TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE NANTERRE

■

PÔLE CIVIL

8ème chambre

JUGEMENT RENDU LE

22 Septembre 2025

N° RG 21/08330 – N° Portalis DB3R-W-B7F-W77U

N° Minute : 25/

AFFAIRE

[G] [Z]

C/

Société civile MAREMO (société de droit monégasque), Société FONCIA PARIS RIVE GAUCHE

Copies délivrées le :

DEMANDEUR

Monsieur [G] [Z]

209 avenue Pierre Brossolette

92120 MONTROUGE

représenté par M^e Sonia GOUJA, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : P0578

DEFENDERESSES

Société civile MAREMO (société de droit monégasque)

20 boulevard d’Italie “LE BELVEDERE”

MONACO

représentée par M^e Cécile LEMAISTRE BONNEMAY, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : E1286

Société FONCIA PARIS RIVE GAUCHE

200-216 rue Raymond LOSSERAND

75014 PARIS

représentée par M^e Fabrice MOULIN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : G0837

L’affaire a été débattue le 27 Mai 2025 en audience publique devant le tribunal composé de :

Elisette ALVES, Vice-Président

Anne-Laure FERCHAUD, Juge

Carole GAYET, Juge

qui en ont délibéré.

Greffier lors du prononcé : Frantz FICADIERE, Greffier.

JUGEMENT

prononcé en premier ressort, par décision contradictoire et mise à disposition au greffe du tribunal conformément à l’avis donné à l’issue des débats.

EXPOSE DU LITIGE

• Suivant acte sous seing privé en date du 19 février 1993 à effet du 1er mars 1992, Monsieur [P] [K] a donné à bail commercial à Monsieur [C] [E], exerçant son activité sous la dénomination Anteneclair, entreprise individuelle, plusieurs lots de copropriété sis 209 rue Pierre Brossolette à Montrouge (92120), ainsi désignés : une boutique sur rue, et derrière trois pièces, cabinet de débarras, WC, douche, cave sous la boutique.

Ledit bail a par la suite été renouvelé à effet du 1er avril 2001 puis à effet du 1er avril 2010.

Suivant acte sous seing privé du 21 avril 2015 M. [E] a cédé son droit au bail à M. [G] [Z] avec entrée en jouissance immédiate.

Ledit acte rappelait que les lieux devaient être utilisés pour « INSTALLATION D’ANTENNES DE TELEVISION y compris tous commerces et notamment importation et exportation de matériel, à l’exception de ceux concernant l’alimentation en général ».

Il était également stipulé : « Monsieur [Z] exercera l’activité suivante : commerce de produits d’arts de la table, achat et vente d’articles de décoration ; activité en conformité avec l’usage des locaux ».

• M. [Z] a souhaité exercer dans les lieux une activité de restauration rapide sous forme de bar à salades et à soupes.

Par courrier du 24 février 2016, M. [Z] a ainsi formalisé son projet auprès de M. [K] et de son mandataire, Foncia Paris Rive Gauche.

Des discussions s’en sont suivies entre les parties.

• Le bail commercial, venu à expiration le 31 mars 2019, s’est tacitement prolongé à compter du 1er avril 2019.

• Suivant acte d’huissier de justice en date du 9 mars 2021, la SCI Maremo, représentée par son mandataire Foncia Paris Rive Gauche, souhaitant vendre les biens loués à M. [Z] (lot n°1 : une boutique sur rue, et derrière trois pièces, cabinet de débarras, WC, douche ; lot n°32 : cave sous la boutique), lui a fait signifier une offre de préemption, en application de l’article L. 145-46-1 du code de commerce, pour un prix de 158.545 euros net vendeur.

Il était précisé à l’acte que la SCI Maremo était venue aux droits de M. [K] en qualité de bailleur selon acte authentique contenant apport d’immeubles en date du 25 janvier 2013.

Par courrier adressé le 7 avril 2021 à Foncia Paris Rive Gauche, M. [Z], par l’intermédiaire de son avocat, a notifié son acceptation de l’offre de vente.

Par courrier recommandé avec avis de réception du 4 juin suivant M. [Z] a toutefois proposé d’actualiser le prix de vente à la somme de 99.466,60 euros correspondant au montant initial déduction faite du montant des travaux nécessaires à réaliser.

• Suivant courriers recommandés avec avis de réception en date du 9 septembre 2021, la SCI Maremo a fait signifier à M. [Z], d’une part, un commandement de payer visant la clause résolutoire portant sur la somme de 8.931,84 euros représentant les loyers et charges impayés selon décompte arrêté au 7 septembre 2021, d’autre part, un congé avec dénégation du statut des baux commerciaux et refus de renouvellement de bail et sans offre d’indemnité d’éviction, à effet du 31 mars 2022.

• Suivant acte en date du 4 mai 2022, la SCI Maremo a fait assigner M. [Z] devant le président du tribunal judiciaire de Nanterre aux fins d’expulsion sous astreinte de son locataire du « lot 102 – box n°10 sis 209 avenue Pierre Brossolette 92120 Montrouge » et condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation jusqu’à libération effective des lieux.

Par ordonnance du 12 octobre 2022, le juge des référés a fait droit à ces demandes.

• C’est dans ce contexte que suivant actes du 18 octobre 2021, M. [Z] a fait assigner la SCI Maremo et la société Foncia Paris Rive Gauche devant le tribunal judiciaire de Nanterre.

Aux termes de ses dernières écritures, notifiées par voie électronique le 12 octobre 2023, Monsieur [G] [Z] demande au tribunal de :

IN LIMINE LITIS

DIRE ET JUGER nul de plein droit et de tout effet le commandement de payer visant la clause résolutoire délivré à Monsieur [Z] le 09 septembre 2021 pour défaut de pouvoir du représentant, défaut de capacité, défaut d’ester en justice, et absence de dette,

DIRE ET JUGER nul de plein droit et de tout effet le congé avec dénégation du statut des baux commerciaux et refus de renouvellement de bail et sans offre d’indemnité d’éviction délivré à Monsieur [Z] le 09 septembre 2021 pour défaut de pouvoir du représentant, défaut de capacité, défaut d’ester en justice, absence de mise en demeure préalable, et absence de motifs graves et légitimes,

AU FOND

DIRE ET JUGER que le local sis 209, rue Pierre Brossolette 92120 à MONTROUGE dispose d’une partie à usage d’habitation,

DIRE ET JUGER que l’obligation de délivrance du bailleur n’est pas remplie en raison de la vétusté et de l’indécence des locaux mis à disposition,

DIRE ET JUGER l’ordonnance de référé rendue le 12 octobre 2022 par le Tribunal Judiciaire de NANTERRE (RG 22/01226) rendue au bénéfice de la société MAREMO, non avenue, et la RAPPORTER en toutes ses dispositions,

ORDONNER la restitution de la troisième pièce louée à Monsieur [Z] au titre du bail (lot n°102 de copropriété) dans le délai de huit jours à compter de la décision à intervenir, sous astreinte de 1.000 € par jour de retard au-delà de ce délai,

DIRE ET JUGER que l’arrêt des comptes entre les parties au 09 septembre 2021, sans compter les préjudices de jouissance, établit une créance de 696,93 € en faveur de Monsieur [Z],

En conséquence,

CONDAMNER in solidum la société civile MAREMO et FONCIA PARIS RIVE GAUCHE à payer à Monsieur [G] [Z] la somme de 80,04 € par mois au titre de la privation de la troisième pièce prévue à son bail (lot 102 de copropriété), depuis le 12 octobre 2022, jusqu’à la restitution des lieux à intervenir,

CONDAMNER la société civile MAREMO à rembourser à Monsieur [G] [Z] la somme de 696,93 € (hors préjudices de jouissance) au titre du trop-perçu lors du paiement du loyer,

CONDAMNER in solidum la société civile MAREMO et FONCIA PARIS RIVE GAUCHE à payer à Monsieur [G] [Z] la somme de 38.925,20 € au titre du préjudice de jouissance subi d’octobre 2016 à octobre 2021,

DIRE ET JUGER que Monsieur [G] [Z] sera dispensé de paiement de tout loyer, en raison du défaut de délivrance du bailleur, tant que les travaux de remise en état n’auront pas été effectués,

CONDAMNER la société civile MAREMO à payer à Monsieur [G] [Z] la somme de 59.078,40 euros correspondant au prix des travaux de reprise selon devis n°21.D351 de la société RENOV’LOGIS ;

ORDONNER le cas échéant la compensation entre toute condamnation croisée,

CONDAMNER in solidum la société civile MAREMO et la société FONCIA PARIS RIVE GAUCHE à payer la somme de 30.000 euros en réparation du préjudice moral de Monsieur [G] [Z],

CONDAMNER in solidum la société civile MAREMO et la société FONCIA PARIS RIVE GAUCHE à payer à Monsieur [G] [Z] la somme de 6000 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNER in solidum la société civile MAREMO et la société FONCIA PARIS RIVE GAUCHE aux entiers dépens et ce compris les frais relatifs aux procès-verbaux de constat d’huissier du 19 avril 2021,

RAPPELER que l’exécution provisoire est de droit.

Aux termes de ses dernières écritures, notifiées par voie électronique le 23 mars 2023, la SCI Maremo demande au tribunal de :

A titre principal,

DEBOUTER Monsieur [Z] de toutes ses demandes,

CONSTATER l’acquisition de la clause résolutoire du bail et subsidiairement ordonner la résiliation judiciaire du bail,

VALIDER le congé délivré pour le terme du 31/3/2022,

ORDONNER l’expulsion de Monsieur [G] [Z] et de tous occupants de son chef dans les lieux du local situé 209 avenue Pierre Brossolette 92120 Montrouge,

AUTORISER si nécessaire la séquestration du mobilier laissé dans les lieux,

CONDAMNER Monsieur [G] [Z] au paiement avec les intérêts de droit à compter de la demande de la somme de 23.762,46 euros au titre des loyers et charges arrêtés au 4e trimestre 2022,

CONDAMNER Monsieur [G] [Z] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale à 1.000 euros, prestations et charges en sus, indexée sur la variation de l’indice du coût de la construction jusqu’à libération effective des lieux,

DEBOUTER la Société FONCIA de toutes ses demandes à l’encontre de la SCI MAREMO

A titre subsidiaire, s’il devait être fait droit aux demandes de Monsieur [Z],

CONDAMNER la Société FONCIA à garantir la SCI MAREMO de toutes condamnations qui seraient prononcées à l’encontre de la SCI MAREMO au bénéfice de Monsieur [Z] et subsidiairement, CONDAMNER la Société FONCIA à titre de dommages et intérêts aux sommes suivantes :

-696,93 € de trop-perçu de loyers,

-38.925,20 € au titre d’un préjudice de jouissance d’octobre 2016 octobre 2021,

-20.000 € pour préjudice moral,

-5.000 € en application de l’article 700 et aux dépens,

CONDAMNER la Société FONCIA à payer à la SCI MAREMO la somme de 23.762,46 euros au titre de ses pertes locatives au 4e trimestre 2022 sauf à parfaire,

En tout état de cause,

CONDAMNER Monsieur [G] [Z] et toute partie succombante au paiement de la somme de 5.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNER Monsieur [G] [Z] en tous les dépens.

Aux termes de ses dernières écritures, notifiées par voie électronique le 10 mai 2023, la société Foncia Paris Rive Gauche demande au tribunal de :

A TITRE PRINCIPAL

DEBOUTER, Monsieur [Z] de l’intégralité de ses demandes dirigées à l’encontre de la Société FONCIA PARIS RIVE GAUCHE ;

DEBOUTER, la SCI MAREMO de l’intégralité de ses demandes dirigées à l’encontre de la Société FONCIA PARIS RIVE GAUCHE ;

A TITRE SUBSIDAIRE

CONDAMNER la SCI MAREMO à garantir la Société FONCIA PARIS RIVE GAUCHE du paiement de toutes sommes qui seraient mises à sa charge par le Tribunal ;

EN TOUT HYPOTHESE

CONDAMNER Monsieur [Z] et tout succombant à payer à la Société FONCIA PARIS RIVE GAUCHE la somme de 4.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNER Monsieur [Z] ou tout succombant aux entiers dépens.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux dernières conclusions précitées des parties pour ce qui concerne l’exposé détaillé de leurs moyens et prétentions.

La clôture de la procédure est intervenue suivant ordonnance du 12 octobre 2023.

MOTIFS

A titre liminaire

Il sera préalablement rappelé que les demandes tendant à voir « Dire et Juger » ne constituent pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile lorsqu’elles ne confèrent pas de droit à la partie qui les requiert, ces demandes n’étant en réalité que la redite des moyens invoqués et non des chefs de décision devant figurer dans la partie exécutoire du jugement.

Il n’y a dès lors pas lieu de statuer sur les demandes de M. [Z] de :

DIRE ET JUGER que le local sis 209, rue Pierre Brossolette 92120 à MONTROUGE dispose d’une partie à usage d’habitation, DIRE ET JUGER que l’obligation de délivrance du bailleur n’est pas remplie en raison de la vétusté et de l’indécence des locaux mis à disposition,DIRE ET JUGER l’ordonnance de référé rendue le 12 octobre 2022 par le Tribunal Judiciaire de NANTERRE (RG 22/01226) rendue au bénéfice de la société MAREMO, non avenue,DIRE ET JUGER que l’arrêt des comptes entre les parties au 09 septembre 2021, sans compter les préjudices de jouissance, établit une créance de 696,93 € en faveur de Monsieur [Z],

Il sera néanmoins statué sur les demandes de M. [Z] suivantes qui, malgré l’emploi erroné des termes « Dire et Juger », constituent de véritables prétentions :

DIRE ET JUGER nul de plein droit et de tout effet le commandement de payer visant la clause résolutoire délivré à Monsieur [Z] le 09 septembre 2021 pour défaut de pouvoir du représentant, défaut de capacité, défaut d’ester en justice, et absence de dette,DIRE ET JUGER nul de plein droit et de tout effet le congé avec dénégation du statut des baux commerciaux et refus de renouvellement de bail et sans offre d’indemnité d’éviction délivré à Monsieur [Z] le 09 septembre 2021 pour défaut de pouvoir du représentant, défaut de capacité, défaut d’ester en justice, absence de mise en demeure préalable, et absence de motifs graves et légitimes,

DIRE ET JUGER que Monsieur [G] [Z] sera dispensé de paiement de tout loyer, en raison du défaut de délivrance du bailleur, tant que les travaux de remise en état n’auront pas été effectués.

I Sur les demandes relatives au congé et au commandement de payer délivrés le 9 septembre 2021 par la SCI Maremo

M. [Z] demande au tribunal de déclarer nul le congé avec dénégation du statut des baux commerciaux ainsi que le commandement de payer visant la clause résolutoire qui lui ont été délivrés par la SCI Maremo le 9 septembre 2021.

La SCI Maremo s’oppose à ces demandes. Elle sollicite, à titre reconventionnel, que le tribunal constate l’acquisition de la clause résolutoire du bail, qu’il ordonne, subsidiairement, la résiliation judiciaire dudit bail, et qu’il valide le congé délivré pour le terme du 31 mars 2022. Elle demande en conséquence l’expulsion de M. [Z], l’autorisation de séquestrer le mobilier laissé dans les lieux, ainsi que la condamnation de M. [Z] au paiement d’une indemnité d’éviction et de la somme de 23.762,46 euros avec intérêts de droit au titre de l’arriéré locatif arrêté au 4e trimestre 2022.

Sur la demande de nullité des actes extra-judiciaires formée par M. [Z]

M. [Z] soutient tout d’abord que les actes extra-judiciaires sont entachés de nullité pour vices de fond, non soumise à grief, en application des articles 117 et 648 du code de procédure civile. Il fait ainsi valoir que ces actes ont été délivrés par la SCI Maremo « représenté [e] » par la société Foncia Paris Rive Gauche, en qualité de mandataire, alors que celle-ci ne justifie pas d’un pouvoir de représentation pour agir en justice. Il relève que la SCI Maremo ne justifie pas, en tout état de cause, qu’elle avait un représentant légal à la date de délivrance desdits actes et explique que si ses statuts indiquent que Madame [X] [K] a été nommée gérante de la société aux termes d’un acte du 24 janvier 2019, cet acte, et la preuve de ce qu’il aurait été publié, ne sont pas produits aux débats. Il ajoute que son bailleur est M. [K], non la société Maremo, et qu’aucun changement de bailleur ne lui a été notifié notamment en vertu de l’article 1690 du code civil. Il expose enfin que la société Maremo est une société civile de droit monégasque et que preuve n’est pas rapportée qu’elle dispose de la capacité d’ester en justice et donc de faire délivrer des actes par huissier de justice.

La SCI Maremo conclut à la validité des actes extra-judiciaires qu’elle a fait délivrer le 9 septembre 2021. Elle oppose tout d’abord qu’elle est bien propriétaire des lieux loués ainsi qu’il ressort de l’apport en société réalisé suivant acte authentique du 25 janvier 2013, ce dont M. [Z] était parfaitement informé, cela ressortant notamment des pièces n°9, 10 et 11 qu’il produit aux débats. Elle expose par ailleurs être immatriculée et que ses statuts, désignant Mme [K] comme sa gérante actuelle, ont été établis par acte notarié et enregistrés à Monaco. Elle ajoute qu’en vertu de ses statuts, elle bénéficie de la capacité à agir en justice. La SCI Maremo soutient par ailleurs que la mention relative à sa représentation par son administrateur de biens, Foncia Paris Rive Gauche, dans les actes délivrés est superfétatoire, dès lors qu’il est précisé que la société agit « poursuite et diligence de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité au siège social de la société », et que cette mention n’emporte pas grief. Elle affirme qu’elle seule pourrait en outre se prévaloir de ce que Foncia n’aurait pas respecté son mandat et qu’en l’espèce, d’une part, elle a bien donné son accord à son mandataire pour délivrer congé et commandement de payer, ce que confirment les présentes écritures, d’autre part, mandat avait bien été donné au cabinet Foncia aux fins de résilier les baux et délivrer commandement.

*

En application de l’article 648 du code de procédure civile, tout acte d’huissier de justice indique, indépendamment des mentions prescrites par ailleurs :

2. (…)

b) Si le requérant est une personne morale : sa forme, sa dénomination, son siège social et l’organe qui la représente légalement.

(…)

Ces mentions sont prescrites à peine de nullité.

L’article 649 du même code dispose que la nullité des actes d’huissier de justice est régie par les dispositions qui gouvernent la nullité des actes de procédure.

Aux termes de l’article 114 du même code, aucun acte de procédure ne peut être déclaré nul pour vice de forme si la nullité n’en est pas expressément prévue par la loi, sauf en cas d’inobservation d’une formalité substantielle ou d’ordre public.

La nullité ne peut être prononcée qu’à charge pour l’adversaire qui l’invoque de prouver le grief que lui cause l’irrégularité, même lorsqu’il s’agit d’une formalité substantielle ou d’ordre public

Le défaut de désignation de l’organe représentant légalement une personne morale dans un acte de procédure, lorsque cette mention est prévue à peine de nullité, ne constitue qu’un vice de forme (Cass. ch. mixte, 22 févr. 2002, n° 00-19.639).

L’article 117 du même code dispose toutefois que constituent des irrégularités de fond affectant la validité de l’acte :

Le défaut de capacité d’ester en justice ;

Le défaut de pouvoir d’une partie ou d’une personne figurant au procès comme représentant soit d’une personne morale, soit d’une personne atteinte d’une incapacité d’exercice ;

Le défaut de capacité ou de pouvoir d’une personne assurant la représentation d’une partie en justice.

C’est ainsi que l’irrégularité d’une procédure engagée par une partie dépourvue de personnalité juridique est une irrégularité de fond qui ne peut être couverte (Civ. 2e, 26 mars 1997, n° 94-15.528).

En l’espèce, il ressort de l’acte authentique du 25 janvier 2013 versé aux débats qu’à cette date M. [P] [K] et son épouse Mme [O] [S] ont apporté à la société civile particulière de droit monégasque dénommée SCI Maremo la pleine propriété des lots n°1 et 32, situés dans le bâtiment A, de l’immeuble sis 209 rue Pierre Brossolette à Montrouge (92120), alors pris à bail commercial, ainsi qu’il est indiqué audit acte, par la société Antenéclair représentée par M. [E].

Il ressort par ailleurs du procès-verbal de constat établi à la demande de M. [Z] le 19 avril 2021, que celui-ci était informé de ce que son bailleur était la SCI Maremo ainsi qu’il l’a exposé à l’huissier de justice en préambule des constatations réalisées.

A la date de délivrance des actes extra-judiciaires litigieux la SCI Maremo était en conséquence bien le bailleur de M. [Z], ce dont il avait parfaite connaissance.

Au surplus c’est bien la SCI Maremo que M. [Z] a fait assigner, en sa qualité de bailleur, dans le cadre de la présente instance.

Selon le principe de la loi du siège, la capacité d’une société étrangère à agir en justice en France est déterminée par la loi de l’État dans lequel elle a son siège social.

En application de l’article 5 de la loi monégasque n° 797 du 18 février 1966 relative aux sociétés civiles, l’inscription sur le registre spécial des sociétés civiles opère reconnaissance légale d’une société civile et lui confère capacité juridique.

En l’espèce, la SCI Maremo est inscrite au RSSP de la Principauté de Monaco sous le numéro 118C14646 ainsi qu’il ressort du certificat délivré par la « Direction de l’expansion économique – Section du Registre du Commerce et de l’Industrie » de la Principauté de Monaco, en date du 25 février 2022, mais également de l’acte d’apport en société précité du 25 janvier 2013. Elle bénéficie de la sorte de la personnalité morale (ce qu’indique également de manière expresse l’acte du 25 janvier 2013) et de la capacité juridique depuis son inscription au RSSP, ce qui l’autorise à agir en justice par l’intermédiaire de ses gérants ainsi qu’à accomplir des actes de procédure.

De l’acte authentique de modification des statuts de la SCI Maremo en date du 25 janvier 2022, il ressort en outre que :

suite au décès de M. [K], le 7 août 2018, la société a continué d’exister avec pour unique associée et gérante sa veuve, Mme [O] [S] ;aux termes d’un acte authentique du 9 juillet 2019, Mme [S] a fait donation de parts sociales à sa fille, Mme [X] [K], qui est de la sorte devenue associée de la SCI Maremo, sa mère demeurant gérante ;suite au décès de Mme [S], le 30 septembre 2021, la société s’est poursuivie avec Mme [X] [K] comme unique associée et gérante.

La SCI Maremo disposait donc bien d’un représentant légal à la date du 9 septembre 2021, date de délivrance des actes contestés, en la personne de Mme [S].

C’est par conséquent valablement qu’elle a agi « poursuites et diligences de ses représentants légaux », en l’espèce Mme [S] tel qu’il résulte de ses statuts, sans que la mention « représenté[e] par son mandataire la société FONCIA PARIS RIVE GAUCHE » n’ait d’incidence sur la validité de l’acte délivré.

En effet, la SCI Maremo étant valablement représentée légalement aux actes par sa gérante, cette mention, fut-elle superflue, serait sans incidence sur la validité desdits actes, et s’analyserait le cas échéant en un vice de forme dont la sanction est une nullité soumise à grief, en l’espèce non démontré ni même allégué.

Au surplus, il ressort du mandat de gestion locative conclu entre la SCI Maremo et Foncia Paris Rive Gauche, en son point 5 « REPRESENTATION ET PROCEDURE », que le cabinet Foncia est investi « en cas de difficultés et à défaut de paiement de toutes sommes dues par le locataire » du pouvoir d’ « exercer à son encontre toutes poursuites judiciaires, faire tous commandements, sommations, assignations et citations devant les tribunaux ». Il ressort encore du point 6 « MISSIONS SPECIFIQUES RELATIVES A LA GESTION DES BAUX COMMERCIAUX ET PROFESSIONNELS » que le cabinet Foncia, avec accord exprès du mandant, a pouvoir pour donner congé avec ou sans renouvellement du bail.

D’ailleurs M. [Z] a fait assigner devant le tribunal de céans « la SCI Maremo représentée par son mandataire la SOCIETE FONCIA PARIS RIVE GAUCHE ».

De ces constations il s’évince que les actes délivrés par la SCI Maremo le 9 septembre 2021 n’encourent pas la nullité pour vices de fond.

2. Sur la demande de nullité du congé avec dénégation du statut des baux commerciaux formée par M. [Z] et la demande reconventionnelle de valider ledit congé formée par la SCI Maremo

M. [Z] soutient que les motifs invoqués par la SCI Maremo, tirés de l’absence d’exploitation d’un fonds dans les lieux loués et du défaut d’immatriculation au registre du commerce et des sociétés (RCS) ne sont pas légitimes dès lors qu’il est effectivement immatriculé au registre du commerce et des sociétés et exerce dans les lieux loués une activité conforme à cette immatriculation, à savoir un bar à salades. Il explique que le 7 mars 2016, il a remis en mains propres contre décharge à Monsieur [I] [U], de la société Foncia, mandataire du bailleur pour la gestion locative, une lettre sollicitant la déspécialisation du bail, en application de l’article L. 145-47 du code de commerce, détaillant son projet de commerce de restauration. Il fait valoir que cette notification est équivalente à celle d’une lettre recommandée avec accusé de réception en application de l’article 667 du code de procédure civile, que sa lettre du 7 mars 2016 constitue ainsi une demande de déspécialisation conforme aux dispositions de l’article L. 145-17 du code de commerce, et que, faute d’avoir répondu dans les deux mois, son bailleur a accepté sa demande. Il ajoute que des échanges ont d’ailleurs eu lieu durant cette période pour établir le cadre de ce nouveau commerce et s’assurer de l’absence de nuisances pour le voisinage. M. [Z] indique également produire aux débats les justificatifs de l’effectivité de l’exercice de son activité de restauration rapide dans les lieux loués. Il fait enfin valoir qu’en toute hypothèse il n’a pas été destinataire d’une mise en demeure préalable à la délivrance du congé conforme aux exigences de l’article L. 145-17 précité et que ce vice de forme lui cause un grief dès lors qu’il n’a pas pu justifier de son immatriculation au RCS et de son activité auprès de son bailleur.

S’agissant du congé délivré, la SCI Maremo, s’appuyant sur la jurisprudence de la Cour de cassation, fait valoir qu’un tel congé, délivré pour absence d’immatriculation au RCS, est dispensé de la mise en demeure préalable visée à l’article L. 145-17 du code de commerce. Elle expose que l’immatriculation de M. [Z] au RCS n’a jamais été validée par le greffe et, subsidiairement, que l’activité de restauration rapide mentionnée n’est en toute hypothèse pas autorisée par le bail, ce qui est assimilé en jurisprudence à une absence d’immatriculation. Elle réfute avoir autorisé la déspécialisation du local et explique que les conditions fixées par les dispositions d’ordre public de l’article L. 145-47 du code de commerce pour une telle déspécialisation, à savoir que l’activité soit connexe ou complémentaire, d’une part, que la demande soit notifiée au propriétaire par acte extra-judiciaire ou courrier recommandé avec avis de réception, d’autre part, ne sont pas remplies, de sorte que le délai de deux mois emportant déchéance dont se prévaut M. [Z] n’a jamais commencé à courir. La SCI Maremo ajoute qu’outre son absence d’immatriculation au RCS, M. [Z] n’a exploité aucun fonds dans les lieux loués au moins jusqu’au mois de juin 2021, que la radiation survenue le 1er décembre 2022 confirme l’absence de déclaration fiscale et sociale depuis plus de deux ans et qu’aucune pièce comptable n’est d’ailleurs communiquée par son locataire pour justifier de la réalité d’une activité. La SCI Maremo demande en conséquence au tribunal de valider le congé délivré donné pour le terme du 31 mars 2022.

*

Aux termes de l’article L. 145-1, alinéa 1er, du code de commerce le statut des baux commerciaux s’applique aux baux des immeubles ou locaux dans lesquels un fonds est exploité, que ce fonds appartienne, soit à un commerçant ou à un industriel immatriculé au registre du commerce et des sociétés, soit à un chef d’une entreprise du secteur des métiers et de l’artisanat immatriculée au registre national des entreprises, accomplissant ou non des actes de commerce.

L’immatriculation au registre du commerce et des sociétés, qui conditionne le droit au renouvellement du bail ou au paiement d’une indemnité d’éviction, doit être effectuée au titre de l’activité exercée dans les lieux loués. La dénégation du droit au statut des baux commerciaux en raison du défaut d’immatriculation n’a pas à être précédée d’une mise en demeure (Civ. 3e, 22 septembre 2016, n°15-18.456).

En l’espèce, suivant acte extra-judiciaire du 9 septembre 2021, la SCI Maremo a fait délivrer à M. [Z] un « congé avec dénégation du statut des baux commerciaux et refus de renouvellement de bail et sans offre d’indemnité d’éviction » au motif qu’il ne serait propriétaire d’aucun fonds, n’exploiterait aucun fonds dans les lieux loués et ne serait pas immatriculé au registre du commerce et des sociétés.

Il ressort de l’extrait k-bis du 11 juillet 2021 versé aux débats que M. [Z] était immatriculé au registre du commerce et des sociétés pour l’exercice, sous l’enseigne Saintbio’s, d’une activité de « restauration rapide sans vente de boissons alcoolisées en boutique et Foodtruck, et vente de tous produits non réglementés sur marchés et en gros », l’existence même de cet extrait K-bis justifiant de la validation par le greffe du tribunal de commerce de cette immatriculation.

Si le fait que l’inscription au registre du commerce ne comprenne pas l’activité effectivement exercée dans les lieux loués équivaut à une absence d’immatriculation (Civ. 3e, 18 janvier 2011, n°09-71.910) tel n’est pas le cas en l’espèce dès lors que M. [Z] indique exercer effectivement dans les lieux loués l’activité pour laquelle il est immatriculé.

En revanche, la condition d’immatriculation visée à l’article L. 145-1, s’entend de l’immatriculation pour l’activité autorisée au bail ou régulièrement modifiée par les parties, en particulier par déspécialisation.

Or, aux termes du contrat de bail initial, conclu entre M. [K] et M. [E], l’usage des locaux était ainsi défini : « Les lieux devront être utilisés pour « INSTALLATION D’ANTENNES DE TELEVISION y compris tous commerces et notamment importation et exportation de matériel, à l’exception de ceux concernant l’alimentation en général ».

Il était par ailleurs stipulé à l’acte de cession du droit au bail du 21 avril 2015 que M. [Z] « exercera l’activité suivante : commerce de produits d’arts de la table, achat et vente d’articles de décoration ; activité en conformité avec l’usage des locaux ».

M. [Z] indique avoir informé la SCI Maremo de son projet d’exercer une activité de restauration rapide dans les lieux loués le 7 mars 2016 et que faute pour son bailleur d’avoir contesté dans le délai de deux mois cette déspécialisation partielle, il a pu légitimement entreprendre l’activité de salades bar envisagée.

Aux termes de l’article L. 145-47 du code de commerce, le locataire peut adjoindre à l’activité prévue au bail des activités connexes ou complémentaires.

A cette fin, il doit faire connaître son intention au propriétaire par acte extrajudiciaire ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, en indiquant les activités dont l’exercice est envisagé. Cette formalité vaut mise en demeure du propriétaire de faire connaître dans un délai de deux mois, à peine de déchéance, s’il conteste le caractère connexe ou complémentaire de ces activités. En cas de contestation, le tribunal judiciaire, saisi par la partie la plus diligente, se prononce en fonction notamment de l’évolution des usages commerciaux.

Il est constant que si, à la date du 7 mars 2016, les dispositions de l’article L. 145-47 du code de commerce, postérieures à la loi n°2015-990 du 6 août 2015, autorisaient le preneur à faire connaître son intention de déspécialisation partielle à son bailleur en la forme d’une lettre recommandée avec demande d’avis de réception, une telle information par remise en main propre contre émargement du bailleur ne respecte pas la forme exigée par le texte, de sorte qu’il doit être considéré en l’espèce qu’aucune déspécialisation n’est intervenue, quelles qu’aient pu être les discussions engagées par M. [Z] et la SCI Maremo.

Il a ainsi été jugé dans un cas analogue que le congé délivré par le locataire d’un bail commercial par lettre remise en main propre contre émargement du bailleur ne respecte pas la forme issue de la loi dite Pinel qui prévoit une lettre recommandée avec demande d’avis de réception (CA Bordeaux, 6 février 2019, n°16/04519).

Par conséquent, il doit être considéré que M. [Z] ne justifie pas, du fait de son absence d’exploitation dans les lieux loués d’une activité conforme au bail, ni de son immatriculation au RCS ni de l’existence même d’un fonds de commerce, au sens de l’article L. 141-5 du code de commerce, de sorte que la SCI Maremo a pu valablement vouloir lui dénier le statut des baux commerciaux.

Par ailleurs les dispositions de l’article L. 145-17 du code de commerce relatives à l’absence d’exploitation d’un fonds de commerce dans les lieux loués sans motif légitime justifiant, après mise en demeure préalable, le refus de renouvellement par le bailleur sans indemnité, ne sont pas applicables s’agissant de la dénégation du droit au renouvellement.

Le congé avec dénégation du statut des baux commerciaux délivré le 9 septembre 2021 par la SCI Maremo à effet du 3 mars 2022 est donc régulier et valide.

En conséquence, M. [Z] sera débouté de sa demande de voir annuler ledit congé et la demande de la SCI Maremo sera corrélativement accueillie.

2 Sur la demande de nullité du commandement de payer visant la clause résolutoire formée par M. [Z] et les demandes reconventionnelles de voir, à titre principal, constater l’acquisition de la clause résolutoire, à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du bail formées par la SCI Maremo

M. [Z] fait valoir qu’à la date de délivrance du commandement, le 9 septembre 2021, il n’était pas redevable des sommes réclamées par son bailleur mais au contraire créancier à son égard de la somme de 696,93 euros. Il expose à cet effet que le contrat de bail ne comprend aucune clause relative au paiement de provisions pour charges et qu’en toute hypothèse le bailleur doit justifier des charges appelées et de leur régularisation. Or, indique-t-il, aucun justificatif ne lui a jamais été fourni alors même que sur les cinq dernières années, délai de prescription en matière locative, la somme de 446 euros a été appelée chaque trimestre de manière unilatérale et infondée, soit la somme totale de 8.920 euros qu’il convient de déduire de sa dette locative. Il ajoute qu’à chaque envoi de quittance de loyer Foncia Paris Rive Gauche lui a facturé 2,14 euros alors même que le bail ne prévoit pas une telle facturation.

Il demande dès lors que la somme de 42,80 euros soit également réintégrée à son crédit au titre des cinq dernières années. M. [Z] sollicite encore la réintégration à son crédit de : la somme de 262 euros au titre de la taxe sur les ordures ménagères faute de justificatifs produits ; la somme de 64,24 euros facturée au titre d’une clause pénale sur impayés non prévue au bail ; la somme de 171,62 euros réclamée le 22 juin 2020 au titre d’un remplacement de prises par l’entreprise Softelec alors que cette intervention relève de l’obligation de délivrance du bailleur outre que la facture n’est pas produite. Il oppose à la SCI Maremo que le paiement de ces sommes ne vaut pas reconnaissance de ce qu’il en aurait été redevable. M. [Z] conclut qu’à la date de délivrance du commandement de payer, le 9 septembre 2021, il n’était donc pas redevable de la somme de 8.763,73 euros réclamée (hors frais de commandement) mais créancier de la somme de 696,93 euros. Il ajoute « A titre anecdotique » que « ce calcul ne comprend pas les divers préjudices de jouissance sollicités (…) dont il est demandé réparation par ailleurs, de telle sorte qu’il est certain qu’après compensation la clause résolutoire n’est pas acquise ». Il fait valoir également qu’en raison de l’indécence de son logement les loyers échus et non réglés à ce jour ne sont pas dû.

La SCI Maremo conclut à la validité du commandement de payer délivré le 9 septembre 2021 et s’oppose aux demandes formées par M. [Z]. Elle explique qu’il n’a effectué aucun règlement depuis le mois de mars 2021 et que son arriéré locatif s’élevait à la somme de 8.763,73 euros au 2e trimestre 2021 inclus tel que visé au commandement. Elle expose que le bail prévoit bien le remboursement au bailleur des charges locatives à titre provisionnel, ce que M. [Z] n’a jamais contesté, et justifie des charges annuelles de 2016 à 2020 par la production des régularisations de charges opérées suivant pièces 13-1 à 13-5. Elle ajoute que les frais d’envoi de quittances ont été réglés par M. [Z] qui a ainsi reconnu les devoirs, qu’il est justifié des taxes sur les ordures ménagères, que les majorations pour clause pénale imputées en 2016 et 2017 ont été volontairement payées par M. [Z] et n’étaient pas incluses dans les causes du commandement, enfin que la facture Softelec est imputable au locataire. Les sommes réclamées dans le commandement n’ayant pas été réglées par M. [Z] dans les délais, la SCI Maremo s’estime bien fondée à demander au tribunal de constater l’acquisition de la clause résolutoire. A titre subsidiaire la SCI Maremo demande la résiliation judiciaire du bail pour inexécution par M. [Z] de son obligation de paiement des loyers, faisant valoir que la dette locative de ce dernier, arrêtée au 4e trimestre 2022, s’élève à la somme de 23.762,46 euros. Elle conteste en toute hypothèse l’usage d’habitation des lieux loués.

*

Aux termes de l’article L. 145-41, alinéa 1er, du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Il est constant que le commandement de payer doit mettre en demeure le locataire de payer une somme précise, étant rappelé que le commandement délivré pour une somme supérieure à celle qui serait réellement due reste valable pour le montant réel de la dette (Civ. 3e, 5 mars 2013, n°12-11.985).

En application de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Sur les causes du commandement de payer

En l’espèce, le 9 septembre 2021 la SCI Maremo a fait délivrer à M. [Z] un commandement visant la clause résolutoire, d’avoir à payer la somme de 8.931,84 euros, représentant les loyers et charges impayés arrêtée au 7 septembre 2021 (8.763,73 euros) ainsi que le coût de l’acte (168.11 euros).

Selon décompte produit par la SCI Maremo, la somme de 8.763,73 euros recouvre les loyers et les provisions sur charges du 1er trimestre 2020 au 2e trimestre 2021 inclus, des frais trimestriels d’envoi de quittance sur cette période, les taxes sur les ordures ménagères 2019 et 2020, et une facture de l’entreprise Softelec pour remplacement de prises en juin 2020.

Il sera rappelé que le bail initial a été conclu entre M. [K] et M. [E] le 19 février 1993 a effet du 1er mars 1992. Ce bail a été renouvelé par acte du 23 avril 2001 à compter du 1er mars 2001, puis par acte du 7 juillet 2010 à compter du 1er avril 2010 « sous les charges et conditions » du bail précédent, étant précisé selon avenant audit acte, en date du 2 avril 2013, que « Le PRENEUR remboursera, en outre, au BAILLEUR ou à son mandataire, en même temps que le loyer, diverses sommes pour impôts, taxes, prestations eau et taxes de l’habitat et ce dans les conditions du bail » et que « Toutes les autres clauses et conditions du bail sus-énoncé en date du 1er avril 2010 qui n’ont rien de contraire aux termes de la présente convention restent applicables audit acte ». Le droit au bail a ensuite été cédé à M. [Z] par acte du 21 avril 2015, aux termes duquel il est encore stipulé au titre des charges et conditions que le cessionnaire aura la charge : « b) de payer exactement au lieu et place du Cédant, le loyer, les charges et les prestations de toute nature relatifs au bail cédé, aux époques et de la manière prévues au bail ; c) d’exécuter, à partir de la même date, toutes les charges et conditions de ce bail ; d) d’acquitter à compter du jour de l’entrée en jouissance tous impôts, taxes et charges de toutes natures afférentes à l’occupation des lieux loués. »

La clause résolutoire du bail, telle qu’elle ressort de l’acte de renouvellement du 23 avril 2001, est ainsi rédigée :

« A défaut de paiement à son échéance, d’un seul terme de loyer, tant en principal qu’en charges et accessoires ou en cas d’inexécution d’une seule des charges du présent bail par le Preneur lui-même et un mois après un commandement de payer ou d’exécuter les clauses restées en souffrance, resté infructueux, le présent bail serait résilié de plein droit, si bon semble au Bailleur, sans qu’il soit besoin de remplir une formalité judiciaire, malgré toutes offres ultérieures faites par le Preneur de satisfaire aux conditions du bail et de payer les loyers arriérés. »

Il est en outre stipulé audit acte de renouvellement :

« CONDITIONS

Le présent renouvellement de bail est fait sous les charges et conditions suivantes qui sont ici littéralement rapportées en vertu du bail originaire, savoir :

1°) Rembourser au Bailleur ou à son mandataire en acquittant chaque terme de loyer, même à titre provisionnel, la quote-part des charges et prestations, taxe d’enlèvement des ordures ménagères, de déversement à l’égout, de balayage et autres incombant à l’immeuble et la moitié de toute autre quotité légale de la taxe spéciale prévue au fonds national de l’habitat, toutes nouvelles contributions, taxes, augmentation d’impôt légalement mises à la charge des locataires, lesdites charges [,] prestations et taxes calculées au prorata des loyers ou sur la base des répartitions prévues au règlement de copropriété. »

Il est par ailleurs stipulé au bail que le loyer est payable trimestriellement à terme échu. Dès lors, la mention « même à titre provisionnel » stipulée aux conditions susvisées doit être comprise comme se rapportant aux charges et taxes qui suivent.

De l’ensemble de ces constations il s’évince qu’en application du contrat de bail M. [Z] doit à son bailleur, la SCI Maremo, paiement, tant du loyer que, « même à titre provisionnel », des charges et de la taxe sur les ordures ménagères.

Les articles L. 145-40-2 et R. 145-36 du code de commerce, sur lesquels M. [Z] fonde une partie de sa demande, ne sont pas applicables en l’espèce, puisque, introduits par la loi Pinel, ils ne sont applicables qu’aux baux commerciaux conclus ou renouvelés à compter du 5 novembre 2014.

Il était toutefois constant avant cette date que l’absence de régularisation des charges dans les conditions prévues dans un bail commercial rend sans cause les appels trimestriels de provision à valoir sur le paiement de charges, dont le locataire peut dès lors obtenir remboursement (Civ. 3e, 5 novembre 2014, n°13-24.451; Civ. 3e, 9 juin 2015, n°14-13.555).

Un bailleur doit, pour conserver les provisions sur charges qu’il a reçues du preneur, justifier du montant des dépenses. Faute d’y satisfaire, il doit restituer au preneur les sommes versées au titre des provisions (Civ. 3e, 17 septembre 2020, n°19-14.168).

En l’espèce, les provisions sur charges visées au commandement de payer ont été appelées au titre de la période du 1er janvier 2020 au 30 juin 2021. La SCI Maremo avait donc obligation de justifier de ces charges et de leur régularisation au plus tard au 30 septembre 2021 pour celles de l’année 2020 et au 30 septembre 2022 pour celles de l’année 2021 pour établir qu’elles lui étaient définitivement acquises.

En effet, si le bail ne prévoit pas expressément qu’une régularisation annuelle des charges devait intervenir, n’était pas non plus prévu le paiement d’un montant forfaitaire puisque le locataire devait régler la quote-part de diverses dépenses et taxes.

Reste qu’à la date du commandement de payer, le 9 septembre 2021, ces sommes demeuraient exigibles, indépendamment des régularisations ultérieures éventuellement opérées.

Au surplus la SCI Maremo justifie bien, notamment par la pièce 13-5 qu’elle verse aux débats, de la régularisation de charges locatives adressée à M. [Z] pour l’année 2020.

En revanche la facture Softelec, d’un montant de 171,62 euros, n’étant pas produite aux débats, la SCI Maremo échoue à rapporter la preuve qui pourtant lui incombe de ce qu’elle devrait être à la charge de M. [Z].

De même les frais d’envoi de quittance, pour un montant total de 42,80 euros, ne sont pas justifiés.

Si les frais de « majoration clause pénale impayé » ne sont pas davantage justifié, ils ne sont pas inclus dans les causes du commandement de payer de sorte qu’ils sont sans incidence sur la validité du commandement de payer.

Sur le moyen tiré de la compensation entre loyers et dommages et intérêts pour préjudice de jouissance

M. [Z], aux termes de la partie Discussion de ses écritures indique qu'« A titre anecdotique », compte tenu des divers préjudices de jouissance sollicités dont il demande réparation par ailleurs, il est certain qu’après compensation la clause résolutoire n’est pas acquise.

Aux termes de l’article 1728 du code civil, le preneur est tenu de deux obligations principales : 1° user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention ; 2° payer le prix du bail aux termes convenus.

La compensation qui pourrait être ordonnée par le juge est sans effet sur l’obligation du preneur de payer ses loyers aux échéances convenues.

Ce moyen sera en conséquence rejeté.

Sur l’exception d’inexécution

M. [Z] soutient qu’en raison de l’indécence de son logement les loyers et charges échus et non réglés à ce jour ne sont pas dus. Il explique que le bail dont il est cessionnaire comporte une boutique et trois pièces à usage d’habitation. Il fait valoir, s’appuyant sur un procès-verbal de constat du 19 avril 2021 et d’un rapport d’inspection sanitaire des services d’hygiène de la commune de Montrouge du 19 octobre 2021, que son logement est insalubre et impropre à l’habitation. M. [Z] fait également valoir que le réseau électrique desservant tant la boutique que la partie habitation est dangereux et vétuste. Il expose que le réseau électrique en l’espèce semble dater des années 1920 de sorte qu’en application de l’article L. 134-7 du code de la construction et de l’habitation, faute d’avoir fourni à son locataire un diagnostic électrique de conformité la SCI Maremo a manqué à son obligation de délivrance. Il fait valoir que le diagnostic qu’il a fait établir le 17 septembre 2021 suite à un départ de feu dans son logement, fait apparaître de nombreuses anomalies révélant que les occupants pouvaient à tout moment être victimes d’une électrocution ou d’un incendie. Il ajoute que son bailleur n’est jamais intervenu malgré ses demandes et que la vétusté du réseau électrique a longtemps retardé l’ouverture de son commerce.

La SCI Maremo oppose qu’il ressort tant du règlement de copropriété que de l’acte de cession et de l’état des lieux d’entrée dressé à cette occasion que les lieux loués ne sont pas à usage d’habitation mais à usage commercial. Elle explique que M. [Z] a modifié la destination des lieux sans autorisation de son bailleur ni même l’en informer, et qu’il ne peut se prévaloir des travaux de fortune qu’il a fait réaliser pour prétendre à une requalification du bail. Elle fait valoir que les dispositions relatives à l’obligation de délivrer un logement décent ne s’appliquent pas aux baux commerciaux. Elle ajoute que M. [Z] ne lui a jamais signalé de désordres et ne s’est jamais plaint d’un quelconque préjudice de jouissance avant son assignation du 18 octobre 2021.

En vertu de l’article 12 du code de procédure civile, le juge tranche le litige conformément aux règles de droit qui lui sont applicables.

Il doit donner ou restituer leur exacte qualification aux faits et actes litigieux sans s’arrêter à la dénomination que les parties en auraient proposée.

En application de ces dispositions il convient de qualifier le moyen soulevé par M. [Z] au titre de l’indécence de son logement d’exception d’inexécution.

Aux termes de l’article 1219 du code civil, une partie peut refuser d’exécuter son obligation, alors même que celle-ci est exigible, si l’autre n’exécute pas la sienne et si cette inexécution est suffisamment grave.

En application des articles 1719 et 1720 du même code, le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière : 1° De délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant ; 2° D’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée ; 3° D’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ; 4° D’assurer également la permanence et la qualité des plantations. Il est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce et doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives.

Il est constant que la qualification de bail commercial d’un local composé d’une partie habitation ne fait pas obstacle à la mise en œuvre des règles relatives à la décence locative pour cette partie dudit local dès lors que le preneur l’occupe à titre d’habitation principale (Civ. 3e, 14 octobre 2009, n°08-10.955 ; CA Paris, 20 mai 2020, n°18/19805).

Aux termes de l’article L. 134-7 du code de la construction et de l’habitation, lorsque l’installation intérieure d’électricité a été réalisée depuis plus de quinze ans, une évaluation de son état est produite afin d’évaluer les risques pouvant porter atteinte à la sécurité des personnes :

1° En cas de vente de tout ou partie d’un immeuble à usage d’habitation, dans les conditions et selon les modalités prévues aux articles L. 271-4 à L. 271-6 ;

2° En cas de location d’un logement, dans les conditions fixées par l’article 3-3 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986.

Les modalités d’application du 1° sont fixées par décret en Conseil d’Etat.

En application de l’article 1728 du code civil, le preneur est tenu de deux obligations principales : 1° user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention ; 2° payer le prix du bail aux termes convenus.

*

En l’espèce, le contrat de bail conclu avec M. [E] et cédé le 25 avril 2015 à M. [Z], est un contrat qualifié de « bail commercial » et prévoit comme destination des lieux « INSTALLATION D’ANTENNES DE TELEVISION y compris tous commerces et notamment importation et exportation de matériel, à l’exception de ceux concernant l’alimentation en général ».

Les lieux y sont ainsi désignés : « une boutique sur rue, et derrière trois pièces, cabinet de débarras, WC, douche, cave sous la boutique ».

L’attestation de loyer adressée à la Caisse d’allocations familiales (CAF) en date du 21 septembre 2017 remplie par le cabinet Foncia, mandataire de la SCI Maremo, indique toutefois qu’une partie des lieux objets du bail commercial « peut être utilisée en habitation ».

Il ressort par ailleurs du décompte produit par la SCI Maremo que la société Foncia a perçu directement les allocations logement de 2017 à 2021.

De ces constatations il s’évince que la SCI Maremo, par l’intermédiaire de son mandataire, a expressément autorisé M. [Z] à occuper les lieux à titre d’habitation principale et que tel était bien le cas en l’espèce.

En conséquence, la SCI Maremo avait l’obligation de délivrer à M. [Z] des lieux décents pour cette partie du local, ainsi qu’il était mentionné d’ailleurs sur l’attestation CAF susvisée.

Or, il ressort du procès-verbal dressé par huissier de justice le 19 avril 2021, du diagnostic effectué le 17 septembre 2021 et surtout du rapport d’enquête établi le 22 septembre 2021 par les services d’hygiène de la commune de Montrouge que la partie habitation du local loué est insalubre, l’inspectrice de salubrité concluant que « les désordres relevés dans ce logement sont de nature à nuire à la santé et à la sécurité » de l’occupant. Le rapport relève plusieurs infractions au Règlement Sanitaire Départemental concernant : l’humidité, les moyens de ventilation, les installations électriques, les cabinets d’aisance et les salles d’eau.

Le diagnostic électrique établi à la demande de M. [Z] fait apparaître que le réseau électrique est vétuste et comporte des anomalies.

Les dispositions de l’article L. 134-7 du code de la construction et de l’habitation ne sont toutefois pas applicables à la boutique objet du bail.

La SCI Maremo ne rapporte pas la preuve de ce que ces désordres sont la conséquence directe du manque d’entretien des lieux par M. [Z].

Il est constant que le manquement par le bailleur à son obligation de délivrance d’un logement décent autorise le preneur à se prévaloir de l’exception d’inexécution pour suspendre le paiement du loyer (Civ. 3e, 28 juin 2018, n°16/27.248).

En l’espèce néanmoins, le manquement de la SCI Maremo ne concerne qu’une partie des locaux donnés à bail de sorte que M. [Z] ne pouvait se prévaloir de ce défaut de délivrance pour s’exonérer totalement du paiement des loyers afférents au bail commercial.

M. [Z] ne pouvait en toute hypothèse s’exonérer du paiement des charges.

Conclusion

Le commandement délivré par la SCI Maremo, pour une somme supérieure à celle qui était réellement due, reste valable pour le montant réel de la dette.

M. [Z] sera en conséquence débouté de sa demande de nullité dudit commandement.

Par ailleurs, un bail commercial, dont l’objet principal est la mise à disposition d’un local commercial, comme tel est le cas en l’espèce, est soumis au statut des baux commerciaux, y compris pour les locaux d’habitation qui constituent l’accessoire de l’activité commerciale (CA Caen, 16 janvier 2025, n°24/00560).

Le commandement de payer visant la clause résolutoire délivré par la SCI Maremo n’était donc pas soumis aux règles prévues en matière de baux d’habitation.

M. [Z] ne justifiant pas s’être acquitté d’une quelconque somme dans le délai d’un mois visé au commandement, il y a lieu de constater que la clause résolutoire est acquise à compter du 9 octobre 2021 minuit et que le bail est résilié à compter de cette date.

En raison du constat de l’acquisition de la clause résolutoire, la demande de la SCI Maremo en prononcé de la résiliation judiciaire est sans objet.

4. Sur la demande d’expulsion de M. [Z] et l’autorisation de séquestrer les meubles

Aux termes du dispositif de ses écritures, la SCI Maremo demande que soit ordonnée l’expulsion de M. [Z] et de tous occupants de son chef des lieux sis 209 avenue Pierre Brossolette à Montrouge et l’autorisation si nécessaire de séquestrer le mobilier laissé dans les lieux.

La SCI Maremo ne précise pas à compter de quelle date ni en vertu de quel acte, congé ou commandement visant la clause résolutoire, il formule ses demandes.

Il conviendra en de telles circonstances de retenir l’acte ayant produit le premier ses effets, à savoir le commandement de payer, qui a entraîné la résiliation du bail au 9 octobre 2021 minuit, tandis que le congé a été délivré pour le 3 mars 2022.

Un bail commercial, dont l’objet principal est la mise à disposition d’un local commercial, comme tel est le cas en l’espèce, est soumis au statut des baux commerciaux, y compris pour les locaux d’habitation qui constituent l’accessoire de l’activité commerciale (CA Caen, 16 janvier 2025, n°24/00560).

L’expulsion de M. [Z], occupant sans droit ni titre depuis le 9 octobre 2021 minuit, sera dès lors ordonnée dans les termes du dispositif.

La SCI Maremo sera autorisée à faire procéder à la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux dans tout garde meuble de son choix aux frais, risques et péril de M. [Z], à défaut de local désigné, conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

2. Sur l’indemnité d’occupation

Celui qui se maintient sans droit dans les lieux après l’expiration de son titre d’occupation commet une faute quasi-délictuelle qui ouvre droit pour le propriétaire au paiement d’une indemnité d’occupation.

La SCI Maremo demande la condamnation de M. [Z] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale à 1.000 euros, prestations et charges en sus, indexée sur la variation de l’indice du coût de la construction jusqu’à libération effective des lieux.

Il ressort du dernier décompte produit aux débats que le loyer principal trimestriel était de 1.946,26 euros sur les années 2021 et 2022.

L’indemnité d’occupation, en raison de sa nature mixte, indemnitaire et compensatoire, constitue une dette de jouissance qui doit correspondre à la valeur équitable des lieux et assure, en outre, la réparation du préjudice résultant d’une occupation sans bail.

La SCI Maremo ne s’explique pas sur le montant de l’indemnité d’occupation qu’elle réclame et ne démontre pas a fortiori que la valeur équitable des lieux et la réparation du préjudice résultant d’une occupation sans bail nécessitent que le montant de l’indemnité d’occupation soit porté à 3.000 euros par trimestre « prestations et charges en sus ».

Il a été jugé que la partie habitation objet du bail commercial était indécente.

L’indemnité d’occupation sera fixée trimestriellement à une somme égale à la moitié du montant du dernier loyer contractuel afin de tenir compte du caractère indécent de cette partie des lieux loués accessoire à l’activité commerciale, majorée des charges (1.946,26 x 50% + 446 euros de charges) soit 473 euros par mois.

La SCI Maremo sollicite que cette indemnité d’occupation soit indexée sur la variation de l’indice du coût de la construction.

Il ressort du renouvellement du contrat de bail commercial du 7 juillet 2010 qu’est stipulée la clause suivante :

« Révision de loyer

Le loyer sera révisé tous les TROIS ANS, selon la variation de l’indice du coût de la construction publié par l’I.N.S.E.E. Cette révision s’effectuera dans les conditions de l’article L145-38 du code de commerce.

Sera retenu comme indice de référence initial le dernier indice publié lors de la prise d’effet du présent renouvellement, soit l’indice brut du 2ème trimestre 2009 valant 1498.

L’indice de comparaison servant au calcul de la révision sera celui du même trimestre trois années plus tard un avenant le constatant.

Le BAILLEUR déclare que les stipulations relatives à la révision du loyer constituent pour lui un motif déterminant de la conclusion du présent contrat, sans lesquelles il n’aurait pas contracté, ce qui est expressément accepté par le PRENEUR

Un avenant concrétisant la révision du loyer sera établi, les frais et honoraires incombant au preneur. »

Aux termes d’un avenant du 2 avril 2013, le loyer a été révisé et porté à la somme principale de 1.946,26 euros par trimestre.

Aucun avenant n’a par la suite été conclu, ni avant ni après de la cession de bail du 21 avril 2015. Le loyer n’a pas été révisé.

Aux termes de l’article L. 145-38 du code de commerce, alinéas 1er et 2, la demande en révision ne peut être formée que trois ans au moins après la date d’entrée en jouissance du locataire ou après le point de départ du bail renouvelé. La révision du loyer prend effet à compter de la date de la demande en révision.

De nouvelles demandes peuvent être formées tous les trois ans à compter du jour où le nouveau prix sera applicable.

En l’état de ces constatations, la SCI Maremo sera déboutée de sa demande d’indexation de l’indemnité d’occupation sur l’évolution de l’indice INSEE du coût de la construction.

6. Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif

Il résulte de l’article 1315 devenu 1353 du code civil qu’il appartient au preneur d’établir qu’il s’est libéré du paiement du loyer contractuellement dû entre les mains de son bailleur.

En l’espèce, la SCI Maremo affirme que M. [Z] était redevable, selon décompte arrêté au 20 décembre 2022, 4e trimestre 2022 inclus (pièce n°17 et 33), de la somme de 23.762,46 euros au titre des loyers et charges.

M. [Z] ne justifie pas avoir effectué des règlements ne figurant pas sur ces décomptes.

Au 9 septembre 2021, date du commandement de payer, M. [Z] restait redevable de la somme de 8.549,31 euros (déduction faite des frais d’envoi de quittance et de la facture de l’entreprise Softelec).

Pour la période du 9 septembre au 9 octobre 2021 il convient de retenir une somme due au titre du loyer et charges de 730,75 euros ((1.746,26 + 446) euros / 3).

A compter du 10 octobre 2021, l’indemnité d’occupation a été fixée à 473 euros par mois.

Il convient encore de déduire de ces sommes le montant des frais d’envoi de quittance injustifiés qui ont été facturés sur huit mois soit la somme de 17,12 euros ainsi que les majorations de clause pénale sur impayés à hauteur de 64,24 euros.

Par conséquent, M. [Z] sera condamné à payer à la SCI Maremo la somme de 13.455,70 euros correspondant aux loyers, charges et indemnité d’occupation échus au 20 décembre 2022.

La SCI Maremo sollicite que les sommes dues portent « intérêts de droit à compter de la demande ».

L’article 1231-6, alinéa 1er, du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

M. [Z] a effectué son dernier règlement le 8 mars 2021.

Au 8 avril 2022, date des premières écritures de la SCI Maremo, M. [Z] restait devoir la somme de 11.567,98 euros, arrêtée au 22 mars 2022.

La SCI Maremo a actualisé sa demande par conclusions du 4 janvier 2023, formulant une demande en paiement portant sur un arriéré locatif arrêté au 4e trimestre 2022.

En conséquence, les intérêts au taux légal courront sur les sommes mises à la charge de M. [Z] : à compter du 8 avril 2022 pour la somme de 11.567,98 euros, et à compter du 4 janvier 2023 pour le surplus (1.887,72 euros).

II Sur la demande de restitution du lot n°102 formée par M. [Z]

M. [Z] soutient que le lot n°102 de l’état descriptif de division était compris dans les locaux donnés à bail et que c’est de manière erronée que suivant ordonnance du 12 octobre 2022 le juge des référés du tribunal judiciaire de Nanterre a ordonné, à défaut de restitution volontaire, son expulsion dudit lot. Il demande donc au tribunal de rapporter cette ordonnance qui n’a pas autorité de chose jugée au fond et d’ordonner que le lot n°102 lui soit restitué dans le délai de huit jours à compter de la décision à intervenir, sous astreinte de 1.000 euros par jour de retard au-delà de ce délai.

La SCI Maremo s’oppose à ces demandes. Elle fait valoir que le local loué à M. [Z] est situé dans le bâtiment A et comporte trois pièces derrière la boutique, qui correspondent à deux pièces et une cuisine, tandisque le lot n°102, qui se situe dans la cour, est situé dans le bâtiment C et fait l’objet d’un bail distinct.

En l’espèce, l’expulsion de M. [Z] des lieux loués ayant été ordonnée, cette demande de restitution du lot n°102 est sans objet, étant précisé au surplus que si le juge du fond peut remettre en cause une décision préalable rendue en référé, dans le même litige, dès lors qu’en application de l’article 488 du code de procédure civile cette décision n’a pas autorité de la chose jugée au principal, il ne peut en aucun cas la rapporter, cette faculté appartenant, en application du même texte, au juge des référés en cas de circonstances nouvelles.

III Sur les demandes indemnitaires formées par M. [Z]

M. [Z] sollicite la condamnation in solidum de la SCI Maremo et de son mandataire de gestion, la société Foncia Paris Rive Gauche à lui verser diverses sommes au titre de la privation de jouissance du lot n°102, du trop-perçu de loyers, du préjudice de jouissance lié à l’état d’indécence de son logement, du coût de travaux de reprise des locaux loués, du préjudice moral.

La SCI Maremo et la société Foncia Paris Rive Gauche s’opposent à ces demandes. A titre subsidiaire, elles s’appellent mutuellement en garantie pour les condamnations qui pourraient être mises à leur charge.

Sur les sommes réclamées au titre de la privation de jouissance du lot n°102

M. [Z] demande la condamnation in solidum de la SCI Maremo et de son mandataire de gestion, la société Foncia Paris Rive Gauche, à lui verser la somme de 80,04 euros par mois au titre de la privation de jouissance du lot n°102 de l’état descriptif de division depuis le 12 octobre 2022 jusqu’à la restitution des lieux.

Il a été jugé que M. [Z] est occupant sans droit ni titre des lieux loués depuis le 9 octobre 2021 minuit.

En conséquence, et sans qu’il soit nécessaire de s’interroger sur l’assiette du bail, il convient de rejeter la demande de M. [Z].

Sur le trop-perçu de loyers

M. [Z] demande la condamnation in solidum de la SCI Maremo et de son mandataire de gestion, la société Foncia Paris Rive Gauche à lui verser la somme de 696,93 euros au titre du trop-perçu de loyers.

Il a été jugé que M. [Z] reste redevable envers son bailleur de la somme de 13.455,70 euros au titre des loyers, charges et indemnité d’occupation, arrêtée au 4e trimestre 2022.

M. [Z] sera en conséquence débouté de sa demande, qui a été prise en compte dans le cadre du décompte locatif effectué.

Sur le préjudice de jouissance subi d’octobre 2016 à octobre 2021

M. [Z] demande la condamnation in solidum de la SCI Maremo et de son mandataire de gestion, la société Foncia Paris Rive Gauche à lui verser la somme de 38.925,20 euros au titre du préjudice de jouissance subi d’octobre 2016 à octobre 2021. Il se fonde sur le manquement de son bailleur à son obligation de délivrance, objet des précédents développements. Il demande par ailleurs la condamnation de la société Foncia Paris Rive Gauche et se fonde à son encontre sur la responsabilité quasi-délictuelle, expliquant de façon globale que Foncia a tenté de vendre à M. [Z] un bien sans valeur, qu’elle lui a fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire et un congé avec dénégation du statut des baux commerciaux, qu’elle a commis de nombreuses irrégularités dans les comptes, qu’elle a mené une procédure de référé infondée à son encontre, qu’elle ment en prétendant que le bail ne comporte pas de partie habitation et qu’elle n’a jamais informé le bailleur de l’état des lieux loués. M. [Z] soutient que ces fautes sont en lien direct avec l’ensemble des préjudices qu’il a subis. Il estime son préjudice de jouissance à 100% de la valeur locative calculé sur 5 ans.

La SCI Maremo s’oppose à cette demande, faisant valoir que les dispositions relatives au logement décent ne sont pas applicables aux baux commerciaux et qu’en vertu de l’article 606 du code civil le bailleur commercial n’a à sa charge que le gros œuvre ce qui exclut les sanitaires et la peinture. A titre subsidiaire il rappelle que M. [Z] a décidé d’occuper les lieux à titre d’habitation sans son autorisation et y a effectué des travaux à son insu (installation d’une douche, pose de cloisons notamment) de sorte qu’il ne peut se prévaloir de son propre comportement pour obtenir une requalification du bail puis reprocher à son bailleur de ne pas respecter son obligation de délivrance en raison de la non-conformité des travaux réalisés. La SCI Maremo expose enfin que M. [Z] ne lui a jamais signalé l’indécence des lieux dont il se prévaut et ne l’a jamais mis en demeure de faire réaliser des travaux. Il en conclut que faute de signalement sa responsabilité ne saurait être engagée pour la période antérieure au 18 octobre 2021, date de l’assignation délivrée par M. [Z].

La société Foncia Paris Rive Gauche fait valoir qu’en sa qualité de mandataire de la SCI Maremo, ayant agi dans les limites de ses pouvoirs au nom et pour le compte de son mandant, conformément aux dispositions de l’article 1154 du code civil, sa responsabilité ne saurait être recherchée au titre des manquements contractuels qui pourraient être reprochés à la SCI Maremo. Il explique que l’obligation de délivrance pèse sur le bailleur, cocontractant du locataire, et non sur son mandataire.

Aux termes de l’ancien article 1147 du code civil, applicable en la cause, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts, soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, toutes les fois qu’il ne justifie pas que l’inexécution provient d’une cause étrangère qui ne peut lui être imputée, encore qu’il n’y ait aucune mauvaise foi de sa part.

L’indemnisation du preneur pour les troubles de jouissance subis du fait du manquement par le bailleur à son obligation de délivrance d’un logement décent n’est pas subordonnée à une mise en demeure du bailleur (Civ. 3e, 4 juin 2014, n°13-12.314).

En application de l’ancien article 1149 du même code, les dommages et intérêts dus au créancier sont, en général, de la perte qu’il a faite et du gain dont il a été privé.

Enfin l’article 1382 ancien (devenu 1240) du code civil, dispose que tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En l’espèce, il a été jugé que le bail liant M. [Z] et la SCI Maremo devait être qualifié de bail mixte, commercial avec une partie accessoire à usage d’habitation.

Il a encore été jugé que la partie habitation des lieux loués ne constituait pas un logement décent de sorte que la SCI Maremo a manqué à son obligation de délivrance sur cette partie.

Sa responsabilité peut donc être engagée sur le fondement de la responsabilité contractuelle.

M. [Z] estime son préjudice de jouissance à 38.925,20 euros, représentant 100% de la valeur locative sur 5 années. Il explique occuper depuis 2015 un local en partie à usage d’habitation dangereux et insalubre avec ses deux enfants dont la santé se détériore. Il produit un certificat médical attestant de ce qu’un de ses fils a été victime de ce fait d’une crise d’asthme sévère qui a nécessité son hospitalisation durant 5 jours en mai 2022 et expose que les rapports médicaux mettent en exergue que l’humidité ambiante a déclenché cette crise et participe à en accroître les symptômes.

M. [Z] ne justifie toutefois pas s’être plaint auprès de son bailleur de l’indécence des lieux habités avant son assignation du 18 octobre 2021.

Le rapport de l’inspection sanitaire des services d’hygiène de la commune de Montrouge, mettant la SCI Maremo en demeure d’exécuter certains travaux, lui a été adressé le 19 octobre 2021.

A cette date le bail de M. [Z] était déjà résilié.

En conséquence, M. [Z] sera débouté de sa demande de condamnation de la SCI Maremo à des dommages et intérêts au titre du préjudice de jouissance.

Par ailleurs, M. [Z] ne s’explique pas sur le lien qui pourrait exister entre les fautes qu’il impute à la société Foncia Paris Rive Gauche et le préjudice de jouissance qu’il indique avoir subi, étant rappelé que le mandataire de gestion du bailleur n’a pas de lien contractuel avec le preneur à bail. Il ne justifie pas notamment avoir alerté la société Foncia Paris Rive Gauche sur l’état d’indécence de la partie habitation des lieux occupés. Le courrier qui a été adressé au mandataire de gestion par le conseil de M. [Z] le 4 juin 2021 faisait état de travaux à réaliser dans les lieux, sans davantage de précision, et s’inscrivait dans le cadre d’une négociation sur le prix de vente des locaux.

M. [Z] sera donc débouté également de sa demande de condamnation de la société Foncia Paris Rive Gauche au titre de son préjudice de jouissance.

Sur le prix des travaux de reprise

M. [Z] demande la condamnation in solidum de la SCI Maremo et de son mandataire de gestion, la société Foncia Paris Rive Gauche à lui verser la somme de 59.078,40 euros correspondant au prix des travaux de reprise selon devis n°21.D351 de la société Renov’Logis.

La SCI Maremo oppose que le bail est commercial et qu’elle a diligenté un recours gracieux contre la mise en demeure qui lui a été adressée par l’inspection sanitaire des services d’hygiène de la commune de Montrouge le 19 octobre 2021, puis saisi le tribunal administratif d’un recours en excès de pouvoir à l’encontre de celle-ci. Elle ajoute que le devis de la société Renov’Logis, qui n’est pas contradictoire et donc inopposable au bailleur, porte sur des postes de rénovation dont il n’a pas à assumer la remise en état.

Il a été jugé que le bail liant M. [Z] à la SCI Maremo était résilié à effet du 9 octobre 2021 minuit.

M. [Z] sera en conséquence débouté de sa demande qui est sans objet.

Sur le préjudice moral

M. [Z] demande la condamnation in solidum de la SCI Maremo et de son mandataire de gestion, la société Foncia Paris Rive Gauche, à lui verser la somme de 30.000 euros au titre de son préjudice moral. Il fait valoir qu’il se retrouve menacé d’expulsion et privé de sa propriété commerciale sans raison, qu’il vit dans des conditions indignes avec ses deux enfants mineurs et malades. Il ajoute avoir été victime d’une tentative de dol de la part de son bailleur, qui a essayé de lui vendre les lieux loués alors que tout l’immeuble est destiné à être racheté à vil prix pour être rasé à moyen terme dans le cadre de la politique d’urbanisme de la ville de Montrouge. Il expose enfin subir le harcèlement juridique constant de son bailleur qui cherche à le faire partir, sachant que, petit commerçant, il ne dispose pas des ressources nécessaires pour faire face aux multiples procédures. S’agissant de la condamnation de la société Foncia Paris Rive Gauche, M. [Z] invoque les mêmes fautes que celles sus-évoquées, soutenant de façon globale que ces fautes quasi-délictuelles sont en relation directe avec l’ensemble des préjudices qu’il a subis.

La SCI Maremo ne conclut pas spécifiquement sur ce point, sollicitant, aux termes du dispositif de ses écritures, que M. [Z] soit débouté de l’ensemble de ses demandes.

La société Foncia Paris Rive Gauche s’oppose à la demande de condamnation formulée par M. [Z] à son encontre. Elle rappelle tout d’abord qu’elle n’est pas responsable des éventuels manquements contractuels de son mandant. Elle soutient par ailleurs n’avoir commis aucune faute délictuelle susceptible d’engager sa responsabilité personnelle. Elle explique, s’agissant de la proposition de préempter les biens loués faite à M. [Z], qu’elle a agi à l’initiative de la SCI Maremo, laquelle n’a fait que respecter ses obligations légales en la matière en proposant le bien en priorité à son locataire, et qu’aucune manœuvre dolosive ne peut lui être reproché. Elle ajoute n’avoir diligenté de procédures qu’à la demande de son mandant, en conformité avec ses obligations contractuelles. Elle expose enfin que M. [Z] n’a jamais fait état auprès d’elle de l’état de « déréliction » des lieux loués avant son courrier du 4 juin 2021 par lequel il menaçait d’abandonner toute velléité judiciaire en échange d’une réduction du prix de vente. La société Foncia Paris Rive Gauche fait encore valoir que le préjudice moral allégué par M. [Z] est sans lien avec les prétendues fautes qu’il lui impute et qu’en tout état de cause il ne justifie pas du quantum, à le supposer réel, de son préjudice.

Aux termes de l’ancien article 1147 du code civil, applicable en la cause, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts, soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, toutes les fois qu’il ne justifie pas que l’inexécution provient d’une cause étrangère qui ne peut lui être imputée, encore qu’il n’y ait aucune mauvaise foi de sa part.

L’indemnisation du preneur pour les troubles de jouissance subis du fait du manquement par le bailleur à son obligation de délivrance d’un logement décent n’est pas subordonnée à une mise en demeure du bailleur (Civ. 3e, 4 juin 2014, n°13-12.314).

En application de l’ancien article 1149 du même code, les dommages et intérêts dus au créancier sont, en général, de la perte qu’il a faite et du gain dont il a été privé.

Enfin l’article 1382 ancien (devenu 1240) du code civil, dispose que tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Enfin, aux termes de l’article 1137 du code civil, le dol est le fait pour un contractant d’obtenir le consentement de l’autre par des manœuvres ou des mensonges.

Constitue également un dol la dissimulation intentionnelle par l’un des contractants d’une information dont il sait le caractère déterminant pour l’autre partie.

Néanmoins, ne constitue pas un dol le fait pour une partie de ne pas révéler à son cocontractant son estimation de la valeur de la prestation.

En l’espèce, il a été jugé que tant le congé que le commandement de payer délivrés le 9 septembre 2021 par la SCI Maremo, par l’intermédiaire de son mandataire, la société Foncia Paris Rive Gauche, étaient valides.

M. [Z] se prévaut par ailleurs d’une tentative de dol, sans en rapporter matériellement la preuve, outre qu’il n’explique pas le préjudice moral qui en serait résulté, si ce n’est, paradoxalement, celui de n’avoir pas pu réaliser son rêve de devenir propriétaire d’un bien dont il indique qu’il est insalubre et voué à la démolition.

Les documents médicaux versés aux débats concernant son fils sont tous postérieurs à la date d’acquisition de la clause résolutoire du bail.

Il est acquis que M. [Z] ne s’est plaint des conditions indignes de son logement auprès de son bailleur qu’au mois d’octobre 2021, et jamais auparavant à la société Foncia Paris Rive Gauche qui, en sa qualité de mandataire, aurait pu prendre des mesures ou à tout le moins en informer son mandant.

Sans nier les difficultés personnelles et financières de M. [Z], il sera constaté que ne sont pas produits aux débats d’éléments matériels attestant de son préjudice moral en lien avec les faits reprochés tant à la SCI Maremo qu’à la société Foncia.

En conséquence M. [Z] sera débouté de sa demande au titre du préjudice moral.

Sur la demande de condamnation in solidum des défendeurs et les appels en garantie

La SCI Maremo et la société Foncia Paris Rive Gauche n’étant pas condamnée indemniser M. [Z], la demande de prononcer leur condamnation in solidum est sans objet de sorte qu’elle sera rejetée.

Corrélativement, les appels en garantie formés à titre subsidiaire par la SCI Maremo et la société Foncia Paris Rive Gauche n’ont pas lieu d’être examinés.

IV Sur la demande de dispense de paiement des loyers

M. [Z] demande à être dispensé du paiement des loyers en raison du défaut de délivrance du bailleur tant que les travaux de remise en état n’auront pas été effectués.

Le bail liant M. [Z] à la SCI Maremo ayant pris fin le 9 octobre 2021 à minuit, cette demande est sans objet, le bailleur n’étant plus tenu à une obligation de délivrance à l’égard de M. [Z] et une indemnité d’occupation s’étant substituée à compter de cette date aux loyers et charges, celle-ci tenant par ailleurs compte de l’état d’indécence de la partie habitation des lieux.

V Sur la demande de compensation des sommes entre les parties

M. [Z] demande que, le cas échéant, soit ordonnée la compensation entre toute condamnation croisée.

La SCI Maremo et la société Foncia Paris Rive Gauche n’étant pas condamnées à indemniser M. [Z], cette demande, sans objet, sera rejetée.

VI Sur les mesures accessoires

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

M. [Z], succombant en sa demande, sera condamné au paiement des entiers dépens de l’instance, qui comprendront le coût du commandement de payer à hauteur de 168,11 euros.

Sur les frais non compris dans les dépens

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

L’équité commande de laisser à chacune des parties la charge des frais irrépétibles qu’elles ont exposés pour faire valoir leurs droits dans le cadre de la présente instance.

Sur l’exécution provisoire

S’agissant d’une assignation délivrée postérieurement au 1er janvier 2020, l’exécution provisoire est de droit, à moins que la décision rendue n’en dispose autrement, en application des dispositions de l’article 514 du code de procédure civile.

Aucun élément ne justifie en l’espèce que l’exécutoire provisoire, qui est compatible avec la nature de la présente affaire, soit écartée.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant par jugement contradictoire, en premier ressort,

DEBOUTE M. [G] [Z] de l’ensemble de ses prétentions ;

DECLARE valide le congé avec dénégation du statut des baux commerciaux délivré par la SCI Maremo à Monsieur [G] [Z] le 9 septembre 2021 ;

CONSTATE l’acquisition de la clause résolutoire stipulée au bail du 1er avril 2010 liant la SCI Maremo et Monsieur [G] [Z] portant sur les lots n°1 et 32 du bâtiment A de l’immeuble sis 209 rue Pierre Brossolette à Montrouge (92120) à la date du 9 octobre 2021 à 24h00 ;

ORDONNE que Monsieur [G] [Z] devra libérer de sa personne et de ses biens ainsi que de tous occupants de son chef les locaux loués constitués des lots n°1 et 32 du bâtiment A de l’immeuble sis 209 rue Pierre Brossolette à Montrouge (92120), dans un délai de deux mois à compter de la signification du présent jugement ;

AUTORISE la SCI Maremo, faute pour Monsieur [G] [Z] de quitter les lieux dans le délai indiqué et celui-ci passé, à faire procéder à l’expulsion de Monsieur [G] [Z] et de tous occupants de son chef des lieux précités, au besoin avec l’assistance de la force publique ;

AUTORISE la SCI Maremo à faire procéder à la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux dans tout garde meuble de son choix aux frais, risques et péril de M. [Z], à défaut de local désigné, conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

FIXE l’indemnité d’occupation due par Monsieur [G] [Z] à compter du 10 octobre 2021 à la somme mensuelle de 473,00 euros ;

CONDAMNE Monsieur [G] [Z] à verser à la SCI Maremo la somme de 13.455,70 euros au titre de l’arriéré locatif, étant précisé que cette somme correspond aux loyers, charges et indemnité d’occupation échus au 20 décembre 2022 ;

DIT que sur cette somme les intérêts au taux légal courront à compter du 8 avril 2022 pour la somme de 11.567,98 euros, et à compter du 4 janvier 2023 pour le surplus (1.887,72 euros) ;

CONDAMNE Monsieur [G] [Z] au paiement des entiers dépens de l’instance, qui comprendront le coût du commandement de payer à hauteur de 168,11 euros ;

DEBOUTE les parties de leurs demandes formées au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire.

Signé par Carole GAYET, Juge par suite d’un empêchement du président et par Frantz FICADIERE, Greffier présent lors du prononcé .

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT