TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1] [1]

[1] C.C.C.F.E. + C.C.C.

délivrées le :

à M^e BOUTTIER (D1913)

Me [U] (R0223)

■

18° chambre

3ème section

N° RG 25/01393

N° Portalis 352J-W-B7I-C6NA5

N° MINUTE : 5

Assignation du :

11 Décembre 2024

JUGEMENT

rendu le 29 Avril 2026

DEMANDERESSE

S.A.S. LE CAFÉ DE L’HOMME (RCS de [Localité 1] 478 343 304)

[Adresse 1]

[Localité 2]

représentée par Maître Emmanuel BOUTTIER de la S.E.L.A.R.L. BOUTTIER AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #D1913

DÉFENDEURS

S.A.S. [C] [P] (RCS de [Localité 1] 552 023 368)

[Adresse 2]

[Localité 3]

Madame [I] [G]

domiciliée : chez [G] [E]

[Adresse 3]

[Localité 4]

Madame [N] [G] épouse [O]

[Adresse 4]

[Localité 5]

Décision du 29 Avril 2026

18° chambre 3ème section

N° RG 25/01393 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6NA5

Monsieur [S] [G]

[Adresse 5]

[Localité 6]

Monsieur [A] [G]

[Adresse 6]

[Localité 7]

Monsieur [W] [G]

[Adresse 7]

[Localité 8] (SUISSE)

Monsieur [E] [G]

[Adresse 3]

[Localité 4]

Tous représentés par Maître Maroussia NETTER-ADLER de la S.E.L.A.S. LNA LEGAL, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #R0223

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Cédric KOSSO-VANLATHEM, Juge, statuant en juge unique, assisté de Henriette DURO, Greffier.

DÉBATS

À l’audience du 15 Décembre 2025 tenue en audience publique.

Après clôture des débats, avis a été donné aux avocats que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 30 Mars 2026, puis prorogé successivement le 22 Avril 2026 et le 29 Avril 2026.

JUGEMENT

Rendu publiquement

Contradictoire

En premier ressort

__________________

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous signature privée en date du 29 avril 2020, Madame [I] [G], Madame [N] [G] épouse [O], Monsieur [S] [G], Monsieur [A] [G], Monsieur [W] [G] et Monsieur [E] [G], en leur qualité de propriétaires indivis, représentés par leur mandataire et administratrice de biens la S.A.S. [C] [P], ont donné à bail commercial à la S.A.S. LE CAFÉ DE L’HOMME des locaux composés de la totalité du bâtiment B sur cour élevé sur trois niveaux ainsi de trois caves n°17, n°18 et n°19 en sous-sol constituant le lot n°11 d’un immeuble soumis au statut de la copropriété sis [Adresse 8] à [Localité 9] cadastré section DP numéro [Cadastre 1] pour une durée de neuf années à effet au 1er septembre 2020 afin qu’y soit exercée une activité de bureaux, moyennant le versement d’un loyer annuel initial d’un montant de 185.000 euros hors taxes et hors charges ainsi que d’une provision annuelle sur charges locatives d’un montant de 20.200 euros payables trimestriellement à terme à échoir, avec octroi d’une franchise de cinq mois de loyer hors taxes et hors charges.

Se plaignant de désordres consistant notamment en des infiltrations d’eau, la S.A.S. LE CAFÉ DE L’HOMME a, par exploit d’huissier en date du 25 février 2022, fait assigner Madame [I] [G], Madame [N] [G] épouse [O], Monsieur [S] [G], Monsieur [A] [G], Monsieur [W] [G] et Monsieur [E] [G] devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris, sur le fondement des dispositions des articles 145, et 808 et 809 anciens du code de procédure civile, en désignation d’un expert judiciaire, en suspension du paiement de ses loyers, ainsi qu’en paiement d’une provision ad litem d’un montant de 20.000 euros et d’une provision d’un montant de 50.000 euros à valoir sur l’indemnisation de son préjudice matériel.

Le 4 octobre 2022, le juge des référés a enjoint aux parties de rencontrer un médiateur.

Par acte sous signature privée en date du 8 mars 2023, les parties ont conclu un protocole d’accord transactionnel aux termes duquel : Madame [I] [G], Madame [N] [G] épouse [O], Monsieur [S] [G], Monsieur [A] [G], Monsieur [W] [G] et Monsieur [E] [G] ont fait réaliser des travaux de réfection de l’étanchéité de la terrasse, et ont consenti à allouer à la S.A.S. LE CAFÉ DE L’HOMME, en indemnisation de ses préjudices, une indemnité transactionnelle forfaitaire, globale et définitive d’un montant de 112.000 euros par compensation avec l’arriéré locatif de cette dernière, celui-ci étant dès lors ramené à la somme de 112.665,70 euros arrêtée au 31 mars 2023 payable en dix échéances mensuelles d’un montant de 11.266,57 euros chacune à compter du 10 mars 2023.

Par ordonnance contradictoire en date du 14 mars 2023, le juge des référés a déclaré parfait le désistement d’instance et d’action de la S.A.S. LE CAFÉ DE L’HOMME.

Par lettre recommandée en date du 5 février 2024 réceptionnée le 7 février 2024, la S.A.S. [C] [P] a mis en demeure la S.A.S. LE CAFÉ DE L’HOMME de lui verser la somme de 20.545,95 euros en règlement des loyers, des charges et des taxes locatives impayés.

Par lettre recommandée en date du 22 octobre 2024 réceptionnée le 6 novembre 2024, la S.A.S. [C] [P] a mis en demeure la S.A.S. LE CAFÉ DE L’HOMME de lui régler sous huitaine la somme de 192.958,24 euros au titre des loyers, des charges et des taxes locatives impayés.

Lui reprochant de ne pas s’être acquittée en intégralité du montant de ses loyers, charges et taxes locatives, Madame [I] [G], Madame [N] [G] épouse [O], Monsieur [S] [G], Monsieur [A] [G], Monsieur [W] [G] et Monsieur [E] [G] ont, par acte de commissaire de justice en date du 14 novembre 2024, fait signifier à la S.A.S. LE CAFÉ DE L’HOMME un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail commercial portant sur la somme principale de 152.897,35 euros, outre la somme de 15.289,73 euros en application de la clause pénale stipulée au bail et le coût de l’acte d’un montant de 398,67 euros.

Décision du 29 Avril 2026

18° chambre 3ème section

N° RG 25/01393 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6NA5

Par exploit de commissaire de justice en date du 11 décembre 2024, la S.A.S. LE CAFÉ DE L’HOMME a fait assigner Madame [I] [G], Madame [N] [G] épouse [O], Monsieur [S] [G], Monsieur [A] [G], Monsieur [W] [G], Monsieur [E] [G] et la S.A.S. [C] [P] au fond devant le tribunal judiciaire de Paris en nullité du commandement de payer ainsi qu’en paiement de la somme de 150.000 euros à titre de dommages et intérêts en indemnisation de ses préjudices à titre principal, et en octroi de délais de paiement d’une durée de vingt-quatre mois avec suspension des effets de la clause résolutoire à titre subsidiaire.

Tel est l’objet de la présente instance enrôlée devant la 18ème chambre – 3ème section sous le numéro de répertoire général RG 25/01393.

Postérieurement à l’introduction de la présente instance, par exploits de commissaire de justice en date du 4 février 2025, la S.A.S. LE CAFÉ DE L’HOMME a de nouveau fait assigner Madame [I] [G], Madame [N] [G] épouse [O], Monsieur [S] [G], Monsieur [A] [G], Monsieur [W] [G], Monsieur [E] [G] et la S.A.S. [C] [P] devant le tribunal judiciaire de Paris aux mêmes fins.

Cette instance a été enrôlée devant la 18ème chambre – 2ème section sous le numéro de répertoire général RG 25/01603.

Par bulletin adressé aux conseils des parties par RPVA en date du 2 octobre 2025, le juge de la mise en état de la 18ème chambre – 2ème section a refusé d’ordonner la jonction des deux instances.

Aux termes de son assignation, la S.A.S. LE CAFÉ DE L’HOMME demande au tribunal, sur le fondement des dispositions de l’article L. 145-41 du code de commerce, de l’article 648 du code de procédure civile, et des articles 1231-1 et 1343-5 du code civil, de :

– la déclarer recevable et bien fondée en sa demande ;

– à titre principal, juger que le commandement de payer signifié par acte de commissaire de justice en date du 14 novembre 2024 est nul ;

– annuler le commandement de payer signifié par acte de commissaire de justice en date du 14 novembre 2024 ;

– condamner Madame [I] [G], Madame [N] [G] épouse [O], Monsieur [S] [G], Monsieur [A] [G], Monsieur [W] [G] et Monsieur [E] [G] à lui payer la somme de 150.000 euros à titre de dommages et intérêts en indemnisation de ses préjudices ;

– prononcer la résolution judiciaire du contrat de bail conclu avec Madame [I] [G], Madame [N] [G] épouse [O], Monsieur [S] [G], Monsieur [A] [G], Monsieur [W] [G] et Monsieur [E] [G], aux torts de ces derniers ;

– à titre subsidiaire, lui octroyer un délai de 24 mois pour régler le prétendu arriéré locatif moyennant le règlement d’une somme mensuelle de 7.024 euros, le 30 de chaque mois, le premier règlement intervenant le 30 du mois de la signification du jugement à intervenir ;

– suspendre tout effet du commandement signifié par acte de commissaire de justice en date du 14 novembre 2024, et notamment de la clause résolutoire visée dans ce commandement ;

– en tout état de cause, condamner la S.A.S. [C] [P] à lui payer la somme de 8.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

– condamner la S.A.S. [C] [P] aux dépens.

À l’appui de ses prétentions, la S.A.S. LE CAFÉ DE L’HOMME fait valoir, à titre principal, que le commandement de payer litigieux est entaché d’imprécisions, ne lui permettant pas de vérifier la réalité et l’étendue de sa dette, aucun justificatif ou décompte précis n’y étant annexé, ce qui justifie sa nullité. Elle ajoute que ce commandement n’a pas été délivré de bonne foi par les bailleurs dès lors que nonobstant la conclusion du protocole d’accord transactionnel en date du 8 mars 2023, les désordres et la violation par les propriétaires de leur obligation de délivrance et de jouissance paisible persistent à ce jour.

Elle affirme qu’au regard des désordres affectant l’usage des locaux loués, liés notamment au dysfonctionnement du chauffage, aux problèmes d’insonorisation, à l’absence de distribution du courrier, ou aux nuisances sonores, elle est légitime à opposer une exception d’inexécution, les manquements des bailleurs engageant leur responsabilité à son égard et justifiant la résiliation judiciaire du bail ainsi que l’allocation de dommages et intérêts à son profit.

À titre subsidiaire, elle déclare être fondée à obtenir les plus larges délais de paiement entraînant la suspension des effets de clause résolutoire.

Aux termes de leurs dernières conclusions remises au greffe et notifiées par RPVA le 6 février 2025, Madame [I] [G], Madame [N] [G] épouse [O], Monsieur [S] [G], Monsieur [A] [G], Monsieur [W] [G], Monsieur [E] [G] et la S.A.S. [C] [P] sollicitent du tribunal, sur le fondement des articles L. 145-31 et L. 145-41 du code de commerce, et des articles 1224, 1343-2, 1343-5 et 1741 du code civil, de :

– débouter la S.A.S. LE CAFÉ DE L’HOMME de l’ensemble de ses demandes ;

– déclarer la S.A.S. LE CAFÉ DE L’HOMME mal fondée en sa demande de nullité du commandement de payer du 14 novembre 2024, et l’en débouter ;

– à titre reconventionnel, condamner la S.A.S. LE CAFÉ DE L’HOMME à leur payer la somme de 160.356,71 euros actualisée au 3 février 2025, assortie des intérêts au taux légal à compter des échéances dues, avec capitalisation desdits intérêts ;

– condamner la S.A.S. LE CAFÉ DE L’HOMME à leur payer la somme de 16.035,67 euros à titre de clause pénale ;

– constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail et visée au commandement en date du 14 novembre 2024 ;

– en conséquence, ordonner l’expulsion de la S.A.S. LE CAFÉ DE L’HOMME, ainsi que celle de tous occupants de son chef, des locaux donnés à bail, et ce avec l’assistance de la force publique si nécessaire ;

– autoriser la séquestration des meubles et facultés mobilières pouvant se trouver dans les lieux loués soit dans l’immeuble, soit dans un garde-meubles de son choix, aux frais, risques et périls de la S.A.S. LE CAFÉ DE L’HOMME ;

– condamner la S.A.S. LE CAFÉ DE L’HOMME à leur payer une indemnité d’occupation d’un montant égal au double de celui du dernier loyer appelé, charges et taxes en sus, à compter de la date où la clause résolutoire sera réputée définitivement acquise ;

– ordonner la conservation par-devers eux du montant du dépôt de garantie ;

– condamner la société S.A.S. LE CAFÉ DE L’HOMME à payer à chacun des coïndivisaires la somme de 10.000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de leurs préjudices moral et financier ;

– condamner la S.A.S. LE CAFÉ DE L’HOMME à payer aux coïndivisaires d’une part, et à la S.A.S. [C] [P] d’autre part, la somme respective de 8.000 euros et de 2.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Décision du 29 Avril 2026

18° chambre 3ème section

N° RG 25/01393 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6NA5

– condamner la S.A.S. LE CAFÉ DE L’HOMME aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer en date du 14 novembre 2024 d’un montant de 398,67 euros T.T.C., avec distraction au profit de Maître Maroussia NETTER-ADLER de la S.E.L.A.S. LNA LEGAL.

Au soutien de leurs demandes, Madame [I] [G], Madame [N] [G] épouse [O], Monsieur [S] [G], Monsieur [A] [G], Monsieur [W] [G], Monsieur [E] [G] et la S.A.S. [C] [P] contestent toute nullité du commandement de payer, faisant observer qu’un décompte était joint à l’acte, faisant état du détail des sommes dues, de la ventilation entre loyer et charges ainsi que des règlements effectués, précisant au surplus que les justificatifs des charges locatives de l’année 2023 et le détail du solde dû avaient été communiqués à la locataire dès avant sa délivrance. Ils ajoutent qu’en exécution du protocole d’accord, l’indexation du loyer n’a été appliquée qu’à compter du 1er avril 2023. Ils font remarquer que le quantum réclamé n’est d’ailleurs pas contesté, la locataire proposant elle-même, à titre subsidiaire, de régler la somme de 168.187,09 euros en vingt-quatre mensualités.

Les bailleurs avancent que conformément au protocole d’accord transactionnel, d’importants travaux ont été réalisés pour remédier aux désordres, la preneuse ayant d’ailleurs été dédommagée des troubles de jouissance subis, le procès-verbal de constat de commissaire de justice en date du 16 septembre 2024 démontrant que les locaux sont en bon état et totalement exploités, si bien qu’aucun manquement à leur obligation de délivrance et de jouissance paisible n’est caractérisé, et qu’aucune mauvaise foi dans la délivrance du commandement querellé ne peut leur être reprochée. Ils prétendent, en revanche, que c’est la locataire qui a fait preuve de mauvaise foi, en ne déclarant pas les sinistres à son assureur et en faisant obstruction à la réalisation de travaux.

À titre reconventionnel, ils expliquent que la S.A.S. LE CAFÉ DE L’HOMME n’a pas apuré les causes du commandement litigieux dans le délai d’un mois à compter de la date de délivrance de celui-ci, ce qui justifie leurs demandes de constatation de l’acquisition de la clause résolutoire, d’expulsion et de paiement, faisant au surplus valoir que la locataire a manqué à ses obligations contractuelles en consentant des sous-locations non autorisées à quatre sociétés.

Ils énoncent qu’en raison du prestige et du potentiel de revenus importants liés à l’activité de la preneuse, ils n’ont pas à être spoliés des sommes dues, d’autant qu’une remise de loyers a déjà été accordée à cette dernière, ce qui leur cause un préjudice financier et moral certain justifiant l’octroi de dommages et intérêts à leur profit.

La clôture de l’instruction a été prononcée par ordonnance du juge de la mise en état en date du 17 juin 2025.

Par conclusions remises au greffe et notifiées par RPVA le 5 décembre 2025, la S.A.S. LE CAFÉ DE L’HOMME réclame au juge de la mise en état, sur le fondement des dispositions de l’article 803 du code de procédure civile, de révoquer l’ordonnance de clôture, aux motifs que d’une part, la 18ème chambre – 2ème section du tribunal est saisie du même litige, de sorte qu’une jonction doit être ordonnée, que d’autre part, elle a récemment été destinataire d’une plainte de la part de l’une de ses sous-locataires au sujet de l’absence d’isolation phonique des puits zénithaux situés au troisième étage, et qu’enfin une audience de règlement amiable pourrait se révéler opportune.

L’affaire a été retenue à l’audience de plaidoirie du 15 décembre 2025, et la décision a été mise en délibéré au 30 mars 2026, puis prorogée successivement au 22 avril et au 29 avril 2026, les parties en ayant été avisées.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande de révocation de l’ordonnance de clôture

Aux termes des dispositions des deux premiers alinéas de l’article 802 du code de procédure civile, après l’ordonnance de clôture, aucune conclusion ne peut être déposée ni aucune pièce produite aux débats, à peine d’irrecevabilité prononcée d’office. Sont cependant recevables les demandes en intervention volontaire, les conclusions relatives aux loyers, arrérages, intérêts et autres accessoires échus et aux débours faits jusqu’à l’ouverture des débats, si leur décompte ne peut faire l’objet d’aucune contestation sérieuse, ainsi que les demandes de révocation de l’ordonnance de clôture.

En outre, en application des dispositions des premier et dernier alinéas de l’article 803 du même code, l’ordonnance de clôture ne peut être révoquée que s’il se révèle une cause grave depuis qu’elle a été rendue ; la constitution d’avocat postérieurement à la clôture ne constitue pas, en soi, une cause de révocation. L’ordonnance de clôture peut être révoquée, d’office ou à la demande des parties, soit par ordonnance motivée du juge de la mise en état, soit, après l’ouverture des débats, par décision du tribunal.

En l’espèce, il y a lieu de relever : que d’une part, par bulletin adressé aux conseils des parties par RPVA en date du 2 octobre 2025, le juge de la mise en état de la 18ème chambre – 2ème section a d’ores et déjà refusé d’ordonner la jonction de l’instance enrôlée sous le numéro de répertoire général RG 25/01603 avec la présente instance, étant observé que lors de l’audience de mise en état en date du 28 janvier 2026, il a renvoyé l’affaire dont il a la charge au 13 mai 2026 « dans l’attente du jugement qui sera rendu […] par la 18ème chambre – 3ème section », justement pour éviter tout risque de contrariété de décisions ; que d’autre part, le courriel en date du 27 novembre 2025 adressé à la S.A.S. LE CAFÉ DE L’HOMME ne peut être considéré comme constituant une cause grave, alors même que les bailleurs contestent toute autorisation de sous-location ; et qu’enfin, interrogé lors de l’audience de plaidoirie du 15 décembre 2025, le conseil des défendeurs a oralement indiqué que ces derniers s’opposaient à toute tentative de règlement amiable supplémentaire, de sorte qu’une audience de règlement amiable se révélerait inutile.

Il s’évince de l’ensemble de ces éléments que la locataire ne justifie d’aucune cause grave postérieure à l’ordonnance de clôture, ce qui justifie le rejet de sa demande de révocation de celle-ci.

En conséquence, il convient de débouter la S.A.S. LE CAFÉ DE L’HOMME de sa demande de révocation de l’ordonnance de clôture.

Sur l’action principale en nullité du commandement de payer

Sur le moyen tiré de l’imprécision du commandement de payer

Aux termes des dispositions du premier alinéa de l’article L. 145-41 du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

En outre, en application des dispositions de l’article 648 du code de procédure civile, tout acte d’huissier de justice indique, indépendamment des mentions prescrites par ailleurs : 1. Sa date ; 2. a) Si le requérant est une personne physique : ses nom, prénoms, profession, domicile, nationalité, date et lieu de naissance ; b) Si le requérant est une personne morale : sa forme, sa dénomination, son siège social et l’organe qui la représente légalement. 3. Les nom, prénoms, demeure et signature de l’huissier de justice ; 4. Si l’acte doit être signifié, les nom et domicile du destinataire, ou, s’il s’agit d’une personne morale, sa dénomination et son siège social. Ces mentions sont prescrites à peine de nullité.

En vertu des dispositions de l’article 649 du même code, la nullité des actes d’huissier de justice est régie par les dispositions qui gouvernent la nullité des actes de procédure.

Enfin, selon les dispositions de l’article 114 dudit code, aucun acte de procédure ne peut être déclaré nul pour vice de forme si la nullité n’en est pas expressément prévue par la loi, sauf en cas d’inobservation d’une formalité substantielle ou d’ordre public. La nullité ne peut être prononcée qu’à charge pour l’adversaire qui l’invoque de prouver le grief que lui cause l’irrégularité, même lorsqu’il s’agit d’une formalité substantielle ou d’ordre public.

Il résulte de la combinaison de ces dispositions que seule peut justifier la nullité d’un commandement de payer visant la clause résolutoire la violation d’une des mentions légales susvisées, à l’exclusion d’une simple erreur sur le montant réclamé (Civ. 3, 27 octobre 1993 : pourvoi n°91-19416 ; Civ. 3, 29 septembre 2015 : pourvoi n°14-18603) ou de l’absence de justificatif joint à l’acte extrajudiciaire (Civ. 3, 22 octobre 2015 : pourvoi n°14-17645).

En l’espèce, force est de constater que le commandement de payer signifié à la S.A.S. LE CAFÉ DE L’HOMME par acte de commissaire de justice en date du 14 novembre 2024 contient toutes les mentions relatives à l’identité et aux coordonnées des bailleurs, de la preneuse et du commissaire de justice instrumentaire, et est accompagné d’un décompte lisible établi sur deux pages retraçant l’historique des échéances et paiements intervenus entre le 17 décembre 2021 et le 5 novembre 2024, et faisant état, au regard des libellés, des charges locatives (« CHGES LOCATIVES »), des loyers trimestriels (« Quittancement A ») et des règlements effectués par la locataire (« R LE CAFÉ DE L’HOMME »), différenciant au surplus les sommes réclamées au titre des différentes taxes locatives de celles l’étant au titre des provisions sur charges locatives ou de la révision du dépôt de garantie (pièces n°4 en demande et n°1 en défense).

Dans ces conditions, il y a lieu de retenir que le décompte a permis à la S.A.S. LE CAFÉ DE L’HOMME de connaître les causes exactes du commandement de payer, étant observé qu’en tout état de cause, elle n’a jamais contesté le montant des sommes dues dans le cadre de la présente instance.

En conséquence, il convient de débouter la S.A.S. LE CAFÉ DE L’HOMME de sa demande de nullité du commandement de payer en date du 14 novembre 2024.

Sur le moyen tiré de la mauvaise foi des bailleurs

D’après les dispositions du premier alinéa de l’article 1104 du code civil, les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.

En outre, conformément aux dispositions de l’article 2274 du même code, la bonne foi est toujours présumée, et c’est à celui qui allègue la mauvaise foi à la prouver.

Il y a lieu de rappeler que pour produire ses effets, la clause résolutoire insérée à un contrat de bail commercial doit être mise en œuvre de bonne foi par le bailleur (Civ. 3, 22 octobre 2015 : pourvoi n°14-17645 ; Civ. 3, 1er février 2018 : pourvoi n°16-28684 ; Civ. 3, 25 octobre 2018 : pourvoi n°17-17384 ; Civ. 3, 11 mars 2021 : pourvoi n°20-13639 ; Civ. 3, 15 février 2023 : pourvoi n°22-11393 ; Civ. 3, 25 avril 2024 : pourvoi n°23-10384).

Décision du 29 Avril 2026

18° chambre 3ème section

N° RG 25/01393 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6NA5

En l’espèce, il est établi que par acte sous signature privée en date du 8 mars 2023, la S.A.S. LE CAFÉ DE L’HOMME et les bailleurs indivis ont conclu un protocole d’accord transactionnel aux termes duquel différents désordres affectant les locaux loués ont été identifiés, notamment de multiples traces d’humidité, des décollements et cloquages de revêtements muraux, imputables à des infiltrations ainsi qu’à des fuites d’eau (pièces n°5 en demande et n°3 en défense).

Le protocole d’accord constate dans ce cadre la réalisation de travaux par les propriétaires (réfection de l’étanchéité de la terrasse, réparation de fuites d’eau…). La S.A.S. LE CAFÉ DE L’HOMME a en outre accepté la somme de 112.000 euros à titre d’indemnité transactionnelle forfaitaire, globale et définitive, en réparation de son préjudice de perte d’exploitation liée à l’impossibilité de pouvoir louer l’intégralité des bureaux, laquelle est venue en déduction de l’arriéré locatif restant à sa charge.

Le procès-verbal de constat avant travaux dressé par commissaire de justice en date du 16 septembre 2024 versé aux débats par les défendeurs démontre la persistance de certains désordres : « importantes cloques liées à des traces d’infiltration » (WC de la pièce à usage de stockage) ; « traces d’infiltration sur la plinthe » (accueil) ; « traces d’infiltration (…) et fissures (…) visibles » (bureau n°3) ; « traces d’infiltration importantes et (…) peinture est cloquée » (local technique) ; « en partie inférieure gauche des traces noirâtres » (salle de réunion) ; « des traces noirâtres plus particulièrement en partie basse » (cuisine) ; « traces noirâtres » (portes sanitaires femmes et sanitaires hommes, rez-de chaussée de la cage d’escalier, palier du premier étage) ; « cloques d’infiltration sont visibles et des traces noirâtres sont particulièrement sales » (escalier du rez-de-chaussée vers le premier étage) ; « peinture gondolée » (palier du quatrième)… (pièce n°16 en défense).

Cependant, il est difficile de déduire avec certitude de ce seul élément que ces désordres sont postérieurs à la conclusion du protocole d’accord et qu’ils ne relèvent pas de l’obligation mise à la charge de la S.A.S. LE CAFÉ DE L’HOMME par l’article 3 dudit protocole « de faire procéder aux travaux de remise en état après séchage des pièces du rez-de-chaussée ».

En tout état de cause, il y a lieu de relever qu’au mois de septembre 2024, les bailleurs ont fait réaliser dans les locaux loués des travaux, prévus dès la fin de l’année 2023 (pièces n°19, n°23 et n°25 en défense), notamment en vue de l’installation de la climatisation dans l’immeuble, étant observé qu’il ressort de la sommation interpellative signifiée par acte de commissaire de justice en date du 16 septembre 2024 que l’éventuel retard dans la réalisation des travaux est imputable à la preneuse, cette dernière ayant « le 15 mai 2024 […] refusé l’accès aux locaux » à l’entreprise intervenante (pièce n°24 en défense, page 1).

Il s’évince de l’ensemble de ces éléments que la mauvaise foi des bailleurs lors de la délivrance du commandement de payer n’est pas caractérisée, ces derniers ayant au contraire adopté une attitude diligente face aux signalements par la locataire des désordres constatés dans les locaux, ainsi que dans le cadre de la gestion de l’immeuble.

En conséquence, il convient de retenir que le moyen opposé par la S.A.S. LE CAFÉ DE L’HOMME tiré de la mauvaise foi des bailleurs dans la délivrance du commandement de payer en date du 14 novembre 2024 est inopérant.

Sur le moyen tiré de l’exception d’inexécution

Aux termes des dispositions des premier, deuxième et quatrième alinéas de l’article 1719 du code civil, le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière : 1°) de délivrer au preneur la chose louée ; 3°) d’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail.

En outre, en application des dispositions des deux premiers alinéas de l’article 1217 du même code, la partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut : refuser d’exécuter ou suspendre l’exécution de sa propre obligation.

En vertu des dispositions de l’article 1219 dudit code, une partie peut refuser d’exécuter son obligation, alors même que celle-ci est exigible, si l’autre n’exécute pas la sienne et si cette inexécution est suffisamment grave.

Enfin, selon les dispositions du premier alinéa de l’article 1353 de ce code, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.

Il y a lieu de rappeler que pour justifier une exception d’inexécution de la part du preneur, le manquement du bailleur à son obligation de délivrance, de jouissance paisible ou de garantie des vices cachés doit rendre les locaux loués totalement impropres à l’usage auquel ils sont destinés (Civ. 3, 31 octobre 1978 : pourvoi n°77-11355 ; Civ. 3, 21 décembre 1987 : pourvoi n°86-13861 ; Civ. 3, 21 novembre 1990 : pourvoi n°89-16189 ; Civ. 3, 25 juin 2003 : pourvoi n°01-15364 ; Civ. 3, 6 janvier 2009 : pourvoi n°07-20316 ; Civ. 3, 7 juillet 2016 : pourvoi n°15-16097 ; Civ. 3, 27 février 2020 : pourvoi n°18-20865 ; Civ. 3, 6 juillet 2023 : pourvoi n°22-15923 ; Civ. 3, 27 juin 2024 : pourvoi n°23-10340 ; Civ. 3, 10 octobre 2024 : pourvoi n°22-24395 ; Civ. 3, 5 mars 2026 : pourvoi n°24-15820).

En l’espèce, force est de constater que la locataire ne conteste pas avoir pu continuer d’exploiter les locaux donnés à bail nonobstant les désordres, de sorte qu’il est établi que ces derniers n’ont pas rendu lesdits locaux impropres à leur usage de bureaux.

Dès lors, la preneuse n’est pas fondée à se prévaloir d’une exception d’inexécution.

En conséquence, il convient de retenir que le moyen opposé par la S.A.S. LE CAFÉ DE L’HOMME tiré de l’exception d’inexécution est inopérant.

Sur la demande reconventionnelle de constatation de l’acquisition de la clause résolutoire

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

D’après les dispositions du premier alinéa de l’article L. 145-41 du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

En outre, conformément aux dispositions de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En l’espèce, la clause intitulée « CLAUSE RÉSOLUTOIRE» insérée au contrat de bail commercial litigieux stipule qu’ : « il est expressément convenu qu’à défaut de paiement : – à son échéance d’un seul terme de loyer en principal, charges et accessoires, tel qu’il est ou tel qu’il sera révisé, – du rappel de loyer dû à la suite d’une révision légale ou contractuelle ou d’une fixation judiciaire, […] – de la clause pénale, – du réajustement des sommes versées au Bailleur en garantie ou au titre des loyers d’avance, […] ET UN MOIS après un commandement de payer, d’avoir à respecter ou d’exécuter l’une des conditions, clauses ou obligations du bail, demeuré infructueux, le bail sera résilié de plein droit sans qu’il soit besoin de remplir de formalité judiciaire nonobstant toutes consignations ou offres réelles postérieures au délai ci-dessus. Il suffira d’une simple ordonnance de référé exécutoire par provision nonobstant appel pour obtenir l’expulsion du preneur et de tous occupants de son chef, des lieux loués […] » (pièces n°3 en demande et n°4 en défense, page 13).

De fait, le commandement de payer litigieux signifié par acte de commissaire de justice en date du 14 novembre 2024 porte sur des arriérés de loyers, de charges et de taxes locatives, reproduit intégralement la clause résolutoire susvisée, et mentionne expressément que « Si vous ne payez pas dans le délai d’UN MOIS à compter de ce jour, et passé ce délai, je vous informe que votre propriétaire se réserve le droit de saisir la juridiction compétente […] et que par ailleurs, il entend se PRÉVALOIR DE LA CLAUSE RÉSOLUTOIRE insérée au bail » (pièces n°4 en demande et n°1 en défense).

De plus, la locataire ne conteste pas ne pas avoir réglé les causes du commandement de payer dans le délai d’un mois à compter de la date de sa signification.

Dès lors, ce commandement de payer a produit ses effets à compter du 14 novembre 2024 à vingt-quatre heures, ce qui justifie la résiliation de plein droit du contrat de bail commercial à compter du 15 décembre 2024.

En conséquence, il convient de constater l’acquisition de la clause résolutoire à compter du 15 décembre 2024.

Sur les conséquences de la résiliation du bail

Aux termes des dispositions de l’article L. 411-1 du code des procédures civiles d’exécution, sauf disposition spéciale, l’expulsion d’un immeuble ou d’un lieu habité ne peut être poursuivie qu’en vertu d’une décision de justice ou d’un procès-verbal de conciliation exécutoire et après signification d’un commandement d’avoir à libérer les locaux.

En outre, en application des dispositions de l’article L. 433-1 du même code, les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne. À défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire.

En l’espèce, eu égard à la teneur de la présente décision, dès lors que la S.A.S. LE CAFÉ DE L’HOMME a la qualité d’occupante sans droit ni titre depuis le 15 décembre 2024, il y a lieu de faire droit à la demande d’expulsion formée par les bailleurs.

En conséquence, il convient d’ordonner l’expulsion de la S.A.S. LE CAFÉ DE L’HOMME des locaux donnés à bail commercial, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Sur la demande de résiliation judiciaire du contrat de bail commercial

En vertu des dispositions de l’article 1741 du code civil, le contrat de louage se résout par la perte de la chose louée, et par le défaut respectif du bailleur et du preneur de remplir leurs engagements.

En outre, selon les dispositions des premier et cinquième alinéas de l’article 1217 du même code, la partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut : provoquer la résolution du contrat.

D’après les dispositions de l’article 1224 dudit code, la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice.

Conformément aux dispositions de l’article 1227 de ce code, la résolution peut, en toute hypothèse, être demandée en justice.

Décision du 29 Avril 2026

18° chambre 3ème section

N° RG 25/01393 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6NA5

Enfin, aux termes des dispositions des deux premiers alinéas de l’article 1229 du code susvisé, la résolution met fin au contrat. La résolution prend effet, selon les cas, soit dans les conditions prévues par la clause résolutoire, soit à la date de la réception par le débiteur de la notification faite par le créancier, soit à la date fixée par le juge ou, à défaut, au jour de l’assignation en justice.

Il y a lieu de rappeler qu’un bail dont la résiliation est acquise ne peut être à nouveau résilié (Civ. 3, 29 septembre 2010 : pourvoi n°09-13922 ; Civ. 3, 6 février 2025 : pourvoi n°23-17922 ; Civ. 3, 27 février 2025 : pourvoi n°23-17898).

En l’espèce, eu égard à la teneur de la présente décision, dès lors qu’il est fait droit à la demande reconventionnelle principale de constatation de l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail au 15 décembre 2024, et dans la mesure où la S.A.S. LE CAFÉ DE L’HOMME ne précise pas qu’elle entend faire rétroagir la date d’effet de sa demande de résiliation judiciaire du contrat de bail commercial, force est de constater qu’il ne peut être fait droit à cette dernière, le bail ayant déjà été résilié.

En conséquence, il convient de débouter la S.A.S. LE CAFÉ DE L’HOMME de sa demande de résiliation judiciaire du contrat de bail commercial.

Sur les demandes reconventionnelles en paiement

Sur la créance de loyers, d’indemnités d’occupation, de charges et de taxes locatives

En application des dispositions de l’article 1709 du code civil, le louage des choses est un contrat par lequel l’une des parties s’oblige à faire jouir l’autre d’une chose pendant un certain temps, et moyennant un certain prix que celle-ci s’oblige de lui payer.

En outre, en vertu des dispositions des premier et dernier alinéas de l’article 1728 du même code, le preneur est tenu de deux obligations principales : 2°) de payer le prix du bail aux termes convenus.

Selon les dispositions de l’article 1353 dudit code, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Enfin, d’après les dispositions de l’article 1240 de ce code, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Il y a lieu de rappeler que l’indemnité d’occupation due par un occupant sans titre présente un caractère mixte à la fois compensatoire et indemnitaire, et a pour objet de réparer le préjudice subi par le bailleur propriétaire du fait de la privation de son bien immobilier (Civ. 3, 27 avril 1982 : pourvoi n°80-15139 ; Civ. 3, 26 novembre 1997 : pourvoi n°96-12003 ; Civ. 3, 27 juin 2006 : pourvoi n°05-13465 ; Civ. 3, 15 février 2018 : pourvoi n°16-13216 ; Civ. 3, 15 avril 2021 : pourvoi n°19-26045).

En l’espèce, eu égard à la teneur de la présente décision, dès lors que la clause résolutoire insérée au contrat de bail commercial est acquise depuis le 15 décembre 2024 par l’effet du commandement de payer signifié par acte de commissaire de justice en date du 14 novembre 2024, force est de constater que la S.A.S. LE CAFÉ DE L’HOMME a la qualité d’occupante sans droit ni titre depuis le 15 décembre 2024, de sorte qu’elle est redevable d’une indemnité d’occupation de droit commun.

En l’absence de clause pénale insérée au contrat de bail commercial fixant à l’avance le montant de l’indemnité d’occupation, il y a lieu de retenir que le montant du dernier loyer contractuel indexé constituera celui de l’indemnité d’occupation comme réparant justement le préjudice subi par les bailleurs, rien ne justifiant de fixer celle-ci à un montant équivalent au double de celui du loyer comme sollicité, en l’absence de caractérisation d’un préjudice particulier.

Il ressort du décompte actualisé produit aux débats par les bailleurs en date du 4 février 2025 que la dette de loyers, d’indemnités d’occupation, de charges et de taxes locatives de la demanderesse s’élève à la somme de 160.356,71 euros au 31 mars 2025 (pièce n°15 en défense), ce qui n’est pas contesté.

De plus, il est démontré que le montant du dernier loyer contractuel indexé à compter du 1er octobre 2024 s’élève à la somme trimestrielle de 55.198,22 euros hors taxes et hors charges (pièce n°15 en défense).

En conséquence, il convient de fixer l’indemnité d’occupation due par la S.A.S. LE CAFÉ DE L’HOMME depuis le 15 décembre 2024 au montant du dernier loyer contractuel indexé, et de condamner cette dernière à payer aux bailleurs la somme globale de 160.356,71 euros en règlement de l’arriéré de loyers, d’indemnités d’occupation, de charges et de taxes locatives arrêté au 31 mars 2025, ainsi qu’une indemnité d’occupation trimestrielle d’un montant global de 55.198,22 euros hors taxes et hors charges, avec indexation dans les termes contractuels, outre les charges et taxes locatives, à compter du 1er avril 2025 jusqu’à la restitution des locaux donnés à bail.

Sur les intérêts moratoires

Conformément aux dispositions des deux premiers alinéas de l’article 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte.

En outre, aux termes des dispositions de l’article 1344 du même code, le débiteur est mis en demeure de payer soit par une sommation ou un acte portant interpellation suffisante, soit, si le contrat le prévoit, par la seule exigibilité de l’obligation.

En application des dispositions de l’article 1344-1 dudit code, la mise en demeure de payer une obligation de somme d’argent fait courir l’intérêt moratoire, au taux légal, sans que le créancier soit tenu de justifier d’un préjudice.

Enfin, en vertu des dispositions de l’article 1907 de ce code, l’intérêt est légal ou conventionnel. L’intérêt légal est fixé par la loi. L’intérêt conventionnel peut excéder celui de la loi, toutes les fois que la loi ne le prohibe pas. Le taux de l’intérêt conventionnel doit être fixé par écrit.

En l’espèce, bien que le dernier alinéa de la clause intitulée « SANCTIONS » insérée au contrat de bail commercial en cause stipule que « toute somme exigible payée en retard sera productrice d’un intérêt de retard au taux légal majoré de 5 points et s’appliquera de plein droit, sans mise en demeure préalable, à compter de la date d’échéance » (pièces n°3 en demande et n°4 en défense, page 12), force est cependant de constater que les bailleurs ne sollicitent pas la majoration du taux de l’intérêt légal, de sorte que dans la mesure où le tribunal ne peut statuer ultra petita selon les dispositions des articles 4, 5 et 768 du code de procédure civile, il sera fait droit à leur demande d’intérêts au taux légal à compter de la date de chaque échéance trimestrielle contractuelle.

En conséquence, il convient de dire que la condamnation de la S.A.S. LE CAFÉ DE L’HOMME à payer aux bailleurs la somme globale de 160.356,71 euros en règlement de l’arriéré de loyers, d’indemnités d’occupation, de charges et de taxes locatives arrêté au 31 mars 2025 portera intérêts au taux légal à compter de la date de chaque échéance trimestrielle contractuelle jusqu’à complet paiement.

Décision du 29 Avril 2026

18° chambre 3ème section

N° RG 25/01393 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6NA5

Sur l’anatocisme

Selon les dispositions de l’article 1343-2 du code civil, les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le précise.

Il y a lieu de rappeler : que d’une part, la capitalisation des intérêts est de droit lorsqu’elle est judiciairement demandée (Civ. 1, 5 avril 2023 : pourvoi n°21-19870 ; Civ. 3, 20 mars 2025 : pourvoi n°23-16765) ; et que d’autre part, à défaut de convention spéciale, les intérêts échus des capitaux ne peuvent eux-mêmes produire d’intérêts que moyennant une demande en justice et à compter de la date de celle-ci (Civ. 1, 19 décembre 2000 : pourvoi n°98-14487 ; Civ. 2, 11 mai 2017 : pourvoi n°16-14881 ; Com., 9 octobre 2019 : pourvoi n°18-11694).

En l’espèce, force est de constater que le contrat de bail commercial ne contient aucune stipulation d’anatocisme (pièces n°3 en demande et n°4 en défense), de sorte que la capitalisation des intérêts prendra effet à compter du 6 février 2025, date de remise au greffe et de notification par RPVA des conclusions des défendeurs comportant une telle demande.

En conséquence, il convient d’ordonner que les intérêts échus dus au moins pour une année entière produiront eux-mêmes intérêts au taux légal à compter du 6 février 2025.

Sur les clauses pénales

D’après les dispositions de l’article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

En outre, conformément aux dispositions de l’article 1231-3 du même code, le débiteur n’est tenu que des dommages et intérêts qui ont été prévus ou qui pouvaient être prévus lors de la conclusion du contrat, sauf lorsque l’inexécution est due à une faute lourde ou dolosive.

Enfin, aux termes des dispositions des deux premiers alinéas de l’article 1231-5 dudit code, lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l’exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte ni moindre. Néanmoins, le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire.

En l’espèce, le contrat de bail commercial litigieux stipule : en sa clause intitulée « SANCTIONS », qu’ « en cas de non paiement de toute somme due à son échéance et dès le premier acte d’huissier, le preneur devra de plein droit, payer en sus, outre les frais de recouvrement y compris la totalité du droit proportionnel dû à l’huissier de justice, 10% du montant de la somme due pour couvrir le bailleur des frais, diligences et honoraires exposés pour le recouvrement de cette somme » ; et en sa clause intitulée « CLAUSE RÉSOLUTOIRE », qu’ « il suffira d’une simple ordonnance de référé exécutoire par provision nonobstant appel pour obtenir l’expulsion du preneur et de tous occupants de son chef, des lieux loués et dans ce cas le dépôt de garantie restera acquis au bailleur à titre d’indemnité sans préjudice de son droit à tous dommages et intérêts » (pièces n°3 en demande et n°4 en défense, pages 12 et 13).

Dès lors qu’il est acquis que la locataire s’est montrée défaillante dans le paiement de ses loyers, charges et taxes locatives, force est de constater que les conditions d’application des clauses pénales susvisées sont réunies, sans que les bailleurs soient tenus de justifier de la nature et de l’étendue de leur préjudice, de sorte qu’eu égard à la teneur de la présente décision, le montant dû au titre de la clause pénale s’élève à la somme de : 160.356,71 x 10% = 16.035,67 euros, outre la conservation du montant du dépôt de garantie, étant observé que ce montant n’apparaît pas manifestement excessif, ce qui n’est d’ailleurs pas allégué par la locataire, de sorte qu’il n’y a pas lieu de le modérer.

En conséquence, il convient de condamner la S.A.S. LE CAFÉ DE L’HOMME à payer aux bailleurs la somme de 16.035,67 euros au titre de la clause pénale, et d’autoriser ces derniers à conserver le montant du dépôt de garantie versé lors de la conclusion et en cours d’exécution du bail.

Sur les demandes subsidiaires de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire

En application des dispositions du second alinéa de l’article L. 145-41 du code de commerce, les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

En vertu des dispositions du premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, outre qu’elle a déjà pu bénéficier de larges délais de fait pendant la durée de la présente instance, force est de constater que la S.A.S. LE CAFÉ DE L’HOMME ne produit aux débats aucun élément susceptible de justifier de ses capacités financières, et notamment de sa situation de trésorerie, si bien qu’elle échoue à démontrer que des délais de paiement lui permettraient d’apurer sa dette.

En conséquence, il convient de débouter la S.A.S. LE CAFÉ DE L’HOMME de ses demandes subsidiaires de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire.

Sur les demandes de dommages et intérêts

Selon les dispositions de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En outre, d’après les dispositions des premier et sixième alinéas de l’article 1217 du même code, la partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut : demander réparation des conséquences de l’inexécution.

Conformément aux dispositions de l’article 1231-1 dudit code, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

Aux termes des dispositions de l’article 1231-2 de ce code, les dommages et intérêts dus au créancier sont, en général, de la perte qu’il a faite et du gain dont il a été privé, sauf les exceptions et modifications ci-après.

En application des dispositions de l’article 1231-4 du code susvisé, dans le cas même où l’inexécution du contrat résulte d’une faute lourde ou dolosive, les dommages et intérêts ne comprennent que ce qui est une suite immédiate et directe de l’inexécution.

Décision du 29 Avril 2026

18° chambre 3ème section

N° RG 25/01393 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6NA5

Enfin, en vertu des dispositions de l’article 1353 du susdit code, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Sur la demande de dommages et intérêts formée par la locataire

Il résulte de la combinaison des dispositions susmentionnées qu’il appartient à la S.A.S. LE CAFÉ DE L’HOMME de démontrer l’existence d’un manquement contractuel commis par les bailleurs ainsi que d’un préjudice actuel, direct et certain en lien de causalité avec ledit manquement.

En l’espèce, force est de constater que la locataire, qui se prévaut de la méconnaissance par les bailleurs de leur obligation de délivrance, échoue dans l’administration de la preuve dès lors que si le diagnostic annexé au protocole d’accord du 8 mars 2023 constate des désordres lui ayant causé différents préjudices, elle a d’ores et déjà été indemnisée à ce titre par l’octroi d’une indemnité transactionnelle d’un montant de 112.000 euros (pièces n°5 en demande et n°6 en défense).

De plus, si elle argue de nouveaux désordres, ces derniers ne sont pas suffisamment étayés, étant observé qu’en tout état de cause, elle ne démontre ni l’existence, ni l’étendue du préjudice qu’elle allègue, l’ « impossibilité de sous-louer les bureaux aux conditions et prix du marché » (page 9 de l’assignation) n’étant nullement avérée.

En conséquence, il convient de débouter la S.A.S. LE CAFÉ DE L’HOMME de sa demande de dommages et intérêts formée à l’encontre des bailleurs.

Sur les demandes de dommages et intérêts formées par les bailleurs

Selon les dispositions du dernier alinéa de l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

En l’espèce, s’il a été précédemment établi que la S.A.S. LE CAFÉ DE L’HOMME a manqué à son obligation contractuelle de paiement des loyers, des charges et des taxes locatives, il n’est cependant aucunement démontré que ces impayés aient été effectués dans un contexte d’abus de la faiblesse de certains coïndivisaires permettant la caractérisation d’un préjudice moral.

Il n’est pas non plus prouvé que la locataire bénéficierait d’une aisance financière, ni qu’elle aurait ainsi été animée d’une volonté de nuire aux défendeurs, étant précisé qu’en tout état de cause, le préjudice financier subi par ces derniers apparaît déjà suffisamment réparé par l’octroi d’une indemnité au titre de la clause pénale ainsi que par l’application à leur créance du taux de l’intérêt légal.

En conséquence, il convient de débouter les bailleurs de leurs demandes de dommages et intérêts formées à l’encontre de la S.A.S. LE CAFÉ DE L’HOMME.

Sur les mesures accessoires

En application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, la S.A.S. LE CAFÉ DE L’HOMME, partie perdante, sera condamnée aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer en date du 14 novembre 2024, lesquels pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du même code, et il ne sera pas fait droit à sa demande formée au titre des frais irrépétibles.

Elle sera également condamnée à payer à chacun de Madame [I] [G], de Madame [N] [G] épouse [O], de Monsieur [S] [G], de Monsieur [A] [G], de Monsieur [W] [G], de Monsieur [E] [G] et de la S.A.S. [C] [P] une indemnité au titre des frais non compris dans les dépens que ces derniers ont été contraints d’exposer pour faire valoir leurs droits dans le cadre de la présente instance, que l’équité et la situation économique des parties commandent de fixer à la somme de 800 euros, en vertu des dispositions de l’article 700 dudit code.

Il convient de rappeler que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire de droit, selon les dispositions de l’article 514 de ce code, étant observé qu’aucune des parties ne sollicite que cette dernière soit écartée sur le fondement des dispositions de l’article 514-1.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire rendu en premier ressort,

DÉBOUTE la S.A.S. LE CAFÉ DE L’HOMME de sa demande de révocation de l’ordonnance de clôture rendue par le juge de la mise en état en date du 17 juin 2025,

DÉBOUTE la S.A.S. LE CAFÉ DE L’HOMME de sa demande de nullité du commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail commercial conclu par acte sous signature privée en date du 29 avril 2020 signifié par Madame [I] [G], par Madame [N] [G] épouse [O], par Monsieur [S] [G], par Monsieur [A] [G], par Monsieur [W] [G] et par Monsieur [E] [G] par acte de commissaire de justice en date du 14 novembre 2024,

CONSTATE l’acquisition de la clause résolutoire insérée au contrat de bail commercial conclu par acte sous signature privée en date du 29 avril 2020 entre la S.A.S. LE CAFÉ DE L’HOMME d’une part, et Madame [I] [G], Madame [N] [G] épouse [O], Monsieur [S] [G], Monsieur [A] [G], Monsieur [W] [G] et Monsieur [E] [G] d’autre part, et portant sur les locaux constituant le lot n°11 de l’immeuble soumis au statut de la copropriété sis [Adresse 8] à [Localité 9] cadastré section DP numéro [Cadastre 1], à compter du 15 décembre 2024 par l’effet du commandement de payer signifié par acte de commissaire de justice en date du 14 novembre 2024,

DÉBOUTE la S.A.S. LE CAFÉ DE L’HOMME de sa demande de résiliation judiciaire du contrat de bail commercial conclu avec Madame [I] [G], Madame [N] [G] épouse [O], Monsieur [S] [G], Monsieur [A] [G], Monsieur [W] [G] et Monsieur [E] [G] par acte sous signature privée en date du 29 avril 2020,

DÉBOUTE la S.A.S. LE CAFÉ DE L’HOMME de ses demandes subsidiaires de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire insérée au contrat de bail commercial conclu par acte sous signature privée en date du 29 avril 2020,

ORDONNE à la S.A.S. LE CAFÉ DE L’HOMME de restituer à Madame [I] [G], à Madame [N] [G] épouse [O], à Monsieur [S] [G], à Monsieur [A] [G], à Monsieur [W] [G] et à Monsieur [E] [G] les clefs des locaux donnés à bail constituant le lot n°11 de l’immeuble soumis au statut de la copropriété sis [Adresse 8] à [Localité 9] cadastré section DP numéro [Cadastre 1], et ce dans un délai de trois mois à compter de la date de signification de la présente décision,

Décision du 29 Avril 2026

18° chambre 3ème section

N° RG 25/01393 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6NA5

ORDONNE, à défaut de restitution volontaire des clefs dans le délai susvisé, l’expulsion de la S.A.S. LE CAFÉ DE L’HOMME, ainsi que celle de tous occupants de son chef, des locaux donnés à bail constituant le lot n°11 de l’immeuble soumis au statut de la copropriété sis [Adresse 8] à [Localité 9] cadastré section DP numéro [Cadastre 1], au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier, dans les conditions prévues aux articles L. 411-1 à L. 451-1, et R. 411-1 à R. 451-4 du code des procédures civiles d’exécution,

ORDONNE que le sort des meubles garnissant les locaux donnés à bail constituant le lot n°11 de l’immeuble soumis au statut de la copropriété sis [Adresse 8] à [Localité 9] cadastré section DP numéro [Cadastre 1], sera régi par les dispositions des articles L. 433-1 à L. 433-3, et R. 433-1 à R. 433-7 du code des procédures civiles d’exécution,

FIXE l’indemnité d’occupation due par la S.A.S. LE CAFÉ DE L’HOMME à compter du 15 décembre 2024 au montant du dernier loyer contractuel indexé, outre les charges et taxes locatives, jusqu’à la date de libération effective des locaux donnés à bail commercial se matérialisant par la restitution des clefs ou par procès-verbal d’expulsion,

CONDAMNE la S.A.S. LE CAFÉ DE L’HOMME à payer à Madame [I] [G], à Madame [N] [G] épouse [O], à Monsieur [S] [G], à Monsieur [A] [G], à Monsieur [W] [G] et à Monsieur [E] [G], représentés par la S.A.S. [C] [P], la somme globale de 160.356,71 euros (CENT SOIXANTE MILLE TROIS CENT CINQUANTE-SIX euros et SOIXANTE ET ONZE centimes) en règlement de l’arriéré de loyers, d’indemnités d’occupation, de charges et de taxes locatives arrêté au 31 mars 2025, dont à déduire toute somme d’ores et déjà versée en cours d’instance jusqu’à la date de la présente décision, assortie des intérêts de retard au taux légal à compter de la date de chaque échéance trimestrielle contractuelle jusqu’à complet paiement,

ORDONNE que les intérêts échus dus au moins pour une année entière produiront eux-mêmes intérêts au taux légal à compter du 6 février 2025 jusqu’à complet paiement,

CONDAMNE la S.A.S. LE CAFÉ DE L’HOMME à payer à Madame [I] [G], à Madame [N] [G] épouse [O], à Monsieur [S] [G], à Monsieur [A] [G], à Monsieur [W] [G] et à Monsieur [E] [G], représentés par la S.A.S. [C] [P], une indemnité d’occupation trimestrielle d’un montant global de 55.198,22 euros (CINQUANTE-CINQ MILLE CENT QUATRE-VINGT-DIX-HUIT euros et VINGT-DEUX centimes) hors taxes et hors charges, avec indexation dans les termes contractuels, outre les charges et taxes locatives, à compter du 1er avril 2025 jusqu’à la date de libération effective des locaux donnés à bail commercial se matérialisant par la restitution des clefs ou par procès-verbal d’expulsion,

CONDAMNE la S.A.S. LE CAFÉ DE L’HOMME à payer à Madame [I] [G], à Madame [N] [G] épouse [O], à Monsieur [S] [G], à Monsieur [A] [G], à Monsieur [W] [G] et à Monsieur [E] [G], représentés par la S.A.S. [C] [P], la somme globale de 16.035,67 euros (SEIZE MILLE TRENTE-CINQ euros et SOIXANTE-SEPT centimes) à titre de dommages et intérêts en application de la clause pénale stipulée au contrat de bail commercial conclu par acte sous signature privée en date du 29 avril 2020,

AUTORISE Madame [I] [G], Madame [N] [G] épouse [O], Monsieur [S] [G], Monsieur [A] [G], Monsieur [W] [G] et Monsieur [E] [G] à conserver le montant du dépôt de garantie versé par la S.A.S. LE CAFÉ DE L’HOMME lors de la conclusion et en cours d’exécution du contrat de bail commercial en date du 29 avril 2020,

DÉBOUTE la S.A.S. LE CAFÉ DE L’HOMME de sa demande de dommages et intérêts formée à l’encontre de Madame [I] [G], de Madame [N] [G] épouse [O], de Monsieur [S] [G], de Monsieur [A] [G], de Monsieur [W] [G] et de Monsieur [E] [G],

DÉBOUTE Madame [I] [G], Madame [N] [G] épouse [O], Monsieur [S] [G], Monsieur [A] [G], Monsieur [W] [G] et Monsieur [E] [G] de leurs demandes reconventionnelles de dommages et intérêts formées à l’encontre de la S.A.S. LE CAFÉ DE L’HOMME au titre de leurs préjudices moral et financier,

DÉBOUTE la S.A.S. LE CAFÉ DE L’HOMME de sa demande présentée sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE la S.A.S. LE CAFÉ DE L’HOMME à payer à chacun de Madame [I] [G], de Madame [N] [G] épouse [O], de Monsieur [S] [G], de Monsieur [A] [G], de Monsieur [W] [G], de Monsieur [E] [G] et de la S.A.S. [C] [P] la somme de 800 (HUIT CENTS) euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE la S.A.S. LE CAFÉ DE L’HOMME aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer signifié par acte de commissaire de justice en date du 14 novembre 2024,

AUTORISE Maître [R] [U] de la S.E.L.A.S. LNA LEGAL à recouvrer directement ceux des dépens dont elle a fait l’avance sans avoir reçu provision,

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire.

Fait et jugé à [Localité 1] le 29 Avril 2026

Le Greffier Le Président

Henriette DURO Cédric KOSSO-VANLATHEM