TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS

■

Loyers commerciaux

N° RG 22/05065

N° Portalis 352J-W-B7G-CW2CM

N° MINUTE : 2

Assignation du :

06 Avril 2022

Jugement de fixation

[1]

[1] Expéditions

exécutoires

délivrées le :

JUGEMENT

rendu le 07 Mai 2024

DEMANDERESSE

S.A.S. [Adresse 11] CIE

[Adresse 2]

[Localité 4]

représentée par Maître Mélissande GEFFROY DE VILLEBLANCHE, avocate au barreau de PARIS, avocate plaidante, vestiaire #P0298

DÉFENDERESSE

S.C.I. SCI MONDORIVOLI

[Adresse 2]

[Localité 4]

représentée par Maître Matthieu PUYBOURDIN, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #C1048

PARTIES INTERVENANTES

S.E.L.A.R.L. ASCAGNE AJ, prise en la personne de Maître [A] [X] ès qualités d’administratrice judiciaire de la S.C.I. SCI MONDORIVOLI

[Adresse 1]

[Localité 6]

S.E.L.A.R.L. FIDES, prise en la personne de Maître [B] [D] [O] ès qualités de mandataire judiciaire de la S.C.I. SCI MONDORIVOLI

[Adresse 3]

[Localité 5]

toutes deux représentées par Maître Matthieu PUYBOURDIN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #C1048

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Cédric KOSSO-VANLATHEM, Juge, Juge des loyers commerciaux

Siégeant en remplacement de Monsieur le Président du Tribunal judiciaire de Paris, conformément aux dispositions de l’article R.145-23 du code de commerce ;

assisté de Camille BERGER, Greffière

DÉBATS

À l’audience du 28 Février 2024 tenue publiquement

JUGEMENT

Rendu publiquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire

En premier ressort

FAITS ET PROCÉDURE

Par acte sous signature privée en date du 29 novembre 2018, la S.C.I. SCI MONDORIVOLI a donné à bail commercial à la S.A.S. MADO À [Localité 10], devenue par la suite la S.A.S. [Adresse 11] CIE, des locaux situés au rez-de-chaussée, à l’entresol et au sous-sol constituant les lots n°2, n°19, n°51 et n°53 d’un immeuble soumis au statut de la copropriété sis [Adresse 2] à [Localité 4] pour une durée de neuf années à effet au 1er décembre 2018 afin qu’y soit exercée une activité de café, de salon de thé, de restauration, et à titre accessoire de vente d’objets se rapportant à l’activité principale ainsi que toute activité connexe, moyennant le versement d’un loyer annuel initial d’un montant de 80.000 euros hors taxes et hors charges et d’une provision annuelle sur charges locatives d’un montant de 1.480 euros payables trimestriellement à terme à échoir.

Invoquant l’existence d’une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité consécutive à la transformation de la [Adresse 11] en voie cyclable ayant, selon elle, entraîné par elle-même une variation de plus de 10% de la valeur locative, la S.A.S. [Adresse 11] CIE a, par acte d’huissier en date du 22 décembre 2021, fait signifier à la S.C.I. SCI MONDORIVOLI une demande de révision du loyer du contrat de bail commercial, en proposant que le montant du loyer révisé soit fixé à la somme annuelle de 50.000 euros hors taxes et hors charges.

En l’absence de réponse, la S.A.S. [Adresse 11] CIE a, par lettre recommandée adressée par l’intermédiaire de son conseil en date du 4 février 2022 réceptionnée le 7 février 2022, notifié à la S.C.I. SCI MONDORIVOLI un mémoire préalable comportant demande de fixation du montant du loyer révisé à la somme annuelle de 46.800 euros hors taxes et hors charges à compter du 22 décembre 2021, puis l’a, par exploit d’huissier en date du 6 avril 2022, fait assigner devant le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Paris.

Par jugement contradictoire avant dire droit en date du 18 janvier 2023, le juge des loyers commerciaux a notamment : ordonné une expertise immobilière judiciaire confiée à Madame [T] [E] aux fins d’estimation du montant de la valeur locative ; et fixé le loyer provisionnel pour la durée de l’instance au montant du dernier loyer contractuel indexé.

L’experte judiciaire a organisé une visite contradictoire des locaux le 24 mai 2023, a adressé un pré-rapport aux parties le 5 juillet 2023, et a déposé son rapport définitif le 6 novembre 2023, estimant le montant de la valeur locative à la somme annuelle de 64.500 euros hors taxes et hors charges à la date du 22 décembre 2021.

Par jugement en date du 30 novembre 2023 publié au bulletin officiel des annonces civiles et commerciales n°248 A des 23 et 24 décembre 2023, le tribunal judiciaire de Paris a prononcé l’ouverture d’une procédure de redressement judiciaire à l’égard de la S.C.I. SCI MONDORIVOLI, et désigné la S.E.L.A.R.L. ASCAGNE AJ prise en la personne de Maître [A] [X] en qualité d’administratrice judiciaire avec mission d’assistance ainsi que la S.E.L.A.R.L. FIDES prise en la personne de Maître [B] [D] [O] en qualité de mandataire judiciaire.

La S.E.L.A.R.L. ASCAGNE AJ prise en la personne de Maître [A] [X] ainsi que la S.E.L.A.R.L. FIDES prise en la personne de Maître [B] [D] [O] ès qualités respectivement d’administratrice judiciaire et de mandataire judiciaire de la S.C.I. SCI MONDORIVOLI sont intervenues volontairement à l’instance par mémoire notifié par lettre recommandée en date du 25 janvier 2024 réceptionnée le 26 janvier 2024 et remis au greffe par RPVA le 25 janvier 2024.

Aux termes de son dernier mémoire daté du 21 février 2024 notifié par lettres recommandées en date du 23 février 2024 réceptionnées respectivement les 26 et 28 février 2024 et remis au greffe par RPVA le 23 février 2024, la S.A.S. [Adresse 11] CIE demande au juge des loyers commerciaux, sur le fondement des articles L. 145-38 et L. 622-21 du code de commerce, de :

la déclarer recevable et bien fondée en sa demande de révision formée le 22 décembre 2021 ;

juger qu’est établie la survenance, entre la prise d’effet du bail le 1er décembre 2018 et la demande de révision en date du 22 décembre 2021, d’une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité ayant entraîné par elle-même une variation de plus de 10% de la valeur locative;en conséquence, fixer le montant du loyer révisé à la somme annuelle de 43.825 euros hors taxes et hors charges à compter du 22 décembre 2021;en tout état de cause, débouter la S.C.I. SCI MONDORIVOLI de l’intégralité de ses demandes ;condamner la S.C.I. SCI MONDORIVOLI aux dépens ;ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir.

À l’appui de ses prétentions, la S.A.S. [Adresse 11] CIE s’oppose à l’interruption de l’instance soulevée en défense, soulignant que d’une part, les organes de la procédure collective ouverte à l’égard de la défenderesse principale sont intervenus volontairement à l’instance, et qu’en tout état de cause, elle a déclaré sa créance auprès de la mandataire judiciaire.

Sur le fond, elle fait valoir que la modification de la voirie de la [Adresse 11], la diminution du nombre de commerces et d’enseignes nationales ainsi que la baisse de fréquentation des stations de métropolitain situées aux alentours des locaux ont conduit à une quasi-désertification du quartier, ce qui constitue une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité ayant entraîné par elle-même une variation à la baisse de plus de 10% de la valeur locative, justifiant que le loyer révisé soit fixé au montant de celle-ci.

Elle ajoute qu’eu égard aux caractéristiques des locaux litigieux ainsi qu’aux prix couramment pratiqués dans le voisinage, et compte tenu de la surface pondérée de 59,20 m2, la valeur locative unitaire s’élève à la somme de 850 euros par mètre carré pondéré, et non à celle de 1.200 euros retenue par l’experte judiciaire. Elle précise que le contrat de bail commercial comporte des clauses exorbitantes de droit commun, ce qui justifie l’application d’un abattement de 7% ainsi que la déduction du montant de la taxe foncière mise à sa charge, mais conteste toute majoration de 2% au titre de l’utilisation de la terrasse en l’absence de tout droit de terrasse. Elle conclut que le montant du loyer révisé peut raisonnablement être fixé à la somme annuelle de 43.825 euros hors taxes et hors charges.

Aux termes de leur dernier mémoire notifié par lettre recommandée en date du 25 janvier 2024 réceptionnée le 26 janvier 2024 et remis au greffe par RPVA le 25 janvier 2024, la S.C.I. SCI MONDORIVOLI, ainsi que la S.E.L.A.R.L. ASCAGNE AJ prise en la personne de Maître [A] [X] et la S.E.L.A.R.L. FIDES prise en la personne de Maître [B] [D] [O] ès qualités respectivement d’administratrice judiciaire et de mandataire judiciaire de la première, sollicitent du juge des loyers commerciaux, sur le fondement des articles L. 145-38, L. 622-21 et R. 145-6 du code de commerce, de :

recevoir la S.E.L.A.R.L. ASCAGNE AJ prise en la personne de Maître [A] [X] et la S.E.L.A.R.L. FIDES prise en la personne de Maître [B] [D] [O] ès qualités respectivement d’administratrice judiciaire et de mandataire judiciaire de la S.C.I. SCI MONDORIVOLI en leur intervention volontaire ;à titre principal, prononcer l’arrêt (sic) de la présente procédure en révision du loyer initiée par la S.A.S. [Adresse 11] CIE ;à titre subsidiaire, juger la S.A.S. [Adresse 11] CIE mal fondée en sa demande de révision du loyer à compter du 22 décembre 2021, aucune modification des facteurs locaux de commercialité ayant entraîné une variation de plus de 10% de la valeur locative n’étant démontrée ;en conséquence, débouter la S.A.S. [Adresse 11] CIE de sa demande de révision du loyer ;débouter la S.A.S. [Adresse 11] CIE de l’intégralité de ses demandes ;fixer le montant du loyer du contrat de bail commercial à la somme annuelle de 84.135,36 euros hors taxes et hors charges à compter du 1er janvier 2022 ;en tout état de cause, condamner la S.A.S. [Adresse 11] CIE à leur payer la somme de 5.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;condamner la S.A.S. [Adresse 11] CIE aux dépens.

Au soutien de leurs demandes, la S.E.L.A.R.L. ASCAGNE AJ prise en la personne de Maître [A] [X] et la S.E.L.A.R.L. FIDES prise en la personne de Maître [B] [D] [O] font remarquer que par jugement du tribunal judiciaire de Paris en date du 30 novembre 2023, elles ont été désignées en qualité respectivement d’administratrice judiciaire et de mandataire judiciaire de la S.C.I. SCI MONDORIVOLI, ce qui justifie leur intervention volontaire.

Les défenderesses exposent, à titre principal, que l’instance est interrompue par l’effet du jugement ayant prononcé l’ouverture de la procédure collective.

À titre subsidiaire, elles contestent toute modification matérielle des facteurs locaux de commercialité ayant entraîné par elle-même une variation de plus de 10% de la valeur locative, faisant observer que d’une part, la diminution du nombre de commerces et d’enseignes nationales ainsi que la baisse de fréquentation des stations de métropolitain situées aux alentours des locaux alléguées sont consécutives à l’état d’urgence sanitaire lié à l’épidémie de covid-19, laquelle revêt un caractère national voire mondial, et non simplement local, et que d’autre part, la modification de la voirie invoquée s’est, en réalité, révélée favorable à l’exploitation du commerce de la locataire, la piste cyclable située sur la [Adresse 11] étant l’une des plus empruntées de la capitale. Elles ajoutent que le musée du [9] situé à proximité des locaux a connu une augmentation du nombre de ses visiteurs, et indiquent que la réouverture du grand magasin La Samaritaine constitue également un élément des plus positifs, ce qui justifie le rejet de la demande de révision du loyer à compter du 22 décembre 2021 et la fixation du loyer au montant contractuellement convenu après application de la clause d’échelle mobile insérée au contrat de bail commercial.

L’affaire a été retenue à l’audience de plaidoirie du 28 février 2024, et la décision mise en délibéré au 24 avril 2024, puis prorogée au 7 mai 2024, les parties en ayant été avisées.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur l’intervention volontaire

Aux termes des dispositions de l’article 66 du code de procédure civile, constitue une intervention la demande dont l’objet est de rendre un tiers partie au procès engagé entre les parties originaires. Lorsque la demande émane du tiers, l’intervention est volontaire ; l’intervention est forcée lorsque le tiers est mis en cause par une partie.

En outre, en application des dispositions de l’article 325 du même code, l’intervention n’est recevable que si elle se rattache aux prétentions des parties par un lien suffisant.

En vertu des dispositions du premier alinéa de l’article 327 dudit code, l’intervention en première instance ou en cause d’appel est volontaire ou forcée.

Selon les dispositions de l’article 328 de ce code, l’intervention volontaire est principale ou accessoire.

D’après les dispositions de l’article 329 du code susvisé, l’intervention est principale lorsqu’elle élève une prétention au profit de celui qui la forme. Elle n’est recevable que si son auteur a le droit d’agir relativement à cette prétention.

Enfin, conformément aux dispositions des deux premiers alinéas de l’article 330 du code susmentionné, l’intervention est accessoire lorsqu’elle appuie les prétentions d’une partie. Elle est recevable si son auteur a intérêt, pour la conservation de ses droits, à soutenir cette partie.

En l’espèce, il est établi que par jugement en date du 30 novembre 2023 publié au bulletin officiel des annonces civiles et commerciales n°248 A des 23 et 24 décembre 2023, le tribunal judiciaire de Paris a prononcé l’ouverture d’une procédure de redressement judiciaire à l’égard de la S.C.I. SCI MONDORIVOLI, et désigné la S.E.L.A.R.L. ASCAGNE AJ prise en la personne de Maître [A] [X] en qualité d’administratrice judiciaire avec mission d’assistance ainsi que la S.E.L.A.R.L. FIDES prise en la personne de Maître [B] [D] [O] en qualité de mandataire judiciaire (pièce n°7 en défense).

Dès lors, force est de constater que la S.E.L.A.R.L. ASCAGNE AJ prise en la personne de Maître [A] [X] ainsi que la S.E.L.A.R.L. FIDES prise en la personne de Maître [B] [D] [O] ès qualités respectivement d’administratrice judiciaire et de mandataire judiciaire de la S.C.I. SCI MONDORIVOLI ont un intérêt à intervenir à la présente instance, cette intervention volontaire se rattachant aux prétentions originaires des parties par un lien suffisant.

En conséquence, il convient de déclarer la S.E.L.A.R.L. ASCAGNE AJ prise en la personne de Maître [A] [X] et la S.E.L.A.R.L. FIDES prise en la personne de Maître [B] [D] [O] ès qualités respectivement d’administratrice judiciaire et de mandataire judiciaire de la S.C.I. SCI MONDORIVOLI recevables en leur intervention volontaire.

Sur l’interruption d’instance

Aux termes des dispositions des premier et quatrième alinéas de l’article 369 du code de procédure civile, l’instance est interrompue par : l’effet du jugement qui prononce la sauvegarde, le redressement judiciaire ou la liquidation judiciaire dans les causes où il emporte assistance ou dessaisissement du débiteur.

En outre, en application des dispositions du premier alinéa de l’article 373 du même code, l’instance peut être volontairement reprise dans les formes prévues pour la présentation des moyens de défense.

En vertu des dispositions de l’article 374 dudit code, l’instance reprend son cours en l’état où elle se trouvait au moment où elle a été interrompue.

Selon les dispositions du I de l’article L. 622-21 du code de commerce, applicables en matière de redressement judiciaire conformément aux dispositions du premier alinéa de l’article L. 631-14, le jugement d’ouverture interrompt ou interdit toute action en justice de la part de tous les créanciers dont la créance n’est pas mentionnée au I de l’article L. 622-17 et tendant : 1°) à la condamnation du débiteur au paiement d’une somme d’argent ; 2°) à la résolution d’un contrat pour défaut de paiement d’une somme d’argent.

D’après les dispositions du premier alinéa de l’article L. 622-22 du même code, applicables en matière de redressement judiciaire conformément aux dispositions du premier alinéa de l’article L. 631-14, sous réserve des dispositions de l’article L. 625-3, les instances en cours sont interrompues jusqu’à ce que le créancier poursuivant ait procédé à la déclaration de sa créance. Elles sont alors reprises de plein droit, le mandataire judiciaire et, le cas échéant, l’administrateur ou le commissaire à l’exécution du plan nommé en application de l’article L. 626-25 dûment appelés, mais tendent uniquement à la constatation des créances et à la fixation de leur montant.

Enfin, conformément aux dispositions de l’article L. 622-23 dudit code, applicables en matière de redressement judiciaire en vertu des dispositions de l’article R. 631-20, les actions en justice et les procédures d’exécution autres que celles visées à l’article L. 622-21 sont poursuivies au cours de la période d’observation à l’encontre du débiteur, après mise en cause du mandataire judiciaire et de l’administrateur lorsqu’il a une mission d’assistance ou après une reprise d’instance à leur initiative.

Il y a lieu de rappeler que la compétence du juge des loyers commerciaux est exclusive du prononcé d’une condamnation (Civ. 3, 11 mai 2022 : pourvois n°20-21651, n°20-21652 et n°20-21689).

En l’espèce, comme précédemment indiqué, il est établi que par jugement en date du 30 novembre 2023 publié au bulletin officiel des annonces civiles et commerciales n°248 A des 23 et 24 décembre 2023, le tribunal judiciaire de Paris a prononcé l’ouverture d’une procédure de redressement judiciaire à l’égard de la S.C.I. SCI MONDORIVOLI, et désigné la S.E.L.A.R.L. ASCAGNE AJ prise en la personne de Maître [A] [X] en qualité d’administratrice judiciaire avec mission d’assistance ainsi que la S.E.L.A.R.L. FIDES prise en la personne de Maître [B] [D] [O] en qualité de mandataire judiciaire (pièce n°7 en défense).

Or, il est démontré que par mémoire notifié par lettre recommandée en date du 25 janvier 2024 réceptionnée le 26 janvier 2024 et remis au greffe par RPVA le 25 janvier 2024, la S.E.L.A.R.L. ASCAGNE AJ prise en la personne de Maître [A] [X] et la S.E.L.A.R.L. FIDES prise en la personne de Maître [B] [D] [O] ès qualités respectivement d’administratrice judiciaire et de mandataire judiciaire de la S.C.I. SCI MONDORIVOLI sont intervenues volontairement à l’instance, étant observé que l’action exercée par la S.A.S. [Adresse 11] CIE ne tend aucunement à la condamnation de ces dernières au paiement d’une somme d’argent, mais vise à voir fixer le montant du loyer révisé.

Il s’évince de l’ensemble de ces éléments que la présente instance, interrompue à compter du 30 novembre 2023, a été valablement reprise le 25 janvier 2024.

En conséquence, il convient de constater l’interruption de l’instance à compter du 30 novembre 2023 jusqu’au 24 janvier 2024, ainsi que la reprise de celle-ci le 25 janvier 2024.

Sur les règles de fixation du loyer révisé

Aux termes des dispositions de l’article L. 145-33 du code de commerce, le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative. À défaut d’accord, cette valeur est déterminée d’après : 1) les caractéristiques du local considéré ; 2) la destination des lieux ; 3) les obligations respectives des parties ; 4) les facteurs locaux de commercialité ; 5) les prix couramment pratiqués dans le voisinage. Un décret en Conseil d’État précise la consistance de ces éléments.

En outre, en application des dispositions de l’article L. 145-37 du même code, les loyers des baux d’immeubles ou de locaux régis par les dispositions du présent chapitre, renouvelés ou non, peuvent être révisés à la demande de l’une ou de l’autre des parties sous les réserves prévues aux articles L. 145-38 et L. 145-39 et dans des conditions fixées par décret en Conseil d’État.

En vertu des dispositions de l’article R. 145-20 dudit code, la demande de révision des loyers prévue à l’article L. 145-37 est formée par acte extrajudiciaire ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception. Elle précise, à peine de nullité, le montant du loyer demandé ou offert. À défaut d’accord, la demande est jugée dans les conditions prévues aux articles L. 145-56 à L. 145-60. Le nouveau prix est dû à dater du jour de la demande.

Enfin, selon les dispositions des premier, troisième et quatrième alinéas de l’article L. 145-38 de ce code, la demande en révision ne peut être formée que trois ans au moins après la date d’entrée en jouissance du locataire ou après le point de départ du bail renouvelé. La révision du loyer prend effet à compter de la date de la demande en révision. Par dérogation aux dispositions de l’article L. 145-33, et à moins que ne soit rapportée la preuve d’une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité ayant entraîné par elle-même une variation de plus de 10 % de la valeur locative, la majoration ou la diminution de loyer consécutive à une révision triennale ne peut excéder la variation de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires mentionnés aux premier et deuxième alinéas de l’article L. 112-2 du code monétaire et financier, intervenue depuis la dernière fixation amiable ou judiciaire du loyer. Dans le cas où cette preuve est rapportée, la variation de loyer qui en découle ne peut conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à 10 % du loyer acquitté au cours de l’année précédente. En aucun cas il n’est tenu compte, pour le calcul de la valeur locative, des investissements du preneur ni des plus ou moins-values résultant de sa gestion pendant la durée du bail en cours.

Il y a lieu de rappeler : que d’une part, en l’absence de modification matérielle des facteurs locaux de commercialité ayant entraîné une variation de plus de dix pour cent de la valeur locative, le loyer révisé doit être fixé soit au montant du plafond résultant de la variation indiciaire lorsque la valeur locative est supérieure à celui-ci, soit à la valeur locative lorsque celle-ci se situe entre le montant du loyer en cours et celui du plafond résultant de la variation indiciaire (Civ. 3, 17 février 1993 : pourvoi n°91-10260 ; Civ. 3, 6 février 2008 : pourvoi n°06-21983), soit au montant du loyer en cours lorsque la valeur locative est inférieure à celui-ci (Civ. 3, 27 février 2002 : pourvoi n°00-18241 ; Civ. 3, 11 juillet 2007 : pourvoi n°06-12888), de sorte qu’il appartient au juge de rechercher en tout état de cause le montant de la valeur locative (Civ. 3, 19 juillet 1995 : pourvoi n°93-16668) ; et que d’autre part, en présence d’une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité ayant entraîné une variation de plus de dix pour cent de la valeur locative, le loyer du bail révisé doit être fixé à la valeur locative, quel que soit le montant de celle-ci, même si ce dernier est inférieur au loyer en vigueur, et indépendamment du sens de la variation de l’indice (Civ. 3, 15 janvier 1992 : pourvoi n°90-15876 ; Civ. 3, 16 décembre 1998 : pourvoi n°96-22490 ; Civ. 3, 26 septembre 2001 : pourvoi n°00-13859 ; Civ. 3, 24 mai 2017 : pourvoi n°16-15043).

En l’espèce, il est constant que la S.C.I. SCI MONDORIVOLI et la S.A.S. [Adresse 11] CIE sont liées par un contrat de bail commercial conclu par acte sous signature privée en date du 29 novembre 2018 à effet au 1er décembre 2018 (pièce n°1 en demande et en défense).

De plus, il est établi que par acte d’huissier en date du 22 décembre 2021, la S.A.S. [Adresse 11] CIE a fait signifier à la S.C.I. SCI MONDORIVOLI une demande de révision du loyer du contrat de bail commercial, en indiquant qu’ « en raison de la modification matérielle des facteurs locaux de commercialité liée notamment à la transformation de la [Adresse 11] en voie cyclable et à l’interdiction de circulation de ladite rue aux automobilistes, ayant entraîné par elle-même une variation de la valeur locative desdits locaux supérieure à 10%, le loyer en révision devra être fixé en fonction de la valeur locative » (pièce n°3 en demande, page 2).

En conséquence, il convient de rechercher s’il existe une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité ayant entraîné par elle-même une variation de plus de dix pour cent de la valeur locative entre le 1er décembre 2018 et le 22 décembre 2021.

Sur la modification matérielle des facteurs locaux de commercialité

D’après les dispositions de l’article R. 145-6 du code de commerce, les facteurs locaux de commercialité dépendent principalement de l’intérêt que présente, pour le commerce considéré, l’importance de la ville, du quartier ou de la rue où il est situé, du lieu de son implantation, de la répartition des diverses activités dans le voisinage, des moyens de transport, de l’attrait particulier ou des sujétions que peut présenter l’emplacement pour l’activité considérée et des modifications que ces éléments subissent d’une manière durable ou provisoire.

En outre, conformément aux dispositions de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Il résulte de la combinaison de ces dispositions : que d’une part, il appartient à la partie qui demande la fixation du loyer révisé à la valeur locative d’apporter la preuve de la modification matérielle des facteurs locaux de commercialité (Civ. 3, 22 janvier 1997 : pourvoi n°94-21352 ; Civ. 3, 27 février 2002 : pourvoi n°00-17902 ; Civ. 3, 3 juillet 2002 : pourvoi n°00-21251 ; Civ. 3, 18 février 2003 : pourvois n°01-13478, n°01-14224 et n°01-17374) ; que d’autre part, lorsque cette preuve est rapportée, il appartient à la juridiction de rechercher, au besoin d’office, si la modification retenue présente un intérêt pour l’activité exercée dans les lieux par le preneur (Civ. 3, 27 janvier 1999 : pourvoi n°94-19002 ; Civ. 3, 7 avril 2004 : pourvoi n°02-17946 ; Civ. 3, 28 septembre 2004 : pourvoi n°02-21173) ; et qu’enfin, peuvent constituer une dégradation des facteurs locaux de commercialité la fermeture de nombreux commerces et la vacance de locaux, conjuguées à la baisse des prix de vente des locaux neufs à usage de bureau et d’habitation ainsi qu’à la chute des valeurs des fonds de commerce et de droit de bail observées dans le quartier considéré (Civ. 3, 16 janvier 1991 : pourvoi n°89-14924 ; Civ. 3, 26 septembre 2001 : pourvoi n°00-13859).

En l’espèce, il résulte du rapport d’expertise judiciaire : que la [Adresse 11] constitue une longue et large artère à sens unique de circulation qui s’étend de la [Adresse 12] à [Adresse 8] ; que cette rue est divisée en trois tronçons dont « le premier, dont dépendent les locaux litigieux, de [Adresse 8] à la [Adresse 13], comprend, en 2021, 78 commerces dont 7 retailers (9%), avec pour activités dominantes les cadeaux-bijoux (31 commerces dont aucun retailer), les cafés-hôtels-restaurants (13 établissements dont 2 retailers) et l’habillement (11 boutiques dont 1 retailer)» ; que l’immeuble dans lequel se trouvent les locaux donnés à bail est situé sous les arcades, à l’angle de la rue de Mondovi, étroite et courte voie secondaire à sens unique de circulation, de faible commercialité, reliant la [Adresse 11] à la [Adresse 14] ; et que les locaux jouissent d’une bonne situation pour un salon de thé, dans un quartier résidentiel et touristique dont la population dispose d’un pouvoir d’achat élevé, se trouvant à environ 70 mètres de [Adresse 8] mais sous les arcades, ce qui limite leur visibilité (pièces n°10 en demande et n°6 en défense, pages 9 et 10).

S’agissant de la modification matérielle alléguée de ces facteurs locaux de commercialité, l’experte judiciaire relève en premier lieu, dans son rapport définitif en date du 6 novembre 2023, « une baisse du nombre de commerces de 17,02% (- 16 boutiques) et du nombre d’enseignes nationales de 36,36% (- 4 enseignes) sur cet axe entre 2018 et 2021. […] De plus, la société locataire communique un constat d’huissier du 9 juin 2022 à 10h40 faisant état de boutiques vides, fermées ou à louer alentour » (pièces n°10 en demande et n°6 en défense, page 28).

Ceci est d’ailleurs corroboré : par l’interview de Monsieur [R] [W], président de la chambre de commerce et d’industrie de [Localité 10] Île-de-France, parue dans l’édition du journal Le Parisien du 17 novembre 2021, dont il ressort que « le taux de vacance des commerces au premier semestre 2021 (selon l’étude de Knight Frank, conseil en immobilier) est très largement au-dessus du seuil d’alerte. Il est de 13% sur l’avenue de l’Opéra (Ier – IIe ), 14,7% sur [Adresse 11] (Ier – IVe) » (pièce n°4 en demande) ; ainsi que par le communiqué de presse en date du 15 janvier 2024 versé par la défenderesse elle-même, lequel fait état « de nombreuses et récentes signatures de baux, notamment sur le secteur des Halles, qui résultent d’un ajustement lent et à la baisse des valeurs locatives pour résorber la vacance de longue durée de certaines cellules » (pièce n°18 en défense).

En deuxième lieu, l’experte judiciaire souligne que « les lieux loués sont desservis par la station de métro [7], dont une des 7 sorties est située à 50 m environ. Au cours de la période à considérer (01/12/2018 – 22/12/2021), les variations de fréquentation ci-après ont été enregistrées : […]. On relève une diminution de 46,23% (- 2.924.699 entrants) de la fréquentation de la station de métro [7], dont une sortie est située à 50 m environ, supérieure à la baisse de fréquentation moyenne parisienne qui s’est établie sur la même période à 35,26% (- 1.687.468 entrants) » (pièces n°10 en demande et n°6 en défense, pages 29 et 30).

Enfin, en dernier lieu, l’experte note que « depuis le 11 mai 2020, la [Adresse 11] est fermée aux véhicules motorisés à l’exception des VAE (véhicules à assistance électrique), vélos, taxis, autobus, véhicules de livraison, commerçants et artisans, personnels soignants, véhicules de secours et personnes handicapées et les riverains. On relève que les associations locales de commerçants se plaignent d’une telle mesure, cf. les articles ci-après : […] En 2021, contrairement à 2018, les files de vélos occupent une grande partie de la voirie, ont été déplacées du côté des jardins des Tuileries et il ne reste qu’une unique voie de circulation automobile réservée à certains véhicules» (pièces n°10 en demande et n°6 en défense, pages 31 et 33).

De fait, il ressort des articles de presse parus le 17 novembre 2021 produits aux débats : que « "C’est une hécatombe. La [Adresse 11] est devenue un cimetière. On s’attendait, après le premier confinement, à ce que la Ville accompagne la croissance économique. Au lieu de cela, [T] [N] a fermé sans concertation la [Adresse 11] le 8 mai 2020, nous privant ainsi de la clientèle de banlieue sur laquelle on comptait pour remplacer les touristes étrangers qui avaient déserté la capitale", dénonce [P] [L], président du Comité Marais [Localité 10]. "La suppression des places de stationnement en surface, les difficultés d’accès aux parkings et les nouveaux sens de circulation conjugués à cette mesure ont eu des effets dévastateurs sur les commerces parisiens, qui ont accusé une baisse de 30 à 40% tandis que, en Île-de-France, ils ont progressé de 30 à 40%. […] Et la [Adresse 11], qui était une artère vivante, est devenue monotone et triste" » ; que « ce sont les problèmes de circulation qui modifient les habitudes des Franciliens et ces axes n’offrent plus la même commodité d’accès. Est-ce que cette période est transitoire ou bien retrouverons-nous la vitesse de croisière ? Je n’en sais rien. Mais il est sûr que les voitures ne peuvent plus circuler [Adresse 11]. Et les cyclistes qui l’empruntent ne font pas les même achats » ; et que «"Cette rue très active il y a encore quelques années est aujourd’hui moins vivante. En novembre ou février, ce sera le désert. Les Franciliens qui venaient en famille faire leur shopping font désormais leurs achats en banlieue car ils ne peuvent plus se déplacer ni stationner à [Localité 10], tout particulièrement dans le quartier", s’inquiète [G] » (pièce n°4 en demande).

Ceci est d’ailleurs corroboré par le rapport d’expertise non judiciaire unilatérale rédigé par Monsieur [V] [H] en date du 31 mars 2022 que la bailleresse verse elle-même aux débats, lequel : mentionne, au titre des « éléments dévalorisants », un « stationnement automobile très difficile en surface dans le quartier » ; indique que « sur le marché parisien, les transactions de l’année révèlent un ajustement à la baisse de l’ordre de – 10% à – 30% par rapport aux niveaux de 2019. […] À noter cependant que les difficultés croissantes d’accessibilité en voiture vers la capitale ont réduit la fréquentation des commerces parisiens intramuros par la clientèle vivant en banlieue. Cette dernière s’est reportée sur les éléments extérieurs à la capitale, à savoir les centres commerciaux périurbains et les commerces de proximité de communes de banlieue parisienne, qui ont bénéficié dernièrement de ces nouveaux flux de clientèle » ; et retient « plus précisément, sur la [Adresse 11], [une] fourchette moyenne des loyers en nette baisse » (pièce n°10 en défense, pages 14 et 16), étant observé que contrairement à ce que soutient à tort la S.C.I. SCI MONDORIVOLI, cette modification de la voirie et ses conséquences sont parfaitement décorrélées de l’état d’urgence sanitaire lié à l’épidémie de covid-19.

Si la bailleresse se prévaut de la réouverture du grand magasin La Samaritaine, l’experte judiciaire souligne néanmoins que « La Samaritaine a rouvert le 23 juin 2021 après 16 ans de travaux. Cependant, elle est située à 1,7 km des locaux litigieux, soit très sensiblement éloignée de la zone de chalandise à considérer » (pièces n°10 en demande et n°6 en défense, page 35).

Il s’évince de l’ensemble de ces éléments que la diminution du nombre de commerces et d’enseignes nationales, l’augmentation du nombre de locaux vacants, la réduction de la fréquentation de la station de métropolitain la plus proche et la modification de la voirie ont eu une incidence défavorable sur l’activité de café et de salon de thé exercée par la preneuse.

L’experte judiciaire conclut d’ailleurs que « ces éléments constituent, à notre avis, une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité impactant le commerce exercé, au sens de l’article L. 145-38 du code de commerce » (pièces n°10 en demande et n°6 en défense, page 37).

Ces conclusions emportent la conviction de la présente juridiction.

En conséquence, il convient de constater l’existence d’une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité entre le 1er décembre 2018 et le 22 décembre 2021.

Sur la valeur locative de révision

Aux termes des dispositions de l’article L. 145-33 du code de commerce, le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative. À défaut d’accord, cette valeur est déterminée d’après : 1) les caractéristiques du local considéré ; 2) la destination des lieux ; 3) les obligations respectives des parties ; 4) les facteurs locaux de commercialité ; 5) les prix couramment pratiqués dans le voisinage. Un décret en Conseil d’État précise la consistance de ces éléments.

Sur les caractéristiques des locaux

En application des dispositions de l’article R. 145-3 du code de commerce, les caractéristiques propres au local s’apprécient en considération : 1°) de sa situation dans l’immeuble où il se trouve, de sa surface et de son volume, de la commodité de son accès pour le public ; 2°) de l’importance des surfaces respectivement affectées à la réception du public, à l’exploitation ou à chacune des activités diverses qui sont exercées dans les lieux ; 3°) de ses dimensions, de la conformation de chaque partie et de son adaptation à la forme d’activité qui y est exercée ; 4°) de l’état d’entretien, de vétusté ou de salubrité et de la conformité aux normes exigées par la législation du travail ; 5°) de la nature et de l’état des équipements et des moyens d’exploitation mis à la disposition du locataire.

En outre, en vertu des dispositions du premier alinéa de l’article R. 145-4 du même code, les caractéristiques propres au local peuvent être affectées par des éléments extrinsèques constitués par des locaux accessoires, des locaux annexes ou des dépendances, donnés en location par le même bailleur et susceptibles d’une utilisation conjointe avec les locaux principaux.

En l’occurrence, il ressort du rapport d’expertise judiciaire en date du 6 novembre 2023 que les locaux donnés à bail dépendent d’un bel immeuble d’angle ancien comprenant un sous-sol, un rez-de-chaussée et un entresol sous arcades, ainsi que cinq étages, dont les façades en pierres de taille présentent un état correct (pièces n°10 en demande et n°6 en défense, page 16).

En ce qui concerne les locaux en eux-mêmes, l’experte judiciaire relève qu’ils sont constitués : au rez-de-chaussée, d’une zone de vente en longueur accessible depuis la rue par une porte métallique vitrée à double vantaux d’une capacité de trente places assises, avec un linéaire de vitrine de trois mètres environ ; à l’entresol, d’un bureau sans jour avec monte-charge ; et au sous-sol, d’un premier dégagement avec monte-charge, d’un bloc sanitaire avec lavabo et deux W.C. séparés, d’un deuxième dégagement, d’une réserve voûtée et d’un compartiment voûté à usage de cuisine (pièces n°10 en demande et n°6 en défense, pages 16, 17, 18, 19 et 20).

En vertu de la 5ème édition de la charte de l’expertise en évaluation immobilière éditée au mois de mars 2017, la surface utile brute d’un local correspond à la surface de plancher de la construction après déduction des éléments structuraux (tels poteaux, murs extérieurs ou refends) et des circulations verticales, et le principe de pondération consiste à ramener les différentes catégories de surfaces réelles, selon leur intérêt, à une surface courante ou étalon en appliquant des coefficients de pondération, permettant de comparer des locaux qui ne sont pas facilement comparables entre eux (façade, niveaux, surfaces de nature différente) ; pour les commerces de centre-ville, la surface pondérée est établie à partir de la surface utile brute en décomposant celle-ci en zones affectées de coefficients variant en fonction de leur intérêt commercial (surface de vente, réserves, etc.).

En l’espèce, l’experte judiciaire note que les locaux litigieux présentent une surface utile de 122,60 m2, et retient qu’ils sont divisés en six zones, à savoir : une première zone de vente d’une surface utile et d’une surface pondérée de 14,20 m2 ; une deuxième zone de vente d’une surface utile de 11,70 m2 et d’une surface pondérée de 10,53 m2 ; une troisième zone de vente d’une surface utile de 26,60 m2 et d’une surface pondérée de 15,96 m2 ; un bureau à l’entresol d’une surface utile de 14 m2 et d’une surface pondérée de 3,50 m2 ; un dégagement avec sanitaires en sous-sol d’une surface utile de 19,70 m2 et d’une surface pondérée de 5,91 m2 ; et des annexes en sous-sol d’une surface utile de 36,40 m2 et d’une surface pondérée de 9,10 m2 ; soit une surface pondérée totale de 59,20 m2 (pièces n°10 en demande et n°6 en défense, pages 23 et 25), laquelle n’est contestée par aucune des parties.

En conséquence, il convient de retenir que les locaux donnés à bail présentent une surface pondérée totale de 59,20 m2.

Sur les prix couramment pratiqués dans le voisinage

Selon les dispositions de l’article R. 145-7 du code de commerce, les prix couramment pratiqués dans le voisinage, par unité de surfaces, concernent des locaux équivalents eu égard à l’ensemble des éléments mentionnés aux articles R. 145-3 à R. 145-6. À défaut d’équivalence, ils peuvent, à titre indicatif, être utilisés pour la détermination des prix de base, sauf à être corrigés en considération des différences constatées entre le local loué et les locaux de référence. Les références proposées de part et d’autre portent sur plusieurs locaux et comportent, pour chaque local, son adresse et sa description succincte. Elles sont corrigées à raison des différences qui peuvent exister entre les dates de fixation des prix et les modalités de cette fixation.

En outre, d’après les dispositions des deux premiers alinéas de l’article 16 du code de procédure civile, le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction. Il ne peut retenir, dans sa décision, les moyens, les explications et les documents invoqués ou produits par les parties que si celles-ci ont été à même d’en débattre contradictoirement.

Il y a lieu de rappeler que si la juridiction ne peut refuser d’examiner une pièce régulièrement versée aux débats et soumise à la libre discussion des parties, elle ne peut cependant se fonder exclusivement sur un rapport d’expertise non judiciaire réalisé à la demande unilatérale de l’une des parties (Cass. mixte, 28 septembre 2012 : pourvoi n°11-18710 ; Civ. 2, 24 novembre 2022 : pourvoi n°21-17580 ; Civ. 2, 21 septembre 2023 : pourvoi n°22-10698), fût-il établi contradictoirement (Civ. 2, 13 septembre 2018 : pourvoi n°17-20099 ; Civ. 3, 14 mai 2020 : pourvois n°19-16278 et 19-16279 ; Civ. 1, 6 juillet 2022 : pourvoi n°21-12545 ; Civ. 2, 9 février 2023 : pourvoi n°21-15784), ledit rapport d’expertise devant alors être corroboré par d’autres éléments de preuve (Civ. 2, 2 mars 2017 : pourvoi n°16-13337 ; Civ. 1, 15 septembre 2021 : pourvoi n°20-11939 ; Civ. 1, 13 octobre 2021 : pourvoi n°19-24008 ; Civ. 3, 16 février 2022 : pourvoi n°20-22778 ; Civ. 2, 15 décembre 2022 : pourvoi n°21-17957 ; Cass. Mixte, 21 juillet 2023 : pourvoi n°21-15809).

En l’espèce, compte tenu des 16 références analysées, l’experte judiciaire a retenu une valeur locative unitaire statutaire de 1.200 euros par mètre carré pondéré au 22 décembre 2021 (pièces n°10 en demande et n°6 en défense, pages 37 à 42).

Si la locataire se concentre sur quatre des seize références examinées par l’experte pour alléguer que « l’estimation de Madame [E] paraît surévaluée et un prix unitaire de 850 € / m2 B apparaît en l’espèce plus approprié » (page 21 de son dernier mémoire), force est cependant de constater que cette assertion n’est étayée par aucun élément, l’experte judiciaire relevant expressément que ce prix de 850 euros « paraît trop faible au regard des références citées, d’autant que les quatre références sélectionnées par Maître [J] concernent toutes des renouvellements de baux ou des décisions judiciaires, sans aucun prix de marché » (pièces n°10 en demande et n°6 en défense, page 47).

De même, si la bailleresse conteste les références sélectionnées par l’experte en arguant qu’une seule d’entre elles est afférente à un salon de thé (page 18 de son dernier mémoire), il y a lieu de souligner que cette dernière a explicitement répondu à cette objection en indiquant qu’ « il est plus pertinent de retenir des éléments de comparaison de boutiques classiques [Adresse 11] que de ne retenir que des salons de thés qui seraient situés à des emplacements non équivalents. En outre, si une unique référence concerne la même activité de salon de thé, deux autres éléments de comparaison concernent des activités s’en rapprochant : un glacier et un restaurant » (pièces n°10 en demande et n°6 en défense, page 45).

Par ailleurs, il ne peut être tenu compte du rapport d’expertise non judiciaire unilatérale rédigé par Monsieur [V] [H] en date du 31 mars 2022 versé aux débats par la défenderesse dès lors que d’une part, celui-ci n’est corroboré par aucun autre élément, et qu’en tout état de cause, il est relatif à la valeur vénale du local, c’est-à-dire à sa valeur marchande de vente, et non à sa valeur locative (pièce n°10 en défense).

Il en va de même des deux rapports d’expertise non judiciaire unilatérale rédigés par Monsieur [I] [Y] en date du 30 avril 2019, lesquels concernent la boutique de prêt-à-porter masculin exploitée sous l’enseigne «HULDITCH & KEY» certes située à la même adresse que celle des locaux litigieux, mais traitent de la valeur locative de marché de cette dernière, et non de sa valeur locative statutaire (pièces n°16 et n°17 en défense).

Or, la 5ème édition de la charte de l’expertise en évaluation immobilière éditée au mois de mars 2017 rappelle que la valeur locative statutaire se distingue de la valeur locative de marché en ce sens qu’elle tient compte non seulement des caractéristiques du local, de notions de destination contractuelle, de charges annuelles inhabituelles, mais aussi d’éventuels facteurs de minoration ou de majoration du loyer et de l’historique entre bailleur et preneur, alors que la valeur locative de marché correspond au montant qui pourrait être obtenu d’un locataire désirant disposer de l’usage d’un bien dans le cadre d’un bail nouveau, aux conditions usuelles d’occupation pour la catégorie d’immeuble concernée en tenant compte notamment de la libre volonté du locataire et du propriétaire et d’une libre négociation préalablement à la conclusion du contrat, ce qui n’est pas le cas en l’espèce.

Il s’évince de l’ensemble de ces éléments que les valeurs locatives retenues par l’experte judiciaire apparaissent pertinentes et emportent la conviction de la présente juridiction.

En conséquence, il convient de fixer la valeur locative unitaire statutaire des locaux donnés à bail à la somme de 1.200 euros par mètre carré pondéré au 22 décembre 2021.

Sur l’incidence des obligations imposées à chacune des parties sur la valeur locative

Conformément aux dispositions du premier alinéa de l’article R. 145-8 du code de commerce, du point de vue des obligations respectives des parties, les restrictions à la jouissance des lieux et les obligations incombant normalement au bailleur dont celui-ci se serait déchargé sur le locataire sans contrepartie constituent un facteur de diminution de la valeur locative. Il en est de même des obligations imposées au locataire au-delà de celles qui découlent de la loi ou des usages. Les améliorations apportées aux lieux loués au cours du bail à renouveler ne sont prises en considération que si, directement ou indirectement, notamment par l’acceptation d’un loyer réduit, le bailleur en a assumé la charge.

Il y a lieu de rappeler : que d’une part, le montant de la taxe foncière, dont le paiement incombe normalement au bailleur mais qui a été contractuellement mis à la charge du preneur, peut être déduit de la valeur locative (Civ. 3, 24 mars 2015 : pourvoi n°13-23553 ; Civ. 3, 15 février 2018 : pourvoi n°16-19818 ; Civ. 3, 23 mai 2019 : pourvoi n°18-14917 ; Civ. 3, 8 avril 2021 : pourvoi n°19-23183) ; que d’autre part, la clause mettant à la charge du locataire les travaux de mise en conformité des locaux constitue un transfert de charge sur le preneur ayant une incidence sur la valeur locative (Civ. 3, 6 février 2020 : pourvoi n°18-24980 ; Civ. 3, 24 novembre 2021 : pourvoi n°20-21570) ; et qu’enfin, il en va de même de la clause prévoyant le remboursement par le preneur de la prime d’assurance payée au titre de la police souscrite par le bailleur en vertu des garanties prévues à cet effet par le bail (Civ. 3, 24 septembre 2020 : pourvoi n°19-21583), ce qui justifie l’application d’un abattement.

En l’espèce, le contrat de bail commercial en date du 29 novembre 2018 stipule : en sa clause 5 intitulée « TRAVAUX SUPPORTÉS OU RÉALISÉS PAR LE PRENEUR », que « pendant tout le cours du présent bail et de ses renouvellements, le PRENEUR devra entretenir les locaux loués constamment en bon état d’entretien et de réparations de toutes sortes quelles qu’en soient la nature et l’importance, y compris les travaux résultant de la vétusté, de la mise en conformité des locaux, de la force majeure ou d’une injonction administrative » ; en sa clause 8 intitulée « IMPÔTS – TAXES », que « le PRENEUR […] remboursera, en outre, au BAILLEUR, dès l’émission du rôle : la taxe foncière » ; en sa clause 9 intitulée « ASSURANCE », que « le PRENEUR remboursera au BAILLEUR, au titre des charges, la totalité des primes résultant des polices d’assurance souscrites pour son compte ou pour le compte de la copropriété (multirisques immeuble) pour garantir les lieux loués contre notamment les risques d’incendie, d’explosion, dégâts des eaux et risques annexes, catastrophes naturelles, grèves, émeutes, attentats, actes de vandalisme » ; et en sa clause 17 intitulée « CHARGES », que « les charges et prestations dont le PRENEUR doit le remboursement au BAILLEUR s’appliquent à l’immeuble et aux locaux loués. Elles comprendront, sans que l’énumération qui suit constitue pour le BAILLEUR une obligation d’assurer les prestations ci-après visées : les dépenses de consommations, d’abonnement à tous les réseaux (eau, électricité, gaz, câbles de toute nature…) afférentes aux locaux et aux parties collectives ou communes de l’immeuble ; […] les frais de main-d’œuvre, salaires, charges sociales et fiscales du personnel nécessaires à l’entretien et à la propriété des parties collectives ou communes, ainsi que tout le personnel suppléant ou intérimaire ; les frais de main-d’œuvre, salaires, charges sociales du personnel assurant la sécurité et le gardiennage des parties collectives ou communes de l’immeuble, s’il y a lieu ; les honoraires du syndic ou les frais de gestion et de fonctionnement de l’ASL/AFUL ou toute autre forme d’organisme assurant la gestion des parties communes de l’immeuble ou de la zone dans laquelle il s’inscrit ; les primes des polices d’assurances souscrites par le syndic de l’immeuble ; […] s’agissant des immeubles en copropriété, l’impôt foncier portant, le cas échéant, sur certaines parties communes » (pièce n°1 en demande et en défense, pages 9, 12, 13, 19 et 20).

Force est de constater que ces quatre clauses sont empreintes d’un caractère exorbitant de droit commun et constituent un transfert de charge sur le preneur, ce qui justifie leur prise en compte dans la détermination de la valeur locative de révision du bail.

L’experte judiciaire retient un abattement de 7% ainsi qu’une déduction de la taxe foncière d’un montant de 2.973 euros (pièces n°10 en demande et n°6 en défense, page 43), ce qui n’est contesté par aucune des parties et apparaît pertinent.

Par ailleurs, l’experte judiciaire constate « la présence d’une table avec trois chaises et d’un charriot à glaces devant la boutique, les commerçants des arcades bénéficiant de l’autorisation d’occuper 1 m de trottoir devant leur boutique. Il s’agit d’une réglementation particulière aux copropriétés présentes sous les arcades, la société locataire ne payant aucun droit de terrasse à la Ville », et en déduit l’existence d’une majoration pour terrasse qu’elle estime à 2% (pièces n°10 en demande et n°6 en défense, pages 21 et 43).

Si la preneuse conteste cette majoration au motif que l’occupation de cette terrasse serait déjà incluse dans le prix du bail, il y a toutefois lieu de relever qu’en présence d’une telle autorisation spécifique consentie à titre gratuit, l’implantation de ladite terrasse constitue un facteur de plus-value du fonds exploité, l’experte judiciaire répondant expressément à l’objection soulevée en indiquant que « l’avantage de disposer de cette surface permet à la société locataire une meilleure visibilité avec un charriot aux couleurs de l’enseigne, une affiche et une table de dégustation avec trois chaises. Contrairement aux commerçants bénéficiant d’un réel droit de terrasse, la société locataire ne paie aucune redevance à la Ville. La majoration de 2% de la valeur locative est justifiée » (pièces n°10 en demande et n°6 en défense, page 47).

Ces conclusions emportent la conviction de la présente juridiction.

En conséquence, il convient d’appliquer à la valeur locative des locaux donnés à bail un abattement de 7% et une déduction de la taxe foncière d’un montant de 2.973 euros tenant compte des quatre clauses exorbitantes de droit commun contenues dans le contrat de bail commercial, ainsi qu’une majoration de 2% relative au droit de terrasse dont jouit la locataire à titre gracieux.

Conclusion sur la valeur locative de révision

En définitive, eu égard à la surface pondérée des locaux loués de 59,20 m2, à la valeur locative unitaire de 1.200 euros par mètre carré pondéré, à l’abattement de 7% et à la déduction de la taxe foncière d’un montant de 2.973 euros tenant compte des clauses exorbitantes de droit commun contenues dans le contrat de bail commercial, ainsi qu’à la majoration de 2% relative au droit de terrasse dont jouit la locataire à titre gracieux, la valeur locative de révision des locaux donnés à bail sera justement et souverainement appréciée à la somme annuelle de : (1.200 x 59,20) – (1.200 x 59,20 x 7%) – 2.973 + (1.200 x 59,20 x 2%) = 64.515 euros au 22 décembre 2021.

En conséquence, il convient de fixer le montant de la valeur locative statutaire de révision à la somme annuelle de 64.515 euros au 22 décembre 2021.

Sur la variation de la valeur locative

Aux termes des dispositions de l’article 1709 du code civil, le louage des choses est un contrat par lequel l’une des parties s’oblige à faire jouir l’autre d’une chose pendant un certain temps, et moyennant un certain prix que celle-ci s’oblige de lui payer.

En outre, en application des dispositions de l’article 1103 du même code, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Enfin, en vertu des dispositions du troisième alinéa de l’article L. 145-38 du code de commerce, par dérogation aux dispositions de l’article L. 145-33, et à moins que ne soit rapportée la preuve d’une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité ayant entraîné par elle-même une variation de plus de 10% de la valeur locative, la majoration ou la diminution de loyer consécutive à une révision triennale ne peut excéder la variation de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires mentionnés aux premier et deuxième alinéas de l’article L. 112-2 du code monétaire et financier, intervenue depuis la dernière fixation amiable ou judiciaire du loyer. Dans le cas où cette preuve est rapportée, la variation de loyer qui en découle ne peut conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à 10 % du loyer acquitté au cours de l’année précédente.

Il y a lieu de rappeler que lorsque la preuve de la modification matérielle des facteurs locaux de commercialité est rapportée, il appartient à la juridiction saisie de rechercher, au besoin d’office, si cette variation a entraîné par elle-même une variation de plus de 10% de la valeur locative (Civ. 3, 23 mars 2004 : pourvoi n°02-11661 ; Civ. 3, 28 septembre 2004 : pourvoi n°02-21173 ; Civ. 3, 1er février 2012 : pourvoi n°11-10271).

En l’espèce, la clause 4 intitulée « LOYER – CLAUSE D’ÉCHELLE MOBILE » insérée au contrat de bail commercial en date du 29 novembre 2018 stipule : « 4.1 Loyer : Loyer annuel hors taxes et hors charges : QUATRE-VINGT MILLE EUROS (80.000,00 €). […] Ce loyer représente, de convention expresse entre les parties, la valeur locative des locaux à la date de signature du présent bail » (pièce n°1 en demande et en défense, page 4).

Dès lors, il y a lieu de constater que la valeur locative initiale s’élevait à la somme annuelle de 80.000 euros au 1er décembre 2018.

De plus, eu égard à la teneur de la présente décision, dans la mesure où la valeur locative de révision a été évaluée à la somme annuelle de 64.515 euros au 22 décembre 2021, il est démontré que la valeur locative a varié à la baisse de : 1 – (64.515 ÷ 80.000) = 0,1936 = 19.36%.

Dans son rapport définitif en date du 6 novembre 2023, l’experte judiciaire souligne qu’ « il apparaît tout à fait cohérent que la baisse du nombre de commerce, d’enseignes nationales, de la fréquentation de la station de métro desservant les lieux loués ainsi que la modification de la voirie aient entraîné une baisse de fréquentation des boutiques du voisinage. En conséquence, le lien de causalité entre la modification matérielle des facteurs locaux de commercialité et la baisse de plus de 10% de la valeur locative paraît être établi », et conclut que « pour la boutique expertisée […] en révision au 22 décembre 2021 : une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité est intervenue depuis la dernière fixation du loyer, entraînant par elle-même une variation de plus de 10% de la valeur locative, au sens de l’article L. 145-38 du code de commerce » (pièces n°10 en demande et n°6 en défense, pages 42 et 49).

Ces conclusions apparaissent pertinentes et emportent la conviction de la présente juridiction.

En conséquence, il convient de retenir que la modification matérielle des facteurs locaux de commercialité constatée a entraîné par elle-même une variation à la baisse de plus de 10% de la valeur locative entre le 1er décembre 2018 et le 22 décembre 2021.

Sur le montant du loyer révisé

En définitive, eu égard à la teneur de la présente décision, l’existence d’une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité ayant entraîné par elle-même une variation à la baisse de plus de 10% de la valeur locative entre le 1er décembre 2018 et le 22 décembre 2021 justifie que le loyer révisé soit fixé au montant de la valeur locative de révision, soit à la somme annuelle de 64.515 euros hors taxes et hors charges.

En conséquence, il convient de débouter la S.C.I. SCI MONDORIVOLI, ainsi que la S.E.L.A.R.L. ASCAGNE AJ prise en la personne de Maître [A] [X] et la S.E.L.A.R.L. FIDES prise en la personne de Maître [B] [D] [O] ès qualités respectivement d’administratrice judiciaire et de mandataire judiciaire de la première, de leur demande de fixation du loyer à compter du 1er janvier 2022 au montant du loyer indexé, et de fixer le montant du loyer révisé à la somme annuelle de 64.515 euros hors taxes et hors charges à compter du 22 décembre 2021.

Sur les mesures accessoires

Aux termes des dispositions du premier alinéa de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En outre, en application des dispositions des premier, deuxième et quatrième alinéas de l’article 700 du même code, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 1°) à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Enfin, en vertu des dispositions du premier alinéa de l’article L. 622-22 du code de commerce, applicables en matière de redressement judiciaire conformément aux dispositions du premier alinéa de l’article L. 631-14, sous réserve des dispositions de l’article L. 625-3, les instances en cours sont interrompues jusqu’à ce que le créancier poursuivant ait procédé à la déclaration de sa créance. Elles sont alors reprises de plein droit, le mandataire judiciaire et, le cas échéant, l’administrateur ou le commissaire à l’exécution du plan nommé en application de l’article L. 626-25 dûment appelés, mais tendent uniquement à la constatation des créances et à la fixation de leur montant.

Il y a lieu de rappeler que les instances en cours au moment de l’ouverture d’une procédure collective tendent uniquement à la constatation des créances et à la fixation de leur montant, dont celles au titre des frais irrépétibles et des dépens (Com., 24 novembre 1998 : pourvoi n°94-19698 ; Civ. 3, 8 juillet 2021 : pourvoi n°19-18437).

En l’espèce, la S.C.I. SCI MONDORIVOLI, ainsi que la S.E.L.A.R.L. ASCAGNE AJ prise en la personne de Maître [A] [X] et la S.E.L.A.R.L. FIDES prise en la personne de Maître [B] [D] [O] ès qualités respectivement d’administratrice judiciaire et de mandataire judiciaire de la première, parties perdantes dès lors qu’elles succombent en l’intégralité de leurs prétentions, seront déboutées de leur demande formée au titre des frais irrépétibles, et les dépens seront fixés au passif de la procédure collective, en ce compris les frais d’expertise judiciaire dans la mesure où la S.A.S. [Adresse 11] CIE justifie avoir fait figurer cette créance d’un montant de 5.610,72 euros T.T.C. dans sa déclaration de créance adressée à la mandataire judiciaire par lettre recommandée en date du 16 février 2024 réceptionnée le 20 février 2024 (pièce n°13 en demande).

Il convient de rappeler que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire de droit, selon les dispositions de l’article 514 du code de procédure civile, étant observé qu’aucune des parties ne sollicite que cette dernière soit écartée sur le fondement des dispositions de l’article 514-1 de ce code.

PAR CES MOTIFS

Le juge des loyers commerciaux, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire rendu en premier ressort,

DÉCLARE la S.E.L.A.R.L. ASCAGNE AJ prise en la personne de Maître [A] [X] et la S.E.L.A.R.L. FIDES prise en la personne de Maître [B] [D] [O] ès qualités respectivement d’administratrice judiciaire et de mandataire judiciaire de la S.C.I. SCI MONDORIVOLI recevables en leur intervention volontaire,

CONSTATE l’interruption de l’instance à compter du 30 novembre 2023 jusqu’au 24 janvier 2024,

CONSTATE la reprise de l’instance à compter du 25 janvier 2024,

CONSTATE l’existence d’une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité ayant entraîné par elle-même une variation à la baisse de plus de 10% de la valeur locative entre le 1er décembre 2018 et le 22 décembre 2021,

DÉBOUTE la S.C.I. SCI MONDORIVOLI, ainsi que la S.E.L.A.R.L. ASCAGNE AJ prise en la personne de Maître [A] [X] et la S.E.L.A.R.L. FIDES prise en la personne de Maître [B] [D] [O] ès qualités respectivement d’administratrice judiciaire et de mandataire judiciaire de la première, de leur demande de fixation du loyer à compter du 1er janvier 2022 au montant du loyer indexé,

FIXE le montant du loyer révisé à la somme annuelle de 64.515 (SOIXANTE-QUATRE MILLE CINQ CENT QUINZE) euros hors taxes et hors charges à compter du 22 décembre 2021, toutes autres clauses et conditions du contrat de bail commercial conclu entre la S.C.I. SCI MONDORIVOLI et la S.A.S. [Adresse 11] CIE portant sur les locaux constituant les lots n°2, n°19, n°51 et n°53 de l’immeuble soumis au statut de la copropriété sis [Adresse 2] à [Localité 4] demeurant inchangées,

DÉBOUTE la S.C.I. SCI MONDORIVOLI, ainsi que la S.E.L.A.R.L. ASCAGNE AJ prise en la personne de Maître [A] [X] et la S.E.L.A.R.L. FIDES prise en la personne de Maître [B] [D] [O] ès qualités respectivement d’administratrice judiciaire et de mandataire judiciaire de la première, de leur demande d’indemnité présentée sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

FIXE au passif de la procédure collective de la S.C.I. SCI MONDORIVOLI les dépens de l’instance, en ce compris les frais d’expertise judiciaire d’un montant de 5.610,72 euros (CINQ MILLE SIX CENT DIX euros et SOIXANTE-DOUZE centimes),

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire.

Fait et jugé à PARIS, le 07 mai 2024.

LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT

C. BERGERC. KOSSO-VANLATHEM