TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1]

C.C.C.F.E. + C.C.C.

délivrées le :

à M^e HARUTYUNYAN (E1856)

M^e TOMI (J0083)

C.C.C.

délivrées le :

à M. [O]

M. [S]

■

18° chambre

3ème section

N° RG 22/06373

N° Portalis 352J-W-B7G-CXA5W

N° MINUTE : 18

Assignation du :

27 Mai 2022

EXPERTISE

[L] [O]

[Adresse 4]

[Localité 10]

Tél. : [XXXXXXXX01]

Port. : [XXXXXXXX02]

[Courriel 12]

JUGEMENT

rendu le 16 Décembre 2025

DEMANDERESSE

S.A.S. ASSISTANCE & GESTION INTÉGRALE (RCS de Paris 393 727 789)

[Adresse 6]

[Localité 11]

représentée par Maître Marie TOMI du Cabinet MONCEAU AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #J0083

DÉFENDERESSE

S.C.I. SCI FRA 203 (RCS de Paris 810 928 671)

[Adresse 5]

[Localité 9]

représentée par Maître David HARUTYUNYAN de la S.E.L.A.R.L. ESTRADE, AZAD & HARUTYUNYAN, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #E1856

Décision du 16 Décembre 2025

18° chambre 3ème section

N° RG 22/06373 – N° Portalis 352J-W-B7G-CXA5W

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Sandra PERALTA, Vice-Présidente,

Cédric KOSSO-VANLATHEM, Juge,

Cassandre AHSSAINI, Juge,

assistés de Henriette DURO, Greffier.

DÉBATS

À l’audience du 22 Janvier 2025 tenue en audience publique devant Cédric KOSSO-VANLATHEM, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seul l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du code de procédure civile.

Après clôture des débats, avis a été donné aux avocats que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 07 Mai 2025, puis prorogé successivement au 10 Septembre 2025, au 19 Novembre 2025, au 10 Décembre 2025 et au 16 Décembre 2025.

JUGEMENT

Rendu publiquement

Contradictoire

En premier ressort

_________________

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous signature privée en date du 1er juin 2011, le syndicat FÉDÉRATION GÉNÉRALE DES SYNDICATS DE LA POLICE NATIONALE CGT a donné à bail commercial renouvelé à la S.A.R.L. ASSISTANCE ET GESTION INTÉGRALE, devenue depuis la S.A.S. ASSISTANCE & GESTION INTÉGRALE, des locaux à usage exclusif de bureaux d’une superficie de 99 m2 situés au premier étage composés de sept bureaux, d’une entrée et de toilettes constituant une fraction du lot n°29 d’un immeuble soumis au statut de la copropriété sis [Adresse 6] à [Localité 14] cadastré section AB numéro [Cadastre 7] pour une durée de neuf années à effet au 1er juin 2011, moyennant le versement d’un loyer annuel initial d’un montant de 21.960 euros hors taxes et hors charges payable mensuellement à terme à échoir.

Par acte notarié en date du 17 mai 2017, le syndicat FÉDÉRATION GÉNÉRALE DES SYNDICATS DE LA POLICE NATIONALE CGT a cédé la propriété des locaux donnés à bail à la S.C.I. SCI FRA 203.

Lui reprochant de ne pas s’être acquittée en intégralité du montant de ses loyers et charges locatives des mois de juin à octobre de l’année 2017, la S.C.I. SCI FRA 203 a, par acte d’huissier en date du 2 novembre 2017, fait signifier à la S.A.S. ASSISTANCE & GESTION INTÉGRALE un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail commercial portant sur la somme principale de 3.237,12 euros, outre le coût de l’acte d’un montant de 164,93 euros, et en l’absence de règlement l’a, par exploit d’huissier en date du 9 février 2018, fait assigner devant le tribunal de grande instance de Paris, sur le fondement des dispositions de l’article L. 145-41 du code de commerce et de l’article 1184 ancien du code civil, en constatation de l’acquisition de la clause résolutoire à titre principal, en résiliation judiciaire du bail à titre subsidiaire, ainsi qu’en expulsion sous astreinte, en paiement de l’arriéré locatif d’un montant de 3.665,06 euros et en paiement d’une indemnité d’occupation jusqu’à la libération effective des locaux en tout état de cause.

Par jugement contradictoire en date du 14 août 2019 rectifié matériellement le 10 octobre 2019, le tribunal de grande instance de Paris a notamment : dit que le contrat de bail commercial du 1er février 1994, renouvelé aux mêmes clauses et conditions à l’exception du prix le 1er juin 2011, obligeait la S.A.S. ASSISTANCE & GESTION INTÉGRALE à rembourser à la S.C.I. SCI FRA 203 les charges de copropriété afférentes à la superficie louée au vu de la reddition annuelle des comptes de la copropriété sans versement de provisions sur charges locatives, à payer directement son abonnement et ses consommations d’électricité, et à rembourser à la S.C.I. SCI FRA 203 le coût de l’abonnement et des consommations de gaz au vu des factures émises par le distributeur de gaz du lot de copropriété n°29 au prorata des surfaces louées ; débouté la S.C.I. SCI FRA 203 de ses demandes de constatation de l’acquisition de la clause résolutoire, de résiliation judiciaire du bail, d’expulsion, de paiement d’une indemnité d’occupation et de conservation du montant du dépôt de garantie ; condamné la S.A.S. ASSISTANCE & GESTION INTÉGRALE à payer à la S.C.I. SCI FRA 203 la somme de 4.760,01 euros en règlement de l’arriéré de loyers et de charges locatives arrêté au 31 janvier 2019 ; débouté la S.C.I. SCI FRA 203 de sa demande de dommages et intérêts pour résistance abusive ; débouté la S.A.S. ASSISTANCE & GESTION INTÉGRALE de sa demande de délais de paiement ; et condamné la S.A.S. ASSISTANCE & GESTION INTÉGRALE aux dépens, à l’exclusion du coût du commandement de payer, ainsi qu’à payer à la S.C.I. SCI FRA 203 la somme de 3.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Lui faisant grief de ne jamais être à jour du paiement de ses loyers en intégralité, de ne jamais lui avoir remboursé ses charges de copropriété et sa consommation de gaz, d’effectuer ses règlements avec un retard systématique, et de ne pas avoir exécuté le jugement susvisé, la S.C.I. SCI FRA 203 a, par acte d’huissier en date du 28 novembre 2019, fait signifier à la S.A.S. ASSISTANCE & GESTION INTÉGRALE un congé pour le 31 mai 2020 portant refus de renouvellement du contrat de bail commercial sans offre de paiement d’une indemnité d’éviction pour motif grave et légitime, sur le fondement des dispositions de l’article L. 145-17 du code de commerce.

Leur reprochant une violation de son droit de préférence, la S.A.S. ASSISTANCE & GESTION INTÉGRALE a, par exploits d’huissier en date du 9 juillet 2019, fait assigner le syndicat FÉDÉRATION GÉNÉRALE DES SYNDICATS DE LA POLICE NATIONALE CGT et la S.C.I. SCI FRA 203 devant le tribunal judiciaire de Paris, sur le fondement des dispositions des articles L. 110-1, L. 110-2 et L. 145-46-1 du code de commerce, en nullité à titre principal, et en inopposabilité à titre subsidiaire, de la vente immobilière conclue par acte notarié en date du 17 mai 2017.

Relevant que la locataire avait eu connaissance de la vente litigieuse le 24 mai 2017, de sorte que son assignation était tardive et que son action était atteinte par la prescription biennale, le tribunal judiciaire de Paris a, par jugement réputé contradictoire en date du 14 juin 2021, sur le fondement des dispositions de l’article L. 145-60 du code de commerce, notamment : déclaré la S.A.S. ASSISTANCE & GESTION INTÉGRALE irrecevable en ses demandes d’annulation et d’inopposabilité de la vente immobilière conclue par acte notarié en date du 17 mai 2017 ; débouté la S.C.I. SCI FRA 203 de sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive ; et condamné la S.A.S. ASSISTANCE & GESTION INTÉGRALE aux dépens ainsi qu’à payer à la S.C.I. SCI FRA 203 la somme de 4.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Contestant les motifs du congé délivré le 28 novembre 2019, la S.A.S. ASSISTANCE & GESTION INTÉGRALE a, par exploit d’huissier en date du 27 mai 2022, fait assigner la S.C.I. SCI FRA 203 devant le tribunal judiciaire de Paris, sur le fondement des dispositions des articles L. 145-14 et L. 145-17 du code de commerce, en paiement d’une indemnité d’éviction d’un montant de 200.000 euros à titre principal, et en désignation d’un expert judiciaire aux fins d’estimation du montant de celle-ci à titre subsidiaire.

Tel est l’objet de la présente instance.

Postérieurement à l’introduction de la présente instance, par arrêt contradictoire en date du 19 octobre 2022, la cour d’appel de Paris a notamment confirmé le jugement du tribunal de grande instance de Paris du 14 août 2019 rectifié matériellement le 10 octobre 2019, sauf sur le montant de la dette locative, et statuant à nouveau sur ce point : a condamné la S.A.S. ASSISTANCE & GESTION INTÉGRALE à payer à la S.C.I. SCI FRA 203 la somme de 3.927,60 euros en règlement de l’arriéré de loyers et de charges locatives arrêté au 31 janvier 2019 en deniers ou quittances ; débouté la S.C.I. SCI FRA 203 de sa demande de dommages et intérêts pour appel abusif ; et condamné la S.C.I. SCI FRA 203 aux dépens d’appel ainsi qu’à payer à la S.A.S. ASSISTANCE & GESTION INTÉGRALE la somme de 3.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

En outre, considérant que l’action en nullité de la vente immobilière conclue par la bailleresse au motif de la violation du droit de préférence de la locataire était soumise à la prescription quinquennale de droit commun et non à la prescription biennale spéciale, mais relevant qu’en l’espèce cette vente avait porté sur la cession unique de locaux commerciaux distincts, la cour d’appel de Paris a, par arrêt rendu par défaut en date du 2 juin 2023, sur le fondement des dispositions des articles L. 145-46-1 et L. 145-60 du code de commerce, infirmé partiellement le jugement du 14 juin 2021, et statuant à nouveau a : déclaré la S.A.S. ASSISTANCE & GESTION INTÉGRALE recevable en son action ; débouté la S.A.S. ASSISTANCE & GESTION INTÉGRALE de l’intégralité de ses demandes ; et condamné la S.A.S. ASSISTANCE & GESTION INTÉGRALE aux dépens ainsi qu’à payer à la S.C.I. SCI FRA 203 la somme de 3.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Le pourvoi formé par la S.A.S. ASSISTANCE & GESTION INTÉGRALE contre cet arrêt a été rejeté par arrêt de la troisième chambre civile de la Cour de cassation en date du 19 juin 2025.

Aux termes de ses dernières conclusions remises au greffe et notifiées par RPVA le 1er mars 2024, la S.A.S. ASSISTANCE & GESTION INTÉGRALE demande au tribunal, sur le fondement des articles L. 145-14 et L. 145-17 du code de commerce, de :

– rejeter comme non fondés les motifs invoqués à l’appui du congé portant refus de renouvellement du contrat de bail commercial en ce qu’ils ne constituent pas des motifs graves et légitimes permettant à la S.C.I. SCI FRA 203 de se soustraire au paiement d’une indemnité d’éviction ;

– faire droit à sa demande de paiement d’une indemnité d’éviction ;

– à titre principal, fixer à la somme de 397.500 euros le montant de l’indemnité d’éviction lui revenant ;

– fixer l’indemnité d’occupation dont elle est redevable au montant du dernier loyer affecté d’une décote de 10% pour précarité, soit à la somme mensuelle de 1.821,79 euros ;

– à titre subsidiaire, désigner tel expert qu’il plaira à la juridiction avec pour mission de procéder au calcul de l’indemnité d’éviction qui lui est due ;

– à titre infiniment subsidiaire, désigner tel expert qu’il plaira à la juridiction avec pour mission de procéder au calcul de l’indemnité d’occupation correspondant au montant de la valeur locative affectée d’une décote de 10% pour précarité ;

– en tout état de cause, débouter la S.C.I. SCI FRA 203 de l’ensemble de ses demandes ;

– condamner la S.C.I. SCI FRA 203 à lui payer la somme de 5.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

– condamner la S.C.I. SCI FRA 203 aux dépens.

Aux termes de ses dernières conclusions remises au greffe et notifiées par RPVA le 9 novembre 2023, la S.C.I. SCI FRA 203 sollicite du tribunal, sur le fondement des articles L. 145-14, L. 145-17 et L. 145-28 du code de commerce, des articles 1347 et suivants et 1348 et suivants du code civil, et de l’article 146 du code de procédure civile, de :

– à titre principal, débouter la S.A.S. ASSISTANCE & GESTION INTÉGRALE de l’ensemble de ses demandes ;

– à titre subsidiaire, réduire le montant de l’indemnité d’éviction réclamée par la S.A.S. ASSISTANCE & GESTION INTÉGRALE à de plus justes proportions, celui-ci ne pouvant excéder la somme de 31.600 euros ;

– à titre reconventionnel et en tout état de cause, condamner la S.A.S. ASSISTANCE & GESTION INTÉGRALE à lui payer une indemnité d’occupation d’un montant mensuel de 2.970 euros à compter du 1er juin 2020 jusqu’à la parfaite libération des locaux, charges et accessoires en sus ;

– condamner la S.A.S. ASSISTANCE & GESTION INTÉGRALE à lui payer la somme de 37.242,98 euros en règlement de sa dette arrêtée au 22 mars 2023, à parfaire ;

– ordonner l’expulsion de la S.A.S. ASSISTANCE & GESTION INTÉGRALE, ainsi que celle de tous occupants de son chef, des locaux donnés à bail, en la forme ordinaire et avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin ;

– condamner la S.A.S. ASSISTANCE & GESTION INTÉGRALE à quitter les lieux loués sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la date de signification du jugement à intervenir, et ce jusqu’au jour de la complète libération des lieux ;

– dire et juger que le sort des meubles restants dans les lieux sera soumis aux dispositions des articles L. 433-1 et R. 433-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

– ordonner, indépendamment de toute autre mesure ordonnée dans le cadre du litige opposant les parties au titre de l’indemnité d’éviction, l’expulsion de la S.A.S. ASSISTANCE & GESTION INTÉGRALE, ainsi que celle de tous occupants de son chef, des boxes qu’elle occupe de manière illicite dans l’immeuble, en la forme ordinaire et avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier au besoin, sous astreinte de 20 euros par jour de retard ;

– dire et juger que le sort des meubles restants dans les boxes sera soumis aux dispositions des articles L. 433-1 et R. 433-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

– condamner la S.A.S. ASSISTANCE & GESTION INTÉGRALE à lui payer une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant de 400 euros à compter du 1er mai 2020 jusqu’à parfaite libération des lieux et remise des clefs, au titre de l’occupation des deux boxes ;

– condamner la S.A.S. ASSISTANCE & GESTION INTÉGRALE à lui payer la somme de 10.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

– condamner la S.A.S. ASSISTANCE & GESTION INTÉGRALE aux dépens ;

– ordonner la compensation des sommes dues à son profit avec celles qui seraient dues par elle ;

– écarter l’exécution provisoire du jugement à intervenir pour les dispositions faisant droit aux prétentions de la S.A.S. ASSISTANCE & GESTION INTÉGRALE.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est fait expressément référence aux écritures des parties visées ci-dessus quant à l’exposé de leurs moyens.

La clôture de l’instruction a été prononcée par ordonnance du juge de la mise en état en date du 10 septembre 2024.

L’affaire a été retenue à l’audience de plaidoirie du 22 janvier 2025, et la décision a été mise en délibéré au 7 mai 2025, puis prorogée successivement au 10 septembre 2025, au 19 novembre 2025, au 10 décembre 2025 et au 16 décembre 2025, les parties en ayant été avisées.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur l’action en contestation du congé

Aux termes des dispositions du I de l’article L. 145-17 du code de commerce, le bailleur peut refuser le renouvellement du bail sans être tenu au paiement d’aucune indemnité : 1°) s’il justifie d’un motif grave et légitime à l’encontre du locataire sortant. Toutefois, s’il s’agit soit de l’inexécution d’une obligation, soit de la cessation sans raison sérieuse et légitime de l’exploitation du fonds, compte tenu des dispositions de l’article L. 145-8, l’infraction commise par le preneur ne peut être invoquée que si elle s’est poursuivie ou renouvelée plus d’un mois après mise en demeure du bailleur d’avoir à la faire cesser. Cette mise en demeure doit, à peine de nullité, être effectuée par acte extrajudiciaire, préciser le motif invoqué et reproduire les termes du présent alinéa.

En l’espèce, il y a lieu de relever que le congé portant refus de renouvellement du contrat de bail commercial sans offre de paiement d’une indemnité d’éviction pour motif grave et légitime signifié à la S.A.S. ASSISTANCE & GESTION INTÉGRALE par la S.C.I. SCI FRA 203 par acte d’huissier en date du 28 novembre 2019 se fonde, en guise de mise en demeure, sur la « sommation signifiée en date du 2 novembre 2017 », c’est-à-dire sur le commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail commercial (pièces n°4 et n°5 en demande, et n°10 et n°11 en défense).

Or, dans son arrêt en date du 19 octobre 2022, la cour d’appel de Paris a indiqué que « le décompte annexé au commandement de payer s’avère peu explicite quant aux postes réclamés et peu intelligible » (pièces n°10 en demande et n°9 en défense, page 7).

Ceci étant précisé, il convient d’examiner les cinq motifs listés dans le congé querellé.

Sur le non-paiement des loyers, des indexations et des compléments au dépôt de garantie (premier grief)

Le contrat de bail commercial conclu entre les parties par acte sous signature privée en date du 1er février 1994, auquel se réfère l’acte de renouvellement en date du 1er juin 2011, stipule notamment, en sa clause intitulée « DÉPÔT DE GARANTIE », qu’ « il est expressément convenu et accepté qu’en cas d’augmentation du montant du loyer, le montant du dépôt de garantie sera réajusté proportionnellement à cette augmentation, le PRENEUR s’obligeant au versement de ce complément dès réception de la demande qui lui en sera faite par le BAILLEUR » (pièces n°1 en demande et n°4 en défense, page 3).

En l’espèce, force est de constater que la S.C.I. SCI FRA 203 ne justifie nullement avoir adressé à la locataire une quelconque demande de versement d’un complément au dépôt de garantie, le décompte annexé au commandement de payer en date du 2 novembre 2017 ne comportant aucun poste en ce sens (pièce n°10 en défense), et aucun avis d’échéance n’étant produit aux débats.

De plus, il ressort du décompte actualisé en date du 22 mars 2023 communiqué parla bailleresse elle-même que la dette locative s’élevait : à la date de délivrance du congé, à la somme de 8.977,89 euros ; et à la date d’effet du congé, soit le 31 mai 2020, à la somme de 4.845,18 euros (pièce n°14 en défense).

Décision du 16 Décembre 2025

18° chambre 3ème section

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Il y a lieu de retenir que cette dette est d’un montant modéré, de sorte que ce défaut de paiement ne revêt pas un caractère de gravité suffisant.

Sur le non-paiement des charges locatives : charges de copropriété et consommations de gaz (deuxième et troisième griefs)

Le congé litigieux mentionne un défaut de paiement des charges locatives « aux termes des comptes de reddition des charges des années 2017 et 2018 » (pièces n°4 en demande et n°11 en défense).

La clause intitulée « CHARGES » insérée au contrat de bail commercial prévoit que « le PRENEUR devra prendre entièrement à son compte toutes prestations, taxes locatives et fournitures individuelles et collectives. Le PRENEUR s’oblige à acquitter toute consommation personnelle (eau, gaz, électricité) selon une répartition au millième des dépenses engagées par le BAILLEUR » (pièces n°1 en demande et n°4 en défense, page 3).

Or, force est de constater que la bailleresse ne démontre pas avoir adressé à la preneuse ses justificatifs de charges de copropriété et de consommation de gaz préalablement à l’introduction de la présente instance, les redditions de charges de copropriété et les factures de gaz ayant été adressées respectivement par le syndic ORALIA à la société BABYLONE GESTION, et par la société ENGIE à la société BABYLONE GESTION ou directement à la S.C.I. SCI FRA 203 (pièces n°15-1, n°16-2 et n°16-3 en défense), sans pour autant qu’il soit établi que la S.A.S. ASSISTANCE & GESTION INTÉGRALE en ait été destinataire à la date de délivrance du congé.

Ainsi, à titre d’exemple, le tribunal relève que le décompte de charges de copropriété de l’année 2019, qui est le plus ancien versé aux débats, a été établi selon « COMPTES APPROUVÉS AG DU 02/06/2022 RÉSOLUTION 5 » (pièce n°15-1 en défense), c’est-à-dire postérieurement à la date de délivrance du congé.

D’ailleurs, il y a lieu de souligner que dans son arrêt en date du 19 octobre 2022, la cour d’appel de Paris a expressément mentionné qu’ « il doit être considéré que les charges de copropriété ne sont exigibles que sur production des comptes annuels approuvés par l’assemblée générale des copropriétaires et remboursables au propriétaire qui en a fait l’avance. […] Il en résulte que le bail commercial du 1er février 1994 et son avenant de renouvellement du 1er juin 2011 s’entendent en ce qu’ils mettent à la charge de la société Assistance & Gestion Intégrale le remboursement de la seule part locative des charges de copropriété, sur production de l’arrêté des comptes approuvés annuellement par l’assemblée des copropriétaires », que ce n’est qu’ « à hauteur d’appel [que] le bailleur a justifié de la reddition des comptes de la copropriété au titre de l’année 2018 », et que s’agissant de la consommation de gaz, « elle ne produit en tout et pour tout qu’une facture de 1.033,80 € datée du 5 avril 2018. Le principe du paiement de ses fluides par le locataire n’est pas contestable et ce dernier a, en outre, remboursé le propriétaire du montant de cette facture. La cour observe cependant que la SCI FRA 203 ne produit aux débats aucune autre facture de gaz à son nom et susceptible de lui être remboursée » (pièces n°10 en demande et n°9 en défense, pages 5 et 6).

Il s’évince de l’ensemble de ces éléments qu’à défaut de justificatifs communiqués à la locataire à la date du congé, le défaut de paiement des charges de copropriété et des consommations de gaz ne revêt pas un caractère de gravité suffisant.

Sur le retard systématique dans le paiement des loyers (quatrième grief)

La clause intitulée « Loyer » insérée au contrat de bail commercial renouvelé stipule qu’ « à partir de l’entrée en vigueur du présent bail, le nouveau prix du loyer annuel est fixé à vingt et un mille neuf cent soixante euros (21.960 euros), que le locataire s’oblige à payer mensuellement et d’avance le premier de chaque mois entre les mains du bailleur » (pièces n°2 en demande et n°4 en défense).

Décision du 16 Décembre 2025

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De fait, il est établi par les décomptes produits aux débats que la locataire procède au règlement de ses loyers plutôt en milieu de mois, vers le 15ème ou 16ème quantième (pièces n°6 en demande et n°14 en défense).

Pour autant, il convient de retenir que ce retard d’une quinzaine de jours ne revêt pas un caractère de gravité suffisant.

Sur le défaut d’exécution du jugement du tribunal de grande instance de Paris du 14 août 2019 rectifié matériellement le 10 octobre 2019 (cinquième grief)

Si le jugement contradictoire du tribunal de grande instance de Paris en date du 14 août 2019 rectifié matériellement le 10 octobre 2019 a notamment, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, condamné la S.A.S. ASSISTANCE & GESTION INTÉGRALE à payer à la S.C.I. SCI FRA 203 la somme de 4.760,01 euros en règlement de l’arriéré de loyers et de charges locatives arrêté au 31 janvier 2019 ainsi que la somme de 3.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, il y a toutefois lieu de relever que ce jugement a ultérieurement été partiellement infirmé, la dette locative étant réduite, par arrêt de la cour d’appel de Paris en date du 19 octobre 2022, à la somme de 3.927,60 euros, et la S.C.I. SCI FRA 203 étant condamnée à payer à la S.A.S. ASSISTANCE & GESTION INTÉGRALE la somme de 3.000 euros au titre des frais irrépétibles d’appel (pièces n°8 et n°10 en demande, et n°8 et n°9 en défense), de sorte que le refus d’exécuter spontanément le jugement à la date du congé était en partie légitime, étant observé que la bailleresse disposait de la faculté de procéder à l’exécution forcée du jugement, ce dont elle s’est abstenue.

En conséquence, il convient de retenir que le motif tiré du défaut d’exécution du jugement ne revêt pas un caractère de gravité et de légitimité suffisant.

Conclusion sur le congé

En définitive, il ressort de ce qui précède que la bailleresse ne justifie d’aucun motif suffisamment grave et légitime à l’appui de son congé portant refus de renouvellement du bail sans offre de paiement d’une indemnité d’éviction.

En conséquence, il convient de constater l’absence de justification par la S.C.I. SCI FRA 203 d’un motif suffisamment grave et légitime à la date de délivrance du congé portant refus de renouvellement du bail sans offre de paiement d’une indemnité d’éviction signifié à la S.A.S. ASSISTANCE & GESTION INTÉGRALE.

Sur l’action en paiement d’une indemnité d’éviction

Sur le droit à indemnité d’éviction

En application des dispositions du premier alinéa de l’article L. 145-14 du code de commerce, le bailleur peut refuser le renouvellement du bail. Toutefois, le bailleur doit, sauf exceptions prévues aux articles L. 145-17 et suivants, payer au locataire évincé une indemnité dite d’éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement.

En l’espèce, eu égard à la teneur de la présente décision, dès lors que les motifs invoqués dans le congé querellé ont été précédemment jugés insuffisamment graves et légitimes, il y a lieu de relever que celui-ci a mis fin au bail au 31 mai 2020 à vingt-quatre heures en ouvrant droit au profit de la S.A.S. ASSISTANCE & GESTION INTÉGRALE à la perception d’une indemnité d’éviction.

En conséquence, il convient de reconnaître le droit de la S.A.S. ASSISTANCE & GESTION INTÉGRALE à la perception d’une indemnité d’éviction.

Décision du 16 Décembre 2025

18° chambre 3ème section

N° RG 22/06373 – N° Portalis 352J-W-B7G-CXA5W

Sur la fixation de l’indemnité d’éviction

En vertu des dispositions du deuxième alinéa de l’article L. 145-14 du code de commerce, l’indemnité d’éviction comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce, déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que des frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur, sauf dans le cas où le propriétaire fait la preuve que le préjudice est moindre.

En outre, selon les dispositions de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Enfin, d’après les dispositions des deux premiers alinéas de l’article 16 du même code, le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction. Il ne peut retenir, dans sa décision, les moyens, les explications et les documents invoqués ou produits par les parties que si celles-ci ont été à même d’en débattre contradictoirement.

Il y a lieu de rappeler : que d’une part, si la juridiction ne peut refuser d’examiner une pièce régulièrement versée aux débats et soumise à la libre discussion des parties, elle ne peut cependant se fonder exclusivement sur un rapport d’expertise non judiciaire réalisé à la demande unilatérale de l’une des parties (Cass. mixte, 28 septembre 2012 : pourvoi n°11-18710 ; Civ. 2, 24 novembre 2022 : pourvoi n°21-17580 ; Civ. 2, 21 septembre 2023 : pourvoi n°22-10698 ; Civ. 3, 13 février 2025 : pourvoi n°18-25531), fût-il établi contradictoirement (Civ. 2, 13 septembre 2018 : pourvoi n°17-20099 ; Civ. 3, 14 mai 2020 : pourvois n°19-16278 et 19-16279 ; Civ. 1, 6 juillet 2022 : pourvoi n°21-12545 ; Civ. 2, 9 février 2023 : pourvoi n°21-15784), ledit rapport d’expertise devant alors être corroboré par d’autres éléments de preuve (Civ. 2, 2 mars 2017 : pourvoi n°16-13337 ; Civ. 1, 15 septembre 2021 : pourvoi n°20-11939 ; Civ. 1, 13 octobre 2021 : pourvoi n°19-24008 ; Civ. 3, 16 février 2022 : pourvoi n°20-22778 ; Civ. 2, 15 décembre 2022 : pourvoi n°21-17957 ; Cass. Mixte, 21 juillet 2023 : pourvoi n°21-15809) ; et que d’autre part, le juge ne peut rejeter ou refuser de statuer sur une demande dont il admet le bien-fondé en son principe, au motif de l’insuffisance des preuves fournies par une partie (Civ. 1, 8 février 2017 : pourvoi n°15-28145 ; Civ. 1, 17 avril 2019 : pourvoi n°18-17101 ; Civ. 2, 2 juillet 2020 : pourvoi n°19-16100 ; Civ. 3, 13 avril 2023 : pourvoi n°21-22375 ; Civ. 2, 21 septembre 2023 : pourvoi n°21-24992 ; Civ. 2, 16 novembre 2023 : pourvoi n°21-11317 ; Civ. 2, 19 septembre 2024 : pourvoi n°22-20744).

En l’espèce, si la S.A.S. ASSISTANCE & GESTION INTÉGRALE et la S.C.I. SCI FRA 203 produisent chacune aux débats un rapport d’expertise non judiciaire unilatérale rédigé respectivement par Monsieur [I] [V] et par Monsieur [B] [C], force est toutefois de constater que ces derniers ne sont corroborés par aucun autre élément, et se contredisent mutuellement, l’indemnité d’éviction ayant été estimée à la somme de 349.953 euros par le premier et à la somme de 31.000 euros par le second (pièces n°14 en demande et n°12 en défense).

Dans ces conditions, une expertise judiciaire sera ordonnée afin d’éclairer la présente juridiction.

Aux termes des dispositions de l’article 269 du code de procédure civile, le juge qui ordonne l’expertise ou le juge chargé du contrôle fixe, lors de la nomination de l’expert ou dès qu’il est en mesure de le faire, le montant d’une provision à valoir sur la rémunération de l’expert aussi proche que possible de sa rémunération définitive prévisible. Il désigne la ou les parties qui devront consigner la provision au greffe de la juridiction dans le délai qu’il détermine ; si plusieurs parties sont désignées, il indique dans quelle proportion chacune des parties devra consigner. Il aménage, s’il y a lieu, les échéances dont la consignation peut être assortie.

En outre, en application des dispositions de l’article 271 du même code, à défaut de consignation dans le délai et selon les modalités impartis, la désignation de l’expert est caduque à moins que le juge, à la demande d’une des parties se prévalant d’un motif légitime, ne décide une prorogation du délai ou un relevé de la caducité. L’instance est poursuivie sauf à ce qu’il soit tiré toute conséquence de l’abstention ou du refus de consigner.

En l’espèce, il y a lieu de fixer le montant de la provision à valoir sur la rémunération de l’expert à la somme de 5.000 euros, que la S.A.S. ASSISTANCE & GESTION INTÉGRALE, demanderesse à l’action indemnitaire et qui a le plus intérêt à voir cette expertise prospérer, sera chargée de consigner.

En conséquence, il convient d’ordonner une mesure d’expertise judiciaire, de désigner pour y procéder Monsieur [L] [O], et de dire que la S.A.S. ASSISTANCE & GESTION INTÉGRALE devra consigner la somme de 5.000 euros à titre de provision à valoir sur la rémunération de l’expert, selon les modalités figurant au dispositif de la présente décision.

Sur l’opportunité d’une mesure de médiation

En vertu des dispositions de l’article 1530 du code de procédure civile, la conciliation et la médiation régies par le présent titre s’entendent de tout processus structuré par lequel plusieurs personnes tentent, avec l’aide d’un tiers, de parvenir à un accord destiné à la résolution du différend qui les oppose.

En outre, selon les dispositions des trois premiers alinéas de l’article 1533 du même code, le juge peut, à tout moment de l’instance, enjoindre aux parties de rencontrer, dans un délai qu’il détermine, un conciliateur de justice ou un médiateur qui les informera sur l’objet et le déroulement de la conciliation ou de la médiation. Au cours de cette rencontre, les parties peuvent être assistées par toute personne ayant qualité pour le faire devant la juridiction saisie. Le juge peut également, dans la décision qui enjoint aux parties de rencontrer un conciliateur de justice ou un médiateur, ordonner une conciliation ou une médiation en subordonnant la mesure au recueil du consentement des parties par le conciliateur de justice ou le médiateur.

Enfin, d’après les dispositions de l’article 1536 dudit code, en dehors ou au cours d’une instance, des personnes qu’un différend oppose peuvent, d’un commun accord, tenter d’y mettre fin à l’amiable avec le concours d’un conciliateur de justice ou d’un médiateur.

En l’espèce, eu égard à la nature du présent litige, il apparaît opportun que les parties puissent recourir, dans le cadre de l’expertise judiciaire, à une mesure leur permettant de rechercher ensemble, avec l’aide d’un tiers neutre, une solution rapide et négociée dans un cadre confidentiel.

Dès lors, afin que les parties bénéficient des explications nécessaires à une décision éclairée sur l’acceptation d’une mesure de médiation, il y a lieu de leur enjoindre de rencontrer un médiateur.

En conséquence, il convient d’enjoindre à la S.A.S. ASSISTANCE & GESTION INTÉGRALE et à la S.C.I. SCI FRA 203 de rencontrer Monsieur [U] [S] en qualité de médiateur, lequel pourra, avec l’accord des parties, accomplir sa mission dans le cadre d’une médiation conventionnelle, selon les modalités figurant au dispositif de la présente décision.

Sur les demandes reconventionnelles

Sur la demande d’expulsion des locaux donnés à bail commercial

Aux termes des dispositions de l’article L. 411-1 du code des procédures civiles d’exécution, sauf disposition spéciale, l’expulsion d’un immeuble ou d’un lieu habité ne peut être poursuivie qu’en vertu d’une décision de justice ou d’un procès-verbal de conciliation exécutoire et après signification d’un commandement d’avoir à libérer les locaux.

En outre, en application des dispositions de l’article L. 433-1 du même code, les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne. À défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire.

Enfin, en vertu des dispositions de la première phrase du premier alinéa de l’article L. 145-28 du code de commerce, aucun locataire pouvant prétendre à une indemnité d’éviction ne peut être obligé de quitter les lieux avant de l’avoir reçue.

Il y a lieu de rappeler que le maintien dans les lieux du preneur pouvant prétendre à une indemnité d’éviction constitue une occupation avec titre (Civ. 3, 27 novembre 2012 : pourvoi n°10-30071 ; Civ. 3, 16 mai 2024 : pourvoi n°22-22906).

En l’espèce, eu égard à la teneur de la présente décision, dès lors que la locataire a droit au paiement d’une indemnité d’éviction, force est de constater qu’elle bénéficie du droit au maintien dans les lieux, et qu’elle n’a donc pas la qualité d’occupante sans droit ni titre, de sorte qu’il ne peut être procédé à son expulsion.

En conséquence, il convient de débouter la S.C.I. SCI FRA 203 de sa demande d’expulsion des locaux donnés à bail commercial et de séquestration des meubles.

Sur la demande d’indemnité d’occupation

Selon les dispositions des deuxième et troisième phrases du premier alinéa de l’article L. 145-28 du code de commerce, jusqu’au paiement de l’indemnité d’éviction, le locataire a droit au maintien dans les lieux aux conditions et clauses du contrat de bail expiré. Toutefois, l’indemnité d’occupation est déterminée conformément aux dispositions des sections 6 et 7, compte tenu de tous éléments d’appréciation.

En outre, d’après les dispositions du premier alinéa de l’article L. 145-33 du même code, le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative.

En l’espèce, si la S.C.I. SCI FRA 203 produit aux débats un rapport d’expertise non judiciaire unilatérale rédigé par Monsieur [B] [C] estimant le montant de l’indemnité d’occupation statutaire à la somme annuelle de 35.640 euros hors taxes et hors charges, soit à la somme mensuelle de 2.970 euros hors taxes et hors charges (pièce n°12 en défense, pages 23 et 24), force est toutefois de constater que ce dernier n’est corroboré par aucun autre élément.

Dans ces conditions, bien qu’il ressorte des vérifications opérées par la présente juridiction que la bailleresse ait formé sa demande reconventionnelle en paiement de l’indemnité d’occupation statutaire dans le cadre de la présente instance par conclusions remises au greffe et notifiées par RPVA le 18 novembre 2022, soit plus de deux ans après la date du congé portant refus de renouvellement du bail et de la date d’effet de celui-ci, mais dans la mesure où la locataire ne soulève aucune fin de non-recevoir tirée de la prescription biennale de cette demande, il y a lieu de confier mission à l’expert désigné d’évaluer le montant de cette indemnité à compter du 1er juin 2022, selon les modalités figurant au dispositif de la présente décision.

Dans l’attente du dépôt du rapport d’expertise judiciaire, l’indemnité d’occupation provisionnelle due par la S.A.S. ASSISTANCE & GESTION INTÉGRALE sera fixée au montant du dernier loyer contractuel en vigueur à la date d’expiration du bail, soit à la somme mensuelle de 2.024,21 euros à compter du 1er juin 2020 (pièce n°14 en défense), avec indexation annuelle en fonction de la variation de l’indice trimestriel des loyers commerciaux.

En conséquence, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation provisionnelle due par la S.A.S. ASSISTANCE & GESTION INTÉGRALE à la S.C.I. SCI FRA 203 à la somme mensuelle de 2.024,21 euros à compter du 1er juin 2020, avec indexation annuelle en fonction de la variation de l’indice trimestriel des loyers commerciaux dans les conditions stipulées au bail, outre les charges et taxes locatives sur production de leurs justificatifs.

Sur la demande en paiement de l’arriéré d’indemnités d’occupation et de charges locatives

Conformément aux dispositions de l’article 1315 ancien devenu 1353 de ce code, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, si la bailleresse se prévaut d’une créance d’indemnités d’occupation et de charges locatives d’un montant de 37.242,98 euros arrêté au 22 mars 2023, force est toutefois de constater que le décompte actualisé produit aux débats est erroné dès lors qu’il a été établi sur la base d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant de 2.970 euros à compter du 1er juin 2020, correspondant à l’indemnité d’occupation statutaire retenue par Monsieur [B] [C] dans son rapport d’expertise non judiciaire unilatérale en date du 18 novembre 2022 (pièces n°12 et n°14 en défense), laquelle n’a cependant pas encore été fixée par la présente juridiction.

Dans la mesure où la présente décision ne met pas fin à l’instance, il y a lieu d’inviter la S.C.I. SCI FRA 203 à communiquer à la S.A.S. ASSISTANCE & GESTION INTÉGRALE un décompte actualisé provisoire calculé sur la base d’une indemnité d’occupation provisionnelle mensuelle d’un montant de 2.024,21 euros.

En conséquence, il convient d’inviter la S.C.I. SCI FRA 203 à communiquer à la S.A.S. ASSISTANCE & GESTION INTÉGRALE un décompte actualisé provisoire calculé sur la base d’une indemnité d’occupation provisionnelle mensuelle d’un montant de 2.024,21 euros, dans l’attente du dépôt du rapport d’expertise judiciaire.

Sur le sursis à statuer

L’article 378 du code de procédure civile dispose que la décision de sursis suspend le cours de l’instance pour le temps ou jusqu’à la survenance de l’événement qu’elle détermine.

En l’espèce, eu égard à la teneur de la présente décision, dès lors que le montant de la créance d’indemnité d’éviction de la S.A.S. ASSISTANCE & GESTION INTÉGRALE et le montant de la créance d’indemnités d’occupation et de charges locatives de la S.C.I. SCI FRA 203 ne pourront être définitivement fixés qu’après le dépôt du rapport d’expertise judiciaire, il y a lieu de surseoir à statuer sur ces prétentions ainsi que sur la compensation.

Décision du 16 Décembre 2025

18° chambre 3ème section

N° RG 22/06373 – N° Portalis 352J-W-B7G-CXA5W

En conséquence, il convient de surseoir à statuer sur le montant de la créance d’indemnité d’éviction de la S.A.S. ASSISTANCE & GESTION INTÉGRALE, sur le montant de la créance d’indemnités d’occupation et de charges locatives de la S.C.I. SCI FRA 203, et sur la compensation judiciaire, dans l’attente du dépôt du rapport d’expertise judiciaire définitif.

Sur le sort des boxes

Aux termes des dispositions de l’article L. 411-1 du code des procédures civiles d’exécution, sauf disposition spéciale, l’expulsion d’un immeuble ou d’un lieu habité ne peut être poursuivie qu’en vertu d’une décision de justice ou d’un procès-verbal de conciliation exécutoire et après signification d’un commandement d’avoir à libérer les locaux.

En outre, en application des dispositions de l’article L. 433-1 du même code, les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne. À défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire.

En vertu des dispositions de l’article 1714 du code civil, on peut louer ou par écrit ou verbalement, sauf, en ce qui concerne les biens ruraux, application des règles particulières aux baux à ferme et à métayage.

Selon les dispositions de l’article 1736 du même code, si le bail a été fait sans écrit, l’une des parties ne pourra donner congé à l’autre qu’en observant les délais fixés par l’usage des lieux.

Enfin, d’après les dispositions de l’article 1382 ancien devenu 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Il y a lieu de rappeler que l’indemnité d’occupation due par un occupant sans titre présente un caractère mixte à la fois compensatoire et indemnitaire, et a pour objet de réparer le préjudice subi par le bailleur propriétaire du fait de la privation de son bien immobilier (Civ. 3, 27 avril 1982 : pourvoi n°80-15139 ; Civ. 3, 26 novembre 1997 : pourvoi n°96-12003 ; Civ. 3, 27 juin 2006 : pourvoi n°05-13465 ; Civ. 3, 15 février 2018 : pourvoi n°16-13216 ; Civ. 3, 15 avril 2021 : pourvoi n°19-26045).

En l’espèce, il est établi que la S.C.I. SCI FRA 203, outre le lot n°29 partiellement donné à bail commercial, est également propriétaire de deux boxes numéros 11 et 12 formant les lots n°16 et n°17 du règlement de copropriété de l’immeuble (pièces n°13 en demande et n°2 en défense).

De fait, la locataire reconnaît expressément qu’ « indépendamment de la location des bureaux, la concluante a pris en location deux boxes pour ses archives. Ces locations ont fait l’objet de baux verbaux pour lesquels le statut des baux commerciaux n’est pas applicable » (page 14 de ses dernières conclusions).

Or, la bailleresse justifie avoir, par lettre recommandée en date du 28 janvier 2020 réceptionnée le 30 janvier 2020, donné congé au titre de l’occupation de ces deux boxes en indiquant faire « sommation à la société AGI d’avoir à quitter les Lieux au plus tard le 30 avril 2020 à 24h00, faire place nette, remettre lesdits Lieux en bon état de réparations, rendre les clefs, régler toute somme restant due » (pièce n°13 en défense).

Dès lors que la preneuse se prévaut elle-même de l’existence de baux verbaux, force est de constater que la propriétaire était en droit de donner congé, sous réserve de respecter un préavis que l’usage commande de fixer à une durée de six mois, de sorte que la demanderesse a la qualité d’occupante sans droit ni titre depuis le 1er août 2020.

Il ressort du décompte actualisé en date du 22 mars 2023 que les deux boxes litigieux étaient facturés au prix global de 253,82 euros par mois au 31 juillet 2020.

Dans ces conditions, la somme mensuelle de 275 euros constituera le montant de l’indemnité d’occupation de droit commun comme réparant justement le préjudice subi par la bailleresse.

En conséquence, il convient d’ordonner l’expulsion de la S.A.S. ASSISTANCE & GESTION INTÉGRALE des deux boxes donnés à bail verbal, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision, et de condamner cette dernière à payer à la S.C.I. SCI FRA 203 la somme mensuelle de 275 euros hors taxes et hors charges à titre d’indemnité d’occupation à compter du 1er août 2020 jusqu’à la restitution des clefs.

Sur les mesures accessoires

En application des dispositions du premier alinéa de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En outre, en vertu des dispositions des deux premiers alinéas de l’article 700 du même code, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 1°) à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

En l’espèce, il y a lieu de souligner que la présente décision ne met pas fin à l’instance, conformément au premier alinéa de l’article 153, de l’article 172 et de l’article 379 dudit code disposant que d’une part, la décision qui ordonne une mesure d’instruction et le sursis à statuer ne dessaisissent pas le juge, et que d’autre part, dès que la mesure d’instruction est exécutée ainsi qu’à l’expiration du sursis, l’instance se poursuit à la diligence du juge, de sorte que les frais irrépétibles et les dépens seront réservés.

Il convient de rappeler que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire de droit, selon les dispositions de l’article 514 de ce code, étant observé qu’à ce stade, dans la mesure où le montant des condamnations finales n’est pas déterminé, rien ne justifie que celle-ci soit écartée sur le fondement des dispositions de l’article 514-1.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire rendu en premier ressort,

CONSTATE l’absence de motif suffisamment grave et légitime à la date de délivrance du congé portant refus de renouvellement du contrat de bail commercial sans offre de paiement d’une indemnité d’éviction signifié à la S.A.S. ASSISTANCE & GESTION INTÉGRALE par la S.C.I. SCI FRA 203 par acte d’huissier de justice en date du 28 novembre 2019,

RECONNAÎT le droit de la S.A.S. ASSISTANCE & GESTION INTÉGRALE à la perception d’une indemnité d’éviction à la suite du congé portant refus de renouvellement du contrat de bail commercial signifié par la S.C.I. SCI FRA 203 par acte d’huissier de justice en date du 28 novembre 2019,

ORDONNE une expertise judiciaire,

DÉSIGNE, pour y procéder, l’expert judiciaire suivant, inscrit sur la liste établie pour le ressort de la cour d’appel de Paris :

Monsieur [L] [O]

S.A.R.L. CABINET D’EXPERTISE [O] & ASSOCIÉS

[Adresse 4]

Tél. : [XXXXXXXX01] – Port. : [XXXXXXXX02]

Courriel : [Courriel 12]

avec pour mission de :

– convoquer les parties ainsi que leurs conseils respectifs ;

– se faire communiquer par les parties ou par leurs conseils respectifs tous documents et pièces nécessaires et utiles à l’accomplissement de sa mission ;

– visiter les locaux donnés à bail commercial constituant une fraction du lot n°29 de l’immeuble soumis au statut de la copropriété sis [Adresse 6] cadastré section AB numéro [Cadastre 7], et procéder à leur description ;

– dresser, le cas échéant, la liste du personnel employé par la S.A.S. ASSISTANCE & GESTION INTÉGRALE ;

– rechercher, en tenant compte de la nature des activités professionnelles autorisées par le contrat de bail commercial, ainsi que de la situation et de l’état des locaux, tous éléments permettant de :

1. déterminer le montant de l’indemnité d’éviction due à la S.A.S. ASSISTANCE & GESTION INTÉGRALE : a) dans le cas d’une perte du fonds de commerce : valeur marchande déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, des frais et droits de mutation afférents à la cession de fonds d’importance identique, et de la réparation du trouble commercial ; b) dans le cas de la possibilité d’un transfert du fonds de commerce, sans perte conséquente de clientèle, sur un emplacement de qualité équivalente, le coût d’un tel transfert comprenant notamment : l’acquisition d’un titre locatif présentant les mêmes avantages que l’ancien, les frais et droits de mutation, les frais de déménagement et de réinstallation, et la réparation du trouble commercial ;

2. apprécier si l’éviction de la S.A.S. ASSISTANCE & GESTION INTÉGRALE entraînera la perte du fonds ou son transfert ;

3. déterminer le montant de l’indemnité d’occupation statutaire due par la S.A.S. ASSISTANCE & GESTION INTÉGRALE pour l’occupation des locaux depuis le 1er juin 2020 jusqu’à leur libération effective, abattement pour précarité en sus ;

– rendre compte du tout et donner son avis motivé ;

– dresser un rapport de ses constatations et conclusions ;

– tenter de concilier les parties ;

DIT que les parties devront transmettre leur dossier complet à l’expert judiciaire au plus tard le jour de la première réunion d’expertise,

DIT que lors de la première réunion d’expertise, l’expert judiciaire devra, en concertation avec les parties, dresser un programme de ses investigations et leur indiquer, de manière aussi précise que possible, le montant prévisible de ses honoraires, frais et débours, ainsi que la date prévisible du dépôt du rapport, et qu’à l’issue de cette première réunion, il adressera ces informations au juge chargé du contrôle des expertises à qui il pourra demander, en cas d’insuffisance de la provision allouée, la consignation d’une provision complémentaire,

FIXE à la somme de 5.000 (CINQ MILLE) euros le montant de la provision à valoir sur la rémunération de l’expert judiciaire, qui devra être consignée par la S.A.S. ASSISTANCE & GESTION INTÉGRALE auprès de la régie du tribunal judiciaire de Paris (située : [Adresse 16]), avec copie de la présente décision, au plus tard le 27 février 2026,

DIT qu’à défaut de consignation dans les délais et selon les modalités impartis, la désignation de l’expert judiciaire sera caduque et l’instance sera poursuivie, la juridiction tirant toutes conséquences de cette abstention, sauf prorogation de délai ou relevé de caducité accordé par le juge chargé du contrôle des expertises sur demande de l’une des parties se prévalant d’un motif légitime,

DIT que l’expert judiciaire commencera ses opérations d’expertise dès qu’il sera averti par le greffe du présent tribunal de la consignation de la provision à valoir sur sa rémunération,

DIT qu’il sera procédé aux opérations d’expertise en présence des parties ou celles-ci dûment convoquées et leurs conseils avisés,

DIT que l’expert judiciaire accomplira sa mission conformément aux dispositions des articles 273 à 281 du code de procédure civile, et pourra recueillir les déclarations de toutes personnes informées,

RAPPELLE que l’expert judiciaire devra entendre les parties ou leurs représentants dûment appelés en leurs dires et explications, et lorsque leurs observations sont écrites, les joindre à son rapport, si les parties le demandent, et faire mention de la suite qui leur aura été donnée,

RAPPELLE que l’expert judiciaire devra procéder personnellement aux opérations d’expertise,

DIT que l’expert judiciaire aura la faculté de s’adjoindre tout sapiteur ou spécialiste de son choix dans une autre spécialité que la sienne, à charge pour lui d’en informer préalablement le juge chargé du contrôle des expertises et de joindre l’avis du sapiteur ou du spécialiste à son rapport, étant précisé que si le sapiteur ou spécialiste n’a pas pu réaliser ses opérations de manière contradictoire, son avis devra être immédiatement communiqué aux parties par l’expert,

DIT que l’expert judiciaire devra communiquer (par voie électronique, en cas d’accord) un pré-rapport de ses opérations à l’ensemble des parties,

ENJOINT à la S.A.S. ASSISTANCE & GESTION INTÉGRALE et à la S.C.I. SCI FRA 203, en l’absence de conciliation intervenue à l’initiative de l’expert judiciaire, de rencontrer en qualité de médiateur :

Monsieur [U] [S]

S.E.L.A.R.L. LSA [Localité 13]

[Adresse 8]

Tél. : [XXXXXXXX03]

Courriel : [Courriel 15]

avec pour mission de :

– informer les parties sur l’objet et le déroulement d’une mesure de médiation ;

– recueillir le consentement des parties à une mesure de médiation conventionnelle ;

DIT que le médiateur n’interviendra qu’après que l’expert judiciaire l’aura informé de la transmission aux parties de son pré-rapport,

DIT que l’expert judiciaire suspendra ses opérations d’expertise après la transmission aux parties de son pré-rapport, dans l’attente que le médiateur ait mené à bien sa mission,

DIT qu’à l’issue du rendez-vous d’information, devant intervenir dans le délai de deux mois à compter de la transmission aux parties de son pré-rapport par l’expert judiciaire, dans l’hypothèse où l’une et/ou l’autre des parties refuserai(en)t le principe de la médiation, ou à défaut de réponse de l’une et/ou de l’autre des parties dans le délai fixé par le médiateur :

– le médiateur en avisera immédiatement l’expert judiciaire ainsi que le juge chargé du contrôle des expertises ;

– la mission du médiateur prendra fin sans rémunération ;

– l’expert judiciaire reprendra le cours de ses opérations d’expertise, en impartissant aux parties un délai raisonnable suffisant pour la production de leurs dires écrits et observations éventuelles à la suite de la transmission de son pré-rapport, auxquels il devra répondre dans son rapport définitif, sauf à préciser qu’il n’a reçu aucun dire ;

DIT que dans l’hypothèse où les parties donneraient leur accord pour participer à une mesure de médiation conventionnelle :

– le médiateur pourra commencer immédiatement ses opérations de médiation, pour une durée et suivant des modalités financières qui seront librement convenues entre lui et les parties, conformément aux dispositions des articles 1536 à 1536-4 du code de procédure civile ;

– le médiateur en avisera sans délai l’expert judiciaire ainsi que le juge chargé du contrôle des expertises ;

– le cours des opérations d’expertise judiciaire demeurera suspendu, sauf en cas de nécessité d’investigations complémentaires indispensables à la solution du litige ;

ORDONNE qu’au terme de la mesure de médiation conventionnelle, le médiateur informera l’expert judiciaire ainsi que le juge chargé du contrôle des expertises que les parties, soit sont parvenues, soit ne sont pas parvenues, à un accord,

DIT que si les parties sont parvenues à un accord, l’expert judiciaire déposera son rapport en l’état du pré-rapport qu’il aura établi, et pourra solliciter la fixation de sa rémunération y afférente, conformément aux dispositions des articles 282 et 284 du code de procédure civile,

DIT que si les parties ne sont pas parvenues à un accord, l’expert judiciaire reprendra le cours de ses opérations d’expertise, en impartissant aux parties un délai raisonnable suffisant pour la production de leurs dires écrits et observations éventuelles à la suite de la transmission de son pré-rapport, auxquels il devra répondre dans son rapport définitif, sauf à préciser qu’il n’a reçu aucun dire,

DIT qu’en l’absence de conciliation et en cas de refus ou d’échec de la médiation conventionnelle, l’expert judiciaire déposera un exemplaire de son rapport définitif au greffe du présent tribunal et qu’il en délivrera copie aux parties,

DIT que l’expert judiciaire adressera un exemplaire de son rapport définitif à chacune des parties ainsi que sa demande de fixation de rémunération, conformément aux dispositions des articles 173, 282 et 284 du code de procédure civile, et qu’il mentionnera l’ensemble des destinataires auxquels il les aura adressés,

FIXE au 26 février 2027 la date maximale du dépôt du rapport d’expertise judiciaire, délai de rigueur, sauf prorogation de délai expressément accordée par le juge chargé du contrôle des expertises,

DÉSIGNE le juge de la mise en état en qualité de juge chargé du contrôle des expertises, auquel l’expert judiciaire fera connaître toutes difficultés éventuelles faisant obstacle à l’accomplissement de sa mission dans le délai prescrit,

DIT qu’en cas de refus de sa mission, d’empêchement ou de retard injustifié de l’expert judiciaire, il sera pourvu à son remplacement, d’office ou à la demande des parties, par simple ordonnance,

DÉBOUTE la S.C.I. SCI FRA 203 de ses demandes reconventionnelles d’expulsion des locaux donnés à bail commercial et de séquestration des meubles formées à l’encontre de la S.A.S. ASSISTANCE & GESTION INTÉGRALE,

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation provisionnelle due par la S.A.S. ASSISTANCE & GESTION INTÉGRALE à la S.C.I. SCI FRA 203 à la somme mensuelle de 2.024,21 euros (DEUX MILLE VINGT-QUATRE euros et VINGT ET UN centimes) à compter du 1er juin 2020, avec indexation annuelle en fonction de la variation de l’indice trimestriel des loyers commerciaux dans les conditions stipulées au contrat de bail commercial renouvelé conclu par acte sous signature privée en date du 1er juin 2011, outre les charges et taxes locatives sur production de leurs justificatifs,

ORDONNE le sursis à statuer sur le montant de la créance d’indemnité d’éviction de la S.A.S. ASSISTANCE & GESTION INTÉGRALE, sur le montant de la créance d’indemnités d’occupation et de charges locatives de la S.C.I. SCI FRA 203, et sur la compensation judiciaire, dans l’attente du dépôt du rapport d’expertise judiciaire définitif, avec invitation à celle-ci à communiquer à la S.A.S. ASSISTANCE & GESTION INTÉGRALE un décompte actualisé provisoire calculé sur la base d’une indemnité d’occupation provisionnelle mensuelle d’un montant de 2.024,21 euros à compter du 1er juin 2020,

ORDONNE à la S.A.S. ASSISTANCE & GESTION INTÉGRALE de restituer à la S.C.I. SCI FRA 203 les clefs des deux boxes numéros 11 et 12 constituant les lots n°16 et n°17 de l’immeuble soumis au statut de la copropriété sis [Adresse 6] à [Localité 14] cadastré section AB numéro [Cadastre 7], et ce dans un délai de deux mois à compter de la date de signification de la présente décision,

ORDONNE, à défaut de restitution volontaire des clefs dans le délai susvisé, l’expulsion de la S.A.S. ASSISTANCE & GESTION INTÉGRALE, ainsi que celle de tous occupants de son chef, des deux boxes numéros 11 et 12 constituant les lots n°16 et n°17 de l’immeuble soumis au statut de la copropriété sis [Adresse 6] à [Localité 14] cadastré section AB numéro [Cadastre 7], au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier, dans les conditions prévues aux articles L. 411-1 à L. 451-1, et R. 411-1 à R. 451-4 du code des procédures civiles d’exécution,

ORDONNE que le sort des meubles garnissant les deux boxes numéros 11 et 12 constituant les lots n°16 et n°17 de l’immeuble soumis au statut de la copropriété sis [Adresse 6] à [Localité 14] cadastré section AB numéro [Cadastre 7], sera régi par les dispositions des articles L. 433-1 à L. 433-3, et R. 433-1 à R. 433-7 du code des procédures civiles d’exécution,

CONDAMNE la S.A.S. ASSISTANCE & GESTION INTÉGRALE à payer à la S.C.I. SCI FRA 203 une indemnité d’occupation globale d’un montant mensuel de 275 (DEUX CENT SOIXANTE-QUINZE) euros hors taxes et hors charges à compter du 1er août 2020 jusqu’à la libération effective des deux boxes numéros 11 et 12 constituant les lots n°16 et n°17 de l’immeuble soumis au statut de la copropriété sis [Adresse 6] à [Localité 14] cadastré section AB numéro [Cadastre 7], se matérialisant par la restitution des clefs ou par procès-verbal d’expulsion, dont à déduire toute somme d’ores et déjà versée à ce titre jusqu’à la date de la présente décision,

RENVOIE l’affaire à l’audience de mise en état dématérialisée du mardi 24 mars 2026 à 11h30, pour vérification de la consignation de la provision à valoir sur la rémunération de l’expert,

RAPPELLE que sauf convocation spécifique à l’initiative du juge de la mise en état ou d’entretien avec ce dernier sollicité par les conseils, les audiences de mise en état se tiennent sans présence des conseils, par échange de messages électroniques via le RPVA ; que les éventuelles demandes d’entretien avec le juge de la mise en état doivent être adressées, par voie électronique, au plus tard la veille de l’audience à 12h00 en précisant leur objet, l’entretien se tenant alors le jour de l’audience susvisée à 11h00,

RÉSERVE les dépens et les demandes présentées sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision.

Fait et jugé à Paris le 16 Décembre 2025

Le Greffier Le Président

Henriette DURO Sandra PERALTA