport d’air neuf reste nécessaire », le conduit n’est pas suffisant « relatif à la superficie des trois pièces de [l'] abri » et que «du fait de la situation hermétique de la cave, seul un système mécanique permet de ventiler l’ensemble du bien, seule une entrée d’air doit être réalisée».

Face à ces éléments émanant de professionnels le syndicat ne rapporte pas la preuve de l’effectivité des alternatives qu’il propose.

Il ne prend pas davantage en considération le fait que les 57 db évoqués par l’entreprise Air Ventilation seront limités, comme elle l’indique elle-même, par l’emplacement dans le couloir du local technique. Il ne démontre donc pas, à cet égard, le risque de nuisances sonores dépassant les mesures actuelles des installations de ventilation en sous-sol ou la normalité.

Il ne rapporte donc pas la preuve d’inconvénients pour la copropriété supérieurs aux améliorations envisagées pour les lots des époux [E].

Concernant, ensuite, le respect de la destination de l’immeuble, celle-ci doit être distinguée de l’affectation d’un lot dont le copropriétaire a la libre disposition tant qu’elle n’est pas expressément prohibée par le règlement de copropriété, qu’elle est conforme à la destination de l’immeuble et ne porte pas atteinte aux droits des autres copropriétaires.

Ici, l’article 5 du règlement de copropriété définit ainsi «la destination de l’immeuble» : «l’immeuble est affecté à usage d’habitation avec possibilité d’usage professionnel des locaux d’habitation».

Peu important qu’en page 3, ce même règlement contienne un descriptif de la composition de l’immeuble, qu’il dénomme la «destination générale » en mentionnant que cet immeuble est un «bâtiment à usage d’habitation » avec des « sous-sols à usage de cave, de chaufferie, de garage». Cette mention trop générale ne permet pas d’interpréter le règlement comme visant à cantonner ces sous-sols à ces destinations, à interdire tout changement d’affectation des lots privatifs contenus dans les sous-sols. S’en tenir à une telle interprétation empêcherait, sinon, les lots du bâtiment d’habitation de pouvoir devenir à usage professionnel, contredisant l’article 5 lui-même. C’est donc bien celui-ci qui définit précisément la destination de l’immeuble.

Or, le syndicat des copropriétaires ne démontre pas que les époux [E] aient déjà porté atteinte ou visent à porter atteinte à cette destination. Ni l’installation d’un salon de musique ou de cinéma privé, ni l’unique annonce produite par le syndicat et émanant de l’agence immobilière Laforêt de proposition de location de « cave de stockage » de 70 m2 au troisième sous-sol même avec point d’eau, électricité et fibre optique, dont il n’est pas démontré qu’il ait abouti à la conclusion d’un contrat, encore moins à un bail commercial, ne prouvent un changement de destination des lots à des fins commerciales ni la réalisation de travaux à cette fins.

Il a été exclu, précédemment, les objections relatives à l’encombrement des parties communes, aux nuisances sonores et l’attestation de l’architecte DPLG démontre que l’installation vise justement à respecter les dispositions du règlement sanitaire. Le syndicat ne prouve pas davantage d’atteinte au standing de l’immeuble faute de démontrer, au vu des emplacements retenus, la visibilité de ces installations sur la façade de l’immeuble située [Adresse 9].

S’agissant, enfin, de la question des charges et de leur répartition, il doit être rappelé qu’il n’est pas fait application ici de l’article 11 ou de l’article 43 de la loi du 10 juillet 1965 comme le syndicat le soutient puisque ces dispositions visent les décisions de l’assemblée générale sur les charges suite aux travaux autorisés ou le cas d’un juge ayant réputé non écrite la clause du règlement de copropriété relative à ces charges. Il est, au contraire, fait application de l’article 30 de la loi du 10 juillet 1965 qui n’impose pas au juge, saisi d’une demande d’autorisation judiciaire, de statuer sur les charges afférentes à l’exécution ou au fonctionnement d’un équipement nouveau (Civ. 3e, 22 février 1995, n°93-12.857).

Dans ces conditions, le jugement attaqué sera confirmé quant à l’autorisation de travaux accordée et aux conditions de celle-ci. La demande du syndicat de voir procéder à une nouvelle répartition des charges affectées aux lots n°74 à 79 sera rejetée.

4- Sur la recevabilité des demandes reconventionnelles du syndicat de remise en état

Moyens des parties

Mme [T] épouse [E] soulève, d’abord, l’irrecevabilité des demandes reconventionnelles du syndicat du fait de leur prescription, l’action du syndicat sur le fondement du règlement de copropriété et aux fins de changement d’affectation ou d’usage étant des actions personnelles se prescrivant par dix ans sur le fondement de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965, délai écoulé depuis la mise en place des systèmes de fermetures et les installations de salle de cinéma/salon de musique réalisées par M. [D] dans les caves. Elle ajoute que c’est également le cas des résolutions n°21 et 23 portant sur des actions relatives à un changement d’affectation ou d’usage.

Ensuite, elle se prévaut d’une irrecevabilité de ces demandes dans la mesure où le syndicat ne dispose pas d’un mandat régulier pour formuler celles-ci en justice du fait de l’annulation des résolutions irrégulières votées à l’assemblée générale.

Le syndicat des copropriétaires fait valoir que si les juges ont retenu une action personnelle, il s’agit ici d’une appropriation, comme le montrent les débats sur l’usucapion et les aménagements affectent les coefficients d’occupation des sols. En tout état de cause, il soutient que c’est aux intimés de démontrer la prescription de l’action, sa connaissance depuis plus de dix ans de l’occupation des caves comme local d’habitation, ce qu’ils ne font pas.

Réponse de la cour

Conformément aux dispositions des articles 42 de la loi du 10 juillet 1965 et 2224 du code civil, les actions personnelles relatives à la copropriété entre un copropriétaire et le syndicat se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer.

En l’espèce, l’action du syndicat qui vise à obtenir le rétablissement de l’accès aux parties communes par le démontage du système de fermeture à clé des portes, ainsi qu’à restituer, selon lui, une affectation imposée par le règlement de copropriété aux caves des lots n°74 à 79, par la dépose d’installations notamment d’eau, est une action personnelle visant le respect de ce règlement et non une action réelle, aucune de ces demandes ne portant explicitement sur un rétablissement du coefficient d’occupation des sols.

Cependant, comme cela a été précédemment démontré les époux [E] ne prouvent pas la date exacte de pose du système actuel de fermeture des portes. En outre, la seule attestation de M. [D] relative au salon de cinéma, aux réunions du conseil syndical et la copie d’une annonce non datée, sans précision sur le numéro de la rue et le propriétaire en cause, dont il n’est pas démontré qu’elle ait porté sur l’appartement et les caves de M. [D] au moment de leur mise en vente, ne suffisent pas à prouver la pose de ce système et de ces installations depuis dix ans au vu et au su du syndicat des copropriétaires.

Cette fin de non-recevoir ne saurait donc être retenue comme l’avaient justement retenu les premiers juges.

Cependant, en appel, ils se prévalent d’une autre fin de non-recevoir à l’encontre des demandes reconventionnelles du syndicat tirée de l’annulation des résolutions ayant donné mandat au syndic d’agir en justice, sans la qualifier juridiquement.

En application de l’article 12 du code de procédure civile, cette fin-de-non-recevoir soulevée à l’encontre des demandes reconventionnelles du syndicat vise à soutenir que le syndic ne pouvait pas représenter le syndicat sans une telle autorisation exigée par l’article 55 du décret du 17 mars 1967, faute de lien suffisant entre ses demandes reconventionnelles et les demandes principales d’annulation des résolutions de l’assemblée générale du 26 mars 2018 rendant celles-ci irrecevables au sens de l’article 70 du code de procédure civile.

Il doit être rappelé, par ailleurs, que l’annulation d’une résolution d’assemblée générale entraîne la disparition rétroactive de la décision d’assemblée, sauf en cas d’acte passé avec un tiers de bonne foi.

En l’espèce, les demandes du syndicat visant à condamner les époux [E] à restituer aux lots n°74 à 79 leur affectation de cave, et particulièrement de déposer les installations, notamment d’eau, contraires à cet usage, ainsi qu’à restituer le libre accès aux circulations parties communes, notamment en démontant le système de fermeture à clé des portes, dans le couloir des caves (côté WC commun), côté [Adresse 9], en haut des escaliers, excèdent les moyens de défense opposés sur la forme et le fond aux moyens de nullité soulevés par les époux [E] à l’encontre des résolutions n°21 à 24 et elles visent à user des mandats d’agir qui avaient été délivrés par les résolutions n°23 et 24.

Dès lors, l’invalidation rétroactive des résolutions n°23 et 24 donnant mandat au syndic pour agir, rend irrecevables ces demandes dénuées de lien suffisant avec les demandes principales des époux [E].

Le jugement attaqué, qui avait rejeté la fin de non-recevoir tirée de la seule prescription sera confirmé mais il sera infirmé en ce qu’il a débouté le syndicat des copropriétaires de ses demandes reconventionnelles. Ces demandes seront déclarées irrecevables.

5- Sur les dommages et intérêts

Moyens des parties

Mme [E] se prévaut de la théorie des troubles anormaux du voisinage et des dispositions de l’article 1382 du code civil, pour soutenir que le refus du syndicat d’autoriser les travaux sollicités conformes à la destination de l’immeuble n’est justifié que par l’hostilité des copropriétaires à leur égard, n’habitant pas eux-mêmes dans l’immeuble, et lui occasionnent un préjudice puisqu’elle ne peut pas jouir des lots et procéder aux travaux envisagés.

Le syndicat réfute toute démonstration d’une faute ou d’un trouble excédant les inconvénients anormaux du voisinage, encore moins d’un syndicat de copropriétaires et d’un préjudice encore moins de 4000 euros, les époux [E] pouvant pleinement user et jouir de leurs caves, y compris en profitant de parties communes indûment occupées et des charges communes payées par les autres copropriétaires.

Réponse de la cour

La demande de Mme [T] épouse [E] pour son époux ayant été déclarée irrecevable, et celui-ci n’ayant pas conclu, en application de l’article 954 alinéa 6 du code de procédure civile, il est réputé s’approprier les motifs du jugement attaqué.

En application de la théorie des troubles anormaux du voisinage, le propriétaire, le locataire, l’occupant sans titre, le bénéficiaire d’un titre ayant pour objet principal de l’autoriser à occuper ou à exploiter un fonds, le maître d’ouvrage ou celui qui en exerce les pouvoirs qui est à l’origine d’un trouble excédant les inconvénients normaux de voisinage est responsable de plein droit du dommage qui en résulte.

L’article 1240 du code civil, dispose par ailleurs, que « Tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. »

En l’espèce, si Mme [E] fonde désormais juridiquement sa demande, elle ne démontre pas davantage qu’en première instance l’existence du préjudice de jouissance invoqué, alors qu’elle ne démontre aucune privation de l’usage de ses caves et que, depuis le début de la procédure, elle varie sur l’usage qu’elle réalise de ses caves ou qu’elle compte réaliser, à l’issue des travaux, évoquant tour à tour, un lieu de stockage pouvant être loué puis un cinéma et un salon de musique. Elle ne justifie pas non plus davantage, en appel, le montant très important qu’elle sollicite.

Le jugement sera donc confirmé à cet égard.

6- Sur les frais du procès

Le sens du présent arrêt conduit à confirmer le jugement sur les dépens et l’application qui y a été équitablement faite des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Le syndicat des copropriétaires, partie perdante, doit être condamné aux dépens d’appel ainsi qu’à payer à Mme [T] épouse [E] la somme supplémentaire de 2000 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel.

En application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, il y a lieu de confirmer le jugement attaqué à cet égard et de dispenser, également en appel, M. [E] et Mme [T] épouse [E] de toute participation à la dépense commune des frais de procédure dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires

PAR CES MOTIFS

LA COUR

Statuant par mise à disposition au greffe, par défaut

Déclare irrecevables la demande de Mme [M] [T] épouse [E] d’infirmation du jugement du jugement entrepris en ce qu’il a rejeté la demande de dommage et intérêts de M. [A] [E] ainsi que celle de condamnation du syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 4] à [Localité 13] à payer à M. [A] [E] une somme de 4000 euros à titre de dommages et intérêts, et la déclare recevable pour le surplus ;

Dit n’y avoir lieu à statuer sur la demande de Mme [M] [T] épouse [E] de voir « confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a constaté que les propriétaires des lots 74 à 79 bénéficiaient, en application du règlement de copropriété, d’un droit de jouissance exclusive et gratuite des parties d’immeuble suivantes : escaliers, couloirs d’accès aux lots 74 à 79 et renfoncement ou petit local situé au pied de l’escalier 'côté cave’ menant à ces lots, ne desservant que leurs lots : 2 escaliers d’accès aux lots 74 à 79, renfoncement ou petit local situé au pied de l’escalier situé côté caves et couloirs situés au niveau du 3ème sous-sol » .

Dit n’y avoir lieu à statuer sur les demandes du syndicat des copropriétaires de voir déclarer irrecevable et de rejeter la demande de Mme [T] épouse [E] de précisions sur « l’usage des instruments de musiques et d’appareils sonores » ;

Confirme le jugement en ses dispositions soumises à la cour sauf en ce qu’il a :

— débouté le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 4] à [Localité 13] de l’intégralité de ses demandes reconventionnelles de condamnation solidaire ou in solidum, sous astreinte, de M. et Mme [E] à :

— restituer aux lots n°74 à 79 leur affectation de cave, et particulièrement de déposer les installations, notamment d’eau, contraires à cet usage,

— restituer le libre accès aux circulations parties communes, notamment en démontant le système de fermeture à clé des portes, dans le couloir des caves (côté WC commun), côté [Adresse 9], en haut des escaliers,

Statuant à nouveau :

— Déclare irrecevables les demandes reconventionnelles du syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 4] à [Localité 13] de condamnation solidaire ou in solidum, sous astreinte, de M. et Mme [E] à :

— restituer aux lots n°74 à 79 leur affectation de cave, et particulièrement de déposer les installations, notamment d’eau, contraires à cet usage,

— restituer le libre accès aux circulations parties communes, notamment en démontant le système de fermeture à clé des portes, dans le couloir des caves (côté WC commun), côté [Adresse 9], en haut des escaliers,

Y ajoutant'

— Rejette les demandes de Mme [M] [T] épouse [E] et de M. [A] [E] de voir dire et juger que l’arrêt à intervenir vaudra acte translatif de propriété, et sera publié comme tel à la conservation des hypothèques, et de voir dire et juger que l’arrêt à intervenir vaudra acte translatif de jouissance privative, et sera publié comme tel à la conservation des hypothèques ;

— Condamne le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 4] à [Localité 13] aux dépens d’appel ;

— Condamne le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 4] à [Localité 13] à payer à Mme [M] [T] épouse [E] la somme de 2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Rejette les demandes du syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 4] à [Localité 13] de distraction des dépens au profit de Maître Guillaume Cadix et d’indemnisation au titre de l’article 700 ;

— Dispense Mme [M] [T] épouse [E] et M. [A] [E] de toute participation à la dépense commune des frais de procédure dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires ;

— Rejette toute autre demande.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE