TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1] C.C.C.F.E. + C.C.C.

délivrées le :

à Me [K] (L0042)

M^e IBANEZ (P0205)

M^e DIZIER (P0369)

M^e PORCHER (G0450)

■

18° chambre

3ème section

N° RG 19/04692

N° Portalis 352J-W-B7D-CPU72

N° MINUTE : 1

Assignation du :

10 Avril 2019

JUGEMENT

rendu le 13 Février 2025

DEMANDERESSE

S.C.A. NEWS INVEST (RCS de Paris 422 296 038)

[Adresse 4]

[Localité 7]

représentée par Maître Géraldine FAVIER de l’AARPI GRAPHENE AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #L0042

DÉFENDERESSES

S.A.S. MADELEINE (RCS de Paris 830 425 498)

[Adresse 1]

[Localité 7]

représentée par Maître José IBANEZ de la S.E.L.A.R.L. L.V.I AVOCATS ASSOCIÉS, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #P0205

S.A.S.U. SODEXO ENERGIE ET MAINTENANCE (RCS de Versailles n°414 030 064)

[Adresse 2]

[Localité 5]

représentée par Maître Arnaud DIZIER de la S.C.P. DIZIER, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #P0369

Décision du 13 Février 2025

18° chambre 3ème section

N° RG 19/04692 – N° Portalis 352J-W-B7D-CPU72

S.A.S. TELMMA (RCS de Nanterre 582 044 418)

[Adresse 3]

[Localité 6]

représentée par Maître Benjamin PORCHER de la S.E.L.A.S. PORCHER & ASSOCIÉS, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #G0450

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Sandra PERALTA, Vice-Présidente,

Cédric KOSSO-VANLATHEM, Juge,

Cassandre AHSSAINI, Juge,

assistés de Henriette DURO, Greffier.

DÉBATS

A l’audience du 09 Octobre 2024 tenue en audience publique.

Après clôture des débats, avis a été donné aux avocats que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 13 Février 2025.

JUGEMENT

Rendu publiquement

Contradictoire

En premier ressort

Sous la rédaction de Sandra PERALTA

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 18 septembre 2014, la société SIIC DE PARIS, aux droits de laquelle vient aujourd’hui la S.A.S MADELEINE a donné à bail commercial à la S.C.A NEWS INVEST des locaux, sis [Adresse 4] à [Localité 7] pour une durée de 9 ans à compter du 15 novembre 2014 moyennant un loyer principal annuel de 550.320 euros, pour l’exercice exclusif de bureau.

En cours de bail, plusieurs propriétaires se sont succédés, dont la société SIIC DE PARIS, puis la S.A.S. EUROSIC, puis la S.A.R.L. unipersonnelle FONCIERE DU RHONE, la S.C. 73 ANJOU, la S.A.S.U. PARIS ANJOU et enfin la S.A.S. MADELEINE.

Par ordonnance du 6 mai 2019, le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris a :

— autorisé la S.C.A NEWS INVEST à consigner entre les mains de la Caisse des dépôts et consignations la somme de 90% du montant du loyer charges comprises actualisé au 31 mars 2019 pendant une durée d’un an à compter de la décision ;

— suspendu le paiement des loyers et charges pour le surplus, soit 10%, pendant une durée d’un an à compter de la décision ;

— désigné Monsieur [N] [W], en qualité d’expert judiciaire avec notamment comme mission de :

— Relever et décrire les désordres et malfaçons allégués expressément dans l’assignation et affectant le dispositif de ventilation climatisation, ainsi que les non-conformités et/ou inachèvements allégués au regard du bail liant les parties ;

— En détailler l’origine, les causes et l’étendue, et fournir tous éléments permettant à la juridiction de déterminer à quels intervenants ces désordres, malfaçons et inachèvements sont imputables, et dans quelles proportions ;

— Indiquer les conséquences de ces désordres, malfaçons et inachèvements quant à la solidité, l’habitabilité, l’esthétique du bâtiment, et, plus généralement quant à l’usage qui peut en être attendu ou quant à la conformité à sa destination ;

— Dire s’ils rendent l’immeuble impropre à sa destination de bureau et si oui, dans quelles proportions ;

— Donner son avis sur les solutions appropriées pour y remédier, telles que proposées par les parties ; évaluer le coût des travaux utiles à l’aide de devis d’entreprises fournis par les parties ;

Donner son avis sur les préjudices et coûts induits par ces désordres, malfaçons, inachèvements ou non-conformités et sur leur évaluation, dès lors que ces demandes sont présentées de manière motivée ;

— Rapporter toutes autres constatations utiles à l’examen des prétentions des parties ;

— Donner, le cas échéant, son avis sur les comptes entre les parties ;

— Dire si par leur nature, l’intervention OTIS du 04 mars 2017, l’intervention SODEXO du 20 janvier 2017 relatives à « la levée de réserves électriques » et les interventions OTIS du 21 septembre 2017 et SODEXO du 05 octobre 2017 ont pu contribuer à remédier au moins partiellement aux désordres antérieurs, préciser leur ampleur exacte et donner son avis sur le point de savoir si elles relevaient de l’entretien courant.

Le 30 octobre 2019, cette ordonnance de référé était rendue commune à la S.A.S.U. SODEXO ENERGIE ET MAINTENANCE, qui avait la charge de la maintenance de l’installation CVC du 1er juillet 2015 au 31 décembre 2018 et à la S.A.S. TELMMA, en qualité de gestionnaire de l’immeuble jusqu’au 31 décembre 2018.

L’ordonnance du juge des référés du 6 mai 2019 a été confirmée par arrêt de la cour d’appel de Paris du 10 janvier 2020.

Par acte extrajudiciaire du 13 mars 2019, la S.A.S MADELEINE a fait délivrer à la S.C.A NEWS INVEST un commandement d’avoir à payer la somme de 131.704,13 euros visant la clause résolutoire.

Par acte extrajudiciaire du 10 avril 2019, la S.C.A NEWS INVEST a assigné la S.A.S MADELEINE devant la présente juridiction, aux fins essentielles de contester le commandement de payer visant la clause résolutoire du 13 mars 2019.

C’est l’objet de la présente procédure.

Par acte extrajudiciaire du 27 avril 2020, la S.C.A NEWS INVEST a délivré congé du bail pour le 14 novembre 2020.

Par acte extrajudiciaire du 29 juillet 2020, la S.A.S MADELEINE a fait délivrer à la S.C.A NEWS INVEST un commandement d’avoir à payer la somme de 301.921,85 euros visant la clause résolutoire.

Le 30 juillet 2020, la S.A.S MADELEINE a procédé à une saisie-conservatoire sur le compte bancaire de la S.C.A NEWS INVEST pour un montant total de 186.065 euros au titre de l’arriéré locatif du 1er janvier 2019 au 5 mai 2019.

Par acte extrajudiciaire du 25 août 2020, la S.C.A NEWS INVEST a assigné la S.A.S MADELEINE devant la présente juridiction, aux fins essentielles de contester le commandement de payer visant la clause résolutoire du 29 juillet 2020.

Cette affaire a été enrôlée sous la référence RG 20/7888.

Par acte extrajudiciaire du 28 août 2020, la S.A.S MADELEINE a assigné la S.C.A NEWS INVEST devant la présente juridiction, aux fins essentielles de la voir condamner à lui verser la somme de 186 965,81 euros au titre de l’arriéré locatif ainsi que la somme de 5.000 euros à titre de dommages et intérêts.

Cette affaire a été enrôlée sous la référence RG 20/8241.

Par ordonnance en date du 4 novembre 2020, le juge de l’exécution a ordonné la mainlevée de cette saisie-conservatoire du 30 juillet 2020.

La remise des clés a eu lieu le 14 novembre 2020.

Par ordonnance du 23 mars 2021, le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris a rejeté la demande de la S.A.S MADELEINE aux fins de déconsignation des sommes séquestrées auprès de la Caisse des dépôts et consignations.

Par acte extrajudiciaire du 7 mai 2021, la S.C.A NEWS INVEST a assigné la S.A.S MADELEINE devant la présente juridiction, en restitution, sous astreinte, du montant relatif au dépôt de garantie versé au titre du bail commercial.

Cette affaire a été enrôlée sous la référence RG 21/08121.

Le rapport d’expertise a été déposé le 20 mai 2021.

Par actes extrajudiciaires en date des 16 et 17 juin 2021, la S.A.S MADELEINE a assigné en intervention forcée la S.A.S.U. SODEXO ENERGIE ET MAINTENANCE et la S.A.S. TELMMA devant le tribunal judiciaire de Paris aux fins essentielles de les voir condamner à la relever et à la garantir des condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre.

Cette procédure a été enregistrée sous la référence 21/08478.

Par acte extrajudiciaire du 7 mai 2021, la S.C.A NEWS INVEST a assigné la S.A.S MADELEINE, la S.A.S.U. SODEXO ENERGIE ET MAINTENANCE et la S.A.S. TELMMA devant la présente juridiction, en ouverture de rapport.

Cette procédure a été enregistrée sous la référence 22/647.

Le juge de la mise en état a ordonné la jonction des cinq procédures suivantes, avec celle inscrite sous le numéro RG 19/4692 :

— RG 20/07888 : 2nd commandement de payer les charges et loyers du 6 mai 2020 au 30 septembre 2020

— RG 20/08241 : action en paiement relative à la saisie conservatoire

— RG 21/08121 : la demande en restitution du dépôt de garantie

— RG 22/00647 : l’ouverture de rapport de l’expert M. [N] [W]

— RG 21/08478 : intervention forcée de la S.A.S.U. SODEXO ENERGIE ET MAINTENANCE et de la S.A.S. TELMMA

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 30 octobre 2023, la S.C.A NEWS INVEST demande au tribunal, aux visas des articles 1231-1 et suivants, 1217, 1240 du code civil, L. 145-41 et A. 444-32 du code de commerce, 695 et s.,699 et 700 du code de procédure civile, de :

« - RECEVOIR la société NEWS INVEST en ses prétentions, fins et conclusions,

— REJETER l’intégralité des demandes des sociétés MADELEINE TELMMA et SODEXO en toutes leurs dispositions, prétentions et fins,

— A TITRE SUBSIDIAIRE, ACCORDER à la société NEWS INVEST, les plus larges délais pour s’acquitter des sommes qui seront jugées être dues

— RECONNAITRE que le système de chauffage et de climatisation est défectueux et dysfonctionnel et ce, depuis la prise à bail des locaux par la société NEWS INVEST,

— RECONNAITRE que NEWS INVEST a subi des préjudices du fait du dysfonctionnement du système de chauffage et de climatisation, tels que mentionnés dans le rapport d’Expertise, depuis la prise à bail et pendant toute la durée du bail,

— RECONNAITRE que l’immeuble est impropre à sa destination à hauteur de 66,5 % pendant toute la durée du bail,

— RECONNAITRE que la société NEWS INVEST a été dans l’impossibilité de sous-louer ses locaux, à ses sociétés partenaires comme prévu au bail, et ce depuis sa prise à bail et pendant toute la durée du bail,

— RECONNAITRE que NEWS INVEST a réglé la somme de 2.558.283,26 euros TTC au titre des loyers et charges de la prise à bail jusqu’au 31 décembre 2018,

— RECONNAITRE que NEWS INVEST a été facturée de la somme de 1.410.374,25 euros TTC au titre des loyers et charges du 1er janvier 2019 au 14 novembre 2020,

— RECONNAITRE que NEWS INVEST a consigné la somme de 923.648 euros TTC au titre des loyers et charges auprès de la Caisse des dépôts et consignations,

— RECONNAITRE que NEWS INVEST a versé au propriétaire, la somme de 143.581 euros HT au titre du dépôt de garantie,

— RECONNAITRE que MADELEINE est dans l’obligation de restituer le dépôt de garantie à la société NEWS INVEST d’un montant de 143.581 euros HT,

Sur les remboursements des loyers et charges trop versés par NEWS INVEST pour toute la durée du Bail :

— RECONNAITRE que les loyers et les charges doivent être fixés à 33,5% depuis la prise à bail jusqu’au 31 décembre 2018, soit la somme totale de 858.576,64 euros TTC,

— RECONNAITRE que les loyers et les charges doivent être fixés à 33,5% depuis le 1er janvier 2019 jusqu’au 14 novembre 2020, soit la somme totale de 472.475,37 euros TTC,

Sur les préjudices subis par la Société NEWS INVEST :

• Sur le préjudice de jouissance

— RECONNAITRE que le préjudice de jouissance de NEWS INVEST pour la période de la prise à bail jusqu’au 31 décembre 2018 est de 1.701.258, 37 euros TTC.

— RECONNAITRE que le préjudice de jouissance de NEWS INVEST pour la période du 1er janvier 2019 au 14 novembre 2020 est de 937.898,88 euros TTC.

• Sur le temps passé par les équipes de la Société NEWS INVEST :

— RECONNAITRE que la société NEWS INVEST a subi un préjudice pour le temps passé par ses équipes d’un montant de 294.000 euros à parfaire,

En conséquence,

— RECONNAITRE l’obligation in solidum de MADELEINE SODEXO et TELMMA d’avoir à supporter le préjudice subi au titre du temps passé par la Société NEWS INVEST, et retenir la clé de répartition déterminée par le rapport d’Expertise à savoir :

—  20% pour le propriétaire MADELEINE, soit 58.800 euros

—  60% pour le mainteneur SODEXO, soit 176.400 euros

—  20% pour le gestionnaire TELMMA, soit 58.800 euros

• Sur les frais techniques :

— RECONNAITRE que la Société NEWS INVEST a subi un préjudice financier en ce qu’elle a dû verser la somme de 15.930 euros TTC au titre des frais techniques ;

— RECONNAITRE l’obligation in solidum de, MADELEINE SODEXO et TELMMA d’avoir à supporter les frais techniques réglés par NEWS INVEST pour les travaux de climatisation de la mezzanine et l’achat d’équipements pour un montant de 15.930 euros TTC, et selon la clé de répartition suivante :

— La Société MADELEINE : 4.889 euros

— La Société SODEXO ENERGIE ET MAINTENANCE : 8.281 euros

— La Société TELMMA : somme de 2.760 euros.

• Sur les interventions OTIS et SODEXO :

— RECONNAITRE que la Société NEWS INVEST a subi un préjudice financier en ce qu’elle a dû verser la somme de 20.616 euros TTC au titre des coûts d’interventions d’OTIS et SODEXO;

— RECONNAITRE l’obligation du propriétaire d’avoir à supporter le coût des interventions des sociétés OTIS et SODEXO pour un montant de 20.616 euros TTC,

• Sur les frais et honoraires engagés par la Société NEWS INVEST :

A titre principal,

— RECONNAITRE l’obligation in solidum les sociétés MADELEINE, TELMMA, SODEXO ENERGIE ET MAINTENANCE d’avoir à supporter le préjudice financier subi NEWS INVEST d’un montant de 285.134,45 euros TTC à parfaire au titre des frais et honoraires engagés par la Société NEWS INVEST pour l’Expertise, à savoir :

— Frais d’expert judiciaire et sapiteur technique de l’Expert : 71.830,38 euros TTC

— Frais du sapiteur technique de NEWS INVEST : 26.700 euros TTC

— Honoraires juridiques : 182.461,43 euros TTC

— Honoraires huissier de justice : 4.142,74 euros TTC

Et selon la clé de répartition établie par l’Expert dans son rapport, à savoir ;

—  20% propriétaire MADELEINE, soit la somme de 57.026,89 euros ;

—  60% pour le mainteneur SODEXO, soit la somme de 171.080,67 euros ;

—  20% pour le gestionnaire TELMMA, soit la somme de 57.026,89 euros.

A titre subsidiaire,

— RECONNAITRE que la somme de 285.000 euros à parfaire sera mise à la charge in solidum des sociétés MADELEINE, TELMMA, SODEXO ENERGIE ET MAINTENANCE au titre de l’article 700 du code de procédure civile et 699 du code de procédure civile, composée comme suit :

— Frais d’expert judiciaire et sapiteur technique de l’Expert : 71.830,38 euros TTC

— Frais du sapiteur technique de NEWS INVEST : 26.700 euros TTC

— Honoraires juridiques : 182.461,43 euros TTC

— Honoraires huissier de justice : 4.142,74 euros TTC

Et selon la clé de répartition établie par l’Expert dans son rapport, à savoir ;

—  20% propriétaire MADELEINE, soit la somme de 57.026,89 euros ;

—  60% pour le mainteneur SODEXO, soit la somme de 171.080,67 euros ;

—  20% pour le gestionnaire TELMMA, soit la somme de 57.026,89 euros.

— ORDONNER la compensation des sommes entre les Parties ;

— ORDONNER la déconsignation de la somme de 923.648,77 euros consignée auprès de la Caisse des dépôts et consignations, au profit de la société NEWS INVEST,

— CONDAMNER la société MADELEINE à payer la somme de 1.370.812,25 euros TTC au titre des loyers et charges trop versés par la Société NEWS INVEST, sur toute la durée du bail ;

— CONDAMNER in solidum les sociétés MADELEINE, TELMMA, SODEXO ENERGIE ET MAINTENANCE à verser la somme de 1.701.258,37euros TTC à parfaire, à la société NEWS INVEST au titre des dommages et intérêts pour le préjudice de jouissance subi par les équipes de NEWS INVEST depuis la prise à bail jusqu’au 31 décembre 2018, et imputé selon la clé de répartition déterminée par le rapport d’Expertise à savoir :

—  20% le propriétaire soit la somme de 340.251,67 euros

—  60 % le mainteneur soit la somme de 1.020.755,03 euros

—  20% le gestionnaire soit la somme de 340.251,67euros

Décision du 13 Février 2025

18° chambre 3ème section

N° RG 19/04692 – N° Portalis 352J-W-B7D-CPU72

— CONDAMNER in solidum les sociétés MADELEINE, TELMMA, SODEXO ENERGIE ET MAINTENANCE à verser la somme de 937.898,88 euros TTC à parfaire, à la société NEWS INVEST au titre des dommages et intérêts pour le préjudice de jouissance subi par les équipes de NEWS INVEST depuis le 1er janvier 2019 jusqu’au 14 novembre 2020, et imputé selon la clé de répartition déterminée par le rapport d’Expertise à savoir :

—  20% le propriétaire soit la somme de 187.579,77 euros

—  60 % le mainteneur soit la somme de 562.739,32 euros

—  20% le gestionnaire soit la somme de 187.579,77 euros

— CONDAMNER in solidum les sociétés MADELEINE, TELMMA, SODEXO ENERGIE ET MAINTENANCE à verser la somme de 294.000 euros à parfaire, à la société NEWS INVEST au titre des dommages et intérêts pour le temps passé par les équipes de NEWS INVEST et imputé selon la clé de répartition déterminée par le rapport d’Expertise à savoir :

—  20% pour le propriétaire MADELEINE, soit 58.800 euros

—  60% pour le mainteneur SODEXO, soit 176.400 euros

—  20% pour le gestionnaire TELMMA, soit 58.800 euros

— CONDAMNER in solidum les sociétés MADELEINE, TELMMA, SODEXO ENERGIE ET MAINTENANCE à verser la somme de 15.930 euros, à NEWS INVEST au titre des frais techniques réglés par cette dernière, liés pour les travaux de climatisation de la mezzanine et l’achat d’équipements, selon la clé de répartition suivante :

— La Société MADELEINE : 4.889 euros

— La Société SODEXO ENERGIE ET MAINTENANCE : 8.281 euros

— La Société TELMMA : somme de 2.760 euros.

— CONDAMNER la société MADELEINE, à verser la somme de 20.616 € TTC, à NEWS INVEST au titre des interventions d’OTIS et SODEXO

— CONDAMNER, à titre principal, in solidum les sociétés MADELEINE, TELMMA, SODEXO ENERGIE ET MAINTENANCE à verser la somme totale de 285.134,45 euros, à parfaire, à la société NEWS INVEST au titre des frais engagés par cette dernière pour assurer sa défense dans l’Expertise, composée comme suit :

— Frais d’expert judiciaire et sapiteur technique de l’Expert : 71.830,38 euros TTC

— Frais du sapiteur technique de NEWS INVEST : 26.700 euros TTC

— Honoraires juridiques : 182.461,43 euros TTC

— Honoraires huissier de justice : 4.142,74 euros TTC

Et selon la clé de répartition établie par l’Expert dans son rapport, à savoir ;

—  20% propriétaire MADELEINE, soit la somme de 57.026,89 euros ;

—  60% pour le mainteneur SODEXO, soit la somme de 171.080,67 euros ;

—  20% pour le gestionnaire TELMMA, soit la somme de 57.026,89 euros.

— CONDAMNER, à titre subsidiaire, in solidum les sociétés MADELEINE, TELMMA,

SODEXO ENERGIE ET MAINTENANCE à verser la somme totale de 285.134,45 euros, à parfaire à la société NEWS INVEST au titre de l’article 700 du code de procédure civile et 699 du code de procédure civile, composée comme suit :

— Frais d’expert judiciaire et sapiteur technique de l’Expert : 71.830,38 euros TTC

— Frais du sapiteur technique de NEWS INVEST : 26.700 euros TTC

— Honoraires juridiques : 182.461,43 euros TTC

— Honoraires huissier de justice : 4.142,74 euros TTC

Et selon la clé de répartition établie par l’Expert dans son rapport, à savoir ;

—  20% propriétaire MADELEINE, soit la somme de 57.026,89 euros ;

—  60% pour le mainteneur SODEXO, soit la somme de 171.080,67 euros ;

—  20% pour le gestionnaire TELMMA, soit la somme de 57.026,89 euros.

— ORDONNER que les condamnations porteront intérêt au Taux légal, à titre principal, à compter du 6 mai 2021, à titre subsidaire, à compter de la décision à intervenir,

— CONDAMNER in solidum les sociétés MADELEINE, TELMMA, SODEXO ENERGIE ET MAINTENANCE à verser sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, la somme de 32.554,09 euros, à parfaire, au titre des frais engagés par la présente procédure,

— CONDAMNER in solidum les sociétés MADELEINE, TELMMA, SODEXO ENERGIE ET MAINTENANCE en tous les dépens,

— CONDAMNER, dans l’hypothèse dans laquelle la Société NEWS INVEST ferait procéder à l’exécution forcée de la Décision à intervenir, les sociétés MADELEINE, TELMMA, SODEXO ENERGIE ET MAINTENANCE à payer tout droit proportionnel visé par l’article A-444-32 du code de commerce,

— ORDONNER l’exécution provisoire du jugement à intervenir."

Par conclusions en réponse notifiées par voie électronique le 28 décembre 2023, la S.A.S MADELEINE demande au tribunal, aux visas des articles 1134, 1147 et suivants anciens, 1719 et suivants, 1991 et suivants du code civil, des articles 6 et 9, articles 233 et suivants du code de procédure civile et de l’article L 145-41 du code de commerce, de :

« 1 – In limine litis,

DIRE ET JUGER que les manquements commis par l’Expert judiciaire, M. [N] [W], au principe du contradictoire – en écartant systématiquement les constat d’huissier et avis produits contradictoirement à la demande de la société MADELEINE ; en ne constatant pas personnellement les désordres allégués par la société NEWS INVEST en se référant uniquement au rapport du sapiteur technique, la société COSTIC, tout en déformant partiellement les conclusions de celle-ci ; en contrevenant à son devoir d’impartialité en favorisant délibérément la société NEWS INVEST – constituent des fautes entachant de nullité le rapport d’expertise déposé le 20 mai 2021.

En conséquence, en vertu des articles 233, 237, 238 et 276 du Code de procédure civile :

— JUGER NUL, en toutes ses dispositions, le rapport d’expertise déposé par l’Expert judiciaire le 20 mai 2021 et DECLARER bien fondée la société MADELEINE dans sa demande;

— DEBOUTER la société NEWS INVEST de toutes ses demandes en tant qu’elles sont fondées sur ledit rapport.

2 – A titre subsidiaire,

— CONSTATER que les demandes de la société NEWS INVEST sont infondées,

En conséquence, l’en DEBOUTER.

3 – CONSTATER l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail à effet du 14 avril 2019 en raison du non-paiement pas la société NEWS INVEST des loyers et charges lui incombant en qualité de preneur.

Et en conséquence, de :

CONDAMNER la société NEWS INVEST à payer à la société MADELEINE la somme de 2.128.492,32 € composée comme suit :

—  115.518,93 € au titre de l’arriéré locatif (loyers dus pour la période du 1er janvier 2019 au 14 avril 2019) ;

—  1.308.901,4 € au titre de l’indemnité d’occupation dont est redevable la société News Invest pour s’être maintenue dans les locaux en qualité d’occupante sans droit ni titre à la suite de la résiliation du bail par l’acquisition de la clause résolutoire (pour la période courant du 14 avril 2019 au 14 novembre 2020) ;

—  54.338,13 € au titre de la taxe sur les bureaux pour les années 2019 et 2020 (pour la période 1er janvier 2019 au 14 novembre 2020) ;

—  58.564, 64 € au titre de la taxe foncière pour les années 2019 et 2020 (pour la période 1er janvier 2019 au 14 novembre 2020) ;

—  24.752, 63 € au titre des régularisations de charges de l’année 2018 ;

—  23.600 € à titre de réparation du préjudice subi par la société MADELEINE ;

—  437.857,13 € au titre de tous les frais de précontentieux et de contentieux : frais d’expertise, commandement de payer du 13 mars 2019, et honoraires ;

—  160.460,23 € en paiement des intérêts de retard contractuels, à parfaire à la date de la décision à intervenir, taux EURIBOR trois mois majoré de quatre cents points de base (4%), prorata temporis.

ORDONNER la capitalisation des dommages et intérêts à compter du 14 avril 2019, date de prise d’effet de la clause résolutoire.

Plus subsidiairement, si le Tribunal ordonnait la suspension rétroactive des effets de la clause

résolutoire ou, par extraordinaire, s’il refusait de la constater, de :

CONDAMNER la société NEWS INVEST à payer à la société MADELEINE :

—  1.314.568,86 € HT, au titre des loyers se rapportant à la période courant de janvier 2019 au 14 novembre 2020 et aux charges impayées ;

—  54.338,13 € au titre de la taxe sur les bureaux pour les années 2019 et 2020 (pour la période 1 er janvier 2019 au 14 novembre 2020) ;

—  58.564, 64 € au titre de la taxe foncière pour les années 2019 et 2020 (pour la période 1er janvier 2019 au 14 novembre 2020) ;

—  24.752, 63 € au titre des régularisations de charges pour l’année 2018 ;

—  23.600 € à titre de réparation du préjudice subi par la société MADELEINE ;

—  437.857,13 € au titre de tous les frais de précontentieux et de contentieux : frais d’expertise, commandement de payer du 13 mars 2019, honoraires ;

— Aux intérêts de retard contractuellement prévus sur le montant des loyers et charges impayés.

4 – En tout état de cause :

ATTRIBUER au bailleur, la société MADELEINE, le bénéfice du dépôt de garantie lequel viendra en déduction de la condamnation à intervenir du preneur ;

ORDONNER la déconsignation des sommes séquestrées à la Caisse des dépôts en application de l’ordonnance de référé du 06 mai 2019 (RG 19/53668), confirmée par la Cour d’Appel du 10 janvier 2020 (RG 19/12992) au profit de la société MADELEINE ;

CONDAMNER la société NEWS INVEST au paiement d’une somme de 437.857,13 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, qui comprend le coût du commandement de payer du 13 mars 2019, pour un montant de 410,13 € et les honoraires de 437.447 € ;

CONDAMNER la société NEWS INVEST aux entiers dépens et à ce titre,

DIRE ET JUGER que la société NEWS INVEST conservera à sa charge les frais des opérations d’expertise d’un montant de 48.334,38 €.

ORDONNER l’exécution provisoire de la décision à intervenir, compte tenu de l’ancienneté du litige. "

Par conclusions en réponse notifiées par voie électronique le 7 décembre 2023, la S.A.S TELMMA demande au tribunal de :

« - Déclarer nul le rapport d’expertise déposé par M. [N] [W] ;

— Débouter toute demande dirigée à l’encontre de la société TELMMA ;

— A titre subsidiaire, ramener le préjudice allégué à de bien plus justes proportions ;

— A titre subsidiaire, condamner les sociétés MADELEINE et SODEXO à relever et garantir intégralement la société TELMMA de toute condamnation ;

— En tout état de cause, dire n’y avoir lieu à exécution provisoire sur les condamnations hypothétiques prononcées à l’encontre de la société TELMMA ;

— Condamner tout succombant à verser à la société TELMMA la somme de 15.000 euros au titre des frais irrépétibles ;

— Condamner tout succombant au paiement des entiers dépens."

Par conclusions en réponse notifiées par voie électronique le 19 février 2024, la S.A.S.U SODEXO ENERGIE ET MAINTENANCE demande au tribunal au visa des articles 232, 233, 237 et 276 du code de procédure civile, 1231-3,1231-4 et 1240 du code civil,

« Au principal,

In limine litis, prononcer l’annulation du rapport d’Expertise Judiciaire de Monsieur [N] [N] [W] du 20 mai 2021.

A défaut, rejeter des débats le rapport d’expertise de Monsieur l’Expert [N] [W] du 20 mai 2021, celui-ci n’ayant pas accompli la mission qui lui avait été confiée.

A titre subsidiaire,

En tant que de besoin, ordonner une nouvelle expertise judiciaire aux frais exclusifs de la société NEWS INVEST.

A cet effet,

Désigner tel Expert Judiciaire spécialisé dans le domaine thermique autre que Monsieur l’Expert [N] [W], avec pour mission de :

• Convoquer les Parties et entendre leurs explications.

• Entendre tous sachants.

• Se faire remettre par les Parties tous les documents qu’il jugera utile à l’accomplissement de sa mission.

• Se rendre en tous lieux qu’il jugera utile afin de procéder à toutes les investigations nécessaires à l’accomplissement de sa mission.

• Déterminer le rôle précis de chacun des protagonistes.

• Constater et décrire les désordres invoqués et décrits par la société NEWS INVEST.

• Déterminer les origine et causes cause des désordres invoqués, leur date de réalisation et la date d’apparition des premiers désordres.

• Donner son avis les préjudices subis invoqués par les Parties et sur les mesures de nature à remédier aux désordres constatés.

• Plus généralement, fournir à la juridiction qui serait éventuellement ultérieurement saisie du litige au fond tous éléments techniques et de fait de nature à lui permettre d’apprécier les responsabilités encourus, les préjudices susceptibles d’être subis.

• Adresser aux Parties avant le dépôt du rapport définitif, un pré-rapport détaillé en les invitant à lui faire part de leurs observations par voie de Dire dans un délai d’au moins un mois auquel il devra répondre point par point.

A titre plus subsidiaire,

Ordonner une mesure d’expertise complémentaire confiée à un Expert Judiciaire thermicien autre que Monsieur l’Expert [N] [W] avec pour mission d’opérer un examen critique des rapports d’expertise de Monsieur [N] [W] du 20 mai 2021, de ses conclusions et investigations, ceci afin de permettre au Tribunal de se prononcer sur les origines et causes des désordres, les préjudices et réparations ainsi que sur les responsabilités qui seraient susceptibles d’être encourues et ce, sur la base des observations des Parties.

A titre infiniment subsidiaire,

Débouter la société NEW INVEST de l’intégralité de ses demandes, conclusions, fins et conclusions.

A titre plus subsidiaire encore,

Si par extraordinaire le Tribunal devait entrer en voie de condamnation à l’encontre de la société SODEXO ENERGIE ET MAINTENANCE.

Déclarer que la société SODEXO ENERGIE ET MAINTENANCE ne peut voir sa responsabilité engagée au titre des prestations de maintenance de l’installation CVC de l’immeuble sis [Adresse 4] au-delà du 31 décembre 2018, date à laquelle ses obligations ont pris fin

Débouter la société TELMAA et MADELEINE de leurs appels en garantie dirigés contre la société SODEXO ENERGIE ET MAINTENANCE.

En tout état de cause

Débouter les sociétés NEWS INVEST, TELMMA et MADELEINE de l’intégralité de leurs demandes dirigées contre la société SODEXO ENERGIE ET MAINTENANCE.

Condamner toute(s) partie(s) succombante(s) à lui verser une somme de 15.000 € en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile

Condamner toute(s) Partie(s) succombante(s) aux dépens dont distraction au profit de la SCP DIZIER, avocat, conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de Procédure Civile."

Il est expressément renvoyé aux conclusions des parties pour un plus ample exposé des moyens de fait et de droit développés au soutien des prétentions.

Par ordonnance du 27 février 2024, le juge de la mise en état a clôturé l’instruction et renvoyé l’affaire à l’audience collégiale du tribunal de céans du 9 octobre 2024.

MOTIFS

A titre liminaire, le tribunal rappelle qu’en application de l’article 4 du code de procédure civile, les demandes tendant à voir « reconnaître », « constater » et « dire et juger » ne constituent pas des prétentions en ce qu’elles ne confèrent pas de droit à la partie qui les requiert hormis les cas prévus par la loi, ces demandes n’étant que le rappel des moyens invoqués. Elles ne donneront donc pas lieu à mention au dispositif.

I. Sur la demande de nullité de l’expertise judiciaire

La S.A.S MADELEINE soulève in limine litis la nullité du rapport d’expertise de Monsieur [N] [W]. Elle soutient à l’appui de sa demande de nullité que l’expert a méconnu le principe du contradictoire en refusant de prendre en compte dans son rapport d’expertise les relevés de températures ambiantes effectués à partir du 4 mars 2020 par les huissiers de justice ; que de telles mesures étaient déterminantes à l’issue du litige car elles répondent aux allégations de dysfonctionnements de l’installation CVC par la S.C.A. NEWS INVEST ; qu’il n’a également pas pris en compte l’avis contradictoire de Monsieur [C] produit à sa demande en objectant qu’il n’avait pas été dressé contradictoirement alors qu’il était dans l’obligation de soumettre cet avis à la contradiction et demander à l’association COSTIC d’y répondre. Elle soutient également que le rapport d’expertise se borne à reprendre les griefs et affirmations de la S.C.A. NEWS INVEST sur les désordres allégués sans les avoir constatés personnellement ; qu’il s’est référé à des procès-verbaux de constat non contradictoires ; que ces pièces avaient paru insuffisantes au juge des référés qui a ordonné une expertise ; que l’audit de l’association COSTIC ne peut venir suppléer cette carence ; que ce laboratoire n’a pas reçu la mission de donner son avis sur les désordres dénoncés par la S.C.A. NEWS INVEST mais celle de dresser la liste des défauts éventuels de l’installation CVC ; qu’il n’a pas reçu pour mission de se prononcer sur les dommages pouvant résulter des défauts constatés car aucun des désordres dénoncés par la S.C.A. NEWS INVEST n’a été constaté. Elle soutient enfin que l’expert a manqué à son obligation d’impartialité ; qu’il a fait siens les griefs de la S.C.A. NEWS INVEST sans jamais citer les nombreux dires en réponse qu’il a reçus d’elle ; qu’il a entériné les préjudices avancés par la S.C.A. NEWS INVEST sur la seule foi des allégations de cette dernière sans recevoir aucune preuve de sa part.

La S.A.S.U SODEXO ENERGIE ET MAINTENANCE soulève également in limine litis la nullité du rapport d’expertise de Monsieur [N] [W]. Elle soutient à l’appui de sa demande de nullité que l’expert judiciaire a manqué à ses obligations d’objectivité, d’impartialité et de respect du principe du contradictoire. Elle fait valoir que l’expert a ignoré de façon récurrente et systématique ses documents et dires ; qu’il a pris uniquement en considération les affirmations de la S.C.A NEWS INVEST ; qu’elle l’a dénoncé à maintes reprises et notamment dans son dire récapitulatif n°17 ; qu’il a refusé de prendre en considération le contrat de maintenance passé entre elle et la S.A.S TELMMA à effet du 1er juillet 2015 dont l’analyse était indispensable pour lui permettre d’apprécier l’étendue exacte de ses obligations et par conséquent d’éventuels manquements imputables à cette dernière ; que si l’expert judiciaire avait procédé à un tel examen, il aurait constaté que la quasi-totalité des griefs ne la concernait pas ; que l’expert n’a pas opéré une distinction claire entre les dommages qui seraient imputables à un défaut de maintenance et ceux relevant de l’installation même de l’installation CVC, ni ne s’est expliqué sur leur degré d’imputabilité ; qu’il s’est abstenu d’analyser de façon concrète ses obligations techniques telles qu’elles résultaient du contrat d’entretien signé avec la S.A.S TELMMA ; qu’il a refusé de prendre en considération les mesures de températures réalisées par les huissiers de justice le 4 mars 2020 ainsi qu’entre les 5 et 13 mars 2020 dont l’intervention avait pourtant fait l’objet d’un accord des parties et de l’expert judiciaire ; que ces relevés effectués de manière contradictoire établissaient de façon incontestable que l’installation de climatisation fonctionnait parfaitement à ces dates, alors que celle-ci avait été mise à l’arrêt à l’initiative exclusive de la S.C.A. NEWS INVEST à la fin de l’année 2018 ; que l’expert a pris en considération des constats non contradictoires réalisés par la S.C.A. NEWS INVEST alors même que des opérations de maintenance étaient en cours ce qui les privait de toute représentativité et pertinence ; que ce constat était concomitant au départ du principal sous-locataire du bâtiment et que la S.C.A. NEWS INVEST lui avait demandé de neutraliser certaines installations ; que l’expert a refusé d’analyser les conséquences d’un arrêt prolongé des installations de climatisation à la suite de la décision de la S.C.A. NEWS INVEST d’arrêter toutes opérations de maintenance à partir du mois de décembre 2018, ce qui était de nature à expliquer les dégradations subies ultérieurement par ces installations qui n’étaient plus entretenues depuis plusieurs mois ; qu’il a également refusé de prendre en considération les rapports et notes techniques d’expertises qui lui avaient été soumis par elle (rapport de la société ODYSSEE PARIS du 14 mai 2018 ; rapport de la société THERMOCRYO du 10 juin 2020 ; note du Cabinet CPA EXPERTISE du 18 septembre 2020) et par la S.A.S MADELEINE (rapport de Monsieur l’Expert [C] du 24 novembre 2020). Elle soutient enfin que l’expert judiciaire a manqué à ses obligations dans l’accomplissement de sa mission ; qu’il n’a pas accompli personnellement sa mission ; qu’il s’est totalement déchargé des mesures et investigations à caractère technique relevant de l’accomplissement de sa mission sur l’association COSTIC dont les conclusions sont critiquables ; que l’expert judiciaire a failli à l’exécution de sa mission en n’y apportant aucune rigueur, en ne procédant à aucune analyse sauf à se contenter d’affirmations non justifiées, ignorant à dessein les éléments objectifs contredisant les conclusions, notamment de ses notes de synthèse successives mais incomplètes.

La S.A.S TELMMA soulève également in limine litis la nullité du rapport d’expertise de Monsieur [N] [W]. Elle soutient qu’il n’a jamais été demandé à l’expert de se prononcer sur la responsabilité éventuelle de l’administrateur de biens ; que l’expert judiciaire a été chargé d’une mission purement technique ; qu’il n’a aucune compétence juridique permettant de trancher l’éventuelle responsabilité d’un gestionnaire de biens ; que pour définir son rôle, l’expert s’est appuyé sur un dire de la S.C.A. NEWS INVEST ; que l’expert n’a pas respecté le principe du contradictoire en ne répondant pas aux dires des parties et en reprenant in extenso les dires de la demanderesse sans les critiquer ; que le rapport de synthèse n°1 était un copier/coller des dires de la S.C.A. NEWS INVEST ; que la note de synthèse n°2 répondait à certains arguments des parties mais l’expert n’a laissé que 15 jours aux parties pour y répondre ; qu’il n’a pas répondu à l’ensemble de ses dires.

La S.C..A. NEWS INVEST s’oppose aux demandes de nullité. Elle soutient que le juge chargé du contrôle des expertises a rejeté les demandes de révocation de l’expert judiciaire ; que les parties soulèvent les mêmes moyens que lors de leurs demandes de révocation ; que l’expert judiciaire n’a pas violé l’article 276 du code de procédure civile ; que s’agissant du procès-verbal de constat en date du 4 mars 2020, l’expert judiciaire n’a pas approuvé la présence de cet huissier de justice, ni approuvé ces constats ; que l’expert judiciaire a écarté des débats le procès-verbal de constat de l’huissier de justice seulement en ce qui concerne les prises de mesures de températures car non réalisées contradictoirement et en l’absence de contrôle des appareils de mesure ; que le procès-verbal n’est pas écarté en ce qui concerne les scellés ; que l’expert mentionne dans son rapport les dates d’intervention de l’huissier de justice ; que l’expert judiciaire s’est appuyé sur le procès-verbal de constat du 23 novembre 2018 car la cour d’appel de PARIS en faisait mention dans son arrêt du 10 janvier 2020 ; que la note de Monsieur [C] n’a pas été effectuée dans le cadre du respect du principe du contradictoire ; que la mission de cet expert a été « commandée » et rémunérée par la S.A.S. MADELEINE ; qu’il n’a jamais assisté aux réunions d’expertise et que les constatations ont été opérées une fois que le preneur avait quitté les lieux de manière définitive ; que c’est à bon droit que l’expert a écarté cette note ; que compte tenu des délais impartis et du coût que représentait l’audit de l’association COSTIC, celle-ci lui a demandé de signer le devis, les frais de l’expertise étant avancés par elle ; que l’ensemble des parties ont refusé d’avancer les frais ; que l’expert a indiqué aux parties qu’elles pouvaient demander des investigations complémentaires à l’association COSTIC ; qu’aucune des parties n’a formulé de telles demandes ; qu’elle n’a jamais arrêté les installations CVC ; que si la S.A.S. TELMMA était présente à la première réunion d’expertise, elle ne s’est par la suite jamais présentée ; qu’elle a attendu l’avant-veille du délai pour déposer ses observations ; que son dire récapitulatif est en réalité son seul et unique dire ; que l’ordonnance du juge chargé du contrôle de l’expertise a rejeté le prétendu irrespect du contradictoire allégué par la S.AS. TELMMA au soutien des mêmes moyens ; que si l’expert judiciaire ne retient pas les analyses de l’une ou l’autre des parties c’est parce qu’elles ne sont pas fondées ; que l’expert a considéré les constatations et analyses techniques, les analyses juridiques ne permettaient pas de dédouaner ni le propriétaire, ni le mainteneur de l’installation, de leurs responsabilités ; que toutes les constatations techniques et matérielles ont été réalisées sur place en présence de l’ensemble des parties, de leurs conseils et de leur conseiller technique ; que les parties ont pu faire produire leurs observations et leurs argumentaires, à toutes les constatations effectuées sur site, par l’ensemble des dires déposés ; que l’expert a pris en compte les rapports soumis par la S.A.S.U SODEXO ENERGIE ET MAINTENANCE ; que le délai laissé aux parties entre la note de synthèse et le dépôt du rapport final était de plus de 5 mois, temps suffisant pour que les parties fassent valoir leurs arguments.

L’article 233 du code de procédure civile dispose que « Le technicien, investi de ses pouvoirs par le juge en raison de sa qualification, doit remplir personnellement la mission qui lui est confiée. »

L’obligation faite à l’expert d’accomplir sa mission avec conscience, objectivité et impartialité prévue à l’article 237 du code de procédure civile permet de solliciter l’annulation de l’expertise si l’une de ces obligations n’a pas été respectée.

En application des articles 238 et 244 du code de procédure civile, l’expert judiciaire doit donner son avis sur les points pour l’examen desquels il a été commis, et faire connaître dans son avis toutes les informations qui apportent un éclaircissement sur les questions à examiner.

De plus, selon les articles 276 et 162 du code de procédure civile, l’expert a l’obligation de prendre en compte les observations et réclamations formulées par les parties ou leur conseil au cours de l’expertise. Toutefois, le fait que le technicien n’ait pas répondu expressément à un dire des parties ne constitue pas une irrégularité de forme dès lors qu’il y a implicitement répondu.

L’inobservation des formalités prescrites par l’article 276 susvisé ayant un caractère substantiel, n’entraîne la nullité de l’expertise qu’à charge pour la partie qui l’invoque de prouver le grief.

Les juges du fond apprécient souverainement l’objectivité, l’impartialité et la qualité des rapports d’expertise.

Par ordonnance du 6 mai 2019, le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris a :

— autorisé la S.C.A NEWS INVEST à consigner entre les mains de la caisse des dépôts et consignation la somme de 90% du montant du loyer charges comprises actualisé au 31 mars 2019 pendant une durée d’un an à compter de la décision ;

— suspendu le paiement des loyers et charges pour le surplus, soit 10%, pendant une durée d’un an à compter de la décision ;

— désigné Monsieur [N] [W], en qualité d’expert judiciaire avec notamment comme mission de :

— Relever et décrire les désordres et malfaçons allégués expressément dans l’assignation et affectant le dispositif de ventilation climatisation, ainsi que les non-conformités et/ou inachèvements allégués au regard du bail liant les parties ;

— En détailler l’origine, les causes et l’étendue, et fournir tous éléments permettant à la juridiction de déterminer à quels intervenants ces désordres, malfaçons et inachèvements sont imputables, et dans quelles proportions ;

— Indiquer les conséquences de ces désordres, malfaçons et inachèvements quant à la solidité, l’habitabilité, l’esthétique du bâtiment, et, plus généralement quant à l’usage qui peut en être attendu ou quant à la conformité à sa destination ;

— Dire s’ils rendent l’immeuble impropre à sa destination de bureau et si oui, dans quelles proportions ;

— Donner son avis sur les solutions appropriées pour y remédier, telles que proposées par les parties ; évaluer le coût des travaux utiles à l’aide de devis d’entreprises fournis par les parties ;

Donner son avis sur les préjudices et coûts induits par ces désordres, malfaçons, inachèvements ou non-conformités et sur leur évaluation, dès lors que ces demandes sont présentées de manière motivée ;

— Rapporter toutes autres constatations utiles à l’examen des prétentions des parties ;

— Donner, le cas échéant, son avis sur les comptes entre les parties ;

— Dire si par leur nature, l’intervention OTIS du 04 mars 2017, l’intervention SODEXO du 20 janvier 2017 relatives à « la levée de réserves électriques » et les interventions OTIS du 21 septembre 2017 et SODEXO du 05 octobre 2017 ont pu contribuer à remédier au moins partiellement aux désordres antérieurs, préciser leur ampleur exacte et donner son avis sur le point de savoir si elles relevaient de l’entretien courant.

Le 30 octobre 2019, cette ordonnance de référé était rendue commune à la S.A.S.U. SODEXO ENERGIE ET MAINTENANCE, qui avait la charge de la maintenance de l’installation CVC du 1er juillet 2015 au 31 décembre 2018 et à la S.A.S. TELMMA, en qualité de gestionnaire de l’immeuble jusqu’au 31 décembre 2018.

Par requête du 2 décembre 2019, la S.A.S MADELEINE a saisi le juge chargé du contrôle des expertises près le tribunal judiciaire de Paris d’une demande de remplacement de l’expert aux motifs que :

— l’expert refuse d’effectuer la remise en route de l’installation CVC, mise à l’arrêt depuis un an par le locataire et dont il est prétendu qu’elle ne fonctionne pas,

— l’absence de communication par l’expert, en temps utile, des documents « audit technique des installations CVC » et « audit de fonctionnement de l’installation de chauffage » qui ont servi de base aux calculs de son sapiteur,

— cela conduit à une perte de confiance envers l’expert.

L’ordonnance du juge des référés du 6 mai 2019 a été confirmée par arrêt de la cour d’appel de Paris du 10 janvier 2020.

Par ordonnance en date du 31 décembre 2020, le juge chargé du contrôle des expertises près le tribunal judiciaire de Paris a rejeté la demande de remplacement de l’expert en relevant que :

« La société Madeleine fait valoir que l’expert aurait refusé de vérifier le désordre invoqué en n’allumant pas l’installation.

Cet argument ne peut être retenu, l’expert étant libre de mener les investigations techniques comme bon lui semble, dès lors qu’il répond aux questions posées par le juge des référés et respecte le principe du contradictoire.

En l’espèce, les désordres ont été constatés par le Costic qui a procédé à divers examens en présence des parties et de leurs conseils techniques et sans qu’aucune partie demande des investigations complémentaires.

De façon surabondante, l’arrêt de la cour d’appel de Paris, en date du 10 janvier 2020, confirme l’existence des désordres et le coût des réparations.

La société La Madeleine fait grief à l’expert de ne pas avoir communiqué avant les opérations des 12 et 13 novembre le devis de la société Costic, signé par l’expert et la société New Invest, qui en a assumé la charge financière.

Le document contesté est une proposition technique et financière portant sur l’audit technique d’une installation Cvc et de chauffage, qui a été transmise aux parties le 13 novembre – note aux parties 4.

Cet audit a été réalisé en présence des parties et la société Madeleine était assistée d’un conseiller technique qui n’a formulé aucune observation lors des opérations, ni demande d’investigation complémentaire.

Par ailleurs, la note au parties n° 4, en date du 30 novembre précise : « après communication du rapport du Costic et des analyses d’eau, les parties souhaitant des investigations complémentaires le feront savoir à l’expert (…) les parties sont priées de communiquer à l’expert leurs observations sur la proposition du Costic relative à l’audit de l’installation en fonctionnement. » Dès lors, il ne peut pas être fait grief à l’expert de ne pas avoir respecté le principe du contradictoire et la demande en remplacement, présentée par la société Madeleine sera rejetée".

Par requête en date du 20 novembre 2020, la S.A.S.U. SODEXO ENERGIE ET MAINTENANCE a saisi le juge chargé du contrôle de l’expertise près le tribunal judiciaire de Paris en invoquant une difficulté d’exécution de la mesure d’instruction, tenant, selon elle, au caractère lacunaire de la note de synthèse diffusée le 26 octobre 2020 et à l’absence d’analyse et d’avis circonstancié de la part du technicien commis.

Par courrier en date du 1er décembre 2020, le juge chargé du contrôle des expertises près le tribunal judiciaire de Paris a demandé à l’expert de compléter sa note de synthèse s’agissant de l’évaluation du préjudice subi par la S.C.A. NEWS INVEST et de laisser un délai supplémentaire aux parties pour formuler leurs observations.

Par courrier du 4 décembre 2020, la S.A.S.U SODEXO ENERGIE ET MAINTENANCE a demandé qu’il soit enjoint à l’expert de suspendre et de modifier son calendrier de fin de ses opérations d’expertise, d’organiser une réunion d’expertise de synthèse, et de motiver et de justifier ses avis et pré-conclusions dans le cadre d’une nouvelle note de synthèse complétée suivant la réunion d’expertise de synthèse.

L’expert a diffusé une nouvelle note aux parties le 6 décembre 2020, destinée à compléter sa note de synthèse.

Par courriers en date des 8 et 10 décembre 2020, la S.A.S. MADELEINE reprenant les griefs de la S.A.S.U SODEXO ENERGIE ET MAINTENANCE et invoquant le non-respect du principe de la contradiction, a sollicité l’organisation d’un débat contradictoire et demandé qu’il soit adjoint à l’expert un co-expert à l’effet de s’assurer que la finalisation des opérations d’expertise se déroule dans le strict respect des principes d’impartialité et du contradictoire.

Par courrier du 14 décembre 2020, la S.A.S.U SODEXO ENERGIE ET MAINTENANCE s’est associée à ces demandes.

Par courrier en date du 19 janvier 2021, la S.A.S. MADELEINE, invoquant des manquements de l’expert au principe de la contradiction et à son devoir d’impartialité, a sollicité son remplacement et, subsidiairement, demandé qu’il lui soit adjoint tel expert près la cour d’appel de Paris qu’il plaira au juge chargé du contrôle de désigner.

L’expert a déposé une note de synthèse n° 2 le 20 janvier 2021.

Décision du 13 Février 2025

18° chambre 3ème section

N° RG 19/04692 – N° Portalis 352J-W-B7D-CPU72

Par ordonnance en date du 8 février 2021, le juge chargé du contrôle de l’expertise près le tribunal judiciaire de Paris a rejeté les demandes formées par la S.A.S. MADELEINE, la S.A.S.U SODEXO ENERGIE ET MAINTENANCE et la S.A.S TELMMA ; Il relève s’agissant de la demande de remplacement de l’expert qu’il est reproché à l’expert, "en premier lieu, d’avoir méconnu le principe de la contradiction, en refusant d’organiser une réunion de synthèse, en omettant de tenir compte des observations formulées et des pièces communiquées par les parties défenderesses et en reprenant purement et simplement les seules observations et demandes de la société NEWS INVEST, sans justifier ses affirmations par des développements motivés et circonstanciés.

Cependant, l’expert n’était nullement tenu d’organiser une réunion de synthèse, dès lors que, d’une part, sept réunions d’expertise avaient déjà eu lieu, entre le 3 septembre 2019 et le 11 juin 2020, d’autre part, il a diffusé aux parties une note de synthèse, en leur laissant un délai pour formuler leurs éventuelles observations.

S’agissant du contenu de cette note de synthèse, il convient de rappeler que l’objet d’une telle note est de retracer le déroulement des opérations d’expertise et de faire part aux parties et à leurs conseils des conclusions provisoires de l’expert, afin que celui-ci reçoive leurs observations ou réclamations avant de, le cas échéant, procéder aux investigations complémentaires que ces observations rendraient nécessaires. C’est seulement dans son rapport définitif que l’expert est tenu de répondre aux arguments des parties, l’article 276 du code de procédure civile lui faisant alors obligation de « prendre en considération les observations ou réclamations des parties et, lorsqu’elles sont écrites, les joindre à son avis si les parties le demandent » et de « faire mention, dans son avis, de la suite qu’il aura donnée aux observations ou réclamations présentées ».

Dans ces conditions, il ne saurait être fait grief au technicien commis de ne pas avoir exposé ni répondu, dans ses notes de synthèse n° 1 et n° 2, aux observations des parties, étant toutefois rappelé qu’en application du principe de la contradiction, il lui appartiendra de le faire dans son rapport définitif, sans pouvoir se contenter de considérer que les pièces produites doivent être « écartées des débats » comme indiqué en page 32 de sa note de synthèse, et d’y annexer les dires des parties si celles-ci le demandent.

Les sociétés MADELEINE, SODEXO ENERGIE ET MAINTENANCE et TELMMA soutiennent, en second lieu, que l’expert a manqué à son devoir d’impartialité en reprenant les affirmations de la société NEWS INVEST, sans aucune analyse critique, et en accusant de surcroît le conseil de la société MADELEINE de tenir des propos « mensongers » dans son dire n° 41.

Pour les raisons ci-dessus exposées, il ne peut, à ce stade, être reproché à l’expert d’avoir repris les affirmations de la société NEWS INVEST, dès lors que sa note de synthèse est justement destinée à permettre aux parties et à leurs conseils de formuler toutes observations utiles, lesquelles devront être prises en considération dans son rapport définitif. Aucun manquement à l’impartialité n’est donc constitué de ce chef.

S’agissant de l’emploi, en page 32 de la note de synthèse n° 2, du terme « mensonger » pour qualifier les propos tenus par le conseil de la société MADELEINE dans son dire n° 41, ils ne sont pas empreints de la neutralité et de la mesure attendues d’un expert judiciaire, mais ne sauraient toutefois, à eux seuls, démontrer un manquement de ce dernier à ses devoirs d’impartialité et d’objectivité.

Il résulte de ce qui précède que la demande de remplacement présentée par les sociétés MADELEINE, SODEXO ENERGIE ET MAINTENANCE et TELMMA doit être rejetée, l’expert étant cependant invité à prendre en considération, dans son rapport définitif, les observations formulées par les conseils des parties dans le délai imparti par la note de synthèse n° 2, soit jusqu’au 28 février 2021, et à y répondre de manière circonstanciée."

S’agissant de la demande de désignation d’un co-expert, le juge charge du contrôle de l’expertise relève qu’une « telle demande ne saurait cependant être accueillie, l’article 232 du code de procédure civile autorisant le recours à un expert pour éclairer le juge »sur une question de fait qui requiert les lumières d’un technicien« , et non pour s’assurer du respect, par le technicien déjà commis, des devoirs que lui impose son état. »

Le rapport d’expertise a été déposé le 20 mai 2021.

Sur le grief du manquement au principe du contradictoire et manquement au devoir d’impartialité, il est constant que le principe de la contradiction est respecté dès lors qu’après avoir donné connaissance aux parties de ses premières estimations chiffrées, l’expert a sollicité les dires de chaque partie au vu desquels il a établi son rapport définitif.

Il ressort du rapport d’expertise que l’expert a adressé sa note de synthèse n°2 aux parties le 20 janvier 2021 et a permis aux parties de communiquer leurs observations avant le 28 février 2021. Ainsi, les parties ont disposé d’un délai de plus de cinq semaines pour communiquer leurs observations.

Il résulte de la lecture dudit rapport que l’expert a procédé à une analyse de l’ensemble des pièces produites et a apporté des réponses aux différents dires adressés par les parties aux pages 21 à 36 de son rapport. Il détaille également l’ensemble des rapports et procès-verbaux produits pas les parties. Il a à cet effet annexé au rapport la liste de l’ensemble des pièces communiquées par les parties. Les réponses apportées ne traduisent pas la partialité de l’expert, qui n’a simplement pas été convaincu par les explications fournies par les parties ainsi que les pièces produites, dont certaines qu’il a écartées les estimant non contradictoires.

Force est de constater que les différentes parties ont été mises en mesure de faire valoir leur opposition aux points de vue développés par l’expert et obtenir des réponses à leurs dires, si bien que le principe du contradictoire a également été respecté. Il y a lieu à cet effet de relever que la S.C.A. NEWS INVEST a transmis 27 dires et 116 pièces, la S.A.S. MADELEINE 45 dires et 48 pièces, la S.A.S. TELLMA 3 dires et 3 pièces et la S.A.S.U SODEXO ENERGIE ET MAINTENANCE 17 dires et 28 pièces.

Les manquements reprochés à l’expert par la S.A.S. MADELEINE, la S.A.S.U SODEXO ENERGIE ET MAINTENANCE et la S.A.S TELMMA concernent en réalité le contenu de son analyse et les conclusions auxquelles il a abouti. Or, si les réponses de l’expert paraissent à la S.A.S. MADELEINE, la S.A.S.U SODEXO ENERGIE ET MAINTENANCE et la S.A.S TELMMA peu pertinentes, techniquement infondées ou inappropriées, excessivement courtes ou incomplètes, force est de constater qu’elles disposent de la possibilité de discuter contradictoirement des conclusions de l’expert judiciaire dans le cadre de la présente procédure, ceci de telle sorte qu’elle ne rapporte la preuve d’aucun grief.

Enfin, aucune disposition ne sanctionne de nullité, le fait pour l’expert d’avoir porté des appréciations d’ordre juridique, étant précisé que le juge n’est en tout état de cause pas lié par les constatations ou les conclusions de l’expert en vertu de l’article 246 du code de procédure civile.

Sur le grief tiré de l’absence de constatations personnelles et de l’intervention de l’association COSTIC afin de procéder à un audit technique de l’installation de climatisation et de chauffage (ci-après CVC), il y a lieu de relever que comme l’a déjà relevé le juge du contrôle des expertises, l’expert est libre de mener les investigations techniques comme bon lui semble, dès lors qu’il répond aux questions posées par le juge ayant ordonné l’expertise et respecte le principe du contradictoire, ce qui est le cas en l’espèce. Il était donc en droit de solliciter l’intervention de l’association COSTIC afin de procéder à un audit technique de l’installation CVC. En outre, comme l’a également relevé le juge du contrôle des expertises cet audit a été réalisé en présence de toutes les parties, étant précisé que la S.A.S MADELEINE était assistée d’un conseiller technique qui n’a formulé aucune observation lors des opérations, ni demande d’investigation complémentaire et que la note au parties n° 4, en date du 30 novembre 2019 précisait : « après communication du rapport du Costic et des analyses d’eau, les parties souhaitant des investigations complémentaires le feront savoir à l’expert (…) les parties sont priées de communiquer à l’expert leurs observations sur la proposition du Costic relative à l’audit de l’installation en fonctionnement. » Il n’est pas contesté qu’aucune des parties n’a sollicité d’investigations complémentaires. Au demeurant, le simple désaccord d’une partie avec l’avis technique circonstancié du technicien conduisant notamment à sa mise en cause, ne lui permet pas d’en solliciter l’annulation. Par ailleurs, les critiques de la méthodologie utilisée par l’expert et de ses conclusions, qui relève du fond ne concernent aucunement la validité du rapport.

Au vu de l’ensemble de ces éléments, la S.A.S. MADELEINE, la S.A.S.U SODEXO ENERGIE ET MAINTENANCE et la S.A.S TELMMA seront déboutées de leur nullité du rapport d’expertise judiciaire de Monsieur [N] [W].

II- Sur la demande visant à écarter des débats l’expertise judiciaire

Aux termes de l’article 16 du code de procédure civile, "le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction.

Il ne peut retenir, dans sa décision, les moyens, les explications et les documents invoqués ou produits par les parties que si celles-ci ont été à même d’en débattre contradictoirement.

Il ne peut fonder sa décision sur les moyens de droit qu’il a relevés d’office sans avoir au préalable invité les parties à présenter leurs observations."

L’article 135 du même code énonce quant à lui que le juge peut écarter du débat les pièces qui n’ont pas été communiquées en temps utile.

Comme développé précédemment, les parties ont été à même de discuter longuement les conclusions du rapport. En l’absence de violation du principe du contradictoire, il n’y a donc pas lieu d’écarter des débats le rapports d’expertise judiciaire. La S.A.S.U SODEXO ENERGIE ET MAINTENANCE sera donc déboutée de sa demande en ce sens.

III. Sur les demandes de nouvelle mesure d’instruction et de complément d’expertise

La S.A.S.U SODEXO ENERGIE ET MAINTENANCE sollicite à titre subsidiaire une nouvelle mesure d’instruction , compte tenu de la violation, selon elle, par l’expert judiciaire de ses devoirs et obligations ainsi que de ses multiples défaillances dans l’accomplissement de sa mission d’expertise et de la nullité de son rapport d’expertise du 20 mai 2021.

Elle sollicite également à titre infiniment subsidiaire une mesure d’expertise complémentaire confiée à un expert Judiciaire thermicien autre que Monsieur [N] [W] avec pour mission d’opérer un examen critique du rapport d’expertise de celui-ci du 20 mai 2021, de ses conclusions et investigations, ceci afin de permettre au tribunal de se prononcer sur les origines et causes des désordres, les préjudices et réparations ainsi que sur les responsabilités qui seraient susceptibles d’être encourues et ce, sur la base des observations des parties.

Compte tenu du rejet de la demande de nullité du rapport d’expertise, il n’y a pas lieu d’ordonner une nouvelle mesure d’expertise judiciaire. Il n’y a pas lieu par ailleurs d’ordonner un complément d’expertise, ce d’autant que la demande s’analyse en réalité en une demande de contre-expertise et non de simple complément de l’expertise réalisée. Il convient au demeurant de rappeler que le juge n’est en tout état de cause pas lié par les constatations ou les conclusions de l’expert.

La S.A.S.U SODEXO ENERGIE ET MAINTENANCE sera donc déboutée de sa demande de nouvelle mesure d’instruction et de contre-expertise.

IV. Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l’article L. 145-41 du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

Par acte extrajudiciaire du 13 mars 2019, la S.A.S MADELEINE a fait délivrer à la S.C.A NEWS INVEST un commandement d’avoir à payer la somme de 131.704,13 euros au titre de l’arriéré locatif de janvier 2019 et de février 2019, visant la clause résolutoire.

En l’espèce, le contrat de bail stipule à l’article 28 intitulé « CLAUSE RESOLUTOIRE » que "A défaut de paiement d’un seul terme de loyer, qu’il résulte du présent Bail, de ses avenants ou d’actes postérieurs ou de décisions judiciaires, à son échéance ou de ses accessoires, notamment du dépôt de garantie ou de ses compléments ou des indemnités d’occupation en cas de maintien dans les lieux, comme des frais d’actes extrajudiciaires ou encore en cas d’inexécution de l’une quelconque des clauses du présent Bail et un mois après un commandement de payer ou une sommation d’exécuter sur le visa de la clause résolutoire, signifié par acte extra-judiciaire et reproduisant in extenso les dispositions de l’article L. 145-41 du Code de commerce, resté infructueux, le Bail sera résilié de plein droit, si bon semble au Bailleur et sans qu’il y ait lieu de remplir aucune formalité judiciaire. Cette clause étant stipulée au bénéfice du seul Bailleur, il pourra y déroger expressément si bon lui semble.

Il suffira d’une simple ordonnance de référé rendue par le Président du Tribunal de Grande Instance du lieu de situation des Locaux Loués pour constater le manquement, le jeu de la présente clause et obtenir l’expulsion du Preneur des lieux loués et dans ce cas le dépôt de garantie et les loyers payés d’avance s’il y en a resteront acquis au Bailleur sans préjudice de tous dommages et intérêts.

En cas de résiliation judiciaire du Bail aux torts du Preneur ou d’acquisition de la clause résolutoire, outre le dépôt de garantie qui restera acquis au Bailleur de même que les loyers payés d’avance :

— le Preneur n’aura droit à aucune indemnité pour les travaux qu’il aurait réalises ou pour toutes les dépenses qu’il aurait engagées ou effectuées en vue de son installation dans les Locaux Loués. En tant que de besoin, par la signature des présentes, le Preneur renonce expressément à toute indemnisation de ces différents chefs ;

— comme indiqué ci-après (article 29), dès la résiliation, le Preneur sera débiteur de plein droit jusqu’à la reprise de possession des Locaux Loués par le Bailleur d’une Indemnité d’occupation égale au double du Loyer en vigueur à la date de ladite résiliation (outre tous accessoires dudit Loyer) ;

Toute offre de paiement ou d’exécution après l’expiration du délai ci-dessus sera réputée nulle et non avenue et ne pourra faire obstacle à la résiliation acquise. En aucun cas la présente clause ne pourra être considérée comme comminatoire ou comme une clause de style. Elle contient une dérogation expresse, voulue et acceptée par les parties à l’article 1184 (dernier paragraphe) du Code civil.

Les frais et honoraires de toute nature engagés par le Bailleur pour faire respecter ses droits au titre des présentes qui pourraient être nécessaires par application des articles L. 145-5 à L.145-23 du Code de commerce, seront à la charge du Preneur qui s’y oblige et facturés sur le terme suivant".

Il n’est pas contesté que la S.C.A NEWS INVEST n’a pas réglé dans le délai d’un mois les causes du commandement.

Sur le manquement à l’obligation de délivrance

La S.C.A NEWS INVEST soulève le manquement à l’obligation de délivrance de la bailleresse pour contester l’exigibilité des loyers dûs. Elle soutient que le juge des référés par ordonnance du 6 mai 2019 a constaté que les troubles de chauffage et de climatisation constituent de manière indubitable un manquement par la bailleresse à son obligation de délivrance conforme engendrant un trouble de jouissance pour elle et précise que les conséquences sont d’autant plus préjudiciables que les lieux ont vocation à être sous-loués ; que la cour d’appel de Paris dans son arrêt du 10 janvier 2020 a rappelé que les dysfonctionnements de chauffage et de climatisation constituent un manquement par le bailleur à son obligation de délivrance conforme, que ces dysfonctionnements, sont présents dès la prise à bail ; qu’elle a subi dès sa prise de bail de nombreux dysfonctionnements qui ont perduré malgré les quelques interventions effectuées par le mainteneur ; que l’expert judiciaire, dans son rapport, a confirmé la réalité des dysfonctionnements dès la prise du bail rendant l’immeuble impropre à sa destination à hauteur de 66.5% ; qu’en ne disposant pas de système de chauffage et de climatisation qui fonctionne l’immeuble n’est pas conforme aux stipulations du bail ; qu’elle n’a pas pu exercer son activité ; qu’elle a été dans l’impossibilité d’exercer son activité d’incubateur de start-ups partenaires alors qu’il s’agit de son modèle économique et de souscrire un contrat d’entretien des installations.

La S.A.S. MADELEINE demande que soit constatée l’acquisition de la clause résolutoire à compter du 14 avril 2019. Elle soutient que le manquement de la locataire à ses obligations contractuelles est avérée ; qu’il est incontestable qu’elle n’a pas payé le loyer et les charges de janvier 2019 jusqu’à la date de son départ le 14 novembre 2020 ; qu’elle n’a pas réglé les causes du commandement ; que l’exception d’inexécution justifiant l’absence de paiement du loyer au bailleur nécessite la démonstration d’une impossibilité absolue d’exploiter son fonds de commerce dans les locaux loués en raison des désordres ; que la locataire ne démontre pas une impossibilité absolue d’exploiter son fonds de commerce ; qu’elle ne démontre pas que les prétendus désordres affectant l’installation CVC auraient rendu absolument impossible son activité au sein des locaux loués ; que l’expert judiciaire a écarté toute impossibilité totale d’exploitation ; qu’en l’absence de toute faute imputable au bailleur et de démonstration d’impossibilité d’exploiter les locaux, les demandes de réduction et de remboursement des loyers de la S.C.A NEWS INVEST doivent être jugées infondées.

Selon les articles 1719 et 1720 du code civil, le bailleur a l’obligation de délivrer une chose apte à l’usage auquel elle est destinée aux termes du bail et en bon état de réparations de toute espèce, doit l’entretenir en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée, en assurer la jouissance paisible au locataire pendant la durée du bail et y faire pendant cette durée, toutes les réparations nécessaires autres que les locatives.

En l’espèce, les locaux litigieux étaient à usage de bureau. La S.C.A. NEWS INVEST a pour modèle économique la sous-location de ses bureaux qu’elle met à disposition de START-UP qu’elle accompagne dans leurs développements. L’article 13-1 des conditions particulières du bail commercial intitulé « Sous-location » prévoyait ainsi que "Par dérogation à l’article 26 – Sous-Location – Domiciliation des Conditions Générales du Bail, le Preneur est autorisé à sous-louer 70% des surfaces constituant les Locaux Loués, à titre gratuit ou onéreux, sous quelque forme que ce soit, à toute société qu’il contrôle au sens de ce terme tel que figurant à l’article L 233-3 du Code de Commerce ainsi qu’à toutes sociétés partenaires avec lesquelles le Preneur a développé ou développera des relations commerciales continues pour le compte de son activité, et notamment :

IDFRAM immatriculée au RCS de Paris sous le n° 512 532 052

lamaisonB, immatriculée au RCS de Paris sous le n° 790 185 n136

FONCIERE ATHEVA, immatriculée au RCS de Paris sous le n° 492 853 734

TRADELAB, immatriculée au RCS de Paris sous le n° 800 931 925

TRADEMATIC, immatriculée au RCS de Paris sous le n° 532 027 489

MFI MARKETING FINANCE INTERNATIONAL, immatriculée au RCS de Paris sous le n° 415 391 051".

* sur la réalité des dysfonctionnements

En l’espèce la S.C.A NEWS INVEST se prévaut de dysfonctionnements de la climatisation et du chauffage dès l’origine du bail : des températures tantôt anormalement élevées et tantôt anormalement basses rendant les locaux non conformes à la destination du bail, pour échapper au paiement des loyers objets du commandement de payer visant la clause résolutoire.

La S.C.A NEWS INVEST justifie avoir effectuée différents signalements de 2014 à 2018:

— courriers des 28 novembre et 9 décembre 2014 : la locataire a signalé des odeurs et un bruit anormal de la climatisation,

— courriel du 25 mars 2015, la locataire signale des problèmes de chauffage,

— courriel du 2 juillet 2015 et courrier du 3 juillet 2015, la locataire se plaint de problèmes de climatisation, expliquant que certains bureaux n’étaient pas chauffés en hiver et pas climatisés en été,

— courrier du 28 octobre 2015: la bailleresse a adressé un courrier recommandé avec avis de réception à la SA.S. TELMMA, gestionnaire, en lui signalant les dysfonctionnements que lui a rapportés la S.C.A NEWS INVEST :

« - Problèmes récurrents de chauffage et de climatisation,

— Eau souillée sortant des robinets des sanitaires,

— Remplacement du ballon d’eau chaude,

— Remise en état de la barre anti-panique d’accès aux locaux techniques,

— Changement du « rail » de la porte vitrée coulissante d’accès au patio,

— Mauvaises odeurs à différents niveaux de l’immeuble provenant d’extracteurs de fumée à remplacer, notamment celui du sous-sol,

— Arrêt d’urgence toujours en position OFF,

— Problèmes électriques provenant de douilles défectueuses,

— Défaut d’entretien des plantes et arbustes des jardins et terrasses,

— Vérification des points d’ancrage situés en toiture."

La bailleresse précise par ailleurs que « les dysfonctionnements majeurs précités perdurent depuis maintenant plus de huit mois, voire pour certains depuis la prise de possession des locaux par NEWS INVEST. »

— échanges de courriels des 15 et 21 janvier, 5 avril, 4 et 11 mai, 8 juin, 30 novembre et 5 et 12 décembre 2016 et 4 et 18 janvier et 23 février 2017 où la SA.S. NEWS INVEST fait état des dysfonctionnements et demande à ce que des interventions soient ordonnées,

— courrier du 16 mars 2018, la SA.S. NEWS INVEST a signalé à la S.A.S TELMMA les problèmes de chauffage du bâtiment, demandant à en être indemnisée à titre commercial,

— par courrier du 23 octobre 2018, la SA.S. NEWS INVEST s’est plainte du dysfonctionnement de la ventilation,

— courrier du 29 octobre 2018, la S.A.S. STAM, bailleresse, était informée par la S.C.A NEWS INVEST des difficultés récurrentes affectant l’immeuble,

— par acte extra-judiciaire du 28 novembre 2018, la S.C.A NEWS INVEST a fait délivrer sommation interpellative à la S.A.S. STAM et à la S.A.S. TELMMA d’entamer des travaux de remplacement du système de climatisation-chauffage.

Il ressort également de la lecture du cahier de main courante de la S.A.S.U SODEXO ENERGIE ET MAINTENANCE, mainteneur, que cette dernière est intervenue à de nombreuses reprises sur l’installation CVC entre le 1er octobre 2015 et le 27 décembre 2018.

S’agissant des constatations des dysfonctionnements, seuls les dysfonctionnements relevés par l’expert judiciaire mais également par l’association COSTIC (Comité Scientifique et Technique des Industries Climatiques) seront retenus, dès lors que, contrairement aux procès-verbaux de constats d’huissiers produits par la S.C.A NEWS INVEST ainsi que par la S.A.S. MADELEINE mais également au rapport technique de LAFI ENGENNERING du 27 avril 2020 produit par la S.A.S MADELEINE, ceux-ci ont été relevés de manière contradictoire.

L’association COSTIC relève dans son rapport les éléments suivants :

« 6.1 SYNTHESE DES SYSTEMES DE PRODUCTION

Les générateurs de chaud et de froid correspondent bien à ceux indiqués sur les plans. Les systèmes ainsi que leur régulateur sont en état de fonctionnement.

6.2 SYNTHESE DES RESEAUX DE DISTRIBUTION

Les principaux points à retenir de notre analyse concernant les réseaux de distribution sont les suivants :

— A part un des réseaux de chauffage, ils correspondent bien aux indications fournies sur les plans.

— Les réseaux comportent des organes de sécurité : purgeur, vase d’expansion et soupape de sécurité. Leur état est satisfaisant dans sa globalité.

— Les régulateurs pilotant la partie froide sont fonctionnels.

— Des vannes d’équilibrage sont présentes et sont en bon état.

— Le réseau d’eau glacée est bien calorifugé dans le local climatisation.

Cependant de nombreux disfonctionnements (sic) ont été relevés. Ils sont présentés en 2 catégories.

Problèmes probablement présents dès la réception de l’installation :

— Le réseau de chauffage ne présente pas de filtre, ni de pot à boues, ni de systèmes de traitement d’eau.

— Le réseau d’eau glacée ne présente pas de pot à boues, ni de systèmes de traitement d’eau.

— Le réseau d’eau de refroidissement ne présente pas de pot à boues.

— L’équilibrage des réseaux n’est pas convenablement réalisé.

— Une vanne d’équilibrage sur le réseau de chauffage (colonne 5) est montée à l’envers.

Problèmes probablement survenus au cours de la vie de l’installation :

— Les vannes d’isolement sur le réseau d’eau glacée sont corrodées.

— Le taux de glycol dans le circuit de refroidissement est trop faible pour permettre une protection optimale en cas de conditions extérieures hivernales.

— La régulation primaire côté chaud ne suit pas la loi d’eau programmée sur le régulateur. Le départ est donc constant à environ 68 °C.

— Aucune circulation d’eau chaude et d’eau froide n’est présente au niveau de la mezzanine. Au vu de l’absence de circulation dans la partie haute du bâtiment, un calcul de pertes de charges permettrait de vérifier la hauteur manométrique réglée sur le circulateur

— Certains émetteurs alimentés en début de suivi ne le sont plus à présent. Cela peut être dû à un embouage important venant limiter, voir stopper, le passage du fluide.

6.3 SYNTHESE DES EMETTEURS

Les principaux points à retenir de notre analyse concernant les émetteurs sont les suivants :

— La majorité des émetteurs présente un défaut de fonctionnement entrainant une impossibilité pour l’utilisateur de contrôler son confort. La partie froide est néanmoins moins impactée que la partie chaude.

Problèmes probablement présents lors de la réception du bâtiment :

La présence des thermostats dans le flux d’air des ventilo-convecteurs rend la régulation inefficace. Leur positionnement est donc à modifier.

— Les investigations menées n’ont pas porté sur l’analyse du bon dimensionnement de l’installation (tant au niveau de la production que des émetteurs). Nous ne nous prononçons donc pas sur ce point qui peut également être une source d’inconfort en cas de sous-dimensionnement.

Problèmes probablement survenus au cours de la vie de l’installation :

— Le mauvais fonctionnement ou raccordement des servomoteurs est fréquent et engendre une production de chaud et de froid simultané ce qui est réglementairement interdit (arrêté du 13 juin 2008 – Article 78)."

Il conclut que "L’installation actuelle présente de nombreuses défaillances qui entrainent une impossibilité pour l’utilisateur d’obtenir le confort souhaité et d’avoir une maitrise de ce confort.

Les défaillances majeures sont :

— L’absence de circulation d’eau qui peut s’expliquer par l’embouage, les vannes d’isolement fermées ou bien des pertes de charges trop importantes.

— Une régulation non fonctionnelle qui peut s’expliquer par des servomoteurs démontés ou mal raccordés, des thermostats mal positionnés ou bien une alimentation électrique défectueuse.

Il est toutefois important de noter que, pour la majorité d’entre elles, la résolution des problèmes ne nécessite pas de gros travaux.

Pour terminer, les conditions extérieures ainsi que l’état du réseau actuel n’ont pas permis de conclure sur la capacité du système à fournir le confort lors de périodes très froides ou à l’inverse très chaudes. Pour vérifier ce dernier point, une remise en état du système est un préalable."

L’expert judiciaire a retenu que :

« Réseaux

L’équilibrage des réseaux de distribution n’est pas convenablement réalisé. Dans le local CPCU, les vannes de réglage placées sur le retour du chauffage sont ouvertes au maximum. L’une (colonne 5) est montée à l’envers.

La soupape de pression différentielle placée dans le local CPCU n’est pas convenablement réglée, limitant ainsi le débit d’eau chaude en mezzanine.

Les réseaux de chauffage et d’eau glacée ne comportent ni pots à boues, ni systèmes de traitement d’eau. L’absence de ces équipements engendre l’embouage et la corrosion des réseaux.

Régulation primaire

Cette régulation, fonction de la température extérieure, est inopérante et ne suit pas la « loi d’eau » programmée. La température d’eau au départ du circuit de chauffage est constante, quelle que soit la température extérieure.

Unités terminales

Une grande partie des vannes d’isolement sont inopérantes, corrodées ou fuyardes.

La régulation des émetteurs est dégradée dans l’ensemble : servomoteurs retirés des vannes 4 voies, …

Un encrassement est constaté sur quelques émetteurs : filtres, aubes ventilateurs, bacs de récupération des condensats, sondes de température, …

Des désordres étaient visibles à la réception du bâtiment, comme l’absence de pots à boues et systèmes de traitement d’eau."

L’expert judiciaire précise que "Ces désordres génèrent une impropriété à destination des locaux pour le locataire SCA NEWS INVEST, et les start-up hébergées.

La solidité et l’esthétique du bâtiment ne sont pas impactées par ces désordres."

Il relève par ailleurs que "Dans son rapport en date du 25 juin 2020, le COSTIC mentionne :

— Le fonctionnement de la régulation en mode chaud est satisfaisant dans seulement 22% des cas, soit 9 ventilo-convecteurs sur 40.

— Le fonctionnement de la régulation en mode froid est satisfaisant dans 45% des cas, soit 18 ventilo-convecteurs sur 40.

En mode chaud, l’impropriété à destination de bureau de l’immeuble est de 78%, et de 55% en mode froid.

La saison de chauffe étant généralement comprise entre le 15 octobre et le 15 avril, sa période est alors de six mois par an, tout comme la période estivale.

L’immeuble est donc impropre à sa destination de bureau à hauteur de 66,5%."

Il ressort des pièces versées aux débats que la S.C.A NEWS INVEST a subi des dysfonctionnements de l’installation de chauffage et de climatisation des locaux loués pendant la durée du bail.

* sur l’impossibilité totale d’exploiter les locaux loués

Il convient de rappeler que la locataire peut se prévaloir de l’exception d’inexécution pour s’exonérer du paiement du loyer lorsque le bailleur manque à son obligation de délivrance, en mettant à sa disposition un local qui ne répond pas aux normes de décence prévues par la loi ou ne lui permet pas d’exercer son activité professionnelle conformément à la destination du bail.

Mais il lui faut alors démontrer que l’inexécution par le bailleur de son obligation est de nature, par la gravité de ses manquements, à affranchir le locataire de son obligation corrélative de payer le loyer. Les manquements dénoncés supposent que le locataire se soit trouvé dans l’impossibilité absolue d’utiliser les lieux loués conformément à la destination du bail.

Le commandement de payer visant la clause résolutoire litigieux porte sur les loyers et charges impayées des mois de janvier et de février 2019.

La S.C.A NEWS INVEST n’allègue nullement une impossibilité totale d’exploiter les locaux litigieux. Elle reconnaît elle-même que depuis 2018, 30% des locaux ont été occupés.

Au demeurant, elle soutient sans le démontrer que les sociétés TRADELAB et TRADEMATIC auraient quitté les lieux en novembre 2018 du fait des dysfonctionnements récurrents de l’installation CVC et que plusieurs sous-locataires lui auraient donné congé à la suite des dysfonctionnements. En effet, elle ne produit aucun des congés allégués ni d’échanges avec ses sous-locataires dans lesquels ces derniers feraient état de plaintes en raison des dysfonctionnements allégués. S’agissant de l’impossibilité pour elle de sous-louer les locaux litigieux, la S.C.A. NEW INSVEST produit un courrier et un courriel datant d’avril 2019 de deux sociétés faisant état de leur souhait de sous-louer et auxquels la S.C.A. NEW INSVEST leur refuse la sous-location en indiquant que les locaux étaient difficilement exploitables compte tenu des dysfonctionnements de l’installation CVC. Elle ne produit en revanche aucun refus antérieurs ou postérieurs de la part de sociétés de sous-louer les locaux en raison des dysfonctionnements allégués.

La S.C.A NEWS INVEST produit par ailleurs deux constats d’huissiers en date des 21 mars 2019 et 17 juin 2019, soit postérieurement au commandement de payer visant la clause résolutoire, qui s’ils font état que certains espaces de travail sont vides, relèvent néanmoins qu’au rez-de-chaussée un bureau est occupé; qu’au niveau R+1 une salle de réunion est occupée ; qu’à l’entresol n°2, le plateau de bureau est occupé et que le niveau R+3 (niveaux bas et haut) est occupé.

S’agissant des loyers et charges depuis la prise à bail jusqu’à fin décembre 2018, l’expert judiciaire indique que "le taux d’occupation des locaux par la société NEWS INVEST n’a pas été constaté, toutefois le preneur (dire 24 de Me [K]), considère que « les dysfonctionnements impactent 40% le montant des loyers et charges ». S’agissant des loyers et charges de janvier 2019 à novembre 2020, l’expert judiciaire ne conclut pas à une impropriété de l’immeuble à hauteur de 100 % mais seulement à hauteur de 66.5 %.

Il ressort de l’ensemble de ces éléments que les locaux litigieux n’ont jamais cessé d’être exploités par la locataire pendant la durée du bail, de sorte qu’aucun manquement de la S.A.S MADELEINE à son obligation de délivrance n’est caractérisé.

Il y a lieu de relever que si l’ordonnance du juge des référés du 6 mai 2019 a relevé un manquement « indubitable » par le bailleur à son obligation de délivrance, conformément aux articles 1355 du code civil et 488, alinéa 1er du code de procédure civile, les ordonnances du juge des référés n’ont pas au principal l’autorité de la chose jugée et ne s’imposent donc pas au juge du fond.

Au vu de l’ensemble de ces éléments, la S.C.A NEWS INVEST n’établit nullement une impossibilité totale d’utiliser les locaux loués conformément à leur destination contractuelle, seule de nature à justifier la cessation par la preneuse du paiement des loyers dus au titre du bail commercial. Dès lors, la locataire n’est pas fondée à se prévaloir d’une exception d’inexécution.

Par ailleurs, la S.C.A NEWS INVEST n’ayant pas réglé les loyers et charges des mois de janvier et février 2019, la S.A.S. MADELEINE était en droit, nonobstant l’assignation en référé délivrée par sa locataire le 12 mars 2019, de délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire le 13 mars 2019. La délivrance de ce commandement de payer ne manifeste nullement un comportement de mauvaise foi de la part de la bailleresse.

Dès lors, il y a lieu de considérer que le commandement de payer visant la clause résolutoire, dont il est acquis, qu’il est demeuré infructueux, a produit effet un mois après sa délivrance, soit le 14 avril 2019, en application des dispositions de l’article L. 145-41 du Code de commerce, et que le bail s’étant trouvé résilié à compter de cette date, la S.C.A NEWS INVEST est redevable d’une indemnité d’occupation à compter du 14 avril 2019 et jusqu’au 14 novembre 2020 date de restitution des clefs à la bailleresse.

Sur le montant de l’indemnité d’occupation

L’article 1152 du code civil dispose que "Lorsque la convention porte que celui qui manquera de l’exécuter payera une certaine somme à titre de dommages-intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte, ni moindre.

Néanmoins, le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la peine qui avait été convenue, si elle est manifestement excessive ou dérisoire. Toute stipulation contraire sera réputée non écrite."

L’article 28 du contrat de bail susvisé stipule que « dès la résiliation, le Preneur sera débiteur de plein droit jusqu’à la reprise de possession des Locaux Loués par le Bailleur d’une Indemnité d’occupation égale au double du Loyer en vigueur à la date de ladite résiliation (outre tous accessoires dudit Loyer) ».

Cette clause qui détermine ainsi par avance et de manière forfaitaire l’indemnisation du préjudice subi par le bailleur du fait du retard dans le paiement des loyers et de l’occupation sans droit ni titre, doit s’analyser comme une clause pénale.

L’indemnité d’occupation, en raison de sa nature mixte, indemnitaire et compensatoire, constitue une dette de jouissance qui doit correspondre à la valeur équitable des lieux et assure, en outre, la réparation du préjudice résultant d’une occupation sans bail. La S.A.S. MADELEINE ne démontre pas que la valeur locative des lieux et la réparation du préjudice résultant d’une occupation sans bail nécessiteraient que le montant de l’indemnité d’occupation soit fixé au double du montant du loyer et des charges contractuelles.

Cette clause pénale manifestement excessive doit donc être réduite et l’indemnité d’occupation sera fixée à une somme égale au montant du dernier loyer contractuel indexé majoré des charges, à compter du 14 avril 2019 et jusqu’au 14 novembre 2020 date de restitution des clefs à la bailleresse.

Sur la taxe sur les bureaux et la taxe foncière

L’article 14 du bail commercial intitulé « IMPOTS ET TAXES » stipule que « le Preneur supportera à hauteur de sa quote-part tous les impôts existants, à venir et/ou à créer selon la législation en vigueur et qui s’appliquent ou s’appliqueront au jour de la facturation (notamment l’impôt foncier et la taxe sur les bureaux, (…) »

Il ressort du commandement de payer visant la clause résolutoire délivré le 13 mars 2019 que la taxe sur les bureaux pour l’année 2019 s’élève à la somme de 26.554,80 euros ce qui n’est pas contesté par la S.C.A NEWS INVEST.

Si la S.A.S. MADELEINE ne justifie pas du montant de la taxe sur les bureaux pour l’année 2020, cette somme n’est pas contestée par la S.C.A NEWS INVEST. Cette dernière la mentionne d’ailleurs dans le tableau récapitulatif de ses loyers et charges du 1er janvier 2019 au 14 novembre 2020 (pièce n°21).

S’agissant de la taxe foncière, il ressort de la facture du 30 septembre 2020, non contestée par la S.C.A NEWS INVEST, que la taxe foncière pour l’année 2020 s’élève à la somme de 27.717,44 euros. Si la S.A.S. MADELEINE ne justifie pas du montant de la taxe foncière pour l’année 2019, cette somme n’est pas contestée par la S.C.A NEWS INVEST. Cette dernière la mentionne d’ailleurs dans le tableau récapitulatif de ses loyers et charges du 1er janvier 2019 au 14 novembre 2020 (pièce n°21).

S’agissant de la reddition des charges pour l’année 2018, il ressort de la facture du 6 juin 2019, non contestée par la S.C.A NEWS INVEST, que cette dernière est redevable de la somme de 24.752,63 euros.

Au vu de l’ensemble de ces éléments, la S.C.A NEWS INVEST est redevable des sommes suivantes en vertu du contrat de bail :

—  26.554,80 euros au titre de la taxe sur les bureaux 2019,

—  27.783,33 euros au titre de la taxe sur les bureaux pour la période du 1er janvier 2020 au 14 novembre 2020,

—  30.847,20 euros au titre de la taxe foncière 2019,

—  27.717,44 euros au titre de la taxe foncière 2020,

—  24.752,63 euros au titre de la reddition de charges pour l’année 2018.

Sur l’arriéré locatif

Il y a lieu de relever que la S.A.S MADELEINE ne produit aucun décompte du 1/01/2019 au 14 novembre 2020 à l’appui de sa demande de condamnation de la S.C.A NEWS INVEST au titre de l’arriéré locatif. Le seul décompte produit s’étend du 1/01/2019 au 31/12/2019 (pièce 9). Contrairement au bordereau de communication de pièces les pièces 9-1 (intitulée « décompte dette locative due par la société NEW INVEST au 6 mai 2019 » ) et 9-2 (intitulée « décompte dette locative due par la société NEW INVEST au 6 juillet 2020 ») ne sont pas produites. Au demeurant, elles n’auraient pas justifié l’arriéré locatif pour la période postérieure au 6 juillet 2020.

Toutefois, la S.C.A NEWS INVEST reconnaît être redevable de la somme de 1.410.374,25 euros (pièce n°21) au titre des loyers et charges (comprenant les sommes susvisées au titre de la taxe sur les bureaux 2019 et 2020, taxes foncières 2019 et 2020 et reddition de charges 2018).

Faute pour la S.A.S MADELEINE de justifier de sa créance et au regard des pièces versées aux débats notamment par la S.C.A NEWS INVEST et de la reconnaissance de sa dette à hauteur de 1.410.374,25 euros, il y a lieu de condamner la S.C.A NEWS INVEST à verser cette somme à la S.A.S MADELEINE au titre des loyers et charges dus du 1er janvier 2019 au 13 avril 2019, des indemnités d’occupations dues du 14 avril 2019 au 14 novembre 2020, de la taxe sur les bureaux due pour les années 2019 et 2020 et des taxes foncières dues pour les années 2019 et 2020 et de la reddition de charges pour l’année 2018.

Sur les intérêts moratoires

Aux termes des dispositions des trois premiers alinéas de l’article 1153 ancien du code civil, dans les obligations qui se bornent au paiement d’une certaine somme, les dommages et intérêts résultant du retard dans l’exécution ne consistent jamais que dans la condamnation aux intérêts au taux légal, sauf les règles particulières au commerce et au cautionnement. Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte. Ils ne sont dus que du jour de la sommation de payer, ou d’un autre acte équivalent telle une lettre missive s’il en ressort une interpellation suffisante, excepté dans le cas où la loi les fait courir de plein droit.

En outre, en application des dispositions de l’article 1139 ancien du même code, le débiteur est constitué en demeure, soit par une sommation ou par autre acte équivalent, telle une lettre missive lorsqu’il ressort de ses termes une interpellation suffisante, soit par l’effet de la convention, lorsqu’elle porte que, sans qu’il soit besoin d’acte et par la seule échéance du terme, le débiteur sera en demeure.

Décision du 13 Février 2025

18° chambre 3ème section

N° RG 19/04692 – N° Portalis 352J-W-B7D-CPU72

Enfin, en vertu des dispositions de l’article 1907 dudit code, l’intérêt est légal ou conventionnel. L’intérêt légal est fixé par la loi. L’intérêt conventionnel peut excéder celui de la loi, toutes les fois que la loi ne le prohibe pas. Le taux de l’intérêt conventionnel doit être fixé par écrit.

En l’espèce, l’article 12 du contrat de bail intitulé « INTERET DE RETARD ET FRAIS » stipule que « tout retard de paiement par le Preneur d’une somme à son échéance, quelle qu’en soit la nature de l’origine, donnera lieu de plein droit et sans formalité préalable – la présente valant mise en demeure préalable – à des intérêts de retard égal au taux EURIBOR trois mois majoré de quatre cents points de base (4%), prorata temporis, sans préjudice du droit réservé au BAILLEUR de faire jouer la clause résolutoire stipulée à l’article 28 ci-après. »

Dès lors, la créance locative de la défenderesse portera intérêts au taux conventionnel à compter de chaque échéance contractuelle jusqu’à complet paiement.

En conséquence, il convient de dire que la condamnation prononcée à l’encontre de la S.C.A NEWS INVEST au titre de l’arriéré locatif portera intérêts au taux EURIBOR trois mois majoré de 4% l’an à compter de chaque échéance contractuelle jusqu’à complet paiement.

Sur l’anatocisme

Selon les dispositions de l’article 1154 ancien devenu 1343-2 du code civil, les intérêts échus des capitaux peuvent produire des intérêts, ou par une demande judiciaire, ou par une convention spéciale, pourvu que, soit dans la demande, soit dans la convention, il s’agisse d’intérêts dus au moins pour une année entière.

À cet égard, il y a lieu de rappeler qu’à défaut de convention spéciale, les intérêts échus des capitaux ne peuvent eux-mêmes produire d’intérêts que moyennant une demande en justice et à compter de la date de celle-ci.

En l’espèce, force est de constater que le contrat de bail commercial litigieux ne contient aucune stipulation d’anatocisme, de sorte que la capitalisation des intérêts prendra effet à compter du 25 novembre 2021, date de remise au greffe et de notification par RPVA des conclusions de la S.A.S. MADELEINE comportant pour la première fois une telle demande dans le cadre de la présente instance.

En conséquence, il convient d’ordonner que les intérêts échus dus au moins pour une année entière produiront eux-mêmes intérêts au taux légal à compter du 25 novembre 2021.

Sur le dépôt de garantie

L’article 7-1 des conditions particulières du contrat de bail stipule que "Pour sûreté et garantie de l’exécution des obligations de toute nature résultant du présent Bail à la charge du Preneur, ce dernier verse au Bailleur, à la signature des présentes, une somme égale à trois (3) mois de loyer hors taxes, hors charges, à titre de dépôt de garantie soit 137.580 € (Cent trente-sept mille cinq cent quatre-vingts euros). (…)".

L’article 9-1 des conditions générales du contrat de bail intitulé « Dépôt de garantie »stipule que "Le Preneur verse ce jour au Bailleur, une somme, non soumise à la T.V.A. fixée aux Conditions Particulières correspondant à trois mois de Loyer hors taxes et hors charges, en garantie de la bonne exécution des clauses et conditions du Bail, et du paiement de toutes sommes dues par le Preneur à quelque titre que ce soit (et notamment du Loyer, des charges et accessoires, des pénalités, des intérêts de retard, des indemnités d’occupation, etc.).

A cet effet, le Preneur affecte conventionnellement à titre de gage et nantissement le montant de ce dépôt de garantie pour sûreté et garantie du remboursement au Bailleur de toutes les sommes qui seraient dues à ce dernier par le Preneur. Le bailleur pourra ainsi exercer sur les sommes nanties à son profit toutes les prérogatives y attachées en conformité avec les articles 2355 et suivants du Code civil. Il restera notamment acquis au Bailleur en cas de mise en œuvre de la clause résolutoire par le Bailleur du fait d’un manquement du Preneur à ses obligations contractuelles ou en cas de congé avec refus de renouvellement pour motif grave et légitime.

En aucun cas, le Preneur ne pourra utiliser ce dépôt de garantie pour se libérer de tout ou partie du Loyer, des charges ou de tous autres accessoires. Cette somme ne sera pas productive d’intérêt et restera entre les mains du BAILLEUR pendant toutes la durée du Bail. Elle ne sera restituée au PRENEUR qu’après (i) déménagement, (ii) établissement de l’état des lieux de sortie et de remise des clés, (iii) production par le Preneur de l’acquit de ses contributions, taxes ou droits quelconques et (iv) achèvement de l’ensemble des travaux de remise en état des Locaux Loués à la charge du Preneur au titre du Bail et ce quand bien même lesdits travaux seraient réalisés par le Bailleur aux frais du Preneur.

Toutes les sommes qui pourraient être dues au Bailleur par le Preneur, à quelque titre que ce soit, pourront être déduites par compensation avec ce dépôt par le Bailleur sans préjudice des dispositions ci-dessus au titre desquelles le Preneur ne pourra en aucun cas compenser le Loyer, y compris son dernier terme, avec ledit dépôt. Dans ce cas, le Preneur sera tenu de compléter à première demande le dépôt de garantie pour le maintenir toujours égal à un terme de Loyer.

A chaque modification du montant du Loyer, le dépôt de garantie sera réajusté".

L’article 28 du contrat de bail commercial susvisé stipule qu’ « Il suffira d’une simple ordonnance de référé rendue par le Président du Tribunal de Grande Instance du lieu de situation des Locaux Loués pour constater le manquement, le jeu de la présente clause et obtenir l’expulsion du Preneur des lieux loués et dans ce cas le dépôt de garantie et les loyers payés d’avance s’il y en a resteront acquis au Bailleur sans préjudice de tous dommages et intérêts. »

Il n’est pas contesté que le montant du dépôt de garantie s’élevait à la somme de 143.581,12 euros à la fin du bail.

Selon les dispositions de l’article 1152 ancien de ce code, lorsque la convention porte que celui qui manquera de l’exécuter payera une certaine somme à titre de dommages-intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte, ni moindre. Néanmoins, le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la peine qui avait été convenue, si elle est manifestement excessive ou dérisoire. Toute stipulation contraire sera réputée non écrite.

En l’espèce, par ordonnance du juge des référés du 6 mai 2019, la S.C.A NEWS INVEST a été autorisée à consigner 90% des loyers et charges auprès de la Caisse des dépôts et des consignations jusqu’au 31 mars 2020 et cette ordonnance a été confirmée par arrêt de la cour d’appel de Paris du 10 janvier 2020. Le montant de la consignation s’élève à un montant total de 923.648,77 euros. Néanmoins, la S.C.A NEWS INVEST ne justifie pas avoir réglé les 10% restant.

Au demeurant, compte tenu du respect par la locataire de la consignation des loyers depuis le 6 mai 2019 des loyers et charges, la conservation du dépôt de garantie, paraît manifestement excessive au regard du préjudice réellement subi par le bailleur. Dès lors, le dépôt de garantie d’un montant de 143.581,12 euros devra être restitué à la S.C.A. NEW INVEST.

La S.A.S. MADELEINE sera donc condamnée à restituer à la S.C.A. NEW INVEST la somme de 143.581,12 euros au titre du dépôt de garantie, avec intérêt au taux légal à compter du 7 mai 2021, date de l’assignation en restitution du dépôt de garantie.

V. Sur le préjudice de jouissance

La S.A.S NEWS INVEST soutient que tant l’ordonnance de référé du 6 mais 2019, l’arrêt de la cour d’appel de Paris du 10 janvier 2020 que l’ordonnance du juge chargé du contrôle de l’expertise du 31 janvier 2020 ont constaté la réalité des dysfonctionnements de la climatisation et du chauffage ; que le rapport de l’association COSTIC constate l’existence des désordres dès la prise à bail ; que l’expert judiciaire a également constaté que ces dysfonctionnements existaient depuis le début du bail ; qu’elle avait informé la bailleresse des dysfonctionnements ; que la bailleresse n’a entrepris aucune réparation sérieuse sur ces installations ; qu’à la lecture du cahier de main courante, les actions menées n’ont jamais été pérennes ; que les réparations du système CVC ne lui incombaient pas ; que les seules valeurs de température à retenir sont celles des enregistreurs de l’association COSTIC installés depuis plusieurs semaines, sous le contrôle de l’expert et au contradictoire de toutes les parties ; que la S.A.S. MADELEINE, étant propriétaire de l’immeuble, il lui appartient de répondre des désordres liés à l’impropriété de l’immeuble même pour la période où elle n’était pas propriétaire.

Elle sollicite en conséquence :

— la condamnation de la société MADELEINE à payer la somme de 1.370.812,25 euros TTC au titre des loyers et charges trop versés par la Société NEWS INVEST, sur toute la durée du bail

— ainsi que la condamnation in solidum des sociétés MADELEINE, TELMMA, SODEXO ENERGIE ET MAINTENANCE à lui verser :

— la somme de 1.701.258,37euros TTC à parfaire, au titre des dommages et intérêts pour le préjudice de jouissance subi par les équipes de NEWS INVEST depuis la prise à bail jusqu’au 31 décembre 2018, et imputé selon la clé de répartition déterminée par le rapport d’Expertise à savoir :

—  20% le propriétaire soit la somme de 340.251,67 euros

—  60 % le mainteneur soit la somme de 1.020.755,03 euros

—  20% le gestionnaire soit la somme de 340.251,67euros

— la somme de 937.898,88 euros TTC à parfaire au titre des dommages et intérêts pour le préjudice de jouissance subi par les équipes de NEWS INVEST depuis le 1er janvier 2019 jusqu’au 14 novembre 2020, et imputé selon la clé de répartition déterminée par le rapport d’Expertise à savoir :

—  20% le propriétaire soit la somme de 187.579,77 euros

—  60 % le mainteneur soit la somme de 562.739,32 euros

—  20% le gestionnaire soit la somme de 187.579,77 euros.

La S.A.S MADELEINE soutient qu’aucun procès-verbal de constat d’huissier n’a été établi sur les dysfonctionnements allégués ; que l’ensemble des problèmes ponctuels signalés entre 2015 et 2018 ont été traités systématiquement ; qu’il n’y a pas de dysfonctionnement continu de l’installation ; que les travaux, préconisés par l’association COSTIC, qui précise qu’il ne s’agit pas de gros travaux, sont de la responsabilité du preneur ; que les quelques réglages nécessaires relevaient des réparations locatives ; que du 14 novembre 2014 au 4 août 2017, elle n’était pas propriétaire ; que la S.A.S NEWS INVEST sera déboutée de ses demandes au titre de la période précédant la date d’acquisition ; que l’expert judiciaire n’a identifié aucune faute contre elle ; que l’impropriété à destination des locaux loués n’est pas démontrée ; que le taux de 66.5% retenu par l’expert est excessif dès lors que les dysfonctionnements allégués sont mineurs ; que la locataire ne justifie nullement avoir effectué des démarches pour trouver de nouveaux sous-locataires.

S’agissant de la répartition des préjudices, l’expert judiciaire relève que "Les désordres affectant l’installation CVC résultent en grande partie d’une défaillance de la maintenance, comme le confirme d’ailleurs le technicien [C] qui ne vient pas contredire l’Expert Judiciaire.

Si l’imputabilité du mainteneur SAS SODEXO ENERGIE ET MAINTENANCE est prépondérante, celle du bailleur SAS MADELEINE ne doit pas être écartée.

En effet, le bailleur était parfaitement au courant de l’état de vétusté des installations, confirmé par le rapport d’audit de la société DERICHEBOURG en date du 26 avril 2019, et celui de FB INGENIERIE (pièce 24 de Me [K]).

L’imputabilité du gestionnaire SAS TELMMA, qui ne pouvait ignorer la situation, ne peut être écartée."

L’expert judiciaire propose la répartition suivante des loyers et charges :

954.508 € TTC

Propriétaire

Mainteneur

Gestionnaire

Pourcentage

20%

60%

20%

Montant TTC

190.902 €

572.704 €

190.902 €

Il résulte des articles 1147 et 1184 alinéa 2 du code civil dans leur version antérieure à l’ordonnance du 10 février 2016, et 1719 du même code qu’un manquement à son obligation de jouissance paisible par le bailleur permet au preneur d’obtenir des dommages et intérêts s’il établit un préjudice causé par la faute du bailleur. L’obligation du bailleur d’assurer la jouissance paisible de la chose louée ne cesse qu’en cas de force majeure.

Sur l’interprétation des clauses du bail

Aux termes de l’article 1156 du code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l’ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016, applicable en raison de la date du contrat, on doit dans les conventions rechercher quelle a été la commune intention des parties contractantes, plutôt que de s’arrêter au sens littéral des termes.

Pour apprécier l’intention commune des parties au jour de la formation du contrat, la cour d’appel peut se référer au comportement ultérieur des parties de nature à la révéler (1re Civ., 9 novembre 1993, pourvoi n° 91-22.059, Bulletin 1993 I N° 317).

Il est jugé que si le bailleur, à qui incombe la charge des travaux de réparations, autres que celles locatives, qui intéressent la structure et la solidité de l’immeuble loué, peut, par une clause claire et précise dont la portée doit être interprétée restrictivement, en transférer la charge au preneur (3e Civ., 16 mars 2023, pourvoi n° 21-25.106), la clause du bail, transférant au preneur la charge des grosses réparations et celle du clos et du couvert, doit être interprétée restrictivement (3e Civ., 29 septembre 2010, pourvoi n° 09-69.337, Bull. 2010, III, n° 173) et le preneur ne peut être condamné à prendre en charge des frais de ravalement, de réparation de la toiture et de changement des équipements du chauffage collectif que par une stipulation expresse du contrat de bail commercial (3e Civ., 6 mars 2013, pourvoi n° 11-27.331, Bull. 2013, III, n° 34).

Il convient de rappeler qu’aux termes des dispositions de l’article 1161 ancien du code civil, toutes les clauses des conventions s’interprètent les unes par les autres, en donnant à chacune le sens qui résulte de l’acte entier.

En outre, en application des dispositions de l’article 1162 ancien du même code, dans le doute, la convention s’interprète contre celui qui a stipulé et en faveur de celui qui a contracté l’obligation.

En l’espèce, l’article 13 des conditions générales du contrat de bail intitulé "CHARGES, ABONNEMENTS & ACCESSOIRES« stipule que »Le Preneur s’engage à (…) (ii) et supporter intégralement les charges et prestations et toutes dépenses de maintenance, d’exploitation, de réparation, de remplacement et d’entretien afférentes aux Locaux Loués et aux équipements de toute nature (ventilation, chauffage, ascenseurs, climatisation etc.)., en ce compris les grosses réparations de l’article 606 du Code civil et quand bien même celles-ci résulteraient de la vétusté ou de la force majeure, par dérogation à l’article 1755 du Code Civil".

L’article 8 des conditions particulières du bail intitulé "CHARGES, ABONNEMENTS & ACCESSOIRES« , quant à lui, stipule que »Par dérogation aux dispositions de l’article 13.2 des Conditions Générales, les réparations ou remplacements des équipements communs relevant des dispositions de l’article 606 du Code Civil (et notamment le ravalement, le remplacement des équipements de ventilation / d’installation de chauffage / d’installation de climatisation / des ascenseurs) restent à la charge du Bailleur."

Force est de constater à la lecture de ces deux articles que les parties ont souhaité expressément mettre à la charge de la bailleresse les réparations ou remplacements des équipements communs relevant des dispositions de l’article 606 du code civil. Toutefois, si l’article 13 précise « les grosses réparations de l’article 606 du Code civil et quand bien même celles-ci résulteraient de la vétusté ou de la force majeure, par dérogation à l’article 1755 du Code Civil », l’article 8 vise « les réparations ou remplacements des équipements communs relevant des dispositions de l’article 606 du Code Civil » sans référence à l’article 1755. Les conditions particulières prévalant sur les conditions générales, force est de constater que la bailleresse est tenue des grosses réparations de l’article 606 du Code civil et quand bien même celles-ci résulteraient de la vétusté ou de la force majeure, l’article 8 ne prévoyant aucune dérogation à l’article 1755 du code civil.

Sur la vétusté de l’installation CVC

La vétusté de l’installation CVC est relevée par le rapport de l’expert judiciaire qui relève que les dysfonctionnements sont dus à la vétusté des installations mais également « en grande partie d’une défaillance de la maintenance, privant le preneur d’une utilisation normale » (page 44 du rapport de l’expert judiciaire).

Il n’est pas contesté que lors de la prise du bail, le contrat de maintenance de l’installation était passé entre la bailleresse et le mainteneur et les prestations étaient refacturées à la locataire au titre des charges locatives. C’est à compter du 1er janvier 2019 que la bailleresse lui a demandé de prendre en charge directement le contrat de maintenance de l’installation. La société de maintenance sollicitée par la locataire, la société SIMON 4 G a par courriel en date du 13 décembre 2019 indiqué qu’à la suite de ses relevés et au vu de l’état des équipements, en particulier les terminaux « ventilo-convecteur », [ils] n’étaient pas en mesure de [lui] établir une proposition de contrat d’entretien avec l’état actuel des équipements« . Elle relevait par ailleurs la vétusté des équipements et la nécessité de remplacer l’ensemble des »ventilo-convecteurs et leurs régulations". La vétusté des équipements était également confirmée par l’audit de la société DERICHEBOUG, mandatée par la bailleresse, la S.A.S. STAM, en date du 26 avril 2019.

Dès lors, au regard des stipulations du bail et notamment de l’article 8 des conditions particulières du contrat de bail, les dysfonctionnements de l’installation de climatisation et de chauffage étant notamment dus à la vétusté des équipements, les réparations de l’installation CVC étaient à la charge de la bailleresse, et ce même s’il ne s’agit pas de grosses réparations, contrairement à ce qu’allègue cette dernière.

Sur le préjudice de jouissance subi du 4 août 2017 au 14 avril 2019

Il convient, à titre liminaire de relever que le préjudice de jouissance ne peut être pris en compte que pendant la durée du bail et non pas après l’acquisition de la clause résolutoire.

Par ailleurs, la S.A.S. MADELEINE soutient que sa responsabilité contractuelle ne peut être recherchée avant le 4 août 2017 dans la mesure où c’est à cette date que la S.A.S.U. PARIS ANJOU, qui a fusionné avec la S.A.S. MADELEINE le 6 décembre 2018, a acquis l’immeuble, ce dont elle justifie.

En l’espèce, il n’est pas démontré que le contrat de vente du 4 août 2017 comportait une clause stipulant une subrogation conventionnelle aux termes de laquelle la nouvelle bailleresse serait tenue des dettes indemnitaires de l’ancien propriétaire. La S.A.S. MADELEINE ne saurait dès lors être tenue des manquements imputables au précédent propriétaire qui a une personnalité juridique distincte.

Dès lors, la S.A.S. NEWS INVEST est fondée à solliciter que la S.A.S. MADELEINE l’indemnise de son préjudice de jouissance pour la période courant à compter du 4 août 2017 et s’achevant à la date d’effet de l’acquisition de la clause résolutoire le 14 avril 2019.

Par ailleurs, il y a lieu de relever que seul le bailleur est tenu d’une obligation d’assurer la jouissance paisible du bien au locataire. Dès lors, la S.C..A. NEWS INVEST sera déboutée de ses demandes à l’encontre de la S.A.S.U SODEXO ENERGIE ET MAINTENANCE et de la S.A.S. TELMMA au titre de son préjudice de jouissance.

En l’espèce, s’agissant de la période comprise entre la prise du bail et le 31 décembre 2018, l’expert judiciaire relève que « le taux d’occupation des locaux par la société NEW INVEST n’a pas été constaté » et précise que le preneur considère que « les dysfonctionnements impactent de 40 % le montant des loyers et charges ». L’expert judiciaire a laissé l’évaluation de ce poste de préjudice à l’appréciation du tribunal. S’agissant de la période comprise entre le 1er janvier 2019 et le 14 novembre 2020, l’expert judiciaire relève sur cette période que "l’immeuble est impropre à sa destination de bureau à hauteur de 66,5%.

Aussi il convient d’appliquer un pourcentage de 33,5% pour calculer le montant des loyers et charges à régler par NEWS INVEST, sur la période considérée.

Montant du préjudice = 1.435.351 * 0,665 = 954.508 € TTC

Montant des loyers et charges à régler = 1.435.351 * 0,335 = 480.842 € TTC".

La S.A.S. NEWS INVEST produit à l’appui de sa demande deux procès-verbaux de constat d’huissier justice en date des 21 mars 2019 et 17 juin 2019. Il ne sera tenu compte que des constatations du procès-verbal du 21 mars 2019, celui du 17 juin 2019 étant postérieur à l’acquisition de la clause résolutoire.

L’huissier de justice dans le procès-verbal de constat du 21 mars 2019 relève qu’au sous-sol l’espace de travail est vide et inexploité, que 3 cassettes de climatisation émettent un bruit de soufflerie très important et continu, que des dalles du faux plafond sont ouvertes, d’autres comportent des auréoles d’humidité visibles également sur le faux-plafond par endroits ; que la moquette au sol est largement tachée par des traces d’humidité et le ressenti de l’air est frais. L’huissier de justice rapporte les propos de Madame [F] [T], responsable RH et juridique de la S.A.S. NEWS INVEST qui indique que les « locaux ne peuvent être ni occupés ni sous-loués du fait des fuites récurrentes qui dégradent les espaces et les conditions de travail, ainsi que la température trop faible ou trop élevée (par exemple la régulation par les télécommandes ne fonctionne pas) ». S’agissant de l’entresol, l’huissier de justice constate que le plateau de bureau est inoccupé, seules des chaises et quatre caisson sont entreposés. L’huissier de justice constate que deux des quatre ventilo-convecteurs émettent du bruit alors même qu’ils semblaient éteints au niveau des télécommandes. S’agissant du 3ème étage, l’huissier de justice constate que 12 personnes sont présentes sur la mezzanine et 8 personnes au niveau bas.

En complément de ce procès-verbal de constat, la S.C.A. NEWS INVEST produit un plan (pièce n°97) illustrant les zones occupées et non occupées au sein des locaux litigieux. Il ressort de ce plan que :

— au rez-de-chaussée étaient occupés l’accueil (18m²), le bureau (16m²) et le dépôt (13m²)et qu’ étaient inoccupés 3 bureaux (25 et 26 m² et 9m²) ,

— à l’entresol l’open space (48 m²) et le bureau (42 m²) étaient inoccupés,

— au 1er étage les deux open spaces (59 m² et 48 m²) et bureau (28m²) étaient occupés et qu’étaient inoccupés deux bureaux (19m² et 17m²)

— au 2ème étage : l’open space (60m²) ainsi que 3 bureaux (30m², 19 m² et 17 m²) étaient inoccupés,

— au 3ème étage l’open space de 113 m² était occupé

— au 4ème étage (mezzanine) l’open space de 86 m² était occupé.

Ainsi, selon les dires de la S.C.A NEWS INVEST sur 693 m² de bureaux et open space, 381m² étaient occupés et 312 m² inoccupés, soit un taux d’occupation des bureaux et open space de 53% et non 33% comme le soutient la locataire qui a pris en compte dans son calcul l’ensemble des espaces en ce compris les terrasses, cours etc.

Au regard des pièces versées par la locataire elle-même, le taux d’inoccupation serait de 45 m² sur la période considérée. Néanmoins, ce taux d’inoccupation n’est corroboré par aucune pièce.

La locataire ne justifie pas en effet que des congés aient été donnés par des sous-locataires à la suite des dysfonctionnements ni de son impossibilité de sous-louer. Elle ne justifie pas davantage d’une baisse du montant des loyers perçus sur cette période ou encore une baisse de son chiffre d’affaires. Par ailleurs, comme relevé précédemment, s’agissant de l’impossibilité pour elle de sous-louer les locaux litigieux, la S.C.A. NEW INSVEST produit un courrier et un courriel datant d’avril 2019 de deux sociétés faisant état de leur souhait de sous-louer et auxquelles la S.C.A. NEW INSVEST refuse la sous-location en indiquant que les locaux étaient difficilement exploitables compte tenu des dysfonctionnements de l’installation CVC. Elle ne produit en revanche aucun refus antérieur ou postérieur de la part de sociétés de sous-louer les locaux en raison des dysfonctionnements allégués.

Par ailleurs, dans les différents échanges de la S.C.A. NEWS INVEST avec le gestionnaire ou la bailleresse, celle-ci ne fait pas état de difficulté quant au taux d’occupation des bureaux en raison des dysfonctionnements de la climatisation et du chauffage.

Par ailleurs, il est démontré que chacun des signalements de la S.C.A. NEWS INVEST à la S.A.S. TELMMA, société gestionnaire de l’immeuble a donné lieu à l’intervention de la S.A.S.U SODEXO ENERGIE ET MAINTENANCE, société en charge de la maintenance comme le démontre le cahier des charges de cette dernière.

Il ressort des pièces versées que bien qu’informée à de nombreuses reprises par sa locataire des dysfonctionnements de l’installation CVC, la bailleresse n’a entrepris aucune démarche afin de remédier de manière pérenne aux dysfonctionnements, alors même que le rapport de la société DERICHEBOURG, mandatée par elle, avait relevé dès le 26 avril 2019 que la vétusté des équipements était en partie responsable des dysfonctionnements et que la S.A.S.U SODEXO ENERGIE ET MAINTENANCE au cours de son contrat de maintenance avait sollicité des interventions pour lesquelles aucune suite n’a été donnée. Au contraire, elle a souhaité que le contrat de maintenance, jusqu’alors conclu par elle, soit désormais conclu directement avec la locataire.

Par ailleurs, il n’est pas contesté, qu’à compter du 1er janvier 2019, compte tenu du litige opposant la locataire à la bailleresse, aucun autre contrat de maintenance n’a été conclu ni par la bailleresse ni par la locataire. En outre, comme relevé à juste titre par les défenderesses, l’expert judiciaire n’a nullement tenu compte des conséquences sur l’installation CVC de cette absence de maintenance et de sa mise à l’arrêt à compter de 2019.

Dès lors, la destination des lieux étant celles de bureaux, les dysfonctionnements de l’installation CVC constatés ont nécessairement causé un trouble de jouissance à la locataire qui est fondée à obtenir l’indemnisation du préjudice résultant de ces dysfonctionnements. Par ailleurs, il est établi que la S.A.S. MADELEINE a manqué à son obligation de garantie de jouissance paisible mise à sa charge par l’article 1719 du code civil et a engagé sa responsabilité contractuelle à l’égard de la locataire dont le préjudice doit être réparé.

Toutefois, la S.C.A NEWS INVEST ne peut solliciter sur le même fondement, à savoir le préjudice de jouissance, subi sur la période considérée, à la fois la condamnation de la S.A.S. MADELEINE au remboursement des loyers et des charges trop payés selon elle ainsi que la condamnation de la S.A.S. MADELEINE à lui verser au titre des dommages et intérêts la somme de 187.579,77 euros correspondant à 20% des loyers et charges qu’elle a réglés sur la même période. Ces deux demandes reviennent en effet à une double réparation pour un même préjudice en méconnaissance du principe de la réparation intégrale.

Dès lors, au vu des pièces versées aux débats, il apparaît pertinent d’indemniser le préjudice de jouissance à la somme de 100.000 euros assortie des intérêts de retard au taux légal à compter du 7 mai 2021, date de l’assignation, jusqu’à complet paiement. Il ne sera pas fait droit, en revanche, à la demande de la S.C.A NEWS INVEST de remboursement des loyers et des charges trop payés.

VI. Sur la demande au titre du temps passé par les équipes de la S.C.A NEWS INVEST

La S.C.A NEWS INVEST sollicite la condamnation in solidum les sociétés MADELEINE, TELMMA, SODEXO ENERGIE ET MAINTENANCE à verser la somme de 294.000 euros à parfaire, à la société NEWS INVEST au titre des dommages et intérêts pour le temps passé par les équipes de NEWS INVEST et imputé selon la clé de répartition déterminée par le rapport d’Expertise à savoir :

—  20% pour le propriétaire MADELEINE, soit 58.800 euros

—  60% pour le mainteneur SODEXO, soit 176.400 euros

—  20% pour le gestionnaire TELMMA, soit 58.800 euros.

La S.C.A NEWS INVEST, produit uniquement à l’appui de sa demande un tableau Excel, faisant apparaître une somme totale de 245.000 euros. Cette somme, qui ne correspond pas à la somme demandée, n’est corroborée par aucune autre pièce pouvant justifier ce montant.

Décision du 13 Février 2025

18° chambre 3ème section

N° RG 19/04692 – N° Portalis 352J-W-B7D-CPU72

La S.C.A NEWS INVEST sera donc déboutée de sa demande au titre du temps passé par les équipes de la S.C.A NEWS INVEST.

VIII. Sur la demande de la S.C.A NEWS INVEST au titre des frais techniques

La S.C.A NEWS INVEST sollicite la condamnation in solidum des sociétés MADELEINE, TELMMA, SODEXO ENERGIE ET MAINTENANCE lui à verser la somme de 15.930 euros, à NEWS INVEST au titre des frais techniques qu’elle a réglés, liés aux travaux de climatisation de la mezzanine et à l’achat d’équipements, selon la clé de répartition suivante :

— La Société MADELEINE : 4.889 euros

— La Société SODEXO ENERGIE ET MAINTENANCE : 8.281 euros

— La Société TELMMA : somme de 2.760 euros.

La S.C.A NEWS INVEST, produit uniquement à l’appui de sa demande un tableau Excel, faisant apparaître une somme totale de 15.930 euros, notamment pour l’achats de ventilateurs, climatiseurs, chauffages électriques, recherches de fuites. Force est de constater qu’elle ne produit aucune facture à l’appui de ses demandes.

La S.C.A NEWS INVEST sera donc déboutée de sa demande de condamnation au titre des frais techniques.

VIII. Sur la demande de condamnation de la S.C.A NEWS INVEST au titre des interventions d’OTIS et SODEXO

La S.C.A NEWS INVEST sollicite la condamnation de la S.A.S. MADELEINE à lui verser la somme de 20.616 € TTC au titre des interventions d’OTIS et SODEXO. Selon l’expertise judiciaire, cette somme correspond à cinq interventions :

— intervention de la société OTIS (4/03/2017) : mise en place d’une téléalarme par GSM dans l’ascenseur pour un montant de 3.312,08 euros, ,

— intervention de la S.A.S.U. SODEXO ENERGIE ET MAINTENANCE (20/01/2017) : levée de réserves électriques pour un montant de 742,40 euros,

— intervention de la société OTIS (21/09/2017) : travaux réglementaires (éclairages secours en machinerie, accès en machinerie …) pour un montant de 2.805,95 euros,

— intervention de la S.A.S.U. SODEXO ENERGIE ET MAINTENANCE (5/10/2017) : remplacement d’un compresseur frigorifique suite PPA pour un montant de 13.110,31 euros,

— intervention de la S.A.S.U. SODEXO ENERGIE ET MAINTENANCE (5/10/2017) : remplacement de pièces local GF et CPCU pour un montant de 645,92 euros.

Il y a lieu de relever que les interventions antérieures au 4 août 2017, comme indiqué précédemment, ne peuvent être mises à la charge de la S.A.S. MADELEINE, celle-ci n’étant pas propriétaire et bailleresse sur cette période. La S.C.A NEWS INVEST sera donc déboutée de ses demandes de remboursement pour les intervention antérieures à cette date.

Pour les autres interventions, la S.A.S. MADELEINE ne produit aucune des factures afférentes à ces interventions ni comptes-rendus. Elle ne démontre ainsi nullement que ces interventions relevaient de l’obligation d’entretien du preneur. Au surplus, l’expert judiciaire relève que les prestations ne relèvent pas de l’entretien courant et que s’agissant du remplacement de pièces dans le local GF et CPCU, aucune information sur les pièces remplacées ne lui a été indiquée.

La S.A.S MADELEINE ne justifiant pas que ces interventions devaient être mise à la charge de la S.C.A NEWS INVEST, elle sera condamnée à rembourser à la S.C.A NEWS INVEST la somme de 16.562,18 euros (20.616.66-3.312,08-742,40), assortie des intérêts de retard au taux légal à compter du 7 mai 2021, date de l’assignation, jusqu’à complet paiement.

IX. Sur la demande de condamnation de la S.C.A NEWS INVEST au titre des frais engagés pour assurer sa défense

La S.C.A NEWS INVEST sollicite la condamnation in solidum des sociétés MADELEINE, TELMMA, S.A.S.U. SODEXO ENERGIE ET MAINTENANCE à lui verser la somme totale de 285.134,45 euros, à parfaire au titre des frais engagés par cette dernière pour assurer sa défense dans l’Expertise, composée comme suit :

— Frais d’expert judiciaire et sapiteur technique de l’Expert : 71.830,38 euros TTC

— Frais du sapiteur technique de NEWS INVEST : 26.700 euros TTC

— Honoraires juridiques : 182.461,43 euros TTC

— Honoraires huissier de justice : 4.142,74 euros TTC

Et selon la clé de répartition établie par l’Expert dans son rapport, à savoir ;

—  20% propriétaire MADELEINE, soit la somme de 57.026,89 euros ;

—  60% pour le mainteneur SODEXO, soit la somme de 171.080,67 euros ;

—  20% pour le gestionnaire TELMMA, soit la somme de 57.026,89 euros.

Les frais d’expert judiciaire et de sapiteur technique de l’expert judiciaire, en ce qu’ils ont un lien avec la présente instance sont des dépenses à prendre en compte au titre des dépens conformément à l’article 695 du code de procédure civile. Ces frais seront examinés avec les dépens.

Les frais non compris dans les dépens ne constituent pas un préjudice réparable et ne peuvent être remboursés que sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile (2e Civ., 8 juillet 2004, pourvoi n° 03-15.155, Bull., 2004, II, n° 365 ; 1re Civ., 10 avril 2019, pourvoi n° 17-13.307, publié ; 3e Civ., 14 septembre 2023, pourvoi n° 22-17.001).

Au cas d’espèce, la demande de remboursement porte sur des frais engagés par la S.C.A NEWS INVEST pour être assistée dans la présente procédure s’agissant de ses frais juridiques et de sapiteur technique. La S.C.A NEWS INVEST sera donc déboutée de sa demande formée à titre de dommages et intérêts, cette dépense devant être prise en considération dans le cadre de la somme allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

IX. Sur les demandes dirigées contre la S.A.S.U SODEXO ENERGIE ET MAINTENANCE et la S.A.S. TELMMA

selon les dispositions du dernier alinéa de l’article 768 de ce code, les parties doivent reprendre dans leurs dernières conclusions les prétentions et moyens présentés ou invoqués dans leurs conclusions antérieures. À défaut, elles sont réputées les avoir abandonnés et le tribunal ne statue que sur les dernières conclusions déposées.

Si la S.A.S. MADELEINE sollicite dans le corps de ses écritures que la S.A.S.U SODEXO ENERGIE ET MAINTENANCE et la S.A.S. TELMMA soient condamnée à la relever et à la garantir pour toutes les condamnations qui pourraient être ordonnées à son encontre, en principal, frais et accessoires, force est toutefois de constater que cette prétention n’est pas reprise au dispositif de ses conclusions, de sorte qu’il n’y a pas lieu de statuer de ce chef.

Décision du 13 Février 2025

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X. Sur la demande à titre reconventionnel de la S.A.S. MADELEINE à titre de dommages et intérêts

La S.A.S MADELEINE sollicite la condamnation de la S.C.A NEWS INVEST à lui verser la somme de 23.600 euros TCC à titre de réparation du préjudice qu’elle a subi. Cette somme correspond aux honoraires de la société LAFI ENGINEERING mais également au préjudice subi par elle du fait de la mobilisation de ses salariés pour faire face aux manquements de la S.C.A NEWS INVEST.

S’agissant des honoraires de la société LAFI ENGINEERING, la S.A.S MADELEINE produit une facture d’un montant 12.900 euros TTC facture en date du 31 décembre 2019 pour un audit technique et une assistance technique.

Les frais non compris dans les dépens ne constituent pas un préjudice réparable et ne peuvent être remboursés que sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile (2e Civ., 8 juillet 2004, pourvoi n° 03-15.155, Bull., 2004, II, n° 365 ; 1re Civ., 10 avril 2019, pourvoi n° 17-13.307, publié ; 3e Civ., 14 septembre 2023, pourvoi n° 22-17.001).

Les frais d’honoraires de la société LAFI ENGINEERING sont à prendre en compte au titre des frais irrépétibles. Ces frais seront examinés au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

S’agissant de la demande d’indemnisation relative à la mobilisation des salariés de la S.A.S. MADELEINE pour faire face aux manquements de la S.C.A NEWS INVEST, cette demande n’étant pas justifiée, sera rejetée.

Dès lors, il y a lieu de débouter la S.A.S. MADELEINE de sa demande de condamnation de la S.C.A NEWS INVEST à lui verser la somme de 23.600 € à titre de réparation du préjudice subi par la société MADELEINE.

XI. Sur la demande à titre reconventionnel de la S.A.S. MADELEINE au titre des frais d’huissier, d’expertises et honoraires d’avocat

Les honoraires d’avocat sont des dépenses à prendre en compte au titre des frais irrépétibles. Ils seront examinés au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Le coût du commandement ainsi que les frais d’expertise sont à prendre en compte au titre des dépens. Ils seront quant à eux examinés avec les dépens.

XII. Sur la demande de compensation

En application des dispositions de l’article 1347 du code civil, la compensation est l’extinction simultanée d’obligations réciproques entre deux personnes. Elle s’opère, sous réserve d’être invoquée, à due concurrence, à la date où ses conditions se trouvent réunies.

En outre, en vertu des dispositions de l’article 1348 du même code, la compensation peut être prononcée en justice, même si l’une des obligations, quoique certaine, n’est pas encore liquide ou exigible. A moins qu’il n’en soit décidé autrement, la compensation produit alors ses effets à la date de la décision.

La S.A.S. MADELEINE et la S.C.A NEWS INVEST se doivent réciproquement des sommes au titre de l’arriéré locatif et de la réparation du trouble de jouissance. Il convient d’ordonner la compensation des sommes dues de part et d’autre en application de l’article 1247 du code civil.

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XIII. Sur la demande de déconsignation des sommes

Par ordonnance du 6 mai 2019, le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris a autorisé la S.C.A NEWS INVEST à consigner entre les mains de la caisse des dépôts et consignation la somme de 90% du montant du loyer et des charges comprises actualisés au 31 mars 2019 pendant une durée d’un an à compter de la décision. La S.C.A NEWS INVEST justifie avoir consigné la somme de 923.648,77 euros.

Il convient dès lors d’autoriser la S.C.A NEWS INVEST à se libérer de son obligation de paiement des loyers et charges dus du 1er janvier 2019 au 13 avril 2019 inclus et de l’indemnité d’occupation à compter de cette date et jusqu’au 14 novembre 2020, par la libération des sommes qu’elle a déjà consignées auprès de la Caisse des dépôts et consignations et d’ordonner la déconsignation de ces sommes au profit de la S.A.S. MADELEINE

XIV. Sur la demande de délais de paiement

D’après les dispositions du premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, force est de constater que d’une part, la S.C.A NEWS INVEST a pu bénéficier des plus larges délais de fait pendant la durée de la présente instance, lui laissant la possibilité de provisionner le montant de sa dette en sus de la consignation de 90% des loyers et charges dus sur la période considérée, et que d’autre part, il est observé qu’elle ne communique aucune donnée comptable, de sorte qu’elle ne justifie pas se trouver dans l’impossibilité de régler sa dette en une seule échéance.

En conséquence, il convient de débouter la S.C.A NEWS INVEST de sa demande de délais de paiement.

XV. Sur les demandes accessoires

La S.C.A NEWS INVEST et la S.A.S MADELEINE succombant partiellement en leurs prétentions, les dépens de l’instance seront partagés à hauteur de 50% à la charge de S.C.A NEWS INVEST et de 50% à la charge de la S.A.S MADELEINE, qui comprendront les frais de l’expertise judiciaire et du sapiteur technique de l’expert judiciaire. Dès lors, il ne sera pas fait droit à la demande de la S.C.A NEWS INVEST présentée sur le fondement de l’article A.444-32 du code de commerce au titre des frais d’exécution. Par ailleurs, leurs demandes au titre des frais irrépétibles seront rejetées.

La S.C.A NEWS INVEST et la S.A.S MADELEINE seront condamnées in solidum à payer à la S.A.S. TELMMA la somme de 10.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La S.C.A NEWS INVEST et la S.A.S MADELEINE seront condamnées in solidum à payer à la S.A.S.U. SODEXO ENERGIE ET MAINTENANCE la somme de 10.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

En raison de l’ancienneté du litige, l’exécution provisoire, compatible avec la nature de l’affaire, apparaît nécessaire et sera ordonnée, selon les dispositions de l’article 515 dudit code dans sa rédaction applicable à la date de l’introduction de la présente instance.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire rendu en premier ressort,

DÉBOUTE la S.A.S. MADELEINE, la S.A.S. SODEXO ENERGIE ET MAINTENANCE et la S.A.S. TELMMA de leur demande de nullité de l’expertise judiciaire de Monsieur [N] [W],

DÉBOUTE la S.A.S. SODEXO ENERGIE ET MAINTENANCE de ses demandes de nouvelles expertises judiciaire et d’expertise complémentaire, ainsi que de sa demande tendant à voir écarter des débats le rapport d’expertise judiciaire de Monsieur [N] [W],

CONSTATE l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail du 18 septembre 2014, liant la S.A.S. MADELEINE et la S.C.A NEWS INVEST, à la date du 14 avril 2019 à 24h00,

FIXE l’indemnité d’occupation due par la S.C.A NEWS INVEST à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, au montant du loyer contractuel, charges et taxes en sus,

DÉBOUTE la S.A.S. MADELEINE de sa demande de majoration de l’indemnité d’occupation,

CONDAMNE la S.C.A NEWS INVEST à payer à la S.A.S. MADELEINE la somme de 1.410.374,25 euros, au titre des loyers et charges dus du 1er janvier 2019 au 13 avril 2019, des indemnités d’occupations dues du 14 avril 2019 au 14 novembre 2020, de la taxe sur les bureaux due pour les années 2019 et 2020 et des taxes foncières dues pour les années 2019 et 2020 et de la reddition de charges pour l’année 2018, assortie des intérêts de retard au taux EURIBOR 3 MOIS majoré de 4% l’an à compter de chaque échéance contractuelle jusqu’à complet paiement,

ORDONNE que les intérêts échus dus au moins pour une année entière produiront eux-mêmes intérêts au taux légal à compter du 25 novembre 2021 jusqu’à complet paiement,

CONDAMNE la S.A.S. MADELEINE à payer à la S.C.A NEWS INVEST la somme de 143.581,12 euros en restitution du solde du dépôt de garantie versé lors de la conclusion et en cours d’exécution du contrat de bail commercial en date du 18 septembre 2014, assortie des intérêts de retard au taux légal à compter du 7 mai 2021 jusqu’à complet paiement,

CONDAMNE la S.A.S. MADELEINE à payer à la S.C.A NEWS INVEST la somme de 100.000 euros en réparation du préjudice de jouissance subi par la S.C.A NEWS INVEST du 4 août 2017 au 14 avril 2019 assortie des intérêts de retard au taux légal à compter du 7 mai 2021 jusqu’à complet paiement,

CONDAMNE la S.A.S. MADELEINE à payer à la S.C.A NEWS INVEST la somme de 16.562,18 euros TTC au titre des interventions des sociétés OTIS et de la S.A.S. SODEXO ENERGIE ET MAINTENANCE assortie des intérêts de retard au taux légal à compter du 7 mai 2021 jusqu’à complet paiement,

AUTORISE la S.C.A NEWS INVEST à se libérer de son obligation de paiement des loyers et charges dus du 1er janvier 2019 au 13 avril 2019 inclus et de l’indemnité d’occupation à compter de cette date et jusqu’au 14 novembre 2020, par la libération de la somme de 923.648,77 euros qu’elle a déjà consignée auprès de la Caisse des dépôts et consignations et ordonne la déconsignation de cette somme au profit de la S.A.S. MADELEINE

ORDONNE la compensation des sommes dues réciproquement par la S.A.S. MADELEINE et par la S.C.A NEWS INVEST au titre de la présente décision,

DÉBOUTE la S.C.A NEWS INVEST de sa demande de délais de paiement,

DÉBOUTE la S.C.A NEWS INVEST de sa demande de condamnation de la S.A.S. MADELEINE à lui payer la somme de 1.370.812,25 euros TTC au titre des loyers et charges trop perçus sur toute la durée du bail,

DÉBOUTE la S.C.A NEWS INVEST de sa demande de condamnation in solidum de la S.A.S. SODEXO ENERGIE ET MAINTENANCE et de la S.A.S. TELMMA au titre de son préjudice de jouissance,

DÉBOUTE la S.C.A NEWS INVEST de sa demande de condamnation in solidum de la S.A.S. MADELEINE, de la S.A.S. SODEXO ENERGIE ET MAINTENANCE et de la S.A.S. TELMMA au titre des dommages et intérêts pour le temps passé par ses équipes,

DÉBOUTE la S.C.A NEWS INVEST de sa demande de condamnation in solidum de la S.A.S. MADELEINE, de la S.A.S. SODEXO ENERGIE ET MAINTENANCE et de la S.A.S. TELMMA au titre des frais techniques réglés par cette dernière, liés pour les travaux de climatisation de la mezzanine et l’achat d’équipements,

DÉBOUTE la S.A.S. MADELEINE de sa demande de condamnation de la S.C.A NEWS INVEST à des dommages et intérêts en réparation de son préjudice,

CONDAMNE in solidum la S.C.A NEWS INVEST et la S.A.S. MADELEINE à payer à la S.A.S. SODEXO ENERGIE ET MAINTENANCE la somme de 10.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE in solidum la S.C.A NEWS INVEST et la S.A.S. MADELEINE à payer à la S.A.S. TELMMA la somme de 10.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

PARTAGE les dépens de l’instance à hauteur de 50% à la charge de la S.C.A NEWS INVEST et de 50% à la charge de la S.A.S. MADELEINE, en ce compris les frais de l’expertise judiciaire et du sapiteur technique de l’expert judiciaire

REJETTE toutes les autres demandes des parties,

ORDONNE l’exécution provisoire de la présente décision.

Fait et jugé à Paris le 13 Février 2025

Le Greffier Le Président

Henriette DURO Sandra PERALTA