TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 7] [1]

[1]

C.C.C.F.E. + C.C.C.

délivrées le :

à M^e LE BORGNE (E1492)

M^e DENOULET (D0285)

■

18° chambre

3ème section

N° RG 20/03755

N° Portalis 352J-W-B7E-CSANO

N° MINUTE : 4

Assignation du :

31 Mars 2020

JUGEMENT

rendu le 16 Décembre 2025

DEMANDERESSE

S.A.S. HAMOSSY (RCS de [Localité 7] 448 843 292)

[Adresse 2]

[Localité 1]

représentée par Maître Gaèle LE BORGNE, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #E1492

DÉFENDERESSE

S.A.R.L. FONCIÈRE ROMAIN D’INVESTISSEMENTS (RCS de [Localité 7] 311 472 294)

[Adresse 5]

[Localité 1]

représentée par Maître Roger DENOULET, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #D0285

Décision du 16 Décembre 2025

18° chambre 3ème section

N° RG 20/03755 – N° Portalis 352J-W-B7E-CSANO

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Sandra PERALTA, Vice-Présidente,

Cédric KOSSO-VANLATHEM, Juge,

Madame Cassandre AHSSAINI, Juge,

assistés de Henriette DURO, Greffier.

DÉBATS

À l’audience du 02 Juillet 2025 tenue en audience publique devant Cédric KOSSO-VANLATHEM, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seul l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du code de procédure civile.

Après clôture des débats, avis a été donné aux avocats que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 12 Novembre 2025, puis prorogé successivement au 10 Décembre 2025 et au 16 Décembre 2025.

JUGEMENT

Rendu publiquement

Contradictoire

En premier ressort

_________________

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous signature privée en date du 14 juin 2001, la S.A. SOCIÉTÉ ANONYME DES ENTREPRISES LEGROS-BURETTE ET COMPAGNIE, aux droits de laquelle vient la S.A.R.L. FONCIÈRE ROMAIN D’INVESTISSEMENTS, a donné à bail commercial renouvelé à Monsieur [M] [W] des locaux en rez-de-chaussée composés d’une boutique d’une superficie de 60 m², de dépendances d’une superficie de 15 m² comprenant cuisine, couloir, sanitaires et lavabo, et d’une partie à usage d’habitation d’une superficie de 40 m² comprenant vestibule, salle de bain et deux pièces, constituant le lot n°1 d’un immeuble soumis au statut de la copropriété sis [Adresse 4] à [Localité 8] pour une durée de neuf années à effet rétroactif au 1er avril 2000 afin qu’y soit exercée une activité de commerce de café, de bar, de brasserie et de plat du jour, moyennant le versement d’un loyer annuel initial d’un montant de 63.000 francs hors taxes et hors charges et d’une provision annuelle sur charges locatives d’un montant de 8.000 francs payables trimestriellement à terme à échoir.

Par acte notarié en date du 9 juillet 2003, le fonds de commerce exploité dans les locaux donnés à bail a été cédé à la S.A.R.L. HAMOSSY, devenue depuis la S.A.S. HAMOSSY.

Par acte d’huissier en date du 23 mars 2009, la S.A.S. HAMOSSY a fait signifier à la S.A. ISAMBERT SA, devenue depuis la S.A.S. ISAMBERT SAS, en sa qualité de mandataire et administratrice de biens de la S.A.R.L. FONCIÈRE ROMAIN D’INVESTISSEMENTS, une demande de renouvellement du contrat de bail commercial pour une nouvelle durée de neuf années à compter du 1er avril 2009.

Le contrat de bail commercial a été renouvelé pour une durée de neuf années à compter du 1er avril 2009, à défaut de réponse de la S.A.R.L. FONCIÈRE ROMAIN D’INVESTISSEMENTS et en l’absence de saisine du juge des loyers commerciaux.

Par acte d’huissier en date du 15 mars 2018, la S.A.S. HAMOSSY a fait signifier à la S.A.R.L. FONCIÈRE ROMAIN D’INVESTISSEMENTS et à la S.A.S. ISAMBERT SAS une nouvelle demande de renouvellement du contrat de bail commercial pour une durée de neuf années à compter du 1er avril 2018, en proposant que le prix du bail renouvelé soit fixé au montant du loyer plafonné.

Par acte d’huissier en date du 31 mai 2018, la S.A.R.L. FONCIÈRE ROMAIN D’INVESTISSEMENTS a fait signifier à la S.A.S. HAMOSSY un refus de renouvellement du contrat de bail commercial avec offre de paiement d’une indemnité d’éviction.

Par exploits d’huissier en date du 31 mars 2020, la S.A.S. HAMOSSY a fait assigner la S.A.R.L. FONCIÈRE ROMAIN D’INVESTISSEMENTS et la S.A.S. ISAMBERT SAS devant le tribunal judiciaire de Paris, sur le fondement des dispositions de l’article L. 145-14 du code de commerce et de l’article 145 du code de procédure civile, en paiement d’une indemnité d’éviction d’un montant de 1.000.000 euros outre les frais de licenciement de son personnel à titre principal, et en organisation d’une mesure d’expertise immobilière judiciaire à titre subsidiaire.

Par ordonnance contradictoire en date du 30 avril 2021, le juge de la mise en état a notamment : prononcé la mise hors de cause de la S.A.S. ISAMBERT SAS ; dit que le refus de renouvellement du contrat de bail commercial signifié par la S.A.R.L. FONCIÈRE ROMAIN D’INVESTISSEMENTS par acte d’huissier en date du 31 mai 2018 ouvrait droit au profit de la S.A.S. HAMOSSY au paiement d’une indemnité d’éviction ainsi qu’au maintien dans les lieux ; et ordonné une expertise immobilière judiciaire confiée à Madame [D] [U] aux fins d’estimation du montant de l’indemnité d’éviction due à la S.A.S. HAMOSSY ainsi que du montant de l’indemnité d’occupation due à la S.A.R.L. FONCIÈRE ROMAIN D’INVESTISSEMENTS à compter du 1er avril 2018 jusqu’à la restitution des locaux.

L’experte judiciaire a procédé à une visite contradictoire des locaux le 23 juin 2021, a adressé un pré-rapport aux parties le 20 juillet 2021, et a déposé son rapport définitif le 23 septembre 2021, évaluant le montant de l’indemnité d’éviction principale due à la S.A.S. HAMOSSY à la somme de 126.000 euros, ainsi que le montant de l’indemnité d’occupation statutaire due à la S.A.R.L. FONCIÈRE ROMAIN D’INVESTISSEMENTS à la somme annuelle de 22.595 euros hors taxes et hors charges à compter du 1er avril 2018.

Relevant que la demande en paiement d’une indemnité d’occupation statutaire avait été formée par la bailleresse pour la première fois dans ses conclusions au fond remises au greffe et notifiées par RPVA le 3 décembre 2020, soit plus de deux ans postérieurement à la date d’expiration du contrat de bail commercial par l’effet du refus de renouvellement signifié par acte d’huissier du 31 mai 2018, de sorte qu’elle était prescrite, le juge de la mise en état, par ordonnance contradictoire en date du 10 novembre 2023 : a déclaré la S.A.R.L. FONCIÈRE ROMAIN D’INVESTISSEMENTS irrecevable en sa demande reconventionnelle en paiement d’une indemnité d’occupation correspondant au montant de la valeur locative des lieux loués formée à l’encontre de la S.A.S. HAMOSSY ; a déclaré la S.A.R.L. FONCIÈRE ROMAIN D’INVESTISSEMENTS recevable en sa demande reconventionnelle en paiement d’une indemnité d’occupation correspondant au montant du dernier loyer contractuel formée à l’encontre de la S.A.S. HAMOSSY ; s’est déclaré incompétent au profit du tribunal statuant au fond pour connaître de la demande de complément d’expertise judiciaire formée par la S.A.S. HAMOSSY ; et a débouté la S.A.S. HAMOSSY de sa demande de nouvelle expertise judiciaire.

Par lettres recommandées en date du 9 février 2024 réceptionnées le 13 février 2024, la S.A.S. HAMOSSY a informé la S.A.R.L. FONCIÈRE ROMAIN D’INVESTISSEMENTS et la S.A.S. ISAMBERT SAS qu’elle procéderait à la libération des locaux et à la restitution des clefs le 29 mars 2024.

Aux termes de ses dernières conclusions remises au greffe et notifiées par RPVA le 18 janvier 2025, la S.A.S. HAMOSSY demande au tribunal, sur le fondement des articles 143, 144, 148, 246 et 378 du code de procédure civile, des articles L. 145-1, L. 145-14 et L. 145-28 du code de commerce, des articles 1217, 1231-2, 1231-6 et 1719 du code civil, et de l’article 234 nonies du code général des impôts, de :

– la déclarer recevable et bien fondée en son action en paiement d’une indemnité d’éviction en suite du refus de renouvellement signifié par la S.A.R.L. FONCIÈRE ROMAIN D’INVESTISSEMENTS à effet au 31 mars 2018 à minuit ;

– avant dire droit sur le montant de l’indemnité d’éviction, ordonner une expertise et commettre pour y procéder un expert judiciaire, autre que Madame [D] [U], avec pour mission de :

• se faire communiquer tous documents et pièces nécessaires à l’accomplissement de sa mission, et notamment l’offre de la société CAFÉ RÉPUBLIQUE du 29 décembre 2021 et l’offre de la société IMPERO GRASSO du 3 janvier 2022 adressées à la S.A.R.L. FONCIÈRE ROMAIN D’INVESTISSEMENTS ;

• rechercher, en tenant compte de la nature des activités professionnelles autorisées par le bail, de la situation et de l’état des locaux, ainsi que des offres de la société CAFÉ RÉPUBLIQUE du 29 décembre 2021 et de la société IMPERO GRASSO du 3 janvier 2022 adressées à la S.A.R.L. FONCIÈRE ROMAIN D’INVESTISSEMENTS, tous éléments permettant de déterminer le montant de l’indemnité d’éviction, si cette dernière avait exécuté son obligation de délivrance conforme, dans le cas de la perte du fonds : valeur marchande déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement de la réparation du trouble commercial ;

– mettre la provision à valoir sur la rémunération de l’expert à la charge de la S.A.R.L. FONCIÈRE ROMAIN D’INVESTISSEMENTS ;

– surseoir à statuer sur sa demande en paiement d’une indemnité d’éviction formée à l’encontre de la S.A.R.L. FONCIÈRE ROMAIN D’INVESTISSEMENTS, dont le montant sera fixé par l’expert, dans l’attente du dépôt du rapport d’expertise judiciaire ;

– à titre subsidiaire, condamner la S.A.R.L. FONCIÈRE ROMAIN D’INVESTISSEMENTS à lui payer une indemnité d’éviction d’un montant total de 304.000 euros se décomposant comme suit :

• la somme de 298.000 euros au titre de l’indemnité principale ;

• la somme de 2.000 euros au titre du trouble commercial ;

• la somme de 2.000 euros au titre des frais divers ;

• la somme de 2.000 euros au titre des frais de déménagement ;

– à titre très subsidiaire, condamner la S.A.R.L. FONCIÈRE ROMAIN D’INVESTISSEMENTS à lui payer une indemnité d’éviction d’un montant total de 279.000 euros se décomposant comme suit :

• la somme de 273.000 euros au titre de l’indemnité principale ;

• la somme de 2.000 euros au titre du trouble commercial ;

• la somme de 2.000 euros au titre des frais divers ;

• la somme de 2.000 euros au titre des frais de déménagement ;

– fixer le montant de l’indemnité d’occupation due à la S.A.R.L. FONCIÈRE ROMAIN D’INVESTISSEMENTS à la somme annuelle de 13.020,24 euros, soit à la somme mensuelle de 1.085 euros, pour la période comprise entre le 1er avril 2018 et le 31 mars 2024 ;

Décision du 16 Décembre 2025

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– constater que la S.A.R.L. FONCIÈRE ROMAIN D’INVESTISSEMENTS lui a remboursé la somme de 13.507,40 euros en restitution des indemnités d’occupation trop versées sur la période comprise entre le 1er avril 2018 et le 31 mars 2024 ;

– constater que la S.A.R.L. FONCIÈRE ROMAIN D’INVESTISSEMENTS lui a remboursé la somme de 837,78 euros en restitution de la contribution sur les revenus locatifs versée entre les années 2019 et 2024 ;

– condamner la S.A.R.L. FONCIÈRE ROMAIN D’INVESTISSEMENTS à lui payer la somme de 17.668,81 euros en restitution des provisions sur charges locatives et de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères indûment versées, assortie des intérêts moratoires au taux d’intérêt légal à compter du 18 janvier 2025, date de notification des conclusions réclamant le remboursement de cette somme ;

– condamner la S.A.R.L. FONCIÈRE ROMAIN D’INVESTISSEMENTS à lui payer la somme de 96.250 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice résultant de l’inexécution par celle-ci de son obligation de délivrance et consistant en la perte de chance d’une meilleure rentabilité de son fonds ;

– débouter la S.A.R.L. FONCIÈRE ROMAIN D’INVESTISSEMENTS de l’intégralité de ses demandes ;

– condamner la S.A.R.L. FONCIÈRE ROMAIN D’INVESTISSEMENTS à lui payer la somme de 10.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

– condamner la S.A.R.L. FONCIÈRE ROMAIN D’INVESTISSEMENTS aux dépens, en ce compris les frais d’expertise judiciaire, avec distraction au profit de Maître Gaèle LE BORGNE ;

– dire n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire du jugement à intervenir.

À l’appui de ses prétentions, la S.A.S. HAMOSSY fait valoir, à titre principal, que postérieurement à l’introduction de la présente instance, par exploit d’huissier en date du 2 mars 2022, la S.A.R.L. FONCIÈRE ROMAIN D’INVESTISSEMENTS a fait assigner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dans lequel sont situés les locaux donnés à bail devant le tribunal judiciaire de Paris en autorisation de faire réaliser des travaux de mise en conformité, communiquant dans cette instance parallèle notamment deux offres d’éventuelles preneuses proposant un loyer annuel d’un montant de 45.000 euros hors taxes et hors charges, outre un droit d’entrée d’un montant respectif de 480.000 euros et de 500.000 euros, ce qui constitue un fait nouveau justifiant que soit ordonné, avant dire droit, un complément d’expertise aux fins de réévaluation du montant de l’indemnité d’éviction déterminée par l’experte judiciaire en prenant en considération ces deux offres.

À titre subsidiaire et sur le fond, elle indique que le refus de renouvellement a entraîné la perte de son fonds de commerce, si bien que l’indemnité d’éviction à laquelle elle a droit constitue une indemnité de remplacement. Elle fait observer : que les locaux loués bénéficient d’une très bonne situation ; qu’il ne peut être procédé à une minoration de l’indemnité au titre de la licence de 4ème catégorie dès lors que celle-ci ne lui appartient pas en propre, mais à Monsieur [S] [F] son président ; que l’existence d’un loyer modéré et d’un appartement constitue un avantage devant être pris en compte ; et que la non-conformité du conduit d’extraction constitue un manquement de la bailleresse à son obligation de délivrance l’empêchant d’exercer l’activité de restauration autorisée par le bail. Elle en déduit une valeur du droit au bail d’un montant de 273.000 euros, calculée sur la base d’une valeur locative de marché de 48.000 euros correspondant au montant du loyer proposé par la propriétaire elle-même pour la relocation des locaux, d’un loyer plafonné d’un montant de 13.020 euros, d’un coefficient de situation de 6,5 et non de 5,5 comme retenu à tort par l’experte judiciaire, ainsi que d’une majoration de 20 % compensant la non-conformité susvisée. Elle ajoute avoir reçu, au cours du bail expiré, des offres de mandats de vente de son fonds de commerce de la part de trois agences immobilières pour un prix compris entre 305.000 euros et 335.000 euros, ainsi que des offres d’acquisition dudit fonds de la part de trois acquéreurs potentiels pour un prix compris entre 275.000 euros et 285.000 euros, correspondant à une moyenne d’un montant de 298.000 euros, lequel doit constituer le montant de l’indemnité principale comme correspondant à la valeur marchande de son fonds de commerce.

S’agissant des indemnités accessoires, la preneuse déclare être fondée à réclamer la somme de 2.000 euros au titre de ses frais de déménagement, la somme de 2.000 euros en réparation de son trouble commercial, et la somme de 2.000 euros au titre des frais divers.

Concernant le montant de l’indemnité d’occupation due à la bailleresse, la locataire souligne qu’il doit être fixé à la somme annuelle de 13.020,24 euros hors taxes et hors charges correspondant à celui du dernier loyer contractuel en vigueur à l’expiration du bail, et explique avoir procédé à des règlements supérieurs à cette somme entre le 1er avril 2018 et le 31 mars 2024, la S.A.R.L. FONCIÈRE ROMAIN D’INVESTISSEMENTS ayant cependant d’ores et déjà remboursé le trop-perçu par chèque bancaire transmis par lettre en date du 8 novembre 2024, ce qui justifie le rejet de toute condamnation de ce chef à son encontre.

L’occupante fait remarquer que le contrat de bail commercial ne prévoit le versement d’aucune provision sur charges locatives, ni ne contient aucune clause transférant à sa charge le règlement de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères, de sorte que doivent lui être restituées la somme de 14.700 euros au titre des provisions sur charges indûment réglées au cours des cinq dernières années, la somme de 733,13 euros au titre de la régularisation des charges des années 2021 à 2023, et la somme de 2.235,68 euros au titre de la taxe susvisée payée depuis l’année 2019.

Elle affirme, en tout état de cause, que la propriétaire a manqué à son obligation de délivrance en mettant à sa disposition un local dépourvu de gaine d’extraction, ce qui l’a contrainte à exercer une activité de crêperie en lieu et place d’une réelle activité de restauration et de brasserie, lui causant un préjudice consistant en une perte de chance de 50% de générer une meilleure rentabilité d’exploitation, laquelle peut être évaluée à la somme de 96.250 euros, compte tenu du chiffre d’affaires d’un montant de 275.000 euros qui aurait pu être réalisé en présence de locaux conformes et après application d’un taux de marge de 70 %.

Elle s’oppose à toute compensation judiciaire, précisant n’être débitrice d’aucune somme à l’égard de la bailleresse.

Aux termes de ses dernières conclusions remises au greffe et notifiées par RPVA le 13 janvier 2025, la S.A.R.L. FONCIÈRE ROMAIN D’INVESTISSEMENTS sollicite du tribunal, sur le fondement de l’article 1289 ancien du code civil, de :

– fixer l’indemnité d’éviction due à la S.A.S. HAMOSSY comme suit :

• la somme de 106.000 euros au titre de l’indemnité principale, tenant compte de l’indemnité estimative d’un montant de 20.000 euros de la licence IV conservée ou cédée à un tiers ;

• l’indemnisation éventuelle des frais de déménagement sur présentation des justificatifs de factures acquittées dans la limite d’un montant de 2.000 euros, sous peine de restitution de l’indu ;

• la somme de 2.000 euros au titre du trouble commercial ;

• l’indemnisation éventuelle des frais divers (administratifs) sur présentation de factures acquittées dans la limite d’un montant de 2.000 euros ;

Décision du 16 Décembre 2025

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– la déclarer recevable en sa demande reconventionnelle de paiement d’une indemnité d’occupation correspondant à la valeur du dernier loyer réglé avant l’expiration du contrat de bail commercial formée à l’encontre de la S.A.S. HAMOSSY, outre indexation, charges et taxes ;

– fixer l’indemnité d’occupation due annuellement par la S.A.S. HAMOSSY à la somme de 13.020,24 euros, soit 1.085 euros par mois, outre indexation, charges et taxes locatives ;

– condamner la S.A.S. HAMOSSY à lui payer la somme principale de 13.020,24 euros à compter du 1er avril 2018 et jusqu’à la date de libération des locaux loués, en deniers ou quittances ;

– débouter la S.A.S. HAMOSSY de ses demandes de restitution de charges et taxes locatives et du dépôt de garantie, déjà soldés ;

– ordonner la compensation entre les créances réciproques des parties, à concurrence de la plus faible des sommes dues ;

– débouter la S.A.S. HAMOSSY de sa demande de dommages et intérêts ainsi que du surplus de ses demandes ;

– condamner la S.A.S. HAMOSSY à lui payer la somme de 5.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

– condamner la S.A.S. HAMOSSY aux dépens, en ce compris les honoraires d’expertise, avec distraction au profit de Maître Roger DENOULET ;

– dire n’y avoir lieu à exécution provisoire du jugement à intervenir.

Au soutien de ses demandes, la S.A.R.L. FONCIÈRE ROMAIN D’INVESTISSEMENTS expose que si des discussions étaient en cours avec divers potentiels repreneurs à la fin de l’année 2021, soit bien après la date de signification de son refus de renouvellement en date du 31 mai 2018, ces dernières n’ont pas abouti, si bien que les locaux litigieux sont actuellement toujours vacants, ce qui justifie le rejet de la demande de nouvelle expertise judiciaire formée par la locataire, sauf à combler les carences probatoires de celle-ci, ce qui ne saurait être admis.

En ce qui concerne le montant de l’indemnité d’éviction principale, la bailleresse avance que l’activité de la preneuse connaissait manifestement depuis plusieurs années des difficultés, voire un certain déclin, le chiffre d’affaires particulièrement précaire ne cessant de diminuer depuis l’année 2017, si bien que le fonds de commerce est en pratique invendable, et que sur la base d’une estimation théorique à hauteur de 80% du chiffre d’affaires, la valeur du fonds ressortirait au mieux à la somme de 60.000 euros, de sorte qu’en réalité, la seule valorisation possible est celle du droit au bail. Elle se rallie aux conclusions expertales ayant estimé la valeur de ce droit au bail à la somme de 126.000 euros, dont doit être déduit le montant de 20.000 euros au titre de la licence de 4ème catégorie toujours détenue par le dirigeant de la locataire.

S’agissant des indemnités accessoires, la propriétaire consent à verser la somme de 2.000 euros en réparation du trouble commercial et la somme de 2.000 euros au titre des frais divers, et souligne que les frais de déménagement seront remboursés uniquement sur production de justificatifs.

Concernant l’indemnité d’occupation, la S.A.R.L. FONCIÈRE ROMAIN D’INVESTISSEMENTS précise qu’elle s’élève à la somme annuelle de 13.020,24 euros, et indique avoir adressé à la preneuse un chèque d’un montant de 16.649,24 euros représentant le solde de tous comptes, comprenant le décompte des charges et des taxes, la restitution du dépôt de garantie ainsi que le différentiel des indemnités d’occupation perçues en trop pendant la période de maintien dans les lieux.

Elle s’oppose à la demande en paiement de l’indu formée par la S.A.S. HAMOSSY, soulignant que d’une part, la taxe d’enlèvement des ordures ménagères a bien été transférée contractuellement à celle-ci, que d’autre part le bail prévoit le règlement de provisions sur charges locatives, et qu’enfin la régularisation des charges est intervenue sur production de leurs justificatifs.

Elle conteste tout manquement à son obligation de délivrance, faisant observer qu’aucune difficulté d’exploitation n’a jamais existé en lien avec l’absence de conformité de la gaine d’extraction, laquelle est suffisamment efficace, et que la locataire a pu exercer son activité de façon continue sans subir aucune gêne et sans jamais l’aviser d’une quelconque difficulté, de sorte qu’aucun préjudice n’est caractérisé, ce qui justifie le rejet de la demande de dommages et intérêts adverse formée à ce titre.

La clôture de l’instruction a été prononcée par ordonnance du juge de la mise en état en date du 28 janvier 2025.

L’affaire a été retenue à l’audience de plaidoirie du 2 juillet 2025, et la décision a été mise en délibéré au 12 novembre 2025, puis prorogée successivement au 10 décembre 2025 et au 16 décembre 2025, les parties en ayant été avisées.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande de nouvelle expertise judiciaire

Aux termes des dispositions de l’article 143 du code de procédure civile, les faits dont dépend la solution du litige peuvent, à la demande des parties ou d’office, être l’objet de toute mesure d’instruction légalement admissible.

En outre, en application des dispositions de l’article 144 du même code, les mesures d’instruction peuvent être ordonnées en tout état de cause, dès lors que le juge ne dispose pas d’éléments suffisants pour statuer.

En vertu des dispositions de l’article 146 dudit code, une mesure d’instruction ne peut être ordonnée sur un fait que si la partie qui l’allègue ne dispose pas d’éléments suffisants pour le prouver. En aucun cas une mesure d’instruction ne peut être ordonnée en vue de suppléer la carence de la partie dans l’administration de la preuve.

Selon les dispositions de l’article 232 de ce code, le juge peut commettre toute personne de son choix pour l’éclairer par des constatations, par une consultation ou par une expertise sur une question de fait qui requiert les lumières d’un technicien.

Enfin, d’après les dispositions de l’article 263 du code susvisé, l’expertise n’a lieu d’être ordonnée que dans le cas où des constatations ou une consultation ne pourraient suffire à éclairer le juge.

En l’espèce, il ressort des déclarations contenues dans l’assignation en date 13 mars 2022 signifiée par la S.A.R.L. FONCIÈRE ROMAIN D’INVESTISSEMENTS au syndicat des copropriétaires de l’immeuble dans lequel sont situés les locaux donnés à bail que « la société CAFÉ RÉPUBLIQUE a fait une offre ferme à l’agence ACC IMMOBILIER proposant 480.000 € de pas de porte et un loyer annuel de 45.000 € HC HT. Une seconde offre a été présentée par IMPERO GRASSO pour un prix de 500.000 € et un loyer de 45.000 € HT HC, offre que souhaite réaliser la requérante. […] Pièce n°15 : Offre de cession du droit au bail CAFÉ RÉPUBLIQUE du 29 décembre 2021 ; Pièce n°18 : Offre de cession du droit au bail IMPERO GRASSO du 3 janvier 2022 » (pièce n°13 en demande, page 15).

Cependant, il est établi par l’attestation rédigée par la S.A.S. ISAMBERT SAS en date du 08 novembre 2024 que « le local sous l’activité restauration, situé au [Adresse 3], est vacant depuis le départ de la Société HAMOSSY le 31 mars 2024 » (pièce n°20 en défense), ce qui est corroboré par l’annonce émise par la S.A.S. WALLPARTNERS en date du 19 avril 2024 que la demanderesse verse elle-même aux débats (pièce n°35 en demande), de sorte qu’il est démontré que les deux offres de cession de droit au bail susvisées n’ont pas abouti.

Décision du 16 Décembre 2025

18° chambre 3ème section

N° RG 20/03755 – N° Portalis 352J-W-B7E-CSANO

Dès lors, force est de constater que ces deux offres sont insusceptibles d’avoir une quelconque incidence sur l’évaluation de l’indemnité d’éviction due à la locataire, car elles ne pourraient être prises en compte, dans le cadre d’une nouvelle expertise judiciaire, ni pour la détermination de la valeur marchande du fonds de commerce, laquelle est estimée, comme cela sera exposé ci-après, soit selon un pourcentage du chiffre d’affaires réalisé en fonction des usages de la profession, soit en considération de sa rentabilité au regard de son excédent brut d’exploitation, ni pour la détermination de la valeur du droit au bail, laquelle tient compte de la valeur locative de marché, c’est-à-dire des prix effectivement payés par un locataire pour des locations nouvelles similaires, et de la valeur locative statutaire constituée, outre des locations nouvelles, des fixations judiciaires et des renouvellements amiables effectivement conclus, ce qui n’est pas le cas en l’occurrence s’agissant de simples offres n’ayant abouti à aucune transaction.

En conséquence, il convient de débouter la S.A.S. HAMOSSY de sa demande de nouvelle expertise judiciaire.

Sur la demande de sursis à statuer

Conformément aux dispositions de l’article 378 du code de procédure civile, la décision de sursis suspend le cours de l’instance pour le temps ou jusqu’à la survenance de l’événement qu’elle détermine.

En l’espèce, eu égard à la teneur de la présente décision, dès lors qu’il n’est pas fait droit à la demande de nouvelle expertise judiciaire formée par la locataire, il n’y a pas lieu d’ordonner un quelconque sursis à statuer dans l’attente du dépôt d’un nouveau rapport d’expertise judiciaire.

En conséquence, il convient de débouter la S.A.S. HAMOSSY de sa demande de sursis à statuer dans l’attente du dépôt d’un nouveau rapport d’expertise judiciaire.

Sur l’action en paiement de l’indemnité d’éviction

Aux termes des dispositions de l’article L. 145-14 du code de commerce, le bailleur peut refuser le renouvellement du bail. Toutefois, le bailleur doit, sauf exceptions prévues aux articles L. 145-17 et suivants, payer au locataire évincé une indemnité dite d’éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement. Cette indemnité comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce, déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que des frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur, sauf dans le cas où le propriétaire fait la preuve que le préjudice est moindre.

L’indemnité d’éviction globale est donc constituée d’une indemnité principale à laquelle peuvent s’ajouter des indemnités accessoires.

Sur l’indemnité principale

Il y a lieu de rappeler que l’indemnité principale : d’une part, doit être fixée en tenant compte de la valeur du droit au bail des locaux dont le locataire est évincé, lequel est un élément du fonds de commerce (Civ. 3, 13 octobre 2021 : pourvoi n°20-19340), et est constituée par la valeur la plus élevée entre la valeur marchande du fonds de commerce et celle du droit au bail (Civ. 3, 11 juin 1992 : pourvoi n°90-17109 ; Civ. 3, 13 octobre 1993 : pourvoi n°91-16942 ; Civ. 3, 16 décembre 1997 : pourvoi n°96-16779) ; et d’autre part, doit être évaluée soit à la date du départ du locataire si celui-ci quitte volontairement les lieux (Civ. 3, 26 septembre 2001 : pourvoi n°00-12620 ; Civ. 3, 14 mars 2019 : pourvoi n°18-11991), soit à la date à laquelle la juridiction statue lorsque l’éviction n’est pas encore réalisée (Civ. 3, 24 novembre 2004 : pourvoi n°03-14620 ; Civ. 3, 8 mars 2011 : pourvoi n°10-15324 ; Civ. 3, 20 octobre 2016 : pourvoi n°15-15760).

De plus, en application des dispositions de l’article 9 du code de procédure civile selon lesquelles il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention, il appartient au bailleur de démontrer le caractère transférable du fonds de commerce, la perte du fonds étant présumée.

En l’espèce, dans son rapport définitif en date du 23 septembre 2021, l’experte judiciaire relève qu’ « au cas particulier, l’hypothèse d’un transfert sur un local équivalent bénéficiant d’une visibilité similaire situé à proximité immédiate paraît relativement peu probable, le bailleur ne proposant, de plus, aucun local de substitution. En conséquence, nous privilégierons l’hypothèse de la perte du fonds de commerce communément retenue pour les établissements de ce type qui fonctionnent essentiellement avec la clientèle locale » (pièces n°12 en demande et n°8 défense, page 19), cette conclusion n’étant pas contestée par les parties.

Dès lors, il y a lieu de retenir que l’éviction de la S.A.S. HAMOSSY entraîne la perte de son fonds de commerce, de sorte que cette dernière a droit à une indemnité de remplacement.

En conséquence, il convient de déterminer la valeur du droit au bail litigieux, puis de la comparer à la valeur marchande du fonds de commerce.

Sur la valeur du droit au bail

La valeur du droit au bail peut être calculée selon la méthode de l’économie de loyer, consistant à capitaliser la différence existant entre la valeur locative de marché et le loyer annuel qui aurait été payé en cas de renouvellement, en fonction d’un multiple variable correspondant au coefficient de commercialité dépendant de la valeur locative de marché au mètre carré, c’est-à-dire au coefficient de situation dépendant de l’adéquation entre l’activité exercée et la commercialité du quartier.

En vertu des dispositions des deuxième à huitième alinéas de l’article L. 145-33 du code de commerce, à défaut d’accord, la valeur locative est déterminée d’après : 1) les caractéristiques du local considéré ; 2) la destination des lieux ; 3) les obligations respectives des parties ; 4) les facteurs locaux de commercialité ; 5) les prix couramment pratiqués dans le voisinage. Un décret en Conseil d’État précise la consistance de ces éléments.

En outre, selon les dispositions de l’article R. 145-3 du même code, les caractéristiques propres au local s’apprécient en considération : 1°) de sa situation dans l’immeuble où il se trouve, de sa surface et de son volume, de la commodité de son accès pour le public ; 2°) de l’importance des surfaces respectivement affectées à la réception du public, à l’exploitation ou à chacune des activités diverses qui sont exercées dans les lieux ; 3°) de ses dimensions, de la conformation de chaque partie et de son adaptation à la forme d’activité qui y est exercée ; 4°) de l’état d’entretien, de vétusté ou de salubrité et de la conformité aux normes exigées par la législation du travail ; 5°) de la nature et de l’état des équipements et des moyens d’exploitation mis à la disposition du locataire.

En l’occurrence, il ressort du rapport d’expertise judiciaire que les locaux donnés à bail : dépendent d’un ensemble immobilier de qualité de construction contemporaine, élevé sur sous-sol, d’un rez-de-chaussée en saillie, de six étages droits et d’un septième étage en retrait, avec terrasse et loggia à chaque étage, à façade peinte sous enduit et au ravalement correct ; sont composés, au rez-de-chaussée, d’une boutique présentant notamment un linéaire de façade de 6,75 m environ, comprenant une salle de restaurant, un bloc sanitaire et une cuisine, et au sous-sol, accessible par une échelle de meunier, d’un ensemble de caves voûtées ; et sont dotés d’une partie à usage d’habitation constituée de deux chambres et d’une salle de bain avec sanitaires et lavabo (pièces n°12 en demande et n°8 défense, pages 9 à 14).

D’après la 5ème édition de la charte de l’expertise en évaluation immobilière éditée au mois de mars 2017, la surface utile brute d’un local correspond à la surface de plancher de la construction après déduction des éléments structuraux (tels poteaux, murs extérieurs ou refends) et des circulations verticales, et le principe de pondération consiste à ramener les différentes catégories de surfaces réelles, selon leur intérêt, à une surface courante ou étalon en appliquant des coefficients de pondération, permettant de comparer des locaux qui ne sont pas facilement comparables entre eux (façade, niveaux, surfaces de nature différente) ; pour les commerces de centre-ville, la surface pondérée est établie à partir de la surface utile brute en décomposant celle-ci en zones affectées de coefficients variant en fonction de leur intérêt commercial (surface de vente, réserves, etc.).

En l’espèce, l’experte judiciaire note que les locaux litigieux présentent une surface utile de 128 m² et une surface pondérée totale de 71,73 m² (pièces n°12 en demande et n°8 défense, page 20), laquelle n’est contestée par aucune des parties et sera retenue.

Il y a lieu de rappeler que la valeur locative d’un bien donné à bail peut être estimée en ayant recours à la méthode par comparaison, consistant à se fonder directement sur les références de transaction effectuées sur le marché immobilier pour des biens présentant des caractéristiques et une localisation comparables à celles des locaux litigieux.

Au cas présent, eu égard à l’étude des diverses données et des références issues de son observation du marché, constituées de neuf locations nouvelles, dont deux incluant le versement d’un droit d’entrée et une incluant le versement d’un droit au bail, l’experte judiciaire retient une valeur locative unitaire de marché d’un montant de 500 euros par mètre carré pondéré (pièces n°12 en demande et n°8 défense, pages 21 à 23).

Le moyen de la S.A.S. HAMOSSY tendant à voir retenir une valeur locative de marché de 48.000 euros, correspondant au loyer proposé par la société bailleresse dans l’annonce émise par la S.A.S. WALLPARTNERS en date du 19 avril 2024 (pièce n°35 en demande), est inopérant dès lors que cette valeur ne correspond à aucune transaction effectivement réalisée sur le marché immobilier, mais seulement à un montant possiblement proposé par la bailleresse, pouvant faire l’objet de négociations et ne reflétant pas, en l’absence d’acceptation par un repreneur, le montant auquel les locaux pourraient être raisonnablement loués au jour de l’éviction dans des conditions normales eu égard aux pratiques en vigueur sur le marché.

Dès lors, l’estimation expertale, admise par la bailleresse, emporte la conviction de la présente juridiction.

La valeur locative de marché des locaux s’élève donc à la somme de : (71,73 x 500 euros) = 35.865 euros.

Conformément aux dispositions des deux premiers alinéas de l’article L. 145-34 du code de commerce, à moins d’une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L. 145-33, le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d’effet du bail à renouveler, si sa durée n’est pas supérieure à neuf ans, ne peut excéder la variation, intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré, de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires mentionnés aux premier et deuxième alinéas de l’article L. 112-2 du code monétaire et financier, publiés par l’Institut national de la statistique et des études économiques. À défaut de clause contractuelle fixant le trimestre de référence de cet indice, il y a lieu de prendre en compte la variation de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires, calculée sur la période de neuf ans antérieure au dernier indice publié. En cas de renouvellement postérieur à la date initialement prévue d’expiration du bail, cette variation est calculée à partir du dernier indice publié, pour une période d’une durée égale à celle qui s’est écoulée entre la date initiale du bail et la date de son renouvellement effectif.

De fait, les parties s’accordent pour considérer que le loyer de renouvellement théorique aurait été plafonné à la somme de 13.020,24 euros calculée par l’experte judiciaire (pièces n°12 en demande et n°8 défense, page 24).

Dans ces conditions, compte tenu du coefficient de commercialité de 5,5 retenu par l’experte prenant en considération « l’observation du marché des cessions de droit au bail rapproché des loyers purs sur une même artère ou un même secteur géographique » pour une valeur locative unitaire de marché comprise entre 401 euros et 500 euros (pièces n°12 en demande et n°8 défense, page 24), et étant précisé que l’argument de la locataire selon lequel « le coefficient […] doit être porté à 6,5 conformément au tableau reproduit par l’Expert en page 24 de son rapport, duquel il ressort pour les loyers compris entre 601 et 700 € le m² B, un coefficient applicable de 6,50 » (page 20 de ses dernières conclusions) est inopérant dès lors que comme précédemment exposé, la valeur locative a été estimée par la présente juridiction au montant de 500 euros par mètre carré pondéré, la valeur du droit au bail litigieux s’élève à la somme de : (35.865 – 13.020,24) x 5,5 = 125.646,18 euros.

Enfin, s’agissant de la majoration de 20% sollicitée par la preneuse au titre du prétendu manquement de la bailleresse à son obligation de délivrance tiré de la non-conformité du conduit d’extraction, il y a lieu d’observer que celui-ci est sans incidence sur la valeur du droit au bail, dès lors que le manquement invoqué est insusceptible d’affecter d’une quelconque manière le montant de l’économie de loyer résultant de la différence entre le loyer de marché et le loyer du bail s’il avait été renouvelé, de sorte qu’aucune majoration ne peut être pratiquée de ce chef.

En conséquence, il convient de retenir que la valeur du droit au bail de la S.A.S. HAMOSSY est de 125.646,18 euros.

Sur la valeur marchande du fonds de commerce

Il y a lieu de rappeler que la valeur du fonds de commerce peut être déterminée en fonction des trois dernières années du chiffre d’affaires réalisé par le preneur avant l’éviction (Civ. 3, 20 mars 2007 : pourvoi n°06-11040), mais que les juges peuvent écarter les résultats comptables les plus récents si ceux-ci n’ont pas de caractère significatif et ne rendent pas compte des réelles possibilités de développement du fonds, la valeur marchande d’un fonds de commerce s’appréciant certes par ses résultats effectifs, mais également par son potentiel.

En l’espèce, au regard des derniers bilans comptables transmis à l’experte ou communiqués dans le cadre de la présente instance, la S.A.S. HAMOSSY justifie avoir réalisé un chiffre d’affaires d’un montant : de 77.070 euros H.T. au cours de l’exercice 2018 ; de 76.556 euros H.T. au cours de l’exercice 2019 ; et de 50.300 euros H.T. au cours de l’exercice 2022 (pièces n°12 en demande et n°8 défense page 17, et n°12 en défense) ; étant observé qu’il y a lieu d’écarter les bilans comptables des années 2020 et 2021 (pièces n°10 et n°11 en défense), correspondant aux années durant lesquelles la locataire a subi les répercussions négatives sur son activité économique des mesures gouvernementales et de police administrative adoptées dans le cadre de l’état d’urgence sanitaire lié à l’épidémie de covid-19.

Faisant référence aux derniers ouvrages publiés dont il ressort que compte tenu des usages professionnels, l’activité de restauration s’apprécie dans une fourchette comprise entre 50% et 110% (Francis Lefebvre 2019) du chiffre d’affaires hors taxes, l’experte judiciaire a finalement appliqué au chiffre d’affaires moyen un taux de 80% prenant en considération l’emplacement pouvant être qualifié d’emplacement de destination, la forte concurrence sur le secteur et notamment sur la [Adresse 9], le niveau de chiffre d’affaires relativement modeste du fonds, ainsi que la difficulté à dégager une rentabilité en dépit de coûts salariaux limités (pièces n°12 en demande et n°8 défense, page 26), lequel n’est contesté par aucune des parties.

Si la locataire considère que la valeur marchande du fonds doit être fixée à la moyenne des offres de prix de cession qu’elle a reçues ou formulées au cours du bail expiré, soit à la somme de 298.000 euros, il y a toutefois lieu de rappeler que l’article L. 145-14 du code de commerce impose de déterminer la valeur marchande du fonds suivant les usages de la profession, ce qui exclut de procéder par référence à des cessions hypothétiques, étant au surplus observé que d’une part, l’indemnité d’éviction doit être calculée au moment où le préjudice est réalisé, c’est-à-dire en l’occurrence à la date à laquelle les locaux ont été restitués, soit le 29 mars 2024, de sorte que les offres de cession ou d’acquisition respectivement émises ou reçues par la S.A.S. HAMOSSY, toutes les six formulées entre le 7 décembre 2016 et le 17 juillet 2017 (pièces n°25 à n°30 en demande), apparaissent trop anciennes et sont dénuées de toute pertinence, et que d’autre part ces dernières n’ont pas abouti à une quelconque transaction définitive avant la date d’effet du refus de renouvellement, soit avant le 31 mars 2018, ce qui tend à démontrer qu’elles étaient décorrélées de toute réalité économique.

Il s’évince de l’ensemble de ces éléments que la valeur marchande du fonds litigieux peut justement et souverainement être estimée à la somme de : [(77.070 + 76.556 + 50.300) ÷ 3] x 80% = 54.380,27 euros.

En conséquence, il convient de retenir que la valeur marchande du fonds de commerce exploité par la S.A.S. HAMOSSY est de 54.380,27 euros.

Conclusion sur le montant de l’indemnité principale

En définitive, dès lors que la valeur du droit au bail litigieux est supérieure à la valeur marchande du fonds de commerce, il y a lieu de retenir que la première représente en principe le montant de l’indemnité principale devant revenir à la preneuse à bail.

En ce qui concerne la licence de 4ème catégorie, l’experte judiciaire souligne qu’elle « est un élément corporel du fonds de commerce, valorisé à l’actif du bilan, et que par conséquent il est intégré à la valeur du fonds objet des présentes. Si la société locataire entendait la vendre séparément, il conviendrait de la déduire de la valeur du fonds » (pièces n°12 en demande et n°8 défense, page 28).

Dès lors que la locataire reconnaît expressément que « la Licence IV n’appartient pas à la société HAMOSSY mais à M. [F], son Président, à titre personnel et tel que cela ressort de l’arrêté de la Préfecture de Police de [Localité 7] du 20 juin 2003 (Pièce N°36) » (page 17 de ses dernières conclusions), et dans la mesure où par lettre officielle en date du 6 janvier 2025, soit plus de neuf mois après le départ des locaux du 29 mars 2024, le conseil de la demanderesse a indiqué que « la société HAMOSSY et Monsieur [S] [F] ne sont pas opposés à procéder aux formalités de cession de la licence IV […] valorisée à hauteur de la somme de 20.000 € » (pièce n°39 en demande), si bien qu’il est démontré que cette licence est toujours en possession du dirigeant de la preneuse malgré la perte du fonds s’étant réalisée le 29 mars 2024, force est de constater que son montant ne peut être inclus dans celui de l’indemnité d’éviction, cette licence n’étant désormais plus attachée au fonds de commerce, et Monsieur [S] [F] disposant toujours de la faculté, à la date de la présente décision, de la céder séparément.

En conclusion, le montant de l’indemnité principale s’élève à la somme de : 125.646,18 – 20.000 = 105.646,18 euros.

Cependant, dès lors que la bailleresse consent à verser une somme supérieure à ce montant, et dans la mesure où le tribunal ne peut statuer infra petita en application des dispositions des articles 4, 5 et 768 du code de procédure civile, il sera alloué à la demanderesse la somme de 106.000 euros proposée par la défenderesse.

En conséquence, il convient de fixer le montant de l’indemnité principale due par la S.A.R.L. FONCIÈRE ROMAIN D’INVESTISSEMENTS à la S.A.S. HAMOSSY à la somme de 106.000 euros.

Sur les indemnités accessoires

Les indemnités accessoires correspondent à l’indemnisation des frais que le preneur n’aurait pas à engager s’il n’avait pas été évincé des locaux loués.

Sur le trouble commercial

Le trouble commercial correspond au préjudice résultant de l’interruption d’activité durant le déménagement et la réinstallation ou, faute de réinstallation, de l’arrêt d’exploitation, et vise notamment à indemniser le preneur évincé du temps passé à préparer le départ des locaux, à rechercher de nouveaux locaux, et à prévoir le réemploi de l’indemnité perçue, au détriment de la pure activité commerciale (Civ. 3, 19 novembre 1997 : pourvoi n°96-70046).

En l’espèce, aux termes de son rapport définitif, l’experte judiciaire a évalué ce poste de préjudice à la somme de 2.000 euros (pièces n°12 en demande et n°8 défense, page 27), laquelle n’est contestée par aucune des parties.

En conséquence, il convient de fixer le montant de l’indemnité due par la S.A.R.L. FONCIÈRE ROMAIN D’INVESTISSEMENTS à la S.A.S. HAMOSSY au titre du trouble commercial à la somme de 2.000 euros.

Sur les frais divers et de greffe

Les frais divers et de greffe sont inhérents aux formalités liées au changement de siège social du preneur évincé auprès du registre du commerce et des sociétés, au remplacement des imprimés et documents commerciaux, à l’éventuel transfert des lignes téléphoniques, etc.

Décision du 16 Décembre 2025

18° chambre 3ème section

N° RG 20/03755 – N° Portalis 352J-W-B7E-CSANO

En l’occurrence, l’experte judiciaire a évalué ces frais à la somme de 2.000 euros (pièces n°12 en demande et n°8 défense, page 27), sur laquelle les parties s’accordent.

En conséquence, il convient de fixer le montant de l’indemnité due par la S.A.R.L. FONCIÈRE ROMAIN D’INVESTISSEMENTS à la S.A.S. HAMOSSY au titre des frais divers et de greffe à la somme de 2.000 euros.

Sur les frais de déménagement

Aux termes des dispositions du premier alinéa de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.

En outre, en application des dispositions de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Les frais de déménagement se rapportent notamment aux coûts engendrés par le transfert des aménagements et mobiliers depuis le local évincé.

En l’espèce, bien que la preneuse ait restitué les locaux le 29 mars 2024 (pièces n°21-2 et n°21-2 en demande), force est de constater qu’elle ne produit aux débats aucune facture relative à ses frais de déménagement, alors même qu’elle a conclu en dernier lieu le 18 janvier 2025, date à laquelle le déménagement avait déjà eu lieu, de sorte qu’elle échoue à apporter la preuve de l’existence de ces frais.

En conséquence, il convient de débouter la S.A.S. HAMOSSY de sa demande d’indemnité accessoire formée à l’encontre de la S.A.R.L. FONCIÈRE ROMAIN D’INVESTISSEMENTS au titre de ses frais de déménagement.

Conclusion sur le montant total de l’indemnité d’éviction

En définitive, l’indemnité d’éviction due à la preneuse à bail s’élève à la somme totale de : 106.000 + 2.000 + 2.000 = 110.000 euros.

En conséquence, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’éviction due par la S.A.R.L. FONCIÈRE ROMAIN D’INVESTISSEMENTS à la S.A.S. HAMOSSY à la somme totale de 110.000 euros, et de condamner la première à payer cette somme à la seconde.

Sur l’action en fixation de l’indemnité d’occupation

En vertu des dispositions du premier alinéa de l’article L. 145-28 du code de commerce, aucun locataire pouvant prétendre à une indemnité d’éviction ne peut être obligé de quitter les lieux avant de l’avoir reçue. Jusqu’au paiement de cette indemnité, il a droit au maintien dans les lieux aux conditions et clauses du contrat de bail expiré. Toutefois, l’indemnité d’occupation est déterminée conformément aux dispositions des sections 6 et 7, compte tenu de tous éléments d’appréciation.

En outre, selon les dispositions du premier alinéa de l’article L. 145-33 du même code, le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative.

D’après les dispositions du premier alinéa de l’article 480 du code de procédure civile, le jugement qui tranche dans son dispositif tout ou partie du principal, ou celui qui statue sur une exception de procédure, une fin de non-recevoir ou tout autre incident a, dès son prononcé, l’autorité de la chose jugée relativement à la contestation qu’il tranche.

Enfin, conformément aux dispositions de l’article 794 du même code, les ordonnances du juge de la mise en état n’ont pas, au principal, l’autorité de la chose jugée à l’exception de celles statuant sur les exceptions de procédure, sur les fins de non-recevoir et sur les incidents mettant fin à l’instance.

En l’espèce, eu égard à la prescription biennale acquise, le juge de la mise en état a, dans son ordonnance contradictoire en date du 10 novembre 2023, laquelle est revêtue de l’autorité de la chose jugée sur ce point, déclaré la S.A.R.L. FONCIÈRE ROMAIN D’INVESTISSEMENTS irrecevable en sa demande de paiement d’une indemnité d’occupation correspondant à la valeur locative des lieux loués, mais recevable en sa demande de paiement d’une indemnité d’occupation correspondant à la valeur du dernier loyer réglé avant l’expiration du contrat de bail commercial.

De fait, les parties s’accordent sur la fixation de l’indemnité d’occupation due à compter du 1er avril 2018 jusqu’à la libération des locaux à la somme annuelle de 13.020,24 euros hors taxes et hors charges.

De plus, la défenderesse reconnaît expressément que « les comptes au titre des loyers, indemnités d’occupation, charges, taxes et dépôt de garantie, sont désormais soldés » (page 13 de ses dernières conclusions, et pièce n°19 en défense), de sorte qu’aucune condamnation ne peut être prononcée à ce titre à l’encontre de la locataire.

En conséquence, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation due par la S.A.S. HAMOSSY à la S.A.R.L. FONCIÈRE ROMAIN D’INVESTISSEMENTS à la somme annuelle de 13.020,24 euros hors taxes et hors charges pour la période comprise entre le 1er avril 2018 et le 29 mars 2024, de constater que celle-ci a d’ores et déjà été payée, et de débouter la seconde de sa demande en paiement formée de ce chef.

Sur l’action en paiement de l’indu

Sur la créance de restitution

Aux termes des dispositions du premier alinéa de l’article 1134 du code civil dans sa rédaction applicable à la date de conclusion du contrat de bail commercial renouvelé litigieux, c’est-à-dire dans sa rédaction antérieure à celle issue de l’article 2 de l’ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016 portant réforme du droit des contrats, du régime général et de la preuve des obligations entrée en vigueur le 1er octobre 2016, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En outre, en application des dispositions du premier alinéa de l’article 1315 ancien devenu 1353 du même code, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.

Enfin, en vertu des dispositions du premier alinéa de l’article 1235 ancien dudit code, tout paiement suppose une dette : ce qui a été payé sans être dû, est sujet à répétition.

Il y a lieu de rappeler que s’agissant des baux commerciaux conclus ou renouvelés avant l’entrée en vigueur de la loi n°2014-626 du 18 juin 2014 relative à l’artisanat, au commerce et aux très petites entreprises et du décret n°2014-1317 du 3 novembre 2014 relatif au bail commercial, les dispositions des articles L. 145-40-2, R. 145-35 et R. 145-36 du code de commerce issus de ces textes ne sont pas applicables, si bien : qu’il incombe au bailleur qui réclame au preneur de lui rembourser, conformément au contrat de bail commercial le prévoyant, un ensemble de dépenses et de taxes, d’établir sa créance en démontrant l’existence et le montant de ces charges (Civ. 3, 17 septembre 2020 : pourvoi n°19-14168) ; que l’absence de régularisation des charges dans les conditions prévues au bail commercial rend sans cause les appels de provision à valoir sur le paiement de charges (Civ. 3, 5 novembre 2014 : pourvoi n°13-24451 ; Civ. 3, 9 juin 2015 : pourvoi n°14-13555) ; que seules peuvent être mises à la charge du preneur les charges et taxes expressément prévues par une stipulation contractuelle, ce qui vaut notamment tant pour la taxe d’enlèvement des ordures ménagères (Civ. 3, 13 juin 2012 : pourvoi n°11-17114 ; Civ. 3, 14 juin 2018 : pourvoi n°17-18873 ; Civ. 3, 13 septembre 2018 : pourvoi n°17-22498 ; Civ. 3, 13 décembre 2018 : pourvoi n°17-28055 ; Civ. 3, 19 novembre 2020 : pourvoi n°19-17197 ; Civ. 3, 16 mai 2024 : pourvoi n°22-19830) que pour les charges de copropriété (Civ. 3, 18 décembre 2012 : pourvoi n°11-24132 ; Civ. 3, 11 février 2016 : pourvoi n°14-23631 ; Civ. 3, 9 mai 2019 : pourvoi n°16-24701) ; et que le paiement pendant plusieurs années par le preneur de charges et taxes non mentionnées à la convention ne le prive pas du droit de solliciter le remboursement des sommes indûment réglées (Civ. 3, 26 mars 2023 : pourvoi n°11-24311 ; Civ. 3, 22 mai 2013 : pourvoi n°12-18995 ; Civ. 3, 13 février 2025 : pourvoi n°23-17978).

En l’espèce, la clause intitulée « I – DURÉE » insérée au contrat de bail commercial renouvelé conclu par acte sous signature privée en date du 14 juin 2001 stipule que : « La provision trimestrielle pour les charges est fixée pour la première année à la somme de : 8.000,00 [Localité 6]. Les parties déclarent vouloir se référer au contrat de bail initial pour la composition de cette provision » (pièces n°1 en demande et n°2 en défense, page 2).

Or, le contrat de bail commercial conclu par acte sous signature privée en date du 10 janvier 1992 prévoit : en sa clause intitulée « CHARGES ET CONDITIONS », que « le présent bail est consenti et accepté sous les charges et conditions suivantes que les preneurs s’engagent à exécuter ou accomplir, savoir […] 10°) Ils acquitteront pendant toute la durée du bail jusqu’en fin de jouissance toutes leurs contributions personnelles, toutes taxes présentes et à venir de l’immeuble, toutes taxes de Ville et de Police d’ordures ménagères, de balayage au prorata de leur loyer de façon que la bailleresse ne soit jamais inquiétée ni recherchée à ce sujet » ; et en sa clause intitulée « LOYER », que « le présent bail est consenti et accepté moyennant un loyer annuel, fixé suivant les nouvelles lois en vigueur […] plus remboursement des taxes, prestations et impôts afférents aux lieux loués, l’impôt foncier et les travaux prévus par l’article 606 du Code Civil restant à la charge du propriétaire » (pièce n°1 en demande et en défense, pages 3 et 4).

Force est de constater que ces clauses ne visent expressément aucune charge locative, et notamment pas les charges de copropriété, seule étant mentionnée la taxe d’enlèvement des ordures ménagères.

Dès lors, la locataire est fondée à solliciter le remboursement du montant des provisions sur charges locatives versées sur la période de vingt-et-un trimestres comprise entre le 1er janvier 2019 et le 29 mars 2024, date de restitution des locaux, ainsi que du montant des régularisations de charges de copropriété des années 2021 à 2023 figurant sur le décompte établi par la bailleresse en date du 5 novembre 2024 (pièce n°19 en défense), soit la somme totale de : (21 x 700) + (844,91 – 298,21 + 186,43) = 15.433,13 euros.

En conséquence, il convient de condamner la S.A.R.L. FONCIÈRE ROMAIN D’INVESTISSEMENTS à payer à la S.A.S. HAMOSSY la somme de 15.433,13 euros en restitution des provisions sur charges locatives versées sur la période comprise entre le 1er janvier 2019 et le 29 mars 2024 et de la régularisation des charges de copropriété des années 2021 et 2023, et de débouter cette dernière de sa demande de remboursement du montant des taxes d’enlèvement des ordures ménagères des années 2019 à 2024.

Décision du 16 Décembre 2025

18° chambre 3ème section

N° RG 20/03755 – N° Portalis 352J-W-B7E-CSANO

Sur les intérêts moratoires

Selon les dispositions des trois premiers alinéas de l’article 1153 ancien du code civil, dans les obligations qui se bornent au paiement d’une certaine somme, les dommages et intérêts résultant du retard dans l’exécution ne consistent jamais que dans la condamnation aux intérêts au taux légal, sauf les règles particulières au commerce et au cautionnement. Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte. Ils ne sont dus que du jour de la sommation de payer, ou d’un autre acte équivalent telle une lettre missive s’il en ressort une interpellation suffisante, excepté dans le cas où la loi les fait courir de plein droit.

En outre, d’après les dispositions de l’article 1139 ancien du même code, le débiteur est constitué en demeure, soit par une sommation ou par autre acte équivalent, telle une lettre missive lorsqu’il ressort de ses termes une interpellation suffisante, soit par l’effet de la convention, lorsqu’elle porte que, sans qu’il soit besoin d’acte et par la seule échéance du terme, le débiteur sera en demeure.

En l’espèce, la créance de restitution de la locataire emportera intérêts au taux légal à compter du 18 janvier 2025, date de remise au greffe et de notification de ses dernières conclusions comportant une telle demande, comme sollicité.

En conséquence, il convient de dire que la somme de 15.433,13 euros que la S.A.R.L. FONCIÈRE ROMAIN D’INVESTISSEMENTS est condamnée à restituer à la S.A.S. HAMOSSY portera intérêts au taux légal à compter du 18 janvier 2025 jusqu’à complet paiement.

Sur l’action en responsabilité contractuelle

Aux termes des dispositions des deux premiers alinéas de l’article 1719 du code civil, le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière : 1°) de délivrer au preneur la chose louée.

En outre, en application des dispositions de l’article 1146 ancien du même code, les dommages et intérêts ne sont dus que lorsque le débiteur est en demeure de remplir son obligation, excepté néanmoins lorsque la chose que le débiteur s’était obligé de donner ou de faire ne pouvait être donnée ou faite que dans un certain temps qu’il a laissé passer. La mise en demeure peut résulter d’une lettre missive, s’il en ressort une interpellation suffisante.

En vertu des dispositions de l’article 1147 ancien dudit code, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts, soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, toutes les fois qu’il ne justifie pas que l’inexécution provient d’une cause étrangère qui ne peut lui être imputée, encore qu’il n’y ait aucune mauvaise foi de sa part.

Enfin, selon les dispositions de l’article 1149 ancien de ce code, les dommages et intérêts dus au créancier sont, en général, de la perte qu’il a faite et du gain dont il a été privé, sauf les exceptions et modifications ci-après.

En l’espèce, il ressort des déclarations contenues dans l’assignation en date 13 mars 2022 signifiée par la bailleresse au syndicat des copropriétaires de l’immeuble dans lequel sont situés les locaux donnés à bail que « pour permettre à son locataire et à ses successeurs l’exploitation de son fonds de commerce dans le respect de son obligation de délivrance, [elle] doit réaliser des travaux de ventilation pour mettre en conformité le local » et que « l’exploitation du local est considérablement compromise en l’absence de réalisation des travaux, ce qui empêche la société FONCIÈRE ROMAIN D’INVESTISSEMENTS de respecter son obligation de délivrance et de gérer la mise en place d’un nouveau locataire » (pièce n°13 en demande, pages 10 et 14).

Cependant, force est de constater que la S.A.S. HAMOSSY ne s’est jamais plainte d’un quelconque manquement de la bailleresse à son obligation de délivrance préalablement à l’introduction de la présente instance, l’assignation en date du 31 mars 2020 visant exclusivement une demande d’indemnité d’éviction, alors même qu’elle occupe les locaux donnés à bail depuis le 9 juillet 2003, date à laquelle elle est devenue propriétaire du fonds de commerce y exploité, si bien qu’aucun trouble dans son exploitation normale des locaux durant les presque quinze années précédant l’expiration du bail commercial n’est caractérisé.

De plus, si la locataire allègue que « si les locaux avaient été conformes, la société HAMOSSY aurait pu exploiter une réelle activité de restaurant brasserie et non une activité de crêperie et elle aurait donc pu développer un chiffre d’affaires bien supérieur à celui réalisé » (page 31 de ses dernières conclusions), il y a toutefois lieu de relever que d’une part, elle reconnaît expressément que « l’assignation délivrée le 2 mars 2022 par la société bailleresse constitue un fait nouveau » dont elle n’avait pas connaissance auparavant (page 10 de ses dernières conclusions), et que d’autre part ce n’est que le 26 novembre 2020 qu’elle a fait établir un compte rendu de visite par Monsieur [Z] [K] en vue d’ « une estimation des travaux à effectuer dans le cadre de l’entretien du système d’extraction de la crêperie » (pièce n°10 en demande), de sorte qu’il est démontré que l’exercice d’une activité de crêperie en lieu et place d’une activité de restaurant ou de brasserie relevait d’un choix délibéré de sa part depuis le 9 juillet 2003, sans lien direct avec le défaut de conformité de la gaine d’extraction invoqué.

Il s’évince de l’ensemble de ces éléments que la preneuse échoue à apporter la preuve de l’existence d’un quelconque préjudice, fût-ce au titre d’une perte de chance, en lien de causalité direct et certain avec le prétendu manquement de la bailleresse à son obligation de délivrance, ce qui justifie le rejet de sa demande de dommages et intérêts.

En conséquence, il convient de débouter la S.A.S. HAMOSSY de sa demande de dommages et intérêts formée à l’encontre de la S.A.R.L. FONCIÈRE ROMAIN D’INVESTISSEMENTS en réparation du préjudice résultant du manquement de cette dernière à son obligation de délivrance.

Sur la demande reconventionnelle de compensation judiciaire

D’après les dispositions de l’article 1347 du code civil, la compensation est l’extinction simultanée d’obligations réciproques entre deux personnes. Elle s’opère, sous réserve d’être invoquée, à due concurrence, à la date où ses conditions se trouvent réunies.

En outre, conformément aux dispositions de l’article 1348 du même code, la compensation peut être prononcée en justice, même si l’une des obligations, quoique certaine, n’est pas encore liquide ou exigible. À moins qu’il n’en soit décidé autrement, la compensation produit alors ses effets à la date de la décision.

En l’espèce, eu égard à la teneur de la présente décision, dès lors que la S.A.R.L. FONCIÈRE ROMAIN D’INVESTISSEMENTS n’est titulaire d’aucune créance à l’égard de la S.A.S. HAMOSSY, force est de constater qu’il ne peut être fait droit à sa demande de compensation judiciaire.

En conséquence, il convient de débouter la S.A.R.L. FONCIÈRE ROMAIN D’INVESTISSEMENTS de sa demande reconventionnelle de compensation judiciaire.

Sur les mesures accessoires

En application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, la S.A.R.L. FONCIÈRE ROMAIN D’INVESTISSEMENTS, partie perdante dès lors qu’elle est à l’origine de la présente instance en fixation du montant de l’indemnité d’éviction due à la S.A.S. HAMOSSY à la suite du refus de renouvellement du contrat de bail commercial qu’elle a fait signifier à celle-ci, sera condamnée aux dépens, en ce compris les frais d’expertise judiciaire, lesquels pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du même code, et il ne sera pas fait droit à sa demande formée au titre des frais irrépétibles.

Elle sera également condamnée à payer à la S.A.S. HAMOSSY une indemnité au titre des frais non compris dans les dépens que cette dernière a été contrainte d’exposer pour faire valoir ses droits dans le cadre tant de l’expertise judiciaire que de la présente instance au fond, que l’équité et la situation économique des parties commandent de fixer à la somme de 8.000 euros, en vertu des dispositions de l’article 700 dudit code.

Il convient de rappeler que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire de droit, selon les dispositions de l’article 514 de ce code, étant observé que celle-ci n’est pas incompatible avec la nature de l’affaire, de sorte qu’il n’y a pas lieu de l’écarter sur le fondement des dispositions de l’article 514-1.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire rendu en premier ressort,

DÉBOUTE la S.A.S. HAMOSSY de sa demande de nouvelle expertise judiciaire,

DÉBOUTE la S.A.S. HAMOSSY de sa demande de sursis à statuer dans l’attente du dépôt d’un nouveau rapport d’expertise judiciaire,

FIXE à la somme totale de 110.000 (CENT DIX MILLE) euros le montant de l’indemnité d’éviction due par la S.A.R.L. FONCIÈRE ROMAIN D’INVESTISSEMENTS à la S.A.S. HAMOSSY en réparation du préjudice résultant du refus de renouvellement du contrat de bail commercial, se décomposant comme suit :

– la somme de 106.000 euros au titre de l’indemnité principale,

– la somme de 2.000 euros au titre du trouble commercial,

– la somme de 2.000 euros au titre des frais divers,

DÉBOUTE la S.A.S. HAMOSSY de sa demande d’indemnité accessoire formée à l’encontre de la S.A.R.L. FONCIÈRE ROMAIN D’INVESTISSEMENTS au titre des frais de déménagement,

CONDAMNE la S.A.R.L. FONCIÈRE ROMAIN D’INVESTISSEMENTS à payer à la S.A.S. HAMOSSY la somme globale de 110.000 (CENT DIX MILLE) euros à titre d’indemnité d’éviction,

FIXE l’indemnité d’occupation due par la S.A.S. HAMOSSY à la S.A.R.L. FONCIÈRE ROMAIN D’INVESTISSEMENTS à la somme annuelle de 13.020,24 euros (TREIZE MILLE VINGT euros et VINGT-QUATRE centimes) hors taxes et hors charges pour la période comprise entre le 1er avril 2018 et le 29 mars 2024,

CONSTATE que l’indemnité d’occupation susvisée a déjà été intégralement réglée par la S.A.S. HAMOSSY à la S.A.R.L. FONCIÈRE ROMAIN D’INVESTISSEMENTS,

DÉBOUTE la S.A.R.L. FONCIÈRE ROMAIN D’INVESTISSEMENTS de sa demande en paiement de l’indemnité d’occupation susvisée formée à l’encontre de la S.A.S. HAMOSSY,

CONDAMNE la S.A.R.L. FONCIÈRE ROMAIN D’INVESTISSEMENTS à payer à la S.A.S. HAMOSSY la somme de 15.433,13 euros (QUINZE MILLE QUATRE CENT TRENTE-TROIS euros et TREIZE centimes) en restitution des provisions sur charges locatives versées sur la période comprise entre le 1er janvier 2019 et le 29 mars 2024 et de la régularisation des charges de copropriété des années 2021 et 2023, assortie des intérêts de retard au taux légal à compter du 18 janvier 2025 jusqu’à complet paiement,

DÉBOUTE la S.A.S. HAMOSSY de sa demande de remboursement du montant des taxes d’enlèvement des ordures ménagères des années 2019 à 2024 formée à l’encontre de la S.A.R.L. FONCIÈRE ROMAIN D’INVESTISSEMENTS,

DÉBOUTE la S.A.S. HAMOSSY de sa demande de dommages et intérêts formée à l’encontre de la S.A.R.L. FONCIÈRE ROMAIN D’INVESTISSEMENTS en réparation du préjudice résultant du prétendu manquement de cette dernière à son obligation de délivrance,

DÉBOUTE la S.A.R.L. FONCIÈRE ROMAIN D’INVESTISSEMENTS de sa demande reconventionnelle de compensation judiciaire,

DÉBOUTE la S.A.R.L. FONCIÈRE ROMAIN D’INVESTISSEMENTS de sa demande présentée sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE la S.A.R.L. FONCIÈRE ROMAIN D’INVESTISSEMENTS à payer à la S.A.S. HAMOSSY la somme de 8.000 (HUIT MILLE) euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE la S.A.R.L. FONCIÈRE ROMAIN D’INVESTISSEMENTS aux dépens, en ce compris l’intégralité des frais d’expertise judiciaire,

AUTORISE Maître Gaèle LE BORGNE à recouvrer directement ceux des dépens dont elle a fait l’avance sans avoir reçu provision,

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision.

Fait et jugé à [Localité 7] le 16 Décembre 2025

Le Greffier Le Président

Henriette DURO Sandra PERALTA