TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 15] [1]

[1] Copies délivrées

le :

— Me [Localité 18] / CCC + CE

— M^e CONSEIL / CCC

— Monsieur [R] / CCC

— Madame [K] / CCC

■

18° chambre

2ème section

N° RG 21/05935

N° Portalis 352J-W-B7F-CUKEW

N° MINUTE : 4

Assignation du :

28 Avril 2021

Contradictoire

Expertise :

M. [T] [R]

[Adresse 9]

JUGEMENT

rendu le 16 Octobre 2025

DEMANDEUR

Monsieur [G] [Z]

[Adresse 2]

[Localité 11]

représenté par Maître Alain UZAN de la SELEURL Cabinet A. UZAN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #D500

DÉFENDERESSE

S.A.R.L. A FABIA RECEPTIONS

[Adresse 3]

[Localité 10]

représentée par Maître Rémy CONSEIL de la SELARL BARBIER ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #C0987

Décision du 16 Octobre 2025

18° chambre 2ème section

N° RG 21/05935 – N° Portalis 352J-W-B7F-CUKEW

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Lucie FONTANELLA, Vice-présidente

Madame Sabine FORESTIER, Vice-présidente

Monsieur Jean-Christophe DUTON, Vice-président

assistés de Monsieur Paulin MAGIS, Greffier, lors des débats, et de, Madame Vanessa ALCINDOR, Greffier, lors de la mise à disosition au greffe.

DEBATS

A l’audience du 15 Mai 2025, tenue en audience publique, avis a été donné aux parties que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 16 Octobre 2025.

JUGEMENT

Rendu par mise à disposition au greffe

Contradictoire

en premier ressort

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 1er octobre 2004, M. [G] [Z] a donné à bail commercial à la société SANY des locaux dépendant d’un immeuble situé à [Adresse 16], pour une durée de neuf années du 1er octobre 2004 au 30 septembre 2013, l’exercice de l’activité de « RESTAURANT CLASSIQUE ET RAPIDE – PIZZERIA – SANDWICHERIE – VENTE A EMPORTER » et un loyer annuel de 14 400 euros hors taxes et hors charges.

Selon un acte sous seing privé en date du 31 août 2007, la société SUSHI COMPANY, venant aux droits de la société SANY, a cédé le droit au bail des locaux à la société A FABIA RECEPTIONS.

Par acte sous seing privé en date du 1er janvier 2014, M. [G] [Z] a consenti un nouveau bail à la société A FABIA RECEPTIONS, pour une durée de neuf années à compter du 1er janvier 2014, soit du 1er janvier 2014 au 31 décembre 2022, l’exercice de l’activité de « restaurant classique – restauration rapide – pizzeria – sandwicherie, soit toute forme de restauration en vente sur place ou à emporter ainsi qu’une activité de traiteur – épicerie – superette – organisateur de réceptions – cours de cuisine (et de restauration) », un loyer annuel de 20 000 euros hors taxes et hors charges et, à titre exceptionnel, de 18 000 euros la première année.

Le contrat de bail désigne les locaux ainsi qu’il suit : « une boutique au rez de chaussée sur rue ainsi qu’un sous-sol aménagé avec accès direct par escalier intérieur ».

Le 11 septembre 2014, M. [G] [Z] a fait signifier par huissier de justice à la société A FABIA RECEPTIONS un commandement, visant la clause résolutoire stipulée au contrat de bail, de lui payer une somme de 9 000 euros au titre des loyers d’avril à septembre 2014, une somme de 300 euros au titre des charges impayées d’avril à septembre 2014, une somme de 279 euros au titre de la clause pénale, outre le coût de l’acte, soit une somme totale de 9 767,13 euros.

En juin 2017, à l’occasion des travaux de rénovation et de réaménagement des locaux engagés par la société A FABIA RECEPTIONS, il est apparu que la structure du plancher était très dégradée. Par lettres en date des 31 janvier 2018, 02 mars 2018, 23 mai 2018, 12 août 2018, 07 octobre 2019 et 17 avril 2020, la société A FABIA RECEPTIONS a sollicité de M. [G] [Z] qu’il vérifie l’état du plancher et que, s’agissant d’une partie commune, il en informe le syndicat des copropriétaires.

Par une lettre en date du 22 juin 2020, la société A FABIA RECEPTIONS a informé M. [G] [Z] qu’à la suite d’une visite des lieux par le syndic de la copropriété et son architecte le 19 juin 2020, il était apparu que les graves défauts de la structure de soutien du plancher interdisaient toute utilisation des locaux. La société A FABIA RECEPTIONS a également indiqué à M. [G] [Z] qu’en conséquence elle ne procéderait plus au règlement du loyer et lui a demandé de faire le nécessaire auprès du syndic pour que les travaux de remise en état soient réalisés dans les plus brefs délais.

Parallèlement, M. [G] [Z] a fait signifier à la société A FABIA RECEPTIONS plusieurs commandements :

— le 23 février 2018, un commandement de justifier d’une assurance couvrant les risques locatifs par la remise d’une attestation d’assurance ;

— le 1er mars 2018, un commandement, visant la clause résolutoire stipulée au contrat de bail, de lui payer une somme de 11 401,12 euros au titre des loyers et charges impayés des mois de janvier 2015 à février 2018 inclus, une somme de 1 379 euros au titre des taxes foncières des années 2015, 2016 et 2017, outre le coût de l’acte, soit une somme totale de 13 079,60 euros ;

— le 19 mars 2021, un commandement, visant la clause résolutoire stipulée au contrat de bail, de lui payer une somme de 36 864,66 euros au titre du loyer en principal et non révisé et des charges exigibles selon décompte annexé ;

— le 19 mars 2021, un commandement de lui remettre les attestations d’assurance depuis la cession du droit au bail du 31 août 2007,

— le 19 mars 2021, un commandement de lui remettre les pièces relatives aux travaux réalisés à savoir, les autorisations du syndicat des copropriétaires et du propriétaire, plan d’architecte, demandes administratives, devis et/ou factures et attestations d’assurance des entreprises ainsi que de justifier l’absence d’achalandage des lieux.

Par lettre en date du 31 mars 2021, la société A FABIA RECEPTIONS a fait part à M. [G] [Z] des omissions, erreurs et inexactitudes qui selon elle existaient dans les commandements de payer délivrés, l’a informé qu’elle ne réglerait pas le loyer dans la mesure où il ne lui assurait pas la jouissance paisible du local et lui a réclamé la restitution des loyers payés depuis 2017 ainsi qu’une indemnité pour perte de chiffre d’affaires.

Le 17 mai 2022, l’assemblée générale des copropriétaires a voté la réalisation de travaux de renforcement des planchers hauts des caves.

Par acte de commissaire de justice signifié le 24 mars 2023, la société A FABIA RECEPTIONS a sollicité de M. [G] [Z] le renouvellement du bail à compter du 1er avril 2023, ce que celui-ci a refusé par acte de commissaire de justice du 23 juin 2023, refusant également le paiement d’une indemnité d’éviction pour motifs graves et légitimes dans la mesure où, selon lui, la société A FABIA RECEPTIONS n’a pas obtempéré aux commandements précédemment délivrés.

C’est dans ces circonstances que par acte d’huissier de justice signifié le 28 février 2021, M. [G] [Z] a assigné la société A FABIA RECEPTIONS à comparaître devant le tribunal judiciaire de Paris.

La mesure de médiation ordonnée par le juge de la mise en état le 05 janvier 2022 a été suspendue compte tenu de doutes sur la capacité de discernement de M. [G] [Z].

Mme [I] [Z], épouse de M. [G] [Z] et habilitée à le représenter pour une durée de 120 mois selon jugement du juge des tutelles du tribunal judiciaire de Melun du 06 juillet 2023, est intervenue volontairement à l’instance.

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 18 juin 2024, M. [G] [Z], représenté par son épouse, Mme [I] [Z], demandent au tribunal de :

« 179. DÉBOUTER la SARL A FABIA RÉCEPTIONS de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;

• Vu les dispositions des articles 325 à 338 du Code de procédure civile,

180. JUGER l’intervention volontaire de Mme [I] [Z] dans la procédure, recevable et bien fondée sur le fondement des dispositions des articles 325 à 338 du Code de procédure civile.

181. JUGER les époux [Z], recevables et bien fondés en leur demande à toutes fins qu’elles comportent.

• Vu le jugement d’habilitation familiale générale pour une durée de 120 mois qui a rendu en date du 06/07/2023 par le Tribunal Judiciaire de Melun.

182. JUGER que l’état de santé de M. [G] [Z] atteint de plusieurs pathologies invalidantes, qui ont déterminé un taux d’invalidité de 80%, a été reconnu par le Tribunal Judiciaire de Melun qui a rendu un jugement d’habilitation familiale générale en date du 6 juillet 2023.

• Vu l’article s 223-15-2 et 223-15-4 du Code pénal

183. JUGER qu’il est clairement établi la consistance à l’initiative de la SARL A FABIA RÉCEPTIONS d’un délit pénal au visa des articles 223-15-2 et 223-15-4-1 du Code Pénal du chef de prévention d’abus de faiblesse sur personne vulnérable ;

• Vu Réponse du Ministère de la justice sur l’application des dispositions de l’article 40 du Code de Procédure Pénale (14 ème législature), publiée dans le JO Sénat du 25/04/2013 – page 1360.

• Vu l’article 40 du Code de procédure pénale,

184. JUGER que le Tribunal de céans est compétent pour saisir, Madame, Monsieur le Procureur de la République sur le fondement des dispositions de l’article 40 et suivant du Code de Procédure Pénale, au regard du chef de la prévention d’abus de faiblesse sur personne vulnérable, qui est manifestement constitué.

*-*-*-*-*

• Vu les articles L.242-1, L. 243-3, du Code des assurances

• Vu l’Annexe II art A 243-1 du Code des assurances intitulé « CLAUSES-TYPES APPLICABLES AUX CONTRATS D’ASSURANCE DE DOMMAGES OUVRAGE ».

• Vu les dispositions des articles L. 145-41 et L. 145-17 al.1 du Code de Commerce,

• Vu l’acte de cession et les baux renouvelés, se chevauchant avec un décalage de 4 années avant leurs termes,

• Vu les Articles 1134, 1147 (anciens) 1103, 1104, 1231, 1231-1, 1240, 1728, 1729, 1731 (nouveaux), 1732, 1737 et suivants du Code Civil.

• Vu les dispositions concernant l’interruption de la prescription au visa de l’article 2244 du Code Civil.

• Vu les dispositions concernant l’exception d’inexécution au visa de l’article 1219 du Code Civil.

• Vu les articles 700 et 699 du Code de procédure civile,

• Vu les jurisprudences citées,

• Vu les pièces versées aux débats,

*_*_*_*_*

Il y a urgence à prendre des mesures,

AU TITRE DES TRAVAUX D’URGENCE.

185. JUGER que la réalisation de travaux de destruction des locaux exécutés par la SARL A FABIA RÉCEPTIONS, en dehors de toutes autorisations, a mis en danger la structure de l’immeuble et des copropriétaires occupants ;

186. ORDONNER compte tenu des travaux exécutés par la SARL A FABIA RÉCEPTIONS ayant fragilisé la structure de l’immeuble l’accès des locaux à Mme [I] [Z], à l’Architecte, Entreprises du SDC du [Adresse 5], si nécessaire avec l’intervention d’un commissaire de justice, avec et pour mission d’entrer dans les lieux, assisté d’un serrurier et deux témoins, afin de constater l’ampleur des destructions et dégradations.

187. ORDONNER UNE MESURE URGENTE D’ACCÈS AUX LOCAUX ET À LA CAVE pour exécuter des travaux de renforcement de l’immeuble du [Adresse 5], sous astreinte dissuasive de 5.000 €, par jour de retard, à compter de la décision à intervenir et sur minute compte tenu du risque d’effondrement dudit immeuble.

*-*-*-*-*

AU TITRE DU COMMANDEMENT DELIVRE A LA SARL A FABIA RÉCEPTIONS VISANT LA REMISE DE L’ATTESTATION D’ASSURANCES DOMMAGES OUVRAGE.

• Vu les articles L.242-1, L. 243-3, du Code des assurances

• Vu l’Annexe II art A 243-1 du Code des assurances intitulé « CLAUSES-TYPES APPLICABLES AUX CONTRATS D’ASSURANCE DE DOMMAGES OUVRAGE ».

• Vu les dispositions des articles L. 145-41 et L. 145-17 al.1 du Code de Commerce,

Pièce n°8 : Commandement d’avoir à communiquer les pièces correspondantes aux travaux exécutés sans autorisation du propriétaire et d’avoir à justifier de l’absence d’achalandage des lieux du 19 mars 2021

188. ORDONNER à la SARL A FABIA RÉCEPTIONS d’avoir à produire les documents suivants :

Les attestations d’assurances-dommages ouvrages,

Les pièces correspondantes aux travaux qui ont été exécutés sans autorisation du propriétaire et d’avoir à justifier de l’absence d’achalandage des lieux,

L’autorisation du SDC et du propriétaire,

Le plan d’architecte,

Toutes demandes administratives concernant les travaux,

Les devis, et/ou factures correspondantes,

Les attestations d’assurances des entreprises,

À défaut,

189. CONDAMNER la SARL A FABIA RÉCEPTIONS à payer aux époux [Z] une astreinte de 500 € par jour de retard jusqu’à la production des documents ci-dessus rappelés.

*-*-*-*-*

AU TITRE DES COMMANDEMENTS DELIVRES A LA SARL A FABIA RÉCEPTIONS.

• Vu les dispositions des articles L. 145-41 et L. 145-17 al.1 du Code de Commerce,

190. PRONONCER la validité de l’intégralité des commandements délivrés à la SARL A FABIA RÉCEPTIONS, notamment :

Pièce n°10 : Commandement de payer visant la clause résolutoire du 11 septembre 2014

Pièce n°11 : Commandement de payer visant la clause résolutoire du 1 er mars 2018

Pièce n°12 : Commandement de payer visant la clause résolutoire du 19 mars 2021

*-*-*-*-*

AU TITRE DES ATTESTATIONS D’ASSURANCES COUVRANT LES RISQUES LOCATIFS ET D’EXPLOITATIONS DE LA SARL A FABIA RECEPTIONS.

• Vu les dispositions des articles L. 145-41 et L. 145-17 al.1 du Code de Commerce,

191. ORDONNER à la SARL A FABIA RÉCEPTIONS d’avoir à produire les attestations d’assurance pour les périodes du 31 aout 2007 au 31 décembre 2021 en ce compris pour les périodes 2022/2023 et 2024.

Pièce n°9 : Commandement d’avoir à produire et communiquer les attestations d’assurance en date du 19 mars 2021

À défaut,

192. CONDAMNER la SARL A FABIA RÉCEPTIONS à payer aux époux [Z] une astreinte de 100 € par jour de retard jusqu’à la production des attestations d’assurances pour les périodes ci-dessus rappelées.

*-*-*-*-*

AU TITRE DES LOYERS IMPAYES.

193. CONSTATER l’absence de règlement au titre du loyer en principal et non révisée et des charges exigibles pour un montant global réactualisé de 106.051,77 € aux titres des loyers et charges impayés arrêtés au 31/12/2023, et se décomposant comme suit :

Années. Loyers. TF Frais. Intérêts Solde dû.

et Charges Contractuels. 3%

2014 458,13€ 13,74€ 471,87€

2015 2 342€ 450€ 70,26€ 2 412,26€

2016 6 034€ 457€ 181,02€ 6 215,02€

2017 5 988€ 4 723€ 279,08€ 179,64€ 6 167,64€

2018 2 890,75€ 497€ 86,72€ 2 977,47€

2019 4 310€ 510€ 129,30€ 4 439,30€

2020 18 060€ 532€ 541,80€ 18 601,80€

2021 20 960€ 628,80€ 21 588,80€

2022 20 960€ 628,80€ 21 588,80€

2023 20 960€ 628,80€ 21 588,80€

S/TOTAL 3088,89 102962,88€

TOTAL 106 051,77€

Pièce n°11 : Tableau récapitulatif des loyers impayés de M.[Z] au 31-12-2023.

194. CONDAMNER la SARL A FABIA RÉCEPTIONS à payer aux époux [Z] la somme de 106.051,77 € outre intérêts de droit à compter du jugement à intervenir.

EN CONSÉQUENCE,

195. ORDONNER l’expulsion de la SARL A FABIA RÉCEPTIONS et de tous occupants de son chef.

*-*-*-*-*

AU TITRE DE L’ACQUISITION DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE.

• Vu les dispositions des articles L. 145-41 et L. 145-17 al.1 du Code de Commerce,

196. JUGER que la SARL A FABIA RÉCEPTIONS a procédé à la réalisation de travaux sans autorisations de M. [G] [Z] et du SDC du [Adresse 4].

197. JUGER la SARL A FABIA RÉCEPTIONS responsable de la dégradation des lieux.

198. JUGER que les différents commandements de payer en dates des 11 mars 2014, 1er mars 2018, 19 mars 2021 sont demeurés infructueux.

199. JUGER l’exception d’inexécution soulevée par la SARL A FABIA RÉCEPTIONS, inapplicable.

EN CONSÉQUENCE,

200. PRONONCER l’acquisition de la clause résolutoire au profit de M. [G] [Z] et la résiliation du bail conclu entre M. [G] [Z] et SARL A FABIA RÉCEPTIONS le 1er janvier 2014.

201. ORDONNER l’expulsion de la société SARL A FABIA RÉCEPTIONS et de tous occupants de son chef à compter de la signification du jugement à intervenir.

*-*-*-*-*

AU TITRE DE L’INDEMNITE D’OCCUPATION.

202. CONDAMNER la SARL A FABIA RÉCEPTIONS à payer aux époux [Z] une indemnité d’occupation d’un montant mensuel de 4.500 € jusqu’à la libération des lieux au regard du prononcé de la décision à intervenir et de la mesure d’expulsion du locataire ou de tous occupants de son chef ;

*-*-*-*-*

SUR LE PREJUDICE SUBI PAR M. [G] [Z]

203. JUGER que l’état de santé de M. [G] [Z] affecte la gestion de ses affaires et ses capacités de discernement.

204. JUGER que la SARL A FABIA RÉCEPTIONS a fait preuve d’une mauvaise foi incontestable.

205. JUGER que la SARL A FABIA RÉCEPTIONS a abusé de la faiblesse de M. [G] [Z].

206. JUGER M. [G] [Z] bien fondé en application des dispositions l’article 1147 (ancien), 1231-1 et 1231-2 (nouveau) et suivant du Code Civil à solliciter du Tribunal de céans, l’allocation de dommages et intérêts à l’encontre de la SARL A FABIA RÉCEPTIONS en raison de l’inexécution de ses obligations, contractuelles, matériels et immatériels, moral et financiers.

207. DIRE que l’article 1240 du Code civil dispose que : « Tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer ».

EN CONSÉQUENCE,

208. CONDAMNER la SARL A FABIA RÉCEPTIONS à payer à M. [G] [Z] la somme de 50.000 €, à titre de dommages et intérêts, en réparation du préjudice moral et financier subis, sur le fondement de l’article 1147 (ancien), 1231-1, 1231-2 et 1240 (nouveau) et suivants du Code Civil.

*-*-*-*-*

SUR LE CARACTERE GRAVE ET LEGITIME DES MOTIFS JUSTIFIANT LE REFUS DE RENOUVELLEMENT OPPOSE A LA SOCIETE A FABIA RECEPTIONS

209. JUGER graves et légitime les infractions commises par la société A FABIA RÉCEPTIONS

210. JUGER régulier le refus de renouvellement valablement signifié et légalement justifié.

211. JUGER infondée la demande d’indemnité d’éviction de la société A FABIA RÉCEPTIONS

EN CONSÉQUENCE,

212. DÉBOUTER la société A FABIA RÉCEPTIONS de sa demande en paiement de la somme de 505.000€ au titre d’une indemnité d’éviction à laquelle elle ne peut prétendre.

AU TITRE DE L’ARTICLE 700 DU CODE DE PROCEDURE CIVILE :

209. JUGER qu’au vu des circonstances M. [G] [Z] a été victime depuis 2007 de manœuvres incessantes à rebondissement, ainsi rappelées ci-dessus à l’initiative de la gérante de la SARL A FABIA RÉCEPTIONS, multipliant ainsi les frais irrépétibles qu’il a dû engager afin d’obtenir la réparation légitime de son préjudice face à un locataire de mauvaise foi, profitant de l’état de santé et du handicap de son bailleur afin de faire comme bon lui semble, et ce en totale violation du contrat de bail et des dispositions régissant les rapports entre bailleur et locataire.

210. JUGER qu’il serait inéquitable de laisser à la charge de M. [G] [Z] les frais irrépétibles dont il a été dans l’obligation d’avancer, sachant que le revenu locatif avait pour objectif d’être un complément de retraite.

211. CONDAMNER la SARL A FABIA RÉCEPTIONS à payer à M. [G] [Z] la somme de 10.000 €, sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

*-*-*-*-*

SUR LES DEPENS

212. CONDAMNER la SARL A FABIA RECEPTIONS aux entiers dépens. »

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 14 juin 2024, la société A FABIA RECEPTIONS demande au tribunal de :

« − Déclarer recevable et bien fondée la société A Fabia Réceptions en ses demandes, fins et

conclusions.

Sur la demande de saisine du Procureur de la République :

− Débouter Monsieur [G] [Z], représenté par Madame [I] [Z] en vertu d’une habilitation familiale générale de représentation du 6 juillet 2023 rendu par le Tribunal judiciaire de Melun, de sa demande au Tribunal de juger qu’il est clairement établi la consistance à l’initiative de la société A Fabia Réceptions d’un délit pénal au visa des articles 223-15-2 et 223-15-4-1 du Code Pénal du chef de prévention d’abus de faiblesse sur personne vulnérable ;

− Débouter Monsieur [G] [Z], représenté par Madame [I] [Z] en vertu d’une habilitation familiale générale de représentation du 6 juillet 2023 rendu par le Tribunal judiciaire de Melun, de sa demande de saisine du Procureur de la République par le Tribunal de céans.

Sur les demandes de communication sous astreinte :

− Constater que les documents demandés sous astreintes par Monsieur [G] [Z], représenté par Madame [I] [Z] en vertu d’une habilitation familiale générale de représentation du 6 juillet 2023 rendu par le Tribunal judiciaire de Melun, ont été communiqués par la société A Fabia Réceptions (kbis et attestations d’assurance).

− Débouter Monsieur [G] [Z], représenté par Madame [I] [Z] en vertu d’une habilitation familiale générale de représentation du 6 juillet 2023 rendu par le Tribunal judiciaire de Melun, de sa demande de communication sous astreintes des documents relatifs aux travaux réalisés par la société A Fabia Réceptions dès lors que cette obligation n’est pas prévue au bail du 1er janvier 2014 et que ces travaux ont consisté en de simples travaux de réaménagement et de réfection des locaux, sans gros œuvre.

Sur la clause résolutoire :

− Dire et juger inopérants, nuls et de nul effet les commandements visant la clause résolutoire des 11 septembre 2014, 23 février 2018, 1 er mars 2018 et du 19 mars 2021 (x3) du fait que :

• Les commandements de payer délivrés par le bailleur mentionnent plusieurs délais pour payer induisant en erreur la société Fabia Réception et ne lui permettant pas d’agir.

• Le bail ne prévoit aucune obligation de communication des attestations d’assurance et la clause résolutoire ne vise pas une absence de communication de telles attestations.

• Les provisions sur charges ne sont pas justifiées et sont donc indues 10.252 €.

• Une partie des charges et taxes est prescrite.

• La taxe foncière n’est pas mise à la charge du preneur par une clause expresse du bail et ne peut lui être demandé en remboursement par le bailleur.

• Les loyers et charges ne sont pas dus en raison de l’exception d’inexécution et de la perte partielle de la chose louée opposées par la société A Fabia Réceptions en raison de son impossibilité d’exploité ses locaux (dangerosité des planchers).

• Les comptes sont imprécis et les charges réclamées injustifiées.

− Juger qu’après avoir fait les comptes entre les parties, la société A Fabia Réceptions n’est redevable d’aucune somme envers Monsieur [G] [Z], représenté par Madame [I] [Z] en vertu d’une habilitation familiale générale de représentation du 6 juillet 2023 rendu par le Tribunal judiciaire de Melun.

− En conséquence, juger que les causes des commandements sont infondées et que la clause résolutoire n’a pas pu jouer.

− Dans l’éventualité où les commandements de payer visant la clause résolutoire seraient jugés valables et qu’il existerait un arriéré locatif, accorder un délai de 24 mis à la société A Fabia Réceptions pour le régler et suspendre les effets de la clause résolutoire pendant lesdits délais.

− Dire et juger qu’en cas de non-respect de cet échéancier, la clause résolutoire ne reprendra ses effets que 15 jours après une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception restée infructueuse.

Sur les autres prétentions du bailleur :

− Débouter Monsieur [G] [Z], représenté par Madame [I] [Z] en vertu d’une habilitation familiale générale de représentation du 6 juillet 2023 rendu par le Tribunal judiciaire de Melun, de sa demande de condamnation à l’encontre de la société A Fabia Réceptions au titre de la clause pénale.

− Débouter Monsieur [G] [Z], représenté par Madame [I] [Z] en vertu d’une habilitation familiale générale de représentation du 6 juillet 2023 rendu par le Tribunal judiciaire de Melun, de sa demande de fixation de l’indemnité d’occupation à la somme de 4.500 € par mois.

− Débouter Monsieur [G] [Z], représenté par Madame [I] [Z] en vertu d’une habilitation familiale générale de représentation du 6 juillet 2023 rendu par le Tribunal judiciaire de Melun, de sa demande de dommages et intérêts.

Sur les provisions sur charges :

− Juger que les provisions sur charges ne sont pas justifiées et condamner Monsieur [G] [Z], représenté par Madame [I] [Z] en vertu d’une habilitation familiale générale de représentation du 6 juillet 2023 rendu par le Tribunal judiciaire de Melun, à rembourser à la société A Fabia Réceptions les provisions sur charges et taxes sur la période non-prescrites de 5 ans, soit la somme de 10.148 €.

— Subsidiairement, condamner Monsieur [G] [Z], représenté par Madame [I] [Z] en vertu d’une habilitation familiale générale de représentation du 6 juillet 2023 rendu par le Tribunal judiciaire de Melun, à rembourser à la société A Fabia Réceptions la somme de 10.148 € au titre des charges et taxes non prévues expressément dans les baux conclus le 1 er janvier 2014.

Sur l’exception d’inexécution et la perte partielle de la chose louée :

− Juger que Monsieur [G] [Z], représenté par Madame [I] [Z] en vertu d’une habilitation familiale générale de représentation du 6 juillet 2023 rendu par le Tribunal judiciaire de Melun, n’a pas respecté son obligation de délivrance et de jouissance paisible, autorisant la société A Fabia Réceptions à lui opposer l’exception d’inexécution quant au règlement de ses loyers.

− Juger que du fait de la perte partielle des locaux loués, les loyers doivent être ramener à 0 €.

− Juger que la société A Fabia Réceptions n’est pas redevable des loyers, charges et taxes depuis le mois de juin 2020, soit la somme non due de 80.346,82 €.

Sur le préjudice commercial :

− Juger que Monsieur [G] [Z], représenté par Madame [I] [Z] en vertu d’une habilitation familiale générale de représentation du 6 juillet 2023 rendu par le Tribunal judiciaire de Melun, a manqué à son obligation de délivrance et à ses obligations contractuelles envers la société A Fabia Réceptions ce qui lui a causé un préjudice commercial, du fait de l’impossibilité d’exploiter ses locaux.

− En conséquence, condamner Monsieur [G] [Z], représenté par Madame [I] [Z] en vertu d’une habilitation familiale générale de représentation du 6 juillet 2023 rendu par le Tribunal judiciaire de Melun, à indemniser la société A Fabia Réceptions à hauteur de 383.333 € au titre de son préjudice commercial, somme arrêtée au mois d’avril 2024.

Sur la nullité du refus de renouvellement :

— Juger qu’en raison de l’état de santé mentale et physique Monsieur [G] n’était pas sain d’esprit pour faire délivrer à la société A Fabia Réceptions un refus de renouvellement en date du 23 juin 2023.

— En conséquence, juger nul et de nul effet, et inopérant le refus de renouvellement signifié en date du 23 juin 2023.

— Juger que le bail s’est renouvelé à compter de la prise d’effet de la demande de renouvellement, soit à compter du 1er avril 2023, pour une durée de 9 années, aux mêmes clauses et conditions.

Subsidiairement, si le refus de renouvellement n’était pas annulé :

− Juger qu’il n’existe pas de motif grave et légitime pouvant priver la société A Fabia de son indemnité d’éviction.

— En conséquence, juger que le refus de renouvellement du 23 juin 2023 ouvre droit au paiement d’une indemnité d’éviction au profit de la société A Fabia Réceptions pour la perte de son fonds situé [Adresse 6].

− Juger que la société A Fabia Réceptions a droit au paiement d’une indemnité d’éviction pour la perte de son fonds situé [Adresse 6].

− Fixer l’indemnité d’éviction due à la société A Fabia Réceptions à la somme de 505.000 €, sauf à parfaire ou à compléter, frais de licenciement sur justificatif.

− Condamner Monsieur [G] [Z] à payer à la société A Fabia Réceptions une indemnité d’éviction d’un montant de 505.000 € sauf à parfaire ou à compléter, frais de licenciement sur justificatif.

− Juger que la société A Fabia Réceptions a droit au maintien des lieux tant qu’il n’aura pas perçu l’intégralité du montant de son indemnité d’éviction.

− Subsidiairement, ordonner une expertise et donner pour mission à l’expert de fournir au Tribunal tous éléments utiles à l’estimation de l’indemnité d’éviction comprenant notamment la valeur du fonds de commerce ou du droit au bail, les frais de remploi, les frais juridiques et administratifs, le trouble commercial, les frais de déménagement, les frais de réinstallation, le coût d’un double loyer, les frais de publicité et le coût des licenciements.

En tout état de cause :

− Débouter Monsieur [G] [Z], représenté par Madame [I] [Z] en vertu d’une habilitation familiale générale de représentation du 6 juillet 2023 rendu par le Tribunal judiciaire de Melun, de toutes ses demandes, fins et conclusions.

− Condamner Monsieur [G] [Z], représenté par Madame [I] [Z] en vertu d’une habilitation familiale générale de représentation du 6 juillet 2023 rendu par le Tribunal judiciaire de Melun à payer à la société A Fabia Réceptions la somme de 10.000 € en application de l’article 700 du Code de procédure civile.

− Le condamner aux entiers dépens et autoriser à les recouvrer directement conformément à l’article 699 du Code de procédure civile.

− Ecarter l’exécution provisoire pour les questions relatives à l’acquisition de la clause résolutoire et toute éventuelle somme ou obligation due par la société A Fabia Réceptions mais rappeler qu’elle est de droit en ce qui concerne les condamnations prononcées à l’encontre de Monsieur [G] [Z]. ».

Par ordonnance du 19 juin 2024, le juge de la mise en état a ordonné la clôture de l’instruction de l’affaire, laquelle a été appelée à l’audience collégiale du 15 mai 2025.

A cette audience, la société A FABIA RECEPTIONS a souhaité faire état d’une ordonnance rendue par le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris le 20 février 2025.

Par conséquent, les parties ont été autorisées par le tribunal à lui adresser une note en délibéré selon le calendrier suivant :

— pour le 21 mai 2025, note en délibéré de la société A FABIA RECEPTIONS pour communiquer l’ordonnance de référé du 20 février 2025 et ses observations;

— pour le 04 juin 2025, note en délibéré en réponse de M. [G] [Z] ;

— pour le 18 juin 2025, note en délibéré en réponse éventuelle de la société A FABIA RECEPTIONS.

Les parties ont également été informées que l’affaire était mise en délibéré au 16 octobre 2025.

La société A FABIA RECEPTIONS a notifié une première note en délibéré le 23 mai 2025, à laquelle étaient jointes l’ordonnance de référé du 20 février 2025 et le rapport du cabinet MINNE du 22 septembre 2022, ainsi qu’une seconde le 11 juin 2025.

M. [G] [Z] a notifié une note en délibéré le 26 mai 2025, ainsi que les pièces n° 4, 7, 9, 11, 12, 13, 14, 22 et 23, et le 27 mai 2025, ainsi que la pièce n°10. Il est précisé que la note en délibéré notifiée le 27 mai 2025 est intitulée « Note en délibéré récapitulative n°3 » alors qu’aucune note en délibéré n°2 n’a été adressée au tribunal. En outre, M. [G] [Z] indique communiquer une pièce n°12 et une pièce n°24 qui ne sont pas adressées au tribunal.

Les moyens développés par les parties au soutien de leurs prétentions, tant dans leurs conclusions que dans leurs notes en délibéré, sont repris dans les motifs du jugement. Néanmoins, en ce qui concerne les moyens développés dans les notes en délibéré et les pièces communiquées, le tribunal ayant précisé à l’audience que seule pouvait être communiquée l’ordonnance de référé du 20 février 2025 et que ces notes ne pouvaient concerner que l’ordonnance de référé et son incidence sur le présent litige, tout autre moyen et toute autre pièce qui n’auraient pas été communiqués antérieurement à l’ordonnance de clôture seront écartés.

MOTIFS

Il est rappelé que le tribunal n’est pas tenu de statuer sur les demandes de « juger » et « constater  » qui ne sont pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile mais un rappel des moyens invoqués par les parties au soutien de leurs demandes.

1 – Sur l’intervention volontaire de Mme [I] [Z]

Sur le fondement des articles 325 à 338 du code de procédure civile, Mme [I] [Z] demande que son intervention volontaire à l’instance afin de représenter son époux, M. [G] [Z], conformément au jugement d’habilitation familiale rendu le 06 juillet 2023, soit déclarée recevable.

La société A FABIA RECEPTIONS ne se prononce pas à ce sujet.

Sur ce,

L’article 66 du code de procédure civile dispose que constitue une intervention la demande dont l’objet est de rendre un tiers partie au procès engagé entre les parties originaires.

Lorsque la demande émane du tiers, l’intervention est volontaire ; l’intervention est forcée lorsque le tiers est mis en cause par une partie.

Selon l’article 325 du même code, l’intervention n’est recevable que si elle se rattache aux prétentions des parties par un lien suffisant.

Par jugement du 06 juillet 2023, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Melun, statuant en qualité de juge des tutelles, a habilité Mme [I] [Z] à représenter M. [G] [Z] pour l’ensemble des actes relatifs à ses biens pour une durée de 120 mois.

Afin de permettre à Mme [I] [Z] de représenter M. [G] [Z], il convient de déclarer recevable son intervention volontaire.

2 – Sur la demande d’autorisation d’accès aux locaux sous astreinte

M. [G] [Z] soutient que la société A FABIA RECEPTIONS a entrepris dans les locaux, sans son autorisation et sans en informer le syndicat des copropriétaires, des travaux qui ont affecté la structure de l’immeuble. Il demande qu’il lui soit accordé l’accès aux locaux afin de constater l’ampleur des destructions et dégradations.

La société A FABIA RECEPTIONS expose que les travaux de reprise des planchers hauts sont en cours, et qu’elle ne s’y est jamais opposée, mais que l’installation des poutres au sous-sol des locaux loués modifierait leur consistance, alors que l’article 1723 du code civil interdit au bailleur de modifier la chose louée, et lui causerait un trouble de jouissance puisqu’elle ne pourrait plus exploiter les cuisines. Elle considère qu’en application du principe selon lequel nul ne plaide par procureur, le bailleur ne peut faire une demande d’accès aux locaux pour des travaux qui sont réalisés par la copropriété.

Sur ce,

Selon l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

M. [G] [Z], qui sollicite qu’il lui soit accordé l’accès aux locaux afin de constater l’ampleur des destructions et dégradations affectant la structure de l’immeuble qui sont dues aux travaux réalisés par la société A FABIA RECEPTIONS, ne procède que par affirmations, sans rapporter la preuve de ces prétendues destructions et dégradations ni qu’elles seraient dues aux travaux réalisés par la société A FABIA RECEPTIONS.

En outre, selon l’ordonnance de référé du 20 février 2025, il ressort tant du rapport établi à la demande de la société A FABIA RECEPTIONS par la société RIS CONTROL le l2 septembre 2022 que du rapport établi à la demande du syndicat des copropriétaires par le cabinet MINNE le 22 septembre 2022 que l’ensemble du plancher haut des caves de l’immeuble présente un signe de vétusté générale. De plus, l’ordonnance de référé mentionne qu’il s’évince du rapport du cabinet MINNE que la société A FABIA RECEPTIONS n’est pas responsable de l’état du plancher, dès lors qu’il est noté qu’il n’ y a pas de corrélation avec les travaux du commerce du rez-de-chaussée.

La société A FABIA RECEPTIONS produit une étude établie le 21 septembre 2021 par la société CABINET PIERRE PIERSON pour le renforcement de la structure des planchers hauts des caves.

Enfin, il ressort du procès-verbal de l’assemblée générale du 17 mai 2022, que les copropriétaires de l’immeuble ont accepté la réalisation des travaux de renforcement des planchers hauts des caves, selon l’étude et les préconisations de la société CABINET PIERSON, et pour un budget maximal de 45 000 euros TTC. S’il est précisé que les copropriétaires souhaitent faire déterminer si les travaux et modifications effectués par le locataire du local commercial ont pu fragiliser la structure du plancher, il est désormais établi, ainsi qu’il ressort de l’ordonnance de référé du 20 février 2025 que cela n’est pas le cas.

Dès lors, M. [G] [Z] ne peut soutenir que la société A FABIA RECEPTIONS a entrepris dans les locaux des travaux qui ont affecté la structure de l’immeuble et demander en conséquence qu’il soit ordonné à celle-ci de lui accorder, sous astreinte de 5 000 euros par jour de retard, l’accès aux locaux afin de constater l’ampleur des destructions et dégradations et exécuter les travaux de renforcement.

En outre, nul ne plaidant pas procureur, il ne peut se substituer au syndicat des copropriétaires pour demander que l’accès aux locaux soit accordé à l’architecte et aux entreprises que celui-ci solliciterait.

Par conséquent, sa demande sera rejetée.

3 – Sur la demande de communication sous astreinte de différents documents relatifs aux travaux et de justifier de l’absence d’achalandage des lieux

M. [G] [Z] sollicite qu’il soit ordonné sous astreinte à la société A FABIA RECEPTIONS de lui communiquer les attestations d’assurance dommages-ouvrage, les pièces relatives aux travaux qu’elle a réalisés sans son autorisation, son autorisation ainsi que celle du syndicat des copropriétaires, le plan d’architecte, les demandes administratives concernant les travaux, les devis et/ou factures correspondantes, les attestations d’assurance des entreprises ainsi que de justifier de l’absence d’achalandage des lieux. Il indique que la société A FABIA RECEPTIONS a entrepris, sans son autorisation ni celle du syndicat des copropriétaires, des travaux très importants affectant la structure de l’immeuble. Il précise que le 19 mars 2021, il a fait délivrer à ce sujet à la société A FABIA RECEPTIONS un commandement visant la clause résolutoire du bail auquel elle n’a pas déféré.

La société A FABIA RECEPTIONS affirme que le contrat de bail ne prévoit aucune clause encadrant la réalisation des travaux réalisés par le preneur, notamment en ce qui concerne l’autorisation préalable du bailleur ou du syndicat des copropriétaires et la communication préalable des plans et devis au bailleur. Elle soutient n’avoir jamais engagé de travaux de gros-oeuvre qui auraient nécessité un accord préalable du bailleur mais de simples travaux de rénovation et de réaménagement du local. Elle précise que la clause du bail relative à l’état des lieux indique que tous les travaux nécessaires à l’exploitation de son activité seront à sa charge, sans exiger une autorisation préalable. Elle déclare enfin qu’elle a réalisé ses travaux dans ses locaux qui constituent une partie privative et qui n’intéressent donc pas le syndicat des copropriétaires.

Sur ce,

L’article 1134 du code civil, dans sa rédaction antérieure au 1er octobre 2016 applicable au litige, dispose que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. Elles ne peuvent être révoquées que de leur consentement mutuel, ou pour les causes que la loi autorise. Elles doivent être exécutées de bonne foi.

Selon l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l’espèce, le contrat de bail conclu le 1er janvier 2014 stipule qu’aucun état des lieux n’a été réalisé car la boutique nécessite d’importants travaux de rénovation et de mises aux normes et précise que le locataire prend les lieux en l’état et que tous travaux nécessaires à l’exploitation des locaux seront à sa charge.

Ainsi, M. [G] [Z] ne peut reprocher à la société A FABIA RECEPTIONS d’avoir procédé à la réalisation de travaux.

En outre, aucune stipulation du contrat ne prévoit que préalablement à la réalisation de travaux, le locataire devra solliciter l’autorisation du bailleur ou du syndicat des copropriétaires, ni communiquer au premier les plans et devis des travaux à réaliser ou les différentes autorisations administratives qui seraient nécessaires.

De surcroît, M. [G] [Z] ne rapporte pas la preuve de la nature exacte des travaux réalisés par la société A FABIA RECEPTIONS, notamment qu’il s’agirait de travaux ayant affecté les parties communes de l’immeuble et nécessité l’autorisation du syndicat des copropiétaires. Si la société A FABIA RECEPTIONS affirme avoir réalisé de simples travaux de rénovation sans produire aucun document le confirmant, il demeure qu’il incombe à M. [G] [Z] de rapporter la preuve des faits qu’il avance au soutien de ses prétentions.

Enfin, en l’absence de production de tout élément relatif à la nature des travaux réalisés ainsi qu’ au risque de voir sa responsabilité de bailleur et propriétaire engagée, M. [G] [Z] ne peut davantage solliciter de la société A FABIA RECEPTIONS qu’elle lui communique l’attestation d’assurance dommages-ouvrage et les attestations d’assurance des entreprises intervenues dès lors que ces documents ne concernent que cette dernière en sa qualité de maître d’ouvrage.

En ce qui concerne la demande de « justifier de l’absence d’achalandage des lieux » ainsi que le sollicite M. [G] [Z], il n’appartient pas à la société A FABIA RECEPTIONS, mais à ce dernier, d’en justifier et de tirer toute conséquence d’une absence d’exploitation des locaux, la société A FABIA RECEPTIONS ayant alors la possibilité de rapporter la preuve contraire.

Par conséquent, la demande de M. [G] [Z] d’ordonner à la société A FABIA RECEPTIONS de produire les attestations d’assurance dommages-ouvrage, les pièces relatives aux travaux qu’elle a réalisés sans son autorisation, son autorisation ainsi que celle du syndicat des copropriétaires, le plan d’architecte, les demandes administratives concernant les travaux, les devis et/ou factures correspondantes, les attestations d’assurance des entreprises ainsi que de justifier de l’absence d’achalandage des lieux, sous astreinte de 500 euros par jour de retard, sera rejetée.

4 – Sur la demande de communication sous astreinte des attestations d’assurance couvrant les risques locatifs et d’exploitation

M. [G] [Z] demande qu’il soit ordonné à la société A FABIA RECEPTIONS de produire les attestations d’assurance des périodes du 31 août 2007 au 31 décembre 2021 ainsi que des périodes 2022/2023 et 2024, à défaut sous astreinte de 100 euros par jour de retard. Il fait valoir qu’il a fait délivrer deux commandements à cette fin à la société A FABIA RECEPTIONS les 23 février 2018 et 19 mars 2021. A la suite de ce dernier commandement, seule une attestation concernant la période du 10 novembre 2020 au 31 décembre 2021 a été produite alors que le commandement visait la période du 31 août 2007 au 31 décembre 2021. Il considère que l’absence d’attestation d’assurance lui porte préjudice compte tenu des travaux réalisés en 2017 qui ont entraîné d’importantes dégradations. Il souligne qu’une assurance dommages-ouvrage était obligatoire en application de l’article L.241-1 du code des assurances et que les attestations produites par la société A FABIA RECEPTIONS ne comportent aucune des clauses obligatoires prévues par l’annexe II article A 243-1 du code des assurances.

La société A FABIA RECEPTIONS déclare produire les attestations d’assurance pour la période de 2007 à 2023 ainsi que pour l’année 2024 et rapporter en conséquence la preuve qu’elle était assurée.

Sur ce,

L’article 1134 du code civil, dans sa version applicable au litige antérieure au 1er octobre 2016, dispose que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. Elles ne peuvent être révoquées que de leur consentement mutuel, ou pour les causes que la loi autorise. Elles doivent être exécutées de bonne foi.

Le contrat de bail du 1er octobre 2004 prévoit que le preneur doit « s’assurer contre l’incendie, les explosions et le dégât des eaux pour son mobilier, son matériel, et ses marchandises ainsi que contre le recours des voisins et le bris de glaces auprès d’une compagnie notoirement solvable. Justifier à toute réquisition de l’existence et des termes desdites police ainsi que de l’acquit des primes.».

Le contrat de bail du 1er janvier 2014 stipule que le locataire s’engage à « s’assurer contre les risques locatifs dont il doit répondre en sa qualité de preneur : responsabilité civile, incendie, vol, explosion, dégâts des eaux. ».

La société A FABIA RECEPTIONS produit quatre attestations, relatives aux périodes du 05 septembre 2007 au 25 janvier 2016, du 25 février 2016 au 21 septembre 2020, du 1er janvier 2022 au 31 décembre 2022, du 1er janvier 2023 au 31 décembre 2023, du 10 novembre 2020 au 31 décembre 2023 et du 1er janvier 2024 au 31 décembre 2024, aux termes desquelles la société MAAF atteste qu’elle a conclu un contrat garantissant notamment les dommages aux locaux et à leur contenu dont l’assuré est détenteur, les conséquences pécuniaires de sa responsabilité civile en raison des dommages matériels causés aux voisins et aux tiers, à la suite d’incendie et évènements assimilés, dégâts des eaux, dommages électriques.

Elle justifie ainsi avoir été assurée dans les termes du bail à l’exception de la période du 22 septembre 2020 au 09 novembre 2020 pour laquelle il lui sera ordonné de produire une attestation, sans qu’une astreinte soit nécessaire dès lors qu’elle a satisfait à son obligation pour les autres périodes du bail.

M. [G] [Z] ne peut sérieusement faire valoir que les attestations produites ne remplissent pas les conditions légales applicables à l’assurance dommages-ouvrage. Sa demande concerne en effet l’assurance contre les risques locatifs et les risques d’exploitation ainsi que la communication d’une attestation et non du contrat conclu.

5 – Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire

L’article 1134 du code civil, dans sa version applicable au litige antérieure au 1er octobre 2016, dispose que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. Elles ne peuvent être révoquées que de leur consentement mutuel, ou pour les causes que la loi autorise. Elles doivent être exécutées de bonne foi.

Selon l’article 1315 du même code, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.

Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

L’article 1728 prévoit que le preneur est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus.

L’article L. 145-41 du code de commerce prévoit que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

L’article 649 du code de procédure civile dispose que la nullité des actes d’huissier de justice (de commissaire de justice) est régie par les dispositions qui gouvernent la nullité des actes de procédure.

En vertu de l’article 114 du code de procédure civile, aucun acte de procédure ne peut être déclaré nul pour vice de forme si la nullité n’est pas expressément prévue par la loi, sauf en cas d’inobservation d’une formalité substantielle ou d’ordre public.

La nullité ne peut être prononcée qu’à charge pour l’adversaire qui l’invoque de prouver le grief que lui cause l’irrégularité, même s’il s’agit d’une formalité substantielle ou d’ordre public.

Il est constant que le délai d’un mois prévu par l’article L. 145-41 du code de commerce est un délai minimum qui s’impose aux parties, lesquelles peuvent toutefois y déroger en fixant contractuellement un délai plus long.

En outre, l’inexactitude de la somme réclamée dans un commandement de payer n’affecte pas sa validité, celui-ci étant valable à concurrence du montant réellement dû.

En l’espèce, le contrat de bail conclu le 1er janvier 2014 entre M. [G] [Z] et la société A FABIA RECEPTIONS comporte une clause résolutoire selon laquelle : « (…) A défaut de paiement d’un seul terme ou fraction de terme de loyer ou accessoires à son échéance ou en cas d’inexécution d’une seule des clauses et conditions du bail, et quatre mois après une mise en demeure par exploit d’huissier restée infructueuse, le bail sera résilié de plein droit. Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire seront constatées judiciairement et l’expulsion du preneur devenu occupant sans droit ni titre, ordonnée par le juge. (…) ».

Il est relevé que si M. [G] [Z] a délivré des commandements à la société A FABIA RECEPTIONS les 11 septembre 2014, 23 février 2018, 1er mars 2018 et 19 mars 2021 (trois commandements), il ne sollicite pas l’acquisition de la clause résolutoire en vertu du commandement du 23 février 2018.

a) Sur l’acquisition de la clause résolutoire en vertu du commandement de payer du 11 septembre 2014

M. [G] [Z] soutient que le commandement de payer qu’il a délivré le 11 septembre 2014 est resté infructueux et qu’il est parfaitement valable. Il expose que le délai de quatre mois qui est visé est relatif aux sommes dues par la société A FABIA RECEPTIONS au titre de son occupation et qu’il est également visé le délai de quatre mois stipulé par la clause résolutoire. Il précise que si le commandement doit également reproduire l’article L.145-41 du code de commerce qui prévoit que la clause résolutoire produira effet à l’expiration d’un délai d’un mois, il ne peut être tenu pour responsable des obligations légales. Il déclare que ces délais ont des conséquences différentes. Il souligne que la société A FABIA RECEPTIONS ne rapporte la preuve d’aucun grief. Il ajoute que le commandement distingue précisément les loyers et charges réclamés, précise les dates concernées et les montants demandés et affirme que l’absence de justificatifs joints n’affecte pas sa régularité.

La société A FABIA RECEPTIONS expose que le commandement de payer du 11 septembre 2014 est nul et de nul effet. Elle relève d’une part que le commandement mentionne trois délais pour payer, différents et contradictoires, de quatre et un mois, ce qui a pu l’induire en erreur sur sa portée et ses conséquences. D’autre part, elle invoque que le commandement mentionne la somme à régler sans aucun justificatif, que les régularisations de charges ne sont pas communiquées, ce qui rend impossible la vérification du montant des charges appelées, que le calcul de la clause pénale n’est pas produit et ne peut donc être vérifié et que les avis d’échéance permettant de vérifier le montant des loyers appelés ne sont pas produits. La société A FABIA RECEPTIONS soutient également avoir réglé les loyers demandés, soulignant que le commandement de payer du 1er mars 2018 n’en fait plus état.

Sur ce,

— Sur la nullité du commandement de payer

• Sur le moyen tiré des différents délais mentionnés

Le commandement de payer du 11 septembre 2014 :

— fait commandement au destinataire de payer immédiatement et sans délai les loyers et charges impayés mentionnés,

— indique au destinataire qu’à défaut de paiement dans un délai de quatre mois à compter du jour de l’acte, le propriétaire se réserve le droit de saisir la juridiction compétente pour solliciter sa condamnation au paiement des sommes dues au titre de son occupation et que par ailleurs il entend se prévaloir de la clause résolutoire insérée au bail et des dispositions des articles L.145-41 et L.145-17 I 1° du code de commerce,

— rappelle les dispositions des articles L.145-41 et L.145-17 I 1° du code de commerce, l’article L.145-41 prévoyant que la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux.

Les pages du contrat de bail sur lesquelles figure la clause résolutoire sont annexées au commandement.

La mention dans le commandement de trois délais différents et contradictoires est susceptible de créer une confusion dans l’esprit du destinataire de l’acte puisqu’il ne peut déterminer le délai exact dans lequel il doit procéder au paiement de la somme demandée.

Néanmoins, en indiquant dans ses conclusions qu’elle « a ainsi pu être induite en erreur sur la portée de ce commandement et ses conséquences », la société A FABIA RECEPTIONS ne fait qu’exprimer la possibilité de subir un grief et ne soutient pas avoir subi un réel grief, de sorte que le tribunal ne peut pas constater qu’elle démontre , ainsi que cela lui incombe en vertu de l’article 114 du code de procédure civile précité, qu’elle a effectivement subi un préjudice causé par l’irrégularité.

Le moyen ne peut donc être retenu.

• Sur le moyen tiré de l’absence de précision et de justificatifs quant au montant de l’arriéré de loyer et charges

Il est fait commandement de payer les loyers des mois d’avril à septembre 2014, soit (1 500 euros x 6) 9 000 euros, les charges impayées des mois d’avril à septembre 2014, soit (50 euros x 6) 300 euros, la clause pénale de 3% par trimestre, soit 279 euros, outre le coût de l’acte de 217,99 euros, soit une somme de 9 767,13 euros.

En ce qui concerne les loyers impayés et la clause pénale, le commandement était suffisamment précis pour permettre à la société A FABIA RECEPTIONS d’apprécier l’exactitude des sommes réclamées et aucun justificatif n’était nécessaire dès lors qu’il mentionne le détail des dettes et que le montant du loyer mensuel indiqué correspond exactement au montant réduit du loyer contractuel de l’année 2014 qu’elle ne pouvait ignorer. Il n’est d’ailleurs pas établi que la société A FABIA RECEPTIONS l’ait en son temps contesté ni qu’elle ait demandé des explications à ce sujet.

S’agissant des charges impayées, il est exact qu’aucun élément ne permet à la société A FABIA RECEPTIONS d’en contrôler la nature ainsi que l’exactitude du montant réclamé, étant souligné qu’il ne peut s’agir de la provision mensuelle sur charges puisque, selon le contrat de bail, celle-ci était fixée à 80 euros et non à 50 euros, et qu’en conséquence, elle ne peut en être redevable.

Néanmoins, le commandement de payer conserve son effet à concurrence de la somme réellement due, soit la somme de (9 767,13 – 300 =) 9 467,13 euros.

Le commandement doit donc produire effet pour le paiement de la somme de 9 467,13 euros.

— Sur le paiement de la somme due

La société A FABIA RECEPTIONS ne rapporte pas la preuve du paiement de sa créance de 9 467,13 euros dans le délai contractuel de quatre mois à compter du 11 septembre 2014.

Dès lors, les effets de la clause résolutoire doivent être considérés comme acquis à la date du 11 janvier 2015 à vingt-quatre heures.

Cependant, il ressort de l’examen du décompte figurant au commandement suivant du 1er mars 2018 que les causes du commandement du 11 septembre 2014 ne sont pas mentionnées comme impayées et il s’en déduit que M. [G] [Z] les a donc considérées comme réglées.

Dans ces conditions, il y a lieu d’octroyer rétroactivement à la société A FABIA RECEPTIONS un délai de paiement lui permettant de bénéficier d’une suspension des effets de la clause résolutoire qui, par le paiement intégral de la somme réclamée au commandement, prive ladite clause de tout effet.

b) Sur l’acquisition de la clause résolutoire en application du commandement de payer du 1er mars 2018 et des trois commandements de payer du 19 mars 2021

Pour chacun de ces commandements les parties reprennent leurs moyens précédemment exposés relatifs à la nullité des commandements soulevés par la société A FABIA RECEPTIONS en raison de la multiplicité des délais mentionnés pour l’exécution de l’obligation. La société A FABIA RECEPTIONS expose en outre qu’à réception des commandements le locataire se trouvait dans l’incapacité de savoir quel délai respecter pour s’acquitter de la somme réclamée, ce qui l’induit en erreur, ne le met pas en mesure d’agir dans les délais requis et le met dans l’incapacité de prendre conscience des conséquences de la délivrance de l’acte.

En réponse à la société A FABIA RECEPTIONS, M. [G] [Z] soutient également qu’il n’a pas à justifier des sommes réclamées, que la taxe foncière est due en application du contrat de bail qui la met expressément à la charge du locataire, que le commandement de payer constitue un acte d’exécution forcé interruptif de prescription de sorte que les loyers ne peuvent être prescrits et que la société A FABIA RECEPTIONS n’a jamais exécuté les commandements dans le délai imparti.

La société A FABIA RECEPTIONS fait en outre valoir qu’il n’est pas justifié des sommes réclamées, qu’elle n’est pas redevable de la taxe foncière, que les loyers et charges des années 2014, 2015 et du 1er janvier 2015 au 28 avril 2016 sont prescrits et qu’aucune infraction au bail n’est constituée.

Sur ce,

Les commandements de payer du 1er mars 2018 et du 19 mars 2018 :

— font commandement au destinataire de payer dans le délai d’un mois les loyers et charges impayés mentionnés,

— indiquent au destinataire qu’à défaut de paiement dans le délai d’un mois à compter du jour de l’acte, le propriétaire se réserve le droit de saisir la juridiction compétente pour solliciter sa condamnation au paiement des sommes dues au titre de son occupation et que par ailleurs il entend se prévaloir de la clause résolutoire insérée au bail et des dispositions des articles L.145-41 et L.145-17 I 1° du code de commerce,

— rappellent les stipulations de la clause résolutoire du contrat de bail selon laquelle le bail sera résilié de plein droit à défaut de paiement d’un seul terme ou fraction de terme de loyer ou accessoires à son échéance ou en cas d’inexécution d’une seule des clauses et conditions du bail, et quatre mois après une mise en demeure par exploit d’huissier restée infructueuse,

— rappelle les dispositions des articles L.145-41 et L.145-17 I 1° du code de commerce, l’article L.145-41 prévoyant que la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux.

Le commandement d’avoir à produire les attestations d’assurance et le commandement de communiquer les pièces relatives aux travaux et de justifier de l’absence d’achalandage des lieux du 19 mars 2021 :

— indiquent que faute de déférer au commandement dans un délai d’un mois à compter de la date de l’acte, le propriétaire requérant entend se prévaloir de la clause résolutoire insérée au bail dont les termes sont reproduits dans la suite de l’acte ;

— sollicitent la remise des justificatifs dans un délai de huit jours en indiquant qu’à défaut le bailleur entend se prévaloir de la clause résolutoire du contrat dont il rappelle les termes notamment le délai de quatre mois pour exécuter l’obligation ;

— indiquent que le requérant entend se prévaloir des dispositions des articles L.145-41 et L.145-17 I 1° du code de commerce, l’article L.145-41 prévoyant que la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux.

Ainsi que l’invoque la société A FABIA RECEPTIONS, la mention d’un délai de huit jours, du délai légal d’un mois et du délai contractuel de quatre mois afin de payer la créance ou d’exécuter l’obligation invoquées et au terme duquel la clause résolutoire peut prendre effet, est de nature à créer une confusion dans l’esprit du destinataire de l’acte en l’empêchant de déterminer le délai exact dans lequel il doit exécuter l’obligation invoquée afin d’éviter l’acquisition de la clause résolutoire.

Il s’avère en outre que l’acte intitulé « Commandement d’avoir à communiquer les pièces correspondant aux travaux qui ont été exécutés sans autorisation du propriétaire et d’avoir à justifier de l’absence d’achalandage des lieux » ne fait pas commandement de justifier de l’absence d’achalandage des lieux ainsi qu’il l’annonce dans son intitulé, de sorte que le destinataire de l’acte ignore s’il doit déférer au commandement et dans quel délai.

Il est pourtant impératif que le locataire n’ait aucun doute sur le manquement qui lui est reproché et sur ce qu’il lui est demandé de faire pour régulariser la situation. En ce qui concerne le paiement des loyers et charges, cette confusion est d’autant plus préjudiciable au locataire qui subit des difficultés de paiement qu’elle ne lui permet pas de s’organiser efficacement pour réunir la somme nécessaire.

S’il est exact que les dispositions légales obligeaient M. [G] [Z] à rappeler le délai d’un mois pour exécuter l’obligation visée, alors que le délai contractuellement prévu était de quatre mois, il lui appartenait néanmoins d’indiquer, de façon explicite et afin d’éviter toute confusion, que le délai applicable était celui de quatre mois et de mentionner que l’exécution de l’obligation devait intervenir dans ce même délai.

A défaut, la société A FABIA RECEPTIONS a subi un grief.

Dans ces conditions, le commandement de payer du 1er mars 2018 et les trois commandements de payer du 19 mars 2021 doivent être déclarés nuls.

6 – Sur la demande en paiement d’un arriéré de loyer et charges

M. [G] [Z] expose qu’au 31 décembre 2023, la société A FABIA RECEPTIONS est débitrice d’un arriéré de loyer et charges d’un montant de 106 051,77 euros. Il soutient que le bail ayant été conclu antérieurement à la loi Pinel du 18 juin 2014, la clause générale selon laquelle tous les impôts, contributions et taxes de toute nature sont à la charge du preneur, lui permet de facturer la taxe foncière à la société A FABIA RECEPTIONS. Il expose également que cette dernière a procédé dans les locaux à d’importants travaux affectant la structure de l’immeuble qu’elle a réalisés en infraction au bail en application de l’article 1728 du code civil dans la mesure où ils ont été accomplis sans son autorisation ni celle du syndicat des copropriétaires. Il souligne que si le bail mettait à la charge du preneur les travaux nécessaires à l’exploitation des locaux, cela ne dispensait pas la société A FABIA RECEPTIONS de solliciter son autorisation préalable. Il prétend que les lieux étaient parfaitement exploitables et que, selon l’article 1732 du code civil, la société A FABIA RECEPTIONS est l’unique responsable des désordres causés par ses travaux.

Il en conclut que cette infraction au bail ne lui permet pas de se prévaloir de l’exception d’inexécution prévue à l’article 1219 du code civil.

La société A FABIA RECEPTIONS sollicite le remboursement des provisions sur charges qu’elle a versées depuis l’année 2016, soit une somme de 10 148 euros, au motif que M. [G] [Z] n’a jamais procédé à la régularisation des charges et ne lui a jamais adressé les justificatifs correspondants. Subsidiairement, elle considère que les stipulations de l’article 7 du bail relatives aux charges générales sont vagues et ne permettent pas de déterminer précisément ce qui peut être mis à la charge du preneur et qu’en conséquence, M. [G] [Z] ne pouvait récupérer les charges générales, soit une somme de 7 680 euros qu’il est tenu de lui rembourser. Elle ajoute qu’il lui a été facturé annuellement la taxe foncière alors que l’article 7 du bail ne le prévoit pas expressément et que M. [G] [Z] doit dès lors lui rembourser la somme de 2 918 euros.

De plus, sur le fondement des articles 1719 et 1170 du code civil et de l’article 9 du bail, la société A FABIA RECEPTIONS soutient que M. [G] [Z] a manqué à son obligation de délivrance. Elle expose qu’alors qu’elle débutait de simples travaux de rénovation et de réaménagement des locaux, il est apparu que la structure de soutien du plancher était défaillante, ce qui constituait un grave défaut interdisant toute utilisation ou exploitation des locaux. Elle précise que ce n’est que le 17 mai 2022 que l’assemblée générale des copropriétaires a voté la réalisation de travaux de renforcement des planchers hauts des caves, ce dont elle n’a jamais été informée par M. [G] [Z] et les travaux n’ayant à ce jour pas encore commencé. Elle en conclut qu’étant privée de l’usage des locaux, elle peut refuser de payer les loyers et charges en vertu de l’article 1219 du code civil. Elle précise que la dégradation avancée constatée ne résulte pas des travaux qu’elle a réalisés. Elle affirme que selon l’article 1722 du code civil, cette situation constitue également une perte partielle de la chose louée qui entraîne la suppression du loyer et des charges. Elle fixe la période d’inexploitation des locaux depuis la visite de l’architecte de l’immeuble qui a interdit toute exploitation, soit en juin 2020, jusqu’au mois d’avril 2024, soit un loyer correspondant de 80 346,82 euros.

Sur ce,

L’article 1134 du code civil, dans sa rédaction antérieure au 1er octobre 2016 applicable au litige, dispose que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. Elles ne peuvent être révoquées que de leur consentement mutuel, ou pour les causes que la loi autorise. Elles doivent être exécutées de bonne foi.

En vertu de l’article 1147 du même code, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts, soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, toutes les fois qu’il ne justifie pas que l’inexécution provient d’une cause étrangère qui ne peut lui être imputée, encore qu’il n’y ait aucune mauvaise foi de sa part.

Selon l’article 1719 du code civil, le bailleur est notamment obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière, de délivrer au preneur la chose louée, d’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée et d’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail.

Il ressort de l’article 1728 du même code que le preneur est tenu de l’obligation principale de payer le prix du bail aux termes convenus.

L’article 1722 du code civil dispose que si, pendant la durée du bail, la chose louée est détruite en totalité par cas fortuit, le bail est résilié de plein droit ; si elle n’est détruite qu’en partie, le preneur peut, suivant les circonstances, demander ou une diminution du prix, ou la résiliation même du bail. Dans l’un et l’autre cas, il n’y a lieu à aucun dédommagement.

Selon l’article 1315 du même code, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.

Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Le contrat de bail ayant été conclu antérieurement au 05 novembre 2014, les dispositions des articles L. 145-40-2 et R.145-36 du code de commerce, issues de la loi n°2014-626 du 18 juin 2014 et du décret n° 2014-1317 du 3 novembre 2014, ne lui sont pas applicables. Les obligations des parties quant aux charges découlent des stipulations du contrat de bail librement négociées lors de sa conclusion et ce, qu’il s’agisse des charges ou taxes dites récupérables par le bailleur ou de leur répartition entre les parties.

L’article 7 : IMPÔTS – TAXES FONCIERE – CHARGES – ENTRETIEN du contrat de bail stipule : « Indépendamment du loyer et de la taxe qui s’y applique, le preneur devra satisfaire à toutes charges de ville, de police ou de voirie, dont les locataires sont ordinairement tenus. Le preneur paiera sa quote-part des frais d’entretien, services et toutes charges de l’immeuble, majorée, s’il y a lieu, de la TVA et rembourser l’ensemble des charges de copropriété telles qu’elles sont prévues pour le lot loué par le règlement de copropriété, à l’exception des honoraires de syndic, des frais d’assemblée, et des gros travaux effectué par la copropriété, ces charges étant supportées par le bailleur. Le remboursement de toutes ces charges ou frais sera fait au bailleur en même temps que chacun des termes de loyer au moyen d’acomptes provisionnels, le compte étant soldé une fois par an. Cette provision mensuelle est fixée à la somme de 80€. A cela s’ajoute l’obligation pour le locataire d’entretenir, réparer et changer si besoin l’installation de chauffage et climatisation et extraction d’air et ventilation. ».

L’article 12 : CLAUSE PENALE – CLAUSE RESOLUTOIRE du contrat de bail prévoit : «

En cas de retard dans le paiement du loyer ou de toute autre somme, et à titre de clause pénale, les sommes impayées emporteront de plein droit intérêt au taux de 3% par trimestre. À défaut de paiement d’un seul terme ou fraction de terme de loyer ou accessoires à son échéance ou en cas d’inexécution d’une seule des clauses et conditions du bail, et quatre mois après une mise en demeure par exploit d’huissier restée infructueuse, le bail sera résilié de plein droit. Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire seront constatées judiciairement et l’expulsion du preneur devenu occupant sans droit ni titre, ordonnée par le juge. Les frais d’acte engagés par le bailleur pour le recouvrement des sommes qui lui sont dues incombent au preneur, conformément à l’article 32 de la loi n° 91-650 du 9 juillet 1991. Tous les autres frais de commandement, procédure et contentieux pourront être mis a la charge du preneur par décision de justice, conformément à l’article 700 du nouveau Code de procédure civile. ».

— Sur la créance de loyer et charges

M. [G] [Z] produit un décompte, arrêté au 31 décembre 2023, selon lequel la société A FABIA RECEPTIONS reste lui devoir la somme de 106 051,76 euros au titre des loyer, charges et taxes foncières.

Il est relevé que le loyer demandé s’élève à la somme mensuelle de 1 500 euros du mois de janvier 2014 au mois de décembre 2014 puis à la somme de 1 666,67 euros du mois de janvier 2015 au mois de décembre 2023 et les charges à la somme mensuelle de 80 euros.

La société A FABIA RECEPTIONS ne conteste pas le montant de la dette de loyer invoquée.

— Sur les charges

M. [G] [Z], auquel il incombe de rapporter la preuve de sa créance, ne justifie pas des charges locatives qu’il aurait supportées et qui seraient récupérables auprès de la société A FABIA RECEPTIONS conformément à l’article 7 ci-dessus rappelé du contrat de bail, ni de la régularisation qu’il conviendrait d’opérer compte tenu du montant de ces charges et des provisions versées, la somme de 80 euros qui est imputée chaque mois correspondant au montant de la provision mensuelle fixé à l’article 7 du contrat.

Par conséquent, la société A FABIA RECEPTIONS est bien fondée à solliciter que la somme demandée au titre des charges, soit 9 600 euros selon le décompte produit, soit déduite de la créance invoquée.

— Sur la taxe foncière

La taxe foncière qui ne constitue pas une charge incombant habituellement au preneur mais au bailleur en sa qualité de propriétaire de l’immeuble, ne peut être mise à la charge de celui-ci qu’en vertu d’une disposition expresse et non équivoque du contrat de bail.

Or, en l’espèce, le contrat de bail ne prévoit pas que la taxe foncière est à la charge du preneur.

En outre, la stipulation selon laquelle « le preneur devra satisfaire à toutes charges de ville, de police ou de voirie, dont les locataires sont ordinairement tenus » ne concerne nullement la taxe foncière qui ne constitue pas uniquement une charge de ville, et en aucun cas une charge de police ou de voirie.

Il n’est donc pas établi que la société A FABIA RECEPTIONS a accepté de prendre à sa charge la taxe foncière.

Dans ces conditions, elle est bien fondée à solliciter que la somme qui lui est demandée par M. [G] [Z] au titre du remboursement de la taxe foncière, soit 2 918 euros selon le décompte produit, soit déduite de la créance invoquée.

— Sur la clause pénale

L’article 12 du contrat de bail prévoit, à titre de clause pénale, un intérêt applicable de plein droit au taux de 3% par trimestre et non une pénalité de 3% du montant de la créance ainsi que M. [G] [Z] l’a appliqué.

Dès lors, il convient de soustraire de la créance invoquée les sommes indiquées au décompte comme imputées au titre de la clause pénale de 3% par trimestre prévue au contrat de bail, soit une somme totale de (13,74 + 70,26 + 181,02 + 179,64 + 86,72 + 129,30 + 541,80 + 628,80 + 628,80 + 628,80 =) 3 088,88 euros.

— Sur l’exception d’inexécution

Il est admis que le preneur peut se prévaloir d’une exception d’inexécution par le bailleur de ses obligations le dispensant d’exécuter sa propre obligation de paiement des loyers, mais seulement en cas d’impossibilité totale d’utiliser les lieux loués conformément à la destination prévue au bail.

S’il a été retenu dans les développements précédents que l’ensemble du plancher haut des caves de l’immeuble présentait un signe de vétusté générale, la société A FABIA RECEPTIONS ne rapporte pas la preuve que l’architecte de l’immeuble a considéré qu’il s’agissait d’un grave désordre interdisant l’exploitation en l’état des locaux ainsi qu’elle le soutient.

Les deux seules pièces auxquelles elle fait référence à ce sujet sont sa lettre du 22 juin 2020 adressée à M. [G] [Z] (pièce n°13) dans laquelle elle l’informe de l’avis de l’architecte, information qui ne constitue cependant qu’une affirmation de sa part, ainsi qu’un e-mail du 17 juin 2020 de Mme [I] [Z] (pièce n°33) mais qui ne fait que lui confirmer le rendez-vous sur place afin de constater l’état des poutres du local.

Ainsi, il n’est pas établi que la société A FABIA RECEPTIONS se trouve dans l’impossibilité totale d’utiliser les lieux loués conformément à la destination prévue au bail et l’exception d’inexécution ne peut donc être retenue.

— Sur la destruction partielle de la chose louée

De même, la société A FABIA RECEPTIONS ne rapporte pas la preuve qu’elle se trouve dans l’impossibilité de jouir des locaux ou d’en faire un usage conforme à leur destination qui seraient constitutifs d’une perte partielle de la chose louée.

Le moyen ne peut donc être retenu.

*****

La société A FABIA RECEPTIONS sera ainsi condamnée à payer à M. [G] [Z] la somme de (106 051,76 – 9 600 – 2 918 – 3 088,88 =) 90 444,88 euros au titre du loyer restant dû au 31 décembre 2023.

S’agissant de la clause pénale prévoyant l’application d’un intérêt de retard au taux de 3% par trimestre, elle est manifestement excessive dès lors que M. [G] [Z] ne fait pas état d’un préjudice résultant de la défaillance de la société A FABIA RECEPTIONS, distinct de la somme due et des frais exposés pour son recouvrement. Il convient dès lors de réduire la pénalité en substituant à l’intérêt au taux de 3% par trimestre l’intérêt au taux légal qui sera applicable à compter du jugement.

7 – Sur la demande de la société A FABIA RECEPTIONS d’indemnisation de son préjudice commercial

En application des articles 1134 et 1147 du code civil, la société A FABIA RECEPTIONS demande la condamnation de M. [G] [Z] à lui payer la somme de 383 333 euros au titre de son préjudice d’exploitation en soutenant qu’en ne réalisant pas les travaux nécessaires à la reprise du plancher des locaux elle l’a empêchée d’exercer son activité, ce qui lui a causé un préjudice commercial. Elle précise solliciter 100 000 euros par année d’exploitation du 19 juin 2020 au mois d’avril 2024 inclus, soit durant trois ans et dix mois.

M. [G] [Z] ne formule aucune observation à ce sujet.

Sur ce,

Selon l’article 1147 du code civil dans sa rédaction antérieure au 1er octobre 2016, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts, soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, toutes les fois qu’il ne justifie pas que l’inexécution provient d’une cause étrangère qui ne peut lui être imputée, encore qu’il n’y ait aucune mauvaise foi de sa part.

En l’espèce, ainsi que cela a été retenu dans les développement précédents, la société A FABIA RECEPTIONS ne rapporte pas la preuve que la dégradation des locaux l’empêche d’exercer son activité.

Elle ne peut donc prétendre qu’elle aurait subi un préjudice, étant souligné qu’elle ne rapporte pas davantage la preuve de l’importance du préjudice qu’elle invoque, se contentant de réclamer une somme de 100 000 euros par année d’exploitation du 19 juin 2020 au mois d’avril 2024 inclus sans expliquer ni justifier cette évaluation.

Par conséquent, sa demande de condamnation de M. [J] [Z] à lui payer la somme de 383 333 euros au titre de son préjudice commercial sera rejetée.

8 – Sur le refus de renouvellement du bail

a) Sur la nullité du refus de renouvellement

En réponse à la demande de nullité du renouvellement du bail formée par la société A FABIA RECEPTIONS, M. [G] [Z] expose que le refus de renouvellement du 23 juin 2023 a été signifié sous l’égide de l’habilitation familiale décidée par le juge des tutelles et n’est qu’une conséquence de faits survenus antérieurement au jugement d’habilitation familiale du 02 février 2023.

La société A FABIA RECEPTIONS explique que le refus de renouvellement a été délivré par M. [G] [Z] le 23 juin 2023 alors que le juge des tutelles l’avait antérieurement placé sous habilitation familiale le 02 février 2023. En vertu de l’article 414-1 du code civil, elle soutient que M. [G] [Z] n’ayant pas toutes ses capacités mentale et physique à la date de délivrance du refus de renouvellement, l’acte doit être déclaré nul, de nul effet et inopérant. Elle en conclut que le bail doit être considéré comme renouvelé à compter du 1er avril 2023, pour une durée de neuf années et aux mêmes clauses et conditions.

Sur ce,

L’article 414-1 du code civil dispose que pour faire un acte valable, il faut être sain d’esprit. C’est à ceux qui agissent en nullité pour cette cause de prouver l’existence d’un trouble mental au moment de l’acte.

Selon l’article 414-2 du même code, de son vivant, l’action en nullité n’appartient qu’à l’intéressé.

En l’espèce, l’action en nullité de l’acte de refus de renouvellement pour insanité d’esprit n’appartenant qu’à M. [G] [Z], la société A FABIA RECEPTIONS ne peut se prévaloir d’une prétendue nullité.

Sa demande de nullité du refus de renouvellement sera dès lors rejetée.

b) Sur le droit à indemnité d’éviction

M. [G] [Z] soutient avoir respecté la procédure prévue par l’article L. 145-17 du code de commerce pour refuser de payer une indemnité d’éviction en faisant signifier de nombreux commandements à la société A FABIA RECEPTIONS. Il précise que les infractions commises n’ont jamais cessé et ont perduré plus d’un mois après la délivrance des commandements. Il prétend justifier de multiples motifs graves et légitimes à l’encontre de la société A FABIA RECEPTIONS : le défaut de communication des attestations d’assurance, notamment de l’assurance dommages-ouvrage, la réalisation de travaux sans son autorisation et celle du syndicat des copropriétaires ainsi que le défaut de paiement des loyers.

La société A FABIA RECEPTIONS explique que les infractions au bail qui lui sont reprochées par M. [G] [Z] n’existent pas et qu’en conséquence ce dernier ne peut se prévaloir d’aucun motif grave et légitime pour justifier le refus de renouvellement. Subsidiairement, elle soutient que ces infractions n’ont aucune gravité justifiant de la priver d’une indemnité d’éviction.

Sur ce,

L’article L. 145-14 du code de commerce dispose que le bailleur peut refuser le renouvellement du bail. Toutefois, le bailleur doit, sauf exceptions prévues aux articles L. 145-17 et suivants, payer au locataire évincé une indemnité dite d’éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement.

Cette indemnité comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce, déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que des frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur, sauf dans le cas où le propriétaire fait la preuve que le préjudice est moindre.

Selon l’article L. 145-17 du même code, le bailleur peut refuser le renouvellement du bail sans être tenu au paiement d’aucune indemnité s’il justifie d’un motif grave et légitime à l’encontre du locataire sortant. Toutefois, s’il s’agit soit de l’inexécution d’une obligation, soit de la cessation sans raison sérieuse et légitime de l’exploitation du fonds, compte tenu des dispositions de l’article L. 145-8, l’infraction commise par le preneur ne peut être invoquée que si elle s’est poursuivie ou renouvelée plus d’un mois après mise en demeure du bailleur d’avoir à la faire cesser. Cette mise en demeure doit, à peine de nullité, être effectuée par acte extrajudiciaire, préciser le motif invoqué et reproduire les termes du présent alinéa.

Il ressort de ces dispositions que l’infraction commise par le preneur ne peut être invoquée par le bailleur pour refuser le paiement d’une indemnité d’éviction que si elle s’est poursuivie ou renouvelée plus d’un mois après une mise en demeure d’avoir à la faire cesser, délivrée par celui-ci au preneur.

En ce qui concerne le défaut de communication des attestations d’assurance, il ne peut constituer une infraction au bail dès lors que le commandement du 19 mars 2021 d’avoir à produire les attestations d’assurance, lequel pouvait constituer la mise en demeure exigée par l’article L.145-17 du code de commerce dès lors qu’il en reproduisait les dispositions nécessaires, a été déclaré nul.

Surabondamment, le défaut de communication des attestations d’assurance, et notamment de l’assurance dommages-ouvrage, ne pouvait constituer un motif grave et légitime de refus de renouvellement dès lors qu’il apparaît, ainsi que cela a été retenu dans les développements précédents, que la société A FABIA RECEPTIONS était assurée dans les termes du bail pour l’exercice de son activité et que M. [G] [Z] ne pouvait lui demander communication d’une attestation d’assurance dommages-ouvrage. En ce qui concerne la période du 22 septembre 2020 au 09 novembre 2020 pour laquelle il n’a pas été communiqué d’attestation d’assurance, la brièveté de l’infraction eu égard à la durée du bail lui enlève toute gravité.

Il en est de même en ce qui concerne la réalisation des travaux. En effet, l’acte du 19 mars 2021 faisant commandement de communiquer les documents afférents aux travaux qui ont été réalisés sans autorisation du propriétaire ne peut constituer la mise en demeure nécessaire puisqu’il n’est pas demandé au preneur de faire cesser l’infraction de travaux réalisés sans autorisation du propriétaire, notamment en remettant les locaux en leur état antérieur.

Surabondamment et ainsi que cela a été retenu dans les développements précédents, le contrat de bail mentionnant que les locaux nécessitaient d’importants travaux de rénovation et de mises aux normes et dès lors qu’il n’est pas établi que le locataire devait solliciter l’autorisation du bailleur ou du syndicat des copropriétaires préalablement à leur réalisation, aucune infraction au bail n’est constituée.

Enfin, s’agissant du défaut de paiement des loyers, seule peut être invoquée l’infraction de non-paiement des loyers visée au commandement de payer du 11 septembre 2014, lequel rappelle les dispositions nécessaires de l’article L.145-17 du code de commerce, les commandements de payer ultérieurs ayant été déclarés nuls. Cependant, le paiement postérieur de la créance par la société A FABIA RECEPTIONS ainsi que le montre le décompte produit par M. [G] [Z], enlève toute gravité à l’infraction au bail.

Par conséquent, il ne peut être retenu à l’encontre de la société A FABIA RECEPTIONS une infraction constituant un motif grave et légitime justifiant la délivrance d’un congé avec refus de renouvellement et sans offre d’indemnité d’éviction.

M. [G] [Z] est donc tenu de verser une indemnité d’éviction à la société A FABIA RECEPTIONS.

c) Sur le montant de l’indemnité d’éviction

M. [G] [Z] soutient que l’indemnité de 505 000 euros sollicitée par la société A FABIA RECEPTIONS est d’une excessivité extraordinaire et injustifiée. Il souligne que le chiffre d’affaires de cette dernière ne dépasse pas 32 000 euros et qu’elle exerce son activité dans un autre établissement.

La société A FABIA RECEPTIONS sollicite une indemnité d’éviction d’un montant de 505 000 euros. Elle évalue l’indemnité d’éviction principale au montant d’un chiffre d’affaires annuel de 300 000 euros qu’elle aurait pu réaliser en exploitation normale. Elle ajoute des indemnités accessoires, soit une indemnité de remploi de 30 000 euros, des frais de réinstallation de 70 000 euros en considérant que s’agissant d’un restaurant les installations spécifiques seront très nombreuses, des frais de déménagement de 10 000 euros en raison de l’importance du mobilier dont elle dispose, un trouble commercial de 75 000 euros compte tenu de la perturbation que subira son activité, des frais juridiques et administratifs de 10 000 euros, des frais d’information de la clientèle de 10 000 euros, outre des indemnités de licenciement du personnel qui seront remboursées sur justificatifs ainsi qu’il en est l’usage. Subsidiairement, elle sollicite l’organisation d’une expertise.

Sur ce,

Selon l’article L. 145-14 du code de commerce l’indemnité d’éviction est égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement. Elle comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce, déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que des frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur, sauf dans le cas où le propriétaire fait la preuve que le préjudice est moindre.

En l’état des pièces produites par les parties, le tribunal ne dispose pas des éléments nécessaires à la fixation du montant de l’indemnité d’éviction.

Par conséquent, une expertise sera ordonnée avant dire droit sur l’évaluation du montant de l’indemnité d’éviction, selon les modalités fixées au dispositif et aux frais avancés de la société A FABIA RECEPTIONS, laquelle a seule intérêt à l’organisation de la mesure.

9 – Sur les demandes de M. [G] [Z] de dommages-intérêts pour préjudice moral et financier et de saisine du procureur de la République

M. [G] [Z] indique qu’il se trouve dans un état vulnérable en raison des multiples pathologies dont il souffre, dont un trouble neurologique qui retentit sur la gestion de ses affaires et qui peut affecter ses capacités de discernement, et d’un taux d’invalidité de 80%. Il fait état de la fourberie de la société A FABIA RECEPTIONS en expliquant que lorsque celle-ci a acquis le fonds de commerce de la SARL SUSHI COMPANY, cette dernière n’exerçait pas une activité conforme à la destination du bail, qu’un bail commercial avait été conclu avec celle-ci le 1er juillet 2009 mais ne comportait la signature d’aucune des parties de sorte qu’un doute subsiste quant à sa propre présence lors de la conclusion de ce contrat, et qu’un troisième et dernier bail a été conclu le 1er janvier 2014 soit quatre années avant l’échéance du bail précédent. Il ajoute que la société A FABIA RECEPTIONS s’est visiblement empressée de faire modifier son extrait Kbis quand il a été relevé l’absence d’un établissement secondaire. M. [G] [Z] considère que la société A FABIA RECEPTIONS ne pouvait ignorer sa particulière vulnérabilité et que ses agissements constituent à son égard un abus de faiblesse caractérisé au sens des articles 223-15-2 et 223-15-4-1 du code pénal. M. [G] [Z] déclare également que la société A FABIA RECEPTIONS a abusé de sa faiblesse pour entreprendre et réaliser des travaux sans son consentement et pour interrompre unilatéralement le paiement des loyers et charges et fait preuve d’une mauvaise foi certaine.

La société A FABIA RECEPTIONS soutient que M. [G] [Z] ne rapporte pas la preuve de la date à laquelle il a présenté pour la première fois des troubles neurologiques et déclare s’interroger sur la réalité de ces troubles dans la mesure où il a délivré son refus de renouvellement le 23 juin 2023 alors que le juge des tutelles avait déjà rendu son ordonnance de saisine le 02 février 2023. Il en déduit que selon les cas M. [G] [Z] est parfaitement capable de donner son accord et d’agir dans ses intérêts. La société A FABIA RECEPTIONS affime qu’il n’est pas rapporté la preuve qu’elle aurait exercé des pressions graves ou réitérées sur la personne de M. [G] [Z] ou employé des techniques propres à altérer son jugement. Elle indique n’avoir jamais rédigé les baux signés et souligne que le projet avorté de 2009 mentionnait un loyer plus important que celui visé par la cession du fonds de commerce, ce qui est favorable au bailleur. Elle prétend qu’il n’est pas non plus démontré que le bail du 1er janvier 2014 aurait été signé au désavantage de ce dernier. Elle réfute toutes manoeuvres de sa part.

Sur ce,

Sur la demande de dommages-intérêts

L’article 1153 alinéa 4 du code civil, dans sa rédaction antérieure au 1er octobre 2016 applicable au litige, prévoit que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

M.[G] [Z] ne rapporte pas la preuve du préjudice moral et du préjudice financier qu’il invoque.

En outre, il n’apparaît pas que la société A FABIA RECEPTIONS ait fait preuve de mauvaise foi à son encontre dès lors qu’il est établi qu’elle n’est nullement responsable de la dégradation de la structure des planchers du local et que dès 2018 elle a régulièrement informé M.[G] [Z] de la nécessité d’y remédier et de contacter le syndicat des copropriétaires à ce sujet.

Par conséquent, sa demande de condamnation de la société A FABIA RECEPTIONS à lui payer la somme de 50 000 euros de dommages-intérêts sera rejetée.

Sur la demande de saisine du procureur de la République

L’article 40 du code de procédure pénale dispose que le procureur de la République reçoit les plaintes et les dénonciations et apprécie la suite à leur donner. Il avise le plaignant du classement de l’affaire ainsi que la victime lorsque celle-ci est identifiée.

Toute autorité constituée, tout officier public ou fonctionnaire qui, dans l’exercice de ses fonctions, acquiert la connaissance d’un crime ou d’un délit est tenu d’en donner avis sans délai au procureur de la République et de transmettre à ce magistrat tous les renseignements, procès-verbaux et actes qui y sont relatifs.

Selon l’article 223-15-2 du code pénal, est puni de trois ans d’emprisonnement et de 375 000 euros d’amende l’abus frauduleux de l’état d’ignorance ou de la situation de faiblesse soit d’un mineur, soit d’une personne dont la particulière vulnérabilité, due à son âge, à une maladie, à une infirmité, à une déficience physique ou psychique ou à un état de grossesse, est apparente ou connue de son auteur, pour conduire ce mineur ou cette personne à un acte ou à une abstention qui lui sont gravement préjudiciables.

Il ne peut être contesté que M. [G] [Z] se trouve actuellement dans un état de particulière vulnérabilité compte tenu de l’altération de ses facultés physiques, notamment neurologiques, médicalement constatée.

Néanmoins, si selon un certificat médical du 11 mai 2022 il était à cette date suivi pour une maladie neurologique chronique évolutive et invalidante responsable de troubles cognitifs et d’une perte d’autonomie et que ces troubles ont été constatés lors d’une réunion de médiation du 21 mars 2022, la date à laquelle l’état psychique de M. [G] [Z] aurait commencé à se dégrader n’est pas établie, de sorte qu’il ne peut être considéré qu’il se trouvait en état de faiblesse manifeste pendant la durée des relations contractuelles.

En outre, il n’est pas rapporté la preuve que la société A FABIA RECEPTIONS aurait frauduleusement abusé de son état de faiblesse. Celle-ci reconnaît que le contrat de bail qui avait été établi en 2009 était un projet avorté, ce qui explique l’absence de signature des parties. Il n’est en outre pas établi que tant le projet de contrat de 2009 que le contrat signé le 1er janvier 2014 aient été négociés et rédigés en fraude des droits de M. [G] [Z] ni que celui-ci se trouvait à cette époque en situation de faiblesse et que la société A FABIA RECEPTIONS en ait alors abusé à son détriment. Enfin, l’activité exercée dans les locaux par le précédent locataire et la modification du siège social de la société A FABIA RECEPTIONS ne révèlent aucunement un abus.

Dans ces conditions, il n’y a pas lieu à saisine du procureur de la République.

10 – Sur les demandes accessoires

Dans l’attente du dépôt du rapport d’expertise relatif au montant de l’indemnité d’éviction, il sera sursis à statuer sur les demandes relatives aux frais irrépétibles et les dépens seront réservés.

PAR CES MOTIFS

le tribunal, statuant par jugement contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe,

Déclare recevable l’intervention volontaire de Mme [I] [Z], en sa qualité de personne habilitée à représenter son époux, M. [G] [Z], en vertu d’un jugement d’habilitation familiale générale du 06 juillet 2023 ;

Rejette la demande d’accès aux locaux de M. [G] [Z], représenté par son épouse, Mme [I] [Z], en qualité de personne habilitée en vertu d’un jugement d’habilitation familiale générale du 06 juillet 2023 ;

Rejette la demande de M. [G] [Z], représenté par son épouse, Mme [I] [Z], en qualité de personne habilitée en vertu d’un jugement d’habilitation familiale générale du 06 juillet 2023, d’ordonner à la société A FABIA RECEPTIONS de produire les attestations d’assurance dommages-ouvrage, les pièces relatives aux travaux qu’elle a réalisés sans son autorisation, son autorisation ainsi que celle du syndicat des copropriétaires, le plan d’architecte, les demandes administratives concernant les travaux, les devis et/ou factures correspondantes, les attestations d’assurance des entreprises ainsi que de justifier de l’absence d’achalandage des lieux, sous astreinte de 500 euros par jour de retard ;

Rejette la demande de M. [G] [Z], représenté par son épouse ,Mme [I] [Z], en qualité de personne habilitée en vertu d’un jugement d’habilitation familiale générale du 06 juillet 2023, d’ordonner à la société A FABIA RECEPTIONS de produire les attestations d’assurance des périodes du 31 août 2007 au 31 décembre 2021 ainsi que des périodes 2022/2023 et 2024, sous astreinte de 100 euros par jour de retard ;

Constate l’acquisition des effets de la clause résolutoire à la date du 11 janvier 2015 à vingt-quatre heures ;

Octroie rétroactivement à la société A FABIA RECEPTIONS un délai de paiement lui permettant de bénéficier d’une suspension des effets de la clause résolutoire qui, par le paiement intégral de la somme réclamée au commandement, prive ladite clause de tout effet ;

Déclare nuls le commandement de payer du 1er mars 2018 et les trois commandements de payer du 19 mars 2021 ;

Condamne la société A FABIA RECEPTIONS à payer à M. [G] [Z], représenté par son épouse Mme [I] [Z], en qualité de personne habilitée en vertu d’un jugement d’habilitation familiale générale du 06 juillet 2023, la somme de 90 444,88 euros (quatre-vingt-dix mille quatre cent quarante-quatre euros et quatre-vingt-huit centimes) au titre du loyer restant dû au 31 décembre 2023, outre intérêts de retard au taux légal à compter du jugement ;

Rejette la demande de la société A FABIA RECEPTIONS de condamnation de M. [J] [Z] à lui payer la somme de 383 333 euros au titre de son préjudice commercial ;

Rejette la demande de la société A FABIA RECEPTIONS de nullité du refus de renouvellement ;

Déclare que le refus de renouvellement sans offre d’indemnité d’éviction pour motifs graves et légitimes délivré le 23 juin 2023 par M. [G] [Z] à la société A FABIA RECEPTIONS a mis fin au bail liant les parties à compter du 31 mars 2023 à minuit et ouvert droit, en l’absence de motifs graves et légitimes, au paiement d’une indemnité d’éviction au profit de la société A FABIA RECEPTIONS et à un droit au maintien dans les lieux jusqu’au paiement de cette indemnité, et, au profit de M. [G] [Z] au paiement d’une indemnité d’occupation statutaire ;

Avant dire droit sur le montant de l’indemnité d’éviction et de l’indemnité d’occupation dues par M. [G] [Z] et la société A FABIA RECEPTIONS, tous droits et moyens des parties demeurant réservés à cet égard,

Ordonne une expertise ;

Désigne en qualité d’expert :

M. [T] [R]

[Adresse 9]

01 40 71 01 70

[Courriel 17]

expert près la cour d’appel,

avec mission, les parties ayant été convoquées et dans le respect du principe du contradictoire, de :

* se faire communiquer tous documents et pièces nécessaires à l’accomplissement de sa mission,

* visiter les locaux sis à [Adresse 14] [Localité 7][Adresse 1], les décrire, dresser le cas échéant la liste du personnel employé par le locataire,

* rechercher, en tenant compte de la nature des activités professionnelles autorisées par le bail, de la situation et de l’état des locaux, tous éléments permettant :

1) de déterminer le montant de l’indemnité d’éviction dans le cas :

— d’une perte de fonds : valeur marchande déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, des frais et droits de mutation afférents à la cession de fonds d’importance identique, de la réparation du trouble commercial,

— de la possibilité d’un transfert de fonds, sans perte conséquente de clientèle, sur un emplacement de qualité équivalente, et, en tout état de cause, le coût d’un tel transfert, comprenant : acquisition d’un titre locatif ayant les mêmes avantages que l’ancien, frais et droits de mutation, frais de déménagement et de réinstallation, réparation du trouble commercial,

2) d’apprécier si l’éviction entraînera la perte du fonds ou son transfert,

3) de déterminer le montant de l’indemnité due par le locataire pour l’occupation des lieux, objet du bail depuis le 1er avril 2023 et jusqu’à leur libération effective,

* à titre de renseignement, dire si, à son avis, le loyer aurait été ou non plafonné en cas de renouvellement du bail et préciser, en ce cas, le montant du loyer calculé en fonction des indices qui auraient été applicables à la date d’effet du congé ;

Dit que l’expert sera saisi et effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du code de procédure civile et qu’il déposera l’original de son rapport au greffe de la 18ème chambre du tribunal judiciaire de Paris avant le 31 octobre 2026 ;

Fixe à la somme de 6 000 euros (six mille euros) la provision à valoir sur la rémunération de l’expert, somme qui devra être consignée par la société A FABIA RECEPTIONS à la régie du tribunal judiciaire de Paris (Tribunal judiciaire, [Adresse 12]) au plus tard le 31 décembre 2025, avec une copie de la présente décision ;

Dit que, faute de consignation de la provision dans ce délai, la désignation de l’expert sera caduque et privée de tout effet ;

Dit que le juge de la mise en état chargé de l’affaire est délégué au contrôle de cette expertise ;

Renvoie l’affaire à l’audience de mise en état du 11 février 2026 pour vérification du versement de la consignation, les parties devant donner au juge de la mise en état toute information utile à ce sujet ; à défaut l’affaire sera radiée ;

Donne injonction aux parties de rencontrer un médiateur, en la personne de :

Mme [S] [K]

[Adresse 8]

01 42 22 81 09

[Courriel 13]

Dit que le médiateur n’interviendra qu’après que l’expert l’aura informé qu’il a adressé aux parties sa note de synthèse ;

Dit qu’après avoir apporté cette information au médiateur, et en attendant que celui-ci ait mené à bien sa mission, l’expert suspendra ses opérations d’expertise ;

Dit que le médiateur ainsi informé par l’expert aura pour mission :

* d’expliquer aux parties le principe, le but et les modalités d’une mesure de médiation,

* de recueillir leur consentement ou leur refus de cette mesure ;

Dit qu’à l’issue de ce premier rendez-vous d’information, dans l’hypothèse où au moins l’une des parties refuserait le principe de la médiation, ou à défaut de réponse d’au moins l’une des parties dans le délai fixé par le médiateur, ce dernier en avisera l’expert et le juge chargé du contrôle des expertises ; le médiateur cessera alors ses opérations, sans défraiement, et l’expert reprendra le cours de sa mission ;

Dit que dans l’hypothèse où les parties donneraient leur accord à la médiation :

* le médiateur pourra commencer immédiatement les opérations de médiation,

* le médiateur en informera l’expert, et le cours de l’expertise demeurera suspendu, sauf si des investigations complémentaires sont nécessaires à la solution du litige ;

Dit qu’au terme de la médiation, le médiateur informera l’expert et le juge chargé du contrôle des expertises, soit que les parties sont parvenues à un accord, soit qu’elles n’y sont pas parvenues ;

Dit que si les parties sont parvenues à un accord, l’expert déposera son rapport en l’état de la dernière note aux parties qu’il aura établie, et pourra solliciter la taxation de ses honoraires correspondants ;

Dit que si les parties ne sont pas parvenues à un accord, les opérations d’expertise reprendront ;

Fixe l’indemnité d’occupation pour la durée de l’instance au montant du loyer contractuel en principal, outre les charges ;

Rejette la demande de M. [G] [Z], représenté par son épouse, Mme [I] [Z], en qualité de personne habilitée en vertu d’un jugement d’habilitation familiale générale du 06 juillet 2023, de condamnation de la société A FABIA RECEPTIONS à lui payer la somme de 50 000 euros de dommages-intérêts en réparation de ses préjudices moral et financier ;

Dit n’y avoir lieu à saisine du procureur de la République pour des faits d’abus frauduleux de l’état d’ignorance ou de la situation de faiblesse d’une personne vulnérable ;

Réserve les dépens ;

Sursoit à statuer sur les demandes des parties de condamnation en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Fait et jugé à [Localité 15] le 16 Octobre 2025.

Le Greffier Le Président

Vanessa ALCINDOR Lucie FONTANELLA