TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 10] [1]

[1]

C.C.C.F.E. + C.C.C.

délivrées le :

à M^e AZEMA (B1160)

M^e ALITCH (L0100)

■

18° chambre

3ème section

N° RG 21/15089

N° Portalis 352J-W-B7F-CVQV5

N° MINUTE : 2

Assignation du :

15 Novembre 2021

JUGEMENT

rendu le 04 Décembre 2024

DEMANDERESSE

S.A.R.L. FRANCE DECO (RCS de [Localité 10] 328 898 184)

[Adresse 1]

[Localité 8]

représentée par M^e Philippe AZEMA, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #B1160

DÉFENDERESSE

S.C. SOCIÉTÉ CIVILE IMMOBILIÈRE DU [Adresse 1] (RCS de [Localité 10] 443 678 958)

[Adresse 6]

[Localité 9]

représentée par Maître Monique ALITCH de la S.E.L.A.R.L. DROIT ET ENTREPRISE, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #L0100

Décision du 04 Décembre 2024

18° chambre 3ème section

N° RG 21/15089 – N° Portalis 352J-W-B7F-CVQV5

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Sandra PERALTA, Vice-Présidente,

Cédric KOSSO-VANLATHEM, Juge,

Cassandre AHSSAINI, Juge,

assistés de Henriette DURO, Greffier.

DÉBATS

A l’audience du 25 Septembre 2024 tenue en audience publique devant Cédric KOSSO-VANLATHEM, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seul l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du code de procédure civile.

Après clôture des débats, avis a été donné aux avocats, que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 04 Décembre 2024.

JUGEMENT

Rendu publiquement

Contradictoire

En premier ressort

_________________

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous signature privée en date du 29 mai 1983, la S.C. SOCIÉTÉ CIVILE IMMOBILIÈRE DU [Adresse 1] a donné à bail commercial à la S.A.R.L. NAÏFS ET PRIMITIFS des locaux composés d’une boutique avec arrière-boutique, sanitaires, douche et lavabo en rez-de-chaussée, et d’une cave en sous-sol, constituant le lot n°1 d’un immeuble soumis au statut de la copropriété sis [Adresse 2] à [Localité 12] pour une durée de neuf années à effet rétroactif au 1er mai 1983 afin qu’y soit exercée une activité de galerie d’art et de vente de tableaux, d’antiquités, de lithographies, de peintures, de sculptures et de livres anciens, moyennant le versement d’un loyer annuel initial d’un montant de 84.000 francs hors taxes et hors charges, payable mensuellement à terme à échoir.

Par acte sous signature privée en date du 30 janvier 1996, la S.C. SOCIÉTÉ CIVILE IMMOBILIÈRE DU [Adresse 1] et la S.A.R.L. NAÏFS ET PRIMITIFS ont conclu un avenant portant adjonction à la clause de destination stipulée au contrat de bail commercial de toutes activités autorisées à l’exclusion de la restauration, des activités produisant des odeurs fortes et nauséabondes ainsi que des nuisances sonores, des activités nocturnes du type discothèques, et des sex-shops.

Par acte sous signature privée en date du 20 novembre 1997, la S.A.R.L. NAÏFS ET PRIMITIFS a cédé le fonds de commerce exploité dans les locaux donnés à bail à la S.A.R.L. FRANCE DECO.

Le contrat de bail commercial a été renouvelé en dernier lieu pour une nouvelle durée de neuf années à compter rétroactivement du 1er janvier 2016 par lettre de la S.C. SOCIÉTÉ CIVILE IMMOBILIÈRE DU [Adresse 1] en date du 30 mars 2016 confirmant à la S.A.R.L. FRANCE DECO son accord pour un renouvellement aux mêmes clauses et conditions que le bail expiré.

Décision du 04 Décembre 2024

18° chambre 3ème section

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Se prévalant de l’impact sur son activité économique des mesures gouvernementales et de police administrative adoptées dans le cadre de l’état d’urgence sanitaire lié à l’épidémie de covid-19, la S.A.R.L. FRANCE DECO a, par lettre recommandée en date du 28 avril 2020, sollicité auprès de la S.C. SOCIÉTÉ CIVILE IMMOBILIÈRE DU [Adresse 1] une suspension du paiement de ses loyers des mois de mars à juin de l’année 2020.

Par lettre en date du 10 juin 2020, la S.C. SOCIÉTÉ CIVILE IMMOBILIÈRE DU [Adresse 1] a accordé à la S.A.R.L. FRANCE DECO une réduction de moitié du montant des loyers des mois de mars à mai de l’année 2020, ainsi qu’un report du paiement des loyers des mois de mars et avril 2020 au 10 août 2020, des mois de mai et juin 2020 au 10 septembre 2020, des mois de juillet et août 2020 au 10 octobre 2020, des mois de septembre et octobre 2020 au 10 novembre 2020, et des mois de novembre et décembre 2020 au 10 décembre 2020.

Lui reprochant de ne pas s’être acquittée du montant de ses loyers et charges locatives des mois de mars à août 2020, la S.C. SOCIÉTÉ CIVILE IMMOBILIÈRE DU [Adresse 1] a, par lettre recommandée en date du 1er octobre 2020, mis en demeure la S.A.R.L. FRANCE DECO de lui verser sous huitaine la somme totale de 6.405 euros.

Par lettre recommandée en date du 12 décembre 2020, la S.C. SOCIÉTÉ CIVILE IMMOBILIÈRE DU [Adresse 1] a accordé à la S.A.R.L. FRANCE DECO une exonération du paiement du loyer du mois de novembre 2020.

Faisant grief à la S.A.R.L. FRANCE DECO de ne pas s’être acquittée du montant de ses loyers et charges locatives des mois de mars à décembre 2020, et de février à août 2021, la S.C. SOCIÉTÉ CIVILE IMMOBILIÈRE DU [Adresse 1] l’a, par lettre recommandée adressée par l’intermédiaire de son conseil en date du 20 juillet 2021, mise en demeure de lui verser sous quarante-huit heures la somme de 37.845 euros, et en l’absence de règlement lui a, par acte d’huissier en date du 15 octobre 2021, fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail commercial portant sur la somme principale de 38.899,75 euros, outre le coût de l’acte.

Par exploit d’huissier en date du 15 novembre 2021, la S.A.R.L. FRANCE DECO a fait assigner la S.C. SOCIÉTÉ CIVILE IMMOBILIÈRE DU [Adresse 1] devant le tribunal judiciaire de Paris en nullité du commandement de payer à titre principal, en annulation des effets de la clause résolutoire ainsi qu’en dommages et intérêts à titre subsidiaire, et en octroi de délais de paiement à titre infiniment subsidiaire.

Par ordonnance contradictoire en date du 21 avril 2022, le juge de la mise en état a ordonné une mesure de médiation judiciaire d’une durée initiale de trois mois confiée à Madame [X] [G], laquelle a été renouvelée pour une nouvelle durée de trois mois rétroactivement à compter du 6 septembre 2022 par ordonnance du 27 septembre 2022, mais n’a pas permis d’aboutir à une résolution amiable du litige.

Postérieurement à l’introduction de la présente instance, par acte d’huissier en date du 7 mars 2023, la S.C. SOCIÉTÉ CIVILE IMMOBILIÈRE DU [Adresse 1] a fait procéder à une saisie conservatoire d’un montant de 53.432,75 euros sur les comptes bancaires de la S.A.R.L. FRANCE DECO, à laquelle cette dernière a acquiescé le 3 avril 2023 pour un montant de 5.944,19 euros.

Aux termes de ses dernières conclusions remises au greffe et notifiées par RPVA le 11 mars 2024, la S.A.R.L. FRANCE DECO demande au tribunal, sur le fondement des articles 1218, 1219, 1343-5 et 1722 du code civil, de l’article L. 145-41 du code de commerce, de l’article 4 de l’ordonnance n°2020-306 du 25 mars 2020 relative à la prorogation des délais échus pendant la période d’urgence sanitaire et à l’adaptation des procédures pendant cette même période, et de l’article 14 de la loi n°2020-1379 du 14 novembre 2020 autorisant la prorogation de l’état d’urgence sanitaire et portant diverses mesures de gestion de la crise sanitaire, de :

– in limine litis, juger que le commandement de payer visant la clause résolutoire signifié par acte d’huissier en date du 15 octobre 2021 est entaché de nullité ;

– à titre subsidiaire et sur le fond, la déclarer recevable et bien fondée en l’ensemble de ses demandes, aux fins notamment de contester le commandement de payer visant la clause résolutoire signifié par acte d’huissier en date du 15 octobre 2021 ;

– la déclarer bien fondée en son opposition au commandement de payer signifié par acte d’huissier en date du 15 octobre 2021 ;

– constater que la dette locative est totalement apurée ;

– en conséquence, annuler les effets de la clause résolutoire insérée au contrat de bail commercial ;

– à titre infiniment subsidiaire, suspendre les effets de la clause résolutoire et lui accorder un délai de paiement sous forme d’échéancier sur vingt-quatre mois à titre rétroactif, en deniers et quittances, pour s’acquitter de la somme principale de 38.899,75 euros visée dans le commandement de payer en date du 15 octobre 2021 ;

– en tout état de cause, condamner la S.C. SOCIÉTÉ CIVILE IMMOBILIÈRE DU [Adresse 1] à lui payer la somme de 5.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

– condamner la S.C. SOCIÉTÉ CIVILE IMMOBILIÈRE DU [Adresse 1] aux dépens.

À l’appui de ses prétentions, la S.A.R.L. FRANCE DECO fait valoir, à titre principal, que d’une part, la clause résolutoire visée au commandement de payer litigieux ne figure pas dans le contrat de bail commercial renouvelé en date du 30 mars 2016, mais uniquement dans le bail initial du 29 mai 1983, si bien que c’est à tort que l’huissier instrumentaire a indiqué agir en vertu du bail renouvelé ne comportant pas ladite clause, et que d’autre part, ledit commandement ne mentionne pas le numéro d’immatriculation de la bailleresse au registre du commerce et des sociétés, ce qui justifie son annulation.

À titre subsidiaire et sur le fond, elle indique que l’interdiction temporaire d’exploiter les locaux donnés à bail qu’elle a subie en raison de l’épidémie de covid-19 est assimilable à un cas de force majeure et à une perte partielle de la chose louée l’exonérant du paiement des loyers afférents aux périodes de fermeture administrative. Elle ajoute qu’elle ne pouvait subir de sanction consistant en la mise en œuvre de la clause résolutoire stipulée au bail. Elle fait observer qu’en tout état de cause, l’intégralité de la dette a été apurée, soulignant que le décompte locatif établi par la bailleresse se révèle erroné.

À titre infiniment subsidiaire, elle avance que sa situation financière justifie l’octroi à son profit de délais de paiement rétroactifs entraînant la suspension des effets de la clause résolutoire.

Aux termes de ses dernières conclusions remises au greffe et notifiées par RPVA le 14 avril 2024, la S.C. SOCIÉTÉ CIVILE IMMOBILIÈRE DU [Adresse 1] sollicite du tribunal, sur le fondement de l’article L. 145-41 du code de commerce, de l’article 648 du code de procédure civile, et des articles 1218 et 1722 du code civil, de :

– débouter la S.A.R.L. FRANCE DECO de toutes ses demandes ;

– juger que le commandement de payer qu’elle a fait délivrer à la S.A.R.L. FRANCE DECO par acte d’huissier en date du 15 octobre 2021 est valable ;

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– en conséquence, débouter la S.A.R.L. FRANCE DECO de son opposition au commandement de payer ;

– constater l’acquisition de la clause résolutoire à compter du 15 octobre 2021, et ordonner en conséquence l’expulsion sans délai de la S.A.R.L. FRANCE DECO, ainsi que celle de tout occupant de son chef, au besoin avec le concours de la force publique ;

– condamner la S.A.R.L. FRANCE DECO à lui payer la somme de 4.143,94 euros au titre des loyers et charges, et la somme de 5.124,64 euros au titre des frais et honoraires qu’elle a indûment réglés, soit la somme totale de 9.268,58 euros ;

– condamner la S.A.R.L. FRANCE DECO à lui payer une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant de 3.000 euros, augmentée des taxes et charges récupérables, à compter du 15 octobre 2021 et jusqu’à la libération effective des lieux se matérialisant par la remise des clefs ou par expulsion ;

– condamner la S.A.R.L. FRANCE DECO à lui payer la somme de 5.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

– condamner la S.A.R.L. FRANCE DECO aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer.

Au soutien de ses demandes, la S.C. SOCIÉTÉ CIVILE IMMOBILIÈRE DU [Adresse 1] expose que d’une part, l’absence d’indication de son numéro d’immatriculation au registre du commerce et des sociétés ne constitue pas une cause de nullité du commandement de payer en l’absence de grief, et que d’autre part, le contrat de bail commercial initial en date du 29 mai 1983 contient bien une clause résolutoire, lequel a par la suite été régulièrement renouvelé aux mêmes conditions, si bien que c’est à juste titre que le commandement de payer litigieux vise ladite clause, de sorte que ce dernier est dénué d’irrégularité.

Sur le fond, elle précise que l’épidémie de covid-19 et les fermetures administratives en découlant ne peuvent s’analyser en un cas de force majeure ou en une perte de la chose louée, et qu’en tout état de cause, la preneuse ne justifie pas remplir les conditions lui permettant de se prévaloir du caractère réputé non écrit de la clause résolutoire visée au commandement de payer querellé. Elle affirme que la dette locative s’élève encore à la somme de 4.143,94 euros arrêtée au 29 février 2024, et que la locataire demeure également redevable de la somme de 5.124,64 euros correspondant aux frais et honoraires de médiation judiciaire, d’huissier et d’architecte ainsi qu’aux intérêts de retard.

Elle s’oppose à tout délai de paiement.

La clôture de l’instruction a été prononcée par ordonnance du juge de la mise en état en date du 25 avril 2024.

L’affaire a été retenue à l’audience de plaidoirie du 25 septembre 2024, et la décision a été mise en délibéré au 4 décembre 2024, les parties en ayant été avisées.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur l’action en nullité du commandement de payer

Sur le défaut d’indication du numéro d’immatriculation au registre du commerce et des sociétés de la bailleresse

Aux termes des dispositions du premier alinéa de l’article L. 145-41 du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux, lequel doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

En outre, en application des dispositions de l’article 648 du code de procédure civile, tout acte d’huissier de justice indique, indépendamment des mentions prescrites par ailleurs : 1. sa date ; 2. a) si le requérant est une personne physique : ses nom, prénoms, profession, domicile, nationalité, date et lieu de naissance ; b) si le requérant est une personne morale : sa forme, sa dénomination, son siège social et l’organe qui la représente légalement ; 3. les nom, prénoms, demeure et signature de l’huissier de justice ; 4. si l’acte doit être signifié, les nom et domicile du destinataire, ou, s’il s’agit d’une personne morale, sa dénomination et son siège social. Ces mentions sont prescrites à peine de nullité.

En vertu des dispositions de l’article 649 du même code, la nullité des actes d’huissier de justice est régie par les dispositions qui gouvernent la nullité des actes de procédure.

Enfin, selon les dispositions de l’article 114 dudit code, aucun acte de procédure ne peut être déclaré nul pour vice de forme si la nullité n’en est pas expressément prévue par la loi, sauf en cas d’inobservation d’une formalité substantielle ou d’ordre public. La nullité ne peut être prononcée qu’à charge pour l’adversaire qui l’invoque de prouver le grief que lui cause l’irrégularité, même lorsqu’il s’agit d’une formalité substantielle ou d’ordre public.

En l’espèce, le commandement de payer signifié à la S.A.R.L. FRANCE DECO par acte d’huissier en date du 15 octobre 2021 mentionne avoir été délivré « À LA DEMANDE DE : La société civile SOCIÉTÉ CIVILE IMMOBILIÈRE DU [Adresse 1], inscrite au RCS de [Localité 10] sous le numéro [Adresse 5][Adresse 4] à [Localité 11], agissant poursuites et diligences de son gérant, domicilié audit siège en cette qualité » (pièce n° 7 en demande).

S’il est établi que le numéro d’immatriculation au registre du commerce et des sociétés a été remplacé par l’adresse du siège social de la bailleresse, force est toutefois de constater que d’une part, cette mention ne figure pas parmi les mentions prescrites à peine de nullité énumérées par l’article 648 du code de procédure civile susvisé, et qu’en tout état de cause, la preneuse n’invoque aucun grief que lui aurait causé cette irrégularité.

En conséquence, il convient de retenir que le moyen tiré du défaut d’indication au commandement de payer en date du 15 octobre 2021 du numéro d’immatriculation au registre du commerce et des sociétés de la S.C. SOCIÉTÉ CIVILE IMMOBILIÈRE DU [Adresse 1] est inopérant.

Sur le visa de la clause résolutoire

D’après les dispositions des deux premiers alinéas de l’article L. 145-9 du code de commerce, par dérogation aux articles 1736 et 1737 du code civil, les baux de locaux soumis au présent chapitre ne cessent que par l’effet d’un congé donné six mois à l’avance ou d’une demande de renouvellement. À défaut de congé ou de demande de renouvellement, le bail fait par écrit se prolonge tacitement au-delà du terme fixé par le contrat. Au cours de la tacite prolongation, le congé doit être donné au moins six mois à l’avance et pour le dernier jour du trimestre civil.

En outre, les premier, deuxième et quatrième alinéas de l’article L. 145-10 du même code disposent qu’à défaut de congé, le locataire qui veut obtenir le renouvellement de son bail doit en faire la demande soit dans les six mois qui précèdent l’expiration du bail, soit, le cas échéant, à tout moment au cours de sa prolongation. La demande en renouvellement doit être notifiée au bailleur par acte extrajudiciaire ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception . Sauf stipulations ou notifications contraires de la part de celui-ci, elle peut, aussi bien qu’à lui-même, lui être valablement adressée en la personne du gérant, lequel est réputé avoir qualité pour la recevoir. S’il y a plusieurs propriétaires, la demande adressée à l’un d’eux vaut, sauf stipulations ou notifications contraires, à l’égard de tous. Dans les trois mois de la notification de la demande en renouvellement, le bailleur doit, par acte extrajudiciaire, faire connaître au demandeur s’il refuse le renouvellement en précisant les motifs de ce refus. À défaut d’avoir fait connaître ses intentions dans ce délai, le bailleur est réputé avoir accepté le principe du renouvellement du bail précédent.

L’article L. 145-11 dudit code prévoit quant à lui que le bailleur qui, sans être opposé au principe du renouvellement, désire obtenir une modification du prix du bail doit, dans le congé prévu à l’article L. 145-9 ou dans la réponse à la demande de renouvellement prévue à l’article L. 145-10, faire connaître le loyer qu’il propose, faute de quoi le nouveau prix n’est dû qu’à compter de la demande qui en est faite ultérieurement suivant des modalités définies par décret en Conseil d’État.

Enfin, conformément aux dispositions des deux premiers alinéas de l’article R. 145-23 de ce code, les contestations relatives à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé sont portées, quel que soit le montant du loyer, devant le président du tribunal judiciaire ou le juge qui le remplace. Il est statué sur mémoire. Les autres contestations sont portées devant le tribunal judiciaire qui peut, accessoirement, se prononcer sur les demandes mentionnées à l’alinéa précédent.

Il résulte de la combinaison de ces dispositions qu’à défaut de convention contraire, le renouvellement du bail commercial s’opère aux clauses et conditions du bail venu à expiration, sauf le pouvoir reconnu au juge en matière de fixation du prix (Civ. 3, 14 octobre 1987 : pourvoi n°85-18132 ; Civ. 3, 6 mars 1991 : pourvoi n°89-20452 ; Civ. 3, 17 mai 2006 : pourvoi n°04-18330 ; Civ. 3, 28 novembre 2006 : pourvoi n°05-20436 ; Civ. 3, 11 janvier 2024 : pourvoi n°22-20872).

En l’espèce, il y a lieu de relever que le commandement litigieux : mentionne qu’il est délivré « EN VERTU : D’un contrat de bail commercial signé le 30 mars 2016 et ayant pris effet le 1er janvier 2016 » ; énonce que « faute de règlement des sommes sus indiquées, les requérants entendent expressément se prévaloir de la clause résolutoire insérée dans le bail et dont copie jointe au présent acte, aux termes de laquelle, conformément aux dispositions de l’article L. 145-41 du Code de Commerce reproduit ci-dessous, le bail se trouvera résilié de plein droit UN MOIS après le présent commandement s’il est demeuré infructueux » ; et comporte, en annexe, copie des pages 9 et 10 du contrat de bail initial conclu par acte sous signature privée en date du 29 mai 1983 (pièce n° 7 en demande).

De plus, la clause intitulée « CLAUSE RÉSOLUTOIRE » insérée au contrat de bail commercial en date du 29 mai 1983 stipule qu’ « à défaut par le preneur d’exécuter une seule des charges et conditions du bail qui sont toutes de rigueur ou de payer exactement à son échéance un seul terme de loyer, le présent bail sera, si bon semble au bailleur, résilié de plein droit et sans aucune formalité judiciaire, un mois après une simple sommation d’exécuter ou un simple commandement de payer contenant déclaration par le bailleur de son intention d’user du bénéfice de la présente clause, et demeuré sans effet pendant ce délai » (pièce n°1 en demande, page 9).

Or, il est démontré : que par lettre en date du 30 janvier 1996, la S.A.R.L. NAÏFS ET PRIMITIFS a exposé à sa bailleresse que « le bail d’origine avait été conclu le 29 avril 1983 pour une durée de 9 ans se terminant le 30 avril 1992. Il est confirmé qu’à cette dernière date, il avait été renouvelé dans les mêmes termes et conditions pour une période de 9 ans (actuellement en cours) se terminant le 30 avril 2001 » ; qu’à la suite de la cession de fonds de commerce intervenue au profit de la S.A.R.L. FRANCE DECO le 20 novembre 1997, la S.C. SOCIÉTÉ CIVILE IMMOBILIÈRE DU [Adresse 1] a fait connaître à cette dernière que « nous vous confirmons que nous consentons à France Déco Sarl un bail aux mêmes termes et conditions que votre bail actuel, mais qui prendra effet à compter du 1er janvier 1998 pour une durée de neuf ans » ; et que par lettre en date du 30 mars 2016, la bailleresse a indiqué que « le précédent bail de la Société France Déco Sarl a été conclu le premier janvier 2007 pour une durée de neuf ans se terminant le 31 décembre 2015. Je vous confirme par la présente que nous consentons à la Société France Déco Sarl un bail aux mêmes clauses et conditions que le bail précédent, bail qui prend effet à compter du premier janvier 2016 pour une durée de neuf ans, sauf résiliation triennale par le preneur » (pièces n°2 et n°4 en demande, et n°16 en défense).

Dès lors qu’il n’est pas contesté que les renouvellements successifs n’ont donné lieu à la rédaction d’aucun nouveau contrat de bail ou avenant, il est donc établi que le contrat de bail commercial a été renouvelé en dernier lieu à compter du 1er janvier 2016 aux mêmes clauses et conditions que celles du bail initial, en ce compris la clause résolutoire, de sorte que c’est sans irrégularité que le commandement de payer litigieux vise et reproduit la clause résolutoire figurant dans le contrat de bail initial en date du 29 mai 1983.

En conséquence, il convient de retenir que le moyen tiré de la prétendue inexistence de la clause résolutoire visée au commandement de payer en date du 15 octobre 2021 est inopérant.

Conclusion sur l’action en nullité

Eu égard à la teneur de la présente décision, dès lors que les moyens soulevés par la locataire à l’appui de sa demande de nullité du commandement de payer sont inopérants, il y a lieu de rejeter celle-ci.

En conséquence, il convient de débouter la S.A.R.L. FRANCE DECO de sa demande de nullité du commandement de payer signifié par la S.C. SOCIÉTÉ CIVILE IMMOBILIÈRE DU [Adresse 1] par acte d’huissier de justice en date du 15 octobre 2021.

Sur la contestation du commandement de payer au regard de la crise sanitaire

Sur la mise en œuvre de la clause résolutoire

Aux termes des dispositions du premier alinéa de l’article 4 de l’ordonnance n°2020-306 du 25 mars 2020 relative à la prorogation des délais échus pendant la période d’urgence sanitaire et à l’adaptation des procédures pendant cette même période, les astreintes, les clauses pénales, les clauses résolutoires ainsi que les clauses prévoyant une déchéance, lorsqu’elles ont pour objet de sanctionner l’inexécution d’une obligation dans un délai déterminé, sont réputées n’avoir pas pris cours ou produit effet, si ce délai a expiré pendant la période définie au I de l’article 1er.

En outre, en application du I de l’article 1er de cette même ordonnance, les dispositions du présent titre sont applicables aux délais et mesures qui ont expiré ou qui expirent entre le 12 mars 2020 et le 23 juin 2020 inclus.

En l’espèce, force est de constater que le commandement de payer litigieux a été signifié par acte d’huissier en date du 15 octobre 2021 (pièce n°7 en demande), si bien que les dispositions susvisées ne sont pas applicables au présent litige.

En vertu des dispositions de l’article 1 de la loi n°2020-1379 du 14 novembre 2020 autorisant la prorogation de l’état d’urgence sanitaire et portant diverses mesures de gestion de la crise sanitaire, l’état d’urgence sanitaire déclaré par le décret n°2020-1257 du 14 octobre 2020 déclarant l’état d’urgence sanitaire est prorogé jusqu’au 1er juin 2021 inclus.

Selon les dispositions des I, II, IV et VII de l’article 14 de cette même loi : I – Le présent article est applicable aux personnes physiques et morales de droit privé exerçant une activité économique affectée par une mesure de police administrative prise en application des 2° ou 3° du I de l’article 1er de la loi n°2020-856 du 9 juillet 2020 organisant la sortie de l’état d’urgence sanitaire ou du 5° du I de l’article L. 3131-15 du code de la santé publique, y compris lorsqu’elle est prise par le représentant de l’État dans le département en application du second alinéa du I de l’article L. 3131-17 du même code. Les critères d’éligibilité sont précisés par décret, lequel détermine les seuils d’effectifs et de chiffre d’affaires des personnes concernées ainsi que le seuil de perte de chiffre d’affaires constatée du fait de la mesure de police administrative. II – Jusqu’à l’expiration d’un délai de deux mois à compter de la date à laquelle leur activité cesse d’être affectée par une mesure de police mentionnée au I, les personnes mentionnées au même I ne peuvent encourir d’intérêts, de pénalités ou toute mesure financière ou encourir toute action, sanction ou voie d’exécution forcée à leur encontre pour retard ou non-paiement des loyers ou charges locatives afférents aux locaux professionnels ou commerciaux où leur activité est ou était ainsi affectée. Pendant cette même période, les sûretés réelles et personnelles garantissant le paiement des loyers et charges locatives concernés ne peuvent être mises en œuvre et le bailleur ne peut pas pratiquer de mesures conservatoires. Toute stipulation contraire, notamment toute clause résolutoire ou prévoyant une déchéance en raison du non-paiement ou retard de paiement de loyers ou charges, est réputée non écrite. IV – Le II s’applique aux loyers et charges locatives dus pour la période au cours de laquelle l’activité de l’entreprise est affectée par une mesure de police mentionnée au I. Les intérêts ou pénalités financières ne peuvent être dus et calculés qu’à compter de l’expiration du délai mentionné au premier alinéa du II. En outre, les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le bailleur à l’encontre du locataire pour non-paiement de loyers ou de charges locatives exigibles sont suspendues jusqu’à la date mentionnée au même premier alinéa. VII – Le présent article s’applique à compter du 17 octobre 2020.

D’après les dispositions du décret n°2020-1766 du 30 décembre 2020 relatif aux bénéficiaires des dispositions de l’article 14 de la loi n°2020-1379 du 14 novembre 2020 autorisant la prorogation de l’état d’urgence sanitaire et portant diverses mesures de gestion de la crise sanitaire et portant sur les loyers et charges locatives : Article 1 : I – Pour l’application de l’article 14 de la loi du 14 novembre 2020 susvisée, les personnes physiques et morales de droit privé mentionnées au I du même article sont celles remplissant les critères d’éligibilité suivants : 1°) leur effectif salarié est inférieur à 250 salariés ; 2°) le montant de leur chiffre d’affaires constaté lors du dernier exercice clos est inférieur à 50 millions d’euros ou, pour les activités n’ayant pas d’exercice clos, le montant de leur chiffre d’affaires mensuel moyen est inférieur à 4,17 millions d’euros ; 3°) leur perte de chiffre d’affaires est d’au moins 50% appréciés selon les modalités fixées au II. II – Pour les mesures de police administrative prises dans le cadre de l’état d’urgence sanitaire déclaré le 17 octobre 2020, le critère de perte de chiffre d’affaires mentionné au 3° du I du présent article correspond à une perte de chiffre d’affaires d’au moins 50% durant la période comprise entre le 1er novembre 2020 et le 30 novembre 2020, laquelle est définie comme la différence entre, d’une part, le chiffre d’affaires au cours du mois de novembre 2020 et, d’autre part : – le chiffre d’affaires durant la même période de l’année précédente ; – ou, si l’entreprise le souhaite, le chiffre d’affaires mensuel moyen de l’année 2019 ; – ou, pour les entreprises créées entre le 1er juin 2019 et le 31 janvier 2020, le chiffre d’affaires mensuel moyen sur la période comprise entre la date de création de l’entreprise et le 29 février 2020 ; – ou, pour les entreprises créées entre le 1er février 2020 et le 29 février 2020, le chiffre d’affaires réalisé en février 2020 et ramené sur un mois ; – ou, pour les entreprises créées après le 1er mars 2020, le chiffre d’affaires mensuel moyen réalisé entre le 1er juillet 2020, ou à défaut la date de création de l’entreprise, et le 30 septembre 2020. Article 2 : les personnes physiques et morales de droit privé mentionnées au I de l’article 14 de la loi du 14 novembre 2020 susvisée attestent des conditions fixées à l’article 1er du présent décret en produisant une déclaration sur l’honneur qu’elles remplissent lesdites conditions. Cette déclaration est accompagnée de tout document comptable, fiscal ou social permettant de justifier les conditions fixées au 1° et 2° du I de l’article 1er. La perte de chiffre d’affaires est établie sur la base d’une estimation. Les entreprises de moins de cinquante salariés bénéficiaires de l’aide financière mentionnée à l’article 3-14 du décret du 30 mars 2020 susvisé peuvent justifier de leur situation en présentant l’accusé-réception du dépôt de leur demande d’éligibilité au fonds de solidarité au titre du mois de novembre 2020, accompagné de tout document comptable ou fiscal permettant de justifier qu’elles ne dépassent pas le niveau de chiffre d’affaires mentionné au 2° du I de l’article 1er.

Conformément aux dispositions du I de l’article 1er de la loi n°2020-856 du 9 juillet 2020 organisant la sortie de l’état d’urgence sanitaire, à compter du 11 juillet 2020, et jusqu’au 1er avril 2021 inclus, le Premier ministre peut, par décret pris sur le rapport du ministre chargé de la santé, dans l’intérêt de la santé publique et aux seules fins de lutter contre la propagation de l’épidémie de covid-19 : 2°) réglementer l’ouverture au public, y compris les conditions d’accès et de présence, d’une ou de plusieurs catégories d’établissements recevant du public ainsi que des lieux de réunion, à l’exception des locaux à usage d’habitation, en garantissant l’accès des personnes aux biens et services de première nécessité. La fermeture provisoire d’une ou de plusieurs catégories d’établissements recevant du public ainsi que des lieux de réunions peut, dans ce cadre, être ordonnée lorsqu’ils accueillent des activités qui, par leur nature même, ne permettent pas de garantir la mise en œuvre des mesures de nature à prévenir les risques de propagation du virus ou lorsqu’ils se situent dans certaines parties du territoire dans lesquelles est constatée une circulation active du virus.

Le I de l’article L. 3131-15 du code de la santé publique dans sa rédaction applicable à la date de délivrance du commandement de payer litigieux dispose quant à lui que dans les circonscriptions territoriales où l’état d’urgence sanitaire est déclaré, le Premier ministre peut, par décret réglementaire pris sur le rapport du ministre chargé de la santé, aux seules fins de garantir la santé publique : 5°) ordonner la fermeture provisoire et réglementer l’ouverture, y compris les conditions d’accès et de présence, d’une ou plusieurs catégories d’établissements recevant du public ainsi que des lieux de réunion, en garantissant l’accès des personnes aux biens et services de première nécessité.

Enfin, le I de l’article 37 du décret n°2020-1310 du 29 octobre 2020 prescrivant les mesures générales nécessaires pour faire face à l’épidémie de covid-19 dans le cadre de l’état d’urgence sanitaire prévoit pour sa part que les magasins de vente et centres commerciaux, relevant de la catégorie M mentionnée par le règlement pris en application de l’article R. 123-12 du code de la construction et de l’habitation peuvent accueillir du public dans le respect des conditions suivantes : 1°) les établissements dont la surface de vente est inférieure à 8 m² ne peuvent accueillir qu’un client à la fois ; 2°) les établissements dont la surface de vente est supérieure à 8m2 ne peuvent accueillir un nombre de clients supérieur à celui permettant de réserver à chacun une surface de 8 m².

Il résulte de la combinaison de ces dispositions que les personnes morales de droit privé satisfaisant aux critères d’éligibilité susvisés ne peuvent encourir, à compter du 17 octobre 2020, aucune sanction à leur encontre consistant notamment en l’acquisition d’une clause résolutoire pour retard ou non-paiement des loyers ou charges locatives dus pour une période, même antérieure au 17 octobre 2020, au cours de laquelle leur activité économique était affectée par l’une des mesures de police précitée, l’obligation d’accueillir un nombre limité de personnes et de respecter une distance minimale entre les clients constituant une mesure de police réglementant les conditions d’accès et de présence du public (Civ. 3, 30 novembre 2023 : pourvoi n°22-14594).

En l’espèce, il est établi que le commandement de payer visant la clause résolutoire litigieux porte sur la somme principale de 38.899,75 euros correspondant au montant des loyers, charges et taxes locatives des mois de mars à octobre 2020, et de décembre 2020 à août 2021 (pièce n°7 en demande).

S’il n’est pas contesté qu’en raison de l’état d’urgence sanitaire lié à l’épidémie de covid-19, la S.A.R.L. FRANCE DECO, qui exerce une activité de vente de vêtements pour enfants, a été contrainte de fermer son établissement à plusieurs reprises au cours de l’année 2020, puis n’a pu accueillir simultanément qu’un nombre limité de clients afin de respecter la distanciation physique, si bien que son activité économique a été affectée par une mesure de police administrative, il y a cependant lieu de relever qu’elle ne démontre pas répondre aux critères d’éligibilité susvisés, l’attestation de sa société d’expertise comptable, la S.A.S. JLG EXPERTISE ET FINANCE, en date du 10 novembre 2021 se contentant de mentionner « que le chiffre d’affaires de la société a considérablement diminué, de près de 50% du fait de la pandémie et des 3 confinements sur les années 2020 et 2021 (plus de 6 mois de fermeture sur la période » (pièce n°10 en demande), sans pour autant être accompagnée des bilans comptables des exercices des années 2019 et 2020.

En conséquence, il convient de retenir que le visa au commandement de payer en date du 15 octobre 2021 de la clause résolutoire insérée au contrat de bail commercial ne doit pas être réputé non écrit.

Sur le moyen tiré de la perte de la chose louée

Aux termes des dispositions de l’article 1722 du code civil, si, pendant la durée du bail, la chose louée est détruite en totalité par cas fortuit, le bail est résilié de plein droit ; si elle n’est détruite qu’en partie, le preneur peut, suivant les circonstances, demander ou une diminution du prix, ou la résiliation même du bail. Dans l’un et l’autre cas, il n’y a lieu à aucun dédommagement.

Il y a lieu de rappeler qu’édictée pour limiter la propagation du virus par une restriction des rapports interpersonnels, l’interdiction de recevoir du public imposée à certains établissements pendant la période d’état d’urgence sanitaire pour faire face à l’épidémie de covid-19 résulte du caractère non indispensable à la vie de la Nation et à l’absence de première nécessité des biens ou des services fournis, si bien que cette interdiction a été décidée, selon les catégories d’établissement recevant du public, aux seules fins de garantir la santé publique, de sorte que l’effet de cette mesure générale et temporaire, sans lien direct avec la destination contractuelle du local loué, ne peut être assimilé à la perte de la chose au sens des dispositions de l’article 1722 du code civil (Civ. 3, 30 juin 2022 : pourvois n°21-19889, n°21-20190 et n°21-20127 ; Civ. 3, 23 novembre 2022 : pourvoi n°21-21867 ; Civ. 3, 16 mars 2023 : pourvoi n°21-24414 ; Civ. 3, 15 juin 2023 : pourvois n°22-15365, n°22-15366, n°22-15367, n°22-15368, n°22-15369 et n°22-15370).

En l’espèce, force est de constater que les locaux donnés à bail commercial à la S.A.R.L. FRANCE DECO par la S.C. SOCIÉTÉ CIVILE IMMOBILIÈRE DU [Adresse 1] n’ont subi aucun changement, la première s’étant vu interdire de recevoir ses clients pour des raisons étrangères aux lieux loués, lesquels sont demeurés conformes à l’usage auquel ils étaient destinés, de sorte qu’aucune perte, fût-elle partielle, desdits locaux n’est caractérisée.

En conséquence, il convient de retenir que le moyen opposé par la locataire tiré de la perte partielle de la chose louée est inopérant.

Sur le moyen tiré de la force majeure

En application des dispositions de l’article 1148 du code civil dans sa rédaction applicable à la date d’effet du dernier renouvellement du contrat de bail commercial litigieux, c’est-à-dire dans sa rédaction antérieure à celle issue de l’article 2 de l’ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016 portant réforme du droit des contrats, du régime général et de la preuve des obligations entrée en vigueur le 1er octobre 2016, il n’y a lieu à aucuns dommages et intérêts lorsque, par suite d’une force majeure ou d’un cas fortuit, le débiteur a été empêché de donner ou de faire ce à quoi il était obligé, ou a fait ce qui lui était interdit.

Il y a lieu de rappeler : que d’une part, seul est constitutif de force majeure l’événement présentant un caractère imprévisible lors de la conclusion du contrat et irrésistible lors de son exécution (Cass. Plén., 14 avril 2006 : pourvoi n°02-11168 ; Civ. 1, 30 octobre 2008 : pourvoi n°07-17134 ; Com., 19 octobre 2022 : pourvoi n°21-14880) ; que d’autre part, le débiteur d’une obligation contractuelle de somme d’argent inexécutée ne peut s’exonérer de cette obligation en invoquant un cas de force majeure (Com., 16 septembre 2014 : pourvoi n°13-20306) ; et qu’enfin, le créancier qui n’a pu profiter de la contrepartie à laquelle il avait droit ne peut obtenir la résolution du contrat ou la suspension de son obligation en invoquant la force majeure (Civ. 1, 25 novembre 2020 : pourvoi n°19-21060 ; Civ. 3, 30 juin 2022 : pourvoi n°21-20190), de sorte que l’impossibilité d’exercer une activité du fait des mesures gouvernementales prises pour lutter contre la propagation du virus covid-19 ne peut exonérer le preneur du paiement des loyers échus pendant les périodes de confinement (Civ. 3, 15 juin 2023 : pourvoi n°21-10119).

En l’espèce, force est de constater que la S.A.R.L. FRANCE DECO, en sa qualité de preneuse, et donc de créancière de l’obligation de délivrance de la chose louée, n’est pas fondée à invoquer à son profit la force majeure justifiant une exonération du paiement des loyers échus pendant les périodes d’interdiction de recevoir du public alléguées.

En conséquence, il convient de retenir que le moyen opposé par la locataire tiré de la force majeure est inopérant.

Sur la demande reconventionnelle de constatation de l’acquisition de la clause résolutoire

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

En vertu des dispositions du premier alinéa de l’article L. 145-41 du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

En l’espèce, eu égard à la teneur de la présente décision, dès lors que les contestations de la locataire ont été précédemment jugées inopérantes, et dans la mesure où celle-ci ne conteste pas ne pas avoir réglé les causes du commandement de payer litigieux en date du 15 octobre 2021 dans le délai d’un mois à compter de la date de sa signification, force est de constater que ce dernier a produit ses effets à compter du 16 novembre 2021.

En conséquence, il convient de constater l’acquisition de la clause résolutoire à compter du 16 novembre 2021.

Sur la demande de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire

Selon les dispositions du second alinéa de l’article L. 145-41 du code de commerce, les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

En outre, d’après les dispositions du premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

Enfin, conformément aux dispositions de l’article 1256 ancien du même code, lorsque la quittance ne porte aucune imputation, le paiement doit être imputé sur la dette que le débiteur avait pour lors le plus d’intérêt d’acquitter entre celles qui sont pareillement échues ; sinon, sur la dette échue, quoique moins onéreuse que celles qui ne le sont point. Si les dettes sont d’égale nature, l’imputation se fait sur la plus ancienne ; toutes choses égales, elle se fait proportionnellement.

En l’espèce, le commandement de payer litigieux en date du 15 octobre 2021 porte sur la somme principale de 38.899,75 euros (pièce n°7 en demande).

Or, il est démontré que par lettre en date du 7 juin 2023, la locataire a adressé à sa bailleresse un chèque daté du 5 juin 2023 d’un montant de 44.796,56 euros (pièces n°17 et n°18 en demande), lequel a bien été pris en compte comme en atteste la mention « Juin (paiement partiel de la dette locative le 07/06/23) […] – 44.796,56 » figurant sur le décompte actualisé de la défenderesse en date du 29 février 2024 (pièce n°17-a en défense), et lequel s’impute, en l’absence de précision, sur la dette concernée par le commandement de payer, que la preneuse avait le plus d’intérêt à acquitter.

Force est de constater que cette somme de 44.796,56 euros est supérieure au montant de 38.899,75 euros pour lequel le commandement de payer a été délivré.

Il est donc établi que la S.A.R.L. FRANCE DECO a réglé l’intégralité des causes du commandement de payer litigieux au plus tard le 7 juin 2023.

En conséquence, il convient d’accorder rétroactivement à la S.A.R.L. FRANCE DECO des délais de paiement jusqu’au 7 juin 2023 inclus pour apurer les causes du commandement de payer, de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant ces délais, de constater que la S.A.R.L. FRANCE DECO a apuré les causes du commandement dans les délais accordés, et de dire que la clause résolutoire n’a pas joué.

Sur les demandes d’expulsion et d’indemnités d’occupation

Eu égard à la teneur de la présente décision, dès lors que la clause résolutoire visée au commandement de payer litigieux n’a pas joué, il y a lieu de rejeter les demandes subséquentes d’expulsion et d’indemnités d’occupation formées par la bailleresse.

En conséquence, il convient de débouter la S.C. SOCIÉTÉ CIVILE IMMOBILIÈRE DU [Adresse 1] de ses demandes reconventionnelles d’expulsion et d’indemnités d’occupation formées à l’encontre de la S.A.R.L. FRANCE DECO.

Sur la demande reconventionnelle en paiement de l’arriéré de loyers, de charges et de taxes locatives

Aux termes des dispositions de l’article 1709 du code civil, le louage des choses est un contrat par lequel l’une des parties s’oblige à faire jouir l’autre d’une chose pendant un certain temps, et moyennant un certain prix que celle-ci s’oblige de lui payer.

En outre, en application des dispositions des premier et dernier alinéas de l’article 1728 du même code, le preneur est tenu de deux obligations principales : 2°) de payer le prix du bail aux termes convenus.

En vertu des dispositions du premier alinéa de l’article 1134 ancien dudit code, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

Selon les dispositions du deuxième alinéa de l’article 1184 ancien de ce code, la partie envers laquelle l’engagement n’a point été exécuté, a le choix ou de forcer l’autre à l’exécution de la convention lorsqu’elle est possible, ou d’en demander la résolution avec dommages et intérêts.

D’après les dispositions de l’article 1315 ancien devenu 1353 du code susvisé, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Le premier alinéa de l’article L. 145-38 du code de commerce dispose quant à lui que la demande en révision ne peut être formée que trois ans au moins après la date d’entrée en jouissance du locataire ou après le point de départ du bail renouvelé. La révision du loyer prend effet à compter de la date de la demande en révision.

Enfin, conformément aux dispositions de l’article R. 145-20 du même code, la demande de révision des loyers prévue à l’article L. 145-37 est formée par acte extrajudiciaire ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception. Elle précise, à peine de nullité, le montant du loyer demandé ou offert. À défaut d’accord, la demande est jugée dans les conditions prévues aux articles L. 145-56 à L. 145-60. Le nouveau prix est dû à dater du jour de la demande.

Il y a lieu de rappeler qu’une clause d’échelle mobile, ou clause d’indexation, distincte de la révision triennale du loyer peut être contractuellement prévue, dès lors qu’elle présente un caractère automatique et qu’elle fait référence à un indice (Civ. 3, 20 mai 2021 : pourvoi n°20-11878).

En l’espèce, la clause intitulée « RÉVISION DE LOYER » insérée au contrat de bail commercial stipule que « les parties conviennent que le loyer ci-dessus sera révisable conformément à la loi en vigueur sur les révisions de loyers commerciaux » (pièce n°1 en demande, page 10).

Force est de constater que cette clause ne fait que se référer au mécanisme de la révision triennale légale du loyer, et ne constitue aucunement une clause d’indexation, a fortiori annuelle.

Dès lors, la bailleresse n’était pas fondée à facturer un loyer mensuel hors charges et hors taxes d’un montant de 2.520 euros à compter du mois de juin 2020, d’un montant de 2.531 euros à compter du mois de mai 2021, d’un montant de 2.592 euros à compter du mois de juillet 2022, et d’un montant de 2.755 euros à compter du mois de juin 2023, si bien que le décompte actualisé en date du 29 février 2024 produit aux débats par la défenderesse est nécessairement erroné (pièce n°17-a en défense).

Décision du 04 Décembre 2024

18° chambre 3ème section

N° RG 21/15089 – N° Portalis 352J-W-B7F-CVQV5

En tout état de cause, il y a lieu de souligner que ce décompte fait état d’un solde débiteur d’un montant de 4.143,94 euros, tenant compte notamment des versements d’un montant de 44.796,56 euros et de 1.113,90 euros effectués par la locataire les 7 juin 2023 et 5 février 2024 (pièces n°18 et n°21 en demande, et n°17-a en défense).

Or, il est établi : que par acte d’huissier en date du 7 mars 2023, la S.C. SOCIÉTÉ CIVILE IMMOBILIÈRE DU [Adresse 1] a fait procéder à une saisie conservatoire d’un montant de 53.432,75 euros sur les comptes bancaires de la S.A.R.L. FRANCE DECO ; que le 3 avril 2023, cette dernière a acquiescé à la saisie pour un montant de 5.944,19 euros ; et qu’après prélèvement de ses émoluments, l’huissier instrumentaire a adressé le 13 juin 2023 au conseil de la bailleresse « 4.958,97 € en un chèque N°2043551 à titre de disponible » (pièces n°11 et n°12 en demande, et n°17-b en défense).

Dans la mesure où ce versement d’un montant de 4.958,97 euros ne figure pas au décompte actualisé en date du 29 février 2024 et excède le solde débiteur d’un montant de 4.143,94 euros mentionné dans ce dernier, il est démontré que la preneuse a apuré l’intégralité de sa dette locative, étant simplement observé que celle-ci ne forme, dans le cadre de la présente instance, aucune demande de paiement de l’indu au titre des sommes qu’elle a versées en trop.

En conséquence, il convient de débouter la S.C. SOCIÉTÉ CIVILE IMMOBILIÈRE DU [Adresse 1] de sa demande reconventionnelle de paiement au titre des loyers, des charges et des taxes locatives formée à l’encontre de la S.A.R.L. FRANCE DECO.

Sur la demande reconventionnelle en paiement des frais et honoraires

À titre liminaire, il y a lieu de souligner qu’à l’appui de sa demande de paiement des « Frais et Honoraires indûment réglés par le bailleur : 5.124,64 euros » (pages 12 et 16 de ses dernières conclusions), la S.C. SOCIÉTÉ CIVILE IMMOBILIÈRE DU [Adresse 1] se contente de renvoyer à un tableau comportant divers montants auquel sont annexés un certain nombre de justificatifs (pièce n°17-b en défense), sans pour autant développer aucun moyen juridique à l’appui de cette prétention.

Dès lors, il convient de rappeler qu’aux termes des dispositions des deux premiers alinéas de l’article 12 du code de procédure civile, le juge tranche le litige conformément aux règles de droit qui lui sont applicables. Il doit donner ou restituer leur exacte qualification aux faits et actes litigieux sans s’arrêter à la dénomination que les parties en auraient proposée.

Sur les frais de médiation judiciaire

En application des dispositions du deuxième alinéa de l’article 131-6 du code de procédure civile, la décision qui ordonne une médiation fixe le montant de la provision mentionnée à l’article 131-3 à un niveau aussi proche que possible de la rémunération prévisible, ainsi que le délai dans lequel les parties qu’elle désigne procéderont à son versement, directement entre les mains du médiateur. Si plusieurs parties sont désignées, la décision précise dans quelle proportion chacune effectuera le versement.

En outre, en vertu des dispositions des trois premiers alinéas de l’article 131-13 du même code, la rémunération du médiateur est fixée, à l’issue de sa mission, en accord avec les parties. L’accord peut être soumis à l’homologation du juge en application de l’article 1565. À défaut d’accord, la rémunération est fixée par le juge. Lorsqu’il envisage de fixer un montant inférieur à celui demandé par le médiateur, le juge invite ce dernier à formuler ses observations. S’il y a lieu, le médiateur restitue aux parties la différence entre le montant de la provision et celui de sa rémunération.

Décision du 04 Décembre 2024

18° chambre 3ème section

N° RG 21/15089 – N° Portalis 352J-W-B7F-CVQV5

En l’espèce, il est établi que par ordonnance en date du 21 avril 2022, le juge de la mise en état a fixé le montant de la provision à valoir sur la rémunération de la médiatrice à la somme globale de 2.000 euros, devant être versée pour moitié par chacune des deux parties.

De plus, il est démontré que par ordonnance de taxe en date du 15 décembre 2022, le juge de la mise en état a fixé la rémunération définitive de la médiatrice à la somme de 1.000 euros T.T.C., et ordonné la restitution aux parties du solde de la consignation d’un montant de 1.000 euros.

Dès lors que la bailleresse ne conteste pas avoir perçu la restitution d’un montant de 500 euros lui revenant, et dans la mesure où il n’est pas prouvé que l’échec de la médiation soit exclusivement imputable à la locataire, il n’y a pas lieu de revenir sur cette répartition des frais de médiation par moitié.

En conséquence, il convient de débouter la S.C. SOCIÉTÉ CIVILE IMMOBILIÈRE DU [Adresse 1] de sa demande reconventionnelle de remboursement des frais de médiation judiciaire.

Sur les frais de mise en demeure du syndic

Selon les dispositions de l’article 1315 ancien devenu 1353 du code de procédure civile, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, si l’ordre du jour de l’assemblée générale ordinaire des copropriétaires de l’immeuble du 24 mai 2023 fait état d’un projet de résolution n°14 selon lequel « l’assemblée, afin de permettre une ventilation permanente et naturelle des caves, met en demeure Monsieur [S] de remettre en service les soupiraux de sa cave lot n°1 dans les plus brefs délais » (pièce n° 20 en défense), force est toutefois de constater qu’il n’est pas démontré que la S.C. SOCIÉTÉ CIVILE IMMOBILIÈRE DU [Adresse 1], dont le gérant est Monsieur [W] [S], ait supporté des frais de mise en demeure d’un montant de 175,10 euros.

En conséquence, il convient de débouter la S.C. SOCIÉTÉ CIVILE IMMOBILIÈRE DU [Adresse 1] de sa demande reconventionnelle de remboursement des frais de mise en demeure du syndic.

Sur les honoraires d’architecte

D’après les dispositions de l’article 1732 du code civil, le preneur répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu sans sa faute.

En l’espèce, la clause intitulée « Article 6 – CONDITIONS SPÉCIALES AUX LIEUX LOUÉS » insérée au contrat de bail commercial stipule que « 8°) Toutes les réparations, grosses et menues, et même les réfections qui deviendraient nécessaires au cours du bail aux devantures, vitrines, glaces et vitres, volets ou rideaux de fermeture de la boutique, seront à la charge exclusive du preneur. Celui-ci sera tenu de maintenir lesdites devantures, vitrines et fermetures en parfait état de propreté, d’entretien et de fonctionnement » (pièce n°1 en demande, page 6).

Décision du 04 Décembre 2024

18° chambre 3ème section

N° RG 21/15089 – N° Portalis 352J-W-B7F-CVQV5

De fait, l’ordre du jour de l’assemblée générale ordinaire des copropriétaires de l’immeuble du 24 mai 2023 mentionne, à l’appui de son projet de résolution n°14, que « lors d’une visite sur place, il a été constaté que les soupiraux de la cave lot n°1 appartenant à Monsieur [S] avaient été bouchés. Des demandes ont été faites mais la situation n’a pas évolué. La copropriété, afin de permettre une ventilation permanente et naturelle des caves, demande à ce que Monsieur [S] remette en service les soupiraux de sa cave dans les plus brefs délais » (pièce n° 20 en défense).

Il ressort des notes d’honoraires n°230517A et n°231115C respectivement en date du 17 mai et du 15 novembre 2023 émises par le cabinet d’architectes [Y] & [H] que les travaux de ventilation de la cave se sont élevés à la somme de 816 euros (pièce n° 20 en défense), étant observé que la réalité de l’obstruction des soupiraux de la cave n’est pas contestée par la preneuse, celle-ci reconnaissant expressément être « bien évidemment parfaitement disposée à procéder, le cas échéant, aux travaux de remise en état » (page 11 de ses dernières conclusions).

En conséquence, il convient de condamner la S.A.R.L. FRANCE DECO à payer à la S.C. SOCIÉTÉ CIVILE IMMOBILIÈRE DU [Adresse 1] la somme de 816 euros en remboursement des honoraires d’architecte afférents aux travaux de ventilation de la cave.

Sur les intérêts de retard

Conformément aux dispositions des deux premiers alinéas de l’article 1153 ancien du code civil, dans les obligations qui se bornent au paiement d’une certaine somme, les dommages-intérêts résultant du retard dans l’exécution ne consistent jamais que dans la condamnation aux intérêts au taux légal, sauf les règles particulières au commerce et au cautionnement. Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte.

En l’espèce, la bailleresse verse aux débats un décompte établi par Maître [B] [R], huissière de justice exerçant au sein de la S.A.S. SAMAIN RICARD & ASSOCIÉS, portant comme références « N°DOSSIER : 315133 – KA – AFFAIRE : LE CRÉANCIER/LE DÉBITEUR », adressé à « Monsieur LE DÉBITEUR », mentionnant une dette principale d’un montant de 8.044,02 euros et des intérêts échus d’un montant de 1.352,06 euros, et indiquant que « le détail des intérêts se présente comme suit : Intérêts au taux contractuel de 5,00% sur une base de 8.044,02, calculés au jour le jour. Du 01/03/2020 au 11/07/23 » (pièce n° 17-b en défense).

Force est cependant de constater que rien ne permet de rattacher ce décompte au présent litige, étant observé que d’une part, la défenderesse ne précise pas à quoi correspond la somme principale de 8.044,02 euros à partir de laquelle sont calculés les intérêts sollicités, et que d’autre part le contrat de bail commercial ne comporte aucune stipulation d’un quelconque intérêt contractuel.

En conséquence, il convient de débouter la S.C. SOCIÉTÉ CIVILE IMMOBILIÈRE DU [Adresse 1] de sa demande reconventionnelle de paiement des intérêts de retard au taux contractuel de 5%.

Sur les frais de commande auprès du site Internet Infogreffe

Si la S.C. SOCIÉTÉ CIVILE IMMOBILIÈRE DU [Adresse 1] justifie avoir commandé un extrait K-bis ainsi qu’un état d’endettement de la société locataire pour un montant total de 25,56 euros T.T.C. auprès du site Internet www.infogreffe.fr (pièce n°17-b en défense), il y a toutefois lieu de relever qu’elle n’explique pas en quoi ces documents étaient nécessaires à la présente instance ni en quoi ces frais devraient être mis à la charge de la demanderesse.

Décision du 04 Décembre 2024

18° chambre 3ème section

N° RG 21/15089 – N° Portalis 352J-W-B7F-CVQV5

En conséquence, il convient de débouter la S.C. SOCIÉTÉ CIVILE IMMOBILIÈRE DU [Adresse 1] de sa demande reconventionnelle de remboursement des frais de commande d’un extrait K-bis et d’un état d’endettement de la S.A.R.L. FRANCE DECO.

Sur les frais d’huissier

Les frais d’huissier engagés par la bailleresse relatifs au commandement de payer et à la saisie conservatoire seront examinés au titre des dépens.

Sur les mesures accessoires

Aux termes des dispositions des premier, sixième et septième alinéas de l’article 695 du code de procédure civile, les dépens afférents aux instances, actes et procédures d’exécution comprennent : 5°) les débours tarifés ; 6°) les émoluments des officiers publics ou ministériels.

En outre, en application des dispositions du premier alinéa de l’article 696 du même code, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Enfin, en vertu des dispositions du premier alinéa de l’article L. 512-2 du code des procédures civiles d’exécution, les frais occasionnés par une mesure conservatoire sont à la charge du débiteur, sauf décision contraire du juge.

En l’espèce, la S.A.R.L. FRANCE DECO, partie perdante pour l’essentiel, sera déboutée de sa demande formée au titre des frais irrépétibles et sera condamnée aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer signifié par acte d’huissier en date du 15 octobre 2021 d’un montant de 281 euros ainsi que le coût de la saisie conservatoire pratiquée par acte d’huissier en date du 7 mars 2023 d’un montant de 614,80 euros (pièce n°17-b en défense), mais à l’exclusion des droits proportionnels de recouvrement ou d’encaissement d’un montant de 370,42 euros dus par la S.C. SOCIÉTÉ CIVILE IMMOBILIÈRE DU [Adresse 1] en sa qualité de créancière dans les conditions de l’article A. 444-32 du code de commerce, lesquels ne peuvent être mis à la charge de la locataire dès lors qu’un tel renversement de la charge de ces émoluments sur le débiteur n’est possible qu’en matière de créance née de l’exécution d’un contrat de travail, de créance alimentaire ou en matière de contrefaçon, conformément aux dispositions des articles R. 444-53 et R. 444-55 du code de commerce, ce qui n’est pas le cas en l’occurrence, ainsi que dans les litiges régis par le code de la consommation en vertu des dispositions de l’article R. 631-4 de ce dernier code, mais seulement en cas de condamnation du professionnel, ce qui n’est pas non plus le cas.

Dans la mesure où la S.C. SOCIÉTÉ CIVILE IMMOBILIÈRE DU [Adresse 1] a indûment fait application d’une clause d’indexation inexistante, engendrant un trop-perçu de loyers, l’équité et la situation économique des parties commandent de ne pas faire droit à sa demande présentée au titre des frais non compris dans les dépens, selon les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Il convient de rappeler que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire de droit, d’après les dispositions de l’article 514 du même code, étant observé qu’aucune des parties ne sollicite que cette dernière soit écartée sur le fondement des dispositions de l’article 514-1 dudit code.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire rendu en premier ressort,

DÉBOUTE la S.A.R.L. FRANCE DECO de sa demande de nullité du commandement de payer signifié par la S.C. SOCIÉTÉ CIVILE IMMOBILIÈRE DU [Adresse 1] par acte d’huissier de justice en date du 15 octobre 2021,

CONSTATE l’acquisition de la clause résolutoire insérée au contrat de bail commercial renouvelé conclu entre la S.C. SOCIÉTÉ CIVILE IMMOBILIÈRE DU [Adresse 1] et la S.A.R.L. FRANCE DECO, et portant sur les locaux constituant le lot n°1 de l’immeuble soumis au statut de la copropriété sis [Adresse 3] [Localité 10] [Adresse 7], à compter du 16 novembre 2021,

ACCORDE rétroactivement à la S.A.R.L. FRANCE DECO des délais de paiement jusqu’au 7 juin 2023 inclus pour apurer les causes du commandement de payer visant la clause résolutoire signifié par acte d’huissier de justice en date du 15 octobre 2021,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant les délais accordés,

CONSTATE que la S.A.R.L. FRANCE DECO a apuré en intégralité les causes du commandement de payer visant la clause résolutoire signifié par acte d’huissier de justice en date du 15 octobre 2021 pendant les délais accordés,

DIT que la clause résolutoire insérée au contrat de bail commercial renouvelé conclu entre la S.C. SOCIÉTÉ CIVILE IMMOBILIÈRE DU [Adresse 1] et la S.A.R.L. FRANCE DECO, et visée au commandement de payer signifié par acte d’huissier de justice en date du 15 octobre 2021, n’a pas joué,

DÉBOUTE la S.C. SOCIÉTÉ CIVILE IMMOBILIÈRE DU [Adresse 1] de ses demandes reconventionnelles d’expulsion et d’indemnités d’occupation formées à l’encontre de la S.A.R.L. FRANCE DECO,

DÉBOUTE la S.C. SOCIÉTÉ CIVILE IMMOBILIÈRE DU [Adresse 1] de sa demande reconventionnelle en paiement de l’arriéré de loyers, de charges et de taxes locatives formée à l’encontre de la S.A.R.L. FRANCE DECO,

CONDAMNE la S.A.R.L. FRANCE DECO à payer à la S.C. SOCIÉTÉ CIVILE IMMOBILIÈRE DU [Adresse 1] la somme de 816 (HUIT CENT SEIZE) euros en remboursement des honoraires d’architecte afférents aux travaux de ventilation de la cave,

DÉBOUTE la S.C. SOCIÉTÉ CIVILE IMMOBILIÈRE DU [Adresse 1] de ses demandes reconventionnelles de remboursement des frais de médiation judiciaire, de remboursement des frais de mise en demeure du syndic de copropriété, de paiement des intérêts de retard au taux contractuel de 5%, et de remboursement des frais de commande d’un extrait K-bis et d’un état d’endettement de la S.A.R.L. FRANCE DECO,

DÉBOUTE la S.A.R.L. FRANCE DECO et la S.C. SOCIÉTÉ CIVILE IMMOBILIÈRE DU [Adresse 1] de leur demande respective présentée sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE la S.A.R.L. FRANCE DECO aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer signifié par acte d’huissier de justice en date du 15 octobre 2021 d’un montant de 281 (DEUX CENT QUATRE-VINGT-UN) euros ainsi que le coût de la saisie conservatoire pratiquée par acte d’huissier de justice en date du 7 mars 2023 d’un montant de 614,80 euros (SIX CENT QUATORZE euros et QUATRE-VINGTS centimes), mais à l’exclusion des droits proportionnels de recouvrement ou d’encaissement d’un montant de 370,42 euros (TROIS CENT SOIXANTE-DIX euros et QUARANTE-DEUX centimes),

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire.

Fait et jugé à [Localité 10] le 04 Décembre 2024

Le Greffier Le Président

Henriette DURO Sandra PERALTA