TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

■

PÔLE CIVIL

8ème chambre

JUGEMENT RENDU LE

06 Mai 2026

N° RG 21/02900 – N° Portalis DB3R-W-B7F-WQW5

N° Minute :

AFFAIRE

[A] [Y] [W], Compagnie d’assurance MMA IARD

C/

Compagnie d’assurance AXA FRANCE, es qualité d’assureur du Syndicat des coproriétaires du [Adresse 1], Syndic. de copro. [Adresse 1] représenté par son syndic le cabinet ARTESIA GESTION, Compagnie d’assurance AXA FRANCE IARD EN SA QUALITÉ D’ASSUREUR RCP D’ART ESIA GESTION prise en la personne de son président en exercice domicilié audit siège en cette qualité, Caisse [Adresse 2], S.A.R.L. ARTESIA GESTION, SOCIETE D’ETUDES ET DE REALISATION DE GESTION IMMOBILIERE DE CONSTRUCTION ([T]), S.A.S. CSPR, S.A. MAAF ASSURANCES ès-qualités d’assureur de la société CSPR, [Z] [P], Compagnie d’assurance MATMUT

Copies délivrées le :

DEMANDERESSES

Madame [A] [Y] [W]

[Adresse 3]. [Localité 2]

[Localité 3]

représentée par M^e Sophie POURRUT CAPDEVILLE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C1700

Compagnie d’assurance MMA IARD

[Adresse 4]

[Localité 4]

représentée par M^e Sophie POURRUT CAPDEVILLE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C1700

DEFENDEURS

Compagnie d’assurance AXA FRANCE, es qualité d’assureur du Syndicat des coproriétaires du [Adresse 1]

[Adresse 5]

[Localité 5]

représentée par Maître Frédéric SANTINI de la SCP SANTINI – BOULAN – LEDUCQ – DUVERGER, avocats au barreau de HAUTS-DE-SEINE, vestiaire : NAN 713

Syndic. de copro. [Adresse 6] représenté par son syndic le cabinet ARTESIA GESTION,

[Adresse 7]

[Localité 6]

représenté par M^e Valérie ROSANO, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : A0727

Compagnie d’assurance AXA FRANCE IARD EN SA QUALITÉ D’ASSUREUR RCP D’ART ESIA GESTION prise en la personne de son président en exercice domicilié audit siège en cette qualité

[Adresse 8]

[Localité 3]

représentée par M^e Karl SKOG, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : E1677

Caisse [Adresse 2]

[Adresse 9]

[Adresse 10]

[Localité 7]

représentée par M^e Patrice PIN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : B0039

S.A.R.L. ARTESIA GESTION agissant poursuites et diligences de son gérant en exercice domicilié audit siège

[Adresse 11]

[Localité 6]

représentée par M^e Karl SKOG, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : E1677

SOCIETE D’ETUDES ET DE REALISATION DE GESTION IMMOBILIERE DE CONSTRUCTION ([T])

[Adresse 12]

[Localité 8]

représentée par Maître Emilie DECHEZLEPRETRE DESROUSSEAUX de la SELARL CABINET DECHEZLEPRETRE, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : E1155

S.A.S. CSPR Société inscrite au RCS de [Localité 9] sous le n° 795 179 670, prise en la personne de son Président domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 13]

[Localité 10]/FRANCE

représentée par M^e Marc PANTALONI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : P0025

S.A. MAAF ASSURANCES ès-qualités d’assureur de la société CSPR (195250308 D MPB 001)

Immatriculée au RCS de [Localité 11] sous le n° 542 073 580,

Prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 14]

[Localité 12]/FRANCE

représentée par M^e Marc PANTALONI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : P0025

Monsieur [Z] [P]

[Adresse 15]

[Localité 13]

représenté par Maître Karine ALTMANN de la SELEURL AL-TITUDE, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : E2070

Compagnie d’assurance MATMUT

[Adresse 16]

[Localité 8]

représentée par Maître Jeanne GAILLARD de la SCP ACGR, avocats au barreau de HAUTS-DE-SEINE, vestiaire : PN748

L’affaire a été débattue le 10 Février 2026 en audience publique devant le tribunal composé de :

Céline CHAMPAGNE, Vice-Présidente

Anne-Laure FERCHAUD, Juge

Carole GAYET, Juge

qui en ont délibéré.

Greffier lors du prononcé : Georges DIDI, Greffier.

JUGEMENT

prononcé en premier ressort, par décision Contradictoire et mise à disposition au greffe du tribunal conformément à l’avis donné à l’issue des débats.

FAITS ET PROCÉDURE

L’immeuble du [Adresse 17] à [Localité 14] est soumis au régime de la copropriété et a été géré par le cabinet [T] en qualité de syndic puis, à compter du 19 octobre 2015, par le cabinet Artesia Gestion, assuré auprès de la SA Axa France IARD jusqu’au 31 décembre 2016 puis auprès de la société [Adresse 18], à compter du 01 janvier 2017.

Mme [A] [Y] [W] est propriétaire, au rez-de-chaussée du bâtiment A de cet immeuble, des lots n°30 et 49 correspondant à un local commercial, donné à bail commercial à M. [H] jusqu’en juin 2014, date à laquelle il a cessé toute activité par suite de la liquidation judiciaire prononcée.

En raison de dégâts des eaux affectant le local, Mme [Y] [W] a, selon actes délivrés les 14 et 15 novembre 2017, fait assigner le syndicat des copropriétaires et ses syndics successifs devant le juge des référés du tribunal de grande instance de Nanterre afin d’obtenir la désignation d’un expert judiciaire.

La société MMA IARD, assureur de Mme [Y] [W], est intervenue volontairement à l’instance et le syndicat des copropriétaires a appelé en garantie ses assureurs, la SA AXA France IARD et la société [Adresse 18], ainsi que la société CSPR ayant réalisé des travaux d’étanchéité dans la courette de l’immeuble en janvier 2015.

Par ordonnance de référé en date 07 février 2018, M. [V] [X] a été désigné en qualité d’expert judiciaire,

Selon actes en date du 27 août 2018, Mme [Y] [W] a, sur proposition de l’expert judiciaire, fait assigner M. [Z] [P], propriétaire de l’appartement situé au-dessus du local sinistré, ainsi que la MATMUT, assureur de M. [J], locataire de M. [P].

Par ordonnance de référé en date du 13 novembre 2018, les opérations d’expertise ont été rendues communes à ces parties puis à la SA MAAF Assurances, assureur de la société CSPR, par ordonnance de référé en date du 18 février 2019, après assignation délivrée par Mme [Y] [W] le 21 décembre 2018.

L’expert judiciaire a déposé son rapport le 31 octobre 2020.

Par acte délivré les 19, 22, 23 et 26 mars 2021, Mme [Y] [W] et la SA MMA IARD ont fait assigner le syndicat des copropriétaires, la SAS Artesia Gestion et son assureur la SA Axa France IARD, la SAS [T], la SAS CSPR et son assureur la SA MAAF Assurances, M. [P], la SA Matmut ainsi que la société [Adresse 18] en indemnisation des préjudices subis.

Les travaux réparatoires ont été votés lors de l’assemblée générale tenue le 20 septembre 2021.

Par ordonnance en date du 23 mai 2022, le juge de la mise en état, saisi par les demanderesses d’une demande de réalisation de travaux et de provision, a :

— condamné le syndicat des copropriétaires de l’immeuble à faire réaliser, sous le contrôle d’un architecte, les travaux suivants préconisés par l’expert judiciaire :

— réfection de l’étanchéité de la courette et de la banquette avec rétablissement du lanterneau dans son état initial et réparation de la maçonnerie au droit de la fenêtre donnant dans le local commercial de Mme [Y] [W],

— ravalement complet de la courette,

— remplacement de menuiserie (modification nécessaire à mise en œuvre de l’étanchéité);

— réfection plomberie parties communes,

— renfort structurel dans le local du rez-de-chaussée,

— dit qu’à défaut de réalisation dans un délai de trois mois à compter de la signification de la présente ordonnance, une astreinte journalière de 100 euros par jour de retard courra à son encontre pendant six mois,

— débouté Mme [Y] [W] et son assureur la société MMA IARD de leurs demandes de provisions,

— condamné Mme [Y] [W] à payer au syndicat des copropriétaires la somme provisionnelle de 16.209,90 euros au titre de l’arriéré de charges de copropriété arrêtées au premier trimestre 2022 inclus.

La réception des travaux a été prononcée le 13 juillet 2022, avec réserves pour certains lots.

Aux termes de leurs conclusions en demande et en réplique n°2, notifiées par voie électronique le 21 novembre 2023, Mme [Y] [W] et la SA MMA IARD demandent de :

« Débouter les défendeurs de leurs demandes et prétentions contraires à celles de Madame [A] [Y] [W] et à celles de la société MMA IARD,

Sauf en ce qui concerne les responsabilités, l’imputabilité des dommages et la période d’indemnisation, homologuer le rapport d’expertise de Monsieur [V] [X],

Condamner in solidum le Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 1], la compagnie AXA France ès qualité d’assureur du Syndicat des copropriétaires du [Adresse 1], la société CSPR, la société MAAF ASSURANCE SA ès qualité d’assureur de la société CSPR, Monsieur [Z] [P], la société MATMUT ès qualité d’assureur de Monsieur [E], à verser une somme de 21.265,78 euros à Madame [A] [Y] [W] en indemnisation de son préjudice matériel avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation devant le Tribunal judiciaire et capitalisation des intérêts en application de l’article 1154 du Code civil,

Condamner in solidum le Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 19], la compagnie AXA France ès qualité d’assureur de la copropriété, la société CSPR, la société MAAF ASSURANCE SA ès qualité d’assureur de la société CSPR et la société SOCIETE D’ETUDES ET DE REALISATION DE GESTION IMMOBILIERE DE CONSTRUCTION à verser à Madame [A] [Y] [W] une somme de 23.898 euros en indemnisation de son préjudice de jouissance et/ou économique pour la période du 01/03/2015 au 19/10/2015 avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation devant le Tribunal judiciaire et capitalisation des intérêts en application de l’article 1154 du Code civil,

Condamner in solidum le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 19], la société CSPR, la société MAAF ASSURANCE SA ès qualité d’assureur de la société CSPR, la société ARTESIA GESTION et la compagnie AXA France ès qualité d’assureur de la copropriété et de la société ARTESIA GESTION, à verser à Madame [A] [Y] [W] une somme de 26.587 euros en indemnisation de son préjudice de jouissance et/ou économique pour la période du 20/10/2015 au 30/06/2016 avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation devant le Tribunal judiciaire et capitalisation des intérêts en application de l’article 1154 du Code civil,

Condamner in solidum le Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 1], la société ARTESIA GESTION, la compagnie AXA France ès qualité d’assureur de la copropriété et de la société ARTESIA GESTION, la société CSPR, la société MAAF ASSURANCE SA ès qualité d’assureur de la société CSPR, Monsieur [Z] [P] et la société MATMUT ès qualité d’assureur de Monsieur [E], à verser à Madame [A] [Y] [W] une somme de 118.408 euros en indemnisation de son préjudice de jouissance et/ou économique pour la période du 01/07/2016 au 31/07/2019 avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation devant le Tribunal judiciaire et capitalisation des intérêts en application de l’article 1154 du Code civil,

Condamner in solidum le Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 17] à Boulogne-Billancourt, la société CSPR, la société MAAF ASSURANCE SA ès qualité d’assureur de la société CSPR, la société ARTESIA GESTION, la compagnie AXA France ès qualité d’assureur de la copropriété et de la société ARTESIA GESTION, à verser à Madame [A] [Y] [W] une somme – sauf à parfaire – de 79.830,17 euros en indemnisation de son préjudice de jouissance et/ou économique pour la période du 01/08/2019 au 31/08/2021 avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation devant le Tribunal judiciaire et capitalisation des intérêts en application de l’article 1154 du Code civil,

Condamner in solidum le Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 1] et la compagnie AXA France ès qualité d’assureur de la copropriété à verser à Madame [A] [Y] [W] une somme – sauf à parfaire – de 82.683,11 euros en indemnisation de son préjudice de jouissance et/ou économique pour la période – sauf à parfaire – du 01/09/2021 au 30/11/2023 avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation devant le Tribunal judiciaire et capitalisation des intérêts en application de l’article 1154 du Code civil,

Condamner in solidum le Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 19], la société SOCIETE D’ETUDES ET DE REALISATION DE GESTION IMMOBILIERE DE CONSTRUCTION, la société ARTESIA GESTION, la compagnie AXA France ès qualité d’assureur de la copropriété et de la société ARTESIA GESTION, à verser à Madame [A] [Y] [W] une somme de 10.000 euros en indemnisation de son préjudice moral,

Ordonner la compensation à due concurrence entre les créances réciproques du Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 19] et de Madame [A] [Y] [W],

Dispenser Madame [A] [Y] [W] de toute participation à la dépense commune des frais de procédure d’expertise et de la présente instance engagés par le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1], en application de l’article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 Juillet 1965,

Condamner in solidum les parties qui succombent à verser à la société MMA IARD, subrogée dans les droits de Madame [Y] [W], une somme de 990 euros en remboursement des indemnités d’assurance dont elle a fait l’avance avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation devant le Tribunal judiciaire et capitalisation des intérêts en application de l’article 1154 du Code civil,

Condamner in solidum les parties qui succombent à verser à la société MMA IARD subrogée dans les droits de Madame [A] [Y] [W] une somme de 33.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

Condamner in solidum les parties qui succombent aux entiers dépens en ce compris les coûts de l’expertise judiciaire arrêtés à la somme de 21.930,95 euros, dont distraction au profit de la compagnie MMA IARD subrogée dans les droits de Madame [Y] [W] conformément aux dispositions des articles L.121-12 alinéa 1 du Code des assurances et 1250 du Code civil pour ceux dont elle aurait fait l’avance et distraction au profit de Maître Sophie POURRUT-CAPDEVILLE, avocat aux barreau de Paris, pour ceux la concernant, conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile.

Débouter le Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 19] de sa demande de rejet de l’exécution provisoire."

Aux termes de ses conclusions n°3, notifiées par voie électronique le 13 juin 2023, le syndicat des copropriétaires demande, au visa des articles 1147, 544, 1992 du code civil, L 121-12, L 113-5 du code des assurances et 18 de la loi du 9 juillet 1965, de :

« JUGER que la responsabilité du Syndicat des copropriétaires du [Adresse 17] à [Localité 15] est limitée dans les désordres affectant le local de Madame [Y].

JUGER que la société CSPR a manqué à son obligation de conseil et d’information

En conséquence

CONDAMNER la société CSPR et son assureur la MAAF à relever et garantir le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 17] à [Localité 15] de l’ensemble des condamnations mises à sa charge et ce avec exécution provisoire.

JUGER que Monsieur [P] engage sa responsabilité sur le fondement des troubles anormaux du voisinage.

JUGER que Monsieur [E] engage sa responsabilité sur le fondement des troubles anormaux du voisinage.

En conséquence,

Condamner in solidum Monsieur [P], la MATMUT es qualité d’assureur de Monsieur [E] à prendre en charge 50% des désordres chacun.

DEBOUTER Madame [Y] de sa demande de condamnation à réaliser les travaux sous astreinte.

JUGER que Madame [Y] ne justifie pas avoir gardé à sa charge, un préjudice qui n’aurait pasété indemnisé par son assureur les MMA.

JUGER que Madame [Y] ne peut solliciter la réparation de préjudices déjà indemnisés et ce conformément à la subrogation légale bénéficiant à leur assureur.

En conséquence,

JUGER Madame [Y] irrecevable à demander la réparation des préjudices pour lesquels elle a déjà été indemnisée

DEBOUTER Madame [Y] de ses demandes

JUGER que les MMA ne démontrent pas être subrogés dans les droits de Madame [Y]

JUGER que les MMA ne prouvent pas les paiements intervenus, ni que ceux-ci l’auraient été en exécution d’une garantie mobilisable au contrat souscrit par Madame [Y] pour son local commercial.

JUGER que les MMA ne démontrent pas un quelconque intérêt et qualité à agir à l’encontre du concluant, sa subrogation n’étant aucunement démontrée.

DEBOUTER les MMA de l’ensemble de leurs demandes.

DEDUIRE la somme de 1.232,00 euros du préjudice matériel

JUGER que le locataire de Madame [Y] n’a pas quitté les lieux suite au dégât des eaux mais a fait l’objet d’une procédure d’expulsion à la suite d’impayés locatifs

JUGER qu’il n’est justifié d’aucune remise en location ou tentative de remise en location alors que les locaux ont été remis en état au mois de mai 2015 par Madame [Y].

JUGER que le lien entre les désordres et la perte locative alléguée n’est donc pas établi.

JUGER que Madame [Y] a refusé la réalisation des travaux par le syndicat des copropriétaires en novembre 2017.

JUGER que les estimations locatives de 2019 ne sont pas justifiées.

JUGER que madame [Y] ne justifie du montant du loyer auquel le local était loué.

JUGER que la surface pondérée doit être retenue à hauteur de 57,04 m2

JUGER qu’il convient de déduire, sur le loyer mensuel, 33% de la somme, correspondant aux impositions et cotisations qui auraient dues être acquittées par Madame [Y] en situation locative réelle au titre de ces revenus fonciers

JUGER que le bailleur dont le logement est affecté d’un désordre n’est fondé à solliciter qu’une perte de chance de louer ce logement en démontrant que ses démarches pour sa mise en location sont restées vaines.

En conséquence

LIMITER la perte locative de Madame [Y] à la somme de 932,49 euros par mois de juin 2015 à novembre 2017 soit 27.042,21euros.

DEBOUTER Madame [Y] de sa demande au titre du préjudice moral

JUGER que le total des factures produites au titre des frais irrépétibles ont un montant de 27.805 euros TTC

JUGER que les MMA ne peuvent solliciter le remboursement des frais irrépétibles avec TVA.

JUGER que les factures sont non conformes en l’absence de mention du taux horaires.

JUGER qu’il est facturé au même taux horaires des prestations de natures différentes.

En conséquence

LIMITER le montant au titre des frais irrépétibles.

CONDAMNER les compagnies AXA France et GROUPAMA in solidum à relever et garantir indemne le syndicat des copropriétaires du [Adresse 17] à [Localité 15] de l’ensemble des condamnations qui pourraient être mises à sa charge, et ce avec exécution provisoire.

JUGER que l’inertie et l’absence de décisions adéquates du syndic [T] dans les travaux validés sont à l’origine des préjudices de Madame [Y] qui auraient dû être traités dès 2014.

En conséquence

CONDAMNER le cabinet [T] à garantir le syndicat des copropriétaires du [Adresse 17] à [Localité 15] de l’ensemble des condamnations qui seraient mises à sa charge, avec exécution provisoire.

DEBOUTER Madame [Y] de sa demande au titre de l’exécution provisoire.

DEBOUTER la société CSPR et la MAAF de leur demande de garantie du Syndicat des copropriétaires du [Adresse 17] à [Localité 15].

Condamner tout succombant à verser au syndicat des copropriétaires du [Adresse 17] à [Localité 15] représenté par son syndic le cabinet ARTESIA GESTION la somme de 4.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens dont distraction au profit de Maître Valérie ROSNAO en application de l’article 699 du code de procédure civile."

Aux termes de ses conclusions en défense n°3, notifiées par voie électronique le 12 décembre 2023, la SA Axa France IARD, assureur du syndicat des copropriétaires, demande au tribunal de :

«  Débouter Madame [Y] [W] et les MMA de toutes leurs demandes de condamnations formées à l’encontre de la société AXA France IARD ;

Subsidiairement :

Condamner le Cabinet [T] à relever et garantir AXA France IARD en sa qualité d’assureur du syndicat des copropriétaires de l’ensemble des condamnations qui seraient mise à sa charge,

Plus subsidiairement,

Condamner la société CSPR in solidum avec son assureur à relever et garantir AXA France IARD en sa qualité d’assureur du syndicat des copropriétaires de l’ensemble des condamnations qui seraient mise à sa charge,

Condamner tout succombant à payer à la société AXA France IARD, la somme de 3 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens."

Aux termes de leurs conclusions récapitulatives, notifiées par voie électronique le 30 novembre 2023, la société Artesia Gestion et son assureur, la SA Axa France IARD, demandent au tribunal de :

«  débouter Madame [A] [Y] [W], les MMA IARD et MAAF ASSURANCES de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions en ce qu’elles sont dirigées à l’encontre de la Société ARTESIA GESTION et de la Compagnie AXA FRANCE IARD prise en sa qualité d’assureur RCP de la Société ARTESIA GESTION ;

condamner tout succombant à payer à la Société ARTESIA GESTION et à la Compagnie AXA FRANCE IARD une somme de 4.000 Euros, sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

condamner tout succombant aux dépens de la présente instance et de ses suites, dont distraction pour ceux les concernant au profit de Maître Karl Fredrik SKOG, Avocat au Barreau de Paris, au visa des dispositions de l’article 699 du Code de Procédure Civile."

Aux termes de ses conclusions n°2, notifiées par voie électronique le 25 mai 2023, la société [T] demande au visa des articles 9, 771 du code de procédure civile, 1240 et suivants du code civil et L.121-12 du code des assurances, de :

« Prononcer l’irrecevabilité de l’action de MMA IARD, la subrogation n’étant pas démontrée.

Rejeter les demandes, fins et conclusions formulées à l’encontre de la SOCIETE D’ETUDES ET DE REALISATION DE GESTION IMMOBILIERE DE CONSTRUCTION EN ABREGE [T] entachées de contestation sérieuse.

Renvoyer Madame [Y] [W] à mieux se pourvoir devant le juge du fond déjà saisi du litige.

Condamner tout succombant à payer à la SOCIETE D’ETUDES ET DE REALISATION DE GESTION IMMOBILIERE DE CONSTRUCTION EN ABREGE [T], la somme de 3.000 Euros sur le fondement de l’Article 700 du Code de Procédure Civile ainsi qu’aux entiers dépens dont distraction au profit de Maître Emilie DECHEZLEPRETRE DESROUSSEAUX, membre de la SELARL CABINET DECHEZLEPRÊTRE, Avocat aux offres de droit, conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de Procédure Civile."

Aux termes de leurs conclusions en défense n°3, notifiées par voie électronique le 25 mars 2024, la SAS CSPR et la SA MAAF Assurances, demandent, au visa des articles 1240 et suivants du code civil, de :

« JUGER la société CSPR et son assureur la société MAAF ASSURANCES tant recevables que bien fondées en toutes leurs fins et conclusions,

À TITRE PRINCIPAL

JUGER que l’absence d’entretien manifeste des parties communes est imputable aux syndics successifs,

JUGER que la clause d’exclusion de la police MAAF ASSURANCES est, compte tenu du défaut d’entretien imputable aux syndics successifs pour les parties communes et à Monsieur [P] pour la partie privative, applicable,

DEBOUTER Madame [Y] [W] de sa demande de condamnation dirigée à l’encontre des sociétés CSPR et MAAF ASSURANCES au visa de l’article 1240 du Code civil.

JUGER que dans ces conditions, la police MAAF ASSURANCES est insusceptible de mobilisation et la METTRE HORS DE CAUSE,

JUGER que le syndicat des copropriétaires du [Adresse 17] à [Localité 14], a concouru au préjudice matériel des demandeurs et retenir à son endroit une part de responsabilité à hauteur de 100% s’agissant du désordre de juin 2014 à mai 2015,

JUGER que les syndics successifs sont responsables de la gestion hasardeuse de l’immeuble faisant obstacle à des réparations adaptés et ont concouru au préjudice matériel des demandeurs et retenir à leur endroit une part de responsabilité à hauteur de 50% chacun s’agissant du désordre de mai 2015 à septembre 2016,

JUGER que s’agissant du désordre de septembre 2016 à la date du rapport, le syndicat des copropriétaires est responsable à hauteur de 50% des préjudices compte tenu du défaut d’entretien et le locataire ou propriétaire du 1er étage est responsable à hauteur de 50% des préjudices compte tenu du défaut d’entretien tout particulièrement de la fuite sur l’alimentation partie privative,

JUGER que s’agissant du préjudice matériel, le syndicat des copropriétaires et Monsieur [P] sont responsables à hauteur de 50% chacun,

JUGER que dans l’absence de lien de causalité entre l’intervention de la société CSPR et les désordres d’infiltration la société CSPR ne sera pas tenue responsable de ces sinistres,

METTRE HORS DE CAUSE la société CSPR et son assureur la société MAAF ASSURANCES S.A.,

À TITRE SUBSIDIAIRE

DEBOUTER Madame [Y] [W] de sa demande de condamnation au titre du préjudice matériel, formulée à l’encontre des sociétés CSPR et MAAF ASSURANCES,

DEBOUTER Madame [Y] [W] de sa demande au titre du préjudice de jouissance/ économique, formulée à l’encontre des sociétés CSPR et MAAF ASSURANCES,

À TITRE TRES SUBSIDIAIRE

REDUIRE la perte locative de Madame [Y] [W] en de plus justes proportions,

EN TOUT ÉTAT DE CAUSE,

CONDAMNER le syndicat des copropriétaires du [Adresse 17] à [Localité 16]

[Localité 17], la société ARTESIA GESTION, [T], Monsieur [P], MATMUT, AXA France, [Adresse 18], à relever et garantir indemnes les sociétés CSPR et MAAF ASSURANCES de toutes condamnations éventuelles prononcées à leur encontre,

JUGER la société MAAF ASSURANCES recevable à opposer sa franchise stipulée à la police n° 195250308 D,

REJETER la demande d’appel en garantie et de condamnation in solidum formulée par la société AXA France IARD à l’encontre des sociétés CSPR et MAAF ASSURANCES,

REJETER tous appels en garantie à l’encontre de la société CSPR et son assureur la société MAAF ASSURANCES,

REJETER toute demande de condamnation in solidum, comme étant mal fondée, les conditions d’application n’étant pas réunies,

REJETER les demandes de la société GROUPAMA au titre de l’article 700 du Code de procédurecivile telle qu’elle est dirigée à l’encontre des sociétés CSPR et MAAF ASSURANCES,

CONDAMNER le syndicat des copropriétaires du [Adresse 17] à [Localité 16]

[Localité 17], la société ARTESIA GESTION, [T], Monsieur [P], MATMUT, AXA France, [Adresse 18] ou tout succombant à payer aux sociétés CSPR et MAAF ASSURANCES la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

Les CONDAMNER de même aux entiers dépens."

Aux termes de ses conclusions, notifiées par voie électronique le 22 novembre 2023, M. [Z] [P] demande au tribunal de :

« JUGER recevables et bien fondées, les demandes, fins et conclusions de Mr [P] ;

JUGER que les travaux préconisés par Mr [G] en sa qualité d’expert judiciaire, ont été réalisés par Mr [P] depuis le 9 novembre 2021, soit il y a plus d’une année ;

JUGER que l’expert judiciaire a exclusivement conclu à une responsabilité de Mr [P], quant au préjudice matériel de Madame [Y] relatif à la remise en état privatif du local de Mme [Y], et ce à hauteur de 25% exclusivement ;

JUGER que Mr [P] ne peut se voir condamner au-delà de 25 % du préjudice matériel subi par Madame [Y] [W] ou encore au titre de sa demande formulée au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

JUGER que dans cette hypothèse, Mr [P] sera fondé à être relevé de toute condamnations prononcées à son encontre par l’assureur de son locataire, la MATMUT, au vu de l’absence d’entretien des locaux loués ;

EN CONSEQUENCE :

Juger pour le surplus Madame [Y] [W] mal fondée en toutes ses demandes, fins et conclusions,

L’en débouter.

La condamner à la somme de 1500 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile;

SUBSIDIAIREMENT :

JUGER que Mr [P] ne saurait être tenu d’une indemnisation à hauteur du préjudice de jouissance /économique de Madame [Y] [W] ;

INFINIMENT SUBSIDIAIREMENT :

LIMITER cette condamnation à hauteur de 25% des sommes dues à ce titre, à charge de garantie pour l’assureur de son locataire, la MATMUT de le relever de toute condamnation dans le cadre du préjudice économique de la demanderesse."

Aux termes de ses conclusions n°2, notifiées par voie électronique le 14 juin 2023, la société MATMUT demande au tribunal, au visa des articles 1240 et suivants du code civil et L 124-3 et suivants du code des assurances, de :

« Débouter Madame [Y] [W] de sa demande d’indemnisation au titre du préjudice de jouissance et/ou économique pour la période de juillet 2016 à juillet 2019,

Donner acte à la MATMUT, es qualité d’assureur de Monsieur [E], de ce qu’elle offre d’indemniser le préjudice matériel de Madame [Y] [W] à hauteur de 5.504,44 euros,

Dire et juger que s’agissant des dépens, la MATMUT, es qualité d’assureur de Monsieur [E], ne saurait supporter une part supérieure à 10 %,

Subsidiairement,

LIMITER la garantie de la MATMUT, dans l’hypothèse d’une condamnation in solidum, à l’égard des tiers à la part de responsabilité de son assuré,

Débouter Madame [Y] [W] et MMA IARD de leurs plus amples demandes fins et conclusions."

Aux termes de ses conclusions n°3, notifiées par voie électronique le 28 novembre, la société [Adresse 18] demande au tribunal de :

« DIRE que les désordres sont survenus antérieurement à la prise d’effet de la police de [Localité 18], nouvel assureur de la copropriété à partir du 1 janvier 2017.

DIRE que les désordres étaient connus du syndicat des copropriétaires antérieurement à la prise d’effet de la police de [Adresse 18] et ont fait l’objet d’une réclamation de la part de Madame [Y] [W] au SDC avant la prise d’effet de la police.

CONSTATER que la compagnie AXA, ancien assureur de la copropriété, ne conteste pas sa garantie au regard des règles d’application dans le temps des contrats successifs d’assurances, telles que régies par la loi de sécurité financière – article L 124-5 du code des assurances.

Vu le rapport de l’expert,

Vu la police de [Adresse 18] à effet du 1 janvier 2017.

METTRE [Localité 18] hors de cause.

JUGER qu’en tout état de cause, le contrat de GROUPAMA ne couvre pas la responsabilité professionnelle des syndics fautifs.

CONDAMNER in solidum la société SCPR et MAAF ASSURANCES, le syndicat des copropriétaires à payer à [Localité 18] la somme de 3.500 euros au titre de l’article 700 du CPC.

Condamner la partie perdante aux dépens."

Il est fait expressément référence aux pièces du dossier et aux écritures déposées et visées ci-dessus pour un plus ample exposé des faits, de la cause et des prétentions des parties.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 28 mars 2024 et l’affaire a été fixée pour plaidoiries à l’audience du 09 septembre 2025, reportée à celle du 10 février 2026 en raison du départ de deux des trois magistrats de la chambre, non remplacés durant plusieurs mois.

A l’issue de l’audience, l’affaire a été mise en délibéré au 06 mai 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur les demandes de « juger »

Le dispositif des conclusions du syndicat des copropriétaires, de la SAS CSPR et de la SA MAAF Assurances, de M. [P] contient un très grand nombre de demandes formulées sous la forme de « juger » qui ne consistent en réalité qu’en une reprise de simples moyens ou arguments au soutien des prétentions formulées et qui ne constituent pas des prétentions au sens des articles 4, 5, 31 et 768 du code de procédure civile, en ce qu’elles ne confèrent pas de droit à la partie qui les formule, de telle sorte que le tribunal n’en est pas saisi, en application des dispositions de l’article 768 alinéa 2 du code de procédure civile qui dispose que « le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion. »

Les seules demandes énoncées par le syndicat des copropriétaires, la SAS CSPR, la SA MAAF Assurances et M. [P] dans le dispositif de leurs conclusions et constituant de véritables prétentions sont ainsi les suivantes :

— pour le syndicat des copropriétaires :

« CONDAMNER la société CSPR et son assureur la MAAF à relever et garantir le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 17] à [Localité 15] de l’ensemble des condamnations mises à sa charge et ce avec exécution provisoire.

DEBOUTER Madame [Y] de sa demande de condamnation à réaliser les travaux sous astreinte.

DEBOUTER Madame [Y] de ses demandes

JUGER Madame [Y] irrecevable à demander la réparation des préjudices pour lesquels elle a déjà été indemnisée

DEBOUTER les MMA de l’ensemble de leurs demandes.

DEBOUTER Madame [Y] de sa demande au titre du préjudice moral

LIMITER le montant au titre des frais irrépétibles.

CONDAMNER les compagnies AXA France et GROUPAMA in solidum à relever et garantir indemne le syndicat des copropriétaires du [Adresse 17] à [Localité 15] de l’ensemble des condamnations qui pourraient être mises à sa charge, et ce avec exécution provisoire.

CONDAMNER le cabinet [T] à garantir le syndicat des copropriétaires du [Adresse 17] à [Localité 15] de l’ensemble des condamnations qui seraient mises à sa charge, avec exécution provisoire.

DEBOUTER Madame [Y] de sa demande au titre de l’exécution provisoire.

DEBOUTER la société CSPR et la MAAF de leur demande de garantie du Syndicat des copropriétaires du [Adresse 17] à [Localité 15].

Condamner tout succombant à verser au syndicat des copropriétaires du [Adresse 17] à [Localité 15] représenté par son syndic le cabinet ARTESIA GESTION la somme

de 4.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens dont distraction au profit de Maître Valérie ROSNAO en application de l’article 699 du code de procédure civile."

étant au surplus relevé que le syndicat des copropriétaires sollicite, en pages 11 et 12 de ses conclusions, que les MMA soient déclarées irrecevables tout en sollicitant, dans le dispositif de ses conclusions, leur débouté.

En application des dispositions précitées de l’article 768 alinéa 2 du code de procédure civile, le tribunal n’est donc saisi que d’une demande de débouté.

— pour la SAS CSPR et la SA MAAF Assurances :

« DEBOUTER Madame [Y] [W] de sa demande de condamnation dirigée à l’encontre des sociétés CSPR et MAAF ASSURANCES au visa de l’article 1240 du Code civil.

METTRE HORS DE CAUSE la société CSPR et son assureur la société MAAF ASSURANCES S.A.

À TITRE SUBSIDIAIRE

DEBOUTER Madame [Y] [W] de sa demande de condamnation au titre du préjudice matériel, formulée à l’encontre des sociétés CSPR et MAAF ASSURANCES,

DEBOUTER Madame [Y] [W] de sa demande au titre du préjudice de jouissance/ économique, formulée à l’encontre des sociétés CSPR et MAAF ASSURANCES,

EN TOUT ÉTAT DE CAUSE,

CONDAMNER le syndicat des copropriétaires du [Adresse 17] à [Localité 16]

[Localité 17], la société ARTESIA GESTION, [T], Monsieur [P], MATMUT, AXA France, [Adresse 18], à relever et garantir indemnes les sociétés CSPR et MAAF ASSURANCES de toutes condamnations éventuelles prononcées à leur encontre,

JUGER la société MAAF ASSURANCES recevable à opposer sa franchise stipulée à la police n° 195250308 D,

REJETER la demande d’appel en garantie et de condamnation in solidum formulée par la société AXA France IARD à l’encontre des sociétés CSPR et MAAF ASSURANCES,

REJETER tous appels en garantie à l’encontre de la société CSPR et son assureur la société MAAF ASSURANCES,

REJETER toute demande de condamnation in solidum, comme étant mal fondée, les conditions d’application n’étant pas réunies,

REJETER les demandes de la société GROUPAMA au titre de l’article 700 du Code de procédure

civile telle qu’elle est dirigée à l’encontre des sociétés CSPR et MAAF ASSURANCES,

CONDAMNER le syndicat des copropriétaires du [Adresse 17] à [Localité 16]

[Localité 17], la société ARTESIA GESTION, [T], Monsieur [P], MATMUT, AXA France, [Adresse 18] ou tout succombant à payer aux sociétés CSPR et MAAF ASSURANCES la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure Les CONDAMNER de même aux entiers dépens."

De plus, la société CSPR et son assureur demandent au tribunal de « JUGER la société CSPR et son assureur la société MAAF ASSURANCES tant recevables que bien fondées en toutes leurs fins et conclusions » alors que la recevabilité de leur action n’est pas contestée et que cette demande est donc sans objet.

— pour M. [P]

« JUGER que dans cette hypothèse, Mr [P] sera fondé à être relevé de toute condamnations prononcées à son encontre par l’assureur de son locataire, la MATMUT, au vu de l’absence d’entretien des locaux loués ;"

« L’en débouter. »

« La condamner à la somme de 1500 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile;"

« INFINIMENT SUBSIDIAIREMENT :

LIMITER cette condamnation à hauteur de 25% des sommes dues à ce titre, à charge de garantie pour l’assureur de son locataire, la MATMUT de le relever de toute condamnation dans le cadre du préjudice économique de la demanderesse."

De plus, M. [P] demande au tribunal de "JUGER recevables et bien fondées, les demandes, fins et conclusions de Mr [P]" alors que la recevabilité de son action n’est pas contestée et que cette demande est donc sans objet.

— pour la société [Adresse 18]

“[Adresse 20] CENTRE MANCHE hors de cause.

CONDAMNER in solidum la société SCPR et MAAF ASSURANCES, le syndicat des copropriétaires à payer à [Adresse 18] la somme de 3.500 euros au titre de l’article 700 du CPC.

Condamner la partie perdante aux dépens.”

Enfin, les demandes suivantes formulées par la société MATMUT ne constituent pas des prétentions, pour les raisons précédemment énoncées :

« Donner acte à la MATMUT, es qualité d’assureur de Monsieur [E], de ce qu’elle offre d’indemniser le préjudice matériel de Madame [Y] [W] à hauteur de 5.504,44 euros"

« Dire et juger que s’agissant des dépens, la MATMUT, es qualité d’assureur de Monsieur [E], ne saurait supporter une part supérieure à 10 %",

« Subsidiairement,

LIMITER la garantie de la MATMUT, dans l’hypothèse d’une condamnation in solidum, à l’égard des tiers à la part de responsabilité de son assuré".

Il en va de même de la demande de Mme [Y] [W] et de son assureur qui demandent au tribunal de "Sauf en ce qui concerne les responsabilités, l’imputabilité des dommages et la période d’indemnisation, homologuer le rapport d’expertise de Monsieur [V] [X]".

Sur les demandes formulées par le syndicat des copropriétaires

Aux termes de l’article 122 du code de procédure civile, « constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée. »

L’article 789 du même code prévoit pour sa part que « lorsque la demande est présentée postérieurement à sa désignation, le juge de la mise en état est, jusqu’à son dessaisissement, seul compétent, à l’exclusion de toute autre formation du tribunal, pour :

(…)

6° Statuer sur les fins de non-recevoir. »

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires demande au tribunal, dans le dispositif de ses conclusions, de :

« JUGER Madame [Y] irrecevables à demander la réparation des préjudices pour lesquels elle a déjà été indemnisée.

DEBOUTER Madame [Y] de ses demandes"

Bien que le syndicat des copropriétaires demande que Mme [Y] [W] soit déclarée irrecevable, il convient d’analyser en réalité cette demande comme une demande de débouté, compte tenu, d’une part, de la formulation du dispositif des conclusions et, d’autre part, du fait que toute fin de non-recevoir présentée devant le tribunal est irrecevable au vu de la date de délivrance de l’assignation et ce en application des dispositions précitées de l’article 789 du code de procédure civile.

Par ailleurs, le syndicat des copropriétaires indique, en page 9 de ses conclusions que "compte tenu de l’importance des infiltrations en provenance de l’appartement de Monsieur [P], il conviendra de mettre à la charge de Monsieur [P] 50% de part de responsabilité concernant les désordres affectant le local [Y] « et que »Monsieur [J] engage sa responsabilité sur le fondement des troubles anormaux du voisinage à hauteur de 50% dans les désordres et devra être garanti par son assureur la MATMUT dans ces proportions, laquelle reconnaît sa garantie."

Aux termes du dispositif de ses conclusions, il demande ainsi de " Condamner in solidum Monsieur [P], la MATMUT es qualité d’assureur de Monsieur [E] à prendre en charge 50% des désordres chacun."

Le syndicat des copropriétaires n’explique pas en quoi consiste sa demande de condamnation à « prendre en charge » qui sera par conséquent entendue comme une demande de condamnation de M. [P] et de la MATMUT à supporter financièrement, chacun à hauteur de 50%, l’indemnisation accordée à Mme [Y] [W] en réparation des préjudices subis.

Cette demande doit par conséquent être déclarée irrecevable, en application du principe selon lequel nul ne plaide par procureur, dans la mesure où le syndicat des copropriétaires soumet ainsi au juge une demande qui n’a pas vocation à satisfaire un droit qui lui est propre, mais celui d’un tiers qui recevra le bénéfice exclusif de la réussite de l’action.

Le syndicat des copropriétaires sollicite également que Mme [Y] [W] soit déboutée de sa demande de réalisation de travaux sous astreinte.

Toutefois, cette dernière ne formulant aucune demande de la sorte, elle est donc sans objet et il n’y a pas lieu de statuer.

Enfin, il demande en page 7 de ses conclusions que la société CSPR soit condamnée à lui rembourser la somme de 5.976,58 euros, demande qui n’est cependant pas reprise dans le dispositif de ses conclusions dont seul le tribunal est tenu, en application des dispositions de l’article 768 alinéa 2 du code de procédure civile.

Il ne sera donc pas statué sur cette demande.

Sur les demandes formulées par la société [T]

La société [T] demande, dans le dispositif de ses conclusions, de "Renvoyer Madame [Y] [W] à mieux se pourvoir devant le juge du fond déjà saisi du litige"

Cette demande est sans objet, le litige étant précisément porté devant le juge du fond.

Sur la description des désordres et leur origine

Mme [Y] [W] se plaint d’infiltrations ayant dégradé le local commercial dont elle est propriétaire.

Elle indique avoir ainsi effectué trois déclarations de sinistre aux dates suivantes :

— le 16 juin 2014 pour une infiltration depuis les parties communes, avec signalement d’effondrement d’une partie du plafond du commerce dans l’arrière salle et la cuisine et elle produit le constat amiable établi le 17 juin 2014,

— le 27 mai 2015 pour la dégradation du coffrage (descente [Localité 19]) et des murs dans l’arrière salle et la cuisine,

— le 02 septembre 2016 pour une fuite survenue en juin 2016, en provenance de l’appartement de M. [P], loué à M. [J], au niveau des toilettes du local commercial avec effondrement partiel du plafond.

Elle a fait constater l’état du local par huissier de justice, lequel indique dans son rapport en date du 22 août 2017, les éléments suivants, photographies à l’appui:

« le local est constitué :

— d’une première salle donnant sur la rue,

— d’une deuxième salle dite « arrière-boutique »

— d’une troisième salle dite « cuisine » située avant le laboratoire,

— d’un local de WC situé à droite de la troisième salle avec point d’eau et cuvette (en deux pièces séparées)

— d’un laboratoire situé à la suite de la troisième salle abritant une chambre froide à sa droite.

Je constate, dans la deuxième salle (arrière-boutique), que le coffrage le long du mur de gauche depuis la rue est ouvert, totalement dégradé sur une hauteur d’environ 2 mètres, laissant apparaître la colonne d’eaux usées, rouillée et vétuste.

Au niveau de cette deuxième salle, le plafond est affaissé, présente des tâches d’humidité, la toile de verre se décolle et des moisissures apparaissent sur sa surface.

En pénétrant dans la troisième salle, au-dessus de l’accès depuis la pièce précédente, se trouve une imposte ouvrante, dont la menuiserie est totalement dégradée, gonflée et déformée par l’humidité.

Le local toilettes présente, dans sa première partie, un lavabo, dans lequel reposent des morceaux de plâtre provenant d’une partie de revêtement du plafond, qui est très dégradé, laissant apparaître une colonne d’eaux usées nue, laquelle est rouillée et vétuste.

Sur le retour du mur de droite depuis la deuxième salle vers l’accès à la troisième salle, lequel abrite un compteur électrique, la peinture de ce mur est dégradée, tâchée, présente des tâches d’humidité et des cloques.

Dans cette même pièce, au bas du mur de gauche suite à l’accès par la deuxième pièce, la peinture est totalement dégradée, cloquée et moisie.

Puis nous empruntons les parties communes de l’immeuble par l’escalier jusqu’à l’entresol, entre le rez-de-chaussée et le premier étage.

A cet endroit, une fenêtre permet l’accès à une courette supérieure. Je remarque qu’entre le mur du fond et la banquette, il existe un jour.

Je constate également la partie supérieure des deux colonnes précédemment constatées au rez-de-chaussée, lesquelles sont situées à droite en accédant par les escaliers à l’entresol, et au fond à droite de la courette.

Puis nous nous rendons dans le jardin situé derrière le bâtiment dans lequel je constate, au-dessous de la fenêtre du laboratoire du local de la requérante, un support métallique sur lequel est accroché le tuyau d’arrosage relié au point d’eau de ce même mur."

L’expert judiciaire a, pour sa part, indiqué avoir constaté dans le local commercial, lors de la première réunion d’expertise organisée le 12 avril 2018, une dégradation importante à l’intérieur des locaux, vides d’occupant depuis 2015, et il a fait état d’une humidité importante dans les murs périmétriques, notamment s’agissant de la partie carrelée, à proximité d’un WC.

Il a constaté, en vis-à-vis, le passage d’une colonne en fonte dans un coffrage partiellement démoli et relevé, dans cette localisation, des points d’humidité ponctuelle.

S’agissant de la courette, il a fait les observations suivantes :

« lors de la réunion, nous avons eu accès à la courette protégée par l’étanchéité. L’ouvrage étanchéité est non conforme aux règles de l’art. Il n’est, en particulier, pas protégé, en tête, par des bandes de solin et engravements corrects des relevés périmétriques.

En tout état de cause, même si ces relevés étaient correctement effectués, des infiltrations peuvent se produire, du fait de l’état du ravalement, au droit duquel l’étanchéité a été réalisée.

C’est ce qui s’est produit, du fait de l’état de la banquette maçonnée, non protégée, qui se trouve au fond de la courette.

Nous avons constaté que, compte tenu de l’état de la maçonnerie, au-dessus de la banquette, il avait été procédé à des colmatages par joints silicones, au-dessus de l’ouvrage de protection récemment réalisé.

L’ensemble des relevés d’étanchéité sont constitués par des bandes, avec renforcement aluminium. Au droit du passage de fenêtre, le relevé est insuffisant, au droit des pénétrations des fontes de descente et, en particulier, au droit d’un raccordement d’évacuation des eaux de ruissellement de la courette."

Il a ainsi indiqué que la constitution des branchements, ainsi que des ouvrages de calfeutrement, au pourtour, n’avait pas été réalisés conformément aux règles de l’art.

Lors de la visite des caves, en sous-sol, il a fait part de la façon suivante de ses constatations :

« dans la cave, au droit de la fonte SME, récemment mise en œuvre, nous notons des traces de coulures. Dans ces conditions il nous paraît indispensable, avant de procéder à la reprise des éléments de plomberie, d’établir un diagnostic précis des parties de plomberie qui ont été refaites et d’évaluer les jonctions à reprendre, les linéaires à mettre en place, notamment dans le local à rez-de-chaussée.

Cette constatation directement en lien avec nos opérations d’expertise. Elles donnent l’indication du très mauvais état des parties communes, dans cette localisation, en particulier concernant les descentes de récupération [Localité 19]/EV.

Dans la cave, qui se trouve sous le local commercial du RDC, nous constatons un sol très humide, avec un décrochage du cloisonnement bois et la création d’un fontis (décompression du sol)."

L’expert judiciaire a également visité l’appartement situé au-dessus du local de Mme [Y] [W], appartenant à M. [P] et loué à M. [J].

Il a ainsi indiqué : « sous l’évier, nous constatons des traces de fuite très importantes, au droit de la partie qui correspond à l’allège de fenêtre. Le siphon d’évacuation est »rafistolé" par des bouts de câbles.

L’évacuation PVC présente une pente anormale, avec changement de direction, qui ne correspond pas à un ouvrage approprié d’évacuation, permettant un entretien ou à curage, en cas d’engorgement. Absence de carrelage et étanchéité sous le plan de l’évier."

L’expert judiciaire a expliqué avoir constaté, lors de la troisième réunion, organisée le 28 novembre 2019, la présence massive d’humidité dans l’épaisseur du plancher du rez-de-chaussée, correspondant aux pièces humides de l’appartement du premier étage gauche et relevé que la cloison séparative, entre la chambre et la salle de bains, présentait un taux d’humidité de 100%.

Il a également détecté, à l’aide du testeur, depuis la fenêtre de la salle de bains et en se penchant, une humidité résiduelle de 50% dans le corps de la maçonnerie, expliquant qu’entre le niveau de la courette et le niveau du plancher de l’appartement du premier étage, il existait une différence de l’ordre d’un mètre.

Il a ainsi indiqué que « la constatation faite depuis la fenêtre de la salle de bains (hauteur du garde-corps d’un mètre, au droit de l’appui), permet d’indiquer que la maçonnerie, dans cette localisation, en périmétrique de la courette du 1er étage, est saturée d’humidité, sur une hauteur d’environ 2 mètres. »

L’expert judiciaire a expliqué que le sinistre ayant donné lieu aux deux premières déclarations en juin 2014 trouve son origine dans l’état des parties communes, à savoir l’étanchéité et le réseau d’évacuation [Localité 19]/EV, les désordres ayant perduré en l’absence de réparation adaptée, ce qui ressort également des conclusions des rapports d’expertise amiable de la société Elex, en date du 11 octobre 2014 et du 18 juin 2015, qui font état d’infiltrations par la courette au-dessus du local et d’une fuite sur une canalisation commune d’évacuation des eaux usées de l’immeuble.

L’expert judiciaire a expliqué, au vu des pièces transmises, que la société CSPR, mandatée par le cabinet [T] le 05 juin 2014 pour une recherche de fuite en cave, avait constaté des traces d’humidité au droit du coffrage descente [Localité 19]/EP, au rez-de-chaussée dans la boutique, dans la cave en aplomb de la descente, ainsi qu’une stagnation de l’eau dans la courette et une dégradation de l’étanchéité, à l’origine des infiltrations au rez-de-chaussée dans le local de Mme [Y] [W].

Il a indiqué qu’elle avait alors préconisé de refaire l’étanchéité de la terrasse et de vérifier la canalisation et les branchements de la descente [Localité 19]/EV, tout comme l’architecte missionné par la copropriété, et qu’elle avait établi un devis de réfection complète de l’étanchéité en ce sens.

L’expert a noté que des travaux de remise en état ont été effectués mais de manière incomplète, puisqu’ils n’ont concerné que des travaux de réfection d’étanchéité ainsi que des interventions ponctuelles de reprise de plomberie, parties communes, le devis ne faisait pas mention du défaut de protection de la banquette se trouvant en fond de courette ni de la nécessité de traiter cette partie d’ouvrage, et de manière imparfaite puisqu’ils n’ont pas été réalisés dans les règles de l’art.

S’agissant du troisième sinistre, il a expliqué qu’il correspondait à une infiltration importante, qui avait duré plusieurs mois, du fait d’une fuite active sur une canalisation d’alimentation privative de l’appartement du premier étage et qu’il avait pour cause un défaut d’entretien locatif des installations sanitaires de l’appartement, le rapport établi par l’expert d’assurance mentionnant, sans ambiguïté, l’état de la plomberie sous l’évier de la cuisine.

Il a précisé que cette infiltration, localisée au droit du WC du local commercial, avait participé dans des proportions importantes à l’aggravation des conséquences des sinistres en cours depuis juin 2014.

L’expert amiable, mandaté par la MATMUT, a indiqué dans son rapport d’expertise en date du 16 décembre 2016, relatif au sinistre survenu le 02 septembre 2016, que les constatations effectuées avaient démontré l’existence d’infiltrations par le plancher haut du rez-de-chaussée dans le local de Mme [Y] [W] et qu’ils avaient plusieurs origines : un défaut d’étanchéité d’une terrasse commune, une fuite sur la chute E-U collective et une fuite sur une canalisation d’évacuation sous le meuble évier au sein du logement occupé par M. [E], la cause ayant été supprimée alors que les deux premières ne l’étaient pas à la date de rédaction de son rapport.

Il a indiqué, s’agissant des dommages, qu’ils portaient sur la dégradation importante des peintures murales et plafonds dans la salle de bain et les toilettes du local de Mme [Y] [W].

Ces mêmes causes ont été identifiées par la société Elex, expert amiable mandaté par l’assureur de Mme [Y] [W], dans son rapport du 23 février 2017, mettant en lumière une fuite sur le joint de raccordement du robinet de l’évier chez M. [E], locataire de M. [P], des infiltrations au travers de l’étanchéité de la courette de l’immeuble, précisant que les réparations partielles effectuées en 2015 n’avaient pas été suffisantes et enfin une fuite sur une descente des eaux de l’immeuble.

L’expert a indiqué que l’origine de la première fuite semblait avoir été supprimée à la différence des deux autres.

Les deux premiers sinistres ont donc pour origine les parties communes de l’immeuble, la cause n’ayant pas été supprimée lorsque s’est produit le troisième sinistre ayant pour origine une partie privative du logement appartenant à M. [P], ce qui n’est pas contesté par les parties concernées.

Sur les responsabilités

— sur la mise en jeu de la responsabilité du syndicat des copropriétaires

Mme [Y] [W] indique qu’elle agit à l’encontre du syndicat des copropriétaires sur le fondement de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965, indiquant qu’il est en outre engagé par les actes de son syndic en application des articles 1992 et suivants du code civil.

Elle précise qu’elle agit, à titre subsidiaire sur le fondement de l’article 1382 du code civil devenu l’article 1240 du même code, ainsi que sur le fondement de l’article 1244 dudit code, en expliquant que le comportement du syndicat des copropriétaires est fautif, qu’il est directement responsable du préjudice qu’elle subit et que le propriétaire d’un bâtiment est responsable du dommage causé par sa ruine, lorsqu’elle est arrivée par suite d’un défaut d’entretien.

Aux termes de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965, dans sa rédaction applicable aux faits de l’espèce, le syndicat des copropriétaires « est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers ayant leur origine dans les parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires ».

La responsabilité prévue par ces dispositions s’entend ainsi d’une responsabilité de plein droit, indépendante de toute notion de faute, mais il appartient toutefois à la victime de rapporter la preuve que le dommage dont elle se plaint trouve son origine dans les parties communes et donc de démontrer l’existence d’un lien de causalité direct entre l’état de l’immeuble et le préjudice invoqué.

Les désordres ayant été causés par un défaut d’étanchéité des parties communes et la défectuosité du réseau d’évacuation [Localité 19]/EV, parties communes, ils trouvent donc leur origine dans les parties communes de l’immeuble.

La responsabilité du syndicat des copropriétaires est par conséquent engagée sur le fondement de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965, sans qu’il n’y ait lieu d’examiner les autres fondements invoqués.

— sur la mise en jeu de la responsabilité des syndics, de la société Artesia Gestion et de la société [T]

L’article 1240 du code civil prévoit que « tout fait quelconque de l’homme qui cause à autrui un dommage oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. »

Aux termes des articles 1241 et 1242 alinéa 1 du même code, « chacun est responsable du dommage qu’il a causé non seulement par son fait, mais encore par sa négligence ou par son imprudence » et « on est responsable non seulement du dommage que l’on cause par son propre fait, mais encore de celui qui est causé par le fait des personnes dont on doit répondre, ou des choses que l’on a sous sa garde. »

L’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 mentionne pour sa part que "indépendamment des pouvoirs qui lui sont conférés par d’autres dispositions de la présente loi ou par une délibération spéciale de l’assemblée générale, le syndic est chargé, dans les conditions qui seront éventuellement définies par le décret prévu à l’article 47 ci-dessous :

(..)

— d’administrer l’immeuble, de pourvoir à sa conservation, à sa garde et à son entretien et, en cas d’urgence, de faire procéder de sa propre initiative à l’exécution de tous travaux nécessaires à la sauvegarde de celui-ci."

Mme [Y] [W] indique agir à l’encontre des deux syndics sur le fondement des articles 1382, 1383 et 1384 alinéa 1 anciens du code civil, devenus les articles 1240, 1241 et 1242 alinéa 1 du même code, ainsi que sur le fondement des articles 9 et 18 alinéa 1 de la loi du 10 juillet 1965 qui prévoit que le syndic est chargé d’administrer l’immeuble, de pourvoir à sa conservation, à sa garde et à son entretien.

Elle explique en effet que les syndics successifs, alertés depuis juin 2014, ont manqué à leurs obligations et que leur comportement est fautif puisque l’urgence commandait qu’ils convoquent une assemblée générale et fassent désigner un architecte afin de diagnostiquer les pathologies de manière globale, de définir une méthodologie d’intervention efficace et de décider de la réalisation de travaux de plomberie, d’étanchéité et de ravalement de la courette, ce qu’ils n’ont pas fait.

Elle reproche également à la société Artesia Gestion une mauvaise gestion du désordre en provenance de l’appartement de M. [P], en raison d’une absence d’investigations qui auraient dû être menées dès le début de l’année 2016, d’un défaut de réaction appropriée et d’un temps de réparation trop long.

Elle considère ainsi que les syndics successifs, par leur inertie et une mauvaise de gestion des dossiers, ont contribué à l’apparition, la persistance et l’aggravation des désordres matériels et immatériels qu’elle a subis, la société [T] étant ainsi responsable jusqu’en octobre 2015, date de changement du syndic, et la société Artesia Gestion, à compter de cette date et jusqu’à ce qu’il soit justifié que le nécessaire a été fait pour mettre fin aux désordres affectant son local.

La société [T] estime avoir été diligente dans le traitement des sinistres, en missionnant un architecte deux jours après le dégât des eaux survenu le 10 juin 2014 et en donnant mission à la société CSPR de réaliser les travaux objets de son devis portant sur l’étanchéité de plomberie, ce qui a été fait en décembre 2014 et janvier 2015.

Elle indique que lors du deuxième sinistre, elle a régularisé une nouvelle déclaration auprès de la société Axa France IARD et demandé à la société Plombix d’intervenir en urgence, selon ordre de mission du 28 juillet 2015, laquelle a alors remis en question la bonne réalisation des travaux d’étanchéité de la toiture terrasse réalisés par la société CSPR.

Elle précise avoir de ce fait organisé une réunion le 02 août 2015 avec Mme [Y] [W], le plombier et l’étanchéiste et indique avoir de plus demandé à M. [P] de réaliser un certain nombre de travaux afin de faire cesser les fuites dans le local de Mme [Y] [W].

Elle considère donc avoir parfaitement réagi à l’information reçue de la mauvaise exécution des travaux et avoir fait tout ce qui était en son pouvoir pour tenter de trouver une solution aux difficultés rencontrées par Mme [Y] [W], ajoutant avoir ensuite perdu son mandat le 19 octobre 2015 de telle sorte qu’il appartenait au nouveau syndic, la société Artesia Gestion, de prendre la suite des opérations.

La société Artesia Gestion indique, pour sa part, qu’elle n’est pas à l’origine des infiltrations subies par le local de Mme [Y] [W] et elle conteste toute inertie fautive ainsi que tout lien de causalité avec les préjudices dont il est demandé réparation.

Elle fait ainsi valoir les nombreuses interventions qu’elle a effectuées et qu’elle indique avoir justifié en cours d’expertise.

La mise en jeu de la responsabilité des syndics suppose que [Y] Mme [W] caractérise une faute, un préjudice et le lien de causalité entre les deux.

Il ressort des pièces produites que la société CSPR a adressé, le 10 juin 2014, au syndic [T] un rapport de visite du local de Mme [Y] [W] et qu’il l’a informé en ces termes de ses constatations effectuées le 07 juin et le 10 juin 2014 :

« lors de la première visite, le boulanger nous a fait visiter sa boutique et la cave et nous avons constaté :

— des traces d’humidité apparaissent sur le coffrage de la descente EP/[Localité 19] au rdc au fond de la boutique les traces sont niveau du plancher ainsi qu’au milieu et qu’en partie basse (la toile de verre au plafond se décolle)

— les mêmes traces d’humidité et d’infiltrations d’eau reparaissent dans la cave, à l’aplomb du coffrage et de la descente EP/[Localité 19]

— au-dessus de la boulangerie, dans la zone du coffrage, c’est une courette aveugle inaccessible.

Lors de la deuxième visite, la locataire de l’appartement du 1er étage gauche nous a donné accès pour voir la courette concernée et nous avons constaté :

— à l’endroit exact de la fuite, au niveau du 1er étage il y a une flaque d’eau qui stagne

— le moignon ou le siphon d’évacuation des eaux pluviales de cette courette est en contre pente, l’eau ne s’évacue pas normalement

— l’étanchéité de cette zone de la courette est bien dégradée ce qui cause des infiltrations au rdc dans la boulangerie."

La société a ainsi conclu que les problèmes d’infiltration dans le local provenaient de l’étanchéité de la courette au-dessus ainsi que du branchement de la descente EP/[Localité 19] derrière le coffrage.

Elle a préconisé, pour remédier à ce problème, de refaire l’étanchéité de la terrasse selon les normes, de vérifier les branchements des évacuations ainsi que le bout de descente EP/[Localité 19] derrière le coffrage entre le rez-de-chaussée et le premier étage.

La société Atelier d’architecture a pour sa part, établi le 12 juin 2014, à la demande du syndic [T], un rapport portant sur les désordres affectant le local commercial de Mme [W] et sur l’identification de leurs causes.

Elle a ainsi identifié la vétusté de l’étanchéité du plancher de la toiture terrasse qu’elle préconisait de changer dans son intégralité et la non-conformité du nœud de raccordement de la descente, également vétuste et devant être reprise depuis le niveau supérieur de la courette jusqu’au point de raccordement en cave.

Par courrier en date du 19 septembre 2014 adressé au syndic [T], Mme [Y] [W] lui a adressé copie de la convocation à l’expertise amiable organisée par son assureur, prévue le 07 octobre 2014.

Dans son rapport en date du 11 octobre 2014, ce dernier a identifié, comme cause du sinistre, des infiltrations par la courette au-dessus du local de Mme [Y] [W].

Les travaux d’étanchéité de la courette ont été réalisés la semaine du 19 janvier 2015, selon facture finale du 22 janvier 2015 et comme indiqué par le syndic à Mme [Y] [W] qui lui demandait, le 27 février 2015, de faire le nécessaire car il était urgent de réaliser les travaux dans son local sinistré.

Puis par courriel en date du 07 mai 2015, Mme [Y] [W] a demandé au syndic de lui transmettre la facture des travaux, afin que son assureur puisse lui verser l’indemnisation proposée et acceptée lui permettant de débuter les travaux de reprise dans son local.

Par courriel en date du 20 mai 2015, adressé au syndic [T], l’assureur du syndicat des copropriétaires, la société Axa France IARD, a formulé cette même demande, expliquant être relancé par Mme [Y] [W] pour le remboursement des dommages subis et indiquant lui rappeler ses précédents courriers du 07 mai et 02 mars 2015 réclamant la facture de la réparation de la fuite.

Par courrier en date du 22 mai 2015, la société MMA, assureur de Mme [Y] [W], a indiqué à cette dernière avoir eu confirmation, par son expert amiable, d’infiltrations au niveau de la courette au-dessus du local commercial, constatées lors de l’expertise du 07 octobre 2014, et précisé que les dommages immobiliers feront l’objet d’une prise en charge par l’assureur de l’immeuble et qu’elle classait le dossier.

Le 23 mai 2015, Mme [Y] [W] a de nouveau sollicité le syndic afin d’obtenir communication de la facture des travaux réalisés dans la courette, expliquant qu’à réception elle commencerait alors les travaux de remise en état de son local commercial.

Le 27 mai 2015, Mme [Y] [W] a informé, par courriel, le syndic [T] de nouvelles fuites, faisant état de « fuites tuyau d’évacuation d’eau de l’immeuble dans la cuisine de la boulangerie », en lui précisant avoir déclaré, le matin, le sinistre à son assureur et en lui transmettant un constat amiable.

Ce dernier mentionne ainsi, au titre des dégâts subis, le « coffrage de la colonne d’évacuation, tuyau cuisine ».

L’expert amiable, Elex, mandaté par l’assureur de Mme [Y] [R] a indiqué dans un courrier adressé le 18 juin 2015 au cabinet [T] que lors de sa visite, les infiltrations étaient toujours actives et « en provenance de votre occupation ».

Il lui a par ailleurs demandé de faire le nécessaire pour stopper les infiltrations chez son assurée et de lui transmettre la facture de suppression de l’origine du sinistre.

L’assureur a proposé, pour ce sinistre du 27 mai 2015, l’indemnisation de la réfection du coffrage et de la peinture des murs de l’arrière-boutique.

Mme [Y] [W] a ensuite sollicité le syndic, par courriel en date du 30 juillet 2015, en ces termes :

« le plombier que vous avez missionné est passé hier dans mon local, il a constaté les dégâts. Il n’a rien pu faire. Il prétend que ceci vient de l’étanchéité, donc je pense que les travaux d’étanchéité ont été mal réalisés. Il faut rappeler la CSPR pour exécuter bien les travaux. »

Le syndic [T] l’a informée, le lendemain, qu’un rendez-vous avait été convenu avec la société CSPR, la société Plombix et le syndic le 03 septembre 2015, lui demandant de laisser l’accès à son local pour faire le point, Mme [Y] [W] ayant alors répondu qu’elle n’attendrait pas un mois pour un rendez-vous, au vu de l’urgence, et qu’elle souhaitait qu’une date soit fixée avant le 04 août.

Il n’est pas justifié de la tenue de cette réunion et lors de l’assemblée générale du 19 octobre 2015, le syndic [T] a été remplacé par la société Artesia Gestion.

Par courriel en date du 02 septembre 2016, cette dernière a sollicité la société Plomberie de la Reine pour une recherche de fuite, l’ordre de service du 06 septembre 2016 mentionnant qu’il s’agissait d’une fuite située dans les escaliers, que la cave était en train d’être inondée et qu’il convenait de contacter Mme [Y] [W], propriétaire du local subissant également la fuite.

La société décrit de la façon suivante les investigations réalisées (facture du 15 septembre 2016) :

« suite à votre ordre de service, veuillez trouver ci-joint le détail de l’intervention

effectué des vérifications dans le local commercial rez-de-chaussée.

L’eau coule du 1er étage logement de gauche locataire en place.

Vérification de l’installation sanitaire. Cuisine vétuste, fuite provenant des raccords mécaniques sous l’évier.

plan de travail et robinet en mauvais état

Le locataire avertit son gestionnaire.

Cette fuite provoquait des infiltrations jusque dans la cave.

Cela dure depuis plus d’un mois, local commercial vide."

Par ordre de service en date du 22 novembre 2016, le syndic Artesia Gestion a de nouveau mandaté cette même société en lui demandant d’effectuer une "recherche de fuite chez Mme [Y] (même fuite que pour l’intervention de septembre 2016".

Cette dernière a ainsi indiqué, dans son courriel en date du 23 novembre 2016 adressé au syndic, qu’elle avait eu confirmation par Mme [Y] [W] que la fuite avait été réparée la veille et que plus rien ne coulait, indiquant dans sa facture en date du 28 novembre 2016, qu’il s’agissait de "fuites sur alimentation E-F dans la cuisine de M. [J]"

Le syndic a ensuite fait une déclaration de sinistre auprès de son assureur, la société Axa France IARD, selon courrier de cette dernière en date du 01 décembre 2016.

Par courriel en date du 14 décembre 2016, adressé aux membres du conseil syndical, il leur a indiqué que trois sociétés allaient être mandatées, s’agissant des dégâts des eaux subis par Mme [Y] [W], pour des devis de remplacement des fontes, leur précisant qu’ils porteraient sur la partie inférieure de cette fonte puisque le morceau de fonte dans la courette du bâtiment A avait été changé par l’ancien syndic.

Le syndic Artesia Gestion a ensuite, par courriel en date du 20 décembre 2016, transmis à Mme [Y] [W] les informations suivantes :

« Concernant les fuites des fontes, 3 sociétés ont été mandatées pour effectuer les devis. Je serai sur place demain matin pour guider la société NCP dans son chiffrage. Nous en profiterons pour vérifier la fonte dans la cave, celle dans votre local commercial et l’étanchéité de la courette. »

Par courrier en date du 24 février 2017, le cabinet Elex, mandaté par l’assureur de Mme [Y] [W], a indiqué au syndic Artesia Gestion que lors de l’expertise organisée le 09 décembre 2016, il avait constaté que l’origine du désordre, du 02 septembre 2016, provenait de l’étanchéité de la courette dont les réparations partielles effectuées en 2015 ne s’avéraient pas suffisantes ainsi que de la descente des eaux de l’immeuble.

Il a donc invité le syndic à faire effectuer les réparations qui s’imposent concernant les causes de ce sinistre et de le tenir informé de l’achèvement des travaux, en lui adressant une copie de la facture des réparations.

Le syndic Artesia Gestion a sollicité de la société Plomberie de la Reine, par courriel du 07 avril 2017, une demande de devis portant sur la reprise de l’étanchéité de la banquette en zinc dans la courette du bâtiment A et sur le remplacement des descentes entre la courette, le local commercial et la cour, en lui demandant d’intervenir rapidement.

Par courriel du 28 avril 2017, le syndic Artesia Gestion a transmis à Mme [Y] [W] les devis obtenus de la société Plomberie de la Reine, lui précisant relancer une nouvelle fois la société NPC pour l’obtention des devis et lui indiquant qu’à réception il solliciterait les membres du conseil syndical pour validation, ce qu’il a fait par courriel en date du 05 mai 2017, aux termes duquel il leur a expliqué la situation en ces termes :

« Je reviens vers vous concernant les sinistres dans le local commercial de Madame [Y] au bâtiment A. En effet, cette dernière subit des dégâts des eaux qui ont gravement nuit à son local. Trois points des parties communes sont responsables des dégradations dans ce commerce : la banquette sur la courette et deux fontes traversantes.

Afin que Madame [Y] puisse procéder à la remise en état de son local commercial, il convient désormais de procéder à la réparation pérenne des différents points infiltrants qui proviennent des parties communes. Des devis ont alors été demandés pour ces différentes réparations, devis que vous trouverez en pièce jointe."

Le syndic a ensuite invité le conseil syndical à faire part de sa position afin de pouvoir lancer rapidement les travaux de rénovation.

En réponse à une interrogation d’un membre du conseil syndical du 05 mai 2017, le syndic lui a indiqué, le 10 mai 2017, que ces travaux ne figuraient pas à l’ordre du jour de la dernière assemblée générale, raison pour laquelle son avis était sollicité et expliqué que "le montant minimum pour convoquer une assemblée générale n’étant pas toujours atteint par les devis proposés, et au vu de l’état du local de Madame [Y] il convient de réaliser les travaux. Pour rappel, Madame [Y] ne peut remettre en état son local tant que l’origine des dégâts n’est pas résolue, son assurance refusant toute indemnisation tant que les travaux ne sont pas effectués."

Par courriel du 10 mai 2017, Mme [Y] [W] a validé un des trois devis transmis, tandis que le 11 mai 2017, M. [M], membre du conseil syndical, a interrogé, en ces termes le syndic sur différents points :

« afin que nous puissions prendre une décision, il aurait été bon que les devis soient illustrés par des photos.

Cela aurait pu être plus parlant pour nous!

Généralement, les prestataires se font un petit reportage & métrage afin d’établir leurs devis.

Pourriez-vous nous dire pourquoi il y a un écart de prix aussi conséquent entre certains devis?

Les méthodes de réparation sont-elles les mêmes?

Nous aurions voulu avoir une synthèse de votre cabinet afin d’orienter notre choix.

Sauf erreur de ma part, l’étanchéité de la courette avait déjà été reprise il y a 2 ou 3 ans, pourquoi doit-on entreprendre de nouvelles actions?

Le local commercial a été victime de plusieurs dégâts des eaux dont certains d’ordre privatif, sommes nous sûr (que) les fontes sont en cause?

Pourriez-vous aussi nous donner quelques nouvelles sur les nombreux dégâts des eaux qui se sont produits sur notre copro car l’intervention de notre assureur doit intervenir."

Par courriel en date du 12 mai 2017, le syndic a répondu à ces demandes en transmettant des photographies et en expliquant que la partie de l’étanchéité sur la courette, réalisée quelques années auparavant, concernaient l’étanchéité au sol alors que les travaux envisagés portaient sur l’étanchéité de la banquette au fond de la courette, le revêtement s’émiettant et l’eau s’infiltrant dans le local commercial.

Il a répondu de la manière suivante aux autres interrogations formulées :

« concernant les fontes à remplacer, l’une passe du fond de la courette (proche de la banquette) au local commercial de Madame [Y] dans le mur créant des infiltrations d’eau dans le mur carrelé au fond du local. La deuxième fonte quant à elle passe du côté droit de la courette (fonte rouge ayant fait l’objet de travaux il y a quelques années) dans les sanitaires du local commercial et descend jusqu’à la cave (1ère cave en descendant les marches, cave ouverte).

Vous trouverez ci-joint le courrier de l’assurance de Mme [Y] demandant l’exécution de ces travaux.

Au sujet des différents dégâts des eaux chez Madame [Y], il y a eu 2 dégâts des eaux privatifs l’un en septembre (provenant de l’appartement de M. [E] (fuite sur le receveur de l’évier) et l’autre en décembre (provenant de l’appartement de Mme [K] joints de la douche). Etant privatifs, l’assurance n’est pas entrée en jeu pour ces dossiers."

Puis par courriel en date du 15 mai 2017, le syndic Artesia Gestion a informé le conseil de Mme [Y] [W] qu’il disposait des devis nécessaires à la réalisation des travaux qui seraient ainsi mis en oeuvre dès réception de l’accord du conseil syndical.

Par courriel du même jour, M. [M] a toutefois sollicité de plus amples explications du syndic, portant notamment sur les sinistres relevant de parties communes ou privatives et sur l’état de la fonte descendante apparaissant récente et sans point de vétusté.

Le 18 mai 2017, le syndic lui a ainsi confirmé que « la fonte rouge descendante a été changée récemment, lors de la reprise de l’étanchéité de la courette, il y a quelques années. Toutefois, cette réparation n’a pas été suffisante concernant notamment les joints » et expliquant que « les devis transmis prennent en compte le remplacement de la fonte à partir du pied de la fonte rouge et jusqu’au local commercial et non le remplacement de la fonte ayant déjà fait l’objet d’un remplacement. »

Il a également indiqué que "concernant l’infiltration provenant de chez Monsieur [N], nous procédons aux démarches nécessaires auprès de l’assurance pour les réparations en partie commune. Nous demandons donc un devis afin de faire chiffrer les dommages pour la transmission à l’assurance."

Mme [Y] [W] a également, par courriel en date du 19 mai 2017, soumis pour validation aux membres du conseil syndical les devis obtenus par le syndic, précisant qu’elle donnait son accord, et interrogé ce dernier, par courriel du 31 mai 2017, pour connaître leur position sur ces devis ainsi que connaître les raisons du temps mis par ces derniers à répondre à cette demande.

Son avocat a fait de même par courriel du 30 mai 2017, en précisant qu’il avait bien noté que le syndic était dans l’attente de l’accord du conseil syndical pour engager les travaux mais que l’expertise avait eu lieu depuis plus de six mois.

Le syndic a ainsi, par courriel du 14 juin 2017, relancé les membres du conseil syndical en ces termes:

« sauf erreur, je n’ai pas eu de retour concernant les travaux de plomberie à réaliser au bâtiment A. L’avocat de Madame [Y] nous relance sur ce point afin d’avoir le planning des travaux. En effet, je vous précise que la remise en état du local de Madame [Y] est soumise à la condition de la réalisation des travaux en partie commune."

M. [U], membre du conseil syndical, lui a alors répondu, par courriel du même jour, que le syndic avait reçu une réponse le 15 mai lui demandant de « creuser les sinistres précédents » et l’interrogeant pour savoir s’il avait bien reçu ce message.

Le syndic lui a alors fourni une nouvelle fois des explications, par courriel du 15 juin 2017, en lui indiquant avoir bien reçu ce courriel et y avoir apporté une réponse le 18 mai, et précisant que les devis transmis concernaient des sinistres n’ayant pas fait l’objet de réparations antérieures, à savoir la reprise de l’étanchéité de la banquette sur la courette et le remplacement de deux fontes passant dans le local commercial et les caves, ces sinistres concernant la copropriété puisque se rapportant à des parties communes.

Il lui a rappelé que tant que ces travaux n’étaient pas réalisés, Mme [Y] [W] ne pouvait pas percevoir l’indemnisation de son assureur et qu’une fois ceux-ci effectués, il conviendrait de procéder à la remise en état des locaux sinistrés.

Mme [Y] [W] et son conseil ont ensuite, par courriels en date du 17 et 20 juillet 2017, relancé le gestionnaire de copropriété.

Ce dernier a répondu à Mme [Y] [W], le 20 juillet suivant, que la personne s’occupant des sinistres était en congés et lui a demandé de le contacter par téléphone, puis par courriel du 23 août 2017, il a de nouveau sollicité le conseil syndical s’agissant de la validation des devis transmis.

Par courriels en date du 06 et 13 septembre 2017, M. [U], membre du conseil syndical a interrogé le syndic sur ces devis en demandant qu’il soit indiqué « ce qu’il manque pour choisir et confirmer les devis les plus optimistes pour ce sinistre (les moins chers donc) » indiquant que Mme [Y] [W], M. [M] et lui-même avaient donné leur accord.

Par courriel en date du 23 septembre 2017, M. [M], membre du conseil syndical a sollicité le syndic en ces termes :

« afin d’avancer sur la problématique des descentes d’évacuation traversant le local de Mme [Y]. Merci de refaire intervenir la Sté NPC afin qu’il puisse réviser son devis et refaire le point sur ce réseau car certaines questions restent à ce jour sans réponse.

Bien entendu avec l’accord du CS qui devra vous en donner réponse à la majorité."

Le syndic lui a répondu, par courriel du 26 septembre 2017, qu’il faisait le point avec la personne en charge des sinistres et qu’il remandatait la société NPC « afin d’avancer sur ce problème ».

Puis par courriel en date du 18 octobre 2017, M. [M] a indiqué au syndic avoir croisé Mme [Y] [W] qui lui a indiqué ne pas avoir de nouvelles concernant la canalisation fuyarde passant dans son local et demandant ainsi au syndic de faire passer le plombier afin que les travaux puissent être lancés au plus vite, ajoutant "Mme [Y] m’a aussi interpelé sur le fait que les dégâts des parties sinistrées dans son local avaient pris plus d’ampleur.

Merci de vous rapprocher de Mme [Y] afin que les accès puissent être donnés lors du passage du plombier."

Ainsi, par courriel en date du 27 octobre 2017, le syndic a indiqué aux membres du conseil syndical que la société NPC avait stoppé la fuite mais qu’elle préconisait le remplacement des collets battus, selon devis joint au message, et sollicité leur validation.

Par courriel en date du 09 novembre 2017, le syndic a indiqué à M. [U] qu’il avait bien de nouveau mandaté la société NPC pour refaire des devis mais qu’au vu des montants, ils devraient être votés lors de la prochaine assemblée générale, lui indiquant espérer pouvoir recueillir un maximum de devis rapidement pour pouvoir envoyer la convocation pour la prochaine assemblée générale prévue en décembre.

Par courriel en date du 09 novembre 2017, M. [M], membre du conseil syndical, a interrogé le syndic sur l’intervention à réaliser chez Mme [Y] [W] demandant s’il suffisait de le soumettre rapidement à l’approbation des membres du conseil syndical, ce à quoi le syndic lui a répondu le même jour qu’il lui semblait qu’il y avait désaccord au sein du conseil, raison pour laquelle il avait souhaité mettre ce point à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale, mais que le conseil syndical avait le pouvoir de le valider et il lui a ainsi demandé un retour de validation.

Le 14 novembre 2017, M. [U] a indiqué au syndic que le devis à jour de la société NPC concernant l’intervention chez Mme [Y] [W] n’avait pas été transmis, malgré demande répétée de telle sorte qu’il précisait qu’il ne pouvait être accepté s’il n’avait pas été soumis à l’ensemble des décideurs.

Le syndic lui a alors répondu, par courriel du 14 novembre 2017, que ce devis figurait dans son courriel du 09 novembre passé et lui a de nouveau demandé la validation sur les devis concernant l’intervention chez Mme [Y] [W], lui précisant avoir été assignée par cette dernière, aux côtés du syndicat des copropriétaires et de la société [T].

Les 14 et 15 novembre 2017, les membres du conseil syndical ont donné leur accord, M. [M] indiquant, s’agissant des désaccords mentionnés par le syndic, qu’il avait simplement soumis un questionnement avant validation des travaux et non une objection à leur réalisation.

Le syndic a alors transmis, le 17 novembre 2017, à la société NPC les devis validés en lui demandant de bien vouloir réaliser les travaux au plus vite.

Cette dernière l’a toutefois informé, le 05 décembre 2017, de la bonne réception des devis signés mais indiqué qu’elle n’avait pas reçu d’ordre de début de travaux de la part de Mme [Y] [W], indiquant : « de ce fait, la situation risque de s’aggraver dans le local sans que nous ne soyons tenu pour responsables, de plus au vu de l’approche des fêtes il ne nous sera pas forcément possible de démarrer les travaux dès la réception de l’ordre de début de ceux-ci, prenez donc en compte un minimum d’une semaine de délai (suivant la date) pour la réalisation de ces derniers. »

Par courriel en date du 06 décembre 2017, adressé à la société Plomberie de la Reine, le syndic a informé cette dernière que son devis, portant sur le remplacement de la banquette sur courette, avait été accepté et lui a communiqué les coordonnées de Mme [Y] [W].

Les travaux ont été réalisés le 11 avril 2018, selon la facture produite.

Le syndic a ensuite pris attache avec Mme [Y] [W] pour lui indiquer que l’entreprise NPC, retenue pour les travaux de réfection des fontes, n’arrivait pas à la joindre depuis quinze jours malgré plusieurs messages pour fixer le commencement des travaux, tout comme la société Balas, mandatée pour vérifier l’alimentation en eaux, et lui demandant, en cas d’indisponibilité de sa part, s’il était possible qu’elle laisse les clefs du local afin de faciliter les interventions.

En réponse à ce courriel, le conseil de Mme [Y] [W] lui a indiqué, le 08 décembre 2017, que sa cliente n’avait pas à ouvrir son local à des personnes qu’elle ne connaissait pas alors qu’elle n’avait reçu aucune demande en ce sens du syndic et que l’intervention du syndic, s’agissant de la société NPC était pour le moins tardive puisque les désordres d’inondation et d’infiltration affectant les caves et le local de sa cliente étaient signalés depuis 2013.

Par courriel en date du 08 décembre 2017, le syndic a demandé à la société Archicopro de réaliser un devis portant sur le diagnostic global de l’immeuble, qu’il a reçu et ensuite transmis, le 11 décembre 2017, aux membres du conseil syndical en indiquant que ce sujet serait évoqué lors de la prochaine assemblée générale du 21 décembre 2017.

Le devis ainsi présenté lors de cette assemblée générale n’a toutefois pas été retenu.

Le syndic a par la suite sollicité, entre février et mars 2018, des devis d’architecte pour le problème des caves du bâtiment A.

Enfin, par courriel en date du 15 mars 2018, la société NPC a informé le syndic qu’elle était « confrontée à un refus total d’accès aux locaux depuis 4 mois » et qu’elle était ainsi au regret de lui signifier qu’elle n’effectuera pas les travaux demandés, le courriel rendant ainsi les devis caducs.

Il ressort de cette chronologie que, s’agissant du premier sinistre ayant donné lieu à une déclaration le 16 juin 2014, le rapport établi le 10 juin 2014 par la société CSPR puis le 12 juin 2014 par la société Atelier d’architecture, à la demande du syndic cabinet [T], a identifié les causes des désordres affectant le local commercial de Mme [Y] [W], qu’une expertise amiable a été organisée le 07 octobre 2014 par l’expert mandaté par l’assureur de Mme [Y] [W], ayant conclu à des infiltrations depuis la courette au-dessus du local et que les travaux d’étanchéité de la courette ont été réalisés la semaine du 19 janvier 2025.

Ainsi le délai écoulé entre la conclusion de l’expert amiable, mandaté par l’assureur de Mme [Y] [W] et la réalisation des travaux n’apparaît pas excessif, étant relevé qu’il convient de tenir compte des délais inhérents à tout chantier, qu’il s’agisse de l’obtention des devis, de leur validation ou encore du calendrier des travaux intégrant la disponibilité des entreprises.

S’agissant du deuxième sinistre, déclaré le 27 mai 2015, la société Elex, expert amiable mandaté par l’assureur de Mme [Y] [W] a indiqué, dans son rapport en date du 18 juin 2015, que le désordre provenait d’une fuite sur une canalisation commune d’évacuation des eaux usées de l’immeuble et dans son courrier adressé le même jour au syndic [T], que lors de sa visite, il avait constaté que les infiltrations étaient toujours actives, lui demandant de faire le nécessaire pour stopper les infiltrations chez son assurée.

Le syndic [T] a ainsi missionné, le 28 juillet 2015, la société Plombix en lui demandant d’intervenir avant le 04 août 2015.

La facture du 30 juillet 2015 mentionnant les diligences entreprises indique ainsi : "suite aux traces d’humidité au plafond de la cuisine, nous avons fait couler plusieurs seaux d’eau dans la fonte servant d’écoulement de la terrasse.

Nous n’avons pas remarqué de coulure le long de la fonte.

Pas de fuite apparente le 29/07/15".

Le 30 juillet 2015, Mme [Y] [W] a informé le syndic que le plombier lui avait expliqué ne rien pouvoir faire car le désordre proviendrait de l’étanchéité et lui a indiqué qu’elle pensait que les travaux d’étanchéité avaient mal été réalisés, raison pour laquelle elle lui a demandé de rappeler la société CSPR.

Le syndic l’a alors informée le 31 juillet 2015 du rendez-vous fixé le 03 septembre 2015 avec la société CSPR, la société Plombix et le syndic, lui demandant de laisser l’accès à son local afin de faire le point.

Aucune fuite visible n’a été identifiée, le 29 juillet 2015, lors de l’intervention du plombier missionné par le syndic mais il a cependant, été évoqué, dès cette époque, le caractère inadapté des travaux d’étanchéité réalisés dans la courette, raison pour laquelle le syndic a fixé un rendez-vous avec l’entreprise Plombix et la société CSPR au 03 septembre 2015.

Cependant, au vu de la date d’intervention du plombier, le 29 juillet 2015, de la date de rendez-vous souhaitée par Mme [Y] [W], soit le 04 août 2015 et de la période estivale, traditionnellement synonyme de ralentissement de l’activité des entreprises, il ne peut être reproché au syndic de ne pas avoir réussi à fixer une date plus proche.

L’ensemble de ces éléments ne permet cependant pas de considérer que le syndic n’a pas été diligent dans le traitement du sinistre et qu’il a assuré une gestion anarchique comme reproché par Mme [Y] [W].

Par conséquent, en l’absence de faute caractérisée, il convient de la débouter de l’intégralité de ses demandes formées à l’encontre de la société [T].

S’agissant de la société Artesia Gestion, nommée aux fonctions de syndic à compter du 19 octobre 2015, l’expert judiciaire indique qu’une facture en date du 30 juin 2016 établie par la société Plomberie de la Reine permet de considérer qu’il a été procédé à une recherche de fuites en parties communes, cette pièce n’étant cependant pas versée aux débats.

Il ressort en revanche des échanges et des pièces produits aux débats que la société Artesia Gestion a, dès après la survenue du sinistre du 02 septembre 2016, demandé à la société Plomberie de la Reine d’effectuer une recherche de fuite, laquelle s’est révélée être d’origine privative et que dans son rapport du 09 octobre 2016 l’expert amiable a mis en évidence le problème d’étanchéité de la courette ainsi que celui affectant la descente des eaux.

Le syndic a ensuite, le 20 décembre 2016, informé Mme [Y] [W] que trois sociétés étaient sollicitées pour réalisation de devis qu’elle lui a communiqués le 28 avril 2017.

Il a ensuite, le 05 mai 2017 sollicité l’avis du conseil syndical pour validation de ces devis et il s’en est suivi plusieurs demandes d’informations complémentaires de la part des membres du conseil syndical, auxquelles le syndic a répondu, sans pour autant obtenir de validation, de telle sorte qu’il les a relancés le 14 juin 2017, qu’il a de nouveau répondu à leurs interrogations le 15 juin 2017, ces derniers sollicitant, encore, en septembre 2017 des précisions puis la transmission d’un nouveau devis de la société NPC, l’accord n’ayant été donné qu’en novembre 2017 et le syndic ayant ainsi, le 17 novembre 2017, informé la société NPC de la validation de son devis et informé, le 06 décembre 2017, la société Plomberie de la Reine, que son devis, portant sur le remplacement de la banquette sur courette était accepté.

Pour autant, la société NPC a informé le syndic le 05 décembre 2017 ne pas avoir reçu, à cette date, d’ordre de début de travaux de la part de Mme [Y] [W] pour finalement indiquer le 15 mars 2018, qu’elle était confrontée à un refus total d’accès aux locaux depuis 4 mois, de telle sorte que les travaux demandés ne seraient pas effectués.

Les travaux, portant notamment :

— au sous-sol, sur le renforcement du plancher haut des caves et le remplacement des canalisations, -dans le local de Mme [Y] [W] sur la réparation du plancher haut du rez-de-chaussée, sous courette et salle de bain du R+1, le remplacement d’une descente obturée et la mise en oeuvre d’une canalisation EP au départ de la seconde entrée d’eau créée en terrasse,

— en toiture de la courette au R+1 sur la réfection de l’étanchéité courette, de tous relevés et ouvrages associés,

ont ensuite été votés lors de l’assemblée générale du 20 septembre 2021, confiés aux sociétés SPS, [I] et [B], Enerpur et NPC et réceptionnés le 30 novembre 2022.

Le syndic Artesia Gestion produit ainsi de très nombreuses pièces attestant de ses diligences à compter de septembre 2016, de telle sorte qu’il ne saurait lui être fait grief d’une gestion anarchique dans le suivi de ce sinistre.

En revanche, il n’en produit aucune pour justifier de diligences effectuées à compter de sa prise de fonction, le 19 octobre 2015 afin de gérer le sinistre déclaré le 27 mai 2015 qui n’était pas résolu et perdurait quand s’est produit le sinistre de 2016 qui a eu pour conséquence d’aggraver la situation, l’assemblée générale ayant voté les travaux réparatoires n’ayant été réuni qu’en 2021.

La société Elex a ainsi bien indiqué dans son rapport du 23 février 2017, établi après visite du 09 décembre 2016, qu’elle avait constaté trois sinistres différents :

« 1) fuite sur joint de raccordement du robinet de l’évier chez M. [E] [C] (locataire) (les écoulements semblent s’être stoppés/l’origine semble supprimée)

2) Infiltrations au travers de l’étanchéité de la courette de l’immeuble dont les réparations partielles effectuées en 2015 n’ont pas été suffisantes (cause non supprimée)

3)Fuite sur une descente des eaux de l’immeuble (cause non supprimée)."

La faute de gestion commise par le syndic Artesia Gestion est donc caractérisée et engage de ce fait sa responsabilité délictuelle.

— sur la mise en jeu de la responsabilité de la société CSPR

Mme [Y] [W] indique agir à l’encontre de la société CSPR sur le fondement des articles 1382, 1383 et 1384 alinéa 1 ancien du code civil, devenus 1240, 1241 et 1242 alinéa 1 du même code.

Elle explique que l’expert a retenu que les travaux réalisés par l’entreprise étaient inadaptés et non conformes outre que cette dernière ne justifie pas avoir rempli son obligation de conseil vis-à-vis du syndicat des copropriétaires.

Elle considère qu’en acceptant une exécution partielle des travaux et en ne conseillant pas correctement ses clients, la société CSPR a contribué à la persistance et à l’aggravation du dommage.

La société CSPR conteste toute responsabilité en faisant valoir que les dommages subis dans le local de Mme [Y] [W] résultent exclusivement d’un défaut d’entretien et de la gestion des syndics, relevant par ailleurs que l’expert n’a retenu à son encontre aucune responsabilité.

Elle considère ne pas avoir manqué à son devoir de conseil dès lors qu’elle a informé le syndic d’une manière claire et précise de la nécessité de réparer l’étanchéité ainsi que la canalisation et les branchements de la descente [Localité 19]/EP, ni ses préconisations ni celles de l’architecte n’ayant cependant été suivies par les syndics successifs.

Il se déduit des griefs formulés par Mme [Y] [W] à l’encontre de la société CSPR, tenant à un défaut de réalisation des travaux confiés et à un manquement à son devoir de conseil envers le syndicat des copropriétaires, qu’elle se prévaut d’un manquement à ses obligations contractuelles envers ce dernier pour rechercher sa responsabilité délictuelle au vu du préjudice que lui cause ce manquement.

Mme [Y] [W] doit donc démontrer la faute de la société CSPR, le préjudice subi et le lien de causalité entre les deux.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, « tout fait quelconque de l’homme qui cause à autrui un dommage oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. »

L’article 1241 du code civil prévoit que « chacun est responsable du dommage qu’il a causé non seulement par son fait, mais encore par sa négligence ou par son imprudence. »

L’article 1242 alinéa 1 du code civil mentionne pour sa part que « on est responsable non seulement du dommage que l’on cause par son propre fait, mais encore de celui qui est causé par le fait des personnes dont on doit répondre, ou des choses que l’on a sous sa garde. »

La société CSPR a préconisé, dans son rapport du 10 juin 2014, la réfection de l’étanchéité de la terrasse, la vérification des branchements et du bout de descente EP/[Localité 19] derrière le coffrage entre le rez-de-chaussée et le premier étage, ce qui a également été préconisé par la société Atelier d’architecture dans son rapport du 12 juin 2014.

Les travaux d’étanchéité ont été réalisés mais l’expert a constaté que l’ouvrage étanchéité était non conforme aux règles de l’art, en ce qu’il n’était, en particulier, pas protégé, en tête, par des bandes de solin et engravements corrects des relevés périmétriques et qu’en tout état de cause, même si ces relevés avaient été correctement effectués, au vu de l’état du ravalement, au droit duquel l’étanchéité a été réalisée, des infiltrations sont néanmoins survenues, en raison de l’état de la banquette maçonnée, non protégée, qui se trouve au fond de la courette.

La société CSPR, tenue d’une obligation de résultat dans la réalisation des prestations qui lui sont confiés, engage donc sa responsabilité contractuelle envers le syndicat des copropriétaires et ce manquement contractuel engage sa responsabilité délictuelle envers Mme [Y] [W].

L’expert judiciaire a par ailleurs relevé, s’agissant du devis établi par la société CSPR, qu’il ne comprenait aucune mention relative à la nécessité de refaire la protection de la banquette en fond de courette ni même aucune réserve sur l’état du ravalement des murs, sur lesquels les relevés d’étanchéité sont fixés, qu’il a pourtant identifiés comme cause du sinistre.

C’est donc à juste titre que Mme [Y] [W] considère que la société CSPR a manqué à son devoir de conseil envers le syndicat des copropriétaires, ce manquement contractuel engageant, sur le fondement de l’article 1240 du code civil, la responsabilité délictuelle de la société envers Mme [Y] [W] au vu du préjudice qu’elle subit de ce fait.

— sur la mise en jeu de la responsabilité de M. [P]

Mme [Y] [W] indique agir à l’encontre de M. [P] sur le fondement de la théorie des troubles anormaux de voisinage ainsi que sur le fondement des articles 9 et 15 de la loi du 10 juillet 1965, indiquant que le copropriétaire bailleur est directement responsables des agissements dommageables imputables à son locataire.

Elle explique que l’expert a relevé le très mauvais état des installations sanitaires de l’appartement de M. [P], ce qui a été confirmé par la société Plomberie de la Reine, intervenue le 15 septembre 2016 et par l’architecte ayant visité les lieux le 15 juin 2018.

Elle considère ainsi que la non-conformité et le défaut d’entretien des installations sanitaires de l’appartement donné à bail par M. [P] ont contribué à la survenance et à l’aggravation des désordres ayant affecté son local.

M. [P] fait ainsi valoir que la responsabilité pour trouble anormal de voisinage trouve à s’appliquer même en l’absence de faute et qu’il ne conteste pas le préjudice subi mais qu’il convient toutefois de le réduire à de plus justes proportions.

L’article 544 du code civil dispose que “la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements”.

La responsabilité résultant de troubles qui dépassent les inconvénients normaux de voisinage est établie objectivement sans que la preuve d’une faute soit exigée sur le fondement du principe selon lequel nul ne doit causer à autrui un trouble anormal de voisinage.

Par suite, le propriétaire est responsable de plein droit des troubles anormaux de voisinage provenant de son fonds, que ceux-ci aient été causés par son fait ou par celui de personnes avec lesquelles il est lié par contrat.

En effet, il est de principe que le propriétaire d’un fonds qui cause à son voisin un dommage qui excéde les inconvénients normaux de voisinage en est responsable de plein droit et doit le réparer et le tiers lésé, qu’il soit propriétaire ou occupant des lieux dont la jouissance paisible a été troublée, est recevable à diriger indifféremment son action aussi bien contre l’auteur effectif du trouble que contre le propriétaire des lieux où le trouble a trouvé son origine ou sa cause.

En l’espèce, il n’est pas contestable que les infiltrations en provenance du logement de M. [P] ont causé à Mme [Y] [W] un trouble excédant ce qu’il est d’usage de supporter entre voisins, M. [P] ne contestant par ailleurs que le quantum de l’indemnisation sollicitée et non le principe de la mise en jeu de sa responsabilité.

Cette dernière est donc engagée sur le fondement du trouble anormal de voisinage.

— sur la mise en jeu de la responsabilité de M. [J], locataire de M. [P]

Mme [Y] [W] indique agir à l’encontre de M. [J] sur le fondement de la théorie des troubles anormaux de voisinage ainsi que sur le fondement des articles 1382, 1383 et 1384 alinéa 1 anciens du code civil, devenus les articles 1240, 1241 et 1242 alinéa 1 dudit code et sur le fondement des articles 6° et 7° de la loi du 06 juillet 1989, expliquant que le défaut d’entretien avéré et répétitif est fautif et est à l’origine direct du préjudice subi.

Comme indiqué précédemment, il n’est pas contestable que les infiltrations en provenance du logement occupé par M. [J] ont causé à Mme [Y] [W] un trouble excédant ce qu’il est d’usage de supporter entre voisins.

Sa responsabilité est donc engagée sur le fondement des troubles anormaux du voisinage.

Sur l’indemnisation des préjudices

— sur le préjudice matériel

Mme [Y] [W] explique que l’expert a évalué le montant des travaux à la somme de 22.017,78 euros TTC mais qu’elle sollicite la somme de 21.265,78 euros au titre de son préjudice matériel, correspondant au montant des travaux de remise en état du local commercial pour 22.017,78 euros TTC, après déduction de la somme de 1.232 euros perçue de son assureur, et au montant des frais de constat d’huissier en date du 22 août 2017 à hauteur de 480 euros TTC.

Le syndicat des copropriétaires s’oppose à cette demande en faisant valoir qu’il ressort des pièces produites que l’assureur de Mme [Y] [W], la société MMA, a indemnisé le sinistre du 27 mai 2015, qu’aucune pièce ne vient établir que la totalité des préjudices subis n’aurait pas été indemnisée et que Mme [F] [W] ne saurait solliciter la réparation de préjudices déjà indemnisés.

A titre subsidiaire, il sollicite que soit déduite la somme de 1.232 euros versée par l’assureur de Mme [Y] [W] pour l’indemnisation du sinistre du 27 mai 2015.

Cette dernière indique que le syndicat des copropriétaires inverse la charge de la preuve et que s’agissant d’une preuve négative, elle est impossible à fournir.

Elle soutient ne pas avoir été indemnisée par son assureur des préjudices pour lesquels elle réclame réparation, précisant avoir simplement reçu la somme de 1.232 euros, qu’elle a déduit de sa demande.

Comme relevé à juste titre par Mme [Y] [W], il n’appartient pas à cette dernière d’établir qu’elle n’aurait pas déjà été indemnisée par son assureur, sauf à renverser la charge de la preuve.

Les autres parties en défense ne contestent pas le montant retenu par l’expert qui a indiqué avoir reçu le devis établi par la société SASU Top travaux d’un montant de 34.035,52 euros TTC, ramené à la somme de 22.017,78 euros TTC après analyse par un économiste de la construction.

La somme de 480 euros, sollicitée par Mme [Y] [W], au titre de la réalisation d’un constat d’huissier, outre qu’elle relève des frais irrépétibles, n’est en tout état de cause justifiée par aucune pièce, de telle sorte qu’il n’y a pas lieu de la retenir.

Le préjudice matériel subi par Mme [Y] [W] est donc fixé à la somme de 20.785,78 euros TTC (22.017,78 – 1.232), après déduction de la somme de 1.232 euros versée par son assureur, comme sollicité par cette dernière.

— sur le préjudice de jouissance

Mme [Y] [W] explique qu’au vu des désordres, la mise en location de son bien a été impossible et que tant que les travaux réparatoires des parties communes n’étaient pas réalisés, il n’était pas possible d’envisager ceux de son local, qui ne portent pas uniquement, comme le soutient le syndicat des copropriétaires, sur la partie du fond.

Elle indique que ces travaux sur les parties communes ont été votés le 20 septembre 2021 et réceptionnés en totalité le 30 novembre 2022, sauf le ravalement complet de la courette.

Elle précise, s’agissant du temps nécessaire à la remise en état de son local, que l’expert, sollicité sur ce point, n’a pas donné son avis, mais que l’entreprise qui a chiffré le préjudice matériel l’a estimé à cinq semaines.

Elle fait valoir que malgré d’incessantes demandes de sa part, elle n’a pas pu obtenir du syndic [T] la facture de la réparation réalisée par la société CSPR, nécessaire pour que son assureur l’indemnise, de telle sorte qu’elle demande à être indemnisée à compter du 01 mars 2015, date à laquelle son local était libre de toute occupation, jusqu’au 30 novembre 2023.

S’agissant du chiffrage de son préjudice, elle indique produire neuf estimations locatives dont il ressort une valeur moyenne de 3.550 euros par mois, précisant que ce montant n’a pas été discuté par les parties durant l’expertise et qu’il a été retenu par l’expert judiciaire.

Elle ajoute que, s’agissant d’un local commercial, elle était en droit de refacturer à son locataire la taxe foncière ainsi que la taxe d’ordures ménagères et les charges de copropriété.

Elle s’oppose à la pondération que souhaite voir appliquer le syndicat des copropriétaires, en faisant valoir que son raisonnement ne repose sur aucun fondement juridique adapté, le tribunal n’étant pas saisi d’une action en fixation du loyer du bail renouvelé.

Elle indique qu’il en va de même s’agissant de son taux d’imposition, dont le syndicat des copropriétaires tient compte, les juridictions se fondant systématiquement, pour indemniser les victimes, sur les valeurs locatives.

Elle soutient ainsi que les infiltrations ne lui ont pas permis de conclure un nouveau contrat de bail, caractérisant ainsi une perte de chance de conclure un tel contrat et de percevoir les loyers et charges afférents.

Au vu de la description et de l’emplacement du bien, elle évalue cette perte de chance à 85%.

Le syndicat des copropriétaires critique cette demande, s’agissant de son principe, de sa durée et de son quantum.

Il indique en effet que le locataire n’a pas quitté les lieux en raison des dégâts des eaux mais par suite d’une expulsion du fait d’arriérés locatifs.

Il précise que les clefs et les locaux ont été restitués à Mme [Y] [W] le 25 février 2015, que les travaux sur la courette réalisés par la société CSPR ont été réceptionnés au mois de mars 2015 et que les locaux ont été remis en état au mois de mai 2015 par Mme [Y] [W] mais qu’il n’est pour autant justifié d’aucune remise ou tentative de remise en location alors que l’expert judiciaire a indiqué qu’entre mars 2015 et juin 2016 les locaux sont restés en état d’usage, donc parfaitement louables.

Il considère donc que le lien entre les désordres et la perte locative n’est pas établi et qu’à tout le moins elle ne pourrait débuter qu’à compter du mois de juin 2015, comme relevé par l’expert judiciaire.

Il relève de plus que les entreprises Balas et NPC, cette dernière ayant été missionnée pour la réfection des fontes, n’ont jamais pu accéder aux locaux de Mme [Y] [W] et n’ont ainsi pas pu mettre en œuvre les travaux qu’il avait ordonnés en 2017 pour mettre fin aux désordres.

Il sollicite donc que la période sollicitée au titre de la perte locative soit réduite dès lors que les délais ne lui sont pas imputables.

S’agissant de la valeur locative de 3.550 euros, il relève que seule l’estimation du 13 septembre 2017 d’un montant de 1.925 euros HT par mois est détaillée et justifiée et qu’elle mentionne le mauvais état d’usage du local, ce qui n’est jamais évoqué dans les attestations effectuées en juin 2019, alors que le local est toujours dégradé, le montant de sa remise en état se chiffrant à plus de 20.000 euros.

Il relève que Mme [Y] [W] ne produit ni le bail conclu avec son précédent locataire, ni ses avis d’imposition et soutient, qu’en tout état de cause, il faut tenir compte de la valeur des différentes parties du local commercial, ce qui justifie qu’elles fassent l’objet d’une pondération.

Il explique ainsi que les attestations produites ne contiennent aucun élément usuel pour fixer cette valeur locative, se contentant de termes très généralistes, inappropriés pour ce type d’évaluation, l’attestation du 01 avril 2022 évoquant même un appartement et se basant sur les dernières ventes réalisées dans le quartier.

Il soutient de plus, que les loyers perçus auraient été soumis à des cotisations au titre de la CGS et de la CRDS et que le montant mensuel perçu ne constitue ainsi jamais la totalité du loyer versé, l’allocation de la totalité de la somme constituant donc un enrichissement sans cause.

Il demande par conséquent que soit déduit 33% de la somme sollicitée.

Enfin, il considère que le bailleur n’est fondé qu’à solliciter une perte de chance de louer le logement en démontrant que ses démarches pour la mise en location sont restées vaines.

Au vu des pondérations fixées par la charte de l’expertise en évaluation immobilière, il retient ainsi une superficie de 57,04 mètres carrés pondérés et considère que ce poste de préjudice ne peut être retenu au-delà de 1.613,60 euros par mois, sur la base d’une valeur locative de 350 euros par mètre carré et par mois, déduction faite des impôts et cotisations, soit la somme de 1.036,10 euros par mois, sur laquelle il retient un aléa de 10% pour la mise en location.

Il demande donc que la perte locative soit limitée à la somme de 932,49 euros par mois pour la période de juin 2015 à novembre 2017, soit un total de 27.042,21 euros.

La MATMUT fait valoir les mêmes arguments que ceux du syndicat des copropriétaires pour s’opposer à la valeur mensuelle sollicitée par Mme [Y] [W].

La société CSPR et son assureur, la MAAF Assurances, font valoir que Mme [Y] [W] n’est fondée qu’à réclamer une indemnisation correspondant à une perte de chance de mettre son bien en location.

La société Artesia Gestion conteste également le quantum sollicité, relevant que les estimations produites font état d’écarts très importants et que Mme [Y] [W] doit justifier avoir perdu une chance de relouer son bien.

Elle conteste le lien de causalité entre les pertes de loyers et son action, en relevant que le locataire de Mme [Y] [W] ne payait plus ses loyers et avait fait l’objet d’une procédure d’expulsion de ce seul fait, les locaux étant ainsi disponibles dès le 25 février 2015, et les travaux entrepris en mai 2015 permettant une location bien avant qu’elle ne soit nommée aux fonctions de syndic.

La société [T] considère, pour les mêmes raisons, qu’il convient de retenir non pas la valeur locative du local, établie par complaisance par des agents immobiliers, mais le montant du dernier loyer du dernier locataire et ce d’autant qu’indépendamment du dégât des eaux, le local s’avérait particulièrement vétuste.

Elle indique de plus que seule la partie du fond du local a été touchée, partie non visible par la clientèle et ne se situant pas au niveau du laboratoire de la boulangerie.

Elle déduit également le montant de 33% au titre des impositions et cotisations qui auraient dû être acquittées par Mme [Y] [W].

Elle rappelle que cette dernière a été informée le 05 mars 2015 que les réparations étaient faites depuis le mois de janvier, que le nouveau sinistre ne s’est déclaré qu’à la fin du mois de juillet mais que Mme [Y] [W] ne démontre pas avoir tenté de mettre son bien en location durant cette période.

S’agissant de la valeur locative du bien, Mme [Y] [W] produit les pièces suivantes :

— une estimation de la société L’Agence, établie le 13 septembre 2017, expliquant avoir tenu compte de la situation du bien, du quartier, de la proximité des commodités (transports, commerce, écoles), de la qualité de l’environnement, de l’année de construction du bâtiment, de son état, de la surface habitable, du plan, des éléments de confort et des prestations pour fixer la valeur locative à la somme de 1.925 euros ht/hc par mois.

L’estimation est très détaillée et mentionne ainsi :

— la description de l’immeuble,

— la description de son environnement,

— la répartition des surfaces (17 m² de réserve en sous-sol accessible par l’immeuble et par une trémie bouchée ; 61 m² de commerce répartis en boutique, laboratoire et toilettes), soit une superficie totale de 66 m²,

— les équipements (chauffage, eau chaude, isolation, sécurité),

— une liste des points forts (localisation dans un quartier mixte à dominante habitation et commerce bénéficiant d’une bonne desserte par les transports en commun) et faibles (notamment le mauvais état d’usage et la nécessité d’un important rafraîchissement, le caractère moyennement commerçant de la [Adresse 21], l’absence de locomotive commerciale, l’absence de parking),

— le montant des charges et de la taxe foncière,

— les transactions locatives en immobilier d’entreprises réalisées en 2016/2017, portant sur des locaux aux critères équivalents, avec des surfaces de 86 à 348 m²,

— la liste des biens disponibles à la location sur le secteur, pour des surfaces allant de 50 à 100 m², sans cession ni pas de porte,

— l’estimation des travaux à réaliser, à hauteur de 66.000 euros ht que la société proposait de laisser réaliser par le preneur en contrepartie d’une franchise de loyer ou d’un loyer progressif.

La société a ainsi préconisé de présenter le bien à la location au prix de 1.925 euros par mois ht/hc, permettant ainsi d’être compétitif sur le secteur où l’offre était alors très abondante, et d’assurer une marge de négociation.

— un courriel en date du 01 juin 2018, adressé par M. [D] [O] indiquant :"je voulais vous prévenir que j’ai une proposition de location de votre local commercial pour un restaurant référencé dans le guide Michelin, assez haut de gamme.

Il propose un loyer à 3500 euros ht hc/mois.

Seriez-vous intéressée?" ;

— une estimation établie le 05 juin 2019 par la société Foncia, indiquant le « local commercial d’environ 61 m² et d’une réserve d’environ 17m² » pourrait être loué à 3.600 euros hc par mois et indiquant avoir tenu compte pour cette estimation « des caractéristiques du local (surface, emplacement, agencement, standing…) du quartier dans lequel il se trouve et de la qualité de l’environnement, le tout en comparaison des affaires similaires réalisées antérieurement » ainsi que de sa connaissance du marché ;

elle a ensuite établi, en des termes strictement identiques, la même estimation le 15 septembre 2021;

— une estimation établie le 08 juin 2019 par la société Agence de Valliere, portant sur le « local commercial d’environ 61 m² et d’une réserve d’environ 17m² » et estimant sa valeur locative à la somme de 3600 euros compte tenu des éléments en sa possession « localisation, état général, évolution du marché, références des biens déjà loués » dans la ville ;

cette même agence a établi, le 17 septembre 2021, en des termes strictement identiques, une nouvelle estimation, portée à 3.800 euros par mois hors charges ;

— une estimation établie le 11 juin 2019 par la société Réseau Expertimo, estimant la valeur locative à la somme de 3.500 euros hc ht par mois et expliquant, de la façon suivante, cette estimation :

« votre local est situé dans un immeuble de construction de bon standing

votre local commercial est situé au rez-de-chaussée avec une arrière-boutique et une cave

il mesure environ 61m² et la cave 17m²

L’environnement du local commercial est idéal, à quelques mètres de la [Adresse 22], avec des nombreuses lignes de bus et le nouveau lycée de [Localité 16], à moins de 50m.

Votre local présente de nombreux avantages tels que son plan, une surface rectangulaire facile à agencer, son exposition avec une belle vitrine, qui lui permet d’avoir une très bonne visibilité de la rue, ainsi que sa position géographique à deux pas des commerces de proximité.

Mais il répond surtout aux attentes de nombreux acquéreurs soucieux d’avoir un bien de qualité à proximité de tout, sans en avoir les inconvénients" ;

L’agence Réseau Expertimo a ensuite établi, en des termes strictement identiques, la même évaluation le 31 mars 2022.

— une estimation établie le 01 avril 2022 par la société l’Agence du quartier, indiquant que "ce local mesure un peu plus de 60m² et dispose d’un sous-sol de 17m². Il est situé au rez-de-chaussée de l’immeuble, dispose d’une vitrine et est facilement aménageable.

Ce local nécessitera de gros travaux de rénovation."

L’agence ajoute : « considérant d’une part les caractéristiques de l’appartement, et d’autre part les dernières ventes effectuées dans l’immeuble et le quartier, nous pensons que ce local commercial pourrait se louer à 3.500 euros ht/hc selon les conditions actuelles du marché » ;

— une estimation établie le 25 avril 2022 par la société Appart en Seine, expliquant avoir tenu compte de la situation du bien, du quartier, de la proximité des commodités, de la qualité de l’environnement, de l’année de construction du bâtiment, de son état, de la surface habitable, du plan, des éléments de confort et des prestations.

Il est ainsi indiqué :

« votre bien est situé dans un immeuble ancien de bon standing, construit dans les années 1900. La copropriété est de bon standing et les parties communes sont en bon état général (hall, cage d’escalier).

Votre local dispose d’une belle vitrine d’environ 8m linéaire, ce qui lui confère une bonne visibilité. Les proximités de la [Adresse 22] et des commerces de la rue du point du jour en font un emplacement commercial de bonne qualité. Votre bien nécessite une remise en état indispensable pour sa commercialisation.

Compte tenu des éléments propres à la situation de l’immeuble, ainsi que les dernières transactions, nous vous informons avoir retenu une valeur locative comprise entre 3.300 et 3.500 euros hc/ht par mois."

Comme relevé par les parties en défense, seule l’estimation établie en 2017 a été établie de manière détaillée et justifiée, en prenant en compte les caractéristiques du local, de l’immeuble, de son environnement géographique, les points forts et les points faibles du local, et en proposant une estimation basée sur un comparatif avec les offres disponibles sur le marché de la location, reprises en détail dans l’estimation.

Les autres attestations, bien que plus récentes, sont en effet rédigées en des termes très généralistes, sans détail ni explication du prix proposé, qui n’est étayé par aucune pièce ni aucune donnée, la plupart ne mentionnant même pas la nécessité de faire des travaux de remise en état, à l’exception de celle établie le 01 avril 2022 par la société l’Agence du quartier mais qui mentionne toutefois un « appartement », et se réfère pour établir son estimation aux « dernières ventes effectuées dans l’immeuble et le quartier » alors qu’il s’agit en l’espèce d’une location.

La somme de 3.500 euros par mois sollicitée par Mme [Y] [W] n’est donc pas justifiée.

Il est exact que la présente action ne tend pas à obtenir la fixation du prix du loyer du bail renouvelé se poursuivant entre le bailleur et le locataire, puisque le dernier locataire de Mme [Y] [W] a quitté les lieux, par suite de la liquidation judiciaire de sa société, Mme [Y] [W] ayant récupéré les clefs du local le 25 février 2015.

Il s’ensuit que Mme [Y] [W] se retrouvait donc dans la même situation qu’une première mise du bien sur le marché de la location et qu’elle pouvait donc fixer librement le montant du loyer.

Les développements du syndicat des copropriétaires sur les pondérations à appliquer sont donc inopérants.

Au vu des pièces produites et pour les raisons précédemment exposées, il convient donc de retenir une valeur mensuelle locative de 1.925 euros par mois ht/hc.

Mme [Y] [W] indique qu’elle était en droit de refacturer au locataire la taxe foncière et la taxe d’ordure ménagère.

Toutefois, il ne s’agit-là que d’une possibilité offerte au bailleur et il n’est pas justifié que ces frais aient ainsi été refacturés au précédent locataire, le contrat conclu avec ce dernier n’étant pas produit.

Enfin, la somme allouée correspondant à une indemnité destinée à réparer le préjudice subi, et non en un revenu, il n’y a pas lieu, comme le soutient le syndicat des copropriétaires, de réajuster le montant des loyers en fonction du préjudice réellement subi, afin de tenir compte de l’imposition afférente à toute perception de loyers.

Comme l’indiquent les parties en défense, ce qui n’est pas contesté par Mme [Y] [W], son préjudice constitue une perte de chance de louer éventuellement le bien et de percevoir les loyers résultant de cette location, dont la réparation doit être mesurée à la chance perdue et ne peut être égale à l’avantage qu’aurait procuré cette chance si elle s’était réalisée.

Au regard de la nature des désordres, de la localisation du bien et de son état, un taux de perte de chance de 85 % de percevoir des loyers peut en conséquence être retenu.

S’agissant de la période d’indemnisation, Mme [Y] [W] a récupéré les clefs de son local le 25 février 2015, les travaux sur la courette ont été réceptionnés au mois de mars 2015 et les travaux de rénovation du bien ont été réalisés, selon facture établie par la société Déco Passy le 30 mai 2015.

Il est toutefois établi par les pièces produites que Mme [Y] [W] a sollicité du syndic, par courriel en date du 07 mai 2015 puis par courrier en date du 23 mai 2015, communication de la facture des travaux de la courette, afin que son assureur puisse l’indemniser des dommages subis.

Cette même demande a été réitérée par l’assureur de Mme [Y] [W], par courriel du 20 mai 2015, rappelant ses précédentes demandes du 07 mai et du 02 mars 2015.

Par conséquent, dans la mesure où la remise en location du bien était conditionnée à sa remise en état, laquelle dépendait du versement de l’indemnité par l’assureur de Mme [Y] [W] qui sollicitait pour ce faire communication de la facture de réalisation des travaux dans la courette, réclamée, en vain, depuis le 02 mars 2015, il convient de faire débuter la période d’indemnisation à compter du 02 mars 2015.

Toutefois, Mme [Y] [W] demande, en page 24 de ses conclusions et dans le dispositif de ses conclusions, que son préjudice soit indemnisé sur la période du 01 mars 2015 au 30 novembre « 2023 » alors qu’elle explique, quelques lignes plus haut, que les travaux réparatoires sur les parties communes ont été votés le 20 septembre 2021 et qu’ils ont été réceptionnés le 30 novembre 2022, ce qui ressort du procès-verbal versé aux débats.

Elle indique que l’entreprise qui a chiffré le préjudice matériel a estimé la durée des travaux à 5 semaines puisqu’ils nécessitent l’intervention de plusieurs corps d’état, sans toutefois en justifier, le devis produit ne mentionnant pas la durée des travaux. Toutefois, au vu de la nature de ces derniers et de leur description au devis, il convient de retenir une durée de cinq semaines, comme indiqué par Mme [Y] [W] de telle sorte que la durée du préjudice est fixée du 02 mars 2015 jusqu’au 01 janvier 2023.

Mme [Y] [W] sollicite la condamnation des parties à l’indemniser du préjudice subi qu’elle décompose en différentes périodes.

S’agissant de la période du 01 mars 2015 au 19 octobre 2015, soit 233 jours, son préjudice est ainsi fixé à la somme de 12.708,20 euros ((1925/30 X 233) X 85%).

S’agissant de la période du 20 octobre 2015 au 30 juin 2016, soit 274 jours, son préjudice est ainsi fixé à la somme de 14.942,86 euros ((1925/30 X 274) X 85%).

S’agissant de la période du 01 juillet 2016 au 31 juillet 2019, soit 1127 jours, son préjudice est ainsi fixé à la somme de 61.462,07 euros ((1925/30 X 1127) X 85%).

S’agissant de la période du 01 août 2019 au 31 août 2021, soit 762 jours, son préjudice est fixé à la somme de 41.556,43 euros ( (1925/30 X 762) X 85%).

S’agissant de la période du 01 septembre 2021 au 01 janvier 2023, soit 508 jours, son préjudice est fixé à la somme de 27.704,28 euros ( (1925/30 X 508) X 85%).

— sur le préjudice moral

Mme [Y] [W] explique qu’elle est aujourd’hui retraitée et non imposable et qu’elle se trouve en situation de grande précarité car elle comptait sur les revenus générés par la location de son bien pour compléter sa retraite de commerçante, ne lui permettant pas de vivre décemment.

Elle indique que les sinistres l’ont contrainte à solliciter les aides sociales et familiales pour subvenir à ses besoins vitaux et qu’elle a « littéralement vu pourrir sur pied ce local qui constituait son outil de travail et les économies de toute une vie », expliquant qu’elle s’est heurtée à l’inertie du syndicat des copropriétaires et des syndics successifs.

Elle considère qu’il s’agit-là d’un véritable traumatisme et d’une humiliation et que, bien que victime, elle se voit « mise au ban des accusés lors de l’assemblée du 16 juin 2014 » durant laquelle on lui a enjoint de mettre fin à des désordres du ressort de la copropriété.

Elle ajoute de plus qu’alors qu’elle avait trouvé un repreneur acceptant de prendre le local en l’état malgré la procédure en cours, le syndicat des copropriétaires l’a empêchée de réaliser la vente sous des prétextes totalement injustifiés.

Elle demande donc que son préjudice moral soit indemnisé à hauteur de 10.000 euros.

Le syndicat des copropriétaires s’oppose à cette demande en faisant valoir qu’elle ne justifie pas d’un préjudice distinct de celui de sa perte locative et des dépens engagés dans la présente instance, dont elle demande par ailleurs l’indemnisation.

Il soutient que sa demande se confond ainsi en réalité avec les demandes formées au titre des dépens et des frais irrépétibles et qu’elle ne peut donc être admise, sauf à accorder une double indemnisation pour une même prétention.

La société [T] considère également que le préjudice moral allégué n’est pas démontré et qu’il se confond avec les autres réclamations.

Il indique qu’outre les problèmes subis par Mme [Y] [W] du fait de la courette surplombant son local commercial, il avait été constaté des infiltrations en cave dus aux installations sanitaires de son local et qu’il lui a été demandé de mettre ses installations en conformité, ce qui ne constitue rien d’anormal et n’apparaît nullement dégradant.

Les autres parties ne disent mot sur cette demande.

L’indemnisation du préjudice moral tend à réparer les tracas subis et inquiétudes ressenties du fait du sinistre, telles que les répercussions des sinistres sur la santé et le moral.

Ainsi, il est certain que les sinistres successivement subis ont nécessité, de la part de Mme [Y] [W], l’accomplissement de nombreuses démarches afin de les gérer, le premier sinistre ayant eu lieu en 2014, qui excèdent les tracas habituellement rencontrés en la matière et caractérisent le préjudice invoqué.

Le préjudice moral de Mme [Y] [W] est par conséquent fixé à la somme de 5.000 euros.

Sur la mobilisation de la garantie des assureurs

— sur la garantie de la MAAF Assurances, assureur de la société CSPR

La SA MAAF Assurances, qui fait conclusions communes avec son assurée, sollicite sa mise hors de cause en faisant valoir qu’aux termes de sa police sont exclus les dommages liés à l’absence d’exécution d’ouvrages qui les aurait évités et que sa garantie ne s’applique pas aux dommages résultant exclusivement du défaut d’entretien.

Or, elle indique que tel est bien le cas en l’espèce puisqu’il ressort des conclusions de l’expert judiciaire que les dommages subis dans le local de Mme [Y] [W] résultent exclusivement d’un défaut d’entretien.

Mme [Y] [W] indique que son action ne concerne aucun des cas d’exclusion visés à l’article 6.3 de la police et que l’assureur, auquel incombe la charge de la preuve, n’établit pas le contraire.

Elle soutient également, s’agissant de l’exclusion de garantie pour défaut d’entretien, prévue à l’article 6.1.2 du contrat, qu’elle ne peut jouer que si les dommages résultent exclusivement d’un défaut d’entretien, ce qui n’est pas le cas en l’espèce puisqu’il est reproché à la société CSPR un défaut de conseil et un défaut de réalisation de sa prestation.

La SA Axa France IARD, assureur du syndicat des copropriétaires, qui sollicite la garantie de la MAAF Assurances, ne développe toutefois aucun moyen s’agissant de l’application de sa police.

Le syndicat des copropriétaires soutient pour sa part que l’exclusion de garantie pour les dommages liés à l’absence d’exécution d’ouvrages qui les auraient évités ne s’applique que pour un certain nombre de garanties prévues au contrat ne concernant pas les faits de l’espèce.

Il soutient qu’il en va de même, s’agissant de l’exclusion de garantie dès lors que le dommage résulte exclusivement d’un défaut d’entretien puisqu’il est reproché à la société CSPR un défaut de conseil.

Le contrat prévoit que la SARL CSPR est assurée pour les activités de « couvreur, maçon béton armé, plombier, imperméabilité des façades, charpentier fer, charpentier bois, menuisier poseur » au titre de son obligation d’assurance responsabilité décennale.

L’article 3 consacré à la responsabilité après réception des travaux, ceux de la SARL CSPR ayant été réceptionnés en mars 2015, prévoit ainsi que :

« 3.1 Travaux exécutés par vous, titulaire du marché, dans le cadre des activités déclarées aux conditions particulières, et travaux dont l’exécution est confiée par vous, titulaire du marché à une autre entreprises

3.1.1 Nous vous garantissons le paiement des travaux de réparation de l’ouvrage à la réalisation duquel vous avez contribué, ainsi que des ouvrages existants, totalement incorporés dans l’ouvrage neuf et qui en deviennent techniquement indivisibles au sein du II de l’article L243-1-1 du code des assurances lorsque votre responsabilité est engagée sur le fondement de la présomption établie par les articles 1792 et suivants du code civil à propos des travaux de construction et dans les limites de cette responsabilité.

Les travaux de réparation, notamment en cas de remplacement des ouvrages, comprennent également les travaux de démolition, déblaiement, dépose ou démontage éventuellement nécessaires.

La garantie ci-dessus (3.1.1) constitue la garantie obligatoire des travaux de construction prévue à l’article L241-1 du code des assurances.

Ne sont pas soumis aux obligations d’assurance, les ouvrages tels qu’énoncés à l’article L243-1-1 du code des assurances.

3.1.2 Nous vous garantissons également, pendant les deux années suivant la réception, la réparation des dommages matériels affectant les éléments d’équipement de l’ouvrage auxquels vous êtes tenus de remédier au titre de la garantie de bon fonctionnement visée à l’article 1792-3 du code civil (…)"

Comme relevé par la SA MAAF Assurances, l’article 6-3 des conditions générales indique, pour sa part, que l’assureur ne garantit pas les dommages liés à l’absence d’exécution d’ouvrages qui les aurait évités et précise que cette exclusion spécifique s’applique aux articles 3.1.2, 3.2, 5.1, 5.2 et 5.3 de la police.

Il convient cependant de relever que les articles 3.1.1 et 3.1.2, concernent la responsabilité décennale de l’entreprise, telle que prévue par l’article 1792 du code civil qui prévoit que « tout constructeur d’un ouvrage est responsable de plein droit, envers le maître ou l’acquéreur de l’ouvrage, des dommages, même résultant d’un vice du sol, qui compromettent la solidité de l’ouvrage ou qui, l’affectant dans l’un de ses éléments constitutifs ou l’un de ses éléments d’équipement, le rendent impropre à sa destination. »

Mme [Y] [W], pas plus que la SA Axa France IARD ou le syndicat des copropriétaires, ne démontrent que les conditions de mise en jeu de la responsabilité décennale de la SARL CSPR, seule responsabilité couverte par la SA MAAF Assurances, sont réunies.

Il convient par conséquent de les débouter de leurs demandes formulées à l’encontre de cet assureur.

Les appels en garantie formés par la SA MAAF Assurances sont donc sans objet.

— sur la garantie de la société Axa France IARD, assureur du syndicat des copropriétaires

L’article L214-1 du code des assurances prévoit que « dans les assurances de responsabilité, l’assureur n’est tenu que si, à la suite du fait dommageable prévu au contrat, une réclamation amiable ou judiciaire est faite à l’assuré par le tiers lésé. »

Aux termes de l’article L113-1 du code des assurances, "les pertes et les dommages occasionnés par des cas fortuits ou causés par la faute de l’assuré sont à la charge de l’assureur, sauf exclusion formelle et limitée contenue dans la police.

Toutefois, l’assureur ne répond pas des pertes et dommages provenant d’une faute intentionnelle ou dolosive de l’assuré."

La SA Axa France IARD dénie sa garantie en faisant tout d’abord valoir que les conditions générales de son contrat prévoient une exclusion commune à toutes les garanties tenant au défaut d’entretien ou de réparation incombant à l’assuré, caractérisé et connu de lui.

Elle fait valoir que les désordres en parties communes ne présentaient aucun caractère aléatoire et que le défaut d’entretien avéré rendait certaine la survenance du sinistre et supprimait ainsi tout aléa.

Elle fait ensuite valoir que le fait dommageable était antérieur à la souscription du contrat puisque les infiltrations étaient connues dès 2013 alors que le contrat a pris effet à compter du 01 février 2014.

Elle indique également que sa police prévoit, en page 1 de son intercalaire n°6427 que les embellissements et aménagements personnels des copropriétaires ne sont garantis par le contrat que s’ils ne bénéficient pas au moment du sinistre d’une police souscrite personnellement.

Elle soutient donc que dans la mesure où Mme [Y] [W] est assurée auprès des MMA, elle n’a donc pas vocation à accorder sa garantie pour les préjudices matériels liés à la réparation du local.

Enfin, elle soutient que sa police ne s’applique pas aux pertes de loyers pour les locaux vacants au moment du sinistre et qu’en l’espèce tel était bien le cas du bien de Mme [Y] [W] à la date du deuxième dégât des eaux, et ce depuis le mois de février 2015.

A titre subsidiaire, sur la durée des pertes locatives, elle indique que la garantie des pertes de loyers est limitée à trois années depuis la date du sinistre jusqu’à la date de fin des travaux, de telle sorte que sa garantie ne pourrait donc excéder la période de mai 2015 à mai 2018.

Le syndicat des copropriétaires fait pour sa part valoir que la SA Axa France IARD est l’assureur de la copropriété depuis le 19 février 2014 et que le premier sinistre a été déclaré le 16 juin 2014, soit postérieurement à la souscription du contrat, de telle sorte que l’assureur est tenu à garantie.

S’agissant de l’absence d’aléa, il rappelle qu’il s’apprécie au moment de la conclusion du contrat d’assurance et soutient que l’assureur ne peut opposer une non garantie de ce chef alors qu’en sa qualité d’assureur dégât des eaux, la garantie est due du seul fait de la survenance du sinistre pendant la période d’effet de la police, quand bien même l’origine du sinistre serait antérieure.

Il conteste également toute exclusion de garantie du fait d’un défaut d’entretien en soutenant que la clause dont se prévaut l’assureur est nulle en application des dispositions de l’article L113-1 du code des assurances en ce qu’elle se réfère à des critères imprécis et à des hypothèses non limitativement énumérées.

Il indique également que la clause relative à la prise en charge des embellissements et aménagements personnels des copropriétaires est contenue dans la définition des biens assurés et non dans la garantie dégât des eaux volet responsabilité civile du syndicat des copropriétaires, qui ne comporte pas cette exclusion de garantie.

Enfin, s’agissant de la garantie perte de loyers et de la durée de l’indemnisation de la perte locative, il explique que la garantie activée n’est pas la garantie dommage mais la garantie responsabilité civile qui couvre les dommages immatériels sans distinction.

Mme [Y] [W] développe les mêmes moyens que ceux du syndicat des copropriétaires pour soutenir la mobilisation de la police de l’assureur et solliciter sa condamnation sur le fondement de l’article L124-3 du code des assurances, qui prévoit que « le tiers lésé dispose d’un droit d’action directe à l’encontre de l’assureur garantissant la responsabilité civile de la personne responsable. »

Le syndicat des copropriétaires est assuré auprès de la SA Axa France IARD selon contrat multirisque immeuble n°6101943404 à effet au 01 février 2014, la police couvrant notamment les sinistres dégâts des eaux.

Le premier sinistre déclaré par Mme [Y] [W] étant survenu le 01 juin 2014, c’est donc à tort que l’assureur prétend que le fait dommageable était antérieur à la souscription du contrat, et que l’aléa nécessaire à la validité du contrat n’existait donc pas, aucune pièce ne permettant de considérer, comme il le soutient, que les infiltrations étaient connues dès 2013.

S’agissant de l’exclusion de garantie tenant au défaut d’entretien, la clause figurant au contrat est ainsi rédigée : « n’entre ni dans l’objet ni dans la nature du contrat, l’assurance des dommages ou responsabilités ayant pour origine un défaut d’entretien ou de réparation incombant à l’assuré, caractérisé et connu de lui. »

Une clause d’exclusion contractuelle n’est valable que si elle est formelle et limitée, c’est-à-dire qu’elle doit être suffisamment explicite pour que l’assuré puisse connaître l’étendue de la garantie, ce qui implique qu’elle délimite de façon particulièrement nette le champ dans lequel la garantie n’est pas due, et qu’elle ne doit pas vider pas cette dernière de sa substance.

Ainsi les clauses d’exclusion de garantie ne peuvent être tenues pour formelles et limitées dès lors qu’elles doivent être interprétées.

Or, en l’espèce, la clause excluant la garantie pour les dommages « ayant pour origine un défaut d’entretien ou de réparation incombant à l’assuré, caractérisé et connu de lui », en ce qu’elle ne définit pas expressément le défaut d’entretien ou de réparation ainsi visé et ne se réfère pas à des critères précis et à des hypothèses limitativement énumérées, ne peut donc recevoir application en raison de son imprécision rendant nécessaire son interprétation.

S’agissant ensuite du contenu de l’intercalaire n°6427, elle prévoit, dans un paragraphe intitulé « biens immobiliers assurés » que :

« il s’agit également tant à l’intérieur qu’à l’extérieur des bâtiments de tous les équipements et embellissements immobiliers, dont l’assuré est propriétaire, détenteur ou gardien, équipements sportifs y compris système d’éclairage, de climatisation et de domotique.

Par dérogation, les embellissements et aménagements personnels des copropriétaires occupants et non occupants sont garantis par ce contrat s’ils ne bénéficient pas, au moment du sinistre, des polices souscrites par les propriétaires ou les occupants."

Ainsi, comme le relève à juste titre le syndicat des copropriétaires, cette clause se rapporte à la définition des biens assurés et non aux modalités d’application de la garantie dégâts des eaux volet responsabilité civile, qui ne mentionne aucune exclusion de ce type.

Concernant la prise en charge de la perte de loyers, qui ne s’appliquerait pas aux locaux vacants, la SA Axa France IARD se réfère au paragraphe 119 des conditions générales de sa police.

Toutefois, ce paragraphe est inséré dans le chapitre « définitions » et a vocation à expliquer précisément à quoi se rapporte les mentions figurant dans le contrat.

Or, comme le relève le syndicat des copropriétaires, aucune exclusion de ce type n’est prévue dans la garantie responsabilité civile du propriétaire, la garantie s’appliquant, s’agissant des dommages aux biens « tous dommages confondus corporels, matériels et immatériels ».

S’agissant enfin de la limitation de la prise en charge de la perte locative, l’assureur se réfère aux dispositions de l’intercalaire n°6427 qui indiquent que « la garantie s’exercera jusqu’à concurrence de 3 années de loyers ou de valeur locative depuis la date du sinistre jusqu’à la date de terminaison des travaux. »

Toutefois, cette disposition a vocation à prendre en charge les dommages subis par l’assuré et non ceux causés aux tiers, pris en charge dans le cadre de la responsabilité civile du propriétaire, « tous dommages confondus corporels, matériels et immatériels ».

La garantie de la SA Axa France IARD, assureur du syndicat des copropriétaires, est donc mobilisable.

— sur la garantie de la société Groupama, assureur du syndicat des copropriétaires

Aux termes de l’article L124-5 du code des assurances, "la garantie est, selon le choix des parties, déclenchée soit par le fait dommageable, soit par la réclamation. Toutefois, lorsqu’elle couvre la responsabilité des personnes physiques en dehors de leur activité professionnelle, la garantie est déclenchée par le fait dommageable. Un décret en Conseil d’Etat peut également imposer l’un de ces modes de déclenchement pour d’autres garanties.

Le contrat doit, selon les cas, reproduire le texte du troisième ou du quatrième alinéa du présent article.

La garantie déclenchée par le fait dommageable couvre l’assuré contre les conséquences pécuniaires des sinistres, dès lors que le fait dommageable survient entre la prise d’effet initiale de la garantie et sa date de résiliation ou d’expiration, quelle que soit la date des autres éléments constitutifs du sinistre.

La garantie déclenchée par la réclamation couvre l’assuré contre les conséquences pécuniaires des sinistres, dès lors que le fait dommageable est antérieur à la date de résiliation ou d’expiration de la garantie, et que la première réclamation est adressée à l’assuré ou à son assureur entre la prise d’effet initiale de la garantie et l’expiration d’un délai subséquent à sa date de résiliation ou d’expiration mentionné par le contrat, quelle que soit la date des autres éléments constitutifs des sinistres. Toutefois, la garantie ne couvre les sinistres dont le fait dommageable a été connu de l’assuré postérieurement à la date de résiliation ou d’expiration que si, au moment où l’assuré a eu connaissance de ce fait dommageable, cette garantie n’a pas été resouscrite ou l’a été sur la base du déclenchement par le fait dommageable. L’assureur ne couvre pas l’assuré contre les conséquences pécuniaires des sinistres s’il établit que l’assuré avait connaissance du fait dommageable à la date de la souscription de la garantie.

(…)"

L’article 1108 du code civil prévoit, pour sa part, que le contrat « est aléatoire lorsque les parties acceptent de faire dépendre les effets du contrat, quant aux avantages et aux pertes qui en résulteront, d’un événement incertain. »

La société Groupama dénie sa garantie en expliquant que les sinistres sont antérieurs à la prise d’effet de sa police.

En réponse aux arguments avancés par le syndicat des copropriétaires, elle oppose qu’en l’espèce c’est le volet responsabilité civile de la police qui est mobilisable, et non l’assurance de chose, puisque le syndicat des copropriétaires demande à être garanti si sa responsabilité est retenue et que la loi du 01 août 2003, codifiée à l’article L124-5 du code des assurances énonce le caractère impératif de ces dispositions.

Elle soutient de plus que sa police a pris effet à une date où les sinistres étaient connus de l’assuré et indique que le contrat mentionne expressément cette exclusion de garantie, l’article L124-5 précité prévoyant pour sa part que l’assureur ne couvre pas l’assuré dans cette hypothèse.

Le syndicat des copropriétaires conteste cette analyse en faisant valoir que l’assureur en responsabilité est tenu à garantie dès lors que le sinistre est survenu durant la période de validité du contrat.

Il indique également que l’article L124-5 du code des assurances est inapplicable puisque ses dispositions concernent exclusivement les assurances de responsabilité civile et non les assurances de choses que sont les polices multirisques immeubles.

La société Groupama verse aux débats le contrat souscrit pour la période du 01 janvier 2017 au 31 mars 2017 couvrant notamment les sinistres dégâts des eaux.

Alors que le syndicat des copropriétaires fait valoir que l’assureur en responsabilité est tenu à garantie dès lors que le sinistre est survenu durant la période de validité du contrat, il ne peut qu’être constaté que les sinistres étaient déjà survenus lorsque le contrat avec la société Groupama a été conclu puisque ce dernier a été souscrit le 01 janvier 2017 alors que les sinistres ont été déclarés le 16 juin 2014, le 27 mai 2015 et le 12 septembre 2016.

Ainsi, l’aléa requis n’existait pas, le syndicat des copropriétaires ayant connaissance de ces dégâts des eaux lors de la souscription du contrat.

De plus, ce dernier prévoit expressément, aux titres des exclusions générales en page 10, que ne sont jamais garantis « tout fait dommageable ou évènement susceptible d’entraîner la garantie du contrat dont l’assuré avait connaissance à la date de prise d’effet du contrat et/ou de toute extension de garantie. »

Enfin, contrairement à ce que soutient le syndicat des copropriétaires, les dispositions de l’article L124-5 du code des assurances prévoyant que « l’assureur ne couvre pas l’assuré contre les conséquences pécuniaires des sinistres s’il établit que l’assuré avait connaissance du fait dommageable à la date de la souscription de la garantie » est, en l’espèce, bien applicable puisqu’ il n’est pas en l’espèce question d’assurance de choses mais de l’application du volet responsabilité civile de la police.

La police de la société Groupama n’est donc pas mobilisable et toutes les demandes formées à son encontre doivent, par conséquent, être rejetées.

Le syndicat des copropriétaires ainsi que la société CSRP et son assureur, la MAAF Assurances, qui formulent un appel en garantie à son encontre, sont donc déboutés de leur demande.

— sur la garantie de la MATMUT, assureur de M. [E]

Mme [Y] [W] indique agir à l’encontre de la MATMUT sur le fondement de l’article L124-3 du code des assurances et elle conteste la limitation de garantie lorsque la responsabilité de l’assuré est solidaire, invoquée par cet assureur, en faisant valoir que l’extrait des conditions générales n’est pas signé par M. [E] de telle sorte qu’il lui est inopposable.

La MATMUT ne fait valoir aucune exclusion de garantie et ne conteste pas la mise en jeu de sa garantie, offrant de régler la somme de 5.504,44 euros en réparation du préjudice matériel de Mme [Y] [W].

Elle indique toutefois, subsidiairement, que si une condamnation était prononcée in solidum, elle serait fondée à opposer l’article 36 des conditions générales, aux termes duquel « lorsque la responsabilité de l’assuré se trouve engagée solidairement ou in solidum, nous garantissons à l’égard des tiers les conséquences pécuniaires de sa propre part de responsabilité dans ses rapports avec le ou les co-obligés lorsqu’elle est déterminée, ou les conséquences pécuniaires de sa part virile ».

Les conditions générales du contrat d’assurance n’ont toutefois pas à être signées ou paraphées, à la différence des conditions particulières de telle sorte qu’il n’y a pas lieu de les déclarer inopposables à Mme [Y] [W].

La garantie de la MATMUT est donc due et l’article 36 trouve à s’appliquer.

— sur la garantie de la SA Axa France IARD, assureur de la société Artesia Gestion

La SA Axa France IARD, qui fait conclusions communes avec son assurée, ne conteste pas la garantie qu’elle lui doit mais conteste simplement l’appel en garantie formé à son encontre par la MAAF Assurances.

Sa garantie, mobilisable à l’encontre de son assurée, la société Artesia Gestion, est donc due.

Sur les demandes de la société MMA IARD

L’article L121-12 du code des assurances prévoit que « l’assureur qui a payé l’indemnité d’assurance est subrogé, jusqu’à concurrence de cette indemnité, dans les droits et actions de l’assuré contre les tiers qui, par leur fait, ont causé le dommage ayant donné lieu à la responsabilité de l’assureur.

L’assureur peut être déchargé, en tout ou en partie, de sa responsabilité envers l’assuré, quand la subrogation ne peut plus, par le fait de l’assuré, s’opérer en faveur de l’assureur (…) »

L’article 1346-1 du code civil mentionne, pour sa part, que "la subrogation conventionnelle s’opère à l’initiative du créancier lorsque celui-ci, recevant son paiement d’une tierce personne, la subroge dans ses droits contre le débiteur.

Cette subrogation doit être expresse.

Elle doit être consentie en même temps que le paiement, à moins que, dans un acte antérieur, le subrogeant n’ait manifesté la volonté que son cocontractant lui soit subrogé lors du paiement. La concomitance de la subrogation et du paiement peut être prouvée par tous moyens."

La société MMA IARD indique qu’elle est intervenue volontairement aux opérations d’expertise, en qualité d’assureur de Mme [Y] [W], au titre de la défense recours, et qu’elle est subrogée dans les droits de son assurée concernant les frais qu’elle a engagés, l’article 17 de ses conditions générales prévoyant ce mécanisme de la subrogation.

Elle précise que dans tous les cas, ce mécanisme est légal en application des dispositions de l’article L121-12 du code des assurances et de l’article 1250 du code civil.

Elle explique avoir versé la somme de 1.232 euros à Mme [Y] [W], afin de l’indemniser du premier sinistre, expliquant qu’une partie a été utilisée pour payer la société Déco Passy mais que les désordres étant immédiatement réapparus, l’expert a considéré que ces travaux étaient inutiles et devaient être remboursés.

Elle sollicite donc le remboursement de la somme de 990 euros aux parties qui succombent.

Elle sollicite dans le dispositif de ses conclusions que cette somme soit assortie des intérêts au taux légal à compter de l’assignation et que la capitalisation des intérêts soit ordonnée.

Toutefois, ces demandes ne sont mentionnées que dans le dispositif et ne sont nullement expliquées ni même évoquées dans le corps des conclusions de telle sorte que la société MMA en est déboutée.

Aux termes du dispositif de ses conclusions, la société [T] demande de « prononcer l’irrecevabilité de l’action de MMA IARD, la subrogation n’étant pas démontrée. »

Elle explique ainsi en page 10 de ses conclusions que « la compagnie MMA entend formuler un recours subrogatoire alors qu’elle n’apporte pas la preuve de cette subrogation ».

Par conséquent, c’est de façon impropre qu’elle fait état de « l’irrecevabilité » de l’action de la société MMA IARD alors qu’elle fonde sa demande sur une absence de preuve, laquelle est sans incidence sur la recevabilité de l’action mais permet simplement d’apprécier le bien-fondé de l’action.

La demande de la société MMA IARD, qui doit donc s’analyser en réalité en une demande de débouté, sera ainsi examinée ci-après de la sorte.

Les autres parties ne disent mot sur cette demande.

La société MMA agit tant sur le fondement de la subrogation conventionnelle que sur celui de la subrogation légale.

L’article 17 des conditions générales du contrat mentionne que « l’assureur est subrogé, jusqu’à concurrence des indemnités versées par lui, dans les droits et actions de l’assuré contre tout responsable du sinistre ».

Le débiteur qui s’acquitte d’une dette personnelle peut prétendre bénéficier de la subrogation, qu’elle soit légale ou conventionnelle, s’il a, par son paiement, libéré envers le créancier commun, celui sur qui doit peser la charge définitive de la dette.

Cette subrogation s’opère, conformément aux dispositions des articles 1346-1 et 1346-4 du code civil, de manière conventionnelle à l’initiative de ce créancier lorsque celui-ci, recevant son paiement, le subroge dans ses droits contre le débiteur et lui transmet ainsi la créance et ses accessoires, parmi lesquels figure le titre exécutoire dont bénéficiait le créancier subrogeant.

L’article 1346-1 précise que cette subrogation doit être expresse et consentie en même temps que le paiement, à moins que, dans un acte antérieur, le subrogeant n’ait manifesté la volonté que son cocontractant lui soit subrogé lors du paiement, la concomitance de la subrogation et du paiement pouvant être prouvée par tous moyens.

En l’espèce, il n’est justifié d’aucune quittance subrogative de telle sorte que la société MMA ne peut se prévaloir que d’une subrogation légale, laquelle suppose le paiement d’une indemnité d’assurance en exécution d’un contrat, à condition que les conditions de la garantie soient réunies, et d’autre part qu’il existe une action de l’assuré contre un tiers responsable.

En l’espèce, il ressort des conditions particulières du contrat souscrit par Mme [Y] [W] auprès de la société MMA qu’elle est notamment assurée au titre des dégâts des eaux.

Il est également établi que l’assureur a réglé à son assurée la somme de 1.232 euros au titre de l’indemnisation du sinistre du 27 mai 2015 et que les travaux réparatoires du local commercial réalisés par la société Déco Passy se sont élevés à la somme de 990 euros.

La société MMA est par conséquent bien fondée à exercer son recours subrogatoire à hauteur de 990 euros, et elle sollicite, aux termes du dispositif de ses conclusions, la condamnation in solidum à ce titre des « parties qui succombent ».

En l’absence d’identification précise par la société MMA des parties à l’encontre desquelles elle formule sa demande, et dans la mesure où elle ne vise que le sinistre du 27 mai 2015, ayant pour origine les parties communes de l’immeuble, pour lequel seule la responsabilité du syndicat des copropriétaires et des sociétés CSPR et Artesia Gestion ont été retenues, il convient donc de condamner in solidum le syndicat des copropriétaires, et son assureur la SA Axa France IARD dont la garantie est mobilisable, ainsi que les sociétés CSPR, Artesia Gestion et son assureur la SA Axa France IARD dont la garantie est mobilisable, à régler à la société MMA IARD la somme de 990 euros en remboursement des indemnités d’assurance dont elle a fait l’avance.

Sur les condamnations prononcées

— au titre du préjudice matériel

La responsabilité du syndicat des copropriétaires, de la société Artesia Gestion, de la société CSPR, de M. [P] et de M. [E] ayant été retenue, et la mobilisation de la garantie de la SA Axa France IARD, assureur du syndicat des copropriétaires et de la MATMUT, assureur de M. [E] ayant été retenue, il convient donc de condamner in solidum le syndicat des copropriétaires, son assureur la SA Axa France IARD, la société Artesia Gestion, la société CSPR, M. [P] et la MATMUT, assureur de M. [E], à régler à Mme [Y] [W] la somme de 20.785,78 euros TTC, après déduction de la somme de 1.232 euros, comme sollicité par cette dernière, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision et capitalisation des intérêts, conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du code civil.

— au titre du préjudice de jouissance/économique

— sur la période du 01 mars 2015 au 19 octobre 2015 :

Mme [Y] [W] sollicite la condamnation in solidum du syndicat des copropriétaires, de son assureur, la SA Axa France IARD, de la société CSPR et de son assureur, la MAAF Assurances, et de la société [T] à lui régler la somme de 23.898 euros en indemnisation de son préjudice de jouissance et/ou économique sur la période du 01 mars 2015 au 19 octobre 2015, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation et capitalisation des intérêts.

La responsabilité de la société [T] et la garantie de la MAAF Assurances, assureur de la société CSPR n’ayant pas été retenues, Mme [Y] [W] est donc déboutée de ses demandes formées à leur encontre.

Le syndicat des copropriétaires, son assureur la SA Axa France IARD, dont la garantie a été retenue, et la société CSPR sont donc condamnés in solidum à régler à Mme [Y] [W] la somme de 12.708,20 euros, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision et capitalisation des intérêts, conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du code civil.

— sur la période du 20 octobre 2015 au 30 juin 2016 et sur la période du 01 août 2019 au 31 août 2021:

Mme [Y] [W] sollicite la condamnation in solidum du syndicat des copropriétaires, de son assureur, la SA Axa France IARD, de la société CSPR et de son assureur la MAAF Assurances, de la société Artesia Gestion et de son assureur la SA Axa France IARD, à lui régler la somme de 26.587 euros en indemnisation de son préjudice de jouissance et/ou économique sur la période du 20 octobre 2015 au 30 juin 2016, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision et capitalisation des intérêts.

Elle sollicite également la condamnation in solidum des mêmes parties à lui régler la somme de 79.830,17 euros en indemnisation de son préjudice de jouissance et/ou économique sur la période du 01 août 2019 au 31 août 2021, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision et capitalisation des intérêts.

La garantie de la MAAF Assurances, assureur de la société CSPR n’ayant pas été retenue, Mme [Y] [W] est donc déboutée de ses demandes formées à son encontre.

La responsabilité du syndicat des copropriétaires, de la société Artesia Gestion et de la société CRSP ayant été retenue, et la mobilisation de la garantie de la SA Axa France IARD, assureur du syndicat des copropriétaires et de la société Artesia Gestion, ayant été retenue, il convient donc de condamner in solidum le syndicat des copropriétaires, son assureur la SA Axa France IARD, la société Artesia Gestion et son assureur, la SA Axa France IARD, ainsi que la société CRSP à régler à Mme [Y] [Q] somme de 14.942,86 euros, s’agissant de la période du 20 octobre 2015 au 30 juin 2016 ainsi que celle de 41.556,43 euros, s’agissant de la période du 01 août 2019 au 31 août 2021, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision et capitalisation des intérêts, conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du code civil.

— sur la période du 01 juillet 2016 au 31 juillet 2019

Mme [Y] [W] sollicite la condamnation in solidum du syndicat des copropriétaires et de son assureur, la SA Axa France IARD, de la société CSPR et de son assureur la MAAF Assurances, de la société Artesia Gestion et de son assureur, la SA Axa France IARD, de M. [P] ainsi que de la MATMUT, assureur de M. [E] à lui régler la somme de 118.408 euros, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision et capitalisation des intérêts.

La garantie de la MAAF Assurances, assureur de la société CSPR n’ayant pas été retenue, Mme [Y] [W] est donc déboutée de ses demandes formées à son encontre.

La responsabilité du syndicat des copropriétaires, de la société Artesia Gestion, de la société CRSP, de M. [P] et de M. [E] ayant été retenue et la mobilisation de la garantie de la SA Axa France IARD, assureur du syndicat des copropriétaires et de la société Artesia Gestion, ayant été retenue, il convient donc de condamner in solidum le syndicat des copropriétaires, son assureur la SA Axa France IARD, la société Artesia Gestion et son assureur la SA Axa France IARD, la société CSRP, M. [P] et la MATMUT, assureur de M. [E], à régler à Mme [Y] [W] la somme de 61.462,07 euros, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision et capitalisation des intérêts, conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du code civil.

— sur la période du 01 septembre 2021 au 01 janvier 2023 :

Mme [Y] [W] sollicite la condamnation in solidum du syndicat des copropriétaires et de son assureur, la SA Axa France IARD à lui régler la somme de 82,683,11 euros en indemnisation de son préjudice de jouissance et/ou économique sur la période du 01 septembre 2021 au 30 novembre 2023, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision et capitalisation des intérêts.

La responsabilité du syndicat des copropriétaires ayant été retenue, tout comme la mobilisation de la garantie de son assureur, la SA Axa France IARD, il convient par conséquent de les condamner in solidum à régler à Mme [Y] [W] la somme de 27.704,28 euros avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision et capitalisation des intérêts, conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du code civil.

— au titre du préjudice moral

Mme [Y] [W] sollicite la condamnation in solidum du syndicat des copropriétaires et de son assureur, la SA Axa France IARD, de la société [T] ainsi que de la société Artesia Gestion et de son assureur, la SA Axa France IARD, à l’indemniser du préjudice moral subi.

La responsabilité de la société [T] n’ayant pas été retenue, Mme [Y] [W] est déboutée des demandes formées à son encontre.

En revanche, la responsabilité du syndicat des copropriétaires et de la société Artesia Gestion ayant été retenue et la mobilisation de la garantie de la SA Axa France IARD, assureur de ces deux parties, ayant été retenue, il convient par conséquent de condamner in solidum le syndicat des copropriétaires et son assureur la SA Axa France IARD ainsi que la société Artesia Gestion et son assureur la SA Axa France IARD à régler à Mme [Y] [W] la somme de 5.000 euros au titre du préjudice moral subi.

Sur la demande de compensation

Aux termes de l’article 1347 du code civil, « la compensation est l’extinction simultanée d’obligations réciproques entre deux personnes. Elle s’opère, sous réserve d’être invoquée, à due concurrence, à la date où ses conditions se trouvent réunies. »

L’article 1348 du même code prévoit que « la compensation peut être prononcée en justice, même si l’une des obligations, quoique certaine, n’est pas encore liquide ou exigible. A moins qu’il n’en soit décidé autrement, la compensation produit alors ses effets à la date de la décision. »

Mme [Y] [W] indique que le syndicat des copropriétaires a obtenu sa condamnation à s’acquitter des charges, faisant valoir qu’on l’empêche de régler sa dette puisqu’on ne la met pas en mesure de réparer son local.

Elle sollicite ainsi que la compensation soit ordonnée en application des dispositions précitées.

Le syndicat des copropriétaires ne dit mot sur cette demande.

Mme [Y] [W] qui ne justifie ni même n’indique le montant des charges avec lequel elle souhaite obtenir la compensation, aucune pièce justificative n’étant produite, est ainsi déboutée de cette demande.

Sur les appels en garantie

La solidarité ne se présumant pas (article 1310 du code civil), en l’absence de solidarité expresse, légale ou conventionnelle, aucune responsabilité solidaire ne saurait être retenue ni, partant, de condamnation solidaire prononcée. Tout au plus les intervenants au dommage qui ont, chacun de leur propre fait, concouru ensemble à sa réalisation peuvent-ils voir leur garantie, ou responsabilité, engagée in solidum. Ils sont alors tenus in solidum à réparation au titre de leur obligation à la dette, mais ne seront cependant tenus in fine, dans le cadre de leur contribution définitive à la dette, qu’à proportion de leurs responsabilités respectives à l’origine des désordres constatés.

Dans leurs recours entre eux, les intervenants responsables et leurs assureurs respectifs seront garantis des condamnations prononcées à leur encontre à proportion du partage de responsabilité fixé par le tribunal.

En l’espèce, la société CSPR et son assureur la MAAF Assurances demandent la garantie du syndicat des copropriétaires, des sociétés Artesia Gestion et [T], ainsi que de M [P], de la Matmut, de la SA Axa France IARD et de la société Groupama.

En l’absence de précision sur ce point, il convient de considérer qu’ils sollicitent la garantie de la SA Axa France IARD en qualité d’assureur tant du syndicat des copropriétaires que de la société Artesia Gestion.

Pour rappel, la police de la MAAF Assurances n’étant pas mobilisable, les demandes formulées à son encontre ont été rejetées et ses appels en garantie sont donc devenus sans objet.

De la même façon, la police de la société Groupama n’étant pas mobilisable, la société CSPR est déboutée de son appel en garantie formée à son encontre.

Il en va de même de son appel en garantie formé à l’encontre de la société [T] dont la responsabilité n’a pas été retenue.

Le syndicat des copropriétaires sollicite pour sa part la garantie de la société CSPR et de son assureur, la MAAF Assurances mais il sollicite également la garantie in solidum de ses propres assureurs, la SA Axa France IARD et la société Groupama.

Enfin il sollicite également la garantie de la société [T].

La responsabilité de cette dernière n’ayant pas été retenue et la police de la MAAF Assurances et de la société Groupama n’étant pas mobilisable, le syndicat des copropriétaires est débouté de l’appel en garantie formé à l’encontre de ces parties.

La SA Axa France IARD, assureur du syndicat des copropriétaires, demande à titre subsidiaire la garantie de la société [T] et à titre plus subsidiaire la condamnation in solidum de la société CSPR et de son assureur la MAAF Assurances à la relever et garantir de l’ensemble des condamnations mises à sa charge.

La responsabilité de la société [T] n’ayant pas été retenue pas plus que la mobilisation de la garantie de la MAAF Assurances, il convient de la débouter de l’appel en garantie formé à l’encontre de ces deux parties.

M [P] formule un appel en garantie à l’encontre de la MATMUT, au vu de l’absence d’entretien du logement par son locataire, M. [E].

Cette dernière demande que dans l’hypothèse d’une condamnation in solidum sa garantie soit limitée à l’égard des tiers à la part de responsabilité de son assuré.

La société Artesia Gestion ne formule aucun appel en garantie.

Au vu des fautes respectives, le partage de responsabilité s’établit de la façon suivante :

— société CSPR : 50%

— Artesia Gestion, assurée auprès de la SA Axa France IARD: 30%

— M. [J], assuré auprès de la MATMUT : 20%

— [T] : 0%

— syndicat des copropriétaires, assuré auprès de la SA Axa France IARD : 0%

— M. [P]: 0%

La société CSPR est donc déboutée de l’appel en garantie qu’elle formule à l’encontre du syndicat des copropriétaires, et partant de son assureur la SA Axa France IARD, et de M. [P].

La société Artesia, la MATMUT et la SA Axa France IARD, assureur de la société Artesia Gestion sont condamnées à relever et garantir la société CSPR à hauteur de 50% de toutes les condamnations mises à sa charge, la garantie de la MATMUT étant limitée à l’égard des tiers à la part de responsabilité de son assuré, soit 20%.

La société CSPR et la SA Axa France IARD, assureur du syndicat des copropriétaires, sont condamnées à garantir le syndicat des copropriétaires de l’intégralité des condamnations mises à sa charge.

La société CSPR est condamnée à garantir la SA Axa France IARD, assureur du syndicat des copropriétaires, de l’intégralité des condamnations mises à sa charge.

La MATMUT est condamnée à garantir intégralement M. [P] des condamnations mises à sa charge.

La condamnation n’étant pas prononcée in solidum il n’y a pas lieu, en effet, de limiter la garantie de l’assureur

Sur les autres demandes

Aux termes des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, « la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie. »

L’article 699 du même code prévoit, pour sa part, que "les avocats peuvent, dans les matières où leur ministère est obligatoire, demander que la condamnation aux dépens soit assortie à leur profit du droit de recouvrer directement contre la partie condamnée ceux des dépens dont ils ont fait l’avance sans avoir reçu provision.

La partie contre laquelle le recouvrement est poursuivi peut toutefois déduire, par compensation légale, le montant de sa créance de dépens."

La SA MMA IARD demande la condamnation des parties qui succombent aux dépens "dont distraction au profit de la compagnie MMA IARD subrogée dans les droits de Mme [Y] [W] conformément aux dispositions des articles L121-12 alinéa 1 du code des assurances et 1250 du code civil pour ceux dont elle aurait fait l’avance".

Parties succombantes, le syndicat des copropriétaires et son assureur la SA Axa France IARD, la société CSPR, la société Artesia Gestion et son assureur la SA Axa France IARD, M. [P] et la MATMUT, sont condamnés in solidum aux dépens de l’instance, comprenant les frais d’expertise judiciaire.

Maître [S] [L] et Maître Emilie Dechezlepretre, avocats qui en font la demande sont autorisées à recouvrer directement ceux des dépens dont elles auraient fait l’avance sans avoir reçu provision.

La SA MMA IARD est en revanche déboutée de sa demande de « distraction », laquelle n’est prévue qu’au profit des avocats.

En tout état de cause, quand bien même sa demande s’analyserait en une demande de subrogation, elle ne pourrait qu’être rejetée en l’absence de justificatif des sommes versées à Mme [Y] [W] à ce titre, les conditions précédemment décrites de la subrogation, qu’elle soit légale ou conventionnelle, n’étant pas remplies.

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

M. [P], qui ne formule sa demande qu’à l’encontre de Mme [Y] [W], partie non sucombante, est donc débouté de sa demande.

Seule la SA MMA IARD formule une demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile, sollicitant ainsi la condamnation in solidum des "parties qui succombent à verser à la société MMA IARD subrogée dans les droits de Madame [A] [Y] [W] une somme de 33.000 euros".

Toutefois, les sommes au titre de cette indemnité ne pouvant être allouées à Mme [Y] [W] qu’à l’issue de la présente instance, la SA MMA IARD ne justifie donc pas que les conditions précédemment décrites de la subrogation, qu’elle soit légale ou conventionnelle, sont remplies.

Il convient par conséquent de la débouter de cette demande.

Le sens de la décision conduit à débouter le syndicat des copropriétaires et son assureur la SA Axa France IARD , la société CSPR, la société Artesia Gestion et son assureur la SA Axa France IARD, et la MATMUT, de leur demande formulée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

En équité, il convient également de débouter la société [T], la société Groupama et la société MAAF Assurances de leur demande formulée à ce titre.

La MATMUT ne formule aucune demande au titre des frais irrépétibles.

Mme [Y] [W] est dispensée de toute participation à la dépense commune des frais de procédure et d’expertise en application des dispositions de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965.

Le syndicat des copropriétaires demande que Mme [Y] [W] soit déboutée de sa demande au titre de l’exécution provisoire et la demanderesse sollicite qu’il soit débouté de sa demande de rejet de l’exécution provisoire.

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, dans sa rédaction applicable aux faits de l’espèce, « les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. »

L’exécution provisoire est donc de droit et il n’y a pas lieu de l’écarter.

PAR CES MOTIFS

LE TRIBUNAL,

Statuant par jugement contradictoire et en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe :

Déclare irrecevable la demande du syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] ainsi formulée :

«  Condamner in solidum Monsieur [P], la MATMUT es qualité d’assureur de Monsieur [E] à prendre en charge 50% des désordres chacun."

Déboute Mme [A] [Y] [W] de l’ensemble de ses demandes formées à l’encontre de la société [T] ;

Condamne in solidum le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1], son assureur la SA Axa France IARD, la société Artesia Gestion, la société CSPR, M. [P] et la MATMUT, assureur de M. [E], à régler à Mme [A] [Y] [W] la somme de 20.785,78 euros TTC au titre de son préjudice matériel, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision et capitalisation des intérêts ;

Condamne in solidum le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1], son assureur la SA Axa France IARD, et la société CSPR à régler à Mme [A] [Y] [W] la somme de 12.708,20 euros, au titre du préjudice de jouissance/ économique subi sur la période du 01 mars 2015 au 19 octobre 2015, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision et capitalisation des intérêts ;

Condamne in solidum le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1], son assureur la SA Axa France IARD, la société Artesia Gestion et son assureur, la SA Axa France IARD, ainsi que la société CSRP à régler à Mme [A] [Y] [W] la somme de 14.942,86 euros, au titre du préjudice de jouissance/ économique subi sur la période du 20 octobre 2015 au 30 juin 2016 ainsi que celle de 41.556,43 euros ( ([Immatriculation 1]) X 85%), au titre du préjudice de jouissance/ économique subi sur la période du 01 août 2019 au 31 août 2021, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision et capitalisation des intérêts ;

Condamne in solidum le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1], son assureur la SA Axa France IARD, la société Artesia Gestion et son assureur la SA Axa France IARD, la société CSRP, M. [Z] [P] et la MATMUT, assureur de M. [E], à régler à Mme [A] [Y] [W] la somme de 61.462,07 euros, au titre du préjudice de jouissance/ économique subi sur la période du 01 juillet 2016 au 31 juillet 2019, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision et capitalisation des intérêts ;

Condamne in solidum le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] et son assureur la SA Axa France IARD, à régler à Mme [A] [Y] [W] la somme de 27.704,28 euros avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision et capitalisation des intérêts, au titre du préjudice de jouissance/ économique subi sur la période du 01 septembre 2021 au 01 janvier 2023, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision et capitalisation des intérêts ;

Condamne in solidum le syndicat des copropriétaires et son assureur la SA Axa France IARD ainsi que la société Artesia Gestion et son assureur la SA Axa France IARD à régler à Mme [A] [Y] [W] la somme de 5.000 euros au titre du préjudice moral subi ;

Déboute Mme [A] [Y] [W] de ses demandes formées à l’encontre de la société [T] et de la MAAF Assurances ;

Déboute Mme [A] [Y] [W] de sa demande de compensation ;

Condamne in solidum le syndicat des copropriétaires, et son assureur la SA Axa France IARD ainsi que la société CSPR, la société Artesia Gestion et son assureur la SA Axa France IARD à régler à la société MMA IARD la somme de 990 euros en remboursement des indemnités d’assurance dont la société MMA IARD a fait l’avance ;

Déboute la MMA IARD de sa demande tendant à ce que cette somme soit assortie des intérêts au taux légal à compter de l’assignation et que la capitalisation des intérêts soit ordonnée ;

Déboute le syndicat des copropriétaires du [Adresse 17] à [Localité 14] de son appel en garantie formé à l’encontre de la MAAF Assurances, de la caisse de réassurance mutuelle agricole du centre manche (Groupama Centre-Manche) et de la société [T] ;

Déboute la SA Axa France IARD, assureur du syndicat des copropriétaires du [Adresse 17] à [Localité 14] de son appel en garantie formé à l’encontre de la société [T] et de la MAAF Assurances ;

Déboute la société CSPR de l’appel en garantie qu’elle formule à l’encontre du syndicat des copropriétaires du [Adresse 17] à [Localité 14], de son assureur la SA Axa France IARD, de M. [Z] [P], de la société [T] et de la caisse de réassurance mutuelle agricole du centre manche (Groupama Centre-Manche) ;

Condamne la société Artesia, la MATMUT et la SA Axa France IARD, assureur de la société Artesia Gestion à relever et garantir la société CSPR à hauteur de 50% de toutes les condamnations mises à sa charge, la garantie de la MATMUT étant limitée à l’égard des tiers à la part de responsabilité de son assuré, soit 20% ;

Condamne la société CSPR et la SA Axa France IARD, assureur du syndicat des copropriétaires du [Adresse 17] à [Localité 14], à garantir le syndicat des copropriétaires du [Adresse 17] à [Localité 14] de l’intégralité des condamnations mises à sa charge ;

Condamne la société CSPR à garantir la SA Axa France IARD, assureur du syndicat des copropriétaires du [Adresse 17] à [Localité 14] de l’intégralité des condamnations mises à sa charge ;

Condamne la MATMUT à garantir intégralement M. [Z] [P] des condamnations mises à sa charge ;

Condamne in solidum le syndicat des copropriétaires du [Adresse 17] à [Localité 14], son assureur la SA Axa France IARD, la société CSPR, la société Artesia Gestion et son assureur la SA Axa France IARD, M. [P] et la MATMUT aux dépens de l’instance, comprenant les frais d’expertise judiciaire ;

Autorise Maître [S] [L] et Maître [ZX] [CF] à recouvrer directement ceux des dépens dont elles auraient fait l’avance sans avoir reçu provision ;

Dispense Mme [A] [Y] [W] de toute participation à la dépense commune des frais de procédure et d’expertise ;

Déboute la SA MMA IARD de sa demande de distraction des dépens à son profit ;

Déboute la SA MMA IARD, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 17] à [Localité 14] et son assureur la SA Axa France IARD, la société CSPR, la société Artesia Gestion et son assureur la SA Axa France IARD, M. [Z] [P], la société [T], la société Groupama et la société MAAF Assurances de leur demande formulée au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

Rappelle que l’exécution provisoire est de droit.

signé par Céline CHAMPAGNE, Vice-Présidente et par Georges DIDI, Greffier présent lors du prononcé .

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT