TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 9] [1]

[1]

C.C.C.F.E. + C.C.C.

délivrées le :

à M^e GOUBARD (C0419)

M^e REZEAU (L0158)

■

18° chambre

3ème section

N° RG 22/08094

N° Portalis 352J-W-B7G-CXK7F

N° MINUTE : 6

Assignation du :

30 Juin 2022

JUGEMENT

rendu le 25 Septembre 2025

DEMANDERESSE

S.A.R.L. S.O.V (RCS de [Localité 9] 529 146 474)

[Adresse 2]

[Localité 5]

représentée par Maître Estelle GOUBARD de la S.E.L.A.R.L. Estelle GOUBARD Avocat, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #C0419

DÉFENDERESSE

S.A.R.L. KEYSTONE INVEST (RCS de [Localité 8] 494 573 637)

[Adresse 3]

[Localité 7]

représentée par Maître Philippe REZEAU de la S.E.L.A.R.L. QUANTUM IMMO, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #L0158

Décision du 25 Septembre 2025

18° chambre 3ème section

N° RG 22/08094 – N° Portalis 352J-W-B7G-CXK7F

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Sandra PERALTA, Vice-Présidente,

Cédric KOSSO-VANLATHEM, Juge,

Cassandre AHSSAINI, Juge,

assistés de Henriette DURO, Greffier.

DÉBATS

A l’audience du 05 Février 2025 tenue en audience publique devant Cédric KOSSO-VANLATHEM, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seul l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du code de procédure civile.

Après clôture des débats, avis a été donné aux avocats que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 04 Juin 2025 puis prorogé successivement le 17 et 25 septembre 2025.

JUGEMENT

Rendu publiqument

Contradictoire

En premier ressort

_________________

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous signature privée en date du 15 décembre 2010, la S.A.S. OFFICE FRANÇAIS INTER ENTREPRISES exerçant sous le sigle « OFIE » a donné à bail commercial à la S.A.R.L. S.O.V exerçant sous l’enseigne « L’ALLER RETOUR » des locaux composés d’une boutique avec arrière-boutique en rez-de-chaussée, d’un sous-sol, d’un premier étage et d’un water-closet constituant le lot n°1 d’un immeuble soumis au statut de la copropriété sis [Adresse 4] à [Localité 10] cadastré section AG numéro [Cadastre 6] pour une durée de neuf années à effet rétroactif au 1er décembre 2010 afin qu’y soit exercée une activité de restauration, de bar, de brasserie et de restauration rapide, moyennant le versement d’un loyer annuel initial d’un montant de 25.000 euros hors taxes et hors charges et d’une provision annuelle sur charges locatives d’un montant de 3.440 euros payables trimestriellement à terme à échoir.

Par acte sous signature privée en date du 1er décembre 2011, les parties ont conclu un avenant n°1 portant le montant du loyer indexé à la somme annuelle de 26.252,47 euros hors taxes et hors charges à compter de cette date.

Par acte sous signature privée en date du 26 novembre 2012, les parties ont conclu un avenant n°2 portant le montant du loyer indexé à la somme annuelle de 27.455,50 euros hors taxes et hors charges à compter du 1er décembre 2012.

Par acte notarié en date du 27 février 2015, la S.A.S. OFFICE FRANÇAIS INTER ENTREPRISES a cédé la propriété des locaux donnés à bail à la S.A.R.L. KEYSTONE INVEST.

Par acte sous signature privée en date du 7 décembre 2015, les parties ont conclu un avenant n°3 portant le montant du loyer indexé à la somme annuelle de 27.641,68 euros hors taxes et hors charges à compter rétroactivement du 1er décembre 2015.

Décision du 25 Septembre 2025

18° chambre 3ème section

N° RG 22/08094 – N° Portalis 352J-W-B7G-CXK7F

Par acte sous signature privée en date du 5 décembre 2016, les parties ont conclu un avenant n°4 portant le montant du loyer indexé à la somme annuelle de 27.648,78 euros hors taxes et hors charges à compter rétroactivement du 1er décembre 2016.

Enfin, par acte sous signature privée en date du 2 janvier 2019, les parties ont conclu un avenant n°5 portant le montant du loyer indexé à la somme annuelle de 28.054,85 euros hors taxes et hors charges à compter rétroactivement du 1er décembre 2017, puis à la somme annuelle de 28.715,41 euros hors taxes et hors charges à compter rétroactivement du 1er décembre 2018, et portant modification de la clause intitulée « 7) RÉVISION DU PRIX DU LOYER » insérée au contrat de bail commercial.

Par acte d’huissier en date du 25 novembre 2019, la S.A.R.L. KEYSTONE INVEST a fait signifier à la S.A.R.L. S.O.V un congé pour le 30 juin 2020 portant offre de renouvellement du contrat de bail commercial pour une nouvelle durée de neuf années à compter du 1er juillet 2020, en proposant que le prix du bail renouvelé soit fixé à la somme annuelle de 50.000 euros hors taxes et hors charges.

Par lettre recommandée adressée par l’intermédiaire de son conseil en date du 21 janvier 2020 réceptionnée le 23 janvier 2020, la S.A.R.L. S.O.V a déclaré à la S.A.R.L. KEYSTONE INVEST accepter le principe du renouvellement du contrat de bail commercial, mais s’opposer au montant du loyer suggéré en l’absence de motif de déplafonnement.

Lui reprochant de ne pas s’être acquittée en intégralité du montant de ses loyers, charges et taxes locatives du deuxième trimestre de l’année 2022, la S.A.R.L. KEYSTONE INVEST a, par acte d’huissier en date du 2 juin 2022, fait signifier à la S.A.R.L. S.O.V un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail commercial portant sur la somme principale de 10.496,49 euros, outre le coût de l’acte d’un montant de 174,99 euros.

Par exploit de commissaire de justice en date du 30 juin 2022, la S.A.R.L. S.O.V a fait assigner la S.A.R.L. KEYSTONE INVEST devant le tribunal judiciaire de Paris en nullité du commandement de payer.

Tel est l’objet de la présente instance enrôlée sous le numéro de répertoire général RG 22/08094.

Postérieurement à l’introduction de la présente instance, par exploit de commissaire de justice en date du 27 octobre 2022, la S.A.R.L. KEYSTONE INVEST a fait assigner la S.A.R.L. S.O.V devant le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Paris en fixation du montant du loyer du bail renouvelé à compter du 1er juillet 2020, cette instance étant actuellement pendante sous le numéro de répertoire général RG 22/13305.

Par requête en date du 16 février 2023, la S.A.R.L. KEYSTONE INVEST a sollicité du juge de l’exécution du tribunal judiciaire de Paris l’autorisation de pratiquer une première saisie conservatoire sur les comptes bancaires de la S.A.R.L. S.O.V portant sur la somme totale de 20.000 euros.

Par ordonnance en date du 23 février 2023, le juge de l’exécution a partiellement fait droit à cette demande et a autorisé la S.A.R.L. KEYSTONE INVEST à faire pratiquer une saisie conservatoire d’un montant de 18.773,93 euros sur les comptes bancaires de la S.A.R.L. S.O.V.

Par acte de commissaire de justice en date du 14 avril 2023 dénoncé à la S.A.R.L. S.O.V le 19 avril 2023, la S.A.R.L. KEYSTONE INVEST a fait procéder à une première saisie conservatoire d’un montant total de 19.081,14 euros sur les comptes bancaires de cette dernière ouverts dans les livres de la société coopérative BRED BANQUE POPULAIRE, laquelle s’est révélée intégralement fructueuse.

Par requête en date du 27 juillet 2023, la S.A.R.L. KEYSTONE INVEST a sollicité du juge de l’exécution du tribunal judiciaire de Paris l’autorisation de pratiquer une seconde saisie conservatoire sur les comptes bancaires de la S.A.R.L. S.O.V portant sur la somme totale de 18.901,64 euros.

Par ordonnance en date du 31 juillet 2023, le juge de l’exécution a fait droit à cette demande et a autorisé la S.A.R.L. KEYSTONE INVEST à faire pratiquer une saisie conservatoire d’un montant de 18.901,64 euros sur les comptes bancaires de la S.A.R.L. S.O.V.

Par acte de commissaire de justice en date du 17 août 2023 dénoncé à la S.A.R.L. S.O.V le 22 août 2023, la S.A.R.L. KEYSTONE INVEST a fait procéder à une seconde saisie conservatoire d’un montant total de 19.206,44 euros sur les comptes bancaires de cette dernière ouverts dans les livres de la société coopérative BRED BANQUE POPULAIRE, laquelle s’est révélée intégralement fructueuse.

Relevant, d’une part, que la S.A.R.L. KEYSTONE INVEST n’avait introduit aucune action judiciaire dans le délai d’un mois suivant la date de la première saisie conservatoire, si bien que cette dernière était caduque, et estimant, d’autre part, qu’aucune circonstance susceptible de menacer le recouvrement de la créance alléguée n’était caractérisée, le juge de l’exécution du tribunal judiciaire de Paris a, par jugement contradictoire en date du 11 octobre 2023, sur le fondement des dispositions des articles L. 512-2 et R. 511-7 du code des procédures civiles d’exécution, notamment : rétracté son ordonnance en date du 31 juillet 2023 ; ordonné la mainlevée de la seconde saisie conservatoire pratiquée par acte de commissaire de justice en date du 17 août 2023 ; et condamné la S.A.R.L. KEYSTONE INVEST aux dépens, en ce compris les frais afférents aux deux saisies conservatoires pratiquées les 14 avril et 17 août 2023, ainsi qu’à payer à la S.A.R.L. S.O.V la somme de 2.500 euros à titre de dommages et intérêts et la somme de 2.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Aux termes de ses dernières conclusions remises au greffe et notifiées par RPVA le 23 février 2024, la S.A.R.L. S.O.V demande au tribunal, sur le fondement des articles 606, 1231-5 et 1343-2 du code civil, des articles L. 145-15, L. 145-39 et L. 145-41 du code de commerce, de l’article L. 112-1 du code monétaire et financier, de l’article L. 126-2 du code de la construction et de l’habitation, de l’arrêté du 14 mars 2020 portant diverses mesures relatives à la lutte contre la propagation du virus covid-19, de l’arrêté du 15 mars 2020 complétant ce dernier, et du décret n°2020-1310 du 29 octobre 2020 prescrivant les mesures générales nécessaires pour faire face à l’épidémie de covid-19 dans le cadre de l’état d’urgence sanitaire, de :

– la déclarer recevable et bien fondée en ses demandes ;

– à titre principal, déclarer nul et de nul effet le commandement de payer visant la clause résolutoire qui lui a été signifié par acte d’huissier en date du 2 juin 2022 ;

– à titre subsidiaire, dans l’hypothèse où la juridiction jugerait néanmoins valable ce commandement de payer et recevable la demande reconventionnelle d’acquisition de la clause résolutoire visée dans ce dernier, constater que les causes dudit commandement ont été intégralement réglées ;

– en conséquence, suspendre en tant que de besoin les effets de la clause résolutoire en lui accordant des délais de paiement à titre rétroactif, les causes du commandement ayant été réglées ;

– en tout état de cause, dire et juger que son obligation de payer ses loyers a été suspendue entre le 15 mars 2020 et le 1er juin 2020, puis encore du 30 octobre 2020 au 8 juin 2021, et qu’elle n’est donc redevable d’aucune somme au titre de ces deux périodes ;

– en conséquence, condamner la S.A.R.L. KEYSTONE INVEST à lui rembourser la somme de 28.724,90 euros T.T.C. au titre des sommes indûment perçues durant la période de fermeture administrative des locaux loués ;

– condamner la S.A.R.L. KEYSTONE INVEST à lui rembourser la somme de 10.998,44 euros au titre des frais de ravalement de façade indûment perçus ;

– dire et juger que la clause d’indexation stipulée à l’article 7 du bail en date du 15 décembre 2010 est réputée non écrite ;

– en conséquence, dire et juger que le loyer en vigueur pendant toute la durée du bail à effet au 1er décembre 2010 s’établit à la somme annuelle de 25.000 euros hors taxes et hors charges ;

– condamner la S.A.R.L. KEYSTONE INVEST à lui rembourser la somme de 27.243,74 euros T.T.C., sauf à parfaire, au titre de l’indexation illicitement appliquée entre 2017 et 2022, assortie des intérêts au taux légal à compter de la date de signification de l’assignation ;

– ordonner la capitalisation des intérêts ;

– débouter la S.A.R.L. KEYSTONE INVEST de l’ensemble de ses demandes ;

– condamner la S.A.R.L. KEYSTONE INVEST à lui payer la somme de 8.500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

– condamner la S.A.R.L. KEYSTONE INVEST aux dépens, avec distraction au profit de Maître Estelle GOUBARD.

Aux termes de ses dernières conclusions remises au greffe et notifiées par RPVA le 23 février 2024, la S.A.R.L. KEYSTONE INVEST sollicite du tribunal, sur le fondement des articles 1219 et 1722 du code civil, et de l’article L. 112-1 du code monétaire et financier, de :

– déclarer la S.A.R.L. S.O.V irrecevable et mal fondée en ses demandes ;

– débouter la S.A.R.L. S.O.V de sa demande d’annulation du commandement de payer visant la clause résolutoire délivré le 2 juin 2022 ;

– débouter la S.A.R.L. S.O.V de sa demande de restitution des loyers payés au titre de la période de crise sanitaire liée à l’épidémie de covid-19 ;

– débouter la S.A.R.L. S.O.V de sa demande de restitution des loyers au titre d’une prétendue indexation irrégulière ;

– débouter la S.A.R.L. S.O.V de sa demande de fixation du loyer à la somme annuelle de 25.000 euros hors taxes et hors charges ;

– débouter la S.A.R.L. S.O.V de l’intégralité de ses demandes, et notamment de sa demande de délais de paiement ;

– à titre reconventionnel, la déclarer bien fondée en ses demandes ;

– condamner la S.A.R.L. S.O.V à lui payer le montant des intérêts de retard au taux contractuel de 0,72% par mois sur la somme de 19.019,31 euros, à compter du 2 juin 2022, date du commandement de payer, sur la somme de 10.496,49 euros, et à compter du 19 juin 2023, date de notification de ses premières conclusions, pour le surplus, et ce jusqu’au 22 novembre 2023, avec capitalisation des intérêts échus depuis plus d’un an ;

– constater la résolution du contrat de bail commercial par acquisition de la clause résolutoire à la date du 2 juillet 2022 ;

– ordonner l’expulsion de la S.A.R.L. S.O.V, ainsi que celle de tous occupants de son chef, y compris avec le concours de la force publique s’il y a lieu ;

– ordonner le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux aux frais de la S.A.R.L. S.O.V ;

– condamner la S.A.R.L. S.O.V à lui payer la somme de 44.915,48 euros à titre d’indemnité de résiliation ;

– condamner la S.A.R.L. S.O.V à lui payer une indemnité d’occupation égale au montant du loyer, le cas échéant indexé, majoré des charges et accessoires à compter du 2 juillet 2022 jusqu’à la libération définitive des lieux se matérialisant par la remise des clefs ;

– dire que le dépôt de garantie lui restera acquis ;

– en tout état de cause, condamner la S.A.R.L. S.O.V à lui payer la somme de 10.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

– condamner la S.A.R.L. S.O.V aux dépens, en ce compris les frais du commandement de payer et de dénonciation aux créanciers inscrits ;

– rappeler l’exécution provisoire de droit du jugement à intervenir.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est fait expressément référence aux écritures des parties visées ci-dessus quant à l’exposé de leurs moyens.

La clôture de l’instruction a été prononcée par ordonnance du juge de la mise en état en date du 26 février 2024.

L’affaire a été retenue à l’audience de plaidoirie du 5 février 2025, et la décision a été mise en délibéré au 4 juin 2025, puis prorogée successivement au 17 et au 25 septembre 2025, les parties en ayant été avisées.

MOTIFS DE LA DÉCISION

À titre liminaire, il convient de relever que les demandes figurant au dispositif des conclusions de la S.A.R.L. S.O.V aux fins de voir « constater » et « dire et juger » ne constituent pas des prétentions au sens des dispositions des articles 4 et 768 du code de procédure civile, mais des moyens (Civ. 2, 9 janvier 2020 : pourvoi n°18-18778), si bien qu’il n’y a pas lieu de statuer de ces chefs dans le dispositif de la présente décision.

Sur l’action de la locataire

Sur l’action en nullité du commandement de payer

Aux termes des dispositions du premier alinéa de l’article L. 145-41 du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

En outre, en application des dispositions du premier alinéa de l’article 1104 du code civil, les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.

Enfin, en vertu des dispositions de l’article 2274 du même code, la bonne foi est toujours présumée, et c’est à celui qui allègue la mauvaise foi à la prouver.

Il résulte de la combinaison de ces dispositions que pour produire ses effets, la clause résolutoire insérée à un contrat de bail commercial doit être mise en œuvre de bonne foi par le bailleur (Civ. 3, 22 octobre 2015 : pourvoi n°14-17645 ; Civ. 3, 1er février 2018 : pourvoi n°16-28684 ; Civ. 3, 25 octobre 2018 : pourvoi n°17-17384 ; Civ. 3, 11 mars 2021 : pourvoi n°20-13639 ; Civ. 3, 15 février 2023 : pourvoi n°22-11393 ; Civ. 3, 25 avril 2024 : pourvoi n°23-10384).

En l’espèce, la S.A.R.L. S.O.V reproche à sa bailleresse de lui avoir fait délivrer un commandement de payer mentionnant une dette d’indemnités d’occupation en lieu et place d’une dette de loyers, ainsi qu’une dette afférente à des travaux contestée, ce qui démontrerait sa mauvaise foi.

De fait, il est établi que par acte d’huissier en date du 2 juin 2022, la S.A.R.L. KEYSTONE INVEST a fait signifier à sa locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail commercial portant sur la somme principale de 10.496,49 euros relative aux loyers, charges et taxes locatives du deuxième trimestre de l’année 2022, lequel comporte un décompte indiquant notamment : « CHARPENT-APPEL TRVX RAVALT [Localité 11] : 3.296,53 ; Indemnité occupation : 7.549,95 » (pièces n°14 en demande et n°8 en défense).

Cependant, si le montant afférent aux travaux est discuté, ce qui sera examiné ci-après, force est de constater que la preneuse ne conteste pas les autres montants mentionnés, l’appellation erronée d’ « indemnité d’occupation » en lieu et place de celle de « loyer » ne pouvant caractériser une quelconque mauvaise foi de la bailleresse.

En conséquence, il convient de retenir que le moyen opposé par la S.A.R.L. S.O.V tiré de la mauvaise foi de la S.A.R.L. KEYSTONE INVEST dans la délivrance du commandement de payer en date du 2 juin 2022 est inopérant, et de débouter la première de sa demande de nullité de ce dernier.

Sur l’action en suspension et en remboursement des loyers versés durant les périodes de fermeture administrative imposées dans le cadre de l’état d’urgence sanitaire lié à l’épidémie de covid-19

Selon les dispositions des premier et dernier alinéas de l’article 1134 ancien du code civil, applicables au contrat de bail commercial initial, devenus articles 1103 et 1104 nouveaux du même code, applicables au contrat de bail renouvelé à compter du 1er juillet 2020, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. Elles doivent être exécutées de bonne foi.

En outre, d’après les dispositions de l’article 2274 dudit code, la bonne foi est toujours présumée, et c’est à celui qui allègue la mauvaise foi à la prouver.

S’il est constant que la S.A.R.L. S.O.V s’est vu interdire de recevoir du public ou a subi des restrictions d’accueil de ses clients du 15 mars au 1er juin 2020, puis du 30 octobre 2020 au 8 juin 2021, en raison des mesures gouvernementales et de police administrative adoptées dans le cadre de l’état d’urgence sanitaire lié à l’épidémie de covid-19, il y a lieu de relever qu’elle ne soulève aucun moyen tiré de l’exception d’inexécution, de l’absence de délivrance de la chose louée, de la perte de la chose louée ou de la force majeure, mais se prévaut uniquement de la mauvaise foi de la bailleresse.

Cependant, si la locataire allègue que « le Bailleur n’a jamais octroyé la moindre franchise de loyers […] alors qu’il s’y était formellement engagé notamment pour le mois de novembre 2020 et pouvait bénéficier d’un crédit d’impôt de 50%. Le Bailleur a donc rompu son engagement oral » (page 22 de ses dernières conclusions), force est toutefois de constater que d’une part, cette assertion n’est étayée par aucun élément, l’existence de cet engagement oral n’étant pas démontrée, que d’autre part la bailleresse n’était nullement obligée d’accorder à sa locataire une quelconque franchise de loyer, et qu’en tout état de cause le manquement à l’obligation d’exécution de bonne foi des conventions ne peut donner lieu, le cas échéant, qu’à l’octroi de dommages et intérêts, et non à une suspension des obligations contractuelles, ce qui justifie le rejet des demandes de suspension et de remboursement des loyers versés durant la période susvisée.

En conséquence, il convient de débouter la S.A.R.L. S.O.V de sa demande de suspension du paiement de ses loyers, charges et taxes locatives afférents aux périodes comprises entre le 15 mars et le 1er juin 2020, puis entre le 30 octobre 2020 et le 8 juin 2021, ainsi que de sa demande corrélative de remboursement.

Sur l’action en remboursement des provisions sur charges locatives relatives aux travaux de ravalement de façade

Aux termes des dispositions des premier, cinquième et sixième alinéas de l’article L. 145-40-2 du code de commerce introduit par l’article 13 de la loi n°2014-626 du 18 juin 2014 relative à l’artisanat, au commerce et aux très petites entreprises applicable aux contrats conclus ou renouvelés à compter du 1er septembre 2014, ce qui est le cas s’agissant d’un contrat de bail commercial renouvelé à compter du 1er juillet 2020, tout contrat de location comporte un inventaire précis et limitatif des catégories de charges, impôts, taxes et redevances liés à ce bail, comportant l’indication de leur répartition entre le bailleur et le locataire. Cet inventaire donne lieu à un état récapitulatif annuel adressé par le bailleur au locataire dans un délai fixé par voie réglementaire. En cours de bail, le bailleur informe le locataire des charges, impôts, taxes et redevances nouveaux. Dans un ensemble immobilier comportant plusieurs locataires, le contrat de location précise la répartition des charges ou du coût des travaux entre les différents locataires occupant cet ensemble. Cette répartition est fonction de la surface exploitée. Le montant des impôts, taxes et redevances pouvant être imputés au locataire correspond strictement au local occupé par chaque locataire et à la quote-part des parties communes nécessaires à l’exploitation de la chose louée. En cours de bail, le bailleur est tenu d’informer les locataires de tout élément susceptible de modifier la répartition des charges entre locataires. Un décret en Conseil d’État fixe les modalités d’application du présent article. Il précise les charges, les impôts, taxes et redevances qui, en raison de leur nature, ne peuvent être imputés au locataire et les modalités d’information des preneurs.

En outre, en application des dispositions des trois premiers alinéas de l’article R. 145-35 du même code, ne peuvent être imputés au locataire : 1°) les dépenses relatives aux grosses réparations mentionnées à l’article 606 du code civil ainsi que, le cas échéant, les honoraires liés à la réalisation de ces travaux ; 2°) les dépenses relatives aux travaux ayant pour objet de remédier à la vétusté ou de mettre en conformité avec la réglementation le bien loué ou l’immeuble dans lequel il se trouve, dès lors qu’ils relèvent des grosses réparations mentionnées à l’alinéa précédent.

En vertu des dispositions de l’article R. 145-36 dudit code, l’état récapitulatif annuel mentionné au premier alinéa de l’article L. 145-40-2, qui inclut la liquidation et la régularisation des comptes de charges, est communiqué au locataire au plus tard le 30 septembre de l’année suivant celle au titre de laquelle il est établi ou, pour les immeubles en copropriété, dans le délai de trois mois à compter de la reddition des charges de copropriété sur l’exercice annuel. Le bailleur communique au locataire, à sa demande, tout document justifiant le montant des charges, impôts, taxes et redevances imputés à celui-ci.

Selon les dispositions de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

D’après les dispositions du premier alinéa de l’article 1353 du même code, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.

Enfin, conformément aux dispositions du premier alinéa de l’article 1302 dudit code, tout paiement suppose une dette ; ce qui a été reçu sans être dû est sujet à restitution.

Il y a lieu de rappeler : que d’une part, il incombe au bailleur qui réclame au preneur de lui rembourser, conformément au contrat de bail commercial le prévoyant, un ensemble de dépenses et de taxes, d’établir sa créance en démontrant l’existence et le montant de ces charges (Civ. 3, 17 septembre 2020 : pourvoi n°19-14168), et que l’absence de régularisation des charges dans les conditions prévues au bail commercial rend sans cause les appels de provision à valoir sur le paiement de charges (Civ. 3, 5 novembre 2014 : pourvoi n°13-24451 ; Civ. 3, 9 juin 2015 : pourvoi n°14-13555) ; et que d’autre part, la renonciation à un droit ne se présume pas et ne peut résulter que d’actes de son titulaire manifestant sans équivoque la volonté de renoncer (Civ. 3, 22 janvier 1997 : pourvois n°94-19773, n°94-19774, n°94-19775 et n°94-19776 ; Civ. 1, 16 juin 1998 : pourvoi n°96-18708 ; Civ. 3, 18 janvier 2012 : pourvoi n°11-10389 ; Civ. 1, 23 septembre 2015 : pourvoi n°14-20168 ; Civ. 2, 5 mars 2020 : pourvoi n°19-10371 ; Civ. 3, 16 mars 2022 : pourvoi n°21-10032), de sorte que le fait que le locataire ait payé des charges ne le prive pas de son action en répétition de l’indu (Civ. 3, 26 mars 2013 : pourvoi n°11-24311 ; Civ. 3, 22 mai 2013 : pourvoi n°12-18995 ; Civ. 3, 13 février 2025 : pourvoi n°23-17978).

Décision du 25 Septembre 2025

18° chambre 3ème section

N° RG 22/08094 – N° Portalis 352J-W-B7G-CXK7F

En l’espèce, la clause intitulée « 4) CHARGES » insérée au contrat de bail commercial litigieux stipule que « les charges et travaux dus à rembourser au bailleur, en sus du loyer et de ses accessoires, seront l’intégralité de tous les frais, charges, travaux et appels de fonds de copropriété de quelque nature qu’ils soient, réclamés au propriétaire bailleur par le Syndic de l’immeuble et correspondant au lot n°1 du règlement de copropriété et les 140/1030èmes des parties communes générales, de telle sorte que les loyers perçus soient nets de toutes taxes, prestations, charges, travaux d’entretien, travaux de rénovation, travaux prescrits par l’autorité administrative et travaux de réparations (sans aucune distinction entre les grosses réparations et celles d’entretien général) pour le bailleur » (pièces n°3 en demande et n°1 en défense, page 11).

Il est établi que la bailleresse a facturé à sa locataire la somme totale de 10.998,44 euros correspondant aux travaux de ravalement de façade de l’immeuble en trois fois, se décomposant en un montant de 3.296,53 euros en même temps que l’appel de loyer du deuxième trimestre de l’année 2022, en un montant de 4.395,38 euros en même temps que l’appel de loyer du troisième trimestre de l’année 2022, et en un montant de 3.296,53 euros en même temps que l’appel de loyer du quatrième trimestre de l’année 2022, comme en atteste le décompte en date du 24 avril 2023 comportant les trois mentions « CHARPENT-APPEL TRVX RAVALT [Localité 11] » (pièce n°12 en défense).

De l’aveu même de la S.A.R.L. KEYSTONE INVEST, ces travaux correspondent à un devis émis par la S.A.S. TREZENTORRES en date du 20 mars 2021 et ont été votés lors de l’assemblée générale des copropriétaires en date du 29 novembre 2021 (pièces n°35 en demande et n°11 en défense).

Cependant, force est de constater, comme le relève à juste titre la demanderesse, que la bailleresse ne produit aux débats aucun appel de fonds afférent à ces travaux que lui aurait adressé le syndic, les deux seuls documents intitulés « APPELS DE FONDS TRAVAUX » communiqués étant relatifs à une provision afférente à une « ÉTUDE GRILLE SAS » d’un montant de 1.500 euros appelée le 12 août 2020 et à une provision afférente à des « TX CRÉATION GRILLE » d’un montant de 13.500 euros également appelée le 12 août 2020 (pièce n°10 en défense, annexes), c’est-à-dire à des travaux distincts réalisés antérieurement.

Dès lors, à défaut de justifier des appels de fonds qui lui ont été adressés par le syndic de copropriété, la S.A.R.L. KEYSTONE INVEST n’était pas fondée à refacturer les travaux de ravalement de façade à sa locataire, conformément aux stipulations contractuelles, étant observé que si cette dernière s’est finalement acquittée des sommes réclamées en cours d’instance, ce règlement ne vaut cependant pas reconnaissance du bien-fondé de la créance de la bailleresse.

En conséquence, il convient de condamner la S.A.R.L. KEYSTONE INVEST à payer à la S.A.R.L. S.O.V la somme de 10.998,44 euros en remboursement du montant des provisions afférentes aux travaux de ravalement de la façade de l’immeuble.

Sur la contestation de la licéité de la clause d’indexation

Aux termes des dispositions des deux premiers alinéas de l’article L. 112-1 du code monétaire et financier, sous réserve des dispositions du premier alinéa de l’article L. 112-2 et des articles L. 112-3, L. 112-3-1 et L. 112-4, l’indexation automatique des prix de biens ou de services est interdite. Est réputée non écrite toute clause d’un contrat à exécution successive, et notamment des baux et locations de toute nature, prévoyant la prise en compte d’une période de variation de l’indice supérieure à la durée s’écoulant entre chaque révision.

Décision du 25 Septembre 2025

18° chambre 3ème section

N° RG 22/08094 – N° Portalis 352J-W-B7G-CXK7F

En outre, en application des dispositions du premier alinéa de l’article L. 112-2 du même code, dans les dispositions statutaires ou conventionnelles, est interdite toute clause prévoyant des indexations fondées sur le salaire minimum de croissance, sur le niveau général des prix ou des salaires ou sur les prix des biens, produits ou services n’ayant pas de relation directe avec l’objet du statut ou de la convention ou avec l’activité de l’une des parties. Est réputée en relation directe avec l’objet d’une convention relative à un immeuble bâti toute clause prévoyant une indexation sur la variation de l’indice national du coût de la construction publié par l’Institut national des statistiques et des études économiques ou, pour des activités commerciales ou artisanales définies par décret, sur la variation de l’indice trimestriel des loyers commerciaux publié dans des conditions fixées par ce même décret par l’Institut national de la statistique et des études économiques.

En vertu des dispositions de l’article L. 145-37 du code de commerce, les loyers des baux d’immeubles ou de locaux régis par les dispositions du présent chapitre, renouvelés ou non, peuvent être révisés à la demande de l’une ou de l’autre des parties sous les réserves prévues aux articles L. 145-38 et L. 145-39 et dans des conditions fixées par décret en Conseil d’État.

Selon les dispositions de l’article L. 145-39 du même code dans sa rédaction applicable à la date de conclusion du contrat de bail commercial initial litigieux, c’est-à-dire dans sa rédaction antérieure à celle issue de l’article 11 de la loi n°2014-626 du 18 juin 2014 relative à l’artisanat, au commerce et aux très petites entreprises entré en vigueur le 1er septembre 2014, par dérogation à l’article L. 145-38, si le bail est assorti d’une clause d’échelle mobile, la révision peut être demandée chaque fois que, par le jeu de cette clause, le loyer se trouve augmenté ou diminué de plus d’un quart par rapport au prix précédemment fixé contractuellement ou par décision judiciaire.

D’après les dispositions de l’article L. 145-15 dudit code dans sa rédaction issue de l’article 6 de la loi susvisée, sont réputés non écrits, quelle qu’en soit la forme, les clauses, stipulations et arrangements qui ont pour effet de faire échec au droit de renouvellement institué par le présent chapitre ou aux dispositions des articles L. 145-4, L. 145-37 à L. 145-41, du premier alinéa de l’article L. 145-42 et des articles L. 145-47 à L. 145-54.

Enfin, conformément aux dispositions de l’article 1217 du code civil dans sa rédaction applicable à la date de conclusion du contrat de bail commercial initial litigieux, c’est-à-dire dans sa rédaction antérieure à celle issue de l’article 2 de l’ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016 portant réforme du droit des contrats, du régime général et de la preuve des obligations entrée en vigueur le 1er octobre 2016, l’obligation est divisible ou indivisible selon qu’elle a pour objet ou une chose qui dans sa livraison, ou un fait qui dans l’exécution, est ou n’est pas susceptible de division, soit matérielle, soit intellectuelle.

Il y a lieu de rappeler : que d’une part, la loi n°2014-626 du 18 juin 2014 relative à l’artisanat, au commerce et aux très petites entreprises, en ce qu’elle a modifié l’article L. 145-15 du code de commerce et substitué à la nullité des clauses visées leur caractère réputé non écrit, est applicable aux baux en cours lors de son entrée en vigueur (Civ. 3, 19 novembre 2020 : pourvoi n°19-20405 ; Civ. 3, 8 avril 2021 : pourvoi n°19-23183 ; Civ. 3, 30 juin 2021 : pourvoi n°19-23038 ; Civ. 3, 12 janvier 2022 : pourvoi n°21-11169 ; Civ. 3, 21 avril 2022 : pourvoi n°21-10375 ; Civ. 3, 1er juin 2022 : pourvoi n°20-17691 ; Civ. 3, 16 novembre 2023 : pourvois n°22-14046, n°22-14090 et n°22-14091) ; que d’autre part, le propre de la clause d’indexation est de faire varier le loyer à la hausse ou à la baisse, de sorte qu’une clause d’échelle mobile qui exclut la réciprocité de la variation et stipule que le loyer ne peut être révisé qu’à la hausse fausse le jeu normal de l’indexation et revêt donc un caractère illicite en son entier (Civ. 3, 14 janvier 2016 : pourvoi n°14-24681 ; Civ. 3, 15 février 2018 : pourvois n°17-40069 à n°17-40075 ; Civ. 3, 10 septembre 2020 : pourvoi n°19-17139 ; Civ. 3, 30 juin 2021 : pourvoi n°19-23038 ; Civ. 3, 1er juin 2022 : pourvoi n°20-17691) ; et qu’enfin, dans l’hypothèse où la clause d’indexation comporte des stipulations divisibles et dissociables les unes des autres, seule la stipulation irrégulière et prohibée doit être réputée non écrite (Civ. 3, 11 mars 2021 : pourvoi n°20-12345 ; Civ. 3, 12 janvier 2022 : pourvoi n°21-11169 ; Civ. 3, 28 septembre 2022 : 21-25507 ; Civ. 3, 23 novembre 2022 : pourvoi n°21-18921 ; Civ. 3, 25 janvier 2023 : pourvoi n°20-20514), ce qui est le cas lorsque cette stipulation peut être retranchée de la clause d’indexation sans porter atteinte à la cohérence de celle-ci (Civ. 3, 4 janvier 2023 : pourvoi n°21-23412 ; Civ. 3, 4 juillet 2024 : pourvoi n°23-13285 ; Civ. 3, 22 mai 2025 : pourvoi n°23-23336 ; Civ. 3, 19 juin 2025 : pourvoi n°23-18853).

En l’espèce, la clause intitulée « 7) RÉVISION DU PRIX DU LOYER » insérée au contrat de bail commercial litigieux stipule que : « De convention expresse, le prix du loyer ci-dessus pourra être révisé à la demande du bailleur seulement, à chacune des époques et dans les conditions de forme et de recevabilité résultant ou pouvant résulter de toutes lois, décrets, ordonnances ou textes quelconques, tant présents que futurs, régissant la Propriété commerciale. En cas de révision, les nouvelles conditions de loyer feront l’objet d’un acte en suite des présentes, établi à la diligence du bailleur et dont tous les frais, droits et honoraires seront à la charge du preneur qui s’oblige, dès à présent, à les régler. Au surplus, le présent bail sera soumis à la législation sur les baux commerciaux qui pourrait intervenir par la suite. Le loyer sera indexé à chaque période annuelle soit le 1/12/2011, le 1/12/2012, etc. en fonction de l’indice de la construction établi par l’INSEE en décembre 1953 ; L’indice de référence pris ce jour est celui du 2ème trimestre 2010 soit 1.517. CLAUSE À CLIQUET : L’indexation du loyer en principal ne jouera seulement qu’à la hausse, de telle sorte que le loyer en vigueur ne sera jamais inférieur au loyer précédemment indexé » (pièces n°3 en demande et n°1 en défense, pages 12 et 13).

Si cette clause, d’une part prive la locataire de la possibilité de former une demande de révision du loyer, et d’autre part fait obstacle à la libre variation de l’indice ainsi qu’à la réciprocité de cette variation en ce qu’elle ne prévoit qu’une augmentation du loyer, si bien qu’elle contrevient aux dispositions d’ordre public susvisées, force est toutefois de constater que les mentions illicites peuvent être retirées de la clause sans lui faire perdre sa cohérence.

En effet, il y a lieu de relever qu’après retrait des stipulations prohibées « à la demande du bailleur seulement » et « CLAUSE À CLIQUET : L’indexation du loyer en principal ne jouera seulement qu’à la hausse, de telle sorte que le loyer en vigueur ne sera jamais inférieur au loyer précédemment indexé », le reste de la clause énonçant que « De convention expresse, le prix du loyer ci-dessus pourra être révisé, à chacune des époques et dans les conditions de forme et de recevabilité résultant ou pouvant résulter de toutes lois, décrets, ordonnances ou textes quelconques, tant présents que futurs, régissant la Propriété commerciale. En cas de révision, les nouvelles conditions de loyer feront l’objet d’un acte en suite des présentes, établi à la diligence du bailleur et dont tous les frais, droits et honoraires seront à la charge du preneur qui s’oblige, dès à présent, à les régler. Au surplus, le présent bail sera soumis à la législation sur les baux commerciaux qui pourrait intervenir par la suite. Le loyer sera indexé à chaque période annuelle soit le 1/12/2011, le 1/12/2012, etc. en fonction de l’indice de la construction établi par l’INSEE en décembre 1953 ; L’indice de référence pris ce jour est celui du 2ème trimestre 2010 soit 1.517 » conserve sa cohérence et permet une possibilité de révision du loyer à la demande de l’une ou l’autre des parties ainsi qu’une variation du loyer tant à la hausse qu’à la baisse en fonction d’un indice de référence licite et précis, ce qui justifierait le cas échéant que seules les deux stipulations susvisées soient déclarées réputées non écrites.

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Cependant, comme le souligne à juste titre la S.A.R.L. KEYSTONE INVEST, il est établi que par acte sous signature privée en date du 2 janvier 2019, les parties ont conclu un avenant n°5 énonçant expressément : « RÉVISION DU PRIX DU LOYER : L’article 7 « RÉVISION DU PRIX DU LOYER » en pages 12 et 13 du bail est supprimé et remplacé par la clause ci-dessous qui rétroagira depuis la date d’effet de la prise à bail : "De convention expresse, le prix du loyer ci-dessus sera révisé, à chacune des époques et dans les conditions de forme et de recevabilité résultant ou pouvant résulter de toutes lois, décrets, ordonnances ou textes quelconques, tant présents que futurs, régissant les baux commerciaux. En outre, le loyer sera indexé à chaque période annuelle soit le 1er décembre 2011, le 1er décembre 2012, etc. en fonction de l’indice du coût de la construction (ICC) établi par l’INSEE ; L’indice de référence pris ce jour est celui du 2ème trimestre 2010 soit 1.517. Observation étant ici faite que l’indice de référence a été modifié pour être en conformité avec la loi Pinel, de telle sorte que le nouvel indice de référence est depuis la date du 7 décembre 2015, en vertu de l’avenant n°3, l’indice des loyers commerciaux du [Immatriculation 1], d’une valeur de 108,38. En cas de révision ou d’indexation, les nouvelles conditions de loyer feront l’objet d’un acte en suite des présentes, établi à la diligence du bailleur et dont tous les frais, droits et honoraires seront à la charge du preneur qui s’oblige, dès à présent, à les régler" » (pièces n°8 en demande et n°6 en défense, page 3).

Force est de constater que la clause susvisée, dont les parties sont convenues qu’elle rétroagirait à la date d’effet du contrat de bail initial, ne contient plus les mentions illicites précédemment examinées, ce qui justifie le rejet de la demande tendant à voir déclarée réputée non écrite la clause initiale, laquelle est censée n’avoir jamais existé en raison de la rétroactivité susmentionnée, ainsi que de la demande corrélative de remboursement des loyers indexés.

En conséquence, il convient de débouter la S.A.R.L. S.O.V de sa demande tendant à voir déclarer réputée non écrite la clause intitulée « 7) RÉVISION DU PRIX DU LOYER » insérée au contrat de bail commercial conclu par acte sous signature privée en date du 15 décembre 2010, ainsi que de sa demande de remboursement du montant des loyers indexés.

Sur les demandes reconventionnelles

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Aux termes des dispositions du premier alinéa de l’article L. 145-41 du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

En l’espèce, le commandement de payer visant la clause résolutoire litigieux signifié par acte d’huissier en date du 2 juin 2022 porte sur la somme principale de 10.496,49 euros (pièces n°14 en demande et n°8 en défense).

Cependant, comme précédemment indiqué, doit être retranchée de ce montant la somme de 3.296,53 euros correspondant au coût partiel des travaux de ravalement de façade de l’immeuble indûment refacturés.

Le commandement de payer est donc fondé à hauteur d’un montant de : 10.496,49 – 3.296,53 = 7.199,96 euros.

Or, il ressort du décompte actualisé en date du 23 janvier 2024 produit aux débats par la bailleresse elle-même que la S.A.R.L. S.O.V a procédé à deux virements bancaires en date du 7 juin 2022 encaissés le 8 juin 2022 d’un montant de 3.599,98 euros chacun (pièce n°22 en défense), de sorte qu’il est démontré que cette dernière a versé la somme totale de : 3.599,98 x 2 = 7.199,96 euros.

Dès lors, il est établi que la S.A.R.L. S.O.V s’est acquittée des causes du commandement de payer dans le délai d’un mois suivant la date de signification de ce dernier, si bien que la clause résolutoire n’a pas été acquise, ce qui justifie le rejet de la demande de constatation de l’acquisition de la clause résolutoire.

En conséquence, il convient de débouter la S.A.R.L. KEYSTONE INVEST de sa demande reconventionnelle de constatation de l’acquisition de la clause résolutoire.

Sur l’expulsion et la séquestration des meubles

En application des dispositions de l’article L. 411-1 du code des procédures civiles d’exécution, sauf disposition spéciale, l’expulsion d’un immeuble ou d’un lieu habité ne peut être poursuivie qu’en vertu d’une décision de justice ou d’un procès-verbal de conciliation exécutoire et après signification d’un commandement d’avoir à libérer les locaux.

En outre, en vertu des dispositions de l’article L. 433-1 du même code, les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne. À défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire.

En l’espèce, eu égard à la teneur de la présente décision, dès lors que la clause résolutoire n’a pas joué, force est de constater qu’il ne peut être fait droit aux demandes d’expulsion et de séquestration des meubles formées par la bailleresse.

En conséquence, il convient de débouter la S.A.R.L. KEYSTONE INVEST de ses demandes reconventionnelles d’expulsion et de séquestration des meubles formées à l’encontre de la S.A.R.L. S.O.V.

Sur l’indemnité d’occupation

Selon les dispositions de l’article 1382 ancien devenu 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Il y a lieu de rappeler que l’indemnité d’occupation due par un occupant sans titre présente un caractère mixte à la fois compensatoire et indemnitaire, et a pour objet de réparer le préjudice subi par le bailleur propriétaire du fait de la privation de son bien immobilier (Civ. 3, 27 avril 1982 : pourvoi n°80-15139 ; Civ. 3, 26 novembre 1997 : pourvoi n°96-12003 ; Civ. 3, 27 juin 2006 : pourvoi n°05-13465 ; Civ. 3, 15 février 2018 : pourvoi n°16-13216 ; Civ. 3, 15 avril 2021 : pourvoi n°19-26045).

En l’espèce, eu égard à la teneur de la présente décision, dès lors que la clause résolutoire n’a pas joué, force est de constater qu’il ne peut être fait droit à la demande de paiement d’une indemnité d’occupation formée par la S.A.R.L. KEYSTONE INVEST, le bail étant toujours en vigueur à la date de la présente décision, et la S.A.R.L. S.O.V. n’ayant donc pas la qualité d’occupante sans droit ni titre.

En conséquence, il convient de débouter la S.A.R.L. KEYSTONE INVEST de sa demande reconventionnelle en paiement d’une indemnité d’occupation formée à l’encontre de la S.A.R.L. S.O.V.

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Sur les indemnités dues en application des clauses pénales

Aux termes des dispositions de l’article 1231 du code civil, à moins que l’inexécution soit définitive, les dommages et intérêts ne sont dus que si le débiteur a préalablement été mis en demeure de s’exécuter dans un délai raisonnable.

En outre, en application des dispositions de l’article 1231-1 du même code, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

En vertu des dispositions de l’article 1231-3 dudit code, le débiteur n’est tenu que des dommages et intérêts qui ont été prévus ou qui pouvaient être prévus lors de la conclusion du contrat, sauf lorsque l’inexécution est due à une faute lourde ou dolosive.

Enfin, selon les dispositions de l’article 1231-5 de ce code, lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l’exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte ni moindre. Néanmoins, le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire. Lorsque l’engagement a été exécuté en partie, la pénalité convenue peut être diminuée par le juge, même d’office, à proportion de l’intérêt que l’exécution partielle a procuré au créancier, sans préjudice de l’application de l’alinéa précédent. Toute stipulation contraire aux deux alinéas précédents est réputée non écrite. Sauf inexécution définitive, la pénalité n’est encourue que lorsque le débiteur est mis en demeure.

En l’espèce, le contrat de bail commercial litigieux stipule : en sa clause intitulée « 6) CLAUSES RÉSOLUTOIRES », qu’en cas de résiliation du bail « le dépôt de garantie restera acquis au bailleur à titre d’indemnité de résiliation, sans préjudice du paiement des loyers dus et de tous autres droits et actions en dommages et intérêts » ; en sa clause intitulée « 9) CLAUSES PÉNALES », que « tous les paiements énoncés ci-dessus qui ne seraient pas effectués une semaine après l’échéance stipulée ci-dessus porteront de plein droit intérêts […] au taux de 0,72% par mois payables en même temps que la somme principale » ; et en sa clause intitulée « 10) RÉSILIATION ANTICIPÉE » « 1°) qu’en cas de résiliation anticipée du bail au cours d’une période triennale quelconque, le preneur restera redevable des loyers et charges jusqu’à la fin de la période triennale la plus proche ; de plus, le preneur réglera au bailleur, à titre d’indemnité destinée à compenser le préjudice subi par le bailleur, une indemnité égale à un an de loyers charges comprises » (pièces n°3 en demande et n°1 en défense, pages

12, 13 et 14).

Eu égard à la teneur de la présente décision, dès lors que la clause résolutoire n’a pas joué, force est de constater qu’il ne peut être fait droit aux demandes de conservation du montant du dépôt de garantie et de paiement de l’indemnité contractuelle de résiliation anticipée formées par la S.A.R.L. KEYSTONE INVEST, le bail étant toujours en vigueur à la date de la présente décision.

S’agissant de l’arriéré de loyers, de charges et de taxes locatives mentionné au commandement de payer litigieux, fondé pour un montant de 7.199,96 euros comme précédemment exposé, il portera intérêts au taux contractuel de 0,72% par mois à compter du 2 juin 2022, date de signification dudit commandement, jusqu’au 8 juin 2022, date d’encaissement des virements bancaires effectués par la S.A.R.L. S.O.V.

Enfin, si la S.A.R.L. KEYSTONE INVEST s’est prévalue, dans ses premières conclusions au fond remises au greffe et notifiées par RPVA le 19 juin 2023, d’une créance locative d’un montant de 19.019,31 euros, il y a lieu de relever que cette somme prend en compte les trois provisions pour travaux de ravalement de façade d’un montant total de 10.998,44 euros, laquelle n’aurait pas dû être refacturée en l’absence de justificatifs, si bien que la créance de la bailleresse s’élevait en réalité à la somme de : 19.019,31 – 10.998,44 = 8.020,87 euros.

Or, il ressort du décompte actualisé en date du 23 janvier 2024 produit aux débats par la bailleresse elle-même que la S.A.R.L. S.O.V a procédé : à un virement bancaire en date du 2 mai 2023 encaissé le 3 mai 2023 d’un montant de 3.742,36 euros ; à un virement bancaire en date du 12 mai 2023 encaissé le 15 mai 2023 d’un montant de 118,86 euros ; à un virement bancaire en date du 30 mai 2023 encaissé le 31 mai 2023 d’un montant de 3.742,36 euros ; et à un virement bancaire en date du 4 juillet 2023 encaissé le 5 juillet 2023 d’un montant de 3.742,96 euros (pièce n°22 en défense), correspondant à la somme totale de : 3.742,36 + 118,86 + 3.742,36 + 3.742,96 = 11.346,54 euros, soit une somme supérieure au montant de sa dette locative, de sorte qu’il est démontré que cette dernière a été apurée en intégralité au plus tard le 5 juillet 2023, ce qui justifie que la somme de 8.020,87 euros porte intérêts au taux contractuel de 0,72% par mois à compter du 19 juin 2023, date de notification des premières conclusions au fond de la bailleresse comportant une telle demande, jusqu’au 5 juillet 2023, date du complet apurement.

En conséquence, il convient de débouter la S.A.R.L. KEYSTONE INVEST de ses demandes reconventionnelles de conservation du montant du dépôt de garantie et de paiement de l’indemnité contractuelle de résiliation anticipée, et de condamner la S.A.R.L. S.O.V à lui payer le montant des intérêts au taux contractuel de 0,72% par mois sur la somme de 7.199,96 euros à compter du 2 juin 2022 jusqu’au 8 juin 2022, et sur la somme de 8.020,87 euros à compter du 19 juin 2023 jusqu’au 5 juillet 2023.

Sur l’anatocisme

D’après les dispositions de l’article 1343-2 du code civil, les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le précise.

Il y a lieu de rappeler : que d’une part, la capitalisation des intérêts est de droit lorsqu’elle est judiciairement demandée (Civ. 1, 5 avril 2023 : pourvoi n°21-19870 ; Civ. 3, 20 mars 2025 : pourvoi n°23-16765) ; et que d’autre part, à défaut de convention spéciale, les intérêts échus des capitaux ne peuvent eux-mêmes produire d’intérêts que moyennant une demande en justice et à compter de la date de celle-ci (Civ. 1, 19 décembre 2000 : pourvoi n°98-14487 ; Civ. 2, 11 mai 2017 : pourvoi n°16-14881 ; Com., 9 octobre 2019 : pourvoi n°18-11694).

En l’espèce, la capitalisation des intérêts prendra effet à compter du 19 juin 2023, date de remise au greffe et de notification par RPVA des premières conclusions au fond de la S.A.R.L. KEYSTONE INVEST comportant une telle demande.

En conséquence, il convient d’ordonner que les intérêts échus dus au moins pour une année entière produiront eux-mêmes intérêts au taux légal à compter du 19 juin 2023.

Sur les mesures accessoires

En application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, la S.A.R.L. KEYSTONE INVEST, partie perdante pour l’essentiel, sera condamnée aux dépens, lesquels pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du même code, et il ne sera pas fait droit à sa demande formée au titre des frais irrépétibles.

Décision du 25 Septembre 2025

18° chambre 3ème section

N° RG 22/08094 – N° Portalis 352J-W-B7G-CXK7F

Elle sera également condamnée à payer à la S.A.R.L. S.O.V une indemnité au titre des frais non compris dans les dépens que cette dernière a été contrainte d’exposer pour faire valoir ses droits dans le cadre de la présente instance, que l’équité et la situation économique des parties commandent de fixer à la somme de 5.000 euros, conformément aux dispositions de l’article 700 dudit code.

Il convient de rappeler que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire de droit, selon les dispositions de l’article 514 de ce code, étant observé qu’aucune des parties ne sollicite que cette dernière soit écartée sur le fondement des dispositions de l’article 514-1.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire rendu en premier ressort,

DÉBOUTE la S.A.R.L. S.O.V de sa demande de nullité du commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail commercial signifié par la S.A.R.L. KEYSTONE INVEST par acte d’huissier de justice en date du 2 juin 2022,

DÉBOUTE la S.A.R.L. S.O.V de sa demande de suspension du paiement de ses loyers, charges et taxes locatives afférents aux périodes comprises entre le 15 mars 2020 et le 1er juin 2020, puis entre le 30 octobre 2020 et le 8 juin 2021,

DÉBOUTE la S.A.R.L. S.O.V de sa demande de remboursement des loyers, charges et taxes locatives versés à la S.A.R.L. KEYSTONE INVEST pour les périodes comprises entre le 15 mars 2020 et le 1er juin 2020, puis entre le 30 octobre 2020 et le 8 juin 2021,

CONDAMNE la S.A.R.L. KEYSTONE INVEST à payer à la S.A.R.L. S.O.V la somme de 10.998,44 euros (DIX MILLE NEUF CENT QUATRE-VINGT-DIX-HUIT euros et QUARANTE-QUATRE centimes) en remboursement des provisions versées afférentes aux travaux de ravalement de la façade de l’immeuble,

DÉBOUTE la S.A.R.L. S.O.V de sa demande tendant à voir déclarer réputée non écrite la clause intitulée « 7) RÉVISION DU PRIX DU LOYER » insérée au contrat de bail commercial conclu par acte sous signature privée en date du 15 décembre 2010,

DÉBOUTE la S.A.R.L. S.O.V de sa demande de remboursement des sommes versées à la S.A.R.L. KEYSTONE INVEST au titre des indexations annuelles de loyers,

DÉBOUTE la S.A.R.L. KEYSTONE INVEST de sa demande reconventionnelle de constatation de l’acquisition de la clause résolutoire insérée au contrat de bail commercial conclu avec la S.A.R.L. S.O.V par l’effet du commandement de payer signifié par acte d’huissier de justice en date du 2 juin 2022,

DÉBOUTE la S.A.R.L. KEYSTONE INVEST de ses demandes reconventionnelles d’expulsion et de séquestration des meubles formées à l’encontre de la S.A.R.L. S.O.V.,

DÉBOUTE la S.A.R.L. KEYSTONE INVEST de sa demande reconventionnelle en paiement d’une indemnité d’occupation formée à l’encontre de la S.A.R.L. S.O.V.,

DÉBOUTE la S.A.R.L. KEYSTONE INVEST de ses demandes reconventionnelles de conservation du montant du dépôt de garantie versé lors de la conclusion et de l’exécution du contrat de bail commercial et de paiement de l’indemnité contractuelle de résiliation anticipée,

CONDAMNE la S.A.R.L. S.O.V à payer à la S.A.R.L. KEYSTONE INVEST le montant des intérêts de retard au taux contractuel de 0,72% par mois sur la somme de 7.199,96 euros (SEPT MILLE CENT QUATRE-VINGT-DIX NEUF euros et QUATRE-VINGT-SEIZE centimes) à compter du 2 juin 2022 jusqu’au 8 juin 2022 inclus, et sur la somme de 8.020,87 euros (HUIT MILLE VINGT euros et QUATRE-VINGT-SEPT centimes) à compter du 19 juin 2023 jusqu’au 5 juillet 2023 inclus,

ORDONNE que les intérêts échus dus au moins pour une année entière produiront eux-mêmes intérêts au taux légal à compter du 19 juin 2023,

DÉBOUTE la S.A.R.L. KEYSTONE INVEST de sa demande présentée sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE la S.A.R.L. KEYSTONE INVEST à payer à la S.A.R.L. S.O.V la somme de 5.000 (CINQ MILLE) euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE la S.A.R.L. KEYSTONE INVEST aux dépens,

AUTORISE Maître Estelle GOUBARD à recouvrer directement ceux des dépens dont elle a fait l’avance sans avoir reçu provision,

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire.

Fait et jugé à [Localité 9] le 25 Septembre 2025

Le Greffier Le Président

Henriette DURO Sandra PERALTA