TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 9]

■

Loyers commerciaux

N° RG 21/05091 -

N° Portalis 352J-W-B7F-CUF7X

N° MINUTE : 3

Assignation du :

08 Avril 2021

Jugement en fixation

[1]

[1] Expéditions

exécutoires

délivrées le :

JUGEMENT

rendu le 30 Mai 2025

DEMANDERESSE

S.A.R.L. LE MARQUIS EVENT’S

[Adresse 4]

[Localité 5]

représentée par Maître Julien MALLET, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #A0905

DÉFENDERESSE

S.C.I. SOCIÉTÉ CIVILE IMMOBILIÈRE FAMILIALE D’INVESTISSEMENT PATRIMONIAL

[Adresse 2]

[Localité 6]

représentée par Maître Alain RAPAPORT, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #K0122

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Cédric KOSSO-VANLATHEM, Juge, Juge des loyers commerciaux

Siégeant en remplacement de Monsieur le Président du Tribunal judiciaire de Paris, conformément aux dispositions de l’article R.145-23 du code de commerce ;

assisté de Manon PLURIEL, Greffière

DÉBATS

À l’audience du 12 Mars 2025 tenue publiquement

JUGEMENT

Rendu publiquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire

En premier ressort

FAITS ET PROCÉDURE

Par acte sous signature privée en date du 25 juin 1996, la S.C. SOCIÉTÉ CIVILE FAMILIALE PASSY a donné à bail commercial à la S.A.R.L. ÉLYSÉES ORIENT en cours d’immatriculation au registre du commerce et des sociétés de Paris, devenue depuis la S.A.R.L. LE MARQUIS EVENT’S, des locaux situés au premier étage de la galerie marchande constituant les lots n°297 et n°843 d’un immeuble soumis au statut de la copropriété sis [Adresse 3] à Paris 8ème cadastré section BG numéro [Cadastre 1] pour une durée de dix années à effet au 1er juillet 1996 afin qu’y soit exercée une activité de cabaret-bar-restaurant, moyennant le versement d’un loyer annuel initial d’un montant de 360.000 francs hors taxes et hors charges payable trimestriellement à terme échu.

Le contrat de bail commercial a été renouvelé en dernier lieu par acte sous signature privée non daté conclu entre la S.C. SOCIÉTÉ CIVILE FAMILIALE PASSY et la S.A.R.L. LE MARQUIS EVENT’S pour une nouvelle durée de dix années à compter du 1er juillet 2006, moyennant le versement d’un loyer annuel d’un montant de 120.000 euros hors taxes et hors charges.

Par acte notarié en date du 26 juillet 2006, la S.C. SOCIÉTÉ CIVILE FAMILIALE PASSY a cédé la propriété des locaux donnés à bail à la S.C.I. SOCIÉTÉ CIVILE IMMOBILIÈRE FAMILIALE D’INVESTISSEMENT PATRIMONIAL.

Le contrat de bail commercial s’est prolongé tacitement à compter du 1er juillet 2016.

Par acte d’huissier en date du 24 janvier 2017, la S.A.R.L. LE MARQUIS EVENT’S a fait signifier à la S.C. SOCIÉTÉ CIVILE FAMILIALE PASSY une demande de renouvellement du contrat de bail commercial, et en l’absence de réponse lui a notifié le 8 juin 2017 un mémoire préalable comportant demande de fixation du prix du bail renouvelé à la somme annuelle de 84.000 euros hors taxes et hors charges à compter rétroactivement du 1er juillet 2016, puis l’a, par exploit d’huissier en date du 7 août 2018, fait assigner devant le juge des loyers commerciaux du tribunal de grande instance de Paris.

Constatant que la demande de renouvellement du bail avait été signifiée par la S.A.R.L. LE MARQUIS EVENT’S non pas à la S.C.I. SOCIÉTÉ CIVILE IMMOBILIÈRE FAMILIALE D’INVESTISSEMENT PATRIMONIAL, bailleresse depuis le 26 juillet 2006, mais à la S.C. SOCIÉTÉ CIVILE FAMILIALE PASSY, ancienne propriétaire des locaux n’ayant plus la qualité de bailleresse depuis cette date, si bien qu’elle était entachée d’irrégularité, de sorte que le contrat de bail commercial n’avait pas été renouvelé, le juge des loyers commerciaux a, par jugement contradictoire en date du 22 février 2019, notamment : déclaré la S.C.I. SOCIÉTÉ CIVILE IMMOBILIÈRE FAMILIALE D’INVESTISSEMENT PATRIMONIAL recevable en son intervention volontaire ; constaté l’absence de saisine régulière de la juridiction ; déclaré la S.A.R.L. LE MARQUIS EVENT’S irrecevable en sa demande de fixation du prix du bail renouvelé ; et condamné la S.A.R.L. LE MARQUIS EVENT’S aux dépens.

Après avoir fait diligenter une expertise immobilière unilatérale non judiciaire confiée à Monsieur [E] [S] et Madame [O] [R] de la S.A.S. EXPERCIA, lesquels ont établi un rapport en date du 4 mars 2020 estimant la valeur locative des locaux au montant annuel de 88.000 euros hors taxes et hors charges, la S.A.R.L. LE MARQUIS EVENT’S a, par acte d’huissier en date du 2 juillet 2020, fait signifier à la S.C.I. SOCIÉTÉ CIVILE IMMOBILIÈRE FAMILIALE D’INVESTISSEMENT PATRIMONIAL une demande de renouvellement du contrat de bail commercial pour une durée de neuf années en proposant que le prix du bail renouvelé soit fixé à la somme annuelle de 88.000 euros hors taxes et hors charges.

En l’absence de réponse, la S.A.R.L. LE MARQUIS EVENT’S a, par lettre recommandée adressée par l’intermédiaire de son conseil en date du 12 février 2021 réceptionnée le 15 février 2021, notifié à la S.C.I. SOCIÉTÉ CIVILE IMMOBILIÈRE FAMILIALE D’INVESTISSEMENT PATRIMONIAL un mémoire préalable comportant demande de fixation du prix du bail renouvelé à la somme annuelle de 88.000 euros hors taxes et hors charges à compter du 3 octobre 2020, puis l’a, par exploit d’huissier en date du 8 avril 2021, fait assigner devant le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Paris.

Par jugement contradictoire en date du 17 janvier 2022 rectifié matériellement le 8 mars 2022, le juge des loyers commerciaux a notamment : constaté le principe du renouvellement du contrat de bail commercial liant les parties à compter du 1er juillet 2020 ; ordonné une expertise immobilière judiciaire confiée à Madame [J] [C] ; et fixé le loyer provisionnel pour la durée de l’instance au montant du dernier loyer contractuel en principal indexé, outre les charges locatives.

L’experte judiciaire a procédé à une visite contradictoire des locaux le 7 juin 2022, a adressé un pré-rapport aux parties le 1er août 2023, et a déposé son rapport définitif le 11 octobre 2023, estimant le montant du loyer du bail renouvelé à la somme annuelle de 92.000 euros hors taxes et hors charges à compter du 1er juillet 2020.

Aux termes de son dernier mémoire notifié par lettre recommandée en date du 6 mai 2024 retournée avec la mention « destinataire inconnu à l’adresse » et remis au greffe par RPVA le 6 mai 2024, la S.A.R.L. LE MARQUIS EVENT’S demande au juge des loyers commerciaux, sur le fondement des articles L. 145-33, R. 145-3 et R. 145-4 du code de commerce, de :

fixer le montant du loyer du contrat de bail renouvelé à la somme annuelle de 92.000 euros hors taxes et hors charges à compter du 1er octobre 2020, toutes les autres clauses, charges et conditions du bail expiré demeurant inchangées ;débouter la S.C.I. SOCIÉTÉ CIVILE IMMOBILIÈRE FAMILIALE D’INVESTISSEMENT PATRIMONIAL de l’ensemble de ses demandes ;condamner la S.C.I. SOCIÉTÉ CIVILE IMMOBILIÈRE FAMILIALE D’INVESTISSEMENT PATRIMONIAL à lui restituer les loyers trop-perçus à compter du 1er octobre 2020 ; dire que les restitutions des loyers trop-perçus porteront intérêts au taux légal à compter rétroactivement de chacune des échéances contractuelles et ce à compter de la prise d’effet du bail renouvelé ;condamner la S.C.I. SOCIÉTÉ CIVILE IMMOBILIÈRE FAMILIALE D’INVESTISSEMENT PATRIMONIAL à lui payer la somme de 2.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;condamner la S.C.I. SOCIÉTÉ CIVILE IMMOBILIÈRE FAMILIALE D’INVESTISSEMENT PATRIMONIAL aux dépens, en ce compris les frais d’expertise judiciaire.

À l’appui de ses prétentions, la S.A.R.L. LE MARQUIS EVENT’S fait valoir que les locaux donnés à bail pâtissent d’un emplacement peu visible au sein d’une galerie commerciale dégradée, désertée et peu attractive, régulièrement associée à des faits divers consistant en des bagarres, des agressions à main armée et des trafics de stupéfiants.

Elle souligne qu’eu égard aux caractéristiques des locaux litigieux ainsi qu’aux prix couramment pratiqués dans le voisinage, et compte tenu de la surface des locaux de 133,10 m2, la valeur locative statutaire unitaire s’élève à la somme de 750 euros par mètre carré, de sorte qu’après déduction de la taxe foncière laissée contractuellement à sa charge d’un montant de 7.495 euros, le montant du loyer du bail renouvelé peut raisonnablement être fixé à la somme annuelle de 92.000 euros hors taxes et hors charges retenue par l’experte judiciaire. Elle s’oppose à l’application d’une quelconque majoration afférente au caractère désormais réputé non écrit de la clause du contrat initial mettant à sa charge les grosses réparations.

Aux termes de son dernier mémoire notifié par lettre recommandée en date du 29 mars 2024 retournée avec la mention « pli avisé et non réclamé » et remis au greffe par RPVA le 29 mars 2024, la S.C.I. SOCIÉTÉ CIVILE IMMOBILIÈRE FAMILIALE D’INVESTISSEMENT PATRIMONIAL sollicite du juge des loyers commerciaux, sur le fondement de l’article 606 du code civil, de :

fixer le montant du loyer du contrat de bail renouvelé à la somme annuelle de 133.000 euros hors taxes et hors charges à compter du 1er octobre 2020 ;débouter la S.A.R.L. LE MARQUIS EVENT’S de sa demande de remboursement des trop-perçus de loyers à compter du 1er octobre 2020 ;

débouter la S.A.R.L. LE MARQUIS EVENT’S de sa demande formée au titre des frais irrépétibles ;partager les dépens.

Au soutien de ses demandes, la S.C.I. SOCIÉTÉ CIVILE IMMOBILIÈRE FAMILIALE D’INVESTISSEMENT PATRIMONIAL expose que les locaux jouissent d’un excellent emplacement et que le secteur est très attractif en raison du caractère prestigieux de l'[Adresse 7].

Elle précise avoir fait diligenter une expertise immobilière unilatérale non judiciaire confiée à Monsieur [H] [P], lequel a établi un rapport en date du 9 septembre 2020 dont il ressort qu’eu égard aux prix couramment pratiqués dans le voisinage, et compte tenu de la surface des locaux de 133,10 m2, la valeur locative statutaire unitaire s’élève à la somme de 1.000 euros par mètre carré prenant en considération une majoration relative au caractère désormais réputé non écrit de la clause contractuelle mettant à la charge de la locataire les grosses réparations, ce qui justifie que le montant du loyer de renouvellement soit fixé à la somme annuelle de 133.000 euros hors taxes et hors charges. Elle conteste toute déduction du montant de la taxe foncière laissée conventionnellement à la charge de la preneuse.

L’affaire a été retenue à l’audience de plaidoirie du 12 mars 2025, et la décision a été mise en délibéré au 21 mai 2025, puis prorogée au 30 mai 2025, les parties en ayant été avisées.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur l’action en fixation du loyer du bail renouvelé

Sur la durée et la date d’effet du renouvellement du contrat de bail commercial

Aux termes des dispositions des deux premiers alinéas de l’article L. 145-9 du code de commerce, par dérogation aux articles 1736 et 1737 du code civil, les baux de locaux soumis au présent chapitre ne cessent que par l’effet d’un congé donné six mois à l’avance ou d’une demande de renouvellement. À défaut de congé ou de demande de renouvellement, le bail fait par écrit se prolonge tacitement au-delà du terme fixé par le contrat. Au cours de la tacite prolongation, le congé doit être donné au moins six mois à l’avance et pour le dernier jour du trimestre civil.

En outre, en application des dispositions des premier, deuxième et quatrième alinéas de l’article L. 145-10 du même code, à défaut de congé, le locataire qui veut obtenir le renouvellement de son bail doit en faire la demande soit dans les six mois qui précèdent l’expiration du bail, soit, le cas échéant, à tout moment au cours de sa prolongation. La demande en renouvellement doit être notifiée au bailleur par acte extrajudiciaire ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception. Sauf stipulations ou notifications contraires de la part de celui-ci, elle peut, aussi bien qu’à lui-même, lui être valablement adressée en la personne du gérant, lequel est réputé avoir qualité pour la recevoir. S’il y a plusieurs propriétaires, la demande adressée à l’un d’eux vaut, sauf stipulations ou notifications contraires, à l’égard de tous. Dans les trois mois de la notification de la demande en renouvellement, le bailleur doit, par acte extrajudiciaire, faire connaître au demandeur s’il refuse le renouvellement en précisant les motifs de ce refus. À défaut d’avoir fait connaître ses intentions dans ce délai, le bailleur est réputé avoir accepté le principe du renouvellement du bail précédent.

En vertu des dispositions des premier et troisième alinéas de l’article L. 145-12 dudit code, la durée du bail renouvelé est de neuf ans sauf accord des parties pour une durée plus longue. Le nouveau bail prend effet à compter de l’expiration du bail précédent, ou, le cas échéant, de sa prolongation, cette dernière date étant soit celle pour laquelle le congé a été donné, soit, si une demande de renouvellement a été faite, le premier jour du trimestre civil qui suit cette demande.

Selon les dispositions du premier alinéa de l’article 480 du code de procédure civile, le jugement qui tranche dans son dispositif tout ou partie du principal, ou celui qui statue sur une exception de procédure, une fin de non-recevoir ou tout autre incident a, dès son prononcé, l’autorité de la chose jugée relativement à la contestation qu’il tranche.

D’après les dispositions du premier alinéa de l’article 4 du même code, l’objet du litige est déterminé par les prétentions respectives des parties.

Enfin, conformément aux dispositions de l’article 5 dudit code, le juge doit se prononcer sur tout ce qui est demandé et seulement sur ce qui est demandé.

Il y a lieu de rappeler que le premier alinéa de l’article L. 145-12 du code de commerce est une disposition d’ordre public, et qu’un bail renouvelé constitue un nouveau bail et non le prolongement du bail antérieur, si bien que c’est lors de chaque renouvellement qu’il appartient aux parties d’exprimer expressément leur volonté de contracter pour une durée supérieure à neuf années, faute de quoi le bail est renouvelé pour la durée légale de neuf années (Civ. 3, 2 octobre 2002 : pourvoi n°01-02781), de sorte qu’une clause du contrat de bail commercial initial expiré stipulant une durée de renouvellement supérieure à neuf années se trouve privée d’effet en l’absence d’accord exprès des parties sur ce point postérieurement à la date d’effet du renouvellement (Civ. 3, 18 juin 2013 : pourvoi n°12-19568), dès lors qu’une renonciation librement consentie ne peut intervenir que si elle est postérieure à la naissance du droit au renouvellement (Civ. 3, 4 mai 2006 : pourvoi n°05-15151).

En l’espèce, dans le dispositif de son jugement mixte en date du 17 janvier 2022 rectifié matériellement le 8 mars 2022, la présente juridiction a notamment « constat[é], par l’effet de la demande de renouvellement faite le 2 juillet 2020 par la société LE MARQUIS EVENT’S, le principe du renouvellement du bail la liant à la société familiale d’INVESTISSEMENT patrimonial à compter du 1er juillet » (pièce n°10 en demande, page 4).

Si cette décision de justice est revêtue de l’autorité de la chose jugée sur ce point, il est cependant établi que le contrat de bail commercial liant les parties, renouvelé en dernier lieu par acte sous signature privée non daté conclu entre la S.C. SOCIÉTÉ CIVILE FAMILIALE PASSY et la S.A.R.L. LE MARQUIS EVENT’S pour une durée de dix années à compter du 1er juillet 2006, s’est prolongé tacitement à compter du 1er juillet 2016 jusqu’au 30 septembre 2020, consécutivement à la demande de renouvellement signifiée par la S.A.R.L. LE MARQUIS EVENT’S à la S.C.I. SOCIÉTÉ CIVILE IMMOBILIÈRE FAMILIALE D’INVESTISSEMENT PATRIMONIAL par acte d’huissier en date du 2 juillet 2020, laquelle demande a donné naissance à un nouveau bail à compter du 1er octobre 2020, date correspondant au premier jour du trimestre civil suivant celle-ci (pièces n°4 en demande et n°1 en défense), ce qui n’est d’ailleurs pas contesté dès lors que chacune des parties sollicite, dans le dispositif de son dernier mémoire respectif, que le loyer de renouvellement soit fixé « à compter du 1er octobre 2020 », si bien que dans la mesure où le juge des loyers commerciaux ne peut statuer ni ultra, ni infra petita, il sera fait droit à cette prétention qui se révèle conforme aux dispositions légales.

De plus, si le contrat intitulé « AVENANT DE RENOUVELLEMENT DU BAIL COMMERCIAL » conclu par acte sous signature privée non daté entre la S.C. SOCIÉTÉ CIVILE FAMILIALE PASSY et la S.A.R.L. LE MARQUIS EVENT’S stipule que « le bail consenti le 25 juin 1996, dont un exemplaire est annexé en photocopie aux présentes et paraphé par les parties, est renouvelé moyennant les modifications suivantes, à compter du 1er juillet 2006 pour une durée de 3, 6, 9 et 10 années entières et consécutives qui commenceront à courir le 1er juillet 2006 pour se terminer le 30 juin 2016, le renouvellement s’il a lieu se fera pour la même durée » (pièce n°1 en défense, page 2), force est toutefois de constater qu’aucun accord exprès des parties pour cette durée de dix années n’est caractérisé postérieurement à la date d’effet du renouvellement, soit le 1er octobre 2020, dans la mesure où la locataire a explicitement indiqué, dans sa demande de renouvellement signifiée à la S.C.I. SOCIÉTÉ CIVILE IMMOBILIÈRE FAMILIALE D’INVESTISSEMENT PATRIMONIAL par acte d’huissier en date du 2 juillet 2020, que « par la présente et conformément aux dispositions de l’article L. 145-10 du Code de commerce, la requérante sollicite le renouvellement du bail pour une durée de 9 ans » (pièce n°4 en demande, page 2).

Dès lors, nonobstant que dans le dispositif de son précédent jugement mixte en date du 17 janvier 2022 rectifié matériellement le 8 mars 2022, la présente juridiction se soit contentée de « constat[er], par l’effet de la demande de renouvellement faite le 2 juillet 2020 par la société LE MARQUIS EVENT’S, le principe du renouvellement du bail la liant à la société familiale d’INVESTISSEMENT patrimonial à compter du 1er juillet » (pièce n°10 en demande, page 4), sans pour autant spécifier expressément la durée de ce bail renouvelé, et afin d’éviter toute contestation ultérieure des parties sur ce point en cours de bail, il y a lieu de préciser que le renouvellement est intervenu pour une durée de neuf années.

En conséquence, il convient de retenir que le contrat de bail commercial liant la S.C.I. SOCIÉTÉ CIVILE IMMOBILIÈRE FAMILIALE D’INVESTISSEMENT PATRIMONIAL à la S.A.R.L. LE MARQUIS EVENT’S a été renouvelé pour une durée de neuf années à compter du 1er octobre 2020.

Sur les règles de fixation du loyer de renouvellement

Aux termes des dispositions de l’article L. 145-33 du code de commerce, le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative. À défaut d’accord, cette valeur est déterminée d’après : 1) les caractéristiques du local considéré ; 2) la destination des lieux ; 3) les obligations respectives des parties ; 4) les facteurs locaux de commercialité ; 5) les prix couramment pratiqués dans le voisinage. Un décret en Conseil d’État précise la consistance de ces éléments.

En outre, en application des dispositions des trois premiers alinéas de l’article L. 145-34 du même code, à moins d’une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L. 145-33, le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d’effet du bail à renouveler, si sa durée n’est pas supérieure à neuf ans, ne peut excéder la variation, intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré, de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires mentionnés aux premier et deuxième alinéas de l’article L. 112-2 du code monétaire et financier, publiés par l’Institut national de la statistique et des études économiques. À défaut de clause contractuelle fixant le trimestre de référence de cet indice, il y a lieu de prendre en compte la variation de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires, calculée sur la période de neuf ans antérieure au dernier indice publié. En cas de renouvellement postérieur à la date initialement prévue d’expiration du bail, cette variation est calculée à partir du dernier indice publié, pour une période d’une durée égale à celle qui s’est écoulée entre la date initiale du bail et la date de son renouvellement effectif. Les dispositions de l’alinéa ci-dessus ne sont plus applicables lorsque, par l’effet d’une tacite prolongation, la durée du bail excède douze ans.

Il résulte de la combinaison de ces dispositions : que le loyer des baux renouvelés d’une durée contractuelle initiale supérieure à neuf années doit être fixé à la valeur locative (Civ. 3, 7 juin 1989 : pourvoi n°88-10858 ; Civ. 3, 20 mars 1991 : pourvoi n°89-19493) ; et qu’il en va de même du loyer des baux s’étant poursuivis pendant plus de douze années (Civ. 3, 8 novembre 1995 : pourvoi n°93-16642 ; Civ. 3, 5 février 2013 : pourvoi n°12-10069).

En l’espèce, il est établi : que d’une part, le dernier contrat de bail commercial liant la S.C. SOCIÉTÉ CIVILE FAMILIALE PASSY à la S.A.R.L. LE MARQUIS EVENT’S a été conclu par acte sous signature privée non daté pour une durée de dix années à compter du 1er juillet 2006 (pièce n°1 en défense, page 2) ; et que d’autre part, ce contrat s’est prolongé tacitement à compter du 1er juillet 2016 jusqu’au 30 septembre 2020, consécutivement à la demande de renouvellement signifiée par la S.A.R.L. LE MARQUIS EVENT’S à la S.C.I. SOCIÉTÉ CIVILE IMMOBILIÈRE FAMILIALE D’INVESTISSEMENT PATRIMONIAL par acte d’huissier en date du 2 juillet 2020, laquelle demande a donné naissance à un nouveau bail à compter du 1er octobre 2020, date correspondant au premier jour du trimestre civil suivant celle-ci (pièces n°4 en demande et n°1 en défense), si bien qu’il est démontré que la durée totale de ce bail expiré a finalement excédé douze années pour atteindre quatorze années et trois mois.

Il s’évince de l’ensemble de ces éléments que le loyer du bail renouvelé échappe à la règle du plafonnement et doit correspondre à la valeur locative.

En conséquence, il convient de rechercher la valeur locative des locaux donnés à bail à la date du 1er octobre 2020.

Sur les caractéristiques des locaux

En vertu des dispositions de l’article R. 145-3 du code de commerce, les caractéristiques propres au local s’apprécient en considération : 1°) de sa situation dans l’immeuble où il se trouve, de sa surface et de son volume, de la commodité de son accès pour le public ; 2°) de l’importance des surfaces respectivement affectées à la réception du public, à l’exploitation ou à chacune des activités diverses qui sont exercées dans les lieux ; 3°) de ses dimensions, de la conformation de chaque partie et de son adaptation à la forme d’activité qui y est exercée ; 4°) de l’état d’entretien, de vétusté ou de salubrité et de la conformité aux normes exigées par la législation du travail ; 5°) de la nature et de l’état des équipements et des moyens d’exploitation mis à la disposition du locataire.

En l’occurrence, il ressort du rapport d’expertise judiciaire en date du 11 octobre 2023 que les locaux donnés à bail : dépendent d’un ensemble immobilier traversant à usage tertiaire de bureaux et de commerces édifié dans les années 1970, élevé sur huit étages du côté de l'[Adresse 7] et de la [Adresse 11], et sur six étages du côté de la [Adresse 12], et construit sur la base d’une ossature en béton de type poteaux et poutres ; sont situés au fond de la galerie marchande dénommée « Galerie 66 » développée sur 3.000 m2 environ et comptant trente-huit boutiques sur trois niveaux ; s’étendent sur un seul niveau accessible depuis l’entresol de la galerie marchande par une large porte en pan coupé ; sont en état d’usage et présentent un équipement basique ; et bénéficient d’une configuration rationnelle présentant de beaux volumes éclairés par une large baie vitrée donnant sur la [Adresse 12] (pièce n°9 en demande, pages 14, 15 et 16).

D’après la 5ème édition de la charte de l’expertise en évaluation immobilière éditée au mois de mars 2017, la surface utile brute d’un local correspond à la surface de plancher de la construction après déduction des éléments structuraux (tels poteaux, murs extérieurs ou refends) et des circulations verticales, et le principe de pondération consiste à ramener les différentes catégories de surfaces réelles, selon leur intérêt, à une surface courante ou étalon en appliquant des coefficients de pondération, permettant de comparer des locaux qui ne sont pas facilement comparables entre eux (façade, niveaux, surfaces de nature différente) ; pour les commerces de centre-ville, la surface pondérée est établie à partir de la surface utile brute en décomposant celle-ci en zones affectées de coefficients variant en fonction de leur intérêt commercial (surface de vente, réserves, etc.) ; pour les centres commerciaux et galeries marchandes, est retenue la surface commerciale utile, correspondant à la surface de plancher augmentée des auvents, paliers extérieurs et gaines techniques, à l’exclusion des voies de desserte ou de circulation communes à différents lots ainsi que de l’emprise des trémies d’escalier ou d’ascenseur.

En l’espèce, l’experte judiciaire note que les locaux litigieux : comprennent un accueil, un bar, trois sanitaires dont l’un accessible aux personnes à mobilité réduite, une salle de restaurant équipée d’une large baie vitrée, une piste de danse, un salon privé vitré, un accès de secours et une cuisine ouvrant sur le mail de la galerie marchande ; et présentent une surface utile et une surface pondérée de 133,10 m2 (pièce n°9 en demande, pages 16 et 20) ; ce qui, d’une part n’est pas contesté par les parties, et d’autre part est corroboré par les rapports d’expertise unilatérale non judiciaire rédigés respectivement par Monsieur [E] [S] et par Madame [O] [R] de la S.A.S. EXPERCIA en date du 4 mars 2020, et par Monsieur [H] [P] en date du 9 septembre 2020 (pièces n°3 en demande pages 27 et 44, et n°3 en défense page 4).

Ces conclusions emportent la conviction de la présente juridiction.

En conséquence, il convient de retenir que les locaux donnés à bail présentent une surface utile et pondérée totale de 133,10 m2.

Sur les facteurs locaux de commercialité

Selon les dispositions de l’article R. 145-6 du code de commerce, les facteurs locaux de commercialité dépendent principalement de l’intérêt que présente, pour le commerce considéré, l’importance de la ville, du quartier ou de la rue où il est situé, du lieu de son implantation, de la répartition des diverses activités dans le voisinage, des moyens de transport, de l’attrait particulier ou des sujétions que peut présenter l’emplacement pour l’activité considérée et des modifications que ces éléments subissent d’une manière durable ou provisoire.

En l’espèce, dans son rapport définitif en date du 11 octobre 2023, l’experte judiciaire : relève que les locaux sont situés dans un quartier touristique majeur accueillant à la fois des enseignes de mode et de beauté, des établissements de restauration et des commerces culturels, et constituant un haut lieu de la vie nocturne ; précise que les lieux jouissent d’une bonne desserte par les transports en commun, comptabilisant trois stations de métropolitain et plusieurs lignes de bus à proximité ; note que depuis les attentats des 7 janvier, 11 janvier et 13 novembre 2015, lesquels ont eu un impact direct et durable, la fréquentation touristique est en constante diminution ; et conclut que « le local évalué se trouve ainsi situé dans une Galerie en perte de vitesse […]. En conclusion, les facteurs locaux de commercialité se sont beaucoup dégradés depuis 2018. Le renouveau de la galerie apportera peut-être un second souffle, mais dans quelques années seulement » (pièce n°9 en demande, pages 12, 13, 22 et 23).

Si la S.C.I. SOCIÉTÉ CIVILE IMMOBILIÈRE FAMILIALE D’INVESTISSEMENT PATRIMONIAL conteste ces conclusions en arguant notamment que « l'[Adresse 7] […] reste malgré tout une avenue extrêmement prestigieuse » (page 10 de son dernier mémoire), force est toutefois de constater que l’experte judiciaire a expressément répondu à cette objection, indiquant que : « dans notre analyse, nous avons bien souligné que la Galerie 66 bénéficie d’un emplacement de première qualité avec ouverture sur les [Localité 8]-Élysées […]. Cependant, nous avons également soulevé […] que la commercialité des galeries ouvrant sur l’avenue, et spécifiquement celle qui nous occupe, est très différente de celle des boutiques situées directement sur l’avenue. Elle ne concerne pas les enseignes de luxe, mais quelques enseignes modestes et surtout des commerces indépendants, « concept stores » et restaurants. […] De plus, nous avons également relevé que la Galerie 66 s’est progressivement vidée entre 2018 et 2023. Le local évalué se trouve, certes, dans une galerie ouvrant sur l'[Adresse 7], mais en perte de vitesse constante, et ce bien antérieurement à la crise sanitaire » (pièce n°9 en demande, pages 32 et 33).

Ceci est d’ailleurs corroboré par le rapport d’expertise unilatérale non judiciaire rédigé par Monsieur [E] [S] et par Madame [O] [R] de la S.A.S. EXPERCIA en date du 4 mars 2020, dont il ressort notamment que « du fait de la présence de nombreux établissements de nuit et de ses multiples accès (7 sous-sols, 3 entrées : Ponthieu, La Boétie, [Localité 8]-Élysées), le nom de la Galerie 66 a été régulièrement associé à des faits divers : bagarres, agressions dont à main armée, drogues… », et que « l’état de la galerie marchande s’est significativement dégradé […]. Plusieurs cellules commerciales sont actuellement libres d’occupation et il nous a été communiqué la fermeture de diverses boutiques ces 2 dernières années : – Le 66, boutique ; – Restaurant asiatique ; – Restaurant « Le Petit Bateau » ; – Restaurant "[M]" ; – Boutique de montre… La réputation, la vétusté croissante de la galerie, la concurrence et les nombreuses fermetures de locaux commerciaux diminuent l’attractivité de la galerie et donc le flux commerçant » (pièces n°3 en demande, pages 16 et 29).

Dès lors, les conclusions de l’experte judiciaire emportent la conviction de la présente juridiction.

En conséquence, il convient de retenir que les facteurs locaux de commercialité ont connu un certain déclin.

Sur les prix couramment pratiqués dans le voisinage

D’après les dispositions de l’article R. 145-7 du code de commerce, les prix couramment pratiqués dans le voisinage, par unité de surfaces, concernent des locaux équivalents eu égard à l’ensemble des éléments mentionnés aux articles R. 145-3 à R. 145-6. À défaut d’équivalence, ils peuvent, à titre indicatif, être utilisés pour la détermination des prix de base, sauf à être corrigés en considération des différences constatées entre le local loué et les locaux de référence. Les références proposées de part et d’autre portent sur plusieurs locaux et comportent, pour chaque local, son adresse et sa description succincte. Elles sont corrigées à raison des différences qui peuvent exister entre les dates de fixation des prix et les modalités de cette fixation.

En outre, conformément aux dispositions des deux premiers alinéas de l’article 16 du code de procédure civile, le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction. Il ne peut retenir, dans sa décision, les moyens, les explications et les documents invoqués ou produits par les parties que si celles-ci ont été à même d’en débattre contradictoirement.

Il y a lieu de rappeler que si la juridiction ne peut refuser d’examiner une pièce régulièrement versée aux débats et soumise à la libre discussion des parties, elle ne peut cependant se fonder exclusivement sur un rapport d’expertise non judiciaire réalisé à la demande unilatérale de l’une des parties (Cass. mixte, 28 septembre 2012 : pourvoi n°11-18710 ; Civ. 2, 24 novembre 2022 : pourvoi n°21-17580 ; Civ. 2, 21 septembre 2023 : pourvoi n°22-10698 ; Civ. 3, 13 février 2025 : pourvoi n°18-25531), fût-il établi contradictoirement (Civ. 2, 13 septembre 2018 : pourvoi n°17-20099 ; Civ. 3, 14 mai 2020 : pourvois n°19-16278 et 19-16279 ; Civ. 1, 6 juillet 2022 : pourvoi n°21-12545 ; Civ. 2, 9 février 2023 : pourvoi n°21-15784), ledit rapport d’expertise devant alors être corroboré par d’autres éléments de preuve (Civ. 2, 2 mars 2017 : pourvoi n°16-13337 ; Civ. 1, 15 septembre 2021 : pourvoi n°20-11939 ; Civ. 1, 13 octobre 2021 : pourvoi n°19-24008 ; Civ. 3, 16 février 2022 : pourvoi n°20-22778 ; Civ. 2, 15 décembre 2022 : pourvoi n°21-17957 ; Cass. Mixte, 21 juillet 2023 : pourvoi n°21-15809).

En l’espèce, eu égard à l’étude des diverses données et des dix-sept références issues de son observation du marché, constituées de treize locations nouvelles, d’un renouvellement amiable et de trois fixations judiciaires, l’experte judiciaire a retenu une valeur locative statutaire unitaire de 750 euros par mètre carré utile et pondéré (pièce n°9 en demande, pages 24 à 28).

Si la S.C.I. SOCIÉTÉ CIVILE IMMOBILIÈRE FAMILIALE D’INVESTISSEMENT PATRIMONIAL produit aux débats un rapport d’expertise unilatérale non judiciaire rédigé par Monsieur [H] [P] en date du 9 septembre 2020 estimant la valeur locative statutaire unitaire à la somme de 1.000 euros par mètre carré utile et pondéré (pièce n°3 en défense, page 8), force est toutefois de constater que celui-ci n’est corroboré par aucun autre élément, et est d’ailleurs contredit non seulement par le rapport d’expertise judiciaire susvisé, mais également par le rapport d’expertise unilatérale non judiciaire rédigé par Monsieur [E] [S] et par Madame [O] [R] de la S.A.S. EXPERCIA en date du 4 mars 2020 chiffrant la valeur locative unitaire à la somme de 663 euros par mètre carré utile et pondéré (pièce n°3 en demande, pages 45 et 46).

Dès lors, la valeur locative unitaire de renouvellement évaluée par l’experte judiciaire au montant de 750 euros par mètre carré utile et pondéré apparaît particulièrement pertinente et emporte la conviction de la présente juridiction.

En conséquence, il convient de fixer la valeur locative unitaire de renouvellement des locaux donnés à bail à la somme de 750 euros par mètre carré utile et pondéré.

Sur les facteurs de diminution ou de majoration de la valeur locative tirés des obligations imposées à chacune des parties

Aux termes des dispositions des deux premiers alinéas de l’article R. 145-8 du code de commerce, du point de vue des obligations respectives des parties, les restrictions à la jouissance des lieux et les obligations incombant normalement au bailleur dont celui-ci se serait déchargé sur le locataire sans contrepartie constituent un facteur de diminution de la valeur locative. Il en est de même des obligations imposées au locataire au-delà de celles qui découlent de la loi ou des usages. Les améliorations apportées aux lieux loués au cours du bail à renouveler ne sont prises en considération que si, directement ou indirectement, notamment par l’acceptation d’un loyer réduit, le bailleur en a assumé la charge. Les obligations découlant de la loi et génératrices de charges pour l’une ou l’autre partie depuis la dernière fixation du prix peuvent être invoquées par celui qui est tenu de les assumer.

En outre, en vertu des dispositions des premier et dernier alinéas de l’article L. 145-40-2 du même code, dans sa rédaction issue de l’article 13 de la loi n°2014-626 du 18 juin 2014 relative à l’artisanat, au commerce et aux très petites entreprises, et applicable aux contrats renouvelés à compter du 1er septembre 2014 conformément au II de l’article 21 de cette loi, tout contrat de location comporte un inventaire précis et limitatif des catégories de charges, impôts, taxes et redevances liés à ce bail, comportant l’indication de leur répartition entre le bailleur et le locataire. Cet inventaire donne lieu à un état récapitulatif annuel adressé par le bailleur au locataire dans un délai fixé par voie réglementaire. En cours de bail, le bailleur informe le locataire des charges, impôts, taxes et redevances nouveaux. Un décret en Conseil d’État fixe les modalités d’application du présent article. Il précise les charges, les impôts, taxes et redevances qui, en raison de leur nature, ne peuvent être imputés au locataire et les modalités d’information des preneurs.

Selon les dispositions des deux premiers alinéas de l’article R. 145-35 dudit code, dans sa rédaction issue de l’article 6 du décret n°2014-1317 du 3 novembre 2014 relatif au bail commercial, et applicable aux contrats renouvelés à compter du 5 novembre 2014 conformément à l’article 8 de ce décret, ne peuvent être imputés au locataire : 1°) les dépenses relatives aux grosses réparations mentionnées à l’article 606 du code civil ainsi que, le cas échéant, les honoraires liés à la réalisation de ces travaux.

En application des dispositions de l’article L. 145-15 de ce code, sont réputés non écrits, quelle qu’en soit la forme, les clauses, stipulations et arrangements qui ont pour effet de faire échec au droit de renouvellement institué par le présent chapitre ou aux dispositions des articles L. 145-4, L. 145-37 à L. 145-41, du premier alinéa de l’article L. 145-42 et des articles L. 145-47 à L. 145-54.

D’après les dispositions de l’article 1380 et du I de l’article 1400 du code général des impôts, la taxe foncière est établie annuellement sur les propriétés bâties sises en France à l’exception de celles qui en sont expressément exonérées par les dispositions du présent code. Sous réserve des dispositions des articles 1403 et 1404, toute propriété, bâtie ou non bâtie, doit être imposée au nom du propriétaire actuel.

Enfin, conformément aux dispositions de l’article 606 et du dernier alinéa de l’article 605 du code civil, les grosses réparations sont celles des gros murs et des voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières. Celui des digues et des murs de soutènement et de clôture aussi en entier. Toutes les autres réparations sont d’entretien. Les grosses réparations demeurent à la charge du propriétaire, à moins qu’elles n’aient été occasionnées par le défaut de réparations d’entretien, depuis l’ouverture de l’usufruit ; auquel cas l’usufruitier en est aussi tenu.

Il y a lieu de rappeler : que d’une part, le montant de la taxe foncière, dont le paiement incombe normalement au bailleur mais qui a été contractuellement mis à la charge du preneur, peut être déduit de la valeur locative (Civ. 3, 24 mars 2015 : pourvoi n°13-23553 ; Civ. 3, 15 février 2018 : pourvoi n°16-19818 ; Civ. 3, 23 mai 2019 : pourvoi n°18-14917 ; Civ. 3, 8 avril 2021 : pourvoi n°19-23183 ; Civ. 3, 25 janvier 2023 : pourvoi n°21-21943) ; et que d’autre part, la création au cours du bail expiré d’une obligation légale nouvelle à la charge du bailleur constitue un élément à prendre en considération pour la fixation du prix du bail commercial renouvelé (Civ. 3, 23 janvier 2025 : pourvoi n°23-14887).

En l’espèce, la clause intitulée « CHARGES ET CONDITIONS » insérée au contrat de bail commercial initial conclu par acte sous signature privée en date du 25 juin 1996 stipule que : « le présent bail est consenti et accepté selon les clauses, charges et conditions suivantes, que le locataire s’oblige à exécuter et accomplir sans aucune indemnité, ni diminution du loyer ci-après fixé […]. 2°) Il assurera l’entretien et la réparation des lieux dont il s’agit, dans les domaines visés par les articles 605 et 606 du Code Civil, étant tenu de se comporter en bon père de famille. […] 13°) Il aura l’obligation d’acquitter ses contributions personnelles et mobilières, ses taxes locatives et de patente, ainsi que tous les autres impôts présents et futurs, de telle façon que le bailleur ne puisse jamais être aucunement ni recherché, ni inquiété à ce sujet ; en un mot, le preneur devra se substituer au propriétaire pour l’acquit, en sus des loyers, de toutes les charges et taxes grevant les lieux, y compris l’impôt foncier » (pièce n°1 en demande, pages 2 et 5).

Force est de constater que cette clause est empreinte d’un caractère exorbitant de droit commun en ce qu’elle prévoit un transfert de charge sur la preneuse de la taxe foncière, ce qui justifie sa prise en compte dans la détermination de la valeur locative de renouvellement du bail.

Il ressort du rapport d’expertise judiciaire que la taxe foncière de l’année 2021 s’élevait à la somme de 7.495 euros (pièce n°9 en demande, pages 11 et 28), ce qui n’est pas contesté et ce qui justifie la déduction de ce montant de celui de la valeur locative.

En revanche, si la clause susmentionnée relative à la prise en charge par la preneuse des grosses réparations visées à l’article 606 du code civil, certes licite lors de la conclusion du dernier contrat de bail commercial renouvelé à compter du 1er juillet 2006, doit désormais être déclarée réputée non écrite s’agissant du renouvellement litigieux à effet au 1er octobre 2020, il y a toutefois lieu de relever que cette sanction, issue de l’article 6 du décret n°2014-1317 du 3 novembre 2014 relatif au bail commercial applicable aux contrats renouvelés à compter du 5 novembre 2014, ne fait que reprendre les dispositions de droit commun contenues à l’article 605 du code civil selon lesquelles les grosses réparations sont à la charge de la propriétaire, et donc de la bailleresse, et ne constitue donc pas une obligation légale nouvelle à la charge de cette dernière devant être prise en considération pour la fixation du prix du bail renouvelé, étant au surplus observé qu’en tout état de cause, il en a déjà été tenu compte dans l’estimation de la valeur locative statutaire unitaire, l’experte judiciaire soulignant expressément que « de plus, les éléments de référence utilisés concernent nécessairement des baux aux termes desquels les gros travaux restent à la charge du bailleur. Il n’y a donc pas lieu d’appliquer une majoration quelconque » (pièce n°9 en demande, page 31).

En conséquence, il convient de déduire du montant de la valeur locative de renouvellement des locaux donnés à bail la taxe foncière d’un montant de 7.495 euros, et de rejeter la demande de majoration de 10% formée par la S.C.I. SOCIÉTÉ CIVILE IMMOBILIÈRE FAMILIALE D’INVESTISSEMENT PATRIMONIAL au titre du caractère désormais réputé non écrit de la clause contractuelle du bail commercial initial transférant la charge des grosses réparations à la S.A.R.L. LE MARQUIS EVENT’S.

Conclusion sur la fixation du loyer du bail renouvelé

En définitive, eu égard à la surface utile et pondérée totale des locaux loués de 133,10 m2 ainsi qu’à la valeur locative statutaire unitaire de 750 euros par mètre carré utile et pondéré, et après déduction de la taxe foncière d’un montant de 7.495 euros, la valeur locative de renouvellement des locaux peut être justement et souverainement estimée à la somme annuelle de : (750 x 133,10) – 7.495 = 92.330 euros.

En conséquence, il convient de fixer le montant du loyer du bail renouvelé à la somme annuelle de 92.330 euros.

Sur la restitution des trop-perçus de loyers

Aux termes des dispositions des deux premiers alinéas de l’article R. 145-23 du code de commerce, les contestations relatives à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé sont portées, quel que soit le montant du loyer, devant le président du tribunal judiciaire ou le juge qui le remplace. Il est statué sur mémoire. Les autres contestations sont portées devant le tribunal judiciaire qui peut, accessoirement, se prononcer sur les demandes mentionnées à l’alinéa précédent.

En outre, en application des dispositions du premier alinéa de l’article 1302 du code civil, tout paiement suppose une dette ; ce qui a été reçu sans être dû est sujet à restitution.

En vertu des dispositions de l’article 1302-1 du même code, celui qui reçoit par erreur ou sciemment ce qui ne lui est pas dû doit le restituer à celui de qui il l’a indûment reçu.

Selon les dispositions de l’article L. 111-2 du code des procédures civiles d’exécution, le créancier muni d’un titre exécutoire constatant une créance liquide et exigible peut en poursuivre l’exécution forcée sur les biens de son débiteur dans les conditions propres à chaque mesure d’exécution.

Enfin, d’après les dispositions des deux premiers alinéas de l’article L. 111-3 du même code, seuls constituent des titres exécutoires : 1°) les décisions des juridictions de l’ordre judiciaire ou de l’ordre administratif lorsqu’elles ont force exécutoire, ainsi que les accords auxquels ces juridictions ont conféré force exécutoire.

Il y a lieu de rappeler : que d’une part, la compétence du juge des loyers commerciaux est exclusive du prononcé d’une condamnation (Civ. 3, 18 mars 1992 : pourvoi n°90-14000 ; Civ. 3, 11 mai 2022 : pourvois n°20-21651, n°20-21652 et n°20-21689) ; et que d’autre part, la décision définitive du juge des loyers commerciaux fixant le montant du loyer du bail renouvelé constitue un titre exécutoire permettant au preneur d’agir, à ses risques et péril, en exécution forcée pour recouvrer le trop-perçu des loyers versés au bailleur (Civ. 3, 6 octobre 2016 : pourvoi n°15-12606).

En l’espèce, dès lors que d’une part, il est établi que la S.A.R.L. LE MARQUIS EVENT’S a payé, depuis le 1er octobre 2020 et pendant toute la durée de la présente instance, un loyer provisionnel d’un montant supérieur à celui du bail renouvelé, le dispositif du jugement mixte de la présente juridiction en date du 17 janvier 2022 rectifié matériellement le 8 mars 2022 ayant notamment « fix[é] le loyer provisionnel pour la durée de l’instance au montant du loyer contractuel indexé en principal, outre les charges » (pièce n°10 en demande, page 4), et la S.C.I. SOCIÉTÉ CIVILE IMMOBILIÈRE FAMILIALE D’INVESTISSEMENT PATRIMONIAL reconnaissant expressément dans son dernier mémoire que le loyer s’élevait « au 1er juillet 2020 ….. 163.943,66 € HT/AN » (page 3 de son dernier mémoire), ce qui n’est pas contesté, mais dans la mesure où d’autre part, il n’entre pas dans les attributions du juge des loyers commerciaux de pouvoir statuer sur la demande de restitution des trop-perçus de loyers, il y a alors simplement lieu de rappeler que la présente décision constitue un titre exécutoire suffisant permettant le recouvrement par la locataire des trop-perçus de loyers versés à la bailleresse, sans pour autant prononcer de condamnation.

En conséquence, il convient de rappeler que la présente décision constitue un titre exécutoire permettant à la S.A.R.L. LE MARQUIS EVENT’S de recouvrer les trop-perçus de loyers versés à la S.C.I. SOCIÉTÉ CIVILE IMMOBILIÈRE FAMILIALE D’INVESTISSEMENT PATRIMONIAL depuis le 1er octobre 2020.

Sur les intérêts moratoires

Aux termes des dispositions des deux premiers alinéas de l’article R. 145-23 du code de commerce, les contestations relatives à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé sont portées, quel que soit le montant du loyer, devant le président du tribunal judiciaire ou le juge qui le remplace. Il est statué sur mémoire. Les autres contestations sont portées devant le tribunal judiciaire qui peut, accessoirement, se prononcer sur les demandes mentionnées à l’alinéa précédent.

En outre, en application des dispositions du premier alinéa de l’article 1302-3 du code civil, la restitution est soumise aux règles fixées aux articles 1352 à 1352-9.

En vertu des dispositions de l’article 1352-6 du même code, la restitution d’une somme d’argent inclut les intérêts au taux légal et les taxes acquittées entre les mains de celui qui l’a reçue.

Enfin, selon les dispositions de l’article 1352-7 dudit code, celui qui a reçu de mauvaise foi doit les intérêts, les fruits qu’il a perçus ou la valeur de la jouissance à compter du paiement. Celui qui a reçu de bonne foi ne les doit qu’à compter du jour de la demande.

Il résulte de la combinaison de ces dispositions : que d’une part, la compétence du juge des loyers commerciaux est exclusive du prononcé d’une condamnation (Civ. 3, 18 mars 1992 : pourvoi n°90-14000 ; Civ. 3, 11 mai 2022 : pourvois n°20-21651, n°20-21652 et n°20-21689) ; et que d’autre part, les intérêts dus sur la différence entre le loyer du bail expiré et le nouveau loyer du bail renouvelé courent, par le seul effet de la loi (Civ. 3, 3 octobre 2012 : pourvoi n°11-17177), à compter de la délivrance de l’assignation introductive d’instance en fixation du prix lorsque le preneur est à l’origine de la procédure, ou à compter de la notification du premier mémoire en défense lorsque c’est le bailleur qui a saisi le juge des loyers commerciaux (Civ. 3, 18 juin 2014 : pourvoi n°13-14715 ; Civ. 3, 16 mars 2017 : pourvoi n°16-10216 ; Civ. 3, 12 avril 2018 : pourvoi n°16-26514 ; Civ. 3, 11 juillet 2019 : pourvoi n°18-19376 ; Civ. 3, 9 septembre 2021 : pourvoi n°19-19285).

En l’espèce, dès lors qu’il est démontré que la S.A.R.L. LE MARQUIS EVENT’S a payé, depuis le 1er octobre 2020 et pendant toute la durée de la présente instance, un loyer provisionnel d’un montant supérieur à celui du bail renouvelé, le dispositif du jugement mixte de la présente juridiction en date du 17 janvier 2022 rectifié matériellement le 8 mars 2022 ayant notamment « fix[é] le loyer provisionnel pour la durée de l’instance au montant du loyer contractuel indexé en principal, outre les charges » (pièce n°10 en demande, page 4), et la S.C.I. SOCIÉTÉ CIVILE IMMOBILIÈRE FAMILIALE D’INVESTISSEMENT PATRIMONIAL reconnaissant expressément dans son dernier mémoire que le loyer s’élevait « au 1er juillet 2020 ….. 163.943,66 € HT/AN » (page 3 de son dernier mémoire), ce qui n’est pas contesté, et en l’absence de mauvaise foi de la bailleresse, il y a lieu de fixer le point de départ des intérêts au taux légal dus sur le différentiel existant entre le montant du loyer provisionnel effectivement acquitté depuis le 1er octobre 2020 d’une part, et celui du loyer du bail renouvelé d’autre part, au 8 avril 2021, date de signification de l’assignation introductive de la présente instance comportant une telle demande, s’agissant des sommes réglées avant cette date, et à compter de la date de chaque échéance trimestrielle contractuelle s’agissant des sommes réglées postérieurement, sans pour autant prononcer de condamnation.

En conséquence, il convient de fixer le point de départ des intérêts au taux légal dus par la S.C.I. SOCIÉTÉ CIVILE IMMOBILIÈRE FAMILIALE D’INVESTISSEMENT PATRIMONIAL sur le différentiel existant entre le montant du loyer provisionnel effectivement acquitté par la S.A.R.L. LE MARQUIS EVENT’S depuis le 1er octobre 2020 d’une part, et le montant du loyer du bail renouvelé arrêté aux termes de la présente décision d’autre part, à compter du 8 avril 2021 s’agissant des sommes réglées avant cette date, et à compter de la date de chaque échéance trimestrielle contractuelle s’agissant des sommes réglées postérieurement, jusqu’à complet paiement.

Sur les mesures accessoires

En application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, la S.C.I. SOCIÉTÉ CIVILE IMMOBILIÈRE FAMILIALE D’INVESTISSEMENT PATRIMONIAL, partie perdante dès lors qu’elle sollicitait la fixation d’un loyer de renouvellement à la somme annuelle de 133.000 euros hors taxes et hors charges, soit à un montant supérieur de plus de 40.000 euros à celui fixé aux termes de la présentes décision, alors même que la S.A.R.L. LE MARQUIS EVENT’S avait offert de payer, dans sa demande de renouvellement signifiée par acte d’huissier en date du 2 juillet 2020, un prix annuel de 88.000 euros hors taxes et hors charges, soit un montant très proche de celui finalement fixé, sera condamnée aux dépens, en ce compris les frais d’expertise judiciaire.

Elle sera également condamnée à payer à la S.A.R.L. LE MARQUIS EVENT’S une indemnité au titre des frais non compris dans les dépens que cette dernière a été contrainte d’exposer pour faire valoir ses droits dans le cadre tant de l’expertise judiciaire que de la présente instance au fond, que l’équité et la situation économique des parties commandent de fixer à la somme de 2.000 euros, conformément aux dispositions de l’article 700 du même code.

Il convient de rappeler que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire de droit, en vertu des dispositions de l’article 514 dudit code, étant observé qu’aucune des parties ne sollicite que cette dernière soit écartée sur le fondement des dispositions de l’article 514-1 de ce code.

PAR CES MOTIFS

Le juge des loyers commerciaux, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire rendu en premier ressort,

FIXE le montant du loyer du bail renouvelé pour une durée de neuf années à compter du 1er octobre 2020 à la somme annuelle de 92.330 (QUATRE-VINGT-DOUZE MILLE TROIS CENT TRENTE) euros hors taxes et hors charges, toutes autres clauses et conditions du contrat de bail commercial liant la S.C.I. SOCIÉTÉ CIVILE IMMOBILIÈRE FAMILIALE D’INVESTISSEMENT PATRIMONIAL à la S.A.R.L. LE MARQUIS EVENT’S, et portant sur les locaux implantés au premier étage de la galerie marchande située au sein de l’immeuble soumis au statut de la copropriété sis [Adresse 3] à [Localité 10] cadastré section BG numéro [Cadastre 1], demeurant inchangées, sous réserve des clauses devant être mises en conformité avec les dispositions de la loi n°2014-626 du 18 juin 2014 relative à l’artisanat, au commerce et aux très petites entreprises et du décret n°2014-1317 du 3 novembre 2014 relatif au bail commercial,

RAPPELLE que la présente décision constitue un titre exécutoire permettant à la S.A.R.L. LE MARQUIS EVENT’S de recouvrer les trop-perçus de loyers versés à la S.C.I. SOCIÉTÉ CIVILE IMMOBILIÈRE FAMILIALE D’INVESTISSEMENT PATRIMONIAL depuis le 1er octobre 2020,

FIXE le point de départ des intérêts au taux légal dus par la S.C.I. SOCIÉTÉ CIVILE IMMOBILIÈRE FAMILIALE D’INVESTISSEMENT PATRIMONIAL sur le différentiel existant entre le montant du loyer provisionnel effectivement acquitté par la S.A.R.L. LE MARQUIS EVENT’S depuis le 1er octobre 2020 d’une part, et le montant du loyer du bail renouvelé arrêté aux termes de la présente décision d’autre part, à compter du 8 avril 2021 s’agissant des sommes réglées avant cette date, et à compter de la date de chaque échéance trimestrielle contractuelle s’agissant des sommes réglées postérieurement au 8 avril 2021, jusqu’à complet paiement,

CONDAMNE la S.C.I. SOCIÉTÉ CIVILE IMMOBILIÈRE FAMILIALE D’INVESTISSEMENT PATRIMONIAL à payer à la S.A.R.L. LE MARQUIS EVENT’S la somme de 2.000 (DEUX MILLE) euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE la S.C.I. SOCIÉTÉ CIVILE IMMOBILIÈRE FAMILIALE D’INVESTISSEMENT PATRIMONIAL aux dépens, en ce compris l’intégralité des frais d’expertise judiciaire,

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire.

Fait et jugé à [Localité 9] le 30 Mai 2025

La Greffière Le Président

M. PLURIEL C. KOSSO-VANLATHEM