TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE, [Localité 1] [1]

[1]

Expéditions

exécutoires

délivrées le:

■

2ème chambre 2ème section

N° RG 23/10049 – N° Portalis 352J-W-B7H-C2HXG

N° MINUTE :

Assignation du :

06 Juillet 2023

JUGEMENT

rendu le 26 Mars 2026

DEMANDEUR

Monsieur, [A],, [Q],, [T], [K],

[Adresse 1],

[Localité 2]

représenté par M^e Bertrand PAILLARD,

avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire D1807

DÉFENDERESSES

,

[M], [R] & ASSOCIES,

[Adresse 2],

[Localité 3]

représentée par Maître Thomas RONZEAU

de la SCP RONZEAU & ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire P0499

Madame, [H], [B], [Y], [D],

[Adresse 3],

[Localité 4]

représentée par M^e Stephan PAETZOLD,

avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire P0439

Décision du 26 Mars 2026

2ème chambre 2ème section

N° RG 23/10049 – N° Portalis 352J-W-B7H-C2HXG

SARL CHAMP DE, [Adresse 4],

[Adresse 5],

[Localité 5]

représentée par M^e Frédéric REMOND,

avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire G0184

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Monsieur Jérôme HAYEM, Vice-Président

Madame Laure BERNARD, Vice-Présidente

Madame Claire BERGER, 1ère Vice-présidente adjointe

assistés de Madame Chloé GAUDIN, Greffière lors des débats et de Madame Francine MEDINA, Greffière lors de la mise à disposition.

DÉBATS

A l’audience collégiale du 11 Décembre 2025, présidée par Jérôme HAYEM et tenue publiquement, rapport a été fait par Claire BERGER, en application de l’article 804 du code de procédure civile.

Après clôture des débats, avis a été donné aux conseils des parties que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 26 février 2026, ultérieurement, ils ont été informés que la décision serait prorogée, conformément aux dispositions de l’article 450 du code de procédure civile, le 26 mars 2026.

JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire et en premier ressort

* * *

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte reçu le 21 novembre 2022 avec la participation de Me, [F], [S], Notaire de l’étude, [R] ET ASSOCIES NOTAIRES ASSOCIES assistant la venderesse, M., [A], [K] a acquis au prix de 946 000 euros de Mme, [H], [D] les lots de copropriété numéros 16 (appartement) et 33 (cave) dépendant de l’ensemble immobilier sis, [Adresse 6] à, [Localité 6], cadastré section BH numéro, [Cadastre 1], commercialisés aux termes du mandat du 30 juin 2022 par la SARL CHAMP DE MARS exerçant son activité sous le nom commercial, [I].

Cette vente fait suite à une promesse unilatérale de vente notariée conclue le 27 juillet 2022 entre les parties.

Par acte extrajudiciaire signifié le 6 juillet 2023, M., [A], [K] a fait assigner Mme, [H], [D] devant le tribunal judiciaire de Paris aux fins essentielles d’anéantissement de la vente et de condamnation à l’indemnisation de ses divers préjudices et frais exposés.

Par acte extrajudiciaire signifié le 30 octobre 2023, Mme, [H], [D] a fait assigner en intervention forcée la société CHAMP DE MARS devant le tribunal judiciaire de Paris aux fins d’appel en garantie des condamnations susceptibles d’être mises à sa charge dans ce cadre et d’indemnisation de son préjudice (RG 23/14549), cette instance ayant fait l’objet d’une jonction à la présente par décision du juge de la mise en état du 10 janvier 2024.

Par acte extrajudiciaire signifié le 22 décembre 2023, M., [A], [K] a fait assigner en intervention forcée la société, [R] ET ASSOCIES NOTAIRES ASSOCIES devant le tribunal judiciaire de Paris aux fins de restitution du prix de vente et indemnisation de ses divers préjudices et frais exposés in solidum (RG 24/00167). Cette instance a également été jointe à la présente par la décision du juge de la mise en état susvisée.

Dans ses dernières conclusions signifiées par voie électronique le 19 novembre 2024, M., [A], [K] demande au tribunal, au visa notamment des articles 1112-1, 1130, 1133, 1137, 1178, 1240, 1242 et 1641 du code civil et 331 et suivants du code de procédure civile ainsi que de l’arrêté du 22 mai 2018 portant approbation du règlement national et du règlement intercours du Conseil supérieur du notariat,

de : "

— Déclarer recevable l’action engagée par M., [A], [K] à l’encontre de Mme, [H], [D] au titre du dol, de l’erreur et au titre de la garantie des vices cachés et de manquement à l’obligation d’information ;

— Déclarer recevable l’action en intervention forcée par M., [A], [K] de la, [M], [R] ET ASSOCIES, NOTAIRES ASSOCIES ;

— Déclarer recevable les demandes formées par M., [A], [K] à l’encontre de la société CHAMP DE MARS ;

A TITRE PRINCIPAL : sur l’anéantissement du contrat […]

— Constater qu’il est justifié de la publication de l’assignation au Service de la Publicité foncière ;

Sur l’anéantissement du contrat

A titre principal,

— Prononcer au titre du dol la nullité de la vente intervenue par acte authentique du 21 novembre 2022, par lequel Mme, [H], [D] a vendu à M., [A], [K] un appartement sis, [Adresse 6] à, [Localité 6], sur la parcelle BH n,°[Cadastre 1], lot n°16 de la copropriété et sa cave, lot n°33 ;

A titre subsidiaire,

— Prononcer au titre de l’erreur la nullité de la vente intervenue par acte authentique du 21 novembre 2022, par lequel Mme, [H], [D] a vendu à M., [A], [K] un appartement sis, [Adresse 6] à, [Localité 6], sur la parcelle BH n,°[Cadastre 1], lot n°16 de la copropriété et sa cave, lot n°33 ;

A titre plus subsidiaire,

— Prononcer au titre de la garantie des vices cachés la résolution de la vente intervenue par acte authentique du 21 novembre 2022, par lequel Mme, [H], [D] a vendu à M., [A], [K] un appartement sis, [Adresse 6] à, [Localité 6], sur la parcelle BH n,°[Cadastre 1], lot n°16 de la copropriété et sa cave, lot n°33 ;

Sur les condamnations pécuniaires

A titre principal,

Sur la restitution du prix

— Condamner in solidum la, [M], [R] ET ASSOCIES, NOTAIRES ASSOCIES, la société CHAMP de MARS et Mme, [H], [D] à payer à M., [A], [K] la somme de 936.540 euros au titre de la restitution du prix de vente, frais d’agence non compris, avec intérêt au taux légal à compter de l’assignation ;

— Condamner in solidum la, [M], [R] ET ASSOCIES, NOTAIRES ASSOCIES et Mme, [H], [D] à payer à M., [A], [K] la somme de 9.460 euros au titre de la restitution du prix de vente, avec intérêt au taux légal à compter de l’assignation ;

— Condamner la société CHAMP de MARS à garantir M., [K] de la restitution du prix de vente, à hauteur de 1%, soit 9.460 euros, en cas d’insolvabilité de Mme, [D] ;

Sur les autres préjudices :

— Condamner in solidum la, [M], [R] ET ASSOCIES, NOTAIRES ASSOCIES, la société CHAMP de MARS et Mme, [H], [D] à payer à M., [A], [K] les somme suivantes :

. 33.660 euros au titre des frais d’agence, avec intérêt au taux légal à compter de l’assignation ;

. 56.388,42 euros au titre du remboursement des frais de mutation et de notaire, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

. 45.609,80 euros au titre des préjudices matériels, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

. 8.650,68 euros au titre du remboursement des intérêts et frais versés au titre du contrat de prêt relais n°5003054CHECF11AE, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

. 12.851,36 euros au titre du remboursement des intérêts et frais versés au titre du contrat de prêt fixe n°5003054CHECF12AH, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

. 396 euros par mois, du 2 décembre 2022 jusqu’à la date de la décision à intervenir, au titre de l’indemnisation du préjudice de jouissance, avec intérêts au taux légal à compter de la signification du jugement à intervenir ;

. 34.650 euros au titre du préjudice moral, avec intérêts au taux légal à compter de la signification du jugement à intervenir ;

. 3.201,66 euros au titre des taxes foncières 2023 et 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la signification du jugement à intervenir ;

. 7.524,58 euros au titre des charges de copropriété, avec intérêts au taux légal à compter de la signification du jugement à intervenir ;

— Condamner in solidum la, [M], [R] ET ASSOCIES, NOTAIRES ASSOCIES et Mme, [H], [D] à payer à M., [A], [K] les sommes suivantes :

. 340 euros au titre des frais d’agence, avec intérêt au taux légal à compter de l’assignation ;

. 565,58 euros au titre du remboursement des frais de mutation et de notaire, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

. 460,70 euros au titre des préjudices matériels, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

. 87,38 euros au titre du remboursement des intérêts et frais versés au titre du contrat de prêt relais n°5003054CHECF11AE, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

. 129,81 euros au titre du remboursement des intérêts et frais versés au titre du contrat de prêt fixe n°5003054CHECF12AH, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

. 4 euros par mois, du 2 décembre 2022 jusqu’à la date de la décision à intervenir, au titre de l’indemnisation du préjudice de jouissance, avec intérêts au taux légal à compter de la signification du jugement à intervenir ;

. 350 euros au titre du préjudice moral, avec intérêts au taux légal à compter de la signification du jugement à intervenir ;

. 32,34 euros au titre des taxes foncières 2023 et 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la signification du jugement à intervenir ;

. 76 euros au titre des charges de copropriété, avec intérêts au taux légal à compter de la signification du jugement à intervenir ;

Prononcer la capitalisation des intérêts ;

A titre subsidiaire,

Sur la restitution du prix :

— Condamner in solidum la, [M], [R] ET ASSOCIES, NOTAIRES ASSOCIES et Mme, [H], [D] à payer à M., [A], [K] la somme de 946.000 euros au titre du remboursement du prix de vente avec intérêt au taux légal à compter de l’assignation ;

— Condamner la société CHAMP de MARS à garantir M., [K] de la restitution du prix de vente en cas d’insolvabilité de Mme, [D] ;

Sur les autres préjudices

— Condamner in solidum la, [M], [R] ET ASSOCIES, NOTAIRES ASSOCIES, la société CHAMP de MARS et Mme, [H], [D] à payer à M., [A], [K] les sommes suivantes :

. 33.660 euros au titre des frais d’agence, avec intérêt au taux légal à compter de l’assignation ;

. 56.388,42 euros au titre du remboursement des frais de mutation et de notaire, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

. 45.609,80 euros au titre des préjudices matériels, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

. 8.650,68 euros au titre du remboursement des intérêts et frais versés au titre du contrat de prêt relais n°5003054CHECF1 IAE, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

. 12.851,36 euros au titre du remboursement des intérêts et frais versés au titre du contrat de prêt fixe n°5003054CHECF12AH, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

. 396 euros par mois, du 2 décembre 2022 jusqu’à la date de la décision à intervenir, au titre de l’indemnisation du préjudice de jouissance, avec intérêts au taux légal à compter de la signification du jugement à intervenir ;

. 34.650 euros au titre du préjudice moral, avec intérêts au taux légal à compter de la signification du jugement à intervenir ;

. 3.201,66 euros au titre des taxes foncières 2023 et 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la signification du jugement à intervenir ;

.7.524,58 euros au titre des charges de copropriété, avec intérêts au taux légal à compter de la signification du jugement à intervenir ;

— Condamner in solidum la, [M], [R] ET ASSOCIES, NOTAIRES ASSOCIES et Mme, [H], [D] à payer à M., [A], [K] les sommes suivantes :

. 340 euros au titre des frais d’agence, avec intérêt au taux légal à compter de l’assignation ;

. 565,58 euros au titre du remboursement des frais de mutation et de notaire, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

. 460,70 euros au titre des préjudices matériels, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

. 87,38 euros au titre du remboursement des intérêts et frais versés au titre du contrat de prêt relais n°50O3O54CHECF11AE, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

. 129,81 euros au titre du remboursement des intérêts et frais versés au titre du contrat de prêt fixe n°5003054CHECF12AH, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

. 4 euros par mois, du 2 décembre 2022 jusqu’à la date de la décision à intervenir, au titre de l’indemnisation du préjudice de jouissance, avec intérêts au taux légal à compter de la signification du jugement à intervenir ;

. 350 euros au titre du préjudice moral, avec intérêts au taux légal à compter de la signification du jugement à intervenir ;

. 32,34 euros au titre des taxes foncières 2023 et 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la signification du jugement à intervenir ;

. 76 euros au titre des charges de copropriété, avec intérêts au taux légal à compter de la signification du jugement à intervenir ;

Prononcer la capitalisation des intérêts ;

A titre plus subsidiaire

Sur la restitution du prix :

— Condamner Mme, [H], [D] à payer à M., [A], [K] la somme de 946.000,00 euros au titre du remboursement du prix de vente avec intérêt au taux légal à compter de l’assignation ;

— Condamner in solidum la, [M], [R] ET ASSOCIES, NOTAIRES ASSOCIES et la société CHAMP de MARS à garantir M., [K] de la restitution du prix de vente en cas d’insolvabilité de Mme, [D] ;

Sur les autres préjudices

— Condamner in solidum la, [M], [R] ET ASSOCIES, NOTAIRES ASSOCIES, la société CHAMP de MARS et Mme, [H], [D] à payer à M., [A], [K] les sommes suivantes :

. 33.660 euros au titre des frais d’agence, avec intérêt au taux légal à compter de l’assignation ;

. 56.388,42 euros au titre du remboursement des frais de mutation et de notaire, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

. 45.609,80 euros au titre des préjudices matériels, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

. 8.650,68 euros au titre du remboursement des intérêts et frais versés au titre du contrat de prêt relais n°5003054CHECF11AE, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

. 12.851,36 euros au titre du remboursement des intérêts et frais versés au titre du contrat de prêt fixe n°5003054CHECF12AH, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

. 396 euros par mois, du 2 décembre 2022 jusqu’à la date de la décision à intervenir, au titre de l’indemnisation du préjudice de jouissance, avec intérêts au taux légal à compter de la signification du jugement à intervenir ;

. 34.650 euros au titre du préjudice moral, avec intérêts au taux légal à compter de la signification du jugement à intervenir ;

. 3.201,66 euros au titre des taxes foncières 2023 et 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la signification du jugement à intervenir ;

. 7.524,58 euros au titre des charges de copropriété, avec intérêts au taux légal à compter de la signification du jugement à intervenir ;

— Condamner in solidum la, [M], [R] ET ASSOCIES, NOTAIRES ASSOCIES et Mme, [H], [D] à payer à M., [A], [K] les sommes suivantes :

. 340 euros au titre des frais d’agence, avec intérêt au taux légal à compter de l’assignation ;

. 565,58 euros au titre du remboursement des frais de mutation et de notaire, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

. 460,70 euros au titre des préjudices matériels, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

. 87,38 euros au titre du remboursement des intérêts et frais versés au titre du contrat de prêt relais n°5003054CHECF11AE, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

. 129,81 euros au titre du remboursement des intérêts et frais versés au titre du contrat de prêt fixe n°5003054CHECF12AH, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

. 4 euros par mois, du 2 décembre 2022 jusqu’à la date de la décision à intervenir, au titre de l’indemnisation du préjudice de jouissance, avec intérêts au taux légal à compter de la signification du jugement à intervenir ;

. 350 euros au titre du préjudice moral, avec intérêts au taux légal à compter de la signification du jugement à intervenir ;

. 32,34 euros au titre des taxes foncières 2023 et 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la signification du jugement à intervenir ;

. 76 euros au titre des charges de copropriété, avec intérêts au taux légal à compter de la signification du jugement à intervenir ;

Prononcer la capitalisation des intérêts ;

A titre plus subsidiaire encore

Sur la restitution du prix :

— Condamner in solidum la, [M], [R] ET ASSOCIES, NOTAIRES ASSOCIES, la société CHAMP de MARS et Mme, [H], [D] à payer à M., [A], [K] la somme de 936.540 euros au titre de la restitution du prix de vente, frais d’agence non compris, avec intérêt au taux légal à compter de l’assignation ;

— Condamner Mme, [H], [D] à payer à M., [A], [K] la somme de 9.460 euros au titre de la restitution du prix de vente, avec intérêt au taux légal à compter de l’assignation ;

— Condamner in solidum la, [M], [R] ET ASSOCIES, NOTAIRES ASSOCIES et la société CHAMP de MARS à garantir M., [K] de la restitution du prix de vente, à hauteur de 1%, soit 9.460 euros, en cas d’insolvabilité de Mme, [D] ;

Sur les autres préjudices :

— Condamner in solidum la, [M], [R] ET ASSOCIES, NOTAIRES ASSOCIES, la société CHAMP de MARS et Mme, [H], [D] à payer à M., [A], [K] les sommes suivantes :

. 33.660 euros au titre des frais d’agence, avec intérêt au taux légal à compter de l’assignation ;

. 56.388,42 euros au titre du remboursement des frais de mutation et de notaire, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

. 45.609,80 euros au titre des préjudices matériels, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

. 8.650,68 euros au titre du remboursement des intérêts et frais versés au titre du contrat de prêt relais n°5003054CHECF11AE, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

. 12.851,36 euros au titre du remboursement des intérêts et frais versés au titre du contrat de prêt fixe n°5003054CHECF12AH, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

. 396 euros par mois, du 2 décembre 2022 jusqu’à la date de la décision à intervenir, au titre de l’indemnisation du préjudice de jouissance, avec intérêts au taux légal à compter de la signification du jugement à intervenir ;

. 34.650 euros au titre du préjudice moral, avec intérêts au taux légal à compter de la signification du jugement à intervenir ;

. 3.201,66 euros au titre des taxes foncières 2023 et 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la signification du jugement à intervenir ;

. 7.524,58 euros au titre des charges de copropriété, avec intérêts au taux légal à compter de la signification du jugement à intervenir ;

— Condamner Mme, [H], [D] à payer à M., [A], [K] les sommes suivantes :

. 340 euros au titre des frais d’agence, avec intérêt au taux légal à compter de l’assignation ;

. 565,58 euros au titre du remboursement des frais de mutation et de notaire, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

. 460,70 euros au titre des préjudices matériels, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

. 87,38 euros au titre du remboursement des intérêts et frais versés au titre du contrat de prêt relais n°5003054CHECF11AE, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

. 129,81 euros au titre du remboursement des intérêts et frais versés au titre du contrat de prêt fixe n°5003054CHECF12AH, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

. 4 euros par mois, du 2 décembre 2022 jusqu’à la date de la décision à intervenir, au titre de l’indemnisation du préjudice de jouissance, avec intérêts au taux légal à compter de la signification du jugement à intervenir ;

. 350 euros au titre du préjudice moral, avec intérêts au taux légal à compter de la signification du jugement à intervenir ;

. 32,34 euros au titre des taxes foncières 2023 et 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la signification du jugement à intervenir ;

. 76 euros au titre des charges de copropriété, avec intérêts au taux légal à compter de la signification du jugement à intervenir ;

Prononcer la capitalisation des intérêts ;

A titre infiniment subsidiaire

Sur la restitution du prix :

— Condamner Mme, [H], [D] à payer à M., [A], [K] la somme de 946.000,00 euros au titre du remboursement du prix de vente avec intérêt au taux légal à compter de l’assignation ;

— Condamner in solidum la, [M], [R] ET ASSOCIES, NOTAIRES ASSOCIES et la société CHAMP de MARS à garantir M., [K] de la restitution du prix de vente en cas d’insolvabilité de Mme, [D] ;

Sur les autres préjudices :

— Condamner in solidum la, [M], [R] ET ASSOCIES, NOTAIRES ASSOCIES, la société CHAMP de MARS et Mme, [H], [D] à payer à M., [A], [K] les sommes suivantes :

. 33.660 euros au titre des frais d’agence, avec intérêt au taux légal à compter de l’assignation ;

. 56.388,42 euros au titre du remboursement des frais de mutation et de notaire, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

. 45.609,80 euros au titre des préjudices matériels, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

. 8.650,68 euros au titre du remboursement des intérêts et frais versés au titre du contrat de prêt relais n°5003054CHECF11AE, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

. 12.851,36 euros au titre du remboursement des intérêts et frais versés au titre du contrat de prêt fixe n°5003054CHECF12AH, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

. 396 euros par mois, du 2 décembre 2022 jusqu’à la date de la décision à intervenir, au titre de l’indemnisation du préjudice de jouissance, avec intérêts au taux légal à compter de la signification du jugement à intervenir ;

. 34.650 euros au titre du préjudice moral, avec intérêts au taux légal à compter de la signification du jugement à intervenir ;

. 3.201,66 euros au titre des taxes foncières 2023 et 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la signification du jugement à intervenir ;

. 7.524,58 euros au titre des charges de copropriété, avec intérêts au taux légal à compter de la signification du jugement à intervenir ;

— Condamner Mme, [H], [D] à payer à M., [A], [K] les sommes suivantes :

. 340 euros au titre des frais d’agence, avec intérêt au taux légal à compter de l’assignation ;

. 565,58 euros au titre du remboursement des frais de mutation et de notaire, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

. 460,70 euros au titre des préjudices matériels, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

. 87,38 euros au titre du remboursement des intérêts et frais versés au titre du contrat de prêt relais n°5003054CHECF11AE, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

. 129,81 euros au titre du remboursement des intérêts et frais versés au titre du contrat de prêt fixe n°5003054CHECF12AH, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

. 4 euros par mois, du 2 décembre 2022 jusqu’à la date de la décision à intervenir, au titre de l’indemnisation du préjudice de jouissance, avec intérêts au taux légal à compter de la signification du jugement à intervenir ;

. 350 euros au titre du préjudice moral, avec intérêts au taux légal à compter de la signification du jugement à intervenir ;

. 32,34 euros au titre des taxes foncières 2023 et 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la signification du jugement à intervenir ;

. 76 euros au titre des charges de copropriété, avec intérêts au taux légal à compter de la signification du jugement à intervenir ;

Prononcer la capitalisation des intérêts ;

EN TOUT ETAT DE CAUSE

— Ordonner la restitution à Mme, [H], [D] de l’appartement sis, [Adresse 6] à, [Localité 6], sur la parcelle BH n,°[Cadastre 1], lot n°16 de la copropriété et sa cave, lot n°33 ;

— Ordonner la publication du jugement à intervenir au service de la publicité foncière à la charge de la partie la plus diligente ;

A TITRE SUBSIDIAIRE : sur l’octroi de dommages-intérêts

— Condamner in solidum la, [M], [R] ET ASSOCIES, NOTAIRES ASSOCIES, la société CHAMP de MARS et Mme, [H], [D] à payer à M., [A], [K] la somme de 431.739 euros, au titre des dommages intérêts, avec intérêt au taux légal à compter de l’assignation ;

— Condamner in solidum la, [M], [R] ET ASSOCIES, NOTAIRES ASSOCIES, la société CHAMP de MARS et Mme, [H], [D] à payer à M., [A], [K] la somme de 35.000 euros au titre du préjudice moral, avec intérêt au taux légal à compter de l’assignation ;

EN TOUT ETAT DE CAUSE

— Ordonner l’exécution provisoire de droit de la décision ;

— Condamner in solidum la, [M], [R] ET ASSOCIES, NOTAIRES ASSOCIES, la société CHAMP de MARS et Mme, [H], [D] à payer à M., [A], [K] la somme de 20.000,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamner in solidum la, [M], [R] ET ASSOCIES, NOTAIRES ASSOCIES, la société CHAMP de MARS et Mme, [H], [D] aux entiers dépens de l’instance ;

— Rejeter toutes les demandes de Mme, [H], [D],

— Rejeter toutes les demandes de la, [M], [R] ET ASSOCIES, NOTAIRES ASSOCIES,

— Rejeter toutes les demandes de la société CHAMP de MARS, ".

Dans ses dernières conclusions signifiées par voie électronique le 10 janvier 2025, Mme, [H], [D] demande au tribunal, au visa des articles 1103, 1112-1, 1137, 1231-1, 1641 et suivants et 1991 et suivants du code civil et 32-1, 331 et suivants, 367, 368 et 700 du code de procédure civile ainsi que des jurisprudence et pièces, de : " A titre principal “

➢ DEBOUTER Monsieur, [A],, [Q],, [T],, [K] de l’ensemble de ses demandes ;

➢CONDAMNER Monsieur, [A],, [Q],, [T] à payer à Madame, [D] la somme de 15.000 € à titre de dommages et intérêts ;

➢CONDAMNER Monsieur, [A],, [Q],, [T] à payer à Madame, [D] la somme de 15.000 € au titre des frais irrépétibles ainsi qu’aux dépens ;

A titre subsidiaire en cas d’anéantissement de la vente

➢ DEBOUTER Monsieur, [A],, [Q],, [T], [K] de l’ensemble de ses demandes accessoires en dommages et intérêts et remboursement des frais et droit de mutation ;

➢ ECARTER l’exécution provisoire ;

➢ DECLARER Madame, [H], [D] recevable et bien fondé à exercer son action en garantie à l’encontre de la société CHAMP DE MARS ;

➢ CONDAMNER la société CHAMP DE MARS à relever et garantir Madame, [H], [D] de toute condamnation qui pourrait être prononcée à son encontre au profit de Monsieur, [A],, [Q],, [T], [K] relative à la restitution des frais de notaires, de la commission d’agence, des dommages et intérêts, des frais de procédure et de la moins-value éventuelle que fera Madame, [D] lors de la revente de l’appartement ;

A titre infiniment subsidiaire, en cas de condamnation de Madame, [D] a des dommages et intérêts sans anéantissement de la vente :

➢ RÉDUIRE drastiquement la condamnation à de plus juste proportions au regard des circonstances de l’espèce et de l’absence de perte de valeur de l’appartement ;

➢ ECARTER l’exécution provisoire ;

➢ DECLARER Madame, [H], [D] recevable et bien fondé à exercer son action en garantie à l’encontre de la société CHAMP DE MARS ;

➢ CONDAMNER la société CHAMP DE MARS à relever et garantir Madame, [H], [D] de toute condamnation qui pourrait être prononcée à son encontre au profit de Monsieur, [A],, [Q],, [T], [K].

En tout état de cause

➢ CONDAMNER la société CHAMP DE MARS à payer à Madame, [D] la somme de 15.000 € à titre de dommages et intérêts ;

➢ CONDAMNER la société CHAMP DE MARS à payer à Madame, [D] la somme de 15.000 € au titre des frais irrépétibles. ".

Dans ses dernières conclusions signifiées par voie électronique le 19 novembre 2024, la société dénommée CHAMP DE MARS demande au tribunal, au visa des articles 1231 et suivants et 1240 du code civil,

de : "

— RECEVOIR la société CHAMP DE MARS en ses conclusions, l’en déclarer bien fondée,

Y faisant droit,

— DEBOUTER Madame, [H], [D] et Monsieur, [A], [K] de l’ensemble de leurs demandes à l’encontre de la société CHAMP DE MARS,

Subsidiairement,

— LIMITER toute condamnation de la société CHAMP DE MARS au remboursement de ses honoraires d’entremise, soit la somme de 33.660 €,

— CONDAMNER solidairement Madame, [H], [D] et Monsieur, [A], [K] à payer à la société CHAMP DE MARS la somme de 10.000 € en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

— METTRE à la charge exclusive de Madame, [H], [D] et de Monsieur, [A], [K] les entiers dépens d’instance dont distraction en ce qui le concerne au profit de M^e Frédéric REMOND, en application de l’article 699 du Code de Procédure Civile, ".

Dans ses dernières conclusions signifiées par voie électronique le 19 novembre 2024, la société dénommée, [R] ET ASSOCIES NOTAIRES ASSOCIES demande au tribunal, au visa des articles 1240 du code civil et 9 du code de procédure civile, de : " DEBOUTER Monsieur, [K] de l’ensemble de ses demandes,

A TITRE RECONVENTIONNEL,

CONDAMNER Monsieur, [K] à payer à la, [M], [R] ET ASSOCIES la somme de 10.000 € à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive.

LE CONDAMNER à payer la somme de 10.000 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

ECARTER l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

LE CONDAMNER aux entiers dépens. ".

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il est expressément renvoyé aux conclusions des parties pour l’exposé plus ample des moyens de fait et de droit développés au soutien de ces prétentions, lesquels sont présentés succinctement dans les motifs.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 15 janvier 2025 et l’audience de plaidoiries a été fixée au 11 décembre 2025.

A l’issue des débats, les parties ont été informées que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 26 février 2026, puis a fait l’objet d’une prorogation jusqu’au 26 mars 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

1. Sur la validité de la vente

M., [A], [K] demande au tribunal l’anéantissement de la vente du 21 novembre 2022 :

— titre principal, à raison du dol commis par Mme, [H], [D],

— à titre subsidiaire, à raison de son erreur sur les qualités essentielles du bien vendu,

— à titre infiniment subsidiaire, sur le fondement de la garantie des vices cachés.

Sur le dol

Sur le fondement des articles 1103, 1112, 1112-1, 1130, 1137 et suivants et 1602 du code civil, M., [A], [K] fait valoir aux fins d’annulation de la vente pour dol de la venderesse que :

— la tranquillité et la sécurité d’un logement projeté d’être acquis constituent des éléments objectivement déterminants pour tout achat immobilier et par suite, tout mensonge ou silence conservé quant à l’environnement du bien vicie nécessairement le consentement de l’acquéreur ;

— le calme et plus généralement l’environnement du bien avait été, par ailleurs, expressément érigé en élément déterminant de son consentement, porté dès la phase de recherche, à la connaissance du mandataire de Mme, [H], [D], la société CHAMP DE MARS, d’une part, et formellement rappelé aux actes, à la séance de signature desquels la venderesse a participé, d’autre part ;

— l’intensité et la gravité des nuisances générées par des attroupements nocturnes quasi quotidiens de jeunes alcoolisés à proximité de l’épicerie située sur le trottoir donnant en face de l’appartement sont justifiées par les nombreuses pièces versées aux débats, notamment un constat de commissaire de justice le 17 mars 2023, lequel a constaté un bruit ambiant fenêtres fermées entre 39/45 décibels, avec des piques à 53/54 décibels et fenêtres ouvertes, à 47/67 décibels, avec des piques à 72/73 décibels, un constat de commissaire de justice du 04 juillet 2023 analysant les photographies et vidéos prises entre le 4 février et le 30 mai 2023, la pétition signée par les habitants du quartier en 2019 à destination du maire du, [Localité 7], ainsi que de nombreuses attestations de voisins ;

— si la venderesse déclare ne pas avoir été gênée par les nuisances générées par ces attroupements récurrents, elle admet sa connaissance desdites nuisances et leur antériorité à la vente, au surplus établie par les actions collectives menées en 2017 et 2019 qu’elle ne pouvait davantage ignorer, des troubles persistants constatés dès l’emménagement et elle ne peut nier leurs fréquence et évidente ampleur, décorrélées de la circulation diurne habituelle du secteur ;

— compte tenu de la gravité des troubles affectant l’environnement immédiat du bien vendu, nuisances sonores nocturnes et insécurité, Mme, [H], [D], tenue d’une obligation générale d’information et de renseignement en sa qualité de venderesse, aurait dû les porter à sa connaissance, comme à la connaissance de l’agent immobilier qu’elle a mandaté et du notaire qui a instrumenté la vente ;

— tout au long du processus de commercialisation, Mme, [H], [D] a accompli des manœuvres destinées à le tromper sur les qualités du bien dont l’ensemble des pièces donne sur rue, en le proposant à la vente à un prix supérieur en off-market par l’intermédiaire d’une agence immobilière de luxe de dimension internationale, en faisant confirmer par son mandataire que le bien était calme et, lors des rendez-vous de signature, en procédant à des déclarations mensongères, indiquant notamment dans les actes avoir donné toutes les informations sur les caractéristiques environnementales du bien, ce alors qu’elle était rompue aux opérations immobilières ;

— par ses mensonges et réticence dolosive sur les qualités essentielles de l’appartement, Mme, [H], [D] l’a déterminé à acquérir ce bien qu’il pensait situé dans un quartier calme et sécurisé ;

— il ne peut lui être reproché de ne pas s’être renseigné sur le quartier avant l’acquisition du bien alors qu’il s’est renseigné auprès des principales sources d’information que constituaient le mandataire immobilier et la venderesse, laquelle reconnaît dans ses conclusions initiales qu’aucune mention formelle des troubles ne figure aux procès-verbaux des trois dernières assemblées générales des copropriétaires auxquelles elle n’a pas assisté, ainsi que de voisins taisants lors d’une visite, de sorte qu’il n’apparaissait pas nécessaire d’investiguer plus avant ;

— les données dont se prévaut Mme, [H], [D] pour soutenir une absence d’incidence des troubles sur les prix à la revente dans le secteur sont dénuées de toute valeur probante dès lors que certaines concernent des locaux industriels et commerciaux et que celle réalisée au sein de l’ensemble immobilier dont dépend le bien est intervenue entre sociétés d’un même groupe exerçant l’activité de marchand de biens et par suite, dépourvues d’intérêt à en minorer la valeur ;

— Mme, [H], [D] ne conteste pas la valeur probante des éléments produits quant à ses liens avec Me, [F], [S].

Sur le fondement des articles 1112-1 et 1137 du code civil, Mme, [H], [D] fait valoir aux fins de rejet que :

— ses projets d’agrandissement du bien par l’achat et la réunion des appartements mitoyen ou en surplomb en 2018, 2019 et 2021 démontrent que les attroupements ponctuels à proximité de l’ensemble immobilier dont il dépend ne la dérangeaient pas ;

— le choix de ce bien par M., [A], [K] pour lequel le calme constituerait le premier critère de recherche est étonnant dans la mesure où l’annonce de l’agence immobilière n’indique pas une telle caractéristique, que les chambres et salon versent sur rue, laquelle constitue un axe automobile passant et par suite, bruyant à toutes heures;

— sa demande préalable à la signature de l’avant-contrat de communication du règlement de copropriété aux fins de vérification de la possibilité d’y exercer la profession d’avocat, sa domiciliation professionnelle et celle de sa compagne dans le bien, les annonces de location diffusées, ses propres écritures et son actuelle domiciliation établissent que M., [A], [K] destinait également le bien à un usage professionnel, ne l’a pas conservé à titre de résidence principale pour en retirer une rentabilité confortable et par suite, se révèle d’une particulière mauvaise foi ;

— sachant pour exercer la profession d’avocat, notamment en droit des obligations, biens et troubles du voisinage, et bénéficiaire de plusieurs visites du bien, M., [A], [K] a fait preuve d’une légèreté blâmable en se précipitant à acquérir sans se renseigner sur le voisinage, ni s’y déplacer en soirée d’autant que les horaires d’ouverture de l’épicerie litigieuse sont affichés et les informations afférentes aux troubles dont il se prévaut sont aisées à obtenir ;

— elle n’a rencontré M., [A], [K] qu’à l’occasion de la signature de l’avant-contrat et n’a assisté à aucune des visites des lieux, de sorte qu’elle ignore les agissements de la société CHAMP DE MARS qui ne lui en a jamais rendu compte, en violation de l’article 6 du contrat de mandat ;

— le silence conservé par M., [A], [K] quant à la teneur des échanges intervenus avant la signature de l’avant-contrat avec un ou plusieurs voisins dont l’identité est également tue, interroge quant à la gravité alléguée des attroupements nocturnes uniquement sur le trottoir en face de l’ensemble immobilier, ainsi qu’en attestent les pièces versées en demande, depuis l’installation début 2022 de dispositifs de sécurité ou leur connaissance par l’acquéreur dès cette époque ;

— elle n’a jamais constaté personnellement d’attroupements nocturnes occasionnels de l’ampleur décrite, raison pour laquelle elle n’a pas signé la pétition de 2019 ni procédé à un signalement spécifique aux actes ;

— les pièces versées par M., [A], [K] établissent l’existence ponctuelle de troubles au printemps 2023, et non à la date de la vente, et leur aggravation depuis leur aménagement puis, ce qu’il reconnaît lui-même dans ses troisièmes conclusions, leur amélioration compte tenu des actions menées par les autorités dont elle ne saurait être comptable des éventuelles carences antérieures ;

— M., [A], [K] ne justifie d’aucune manœuvre ou réticence dolosive intentionnelle qui lui serait imputable, ni du caractère déterminant pour son consentement de l’information ;

— M., [A], [K] vise par la présente procédure à profiter de l’importante baisse des prix survenue depuis la vente tout en conservant le bénéfice d’emprunt à faible taux d’intérêts ;

— malgré la situation dépeinte en demande et la crise immobilière, les ventes sont nombreuses dans le secteur voire dans la résidence, ce au prix du marché auquel le notaire instrumentaire doit en toute hypothèse veiller ;

— les attroupements n’ont jamais été évoqués en assemblée générale des copropriétaires de l’ensemble immobilier dont dépend le bien ni sa gardienne remplacée depuis son décès à l’été 2021, de sorte qu’est également établie l’absence de tout caractère déterminant tant pour les copropriétaires que le syndic de copropriété de ceux-ci ;

— sa déclaration aux actes aux termes de laquelle elle ne connaît ni ne subit de troubles de voisinage de la part d’autres occupants de l’ensemble immobilier est exacte et hors de la cause ;

— si la compagne de M., [A], [K] avait mentionné dans ses échanges avec l’agent immobilier la recherche de calme, cet élément n’a pas en toute hypothèse pas été érigé en conditions déterminante du consentement du demandeur aux actes.

Sur ce,

Aux termes de l’article 1137 du code civil, le dol est le fait pour un contractant d’obtenir le consentement de l’autre par des manœuvres ou des mensonges ou encore la dissimulation intentionnelle par l’un des contractants d’une information dont il sait le caractère déterminant pour l’autre partie.

Selon l’article 1130 du même code, le dol vicie le consentement lorsqu’il est de telle nature que, sans lui, l’une des parties n’aurait pas contracté ou aurait contracté à des conditions substantiellement différentes.

L’article 1131 du code civil dispose que le dol, qui ne se présume pas et doit être prouvé, est une cause de nullité de la convention.

Le dol peut être invoqué par la victime pour rechercher la responsabilité de droit commun du vendeur et obtenir réparation des préjudices subis dans les conditions de l’article 1240 du code civil.

Aux termes de l’article 1112-1 du code civil, celle des parties qui connaît une information dont l’importance est déterminante pour le consentement de l’autre doit l’en informer dès lors que, légitimement, cette dernière ignore cette information ou fait confiance à son cocontractant. Ce texte prévoit?en outre qu’il incombe à celui qui prétend qu’une information lui était due de prouver que l’autre partie la lui devait, à charge pour cette autre partie de prouver qu’elle l’a fournie.

En l’espèce, il y a tout d’abord lieu d’observer que contrairement à ce qui est soutenu en demande, le mail de la compagne de M., [A], [K] adressé à l’agence immobilière mandatée par la venderesse, indiquant que leur « premier critère est le calme » ou encore les mentions portées dans la promesse unilatérale de vente et dans l’acte de vente sur la situation environnementale, notamment l’absence de troubles anormaux de voisinage subis de la part d’autres occupants de l’immeuble, ne sont pas suffisants à établir que M., [A], [K] avait spécifiquement érigé en condition essentielle et déterminante de son consentement le caractère calme et peu bruyant du bien, alors que l’appartement acquis donne sur une rue relativement bruyante de la Capitale ainsi que le démontrent les cartes BRUITPARIF produites en défense et alors que le caractère calme de l’appartement n’était pas mentionné dans l’annonce de l’agence immobilière chargée de la vente.

Ensuite, les éléments versés aux débats ne permettent pas d’établir la réalité des nuisances sonores déplorées en demande comme dépassant les troubles normaux du voisinage et consécutives aux attroupements des clients d’une épicerie, située au, [Adresse 7], en face de l’appartement vendu par Mme, [H], [D] à M., [A], [K], dès lors que la comparaison des relevés BRUITPARIF produits par la venderesse avec les relevés effectués le 17 mars 2023 par le commissaire de justice mandaté par M., [A], [K] tendent à établir que les nuisances sonores subies par les riverains sont globalement dans les normes sonores enregistrées dans la, [Adresse 8], à l’exception de piques sonores constatés fenêtres ouvertes.

En revanche, il est justifié par les pièces produites en demande, notamment les attestations de voisins vivant au, [Adresse 9] à, [Localité 8], les attestations établies par le cabinet GESTION AD, syndic de copropriété des résidences sises, [Adresse 10], et, [Adresse 11] à, [Localité 8], datée du 4 mai 2023, et par le syndic de l’immeuble sis au, [Adresse 12] de la même rue, datée du 12 juillet 2023, ainsi que la pétition lancée le 24 mai 2019 par les riverains du, [Adresse 13], intitulée " Retrouver la tranquillité et la sécurité du, [Adresse 14] ", que depuis 2016, d’importantes nuisances résultant des agissements des clients de l’épicerie voisine, ouverte jusqu’à tard dans la nuit, ont été constatées et dénoncées par les riverains.

Il est en particulier établi que la récurrence d’attroupements de personnes alcoolisées ou droguées à l’origine de dégradations diverses pendant les horaires d’ouverture nocturne de l’épicerie est génératrice pour les habitants des immeubles voisins de désagréments dépassant les troubles normaux de voisinage, affectant gravement leur tranquillité et leur sécurité.

Il est notable qu’en raison de ces troubles, la copropriété dont dépend l’appartement vendu à, [A], [K], a fait poser des vitres sécurisées au cours de l’année 2022 au rez-de-chaussée, pour empêcher les dégradations et l’occupation du bord des fenêtres donnant sur la rue.

Si Mme, [H], [D] soutient que ces troubles se sont aggravés après l’acquisition du bien par M., [A], [K], leur antériorité à la vente est néanmoins avérée et l’existence d’une pétition de riverains en 2019 ainsi que les travaux de sécurisation de l’immeuble effectués en 2022 établissent leur particulière intensité au cours de la période durant laquelle elle vivait dans l’appartement litigieux.

Dès lors, si le calme de l’appartement n’a pas été érigé en condition substantielle de la vente, il appartenait néanmoins à Mme, [H], [D], venderesse tenue d’une obligation d’information et de renseignement à l’égard de l’acquéreur, d’informer ce dernier des désagréments et de l’insécurité occasionnés par les attroupements constatés d’individus aux abords de l’immeuble durant la nuit, ceux-ci dépassant les désagréments habituels de voisinage inhérents au milieu urbain parisien auxquels pouvait raisonnablement s’attendre l’acquéreur et constituant, par conséquent, nécessairement une information déterminante de son consentement.

Il importe peu à cet égard qu’elle n’ait pas été personnellement gênée par lesdites nuisances et par l’insécurité en résultant, ces dernières étant objectivement significatives à l’échelle du quartier concerné, de sorte qu’elle ne pouvait ignorer leur caractère déterminant pour tout acquéreur.

Par conséquent, le silence gardé par Mme, [H], [D] sur ces nuisances constitue une réticence dolosive.

Le fait que M., [A], [K] ait eu l’intention dès l’achat d’installer dans les lieux son cabinet est indifférent, dès lors qu’il était nécessairement déterminant de son consentement de pouvoir installer tant son domicile que son cabinet dans un quartier tranquille. Par ailleurs, si postérieurement à l’acquisition, il a décidé de ne plus vivre dans les lieux et de mettre l’appartement en location pour un usage professionnel, ces décisions, postérieures à la formation du contrat, sont inopérantes à remettre en cause la réalité du dol subi.

De même, il ne peut être reproché à M., [A], [K] de ne pas s’être suffisamment renseigné sur l’environnement de l’appartement avant la vente alors que les informations délivrées dans le cadre de la vente, notamment les procès-verbaux d’assemblée générale, ne laissaient pas présager de l’existence des troubles subis et la seule présence d’une épicerie dans la rue ne pouvant être de nature à alerter sur l’existence de tels désagréments.

En conséquence, la vente conclue le 21 novembre 2022 entre M., [A], [K] et Mme, [H], [D] portant sur les lots de copropriété numéros 16 et 33 dépendant de l’ensemble immobilier sis, [Adresse 6] à, [Localité 6], cadastré section BH numéro, [Cadastre 1], sera annulée.

En application des dispositions de l’article 28 du décret n°55-22 du 4 janvier 1955, il appartiendra à toute partie intéressée de procéder à la publication du présent jugement au service de la publicité foncière compétent.

2. Sur les conséquences de l’anéantissement de la vente : restitutions et demandes indemnitaires

M., [A], [K] sollicite, au titre des restitutions consécutives à l’annulation de la vente, le remboursement du prix de vente à hauteur de 946 000 euros, frais d’agence non compris, la restitution des frais d’agence, ainsi que l’indemnisation des préjudices que la conclusion de la vente lui a causés.

Mme, [H], [D] ne s’oppose pas aux restitutions réciproques à intervenir le cas échéant, mais sollicite en revanche le rejet des demandes indemnitaires formées à son encontre.

Elle estime notamment que :

— les demandes de remboursement des frais de notaire et de droit de mutation, comme les demandes au titre du coût des crédits souscrits ainsi que la demande au titre du préjudice moral par M., [A], [K] sont infondées,

— la facture BOUT A BOUT, versée en demande sous le n°20, établit que M., [A], [K] n’a jamais entendu habiter longuement dans le bien au profit d’une activité locative et de domiciliation professionnelle,

— aucun lien de causalité n’est démontré quant aux déplacements en week-end à, [Localité 9] où est désormais domicilié M., [A], [K], nonobstant son exercice professionnel à, [Localité 10],

— la demande de remboursement du coût des crédits immobiliers révèle la recherche d’intérêts financiers du demandeur compte tenu des taux désormais pratiqués,

— la demande au titre de la privation de jouissance démontre sa mauvaise foi alors qu’il exerce sa profession d’avocat dans les lieux et sous-loue les pièces vides.

Sur ce,

1.1.1. Sur les restitutions

Aux termes de l’article 1178 du code civil, « Un contrat qui ne remplit pas les conditions requises pour sa validité est nul. La nullité doit être prononcée par le juge, à moins que les parties ne la constatent d’un commun accord. Le contrat annulé est censé n’avoir jamais existé. Les prestations exécutées donnent lieu à restitution dans les conditions prévues aux articles 1352 à 1352-9. Indépendamment de l’annulation du contrat, la partie lésée peut demander réparation du dommage subi dans les conditions du droit commun de la responsabilité extracontractuelle. ».

Les articles 1352-3, 1352-5 et 1352-7 du code civil disposent respectivement que « La restitution inclut les fruits et la valeur de la jouissance que la chose a procurée. La valeur de la jouissance est évaluée par le juge au jour où il se prononce. Sauf stipulation contraire, la restitution des fruits, s’ils ne se retrouvent pas en nature, a lieu selon une valeur estimée à la date du remboursement, suivant l’état de la chose au jour du paiement de l’obligation. S’il l’a reçue de mauvaise foi, il en doit la valeur au jour de la restitution lorsqu’elle est supérieure au prix. »,

« Pour fixer le montant des restitutions, il est tenu compte à celui qui doit restituer des dépenses nécessaires à la conservation de la chose et de celles qui en ont augmenté la valeur, dans la limite de la plus-value estimée au jour de la restitution. » et « Celui qui a reçu de mauvaise foi doit les intérêts, les fruits qu’il a perçus ou la valeur de la jouissance à compter du paiement. Celui qui a reçu de bonne foi ne les doit qu’à compter du jour de la demande. ».

L’article 1352-6 de ce même code précise que « La restitution d’une somme d’argent inclut les intérêts au taux légal et les taxes acquittées entre les mains de celui qui l’a reçue. »

En l’espèce, l’annulation de la vente conclue le 21 novembre 2022 entre M., [A], [K] et Mme, [H], [D] entraîne obligation pour la venderesse de restituer le prix perçu ainsi que les sommes reçues de l’acquéreur dans le cadre de la vente et réciproquement, restitution des biens vendus.

M., [A], [K] réclame à titre principal la somme de 946 000 euros, frais d’agence de 34 000 euros non compris, avec intérêts au taux légal au jour de l’assignation.

Aux termes de l’acte authentique de vente litigieux, M., [A], [K] s’est acquitté d’un prix total de 980 000 euros, se décomposant comme suit : 15 700 euros au titre des meubles vendus avec l’appartement et 964 300 euros au titre du prix de l’ensemble immobilier acquis.

Il ressort, en outre, de la promesse unilatérale de vente notariée qui a précédé la vente que les frais de l’agence immobilière ayant procédé à la négociation se sont élevés à la somme de 34 000 euros, en principe à la charge du promettant mais en réalité comprise dans le prix de vente conformément aux stipulations de la promesse.

Mme, [H], [D] sera en conséquence condamnée à restituer à M., [A], [K] la somme de 946 000 euros au titre de la part du prix acquitté par M., [A], [K] demeurée entre les mains de la venderesse ainsi qu’il résulte de l’acte authentique de vente.

Elle sera également condamnée à lui restituer la somme de 34 000 euros au titre de la part du prix perçue par elle et reversée à l’agent immobilier.

Conformément à la demande, ces restitutions seront assorties de l’intérêt au taux légal à compter de l’assignation, soit à compter du 6 juillet 2023, avec capitalisation des intérêts en application de l’article 1343-2 du code civil.

Réciproquement, M., [A], [K] sera condamné à restituer à Mme, [H], [D] les lots de copropriété numéros 16 et 33 dépendant de l’ensemble immobilier sis, [Adresse 6] à, [Localité 6], cadastré section BH numéro, [Cadastre 1], ainsi que les biens mobiliers vendus, valorisés à la somme de 15 700 euros et compris dans le prix de vente.

1.1.2. Sur le remboursement des frais d’acquisition

M., [A], [K] sollicite, aux termes du dispositif de ses écritures, le remboursement de la somme de 56 954 euros au titre des frais de mutation et de notaire.

Il expose dans le corps de ses écritures que les frais d’acquisition se sont élevés à 56 958 euros dont 55 994 euros au titre des droits de mutation à titre onéreux et 964 euros au titre de la contribution de sécurité immobilière, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation et anatocisme.

Sur ce,

L’article 1961 du code général des impôts dispose que " Les droits d’enregistrement ou la taxe de publicité foncière lorsqu’elle tient lieu de ces droits et la contribution prévue à l’article 879, ne sont pas sujets à restitution dès l’instant qu’ils ont été régulièrement perçus sur les actes ou contrats ultérieurement révoqués ou résolus par application des articles 954 à 958, 1224 à 1230, 1304 et 1304-7, 1654 et 1659 du code civil.

En cas de rescision d’un contrat pour cause de lésion, ou d’annulation d’une vente pour cause de vices cachés et, au surplus, dans tous les cas où il y a lieu à annulation, les impositions visées au premier alinéa perçues sur l’acte annulé, résolu ou rescindé ne sont restituables que si l’annulation, la résolution ou la rescision a été prononcée par un jugement ou un arrêt passé en force de chose jugée.

L’annulation, la révocation, la résolution ou la rescision prononcée, pour quelque cause que ce soit, par jugement ou arrêt, ne donne pas lieu à la perception du droit proportionnel d’enregistrement et de la contribution prévue à l’article 879. "

En l’espèce, il est précisé à l’acte authentique de vente du 21 novembre 2022 que l’acquéreur s’est acquitté des sommes de 55 994 euros au titre des droits de mutation et de 964 euros au titre de la contribution de sécurité immobilière.

Toutefois, cette demande au titre des frais de mutation et de la contribution de sécurité immobilière sera rejetée, dès lors qu’en application de l’article 1961 du code général des impôts, l’annulation judiciaire de la vente emporte restitution des droits de mutation et de la contribution de sécurité immobilière perçus à l’occasion de l’acte annulé.

1.1.3. Sur le préjudice matériel

Pour permettre de le placer dans la situation dans laquelle ils se serait trouvé en l’absence de conclusion de la vente M., [A], [K] sollicite le remboursement, avec intérêt au taux légal à compter de l’assignation et anatocisme, de la somme de 46 070,50 euros se décomposant comme suit :

—  4 288,08 euros à raison du déménagement vers le bien litigieux;

—  9 876,54 euros à raison de divers travaux effectués dans le bien lors de l’emménagement ;

—  798 euros à raison du remplacement des serrures ;

—  1 964,37 euros à raison des travaux d’électricité effectués dans le bien lors de l’emménagement ;

—  16 473, 36 euros à raison des travaux engagés en vue de tenter de limiter les nuisances sonores.

—  2 020 euros à raison des frais de transport vers la famille en province afin de s’extraire le plus fréquemment possible du bien ;

—  3 650,90 euros et 6 999,25 euros à raison respectivement des travaux de transformation du bien et fourniture de mobilier en vue de réduire le préjudice par sa location professionnelle ou meublée.

Sur ce,

Il est constant que la victime du dol peut agir, d’une part, en nullité de la convention sur le fondement des articles 1137 et 1178 précités du code civil, et d’autre part, en réparation du préjudice subi sur le fondement des dispositions des articles 1240 et 1241 du code civil.

Le tribunal observe que M., [A], [K] sollicite le remboursement de diverses sommes au titre de son préjudice matériel, sans préciser clairement le fondement de sa demande, évoquant à la fois des restitutions et des préjudices.

Or, le demandeur ne démontre pas que les différents travaux et frais qu’il a engagés dont il réclame remboursement auraient généré une plus-value au sens des dispositions précitées de l’article 1352-7 du code civil.

Dès lors, il y a lieu de rejeter lesdites demandes en ce qu’elles seraient réclamées sur le fondement des restitutions consécutives à l’annulation de la vente.

L’article 1240 du code civil dispose que « tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer ».

Par ailleurs, en matière délictuelle, la créance de réparation ne peut produire d’intérêts moratoires que du jour où elle est allouée judiciairement.

A cet égard, M., [A], [K] justifie avoir exposé divers frais inutilement du fait de l’annulation de la vente consécutive à la faute dolosive de Mme, [H], [D], dont il résulte nécessairement un préjudice, et a droit à une indemnisation des chefs suivants :

— le coût de déménagement, à hauteur de la somme de 4 288,08 euros réclamée ;

— le coût de travaux d’électricité effectués dans l’appartement au mois de mai 2023, à hauteur de la somme de 1964,37 euros réclamée.

Si M., [A], [K] justifie de la réalisation de travaux dans l’appartement litigieux par la production de factures établies le 5 janvier 2023 par la société BOUT à BOUT relatives à des travaux d’aménagement, et réclame à ce titre la somme de 9 876,54 euros, force est de constater que lesdites factures ont été émises à son nom mais également au nom de celui de Mme, [C], [J], sa compagne. Or, il ne justifie par aucun élément qu’il se serait acquitté personnellement desdites factures et Mme, [C], [J] n’est pas partie à la présente instance.

Il sera en conséquence débouté de sa demande indemnitaire de ce chef.

Par ailleurs, le remplacement des serrures de la porte d’entrée et de la boite aux lettres est sans lien de causalité avec la faute commise par la venderesse et ne s’analyse pas comme une dépense nécessaire et subséquente à l’acquisition de l’appartement litigieux.

Sa demande d’indemnisation à hauteur de 798 euros de ce chef sera rejetée.

De la même façon, il n’est nullement démontré que les travaux effectués pour changer les fenêtres auraient un quelconque lien de causalité avec la réticence dolosive commise par la venderesse pour n’avoir pas révélé l’existence d’atteintes récurrentes à la tranquillité et à la sécurité des habitants de l’immeuble résultant d’attroupements d’individus autour du commerce voisin, et non à raison de nuisances sonores résultant desdits attroupements, et étant relevé en tout état de cause que l’appartement disposait déjà d’un double vitrage lors de la vente ainsi qu’il résulte de l’annonce immobilière produite.

La demande d’indemnisation à hauteur de 16 473,36 euros de ce chef sera rejetée.

Il sera également débouté de ses demandes au titre des frais de transport vers sa famille en province, aucun élément probant ne permettant d’établir un lien de causalité quelconque entre les déplacements du demandeur et les nuisances constatées et la réticence dolosive retenue.

Enfin, les travaux d’aménagement du bien acquis (construction d’une cloison) à hauteur de 3 650,90 euros, dont il n’est pas établi qu’ils auraient été acquittés personnellement par le demandeur, la facture étant au nom du demandeur et de Mme, [C], [J], et le coût de meubles acquis pour la location professionnelle ainsi que ceux nécessaires à une location meublée, à hauteur de 6 999,25 euros seront également rejetés, M., [A], [K] disposant toujours des meubles ainsi acquis, de sorte qu’il ne justifie d’aucun préjudice à cet égard.

Au total, le préjudice matériel résultant de la réticence dolosive commise par la venderesse et subi par M., [A], [K] sera entièrement réparé par l’allocation de la somme de 6 252,45 euros, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Le surplus de ses demandes formées de ce chef sera rejeté.

1.1.4. Sur le remboursement des intérêts et frais d’emprunt acquittés

M., [A], [K] sollicite le remboursement, avec intérêt au taux légal à compter de l’assignation et anatocisme, des intérêts et frais des deux emprunts qu’il a souscrits pour financer l’acquisition s’élevant au total à 21 719,23 euros dont 8 738,06 euros au titre du prêt relais n°5003054CHECF11AE et 12 981,17 euros au titre du prêt fixe n°5003054CHECF12AH.

Sur ce,

Il résulte des articles 1186 et 1187 du code civil que « Un contrat valablement formé devient caduc si l’un de ses éléments essentiels disparaît. Lorsque l’exécution de plusieurs contrats est nécessaire à la réalisation d’une même opération et que l’un d’eux disparaît, sont caducs les contrats dont l’exécution est rendue impossible par cette disparition et ceux pour lesquels l’exécution du contrat disparu était une condition déterminante du consentement d’une partie. La caducité n’intervient toutefois que si le contractant contre lequel elle est invoquée connaissait l’existence de l’opération d’ensemble lorsqu’il a donné son consentement. » et « La caducité met fin au contrat. Elle peut donner lieu à restitution dans les conditions prévues aux articles 1352 à 1352-9. ».

Aux termes des articles 1352-6 et 1352-7 du code civil, la restitution d’une somme d’argent inclut les intérêts au taux légal et les taxes acquittées entre les mains de celui qui l’a reçue et celui qui a reçu de mauvaise foi doit les intérêts, les fruits qu’il a perçus ou la valeur de la jouissance à compter du paiement. Celui qui a reçu de bonne foi ne les doit qu’à compter du jour de la demande.

Il est constant qu’en application de ces dispositions, l’annulation judiciaire de la vente d’immeuble entraîne, en raison de son effet rétroactif, la caducité de plein droit des contrats de prêt souscrits pour le financement de l’acquisition anéantie.

En l’espèce, le tribunal ne peut que constater que M., [A], [K] est mal fondé à réclamer la condamnation de la venderesse à lui payer, à titre de dommages et intérêts, le montant des intérêts et frais des deux emprunts souscrits pour financer l’acquisition du bien litigieux, dès lors qu’il dispose d’une créance à l’encontre de l’établissement bancaire préteur pour obtenir remboursement desdites sommes de sorte qu’il ne subit à ce jour aucun préjudice.

Sa demande au titre du remboursement des intérêts et frais d’emprunt acquittés sera rejetée.

1.1.5. Sur le préjudice de jouissance

Au titre du préjudice de jouissance résultant desdits troubles, M., [A], [K] sollicite l’allocation d’une indemnité de 400 euros par mois à compter du 2 décembre 2022 jusqu’à la date de la présente décision avec intérêt au taux légal à compter de sa signification et anatocisme, faisant valoir à cette fin que :

— les nuisances ont grandement perturbé son quotidien et son sommeil pendant les 6 mois, de décembre 2022 à mai 2023, durant lesquels il a occupé le bien ;

— outre les réveils quasi-quotidiens la nuit, il lui a alors fallu se lever afin de se préconstituer la preuve des troubles en vue de la présente procédure ;

— sauf à subir des troubles quasi-quotidiens, il ne peut habiter le bien alors que l’acquisition était intervenue à cette fin, l’obligeant à louer et déménager dans un autre bien plus paisible dont il se réserve le droit de demander au surplus le remboursement des frais liés.

Sur ce,

L’article 1240 du code civil dispose que « tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer ».

En l’espèce, il résulte des développements qui précèdent que le tribunal n’a pas retenu, au titre des nuisances passées sous silence par la venderesse, les troubles sonores qu’il invoque et qui justifieraient selon lui de l’indemniser au titre d’un préjudice de jouissance à hauteur de 400 euros par mois.

En tout état de cause, il ne caractérise pas, au titre de la jouissance de son bien, d’un préjudice distinct de celui réparé au titre du préjudice moral subi.

Par conséquent, il sera débouté de sa demande de ce chef.

1.1.6. Sur le préjudice moral

M., [A], [K] réclame la somme de 35 000 euros, avec intérêt au taux légal à compter de la signification de la présente décision et anatocisme, en réparation de son préjudice moral tenant :

— aux conséquences avérées des nuisances, enjeux financiers et procès pour faire valoir ses droits sur sa santé ainsi que celle de sa compagne ;

— à sa capacité financière obérée par le remboursement des emprunts contractés pour l’acquisition ;

— même en cas d’anéantissement de la vente, à sa capacité d’emprunt immobilier obérée, au regard de l’augmentation des taux d’intérêts, de nature à compromettre la poursuite de son activité professionnelle dans le ressort du Barreau de Paris ;

— aux tromperies dont il a été victime de la part de Me, [F], [S] et la société dénommée CHAMP DE MARS alors qu’il les supposait dignes de confiance compte tenu de leurs qualités respectives de notaire et agence immobilière connue de sa belle-famille.

Sur ce,

L’article 1240 du code civil dispose que « tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer ».

En l’espèce, M., [A], [K] justifie par la production d’un certificat médical daté du 2 juin 2023, avoir subi un « état de stress chronique avec une irritabilité, des troubles de la concentration, des pertes de mémoire et d’un sentiment d’insécurité induisant un état d’hypervigilance constant » à la suite de son emménagement dans l’appartement vendu par Mme, [H], [D], lesquels sont en lien de causalité directe avec la faute commise par cette dernière.

Son préjudice moral sera réparé par l’allocation de la somme de 500 euros, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision, les autres causes alléguées du préjudice moral invoqué n’étant pas établies.

1.1.7. Sur le remboursement des taxes et charges de copropriété acquittées

M., [A], [K] sollicite le remboursement, avec intérêt au taux légal à compter de la signification de la présente décision et anatocisme, des sommes de 3 234 euros au titre des taxes foncières et d’habitation du bien acquittées du chef des années 2023 et 2024 et 7 600,58 euros au titre des charges de copropriété acquittées depuis décembre 2022, à parfaire.

Les taxes foncières et d’habitation et les charges de copropriété sont des dépenses de conservation. En application de l’article 1352-3 du code civil, leur paiement ouvre droit à restitution à l’acquéreur en cas d’annulation de la vente.

S’agissant des taxes foncières et d’habitation, il justifie avoir exposé pour les années 2023 et 2024, les sommes de 1 585 euros et 1649 euros au titre de la taxe foncière.

Il aura donc droit à restitution de la somme de 3 234 euros de ce chef, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

S’agissant des charges de copropriété, il justifie par la production des relevés de compte individuel de copropriété s’être acquitté à tout le moins entre le mois de décembre 2022 et le mois de décembre 2024 de la somme de 7 600, 59 euros réclamée.

Il doit avoir restitution par l’allocation de la somme correspondante, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

2. Sur la responsabilité du notaire et de l’agent immobilier

2.1. Sur la responsabilité de la société, [R] ET ASSOCIES NOTAIRES ASSOCIES

Sur le fondement notamment des articles 1240 à 1242, pris en son cinquième alinéa, du code civil et L. 121-2 du code des assurances, ainsi que du principe selon lequel la fraude corrompt tout et de la jurisprudence applicable, M., [A], [K] recherche la responsabilité de la société, [R] ET ASSOCIES NOTAIRES ASSOCIES et à titre principal, sa condamnation in solidum avec la venderesse à l’indemniser de ses préjudices et à lui restituer les sommes dues au titre de l’annulation de la vente.

Il fait valoir à ces fins que :

— Maître, [F], [S] est une amie proche de Mme, [H], [D] et vivait dans le, [Localité 7], de sorte qu’elle avait nécessairement connaissance des troubles affectant le bien vendu dont l’ampleur, les actions collectives qu’ils ont générées et partant la notoriété, sont démontrés ;

— par suite Maître, [F], [S] a manqué à son devoir de conseil, d’une part, en ne préconisant pas à Mme, [H], [D] de révéler aux actes les troubles compte tenu de l’état du droit sur cette question et des stipulations y insérées, et en ne l’informant pas d’elle-même et, d’autre part, à son devoir d’assurer l’efficacité de l’acte en acceptant d’instrumenter malgré l’illicéité et la fraude ;

— en raison de la gravité de la faute qu’elle a volontairement commise et dont résulte la nullité du contrat, la responsabilité de Maître, [F], [S] et partant de l’étude notariale est engagée, sans qu’elle ne puisse se prévaloir du caractère subsidiaire de sa responsabilité ;

— la mauvaise foi de la venderesse et la collusion du notaire justifient leur condamnation in solidum ;

— il appartenait à Maître, [F], [S] de procéder à des investigations sur les caractéristiques du bien, notamment sur l’environnement du bien au moyen en particulier du questionnaire vendeur promu par la Chambre interdépartementale des Notaires de, [Localité 1], et d’attirer spécifiquement l’attention de la venderesse sur son devoir de renseignement, ce d’autant que compte tenu de sa profession et des liens personnels existant entre elles, Mme, [H], [D] aurait suivi ses recommandations si elle les avait formulées ;

— il appartient à Me, [F], [S] de justifier du respect de ses obligations dont l’inexécution atteint les validité et efficacité de l’acte ;

— la société, [R] ET ASSOCIES NOTAIRES ASSOCIES, ne produisant aucun élément de preuve alors que la charge de la preuve de l’exécution du devoir de conseil lui incombe admet implicitement mais nécessairement que Maître, [F], [S] n’a pas satisfait à ses obligations professionnelles.

Sur le fondement de l’article 1240 du code civil et de la jurisprudence applicable, la société, [R] ET ASSOCIES NOTAIRES ASSOCIES fait valoir aux fins de rejet que :

— M., [A], [K] succombe à rapporter la preuve d’une faute personnellement imputable au notaire, d’un préjudice certain et d’un lien de causalité ;

— en particulier, le demandeur ne démontre aucune incompatibilité ni conflit d’intérêt entre la notaire et la venderesse et partant, la question des liens unissant Maître, [F], [S] à cette dernière ou le fait qu’elle est intervenue dans de précédentes transactions de celle-ci ne permettent pas de démontrer en soi une quelconque collusion ;

— la vente à laquelle a participé Maître, [F], [S] est efficace et valable, l’existence-même de troubles anormaux de voisinage, leur connaissance antérieure par la venderesse, leur caractère déterminant du consentement de M., [A], [K], leur dissimulation intentionnelle, l’impropriété de la chose à son usage et partant l’impact négatif sur les prix de vente dans l’ensemble immobilier concerné n’étant pas établis ainsi qu’il ressort des conclusions de la venderesse ;

— la non-subsidiarité de la responsabilité professionnelle notariale n’autorise pas le demandeur à solliciter la condamnation in solidum de l’office avec la venderesse à la restitution du prix de vente, les conséquences de l’annulation d’une vente ne constituant pas un préjudice indemnisable ;

— l’insolvabilité de la venderesse n’est ni invoquée ni, à l’instar des préjudices allégués par M., [A], [K], démontrée ;

— les frais d’agence n’étaient pas à la charge de l’acquéreur, le remboursement des frais d’acquisition peut être sollicité en application de l’article 1961 du code général des impôts de sorte qu’aucun préjudice certain ou direct n’est établi et la perte de jouissance comme le remboursement des impôts locaux et charges de copropriété ne sauraient être supportés par l’office notarial d’autant que M., [A], [K] ne tient aucunement compte des périodes d’occupation du bien ni des revenus locatifs qu’il a pu en tirer et dont il omet de proposer la restitution en conséquence de l’annulation.

Mme, [H], [D] relève que M., [A], [K] n’a en revanche pas engagé la responsabilité du notaire qui l’a assisté à l’opération et déclare de ce chef s’en remettre au Tribunal.

Sur ce,

En application des dispositions de l’article 1240 du code civil, pour que la responsabilité délictuelle d’une personne soit établie, doivent être caractérisés une faute, un préjudice et un lien de causalité entre la faute et le préjudice.

Il en résulte que commet une faute susceptible d’engager sa responsabilité délictuelle, le notaire qui manque à son obligation d’assurer l’efficacité des actes auxquels il prête son concours et qui ne procède pas aux vérifications et informations nécessaires pour permettre aux parties d’exercer leurs droits.

Aux termes de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l’espèce, si M., [A], [K] établit par les pièces versées aux débats les liens personnels unissant Maître, [F], [S] à Mme, [H], [D] et le fait que la notaire vive dans le, [Localité 11], ces éléments sont insuffisants à établir la connaissance par cette dernière des nuisances générées par les attroupements récurrents d’individus face à l’immeuble dans lequel se situe l’appartement litigieux.

En outre, il ne ressort d’aucun élément produit que la notaire de la venderesse détenait des informations à ce sujet qu’elle aurait volontairement passées sous silence, ni même qu’elle aurait manqué à ses devoirs de renseignement et de vérification ainsi qu’à son obligation d’assurer l’efficacité de l’acte, étant rappelé qu’elle ne l’a pas instrumenté, ledit acte contenant toutes les mentions requises et l’examen des procès-verbaux d’assemblée générale annexés à l’acte de vente ne permettant nullement au notaire de prendre conscience des nuisances affectant l’environnement de l’appartement vendu.

Enfin, le fait pour Maître, [F], [S] de n’avoir pas fait remplir à la venderesse le questionnaire vendeur promu par la Chambre interdépartementale des Notaires de, [Localité 1] ne saurait suffire à caractériser une faute de sa part.

Ainsi, M., [A], [K] échoue à démontrer tant la collusion alléguée entre Maître, [F], [S] et Mme, [H], [D], qu’un quelconque manquement de la notaire, et partant de l’étude notariale, à ses obligations légales et professionnelles, tant à l’égard de la venderesse que de l’acquéreur.

M., [A], [K] sera par conséquent débouté de l’ensemble de ses demandes, tant principales que subsidiaires, à l’égard de la société, [R] ET ASSOCIES NOTAIRES ASSOCIES.

2.2. Sur la responsabilité de la société CHAMP DE MARS à l’égard de M., [A], [K]

Sur le fondement de la responsabilité civile délictuelle, M., [A], [K] demande la condamnation in solidum avec la venderesse de la société dénommée CHAMP DE MARS, à raison d’un manquement à son devoir de conseil, à l’indemniser de ses préjudices et à lui restituer les sommes dues au titre de l’annulation de la vente.

Il fait valoir à ces fins que :

— l’agence immobilière était tenue, d’une part, d’attirer l’attention de la venderesse sur son obligation de transparence et son devoir d’information, et d’autre part, d’investiguer sur le bien auprès de son mandant, ce d’autant qu’elle ne pouvait ignorer l’importance pour tout acquéreur d’avoir l’assurance que le bien acquis n’est pas exposé à des troubles à la tranquillité et à la sécurité ;

— cette exigence est d’autant plus forte que la société CHAMP DE MARS, rémunérée à hauteur de 34 000 euros, se présente comme une agence immobilière de luxe de dimension internationale et qu’il a dès la première prise de contact avec M., [U], agent en charge du dossier, érigé le calme en premier critère de recherche, ce qu’il lui a confirmé;

— la teneur du courrier du 19 septembre 2023, versé par Mme, [H], [D] en pièce n°11, d’une part, et de la sommation interpellative délivrée le 5 juin 2023 à M., [X], autre agent immobilier en charge de la négociation, d’autre part, démontre la faute lourde, contractuelle à l’égard de Mme, [H], [D] et délictuelle à son égard, de M., [U] qui n’a aucunement procédé aux vérifications aptes à attester de son discours commercial à destination de l’acquéreur, ni informé son collègue de l’importance du calme pour celui-ci ;

— à l’instar du notaire, en raison de la gravité des fautes commises et dont résultent la nullité du contrat, l’agent immobilier ne peut en l’espèce se prévaloir du caractère subsidiaire de sa responsabilité ;

— en précisant n’avoir nullement à interroger spécifiquement son mandant sur d’éventuelles nuisances alors-même que M., [A], [K] l’avait informée de l’importance du calme dans sa recherche, la société CHAMP DE MARS reconnaît avoir failli à son devoir de conseil ;

— il incombe à la société CHAMP DE MARS de démontrer qu’elle a exécuté ses obligations.

Pour s’opposer à ces demandes, la société CHAMP DE MARS fait notamment valoir sur le fondement de la responsabilité civile quasi-délictuelle que :

— qu’en dehors des troubles nocturnes ponctuels litigieux, le bien est aussi calme que peut l’être un appartement sur rue passante de la capitale en raison notamment de sa situation en étage élevée ;

— les visites intervenant en journée, elle n’avait aucunement à interroger spécifiquement son mandant, à supposer que celui-ci lui aurait dans ce cas transmis l’information, sur d’éventuelles nuisances parfaitement indécelables dans le cadre d’une vigilance normale à laquelle elle a satisfait, de sorte qu’aucune faute ne saurait lui être reprochée ;

— M., [A], [K] et sa compagne ont plusieurs fois visité le bien et ont constaté que l’appartement était calme ;

— ayant seule perçu le prix de vente, Mme, [H], [D] doit assumer l’ensemble des conséquences de l’anéantissement de la vente et l’imputation de l’une quelconque à un tiers équivaudrait à un enrichissement injustifié ;

— si sa responsabilité devait être engagée la société dénommée CHAMP DE MARS ne pourrait qu’être condamnée au remboursement de ses honoraires d’entremise soit la somme de 33 660 euros.

Sur ce,

Le premier alinéa de l’article 1992 du code civil dispose que : « Le mandataire répond non seulement du dol, mais encore des fautes qu’il commet dans sa gestion. ».

Il est constant que manque à son devoir de conseil l’agent immobilier qui omet d’informer l’acheteur sur l’existence de désordres apparents affectant l’immeuble vendu et qu’en sa qualité de professionnel de l’immobilier il ne peut ignorer mais non sur l’existence de désordres non apparents si n’est pas rapportée la preuve qu’il en avait connaissance.

Il est admis que lorsque certains éléments telles la situation géographique du bien ou ses caractéristiques peuvent faire crainte l’existence d’un risque, sa responsabilité peut être engagée si un contrôle attentif du bien ou des vérifications élémentaires, comme la consultation de documents, des demandes auprès d’organismes ou une enquête de voisinage auraient pu les lui faire déceler.

En application des dispositions de l’article 1240 du code civil, pour que la responsabilité délictuelle d’une personne soit établie, doivent être caractérisés une faute, un préjudice et un lien de causalité entre la faute et le préjudice.

Il est constant que le tiers à un contrat peut invoquer, sur le fondement de la responsabilité délictuelle, un manquement contractuel dès lors que ce manquement lui a causé un dommage.

Aux termes de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l’espèce, s’il est constant qu’en sa qualité d’agent immobilier, la société CHAMP DE MARS est tenue d’une obligation d’information et de conseil tant à l’égard de son mandant que des futurs acquéreurs, les éléments versés aux débats ne permettent nullement d’établir que Mme, [H], [D] l’aurait informée des nuisances affectant la tranquillité et la sécurité de l’immeuble, ni que lesdites nuisances étaient apparentes ou connues de cette agence.

En outre, compte tenu de la situation et des caractéristiques de l’appartement, au sixième étage donnant sur une rue passante de la Capitale, il n’est pas non plus démontré que l’agence immobilière aurait manqué de vigilance dans la mise en œuvre de son devoir d’information en ne procédant pas à des vérifications approfondies alors que M., [A], [K] aurait fait savoir qu’il recherchait un bien calme, aucun élément objectif ne permettant d’alerter l’agence sur l’existence des nuisances extérieures particulières affectant l’environnement du bien.

Dès lors, M., [A], [K] échoue à rapporter la preuve d’une faute de la société CHAMP DE MARS dans l’exécution de son mandat d’intermédiation et sera débouté de l’ensemble de ses demandes de restitution ou indemnitaires dirigées contre elle.

3. Sur l’appel en garantie formé par Mme, [H], [D] à l’encontre de la société CHAMP DE MARS

Sur le fondement des articles 1103, 1991 à 1993 et 1231-1 du code civil, Mme, [H], [D] demande au tribunal la condamnation de la société CHAMP DE MARS à la relever et la garantir de toute condamnation prononcée à son encontre au profit de M., [A], [K], à l’exception de la restitution du prix de vente, compte tenu des manquements manifestes de cette dernière à ses obligations contractuelles et légales de mandataire, et en particulier à son devoir de renseignement, de conseil et de mise en garde.

Elle fait valoir à cette fin qu’elle n’a assisté à aucune des visites ni interagi avec l’acquéreur hors le jour de la signature de l’avant-contrat, de sorte que la société CHAMP DE MARS a commis une faute en ne lui rendant pas compte desdites visites en violation de l’article 6 du contrat de mandat, et en ne la tenant pas informée de la prétendue recherche de calme de M., [A], [K].

Elle soutient que la société CHAMP DE MARS ne l’a jamais questionnée sur l’environnement immédiat du bien et que si elle y avait procédé, elle aurait porté à sa connaissance l’existence des attroupements.

Pour s’opposer à ces demandes, la société CHAMP DE MARS fait valoir que :

— le devoir de conseil et d’information de l’agent immobilier relève d’une obligation de moyen ;

— Mme, [H], [D] lui reproche de ne pas l’avoir interrogée sur l’environnement immédiat du bien alors qu’elle indique elle-même dans ses conclusions n’avoir jamais personnellement constaté des attroupements nocturnes ponctuels de l’ampleur décrite par M., [A], [K] ni, aux actes de troubles de voisinage de la part d’autres occupants de l’ensemble immobilier, de sorte que sa mauvaise foi est établie ;

— Mme, [H], [D] ne l’a par ailleurs aucunement informée d’elle-même de ces nuisances ;

— Ayant obtenu une offre d’achat acceptée dans la semaine de la signature du mandat et Mme, [H], [D] ayant assisté aux visites, elle n’a commis aucune faute dans l’exécution du mandat, aucun autre élément n’ayant à être porté à la connaissance de la mandante sur un si court délai ;

— si sa responsabilité devait être engagée, la société CHAMP DE MARS ne pourrait qu’être condamnée au remboursement de ses honoraires d’entremise soit la somme de 33 660 euros.

Sur ce,

En l’espèce, le tribunal observe que le contrat de mandat a été conclu entre Mme, [H], [D] et la société CHAMP DE MARS le 29 juin 2022 et que la lettre d’acceptation de M., [A], [K] a été signée dès le 8 juillet 2022.

Compte tenu du bref délai intervenu entre les deux actes, il ne peut être reproché à la société CHAMP DE MARS de ne pas avoir rendu compte de ses diligences à la venderesse alors qu’en vertu de l’article 6 du contrat de mandat, la mandataire était tenue de délivrer une information mensuelle à sa mandante, que Mme, [H], [D] ait ou non assisté aux visites.

Par ailleurs, alors qu’aucun élément objectif ne permettait d’alerter l’agence sur l’existence des nuisances extérieures particulières affectant l’environnement du bien, il n’est pas démontré que l’agence immobilière aurait manqué à son devoir de conseil et d’information en n’interrogeant pas spécialement sa mandante sur l’environnement du bien ou en ne lui spécifiant pas que l’acquéreur recherchait un appartement calme.

En revanche, il appartenait à Mme, [H], [D] d’informer sa mandataire de toutes les spécificités de son bien, et notamment des nuisances nocturnes affectant la tranquillité et la sécurité de l’immeuble.

En l’absence de faute caractérisée de la société CHAMP DE MARS, Mme, [H], [D] sera déboutée de sa demande de garantie formée à son encontre.

4. Sur les demandes reconventionnelles formées par Mme, [H], [D] et la société, [R] ET ASSOCIES NOTAIRES ASSOCIES à l’encontre de M., [A], [K] pour procédure abusive

Sur le fondement de l’article 32-1 du code de procédure civile, Mme, [H], [D] demande à titre reconventionnel au tribunal la condamnation de M., [A], [K] à lui payer la somme de 15 000 euros à titre de dommages et intérêts pour abus du droit d’ester en justice.

Elle fait valoir à cette fin notamment que :

— M., [A], [K] a abusé de sa qualité d’avocat pour engager la présente procédure dont les caractères manifestement infondé, téméraire et intéressé ont par ailleurs été démontrés ;

— les investigations menées par M., [A], [K] sur les réseaux sociaux et les registres publics sont manifestement attentatoires à sa vie privée.

La société, [R] ET ASSOCIES NOTAIRES ASSOCIES demande quant à elle au tribunal la condamnation de M., [A], [K] à lui payer la somme de 10 000 euros à titre de dommages et intérêts pour abus du droit d’ester en justice.

Elle soutient notamment que :

— M., [A], [K] dispose d’une particulière connaissance du droit pour exercer la profession d’avocat et dès lors ne saurait méconnaître les conditions d’engagement légitime de la responsabilité professionnelle notariale ;

— ses intrusions dans la vie privée de Maître, [F], [S] révèlent sa carence dans l’administration de la preuve de ses accusations fantaisistes et le manque de sérieux de son argumentation.

M., [A], [K] conclut au rejet de ces demandes.

Sur ce,

En application des dispositions de l’article 1240 du code civil, l’exercice d’une action en justice constitue en principe un droit, indépendamment de son bien-fondé. Elle ne peut constituer une faute susceptible de donner lieu à dommages et intérêts que si elle est abusive, à savoir notamment si elle a été exercée de manière dilatoire, de mauvaise foi, dans l’intention de nuire, ou par une légèreté blâmable.

En l’espèce, il résulte des développements qui précèdent que M., [A], [K] est bien fondé en son action en annulation de la vente à l’égard de Mme, [H], [D]. En outre, il ne résulte d’aucun élément qu’il aurait agi à l’encontre de Mme, [H], [D] ou de la société, [R] ET ASSOCIES NOTAIRES ASSOCIES avec une légèreté blâmable ou une intention de nuire.

Les demandes de dommages et intérêts de Mme, [H], [D] et de la société, [R] ET ASSOCIES NOTAIRES ASSOCIES pour procédure abusive seront donc rejetées.

5. Sur les demandes accessoires

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Mme, [H], [D], qui succombe, aux dépens de l’instance dont distraction sera ordonnée au profit de Maître Frédéric FREMONT, avocat de la société CHAMP DE MARS en application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

L’équité justifie de condamner Mme, [H], [D] à payer, au titre de l’article 700 du code de procédure civile, les sommes suivantes :

—  4 000 euros à M., [A], [K] ;

—  3 000 euros à la société CHAMP DE MARS.

L’équité justifie également de condamner M., [A], [K] à payer à la société, [R] ET ASSOCIES NOTAIRES ASSOCIES la somme de 4 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Les autres demandes formées au titre de l’article 700 du code de procédure civile seront rejetées.

Compte tenu de l’importance des condamnations prononcées à l’égard de Mme, [H], [D] comme du fait que la présente décision prononce l’annulation d’une vente immobilière, il est d’une bonne administration d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, contradictoirement et en premier ressort,

PRONONCE l’annulation de la vente conclue le 21 novembre 2022 entre M., [A], [K] et Mme, [H], [D] portant sur les lots de copropriété numéros 16 et 33 dépendant de l’ensemble immobilier sis, [Adresse 6] à, [Localité 6], cadastré section BH numéro, [Cadastre 1] ;

En conséquence,

CONDAMNE Mme, [H], [D] à restituer à M., [A], [K] la somme de 946 000 euros au titre du prix acquitté par M., [A], [K] lors de la vente du 21 novembre 2022, avec intérêt au taux légal à compter du 6 juillet 2023 ;

CONDAMNE Mme, [H], [D] à restituer à M., [A], [K] la somme de 34 000 euros au titre des frais d’agence acquittés lors de la vente, avec intérêt au taux légal à compter du 6 juillet 2023 ;

CONDAMNE M., [A], [K] à restituer à Mme, [H], [D]:

— les lots de copropriété numéros 16 et 33 dépendant de l’ensemble immobilier sis, [Adresse 6] à, [Localité 6], cadastré section BH numéro, [Cadastre 1],

— les biens mobiliers vendus et visés dans l’acte authentique de vente du 21 novembre 2022, valorisés à la somme de 15 700 euros et compris dans le prix de vente ;

DIT qu’il appartiendra à toute partie intéressée de procéder à la publication du présent jugement au service de la publicité foncière compétent ;

CONDAMNE Mme, [H], [D] à payer à M., [A], [K] la somme de 6 252,45 euros de dommages et intérêts en réparation de son préjudice matériel, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

DÉBOUTE M., [A], [K] du surplus de sa demande au titre de l’indemnisation de son préjudice matériel ;

CONDAMNE Mme, [H], [D] à payer à M., [A], [K] la somme de 500 euros de dommages et intérêts en réparation de son préjudice moral ;

CONDAMNE Mme, [H], [D] à restituer à M., [A], [K] la somme de 3 234 euros au titre des taxes foncières 2023 et 2024 acquittées ;

CONDAMNE Mme, [H], [D] à restituer à M., [A], [K] la somme de 7 600,59 euros au titre des charges de copropriété acquittées entre le mois de décembre 2022 et le mois de décembre 2024;

ORDONNE la capitalisation des intérêts échus, dus au moins pour une année entière ;

REJETTE les demandes de M., [A], [K] tendant à la condamnation de Mme, [H], [D] à lui verser les sommes de :

—  56 388,42 euros au titre du remboursement des frais de mutation et de notaire, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

—  8.738,06 euros au titre du remboursement des intérêts et frais versés au titre du contrat de prêt relais n°5003054CHECF11AE, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

—  12.981,17 euros au titre du remboursement des intérêts et frais versés au titre du contrat de prêt fixe n°5003054CHECF12AH, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

—  400 euros par mois, du 2 décembre 2022 jusqu’à la date de la décision à intervenir, au titre de l’indemnisation du préjudice de jouissance, avec intérêts au taux légal à compter de la signification du jugement à intervenir ;

DÉBOUTE M., [A], [K] de l’ensemble de ses demandes de restitution et indemnitaires dirigées à l’encontre de la société, [R] ET ASSOCIES NOTAIRES ASSOCIES ;

DÉBOUTE M., [A], [K] de l’ensemble de ses demandes de restitution et indemnitaires dirigées à l’encontre de la société CHAMP DE MARS ;

REJETTE la demande de Mme, [H], [D] tendant à " CONDAMNER la société CHAMP DE MARS à relever et garantir Madame, [H], [D] de toute condamnation qui pourrait être prononcée à son encontre au profit de Monsieur, [A],, [Q],, [T], [K] relative à la restitution des frais de notaires, de la commission d’agence, des dommages et intérêts, des frais de procédure et de la moins-value éventuelle que fera Madame, [D] lors de la revente de l’appartement » ;

DÉBOUTE Mme, [H], [D] de sa demande indemnitaire dirigée contre M., [A], [K] pour procédure abusive ;

DÉBOUTE la société, [R] ET ASSOCIES NOTAIRES ASSOCIES de sa demande indemnitaire dirigée contre M., [A], [K] pour procédure abusive ;

REJETTE toute autre demande ;

CONDAMNE Mme, [H], [D] à payer, au titre de l’article 700 du code de procédure civile, les sommes suivantes :

—  4 000 euros à M., [A], [K] ;

—  3 000 euros à la société CHAMP DE MARS ;

CONDAMNE M., [A], [K] à payer à la société, [R] ET ASSOCIES NOTAIRES ASSOCIES la somme de 4 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE les autres demandes formées au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Mme, [H], [D] aux dépens de l’instance, avec droit de recouvrement direct au profit de Maître Frédéric FREMONT, avocat de la société CHAMP DE MARS ;

ECARTE l’exécution provisoire de la présente décision ;

Fait et jugé à, [Localité 1] le 26 Mars 2026

La Greffière La Présidente

Francine MEDINA Claire BERGER