Minute n°

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES

Quatrième Chambre

JUGEMENT

17 OCTOBRE 2024

N° RG 20/03050 – N° Portalis DB22-W-B7E-POCU

Code NAC : 54C

DEMANDERESSE :

L’OPH DE [Localité 32] ([Localité 32] HABITAT),

établissement public à caractère industriel et commercial immatriculé au RCS de VERSAILLES sous le numéro 478 062 235,

[Adresse 16]

[Localité 14]

représentée par Maître Anne-sophie CHEVILLARD-BUISSON de la SELARL ASCB AVOCAT, avocats au barreau de VERSAILLES, avocats plaidant/postulant

DEFENDEURS :

Société ETANDEX,

RCS d’EVRY 306 896 374

[Adresse 8]

[Localité 18]

représentée par M^e Baudoin DUBELLOY, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, M^e Johanna ACHER-DINAM, avocat au barreau de VERSAILLES, avocat postulant

Monsieur [C] [S] [W]

[Adresse 6]

[Localité 17]

représenté par M^e Elisabeth AFONSO-FERNANDES, avocat au barreau de VERSAILLES, avocat postulant, M^e Jean DE BAZELAIRE DE LESSEUX, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant

La MUTUELLE DES ARCHITECTES FRANCAIS (MAF)

assureur de Monsieur [S] [W]

[Adresse 7]

[Localité 13]

représentée par M^e Elisabeth AFONSO-FERNANDES, avocat au barreau de VERSAILLES, avocat postulant, M^e Jean DE BAZELAIRE DE LESSEUX, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant

Copie exécutoire à M^e Johanna ACHER-DINAM, M^e Elisabeth AFONSO-FERNANDES, Maître Anne-sophie CHEVILLARD-BUISSON, M^e Baudouin DE SANTI, M^e Christophe DEBRAY, M^e Frédérique FARGUES, Maître Stéphanie TERIITEHAU, M^e Luminita PERSA, M^e Claire VISCONTINI

délivrée le

S.A.S.U. QUALICONSULT,

immatriculée au RCS de VERSAILLES sous le n° 401 449 855,

[Adresse 1]

[Localité 15]

représentée par Maître Stéphanie TERIITEHAU de la SELEURL MINAULT TERIITEHAU, avocats au barreau de VERSAILLES, avocats postulant, M^e Edouard DUFOUR, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant

SAS BOUYGUES IMMOBILIER,

immatriculée au RCS de NANTERRE sous le numéro B.562.091.546,

[Adresse 11]

[Localité 20]

représentée par M^e Claire VISCONTINI, avocat au barreau de VERSAILLES, avocat postulant, M^e Benoit ARNAUD, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant

S.E.L.A.R.L. SMJ prise en la personne de Me [M] [R] liquidateur Judiciaire de la Société IB2L INGENIERIE

[Adresse 9]

[Localité 14]

défaillante

S.N.C. SOTEM (SNC DES TRAVAUX D’ENTRETIEN DU METRO),

RCS de Créteil sous le n° 401 344 668

[Adresse 5]

[Localité 23]

représentée par M^e Luminita PERSA, avocat au barreau de VERSAILLES, avocat postulant, M^e Stéphane LAMBERT, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant

S.A. ALLIANZ IARD,

ès-qualité d’assureur dommages-ouvrage et constructeur non réalisateur de la SAS BOUYGUES IMMOBILIER, Entreprise régie par le Code des Assurances, immatriculée au RCS de NANTERRE sous le numéro 542 110 291,

[Adresse 3]

[Localité 19]

SAS BOUYGUES IMMOBIL

représentée par M^e Baudouin DE SANTI, avocat au barreau de VERSAILLES, avocat postulant, M^e Catherine MAULER, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant

S.C.P. OUIZILLE [G]

prise en la personne de Me [G] liquidateur judiciaire de la Société LES MACONS FRANCILIENS

[Adresse 2]

[Localité 24]

défaillante

S.A. AXA FRANCE IARD,

immatriculée au RCS de NANTERRE sous le n° 722 057 460, ès qualité d’assureur de la société LES MAÇONS FRANCILIENS, ETANDEX et QUALICONSULT

[Adresse 12]

[Localité 21]

représentée par M^e Frédéric DOCEUL, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, M^e Christophe DEBRAY, avocat au barreau de VERSAILLES, avocat postulant

Société QBE EUROPE

Venant aux droits et obligations de la société QBE INSURANCE EUROPE LIMITED, immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de

Nanterre sous le numéro B 414 108 001, dont le siège social est situé [Adresse 31], [Localité 30] – Royaume Uni, prise en sa succursale en France, dont l’établissement principal est situé [Adresse 28] [Localité 22]

[Adresse 26]

[Localité 22] [Localité 4] (BELGIQUE)

représentée par Maître Patrick MENEGHETTI de l’AARPI MENEGHETTI HUBERT ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, M^e Frédérique FARGUES, avocat au barreau de VERSAILLES, avocat postulant

PARTIE INTERVENANTE :

S.A. QBE EUROPE SA/NV

assureur de IB2L INGENIERIE, société anonyme de droit belge dont le siège social est sis [Adresse 26] – [Localité 4] (Belgique) immatriculée au Registre du commerce sous le numéro 0690.537.456 – RPM Bruxelles – TVA BE 0690.537.456, prise en sa succursale en France, dont l’établissement principal est sis [Adresse 28] – [Localité 22], immatriculée au Registre du Commerce et des sociétés de Nanterre sous le numéro 842 689 556,

venant aux droits et obligations de la société QBE INSURANCE EUROPE LIMITED immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de Nanterre sous le numéro B 414 108 001, dont le siège social est situé [Adresse 31],

[Adresse 31], [Localité 30] – Royaume Uni,

[Adresse 26]

[Localité 4] – BELGIQUE

IB2L INGENIERIE,

représentée par Maître Patrick MENEGHETTI de l’AARPI MENEGHETTI HUBERT ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, M^e Frédérique FARGUES, avocat au barreau de VERSAILLES, avocat postulant

ACTE INITIAL du 29 Juin 2020 reçu au greffe le 29 Juin 2020.

DÉBATS : A l’audience publique tenue le 27 Juin 2024, après le rapport de Madame DUMENY, Présidente de la Chambre, l’affaire a été mise en délibéré au 03 Octobre 2024, prorogée au 17 octobre 2024.

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

M^me DUMENY, Vice Présidente

Monsieur BRIDIER, Vice-Président

Madame BARONNET, Juge

GREFFIER :

Madame GAVACHE

PROCEDURE

La SAS Bouygues immobilier a fait réaliser des travaux de construction d’un ensemble immobilier de 23 appartements et 23 emplacements de stationnement en sous-sol dénommé résidence [Adresse 27] situé aux [Adresse 25] et [Adresse 10] à [Localité 32]. Elle était assurée par la compagnie Allianz IARD au titre des polices dommage-ouvrage et constructeur non réalisateur. La société les maçons franciliens (ci-après LMF), assurée par AXA France IARD, était titulaire du lot gros oeuvre et a sous-traité à la S.A. Etandex, assurée par AXA France IARD, le cuvelage et le traitement des infiltrations d’eau dans le sous-sol. L’architecte M. [C] [S] [W], assuré par la MAF, était le maître d’œuvre de conception.

L’ouverture de chantier a été prononcée le 1er janvier 2008.

Un état descriptif de division et un règlement de copropriété ont été dressés selon acte notarié du 31 décembre 2007 et un syndicat des copropriétaires a été constitué après réception.

La S.A. PERL a acquis en l’état futur d’achèvement 17 appartements et

17 emplacements de parking en sous-sol, correspondant aux lots commerciaux 7 à 23, selon acte authentique du 31 décembre 2007.

L’établissement public à caractère industriel et commercial OPAC de [Localité 32], par la suite devenu OPH de [Localité 32], a acquis de la SAS Bouygues immobilier

6 appartements et 6 parkings, portant les numéros commerciaux 1 à 6, selon acte authentique de vente en l’état futur d’achèvement du 29 janvier 2008.

Le 31 janvier 2008 la S.A. PERL a cédé à l’OPAC de [Localité 32] l’usufruit durant

15 ans sur ses 17 autres appartements et parkings.

La société LMF a fait l’objet d’une liquidation judiciaire par jugement du tribunal de commerce de Pontoise du 7 mai 2010 et son mandataire liquidateur a indiqué ne pas être en mesure de poursuivre le chantier de sorte que le maître d’ouvrage a notifié la résiliation du marché par lettre du 15 juillet 2010.

Les travaux ont été réceptionnés avec réserves le 21 juin 2010 avec effet au 25 mai 2010 et les lots appartements ont été livrés aux acquéreurs le lendemain ; toutefois la livraison des parkings a été refusée par la société PERL et par l’établissement public compte tenu d’infiltrations.

La SAS Bouygues immobilier a déclaré ce sinistre dès le 8 juin 2010 à l’assurance dommage-ouvrage qui a diligenté une expertise amiable. La SOTEM a réalisé des travaux de reprise sur préfinancement de l’assureur dommage-ouvrage et sur le CCTP établi par le bureau d’études GINGER BTP.

La société PERL et l’OPH de [Localité 32] ont obtenu du juge des référés une expertise confiée par décision du 16 octobre 2013 à M. [V], lequel a déposé son rapport le 10 janvier 2019.

Par assignation délivrée le 23 juin 2020 (enregistrée sous le RG 20/3050), l’établissement public à caractère industriel et commercial OPH de [Localité 32], dénommé [Localité 32] habitat, a attrait devant la présente juridiction la SAS Bouygues immobilier, la compagnie Allianz IARD -assurant celle-ci au titre des polices dommage-ouvrage et constructeur non réalisateur- et la compagnie AXA FRANCE IARD -es qualité d’assureur de la société liquidée les maçons franciliens (LMF)- en lecture de rapport afin de :

— les voir condamner in solidum à procéder aux travaux réellement propres à remédier aux infiltrations et donc à la reprise totale de l’ouvrage en sous-oeuvre, seule mesure propre à supprimer la cause des désordres et à mettre un terme définitif à ceux-ci, sous astreinte de 1.000€ par jour de retard à compter de l’expiration d’un délai de trois mois à compter de la signification du jugement à intervenir,

— les condamner in solidum à lui verser les sommes suivantes :

148.394,29 € en réparation de son préjudice financier,

10.000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,

— ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir ;

— les condamner in solidum aux dépens, comprenant les frais d’expertise judiciaire, dans les conditions prévues à l’article 699 du Code de procédure civile.

La SAS Bouygues immobilier a appelé en garantie le liquidateur de LMF – la SCP OUZILLE [G] -et son assureur la compagnie AXA FRANCE IARD ainsi que le liquidateur de la société IB2L INGÉNIERIE – la SELARL SMJ- selon actes extrajudiciaires remis les 30 juillet 2020 enregistrés sous le numéro 20/4430.

Pour sa part la compagnie Allianz IARD a assigné devant le tribunal judiciaire de Paris les sociétés Etandex, Qualiconsult, AXA France IARD -prise en qualité d‘assureur des sociétés LMF, Etandex et Qualiconsult-, QBE EUROPE SA/NV -assureur de IB2L INGÉNIERIE -, M. [C] [S] [W] et son assureur la MAF. Cette procédure (N°20/5859) a fait l’objet d’une ordonnance de dessaisissement et de renvoi par le juge de la mise en état du tribunal judiciaire de Paris prononcée le 29 janvier 2021, enregistrée sous le RG 21/1697 et jointe à l’instance principale par décision du

13 avril 2021.

Enfin la SA Etandex a appelé en garantie la SNC des travaux d’entretien du metro (dite SOTEM) par acte d’huissier délivré le 26 mars 2021 enregistré sous le numéro 21/2040 et joint à la présente instance par ordonnance du 11 mai 2021.

Par décision du 17 décembre 2021, le juge de la mise en état a

— déclaré l’OPH de [Localité 32] irrecevable en sa prétention visant à “les voir condamner in solidum à procéder aux travaux réellement propres à remédier aux infiltrations et donc à la reprise totale de l’ouvrage en sous-oeuvre, seule mesure propre à supprimer la cause des désordres et à mettre un terme définitif à ceux-ci, sous astreinte de 1.000€ par jour de retard à compter de l’expiration d’un délai de trois mois à compter de la signification du jugement à intervenir”,

— déclaré recevable pour le surplus,

— dit n’y avoir lieu de faire droit à la demande présentée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile par la compagnie Allianz IARD, M. [S] [W], la MAF, la compagnie QBE EUROPE SA/NV et l’OPH,

— réservé les dépens,

— renvoyé le dossier à la mise en état.

Par des dernières conclusions notifiées le 27 octobre 2022, l’OPH de [Localité 32] demande à la juridiction de se fonder sur les articles 1792, 1792-1 et 1231-2 du Code civil, afin de

— condamner la Société Bouygues immobilier à lui verser les sommes suivantes au titre des pénalités de retard :

o A titre principal : 5.123.250,00 €

o A titre subsidiaire : 3.080.600,00 €

o A titre infiniment subsidiaire 589.173,75 €

o A titre encore plus subsidiaire 354.269,00 €

— Condamner in solidum la Société Bouygues immobilier et son assureur la Compagnie Allianz IARD, ainsi que la Compagnie AXA France IARD en qualité d’assureur de la Société LMF, à lui verser les sommes suivantes au titre de la perte de loyers :

o 108.594,06 €

o 39.800,23 €

— dire que ces sommes seront assorties des intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir,

— débouter la Société Bouygues immobilier de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions à son encontre,

— ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir ;

— condamner in solidum la Société Bouygues immobilier et son assureur, la Compagnie Allianz, ainsi que la Compagnie AXA France IARD es qualité d’assureur de la Société LMF, aux dépens, comprenant les frais d’expertise judiciaire taxés à 43.503,68 € TTC.

Le constructeur et vendeur en l’état futur d’achèvement la SAS Bouygues immobilier sollicite, dans ses écritures du 26/9/2023, au vu des dispositions de l’article 122 du Code de procédure civile, 1792 et suivants, subsidiairement 1231-1, plus subsidiairement 1240, 1103 et 1104 du Code civil, de

— débouter l’OPH de l’ensemble de ses demandes, comme mal fondées

• tant au titre de pénalités de retard de livraison des emplacements de parkings,

• qu’au titre de pertes de loyer ,en ce compris de prétendus surcoûts de personnel

Subsidiairement, pour le cas où, par impossible, le tribunal ferait droit à tout ou partie des demandes de l’OPH,

— ramener les demandes d’indemnité à de plus justes proportions, qui ne pourront excéder les sommes retenues par l’Expert Judiciaire dans son rapport, et notamment sur les pertes locatives sur les emplacements de parking en sous-sol, consécutives aux désordres d’infiltrations,

— ramener la demande d’indemnité à une somme qui ne pourra excéder 44.800€ sur la période du 1 er juillet 2013 au 31 octobre 2018, et débouter l’OPH du surplus de ses demandes,

— débouter l’OPH de toute demande d’indemnité sur la période du 1 er juillet 2014 au 23 avril 2018 sur les 16 places de stationnement qui demeuraient parfaitement utilisables selon l’avis de l’expert judiciaire à compter du mois de juin 2014, l’OPH ayant retardé la mise en location des 16 places de stationnement au 23 avril 2018, sans aucun motif lié à leur indisponibilité,

— débouter l’OPH de toute demande d’indemnité sur la période du 31 octobre 2018 au 30 juin 2020 sur les 4 places de stationnement qui sont demeurées parfaitement utilisables après leur libération de l’implantation de piézomètres et sur les 3 places de stationnement restantes, qui auraient été utilisables si l’OPH n’avait pas refusé les travaux retenus par les Experts

En tout état de cause,

— débouter l’OPH de ses demandes d’indemnités au titre des préjudices annexes liés à des frais de personnel.

À titre reconventionnel,

— condamner l’OPH au paiement du solde du prix de vente pour 28.685,20€, outre la somme de 127.573,72€ au titre du solde du prix de vente PERL,

— dire que cette somme sera majorée des pénalités conventionnelles de retard de « 1% par mois de retard et proportionnellement en nombre de jours de retard » prévues dans les stipulations de l’article 6.3 de l’acte de vente, à compter du 18 avril 2018 / 19 octobre 2018, date de prise de possession des emplacements de parking pour leur mise en location.

— condamner l’OPH à lui rembourser la somme de 3.321,87€ au titre des consommations électriques du parking à compter du 23 avril 2018 au 13 janvier 2021 date de prise d’effet de la résiliation du contrat EDF.

— condamner l’OPH à lui rembourser la somme de 4.226€ au titre de la taxe foncière correspondant à ses lots, à compter de juin 2014, date à laquelle la majorité des emplacements de parking était utilisable selon l’avis de l’Expert judiciaire.

À titre infiniment subsidiaire, sur les appels en garantie pour le cas où il serait fait droit aux demandes principales,

— la déclarer recevable et bien fondée en ses appels en garantie.

— condamner Allianz en sa qualité d’assureur selon police CNR à la relever et garantir indemne de toutes condamnations qui seraient prononcées à son encontre, en principal, intérêts, frais et accessoires.

— condamner Allianz en sa qualité d’assureur selon police CNR à lui payer

• 33.899,96€ au titre de remboursement des indemnités versées au titre des pertes locatives,

• 8.085€ HT au titre des travaux conservatoires engagés à frais avancés pour dans le cadre de l’expertise judiciaire (2.200€ HT+ 1.530€ HT+ 4.355€ HT).

— dire et juger que IB2L Ingénierie en sa qualité de maître d’œuvre d’exécution et LMF en sa qualité d’entreprise de gros œuvre chargée des travaux d’infrastructure ont engagé leur responsabilité pleine et entière à l’origine des désordres d’infiltrations au droit des emplacements de parking 21 à 23 en sous-sol de l’ensemble immobilier [Adresse 27],

— condamner in solidum QBE EUROPE SA/NV venant aux droits de QBE Insurance europe limited, en qualité d’assureur du maître d’œuvre d’exécution IB2L ingénierie et AXA France en qualité d’assureur de l’entreprise de gros œuvre LMF à la relever et garantir intégralement de toutes condamnations qui seraient prononcées à son encontre, en principal, intérêts, frais et accessoires.

— rejeter toute responsabilité propre en sa qualité de maître d’ouvrage, au titre d’une acceptation de risques dans les désordres d’infiltrations en sous-sol

— débouter les sociétés Qualiconsult et Etandex, en leurs appels en garantie,

— condamner tous succombant au paiement d’une indemnité de 10.000€ au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens, qui seront recouvrés aux offres de droit par Maître Benoît Arnaud membre de l’AARPI LMT Avocats.

La S.A. Allianz IARD, assureur du constructeur Bouygues immobilier, se fonde sur les articles 1343-2, 1231-6, 1231-7, 1217, 1240, 1231-1, 1353-2 et 1792 et suivants du Code Civil, L.113-5, L121-12, L.124-3, L.241-1 et L242-1 du Code des Assurances,

31 et 334 et suivants du Code de Procédure Civile, pour voir

— juger irrecevables les demandes de l’OPH de [Localité 32] qui ne justifie pas de sa qualité ni de son intérêt à agir, s’agissant de dommages affectant des parties communes de l’immeuble

— débouter en conséquence l’OPH de ses demandes,

Subsidiairement, sur le fond,

— dire et juger que la garantie CNR souscrite par la société Bouygues immobilier ne peut trouver application que pour autant que la responsabilité décennale de cette dernière serait engagée,

— juger que la société Bouygues immobilier n’a pas commis de faute de nature à engager sa responsabilité en lien avec le préjudice allégué.

— débouter toutes demandes dirigées à son encontre au titre des pénalités de retard qui ne peuvent concerner ses garanties.

— prononcer sa mise hors de cause comme assureur CNR, pour le cas où le Tribunal considérerait que la garantie décennale n’est pas mobilisable,

— débouter plus largement l’ensemble des demandes, fins et conclusions dirigées à son encontre

Subsidiairement, pour le cas où une condamnation quelconque serait prononcée à son encontre

— juger que le préjudice locatif éventuel ne peut s’apprécier que sous l’angle de la perte de chance dès lors qu’il ne présente pas un caractère certain.

— juger que la perte de chance de ne pas avoir loué les parkings en cause peut être évaluée à 50%;

— débouter la demande au titre de la perte locative en tant que supérieure à la somme de 22.400 € et subsidiairement celle de 23.135 € par référence au montant proposé par l’expert.

Plus subsidiairement et pour le cas où le Tribunal estimerait qu’il n’y aurait pas lieu de retenir la perte de chance,

— débouter la demande au titre de la perte locative en tant que supérieure à la somme de 44.800 € et subsidiairement 46.270 € par référence au montant proposé par l’Expert,

— débouter l’OPH de ses demandes d’indemnités au titre des préjudices annexes liés à des frais de personnel,

En toute hypothèse,

— juger responsables des désordres allégués par l’OPH la Société LMF, la Société Etandex, Monsieur [W], la Société IB2L ingenierie et la Société Qualiconsult,

— condamner in solidum la Société Etandex, la Compagnie AXA France IARD, assureur des Sociétés LMF, Etandex et Qualiconsult, la compagnie QBE EUROPE SA/NV, assureur de la Société IB2L ingenierie, Monsieur [W], son assureur la MAF et la Société Qualiconsult à lui payer, es qualité d’assureur dommages ouvrage, la somme de 161.317,17 € qu’elle justifie avoir réglée, outre les intérêts au taux légal à compter de la délivrance de son assignation en date du 13 mai 2020, avec capitalisation des intérêts,

— condamner in solidum ou à défaut chacun à hauteur de sa part la Société Etandex, la Compagnie AXA France IARD, assureur des Sociétés LMF, Etandex et Qualiconsult, la compagnie QBE EUROPE SA/NV, assureur de la Société IB2L ingenierie, Monsieur [C] [W], son assureur la MAF et la Société Qualiconsult à la relever et garantir indemne de toutes condamnations éventuelles et de toutes sommes qu’elle a ou pourrait être amenée à régler à l’OPH et ce, en principal, intérêts, frais et tous autres accessoires,

— condamner in solidum ou à défaut chacun à hauteur de sa part la Société Etandex, la Compagnie AXA FRANCE IARD, assureur des Sociétés LMF, Etandex et Qualiconsult, la compagnie QBE EUROPE SA/NV, assureur de la Société IB2L ingenierie, Monsieur [C] [W], son assureur la MAF et la Société Qualiconsult à la relever et garantir indemne de toutes condamnations éventuelles au profit de la Société Bouygues immobilier ou de toute autre partie et ce, en principal, intérêts, frais et tous autres accessoires,

— Juger qu’en qualité d’assureur CNR, elle ne peut être tenue au-delà des limites et conditions de ses obligations contractuelles et est fondée en particulier à opposer sa franchise qui, en matière de garantie obligatoire ainsi qu’au titre des dommages immatériels consécutifs, est égale à 5 % du coût du sinistre avec un minimum de 975 € et un maximum de 4.500 €,

— Juger que la Société Bouygues immobilier doit supporter le montant de sa franchise contractuelle,

— Débouter les assureurs des constructeurs responsables de leur demande visant à opposer leur franchise en présence de dommages relevant de la garantie décennale,

— Condamner tout succombant à lui verser la somme de 10.000 € en application des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

— Condamner tout succombant aux entiers dépens, dont distraction au profit de Maître de SANTI.

La société S.A. Etandex a notifié le 2 octobre 2023 ses dernières écritures visant les articles 1147, 1382 anciens, 1792 et suivants, 1240 et suivants du code civil et L 113-1 du code des assurances, en vue de :

— débouter la compagnie Allianz IARD, la société QBE EUROPE, M [S] [W], la société Qualiconsult, la société SOTEM et toute autre partie à l’instance, de toutes leurs demandes, fins et conclusions en ce qu’elles sont dirigées à son encontre,

Subsidiairement,

condamner in solidum la société Bouygues immobilier, QBE EUROPE assureur de la société LES MAÇONS FRANCILIENS, M. [S] [W] architecte et la MAF, AXA France IARD assureur de la société LMF, Allianz IARD assureur CNR, et toute autre partie à l’instance, à la garantir de toutes condamnations qui seraient prononcées à son encontre,

Très subsidiairement,

— condamner AXA France IARD son assureur à la garantir de toutes condamnations qui seraient prononcées à son encontre,

— ramener le montant des sommes pouvant être mises à sa charge à de plus justes proportions,

— condamner solidairement entre elles la société Bouygues immobilier, la compagnie Allianz IARD, la société QBE EUROPE et toute autre partie succombante à lui payer une somme de 4.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner les mêmes aux entiers dépens.

C’est le 14septembre 2023 que la S.A.S. Qualiconsult a échangé ses dernières conclusions sollicitant du Tribunal judiciaire de :

1/ concernant les infiltrations affectant le radier

A titre principal

— constater que M. [V] n’impute aucune part de responsabilité au contrôleur technique,

— la mettre hors de cause

— rejeter les demandes et appels en garantie dirigés à son encontre

A titre subsidiaire si le Tribunal considère que les désordres ne présentent pas un caractère décennal en ce qu’ils ont été réservés à la réception

— juger que les conditions de la subrogation légale de la compagnie Allianz ne sont pas réunies

— rejeter le recours subrogatoire de la société de la société Allianz

Si le Tribunal considère que les désordres présentent un caractère décennal en ce qu’ils se sont révélés dans toute leur ampleur et leurs conséquences postérieurement à la réception

— condamner la société AXA France IARD à la garantir de toutes les condamnations prononcées à son encontre,

2/ concernant les infiltrations affectant les voiles

A titre principal

— juger que le problème de la nappe venant buter sur le voile du sous-sol a été signalé en temps utile (dès le stade de la conception) par ses soins et qu’elle n’est pas tenue de s’assurer que ses avis sont suivis d’effet,

— la mettre hors de cause

— rejeter les demandes et appels en garantie dirigés à son encontre

A titre subsidiaire

— juger que les garanties obligatoires et facultatives de la compagnie AXA, son assureur sont mobilisables.

— condamner la société AXA France IARD à la garantir de toutes les condamnations prononcées à son encontre,

3/ a titre subsidiaire, sur les appels en garantie vu l’article 1240 du Code civil 1231-1 du Code civil et L 124-3 du Code des assurances,

— condamner in solidum :

o Bouygues immobilier

o la société Etandex

o AXA France IARD, assureur des Sociétés LMF et Etandex

o Allianz IARD, ès-qualités d’assureur CNR

o QBE EUROPE SA/NV venant aux droits des obligations de la société QBE insurance

Europe limited SA, ès-qualités d’assureur de la société IB2L Ingenierie

o Monsieur [C] [S] [W]

o MUTUELLE DES ARCHITECTES FRANÇAIS, ès-qualités d’assureur de Monsieur [S] [W]

o SNC des travaux entretien du metro dite « SOTEM »

à la relever indemne et garantir de toute condamnation susceptible d’être prononcée à son encontre en principal, frais et accessoires de toute nature

— Condamner la société AXA France IARD à la garantir de toutes les condamnations prononcées à son encontre.

4/ en toute hypothese

— condamner in solidum les parties succombantes à lui verser la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens, dont distraction au profit de la SELARL MINAULT TERIITEHAU agissant par Maître Stéphanie TERIITEHAU.

La société anonyme AXA France IARD, recherchée en qualité d’assureur des sociétés les maçons franciliens LMF, Etandex et Qualiconsult, demande au tribunal de faire application des articles 1231-1, 1240 et 1199 et 1792 et suivants du Code civil, L112-6 et L124-5 du code des assurances afin de :

A titre principal

— juger que les garanties souscrites, tant sur le volet responsabilité civile décennale que sur le volet responsabilité civile professionnelle ne sont pas mobilisables,

— débouter toute partie de toute demande, fins et conclusions dirigées à son encontre ès-qualités d’assureur des sociétés LMF, Qualiconsult et Etandex

A titre subsidiaire

Sur les appels en garantie :

— condamner in solidum :

— Bouygues immobilier

— Allianz IARD, ès-qualités d’assureur CNR

— QBE EUROPE SA/NV venant aux droits des obligations de la société QBE INSURANCE EUROPE LIMITED SA, ès-qualités d’assureur de la société IB2L ingénierie

— Monsieur [C] [S] [W] et son assureur la – MAF

— SNC DES TRAVAUX ENTRETIEN DU METRO dite « SOTEM »

— SELARL SMJ prise en la personne de Maître [M] [R], liquidateur judiciaire de la société IB2L Ingénierie à la relever et garantir indemne de toute condamnation susceptible d’être prononcée à son encontre en principal, frais et accessoires de toute nature.

Sur l’opposabilité et l’application des exclusions et limites de garantie :

— la déclarer recevable et bien fondée à opposer ses limites et exclusions de garanties

Pour les demandes formées à l’encontre de la Compagnie AXA France IARD ès-qualités d’assureur de la société LMF

— débouter toute partie de toute demande tendant à la prise en charge de sommes versées au titre des travaux réparatoires, la reprise de prestation de l’assuré étant exclue des garanties souscrites

— faire application de la franchise contractuellement prévue d’un montant de 3.135,52 euros

Pour les demandes formées à l’encontre de la Compagnie AXA France IARD ès-qualités d’assureur de la société Etandex

— débouter toute partie de toute demande tendant à la prise en charge de sommes versées au titre des travaux réparatoires, la reprise de prestation de l’assuré étant exclue

— faire application de la franchise contractuellement prévue 20% du coût du sinistre, par cause technique, avec un minimum de 18.293,88 euros

Pour les demandes formées à l’encontre de la Compagnie AXA France IARD ès-qualité d’assureur de la société Qualiconsult :

— faire application de la franchise contractuellement prévue :

— Franchise décennale opposable à la société Qualiconsult de 20% du coût du sinistre, par cause technique, avec un minimum de 3.048,98 euros à réindexer selon les indices BT01 de DOC/ date de réparation du sinistre ;

— Franchise opposable au tiers pour les dommages consécutifs de 20% du coût du sinistre, par cause technique, avec un minimum de 3.000 euros

En toute hypothèse

— prendre acte de l’abandon des demandes de condamnation au paiement des pénalités de retard formulées par l’OPH à son encontre

— débouter toute partie de tout demande et appels en garantie formulés à son encontre au titre des pénalités de retard.

— condamner in solidum de tout succombant à lui verser la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner in solidum de tout succombant ainsi qu’aux entiers dépens

Le 15 septembre 2023, Monsieur [C] [S] [W] et son assureur la MAF ont notifié leurs écritures sollicitant, au visa des articles 1240, 1382 et 1792-6 du Code civil, de

— débouter l’OPH, la société Allianz IARD, la société AXA France, la société SOTEM, la société Qualiconsult et toute autre partie de leurs demandes formées à leur encontre;

Subsidiairement,

— condamner les sociétés LMF, Etandex et IB2L, ainsi que leurs assureurs les sociétés AXA France IARD et QBE Europe à les garantir in solidum des condamnations prononcées à leur encontre ;

— limiter les condamnations aux montants retenus par l’expert judiciaire dans son rapport ;

— appliquer les termes et limites de la police souscrite par M. [W] auprès de la MAF avec notamment l’opposabilité de la franchise pour toute condamnation prononcée sur un fondement autre que décennal

— condamner la société Allianz IARD et toute autre partie perdante à payer à la MAF la somme de 8.000 Euros au titre de l’article 700 code de procédure civile,

— condamner la société Allianz IARD et toute autre partie perdante aux entiers dépens.

Le 26 octobre 2023, la Compagnie QBE Europe SA/NOUVEAU venant aux droits de QBE INSURANCE EUROPE LIMITED, en qualité d’assureur du maître d’œuvre d’exécution IB2L Ingénierie, a échangé ses dernières conclusions visant les articles 1346-5, 1792 et 1792-1 du code civil, 6 et 9 du code de procédure civile, L 111-23, L 111-24 et R 111-39 du code de la construction et de l’habitation afin de :

— la recevoir en ses écritures et l’y jugeant bien fondée ;

A titre principal

— dire et juger que la société IB2L, en sa qualité de maître d’œuvre d’exécution et d’OPC, a respecté les obligations mises à sa charge ;

— dire et juger que la société IB2L n’est impliquée d’aucune façon dans la survenance des désordres invoqués par la compagnie Allianz IARD ;

— dire et juger qu’aucune inexécution contractuelle ne peut être reprochée à la société IB2L ;

— constater que la cabinet SOL Conseil avait alerté la société Bouygues immobilier sur la survenance des désordres ;

— constater que la société Bouygues immobilier avait connaissance de la nécessité d’obtenir des informations concernant les cotes des plus hautes eaux connues auprès des services techniques locaux et de faire réaliser une étude complémentaire auprès d’un bureau d’études spécialisé en hydrogéologie ;

— constater que la société Bouygues immobilier a décidé de ne pas être assistée d’un Bureau d’études techniques spécialisé en hydrogéologie, et en concertation avec Monsieur [C] [W], de ne pas prévoir dans le cadre du marché, la réalisation d’une telle étude ;

— dire et juger que la société Bouygues immobilier a accepté les risques concernant les infiltrations sur le radier du parking et le problème de blocage de la nappe sur le voile;

— dire et juger que les travaux réalisés la société SOTEM et la société GINGER CEBTP à la demande de la compagnie Allianz IARD, en qualité d’assureur dommages-ouvrage, n’ont pas permis de réparer les désordres susvisés ;

— dire et juger que la compagnie Allianz, la société SOTEM et la société GINGER CEBTP sont seules responsables de la réparation des désordres ;

— dire et juger que la société IB2L ne peut voir engagée ni sa responsabilité civile décennale ni sa responsabilité professionnelle concernant les désordres invoqués dans le rapport d’expertise judiciaire ;

— débouter purement et simplement l’ensemble des parties en toutes leurs demandes dirigées à son encontre

A titre subsidiaire

— condamner solidairement ou à défaut in solidum Monsieur [C] [S] [W] ainsi que son assureur la MAF, la société LMF, de la société Etandex ainsi que leur assureur la compagnie AXA FRANCE IARD et la société Qualiconsult ainsi que son assureur la compagnie AXA FRANCE IARD à la relever et garantir de toutes condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre ;

En tout état de cause

— juger que si par extraordinaire, le tribunal de céans venait à considérer que la société IB2L a commis une faute, la compagnie QBE sera bien fondée à faire valoir ses limites de garantie, exclusions et plafonds de garantie, et les franchises afférentes.

— rejeter l’exécution provisoire ;

— condamner tout succombant au paiement de la somme de 4.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile outre les entiers dépens ;

— débouter l’ensemble des parties des demandes formulées à son encontre sur les frais irrépétibles et les dépens.

Enfin la S.A.S. SOTEM a communiqué par voie électronique le 7 novembre 2022 ses conclusions contenant les prétentions suivantes :

— débouter la Société Etandex ainsi que tout autre partie à I’instance de leurs demandes à son encontre et la mettre hors de cause,

Subsidiairement,

— débouter I’OPH de ses demandes au titre de préjudice pour perte de loyers

et de frais de personnel,

Plus subsidiairement,

— condamner la Société Bouygues immobilier avec Allianz, de Monsieur [S] [W] avec la MAF, de QBE EUROPE en qualité d’assureur de la Société lB2L Ingénierie, de la Société Etandex avec AXA FRANCE également assureur des Sociétés Qualiconsult et les Maçons franciliens à la relever et garantir de toutes condamnations éventuellement prononcées à son encontre,

— condamner I’OPH, la Société Etandex et tout autre succombant à l’instance à lui payer la somme de 2 500 € en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

— condamner I’OPH in solidum avec tout autre succombant à l’instance aux dépens dont distraction au profit de Maître Persa, conformément à l’article 699 du Code de Procédure Civile.

N’ont pas constitué avocat la S.E.L.A.R.L. SMJ prise en la personne de Me [M] [R] Liquidateur Judiciaire de la Société IB2L Ingénierie et la S.C.P. Ouizille [G] prise en la personne de Me [G] Liquidateur judiciaire de la Société les maçons franciliens. Par suite le jugement sera réputé contradictoire.

La cloture de l’instruction a été prononcée par ordonnance du 5 décembre 2023 et le dossier a été appelé à l’audience tenue le 27 juin 2024 par la formation collégiale qui a mis dans le débat les questions de l’incompétence du tribunal pour statuer sur la fin de non recevoir et de l’absence de signification par huissier des conclusions au mandataires judiciaires de IB2L et de LMF, parties défaillantes, par les parties présentant des demandes à leur encontre conformément à l’article 68 du code de procédure civile.

La décision a été mise en délibéré au 03 octobre 2024 qui a été prorogé à ce jour.

MOTIFS DE LA DÉCISION

— sur la procédure

Le liquidateur Judiciaire de la Société IB2L Ingénierie (la S.E.L.A.R.L. SMJ) et celui de la Société Les maçons franciliens ( la S.C.P. OUIZILLE [G]) n’ont pas constitué avocat de sorte que les parties présentant des demandes à leur encontre doivent leur avoir signifié par huissier, conformément aux exigences de l’article 68 du code de procédure civile telles que rappelées par le juge de la mise en état dans son ordonnance du 17 décembre 2021.

En l’espèce Monsieur [C] [S] [W] et son assureur la MAF présentent des demandes subsidiaires de garantie envers ces deux sociétés sans justifier avoir notifié leurs écritures à leur représentant si bien qu’ils seront déclarés irrecevables en ces prétentions.

****

Le tribunal rappelle que dans les instances introduites depuis le 1er janvier 2020 les fins de non recevoir relèvent de la compétence exclusive du juge de la mise en état, en vertu de l’article 789 du code de procédure civile.

Dans la mesure où le juge de la mise en état a effectivement été saisi de fins de non recevoir dans cette instance introduite par exploit du 23 juin 2020, le tribunal ne peut que se déclarer incompétent pour statuer sur la fin de non recevoir tirée du défaut d’intérêt et de qualité à agir excipée par la compagnie Allianz à l’encontre de la demanderesse.

****

Le tribunal relève que la société LMF n’est pas dans la cause en raison de sa liquidation judiciaire. Dès lors QBE ne peut former de demande de condamnation ou de garantie contre cette société au nom du principe du contradictoire.

— sur les indemnités pour perte de loyer réclamées par l’OPH de [Localité 32]

L’OPH sollicite la condamnation in solidum de son vendeur Bouygues immobilier, de l’assureur de celui-ci la Compagnie Allianz IARD, ainsi que de la Compagnie AXA France IARD en qualité d’assureur de la Société LMF à indemniser sa perte de loyer des parkings sur le fondement décennal.

Il reproche également à son seul vendeur une faute dolosive lui ayant causé ce dommage.

* sur la garantie décennale

— La société d’HLM demande à son vendeur, à l’assureur de celui-ci Allianz et à l’assureur de l’entreprise de gros œuvre LMF, la compagnie AXA France IARD, pris in solidum, l’indemnisation des loyers non perçus pour les places de parking objet de fuites et de test par la mise en place de barbacanes et de piézomètres.

Elle recherche la responsabilité de la société Bouygues immobilier en sa qualité de vendeur en l’état futur d’achèvement au visa des articles 1792, 1792-1 et 1646 -1 du Code civil, ainsi que celle de la société les maçons franciliens, titulaire du gros œuvre, pour les dommages rendant l’ouvrage impropre à sa destination, ces infiltrations étant de nature à atteindre la solidité du bâtiment et son habitabilité.

Elle affirme que les désordres, bien que signalés dans le procès-verbal de réception, ne se sont révélés que postérieurement dans leur ampleur et leurs conséquences de sorte qu’ils doivent être considérés comme cachés jusqu’aux opérations d’expertise judiciaire.

Elle expose que l’expert dommage ouvrage a constaté des remontées d’eau à travers le radier, des infiltrations d’eau au travers et en pied des voiles béton armé contre terre ainsi que des infiltrations en plafond du parking en relation avec les ouvrages d’étanchéité de terrasse ou avec l’édicule maçonné de ventilation.

Selon elle l’expert judiciaire a constaté deux types de désordres : des infiltrations importantes avec arrivée d’eau en provenance de la dalle haute du parking et des barbacanes mises en place lors de l’expertise dommages ouvrage sur le voile correspondant ainsi que des problèmes de résurgence d’humidité sur des zones de traitement réalisées par l’entreprise SOTEM ayant effectué les reprises.

Il a attribué les problèmes d’infiltrations à une mauvaise exécution des travaux notamment la réalisation du radier du parking imputable à la société les maçons franciliens qui a effectué ces travaux, supprimé les butonnages mis en place par la société Roissy TP et fermé des emplacements des encastrements de butons dans les voiles.

Quant au problème de blocage de la nappe sur le voile situé en amont de celle-ci, l’expert et le sapiteur ont considéré qu’il n’était pas imputable aux entreprises mais était relatif à la nappe circulant dans cette zone et venant contact avec la partie des voiles remontés sur la hauteur du sous-sol. Cependant il semblerait qu’il n’y ait pas eu d’études du niveau maximum de la nappe malgré la recommandation de la société Sol conseil.

La demanderesse affirme le caractère décennal des désordres constatés au sous-sol, l’expert judiciaire ayant relevé que la fuite au niveau du plancher haut est préjudiciable pour l’utilisation des places n°21 à 23 ainsi que des places bloquées par la mise en place des piézomètres nécessaires pour les opérations d’expertise. Dans ce rapport il est constaté que la situation n’était pas réglée puisque les travaux d’écrêtage de la nappe n’étaient pas acceptés par la municipalité.

— La société Bouygues immobilier reconnaît avoir été le maître d’ouvrage de cette opération et le fait que l’OPH loue les appartements à des particuliers au titre de logements sociaux de la ville de [Localité 32] et exploite l’ensemble immobilier. De même elle ne conteste pas que la livraison des emplacements de stationnement au sous-sol a fait l’objet d’un refus de livraison par les deux propriétaires selon annotations manuscrites insérées dans les procès-verbaux du 26 mai 2010. Elle a effectivement régularisé 8 déclarations successives de sinistre auprès de son assureur Allianz au titre des désordres d’infiltrations en sous-sol pour lesquels elle a obtenu des indemnisations de 2011 à 2013. Le maître d’œuvre Ginger CE BTP a mis en cause la qualité très hétérogène et les porosités élevées du béton, le conduisant à établir un CCTP des travaux de reprise exécutés par la société SOTEM qui a notamment injecté de la résine, ce qui a fait cesser les infiltrations en octobre 2011 à l’exception d’un point sur l’emplacement 23 : une recherche de fuite a conclu à une origine provenant de la nappe puis l’expert dommage ouvrage a établi deux rapports.

Dans le cadre de l’expertise judiciaire la société SOTEM est intervenue pour parfaire ses reprises d’étanchéité : l’expert judiciaire a examiné les infiltrations actives par les voiles périmétriques circonscrites aux emplacements n° 21 à 23 dont la société PERL était nue-propriétaire.

Le vendeur s’en rapporte à justice sur le caractère décennal de ces désordres d’infiltrations en sous-sol et, si tel était le cas, il se dit bien fondé à obtenir la garantie de son assureur CNR Allianz qui a notifié une position de garantie.

— La S.A. Allianz IARD, assureur du promoteur vendeur, constate qu’aucune demande n’est dirigée à son encontre en sa qualité d’assureur dommage ouvrage et que celles présentées contre elle comme assureur CNR doivent être rejetées. Elle rappelle qu’elle peut être recherchée pour la garantie décennale de son assuré en présence de vices cachés à la réception de nature à porter atteinte à la solidité ou à la destination de l’ouvrage et que dans cette hypothèse sa garantie comprend les garanties complémentaires de bon fonctionnement et des dommages immatériels consécutifs. Mais elle se dit non concernée par cette demande qui ne constitue pas un dommage immatériel consécutif à un dommage matériel garanti.

— La compagnie AXA France IARD, assureur de la société les maçons franciliens, conclut au rejet, ses garanties souscrites sur le volet responsabilité civile décennale et professionnelle n’étant pas mobilisables. Elle se réfère au procès-verbal de réception qui note une fuite sur pénétration d’arrivée d’eau potable au sous-sol cage B, des infiltrations d’eau au niveau du radier et des murs périphériques des sous-sols A et B imp utables à la société Roissy TP et à son assurée LMF. Rappelant que les acquéreurs ont refusé la livraison des parkings du fait de la présence d’infiltrations, elle en déduit que celles-ci constituent une réserve et s’opposent à la mise en oeuvre de la responsabilité civile décennale.

Elle affirme que la police BTPlus souscrite par la société LMF a été résiliée au

1er janvier 2010 pour non règlement des primes d’assurance, les garanties ayant été suspendues à compter du 30 mai 2009 si bien que les demandes présentées par l’OPHLM et la compagnie Allianz à son encontre par exploits des 18 mai et 23 juin 2020 l’ont été après expiration du délai subséquent de l’article L 124- 5 du code des assurances ce qui conduit au rejet de leurs demandes.

****

Aux termes de l’article 1792 du code civil tout constructeur d’un ouvrage est responsable de plein droit, envers le maître ou l’acquéreur de l’ouvrage, des dommages, même résultant d’un vice du sol, qui compromettent la solidité de l’ouvrage ou qui, l’affectant dans l’un de ses éléments constitutifs ou l’un de ses éléments d’équipement, le rendent impropre à sa destination.

L’article 1646-1 du même code soumet le vendeur d’un immeuble à construire aux obligations des architectes, entrepreneurs et autres personnes liées au maîtres de l’ouvrage par un contrat de ouvrage d’ouvrage susvisées.

Cette garantie décennale couvre les désordres cachés lors de la réception, qui n’ont donc pas été réservés et qui sont d’une gravité certaine.

Il ressort du procès-verbal de réception des travaux signé le 21 juin 2010 par l’entreprise LMF et le promoteur Bouygues immobilier que la réception a été prononcée avec effet à la date du 25 mai 2010 assortie des réserves et notamment, concernant les sous-sols, les réserves suivantes :

— cage B : “ fuite sur pénétration arrivée d’eau potable LMF”,

— cages A et B: “infiltrations d’eau au niveau du radier et des murs périphériques LMF et Roissy TP”.

Le procès-verbal de livraison et de remise des clés signé le lendemain, 26 mai 2010 par le vendeur et les deux acheteurs, les sociétés PERL et OPAC, fixe la réception au 26 mai 2010 à l’exception du sous-sol pour lequel il est indiqué sur la feuille annexe “non réceptionné/livré ce jour réception à prévoir dès que possible”.

Le 8 juin 2010, la Société Bouygues immobilier a déclaré le sinistre à l’assureur dommages-ouvrage, la Compagnie Allianz, qui a missionné le Cabinet EURISK, lequel a déposé son rapport le 18 juillet 2011. L’Expert DO y constate plusieurs types de dommages :

— dommage n°1 : Remontée d’eau linéaires rectilignes au travers du radier. Il l’impute à des infiltrations ponctuelles au travers d’anomalies de coulage du radier en relation avec les conditions de mise en œuvre du radier du fait de venues d’eau et de leur collecte inadaptée, en l’absence de dispositions spécifiques pour éviter la fissuration au droit des reprises et d’inadaptation du traitement pour fissures inertes réalisées par Etandex.

— dommage n°2 : Infiltrations d’eau au travers et en pied des voiles BA contre terre. Ce cabinet retient pour cause les conditions de mise en œuvre et un traitement inadapté en regard des contraintes lors des reprises de bétonnage entre les voiles contre terre, le radier et le plancher haut et d’infiltrations ponctuelles en partie courante des voiles principalement au droit des calfeutrements de l’emprise des butons.

— dommage n°3 : Infiltrations d’eau en plafond du parking en relation avec les ouvrages d’étanchéité de terrasse ou avec l’édicule maçonné de ventilation, à savoir la venue d’eau sous la gaine de ventilation à l’arrière de la tête de mur place 23 avec dégradation de la gaine C.F, le flocage en plafond gorgé d’eau au niveau de la circulation bordant la place 23 et la venue d’eau en périphérie de la gaine de V.H. du parking à l’arrière de la place 2.

Il le considère comme des conséquences du dommage n° 2 auquel se greffent des anomalies ponctuelles liées à l’étanchéité de la terrasse devant l’appartement 102 au rez-de-chaussée, à la hauteur du relevé, à un bourrelet de pax alu, à l’emploi seulement de l’étanchéité par les plots, à l’amorce de décollement de l’étanchéité sur la platine du moignon E.P, au défaut de couvertines en raison du traitement des joints de construction par rapport aux avoisinants, à la couvertine entre le mur de clôture du jardin A 102 et le mitoyen, au couvre joint vertical à la jonction avec l’angle de la construction et à la couvertines sous-jacente sur massif en angle A101.

Il liste au titre des préjudices immatériels les pertes de loyer des emplacements de parking en sous-sol depuis la mise en location progressive des appartements du 3 mai 2010 jusqu’à la date prévisible d’achèvement des travaux réparatoires, précisant que les prix des loyers sont définis par une convention passée entre l’État et la SA HLM pour ces logements sociaux, sans bénéfice.

Sur la base des constats d’huissier et du rapport de Ginger CEBTP, le cabinet Eurisk convient que les principales infiltrations d’eau se produisent à des fissures de retrait du béton au niveau des reprises de bétonnage du radier ainsi qu’à la liaison de voiles contre terre avec le radier et le plancher haut du sous-sol. Ces fissures n’étaient pas consécutives à des formations du radier ou des voiles mais la prescription dans le traitement appliqué par Etandex n’était pas susceptible d’assurer leur étanchéité en regard d’eau sous pression sous le radier et à l’arrière des voiles.

A la suite de l’expertise DO, la Société Bouygues immobilier a confié à la Société SOTEM des travaux d’injection de résine qui ont été réceptionnés le 18 novembre 2011 à date du 4 novembre précédent avec des réserves relatives à des infiltrations localisées au niveau de la place n° 2, en haut de voiles, dans le voile à l’angle entre le locale poubelle et la place n° 3, au niveau des places 3 et 4, dans le voile du sas escalier, à l’angle de la place 5, dans une fissure des places 6 et 7, dans le locale ou autour d’une reprise au droit de l’arrivée d’eau, dans la 4e marche de l’escalier, au niveau de la place 22 en sous face du plancher, au niveau de la place 11 dans le radier et 23 à la jonction entre le voile et le radier.

Ces injections se sont révélées inefficaces, puisque de nouveaux désordres sont apparus par la suite, ce qui a conduit la Société Bouygues immobilier à effectuer sept déclarations de sinistre complémentaires auprès de l’assurance dommages-ouvrage.

Suite à la déclaration de sinistre en date du 3 juin 2013 par le promoteur Bouygues immobilier à Allianz IARD, cette compagnie a considéré que sa garantie décennale était acquise pour les infiltrations d’eau au travers des voiles contre terre et en plafond du niveau -1 (dommage n° 1) et les infiltrations d’eau en plafond de la place 18 du parking du même niveau “compromettant effectivement la destination de l’ouvrage”. Elle versait au promoteur une indemnité de 1.400 € pour le second poste et notait que l’entreprise SOTEM s’engageait à procéder aux réparations nécessaires pour les résurgences d’eau en bordure des bandes hypalon que cette entreprise avait réalisées.

L’expert judiciaire s’est rendu sur place le 31 janvier 2014, 9 septembre 2015,

15 février 2016, 7 mars 2017. Il a fait appel à un sapiteur Monsieur [H] et les parties ont convenu d’un processus de contrôle des débits d’eau par mise en place de piézomètres et le contrôle des débits d’eau au niveau des barbacanes existantes sur le voile concerné par les emplacements 21 à 23 lors de ses rendez-vous sur place en septembre 2015 et février 2016.

Il expose que la société LMF a été en charge des travaux de gros œuvre en réalisant le radier et en supprimant les butonnages réalisés par la société Roissy TP et en fermant les emplacements des encastrements de butons dans les voiles. Il considère que l’origine des infiltrations relatives à la mauvaise exécution de ces travaux est imputable à cette société LMF.

Il reprend le rapport de la société Ginger CEBTP qui a montré des porosités importantes supérieures à 20 % des bétons des radiers, entrées dans les infiltrations, et le risque de corrosion prématurée d’armatures, sans mauvaise qualité des bétons. Il note 43 zones infiltrantes sur les relevés et 21 zones dans les voiles.

Ces travaux ont été réalisés par la société SOTEM. Et du fait de la persistance des infiltrations au niveau du radier et des voiles l’expert judiciaire conclut que ces travaux n’ont pas répondu aux problèmes soulevés par le sous-sol puisqu’il a dénombré moins de zones d’infiltrations dans les parkings mais encore de légères traces de concrétions d’humidité ou de petites infiltrations.

La société SOTEM a, durant l’expertise, proposé son intervention pour les reprises et terminaisons des étanchéités dans les zones correspondantes et l’expert déduit, dans son rapport du 10 janvier 2019, qu’il n’y a plus d’infiltrations actuellement déclarées hormis dans les zones pour lesquelles les piézomètres ont été laissés en place. Selon lui les infiltrations relativement peu importantes subsistant permettent l’utilisation des places de parking et n’entraînent pas de risque particulier.

Concernant les désordres aux places de stationnement n° 21 à 23, l’expert les attribue à des écoulements d’eau en provenance du plafond haut du sous-sol et non pas du radier ou des voiles, suite à une déclaration de dégât des eaux dans l’appartement situé au-dessus. Les investigations de la sous- face du plancher béton du rez-de-chaussée ont libéré des fuites qui étaient importantes lors du premier rendez-vous d’expertise. L’expert d’assurance dommages ouvrage avait fait mettre des barbacanes dans les sondages. Le sapiteur a identifié l’origine du phénomène provenant du blocage de la nappe circulant dans la zone du bâtiment sur le voile correspondant à ces parkings, la nappe venant buter contre le voile sous-sol et se répartissant sur la partie aval puis sur une hauteur moins importante. Il note que le niveau de la nappe correspondant aux plus hautes eaux vient en contact avec les voiles légèrement au-dessus de la partie rez-de-chaussée du bâtiment ce qui met une pression importante sur la partie du voile en amont du bâtiment et, dans le cas d’une remontée des nappes aux fluctuations naturelles, la poste de remontées de cette nappe au-dessus du plancher haut du sous-sol entraîne une circulation d’eau au niveau du passage entre les voiles et le niveau du plancher, causant le désordre constaté.

L’expert reprend le rapport du cabinet Burgeap notant que en 2006 la nappe s’établissait à 1,7 m au-dessus du niveau fini du radier, en 2013 à 2,1 m au-dessus de ce niveau et en 2016 au premier niveau. Il cite également le fait que malgré la recommandation de la société sol conseil, il semblerait qu’il n’y ait pas eu d’études du niveau maximum de la nappe alors que cela aurait identifié l’effet de barrage amont et donc le risque de la venue d’eau comme celle en partie haute de la place 23. Il n’y a pas eu non plus d’étude de rabattement de la nappe en phase travaux alors que cela aurait permis de proposer une solution d’assainissement complet de la plate-forme. Il qualifie ce manquement de dommageable.

Ce rapport a identifié 3 origines aux venues d’eau constatées au sous-sol : la qualité du béton fortement poreux et sans vibrations, le caractère saturé vraisemblable des sols sur lequel a été coulé le béton de propreté et le radier du fait des difficultés pour rabattre la nappe et enfin la remontée de la nappe jusqu’à atteindre la reprise de bétonnage entre le sous-sol et le rez-de-chaussée et s’infiltrer dans le sous-sol, dans le secteur de la place 23, en période de très hautes eaux.

Ainsi les conditions de réalisation des parties du sous-sol et notamment du radier ont été très difficiles du fait des venues d’eau très importantes lors de la réalisation ce qui a sans doute fortement perturbé celle-ci et le coulage du béton dans le radier.

S’agissant du blocage de la nappe sur le voile situé en amont de celle-ci l’expert judiciaire considère que ce problème est relatif à la nappe circulant dans cette zone et venant en contact avec la partie des voiles remontées sur la hauteur du sous-sol et n’est pas imputable aux entreprises.

M. [V] attribue la responsabilité à l’absence de complément d’étude du niveau maximum de la nappe et aux conditions de réalisation du chantier par la société de gros œuvre.

L’expert judiciaire précise que les désordres constatés au niveau de ce sous-sol, de la livraison jusqu’à l’exécution des travaux par la société SOTEM, étaient effectivement de nature à atteindre la solidité du bâtiment et son habitabilité, en raison d’infiltrations importantes affectant le sous-sol. Ces travaux de traitement des fissurations et d’injection de résine au niveau du béton pour supprimer les phénomènes de porosité et renforcer le radier ont donné satisfaction puisque les points d’infiltrations sont considérablement réduits par rapport aux traces d’humidité actuellement existantes dans les sous-sols. Cependant des travaux de parachèvement et de reprises ont été à nouveau réalisées par la société SOTEM pendant les opérations d’expertise.

Interrogé par les parties l’expert judiciaire indique, dès sa note du 17 juin 2014, la possibilité d’utilisation partielle du parking, les problèmes d’humidité au niveau des reprises de fissurations n’empêchant pas directement leur utilisation. En revanche le problème important de fuite au niveau du plancher haut des emplacements 21 à

23 est préjudiciable pour l’utilisation de ces places et celles bloquées par la mise en place des piézomètre nécessaires pour les opérations d’expertise ; il rappelle que cette situation n’est toujours pas réglée en l’absence de solution pour l’écrêtage de la nappe. Il reprend le dernier dire de l’office HLM indiquant que 16 parkings ont été mis en utilisation en avril 2018 et maintient le fait que l’impossibilité d’utilisation des emplacements du parking est uniquement relative à la présence de piézomètres jusqu’à la libération du 19 octobre 2018 et la présence des barbacanes et robinets d’évacuation placés dans le voile de ces 3 places.

Les divers éléments techniques communiqués conduisent à considérer que lors de la réception des ouvrages réalisés par la société LMF les infiltrations par le radier et les murs périphériques avaient été réservées.

Cependant vu le refus de la livraison des sous sols par les deux acquéreurs et en l‘absence d’élément technique établissant une évolution dans l’ampleur des entrées d’eau, il n’est pas possible de suivre l’OPHLM dans son argumentation pour considérer que celles-ci n’étaient pas connues dans leur ampleur lors de la réception.

Du fait de ces réserves, les infiltrations par le radier et les murs périphériques ne peuvent donner lieu à garantie décennale, au contraire des entrées d’eau par la dalle haute du plafond au-dessus des places numérotées 21 à 23 qui n’ont pas fait l’objet de réserves et qui portent une atteinte indiscutable à la destination du bien par leur importance constatée à plusieurs reprises par les techniciens.

La présomption de garantie décennale lie le maître de l’ouvrage Bouygues immobilier et le titulaire du lot gros oeuvre LMF pour le seul désordre d’entrées d’eau par la dalle haute du plafond au-dessus des places numérotées 21 à 23.

* sur la responsabilité contractuelle du vendeur Bouygues immobilier

— L’office acquéreur reproche à son vendeur une faute dolosive sur le défaut de conception majeur lié à l’absence d’études du niveau maximum de la nappe phréatique malgré la recommandation de la société sol conseil : il soutient que l’acceptation, en toute connaissance de cause, par le maître de l’ouvrage parfaitement informé des risques de ce choix par l’architecte, d’une solution technique risquée proposée par le constructeur exonère celui-ci de toute responsabilité. Il affirme qu’en l’espèce la société Bouygues immobilier connaissait le défaut de conception du fait des trois rapports de la société Qualiconsult et de celui de la société Sol conseil. Pourtant le maître de l’ouvrage a poursuivi la construction sans procéder au rabattement par pointes filtrantes prescrit par les différents bureaux d’études ; or l’absence de rabattement de la nappe a conduit à la réalisation des terrassements en présence d’eau en fond de fouille ce qui a perturbé la réalisation du radier sans que la société de gros œuvre, LMF, y trouve à redire.

Le demandeur plaide que la violation délibérée des prescriptions de ces bureaux d’études, dont Bouygues immobilier était destinataire, révèle une volonté de fraude

visant à éviter de lourds travaux de reprise qui auraient obéré la rentabilité financière de l’opération.

Or le constructeur est, sauf faute extérieure au contrat, contractuellement tenu à l’égard du maître de l’ouvrage de sa faute dolosive lorsque, de propos délibéré même sans intention de nuire, il a violé par dissimulation ou par fraude ses obligations contractuelles.

— La société Bouygues immobilier conteste la faute dolosive sur le défaut de conception, rappelant qu’en qualité de promoteur elle est réputée profane en matière de construction et conteste s’être immiscée dans l’acte de construire pour s’être fait assister de techniciens et hommes de l’art : aucun n’a attiré son attention sur une insuffisance d’études du projet immobilier concernant la proximité d’une nappe phréatique et elle n’avait pas de compétence technique pour répondre aux réserves du contrôleur technique. Elle nie donc toute responsabilité dans un défaut de conception de l’ouvrage et considère que les conditions d’une faute dolosive ne sont pas réunies : aucun document n’établit sa volonté de fraude ou une violation délibérée des prescriptions dans le cadre de l’exécution du chantier.

Elle ne s’est pas non plus immiscée dans la conduite du chantier et en sa qualité de maître d’ouvrage profane il ne lui appartenait pas de le faire. Ainsi aucune demande ne lui a été faite en cours de chantier de sorte que les demandes sur une prétendue économie de chantier ou une prise de risque délibéré apparaissent infondées.

— Son assureur Allianz répond que pour le cas où la responsabilité décennale ne serait pas retenue, la garantie CNR ne pourra trouver à s’appliquer pour le dommage matériel ou les dommages immatériels qui ne seraient pas consécutifs à un dommage matériel garanti.

Il conteste toute faute dolosive commise par son assurée qui n’a pas la compétence technique des constructeurs qu’elle a mandatés pour concevoir et réaliser des travaux, étant profane en matière de construction.

Il fait valoir que les maîtres d’œuvre de conception et d’exécution, l’entreprise de gros œuvre et son sous-traitant n’ont pas attiré l’attention du maître d’ouvrage sur l’opportunité de procéder à des études complémentaires pour définir le niveau de la nappe phréatique, ce qui serait au moins pour partie à l’origine des dommages. Selon l’assureur, il ne peut être reproché au maître d’ouvrage de ne pas avoir suivi un conseil qui ne lui a pas été donné. Il affirme que le promoteur n’avait pas à s’immiscer et ne s’est pas immiscé dans la problématique technique et n’a donc pas accepté les risques ni commis une faute dolosive : l’assureur plaide que ne pas faire intervenir un bureau d’études spécialisé pour approfondir la question ne peut être assimilé à l’acceptation délibérée des risques du maître d’ouvrage sans avoir conscience de son caractère inéluctable.

La compagnie demande donc d’écarter la responsabilité de la société de promotion qui ne peut être retenue même partiellement en l’absence de faute en lien avec les préjudices allégués qui procèdent d’insuffisances techniques imputables aux constructeurs.

****

L’article 1147 du code civil, dans sa version applicable lors du contrat de vente, énonce que le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages-intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation soit à raison du retard dans l’exécution toutes les fois qu’il ne justifie pas que l’inexécution provient d’une cause étrangère qui ne peut lui être imputée, encore qu’il n’y ait aucune mauvaise foi de sa part.

Aux termes de l’article 14 de la vente en l’état futur d’achèvement conclue avec l’OPAC le 29 janvier 2008 portant sur 6 appartements et 6 emplacements de stationnement, la S.A.S. Bouygues immobilier s’est obligée à “entreprendre la construction de l’ensemble immobilier et notamment celle de la totalité des ouvrages vendus à l’acquéreur , à achever cet ensemble immobilier ainsi que les ouvrages vendus et à installer ceux des éléments d’équipement prévus aux documents susvisés, qui présenteront de l’utilité pour ces locaux, tels qu’ils sont définis par les plans et par la notice descriptive qui sont annexés au présent acte, le tout, conformément aux règles de l’art (…). Cette obligation d’achever comporte pour le vendeur celle d’établir la déclaration d‘achèvement des travaux et d’obtenir, le moment venu, l’attestation certifiant que la conformité des travaux avec les autorisations de construire n’a pas été contestée”.

La demanderesse se fonde sur la jurisprudence de la Cour de Cassation selon laquelle il résulte de l’article 1147 du code civil que le constructeur, nonobstant la forclusion décennale, est, sauf faute extérieure au contrat, contractuellement tenu à l’égard du maître de l’ouvrage de sa faute dolosive lorsque, de propos délibéré même sans intention de nuire, il viole par dissimulation ou par fraude ses obligations contractuelles.

La jurisprudence définit la faute dolosive comme une volonté délibérée et consciente de méconnaître la norme par dissimulation ou fraude, si bien que l’inexécution de l’obligation est en quelque sorte recherchée.

En matière de promotion immobilière, cela suppose soit que le promoteur a volontairement causé un dommage en toute connaissance de cause, soit qu’il en a dissimulé l’existence pour éviter une action en responsabilité.

Selon le contrat de vente l’OPHLM n’est le cocontractant de Bouygues immobilier que pour les emplacements 1 à 6, puisque ceux numérotés 7 à 23 sont utilisés dans le cadre de la convention de cession d’usufruit par la société PERL ; l’OPHLM ne peut donc rechercher la responsabilité contractuelle de Bouygues immobilier que pour les 6 places.

Le cabinet Burgeap a retenu que les désordres les affectant avaient deux causes : la qualité du béton fortement poreux et sans vibrations ainsi que le caractère saturé vraisemblable des sols sur lequel a été coulé le béton de propreté et le radier du fait des difficultés pour rabattre la nappe.

Le 21/12/2007 soit avant la vente en l’état futur d’achèvement le contrôleur technique Qualiconsult a établi son rapport initial indiquant que le rapport d’étude de sol ne contenait pas d’informations suffisantes sur l’environnement et les classements du projet. Concernant le lot N°01 démolitions-terrassement-gros oeuvre-maçonnerie, le bureau faisait les observations suivantes :

— “l’étude de sol préconise des fondations par pieux forés et un plancher étanche. le CCTP prévoit des fondations superficielles et un dallage armé. AVIS DÉFAVORABLE – le cuvelage recommandé par le géotechnicien devra être conforme au DTU 14.1. dispositions à préciser

— nous préciser les dispositions prévues contre les venues d’eaux en particulier en ce qui concerne le rabattement de la nappe demandé par le géotechnicien (notamment étude d’impact)

nous transmettre l’étude de sol SOLER mentionnée dans le CCTP”

Dans sa mission d’étude géotechnique d’avant projet, datée des 7 juillet 2006 et

14 avril 2008, le cabinet Sol conseil indique, concernant la phase provisoire, que si la nappe des sables de [Localité 29] est présente au moment des travaux, “il conviendra de réaliser la totalité des infrastructures hors d’eau en prévoyant le rabattement de la nappe réalisée à l’aide de pointes filtrantes, et ce, compte tenu de la nature des sols ambiants et à condition que la lame d’eau à rabattre soit relativement faible. Tout autre procédé de pompage sera formellement à proscrire sous peine de générer des entraînements de fines et des désordres sur les avoisinants. L’entreprise réalisant ces travaux devra s’engager sur la viabilité de sa méthode et sur la pérennité des mitoyens.

Pour la phase définitive le cabinet écrit que “la réalisation d’un niveau d’infrastructures sous le niveau de la nappe impose la réalisation d’un cuvelage étanche de tout ou partie des infrastructures prévues, associé à un radier étanche ou un plancher étanche dimensionné pour reprendre les sous pressions. L’épaisseur des parois, le nombre, le type et la réception des aciers seront en tous points conformes aux DTU 14.1. Dans le cas de parking on pourra prévoir une simple cristallisation (passage de l’eau en phase gazeuse possible) (…) Le degré de protection reste à la discrétion du maître d’ouvrage, en fonction de la destination réelle des ouvrages en sous-sol et de la protection à atteindre (référence décennale, trentenale, cinquantenale ou centennale). En l’absence de station de mesure, la définition des plus hautes eaux connues et la côte d’arrêt du cuvelage ne pourront être obtenues qu’en réalisant une étude spécifique confiée à un BET spécialisé en hydrogéologie ”.

Le 10 juillet 2008 le cabinet Sol conseil remet son étude G12 à Bouygues immobilier.

Le 20 octobre 2008 le contrôleur technique émet un nouvel avis défavorable pour les fondations en se référant au rapport ci-dessus visé et en rappelant que seul le rabattement par pointes filtrantes est autorisé de sorte que le pompage des eaux présentes en fond de fouille doit être immédiatement interrompu afin d’éviter tous risques de déstabilisation des bâtiments voisins. Du fait des pieux cassés, des fortes arrivées d’eau et des difficultés de butonnage pour la réalisation des ouvrages de fondations, Qualiconsult préconise l’extension des missions du bureau d’études géotechniques à la mission de type G4 pour le suivi d’exécution de ces mêmes ouvrages et la formulation d’avis de l’encours des nouveaux éléments apparus depuis le démarrage des travaux. Il précise que sans cette mission il ne pourra prononcer d’avis favorable sur la stabilité des avoisinants.

Le 23 octobre 2008, 1e compte-rendu de chantier fait état d’un niveau d’eau à 20 ou 30 cm au-dessus du futur niveau fini du radier et le cabinet Burgeap, exploitant ce document sur demande de l’expert judiciaire, indique dans son diagnostic des infiltrations d’eau en sous-sol “cette persistance d’eau en fond de fouille entraîne des problèmes pour couler le radier et installer la grue%. Elle aurait également des conséquences sur la tenue des butons (la société IB2L demande à cet effet le passage du géotechnicien du projet)”. Ledit compte rendu précise que le rabattement de nappe ne se fait pas par des pointes filtrantes mais par vidange régulière des zones stockées en point bas le matin et à la demande par deux pompes. Le cabinet Burgeap commente ainsi “il apparaît donc des sous pression préjudiciables, induisant des circulations dans le béton frais, ont pu se produire lors du coulage de béton de propreté et du radier”.

Le 30 octobre 2008 le contrôleur technique se rend de nouveau sur le chantier pour la réunion retenant la solution de pompage lent par des puits permettant la conservation des fines. Le même jour le bureau IB2L ingénierie, mandaté pour définir la méthode d’évacuation de l’eau présente en fond de fouille sur une hauteur d’environ 50 cm, considérait que vu l’avancement du chantier il n’était pas possible de faire de rabattement par pointes filtrantes, le toit des marnes se trouvant seulement à 50 cm en dessous du fond de fouille. Il préconisait un pompage léger et permanent par un puits filtrant au centre du terrain. Pour la réalisation du radier, ce professionnel conseillait de ménager des évents qui ne seront laissés et rebouchés après la réalisation du 2e étage.

Le 19 novembre 2008 Qualiconsult précise que ”le pompage n’est pas efficace puisque la fouille reste boueuse et impraticable” ; il émet une vive réservation quant à la poursuite du pompage en état avec le risque de déstabilisation des avoisinants et recommande de solliciter un suivi d’exécution par le géotechnicien. Le cabinet Burgeap commente ainsi “il est vraisemblable que le rayon d’action du puits central était trop limité pour permettre un assainissement correct de la plate-forme. Des tranchées, réalisées dans les règles de l’art, ou éventuellement des pointes filtrantes inclinées traversant les voiles en construction auraient été préférables.”

La semaine suivante le contrôleur technique ne fait pas d’observation sur le coulage du gros béton en fond de fouille.

Tous ces documents ont été directement adressés au maître d’ouvrage Bouygues immobilier qui ne le conteste pas.

Le cabinet Burgeap se demande si cette présence d’eau n’a pas précarisé l’intégrité du béton de propreté et du radier et si les fissures ne trouvent pas, tout au moins partiellement, leur origine dans ces difficultés à rabattre la nappe en phase travaux. Il rappelle que le dispositif de pompage ne paraissait pas adapté pour assainir la totalité de la fouille compte tenu de la faible perméabilité des sables et il affirme qu’une tranchée drainante implantée en amont du projet ou des pointes filtrantes inclinées traversant les voiles, réalisées dans les règles de l’art, auraient été plus performantes.

Enfin et surtout l’expert judiciaire a, en page 62 de son rapport, conclut que les désordres avaient pour cause l’absence de complément d’étude du niveau maximum de la nappe et les conditions de réalisation du chantier par l’entreprise de gros oeuvre : les conditions de réalisation et notamment du radier ont été très difficiles du fait des venues d’eau très importantes au moment de la réalisation de ces ouvrages ce qui a sans doute fortement perturbé la réalisation du radier et le coulage du béton dans le radier.

Certes le promoteur était clairement informé de la proximité d’une nappe phréatique et du grave défaut de conception affectant les fondations dès le premier mois suivant l’ouverture du chantier et à plusieurs reprises par des documents précis que lui ont adressés directement le bureau de contrôle technique Qualiconsult et le bureau d’études Sol conseil. Il a poursuivi la construction sans faire procéder au rabattement de la nappe par pointes filtrantes prescrit par ces techniciens, ce qui est à l’origine des entrées d’eau ayant empêché la jouissance des sous-sol du bâtiment cédé le

29 janvier 2008 à l’office public. Mais son intention de fraude ou de dissimulation ne ressort pas de ces pièces.

Certes le vendeur promoteur ne peut soutenir qu’il est un profane de la construction au vu de son activité et des équipes spécialisées dont il dispose.

Cependant ces éléments sont insuffisants pour caractériser une faute dolosive, telle que précédemment définie, engageant la responsabilité contractuelle de la société Bouygues immobilier envers son acquéreur pour les désordres de nature non décennale affectant le sous-sol de l’ensemble immobilier.

Sur le quantum des dommages-intérêts

— La société d’HLM affirme qu’aucune de ces places n’a pu être donnée à bail du

1er octobre 2011 au 22 avril 2018 et que pour la période postérieure seules 16 places ont pu être louées. Elle se fonde sur un courrier par lequel son vendeur lui a indiqué le 14 novembre 2016 que 4 places de parking venaient d’être libérées et que

4 autres restaient inaccessibles et inutilisables sans traitement définitif des infiltrations.

Après déduction des sommes perçues par l’assureur dommages ouvrage et par le vendeur pour la période courant de mai 2010 à juin 2013, l’office HLM demande l’indemnisation des 23 places inutilisables du 1er juillet 2023 au 23 avril 2018 par l’allocation d’une somme de 93 375,30 € et pour les 7 places inexploitables du

23 avril 2018 au 30 juin 2020 une indemnité de 12 218,76 €.

La demanderesse demande encore 39 800,23 € de dommages-intérêts correspondant à 5 % du salaire annuel d’un chargé de travaux et d’un juriste affectés à la gestion de ce seul sinistre.

Elle vise l’article 1231- 2 du Code civil et demande que ces sommes soient assorties des intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir.

La demanderesse conteste l’évaluation du préjudice locatif faite par l’expert en soulignant qu’aucune de ces places n’a pu être donnée à bail du 1er octobre 2011 au 22 avril 2018, date à laquelle 16 places ont pu être relouées.

— Le vendeur reconnaît que son assureur a versé une indemnité pour compenser les pertes locatives de l’OPHLM sur la période courant de mai 2010 à septembre 2011 et que lui-même a indemnisé la période octobre 2011 à juillet 2013 en raison de considérations commerciales. Aucune indemnité n’a été réglée par la suite contenue la procédure judiciaire engagée.

La société de promotion soutient qu’à compter du 23 avril 2018 l’OPH a pris possession de manière unilatérale sans l’en avertir de 16 emplacements de stationnement au sous-sol qu’elle a mis en location, ce qu’elle reconnaît dans son assignation. Elle soutient que l’expert avait déjà conclu au caractère exploitable de ces emplacements depuis juin 2014, à l’exception des 4 emplacements où avaient été implantés des piézomètres et des places 21,22 et 23 affectées d’infiltrations actives. En octobre 2018 ces 7 places ont été libérées et mises en location à partir de novembre 2018, raison pour laquelle le rapport d’expertise judiciaire a calculé la perte locative jusqu’en décembre 2018.

La société Bouygues immobilier se réfère à l’expert qui a précisé que les problèmes d’humidité au niveau de la reprise de fissuration n’empêchaient pas directement l’utilisation du parking si bien qu’elle considère que l’intégralité du parking a été indisponible entre le 1er juillet 2013 et le 30 juin 2014 et elle offre une indemnité sur la base d’un loyer hors charges de 70 € par emplacements soit un préjudice total de 19 320 €.

Se fondant sur deux constats d’huissier, elle s’oppose à l’indemnisation de la période courant du 1er juillet 2014 au 23 avril 2018 pour ces 16 emplacements.

Elle affirme que l’OPH a pris possession des places 3 à 6 en octobre 2018 suite à la dépose des piézomètres à ses frais si bien que du 1er juillet 2014 au 31 octobre 2018 seuls 7 emplacements sont restés indisponibles qu’elle offre d’indemniser 70 € chacun par mois pour un montant de 25 480 €.

Pour la période postérieure elle refuse d’indemniser ces 4 places qui sont demeurées parfaitement utilisables et s’agissant des 3 autres places, elle affirme qu’elles auraient été utilisables si l’office d’HLM n’avait pas refusé les travaux retenus par les experts.

S’agissant de la demande présentée au titre des frais de personnel affecté à la gestion du litige, elle répond que ceux-ci n’ont fait qu’exécuter les tâches pour lesquelles ils sont rémunérés et qu’en l’absence de preuve d’un surcoût qui aurait été supporté par l’office cette demande n’est pas fondée.

— L’assureur Allianz rappelle que l’expert judiciaire a retenu une perte de loyer de l’office HLM pour les 23 places entre juillet 2013 et juin 2014 et pour 7 places entre juin 2014 et décembre 2018, les autres chefs étant laissés à l’appréciation du tribunal.

L’assureur fait valoir que le loyer hors charges s’établit à 70 € par mois et peut être retenu pour les 23 emplacements du 1er juillet 2013 au 30 juin 2014.

Pour la période postérieure il considère que la preuve de l’impossibilité d’occuper les 23 emplacements de parking n’est aucunement démontrée, notamment selon les

2 constats d’huissier puisque jusqu’au 23 avril 2018 seize emplacements étaient parfaitement utilisables à l’exception des 4 recevant des piézomètres et libérés en octobre 2018 et des 3 affectés d’infiltrations actives : elle propose la même somme que son assurée mais elle demande de l’affecter d’un coefficient pour perte de chance de louer les emplacements de 50 %, ne pouvant s’agir d’un préjudice certain. Elle offre donc une indemnité de 22 400 € et subsidiairement de 23 135 € par rapport au montant proposé par l’expert judiciaire.

En l’absence de surcoût pour du temps de travail de 2 salariés de l’office affectés à la gestion du sinistre, la compagnie rejette ce chef de demande.

— Sur les pertes locatives, AXA France IARD se fonde sur le rapport d’expertise considérant qu’à l’issue des travaux réalisés par SOTEM les parkings étaient exploitables ce qui conduit au rejet des prétentions postérieures au 30 juin 2013. Elle ajoute que lors des accedits les places de stationnement étaient en état d’être données à bail à l’exception des places 21 à 23 qui font débat. Elle retient également une perte de chance de louer les places de parking pour réduire l‘indemnisation dans de substantielles proportions qui ne sauraient excéder une quote-part de la somme de 46 270 € retenue par l’expert.

****

L’article 1231-2 du code civil énonce que les dommages-intérêts dus au créancier sont, en général, de la perte qu’il a faite et du gain dont il a été privé.

L’OPHLM est propriétaire des lots n°26 (place n°1), 27 (place n°2 ), 28 (place n°3), 29 (place n°4), 30 (place n°5), 31 (place n°6) et usufruitier des lots numérotés 7 à 23.

Il vient d’être jugé que seules les infiltrations affectant les places 21 à 23 présentaient une nature décennale et pouvaient ouvrir droit à indemnisation.

Par courrier du 20 août 2013 le vendeur a pris en charge le manque de loyers sur la période d’octobre 2011 à juin 2013 à hauteur de 33 899,96 €, conformément à la demande concernant les 23 parkings et arrêtant le loyer mensuel pour l’année 2013 à 75,97€.

L’office public a fait dresser un constat d’huissier le 28 mai 2013 montrant des flaques d’eau apparentes sur divers emplacements de stationnement du parking et sur des reprises de béton apparentes la présence de diverses traces de résurgences d’eau et de nombreux effritements du revêtement. Les murs portent de nombreuses tâches noirâtres de type infiltrations, sont humides au toucher voire présentent de nombreux effritements et renflements avec des traces de coulure. Sur l’emplacement n° 23 il note la présence de flaques d’eau.

Le 11 février 2015 un huissier s’est rendu dans le sous-sol du parking souterrain à la demande du vendeur : il note que les 23 places de stationnement sont vides, que les places numéros 2,3, 5,7, 8,9, 12, 13,14, 15,16, 17,18, 19,20 sont sèches.

En revanche de l’humidité est perceptible au sol au fond de la place 1, au milieu de la place n° 4, avec des traces d’infiltrations actives à proximité du carottage de la place n° 6, des traces d’infiltrations actives avec de légers suintements dans l’angle gauche de la place n° 10, des traces de remontées de laitance de béton sur les emplacements 11 et 13.

Le mur de la place 21 comporte 3 drains effectifs raccordés à des tuyaux d’évacuation d’eau, traversant la place 22 et 23 : au-dessus de cette dernière l’huissier constate d’anciennes traces de coulure d’eau mais la poutre lui parait sèche.

S’agissant de voies de circulation, l’auxiliaire de justice constate une bande d’une douzaine de mètres comportant plusieurs remontées de laitance disjointe, de l’eau à plusieurs endroits ainsi qu’autour d’un premier petit regard et à proximité de la place n° 5 près de la porte de sortie.

Le 3 avril suivant le même huissier constate la vacuité de toutes les places avec des traces anciennes d’infiltrations sur le n°1, traces d’humidité dans l’angle bas à gauche de la n° 3, une place n° 4 humide au toucher avec de remontées de laitance de béton de résine d’étanchéité et de rouille, des carottages non présents précédemment. La 13 présente désormais une légère remontée de laitance avec une infiltration légèrement active. Les tuyaux pour drainer le mur et sont encore en place et des liens de sécurité empêchent l’accès à ces emplacements. Les autres places sont sans changement.

Ceci démontre que des travaux ont été réalisés mais que de nouvelles traces d’humidité ou de remontées de laitance sont apparues au sol de plusieurs stationnements et qu’en avril 2015 l’office n’a toujours pas loué ses parkings.

Le 12 octobre 2018 la société Bouygues immobilier a donné son accord sur un devis proposé par la société SOTEM pour enlever les barbacanes et piézomètres et le bon commande était établi le 16 octobre 2018. Par courriel adressé le 19 octobre 2018 au promoteur, la SOTEM l’a informé avoir bouché les piézomètres et les barbacanes, retiré les barrières et enlevé un maximum de gravats ; à la suite de quoi le promoteur a informé l’acquéreur le 14 novembre 2018, que les places n° 3 à

6 pouvaient être mises en disponibilité pour les locataires suite à cette libération et que les places 20 à 23 restaient inaccessibles et inutilisables jusqu’au traitement définitif des infiltrations.

La S.A.S. Bouygues immobilier a également reçu des devis de la société DMPompes les 30 octobre et 9 novembre 2018 pour installer une cuve de relevage de 2 pompes, raccorder des arrivées d’eau d’infiltrations, raccorder le refoulement des pompes de relevage jusqu’au bassin de rétention et crééer une fosse d’hydrocarbures. Ces devis n’ont pas été suivis de bon commande ou de facture communiqués.

Sont également produits une photographie non datée d’une annonce de parking à louer qui n’est pas exploitable en l’état et un tableau indiquant les tarifs des loyers des 2 types de parking jusqu’en janvier 2018.

L’expert judiciaire se réfère à sa note du 17 juin 2014 dans laquelle il indique que les places où ne sont pas posées des piézomètres et les numéro 21 à 23 peuvent être exploitées, même si quelques réparations ponctuelles d’humidité doivent être réalisées. Il y a certes des écoulements d’eau sur la partie en circulation, provenant des fuites d’eau situées en plancher haut mais les infiltrations sont relativement limitées pour les autres places et correspondent à des fuites ponctuelles sur des reprises d’étanchéité.

De ce fait il ne retient une perte de loyer pour les 23 places qu’entre juillet 2013 et juin 2014 à hauteur de 70 €.

Pour les 7 places (21 à 23, 3, 4, 5 et 6), l’expert rappelle qu’elles sont restées bloquées et non exploitables pendant toute la durée des opérations d’expertise du fait des investigations réalisées ; de ce fait il envisage une indemnisation de juin 2014 à décembre 2018 au même montant mensuel.

Il n’est pas contesté que des piézomètres ont été installés sur les emplacements 3 à

6 jusqu’à leur retrait dont l’OPH a été informé le 14 novembre 2018. L’indemnité pour privation de jouissance pourra donc courir de juillet 2013 à mi novembre 2018 pour ces 4 places.

S’agissant des 3 places, numérotées 21 à 23, le promoteur ne conteste pas leur inutilisation jusqu’au traitement définitif des infiltrations et ne rapporte pas la preuve que c’est le refus de l’acquéreur de procéder aux travaux adaptés qui a poursuivi la non mise en location. Il sera donc fait droit à la demande d’indemnisation pour privation de loyer de juillet 2013 à fin juin 2020.

Dans la mesure où l’office public n’allègue et ne démontre pas que les emplacements de stationnement étaient loués concomitamment au bail des appartements, l’indemnité sera affectée d’un coefficient d’occupation qui sera évaluée à 90 %.

Par suite la demanderesse pourra percevoir les sommes suivantes :

— emplacements 3 à 6 : de juillet 2013 au 14 novembre 2018 à la somme mensuelle de 75,97€ de juillet à décembre 2013 (6 mois) puis de 76,56 € pour les 12 mois de 2014, de 77,01 € de 2015 au 14/11/2018 (46,5 mois) affecté du coefficient 0.90 : 1.640,95 € +3.307,39 € +12.891,47 €=17.839,81 €

— places 21 à 23 : de juillet 2013 à fin juin 2020 à la somme mensuelle de 75,97€ de juillet à décembre 2013 (6 mois) puis de 76,56 € pour les 12 mois de 2014, de 77,01 € de 2015 à juin 2020 (66 mois) affecté du coefficient 0.90 :1.230,71€ +2.480,54 €+13.723,18 € =17.434,43 €.

C’est donc une indemnité totale de 35.274,24 euros que l’OPHLM recevra au titre de la perte de loyers.

En application de l’article 1231-7 du code civil elle sera assortie des intérêts légaux à compter de la présente décision.

****

Pour établir que deux personnels ont été affectés à la gestion de ce seul sinistre, la demanderesse se contente de communiquer une étude sur la rémunération de ses collaborateurs qu’elle-même a établie, faisant état de trois personnes qui auraient consacré 5% de leur temps de travail annuel à la gestion de ce litige, une première entre 2011 et 2018, une seconde de 2013 à 2017 et une troisième de 2017 à 2018.

Or cette évaluation du temps de travail ne repose sur aucun élément tangible, comme des fiches de poste ou des courriels, permettant de considérer comme sérieux le fait que le personnel de l’office consacrait, de 2013 à 2016 deux jours par mois au règlement du litige alors même que les emplacements n’étaient pas loués. A fortiori pour l’affectation de trois personnes en 2017 alors qu’il est soutenu que les locations n’avaient pas encore débuté.

Enfin le tribunal note que le montant des rémunérations indiquées est très fluctuant d’une année à l’autre et n’est corroboré par aucun bulletin de paie par exemple.

Dès lors ce poste d’indemnité sera rejeté.

— sur les indemnités de retard sollicitées par l’OPHLM envers Bouygues immobilier

— [Localité 32] habitat demande à la seule S.A.S. Bouygues immobilier de lui allouer des indemnités de retard d’un montant principal de 5.123.250,00 €, subsidiaire de 3.080.600,00 €, infiniment subsidiaire de 589.173,75 € et encore plus subsidiaire de 354.269,00 €, avec intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir, sur le fondement des articles 1792, 1792-1 et 1231-2 du Code civil.

L’office demandeur expose avoir acquis de Bouygues immobilier notamment 6 places de parking selon contrat de vente future en l’état d’achèvement et l’usufruit de

17 places de parking de la société PERL. La livraison prévue le 26 mai 2010 n’a pu avoir lieu pour les stationnements.

Il demande à son vendeur le versement de pénalités pour le retard de livraison des emplacements de stationnement d’une dizaine d’années. Il se fonde sur l’article

14. 3.1 de la vente prévoyant un délai d’achèvement et de livraison au plus tard le

21 décembre 2009 et rappelle que l’achèvement est défini par l’article R2 161-1 du code de la construction de l’habitation. Or les malfaçons qui rendent l’ouvrage impropre à sa destination ne permettent pas de considérer l’immeuble comme achevé comme le montre l’absence de certificat de conformité des travaux avec les autorisations de construire ainsi que son refus de la livraison des emplacements de stationnement.

À titre principal la société d’HLM demande une indemnisation à hauteur de 50 € par emplacement et par jour calendaire de retard sur une durée de 4555 jours à parfaire, à titre subsidiaire en arrêtant ce décompte à la livraison de ses emplacements le

23 avril 2018 et de 4 autres le 18 octobre 2018, à titre infiniment subsidiaire en évaluant les pénalités à 0,50 € TTC par mètres carrés non livrés et par jour de retard conformément à la clause contractuelle 14. 3. 2 ou encore à titre plus subsidiaire en appliquant ce taux à la période s’arrêtant au 28 avril et 18 octobre 2018.

Elle répond que cette clause contractuelle fixant les intérêts de retard s’applique à tous les biens objet de la vente et concerne donc les emplacements de stationnement, malgré la référence à la surface habitable qui ne constitue qu’une modalité de calcul et non une exclusion volontaire des emplacements de stationnement.

— Le vendeur Bouygues immobilier conclut au rejet. En premier lieu il affirme que l’OP ne peut se prévaloir que d’un retard sur ses propres lots de copropriété à usage de parking n°26 à 31 (soit 1 à 6) et rappelle que l’office a refusé d’en prendre livraison et que suite à ses déclarations de sinistre auprès de l’assureur dommage-ouvrage des travaux de reprise ont eu lieu au 3ème trimestre 2011. S’il reconnaît l’absence de livraison il réplique que l’acquéreur a pris possession tardivement et de manière unilatérale sans établissement d’un procès-verbal courant 2018.

En second lieu la S.A.S. fait valoir que la clause insérée dans l’acte de vente ne concerne que le retard de livraison des appartements en superstructure et non les parkings de stationnement du sous-sol, l’indemnité étant calculée par m² de surface habitable vendue. Les parkings ne constituant pas des surfaces habitables, elle considère qu’ils ne sont pas visés dans l’acte au titre de l’application des pénalités de retard et que ce contrat doit être appliqué strictement, sous peine de dénaturation de la clause claire. Elle rappelle que les emplacements de parking sont expressément exclus de la surface habitable selon les dispositions de l’article R156-1 du code de la construction et de l’habitation et en déduit que le calcul est contraire au texte de la clause.

****

L’ancien article 1134 du code civil, dans sa version en vigueur lors de l’acte de vente du 29 janvier 2008, énonce que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites et doivent être exécutées de bonne foi.

Les anciens articles 1156 et 1157 du même code prévoient que l’on doit rechercher quelle a été la commune intention des parties contractantes, plutôt que de s’arrêter au sens littéral des termes et lorsqu’une clause est susceptible de deux sens, on doit plutôt l’entendre dans celui avec lequel elle peut avoir quelque effet, que dans le sens avec lequel elle n’en pourrait produire aucun.

Si les juges doivent interpréter la commune intention des parties ils ne peuvent dénaturer les termes d’une clause.

A l’article 14.3.1 de l’acte authentique de vente, les parties ont indiqué que le vendeur s’oblige à mener les travaux pour que “les biens vendus, y compris tous éléments nécessaires à leur desserte et à leur usage, conformément à leur destination, dans des conditions normales tant d’accessibilité que de sécurité, soient achevés et livrés à

l’ acquéreur au plus tard le 21 décembre 2009” et que “le surplus de l’ensemble immobilier (à usage de logements et commerces avec leurs dépendances et locaux accessoires) soit également achevé dans le délai.”

A l’article suivant intitulé “pénalités de retard pour défaut de livraison dans les délais”, les parties ont stipulé la clause suivante :”si le vendeur ne respectait pas son obligation de livrer à l’acquéreur les biens objets des présentes dans les conditions des présentes et dans le délai ci-dessus convenu, sauf survenance de cas de force majeure ou de cause légitime de suspension du délai de livraison, les parties conviennent ce qui suit : en cas de retard de livraison des biens vendus, comme en cas de retard de livraison de tous ouvrages nécessaires à la desserte ou à l’usage desdits biens, le vendeur sera redevable à l’égard de l’acquéreur de plein droit d’une indemnité journalière, forfaitaire et libératoire qui sera calculée à concurrence de la somme de cinquante centimes d’euro toutes taxes comprises par mètre carré de surface habitable vendu non livrée dans le délai et par jour calendaire de retard ; cette indemnité étant décomptée sur la base de la totalité de la surface habitable de l’appartement ou des appartements livrés en retard (telle que cette surface habitable sera mentionnée à l’acte authentique de vente constatant la réalisation des présentes) et à compter du premier jour de retard”.

Les biens vendus sont désignés à l’article 2.3 de l’acte authentique qui précise la surface habitable en m² des six appartements mais ne mentionne aucune surface pour les six emplacements de stationnement du sous-sol.

Si le premier article rappelle l’obligation du vendeur de livrer tous les biens vendus avant la date du 21/12/2009, force est de constater que les parties ont prévu une indemnité de retard calculée par “mètre carré de surface habitable” et qu’elles ont ainsi précisé les modalités d’application de cette pénalité et non seulement la modalité de calcul. Elles ont ainsi envisagé la mise en oeuvre d’une pénalité seulement en cas de retard de livraison d’un ou plusieurs appartements et non pour les seuls parkings ou accessoires.

Par suite la demanderesse qui se fonde exclusivement sur la disposition conventionnelle sera déboutée de la demande indemnitaire formée de ce chef.

— sur la garantie de la S.A.S. Bouygues immobilier par son assureur Allianz IARD

— Le promoteur demande la garantie de son assureur CNR pour toutes les condamnations prononcées à son encontre outre la somme de 33.899,96 € avancée à l’OPHLM en compensation de son préjudice de jouissance et celle de 8.085 € hors-taxes pour le coût des travaux conservatoires durant l’expertise.

— La compagnie Allianz rappelle qu’en qualité d’assureur CNR sa garantie est conditionnée par la garantie décennale de son assurée ; en toute hypothèse elle ne peut être concernée par les pénalités de retard.

****

Par contrat d’assurance dommages-ouvrage à effet du 15 janvier 2008 au 31 décembre 2009, n°213.340.000 non communiqué et avenant d’application signé le

23 septembre 2009, la société Allianz accorde à Bouygues immobilier la garantie obligatoire, la garantie de bon fonctionnement et la garantie des dommages immatériels consécutifs après réception.

Les conditions générales ne sont pas versées au débat.

Le tribunal a qualifié de désordre de nature décennal celui affectant les emplacements 21 à 23, 3 à 6 et donnant lieu à une indemnisation de 35.274,24 euros mise à la charge de la S.A.S. Bouygues immobilier si bien que celle-ci sera garantie par son assureur Allianz dans le cadre de la police constructeur non réalisateur, selon la franchise contractuelle.

****

Le vendeur demande la garantie de son assurance pour l’indemnité de perte de loyer qu’il a dû prendre en charge à titre provisionnel, prétention à laquelle l’assureur ne répond pas précisément.

Il ressort du courrier que le vendeur a envoyé à l’acquéreur le 20 août 2013 qu’il confirmait la prise en charge du manque à gagner de loyer des 23 parkings sur la période d’octobre 2011 à juin 2013 pour la somme de 33 399,96 €.

Comme cela vient d’être jugé, seule l’indemnité relative aux emplacements 3 à 6,

21 à 23 peut être rattachée au désordre décennal et obtenir la garantie de l’assureur CNR selon le calcul suivant : 7 emplacements au loyer de 73,41 € d’octobre à décembre 2011 (3 mois) puis de 74,68 € de janvier à décembre 2012 (12 mois) puis

de 75,97 € de janvier à juin 2013 (6 mois) = 6.273,12 €+2.685,60 € +3.190,74€ = 12.149,46 euros.

Le surplus ne sera pas garanti par Allianz.

****

Enfin la société Bouygues immobilier demande à son assureur de la garantir des sommes déboursées au titre des mesures conservatoires en cours d’expertise, que ce soit la pose et la dépose des piézomètres ou bien les canalisations des infiltrations des voiles périmétriques sur les places 21 à 23 pour un total de 8.085 € hors-taxes.

Ces dépenses étant relatives aux désordres de nature décennale, l’assureur CNR sera condamné à relever et garantir indemne son assurée de ces dépenses.

****

Enfin le tribunal rappelle n’avoir condamné Bouygues immobilier à aucune somme au titre du retard de livraison.

Au total l’assureur CNR sera donc condamné à garantir Bouygues immobilier du règlement de la somme de 55.508,70 euros.

— Sur la garantie de la société LMF par l’assureur AXA France IARD

Envers l’OPH de [Localité 32]

— La société demanderesse sollicite la condamnation in solidum de cet assureur avec son vendeur et l’assureur de celui-ci à lui indemniser les pertes de loyer.

— La compagnie s’y oppose au motif que la responsabilité civile décennale et professionnelle de son assurée ne sont pas mobilisables. D’une part elle affirme que les infiltrations d’eau au niveau du radier et des murs périphériques imputables pour partie à son assurée constituent une réserve à la réception de sorte que la responsabilité décennale ne peut être mobilisée.

En ce qui concerne la responsabilité civile professionnelle, elle se prévaut d’une suspension des garanties à compter du 30 mai 2009 en raison du non paiement des primes d’assurance de l’assurée suite aux mises en demeure qu’elle lui a adressées les 5 mars et 30 avril 2009 et en déduit que sa police a été résiliée à la date du

1er janvier 2010. Les demandes présentées par l’office et la compagnie Allianz lui ayant été dénoncées par assignations des 18 mai et 23 juin 2020, elles l’ont été après l’expiration du délai subséquent prévu à l’article L124-5 du code des assurances, le contrat étant sur la base réclamation.

****

Il ressort des quelques pièces communiquées que la SARL les maçons franciliens a souscrit auprès de la société AXA France IARD une police BTPlus le 11 février 2009, à effet au 1er janvier 2009 pour couvrir les activités de fondation, maçonnerie et béton. Les garanties concernent

— la responsabilité civile décennale (pour travaux de construction soumise à l’assurance obligatoire, pour la responsabilité de sous-traitant en cas de dommages de nature décennale et travaux de construction non soumis à l’assurance obligatoire),

— les dommages sur chantier (effondrement des ouvrages, autres dommages matériels aux ouvrages, dommages matériels aux matériaux, aux installations, attentats, tempêtes, ouragans, cyclones, grêle)

— les responsabilités connexes :la garantie de bon fonctionnement, les dommages immatériels consécutifs, les dommages matériels aux existantes ou intermédiaires.

— la responsabilité civile du chef d’entreprise.

La cotisation a été réglée pour l’année 2009 jusqu’au 1er janvier 2010 selon quittance du jour du contrat.

Par courrier du 5 mars 2009 l’assureur a écrit à la SARL qu’elle n’avait pas reçu la cotisation d’assurance pour le contrat BTPlus de 3.865,84 € correspondant l’échéance du 1er janvier 2009, courrier réitéré le 30 avril 2009. Dans ces 2 lettres il est précisé que si le paiement ne lui parvenait pas dans les 30 jours elle suspendra les garanties qui deviendront effectives au terme de ce délai et que tout sinistre survenant alors restera entièrement à sa charge.

D’une part le tribunal ne trouve pas d’explication dans l’envoi de ses 2 courriers en contradiction avec la quittance adressée à la SARL pour le contrat BTPlus pour l’entière année 2009. D’autre part aucun courrier de suspension ou de résiliation par la compagnie d’assurance n’est dûment communiqué alors qu’elle se prévaut de celle-ci et qu’elle le communique pour un autre assuré.

Enfin et surtout la garantie décennale a un caractère obligatoire et c’est le contrat d’assurance en vigueur au jour de l’ouverture du chantier qui couvre la responsabilité décennale du constructeur durant tout le chantier de sorte qu’au jour de la déclaration d’ouverture du chantier le 1er janvier 2008, la société LMF était assurée auprès d’AXA France IARD pour les désordres de nature décennale et que l’éventuelle résiliation au cours de l’année 2010 est sans emport.

En conséquence le tribunal considère que la S.A AXA France Iard couvrait la SARL les maçons franciliens pour les désordres de nature décennale relatifs aux travaux de fondations, à la maçonnerie et au béton réalisés dans l’immeuble et affectés de désordres.

La S.A AXA France Iard sera donc tenue in solidum à garantir l’Office HLM de l’indemnité de 35.274,24 € retenue pour les pertes de loyer causé par les infiltrations aux places 3 à 6, 21 à 23 et de nature décennale.

En revanche elle ne peut opposer aux tiers la franchise contractuelle.

Envers la société Bouygues immobilier

— Le promoteur demande de condamner AXA France IARD, en sa qualité d’assureur de l’entreprise de gros œuvre, à le relever et garantir intégralement de toutes les condamnations qui seraient prononcées à son encontre en principal, intérêts, frais et accessoires.

Il soutient que l’entreprise chargée de l’exécution des travaux de gros œuvre a manqué à son obligation de résultat pour ne pas avoir traité l’effet de barrage créé par les voiles périphériques, qu’elle avait réalisés en amont du terrain, et qui sont à l’origine du risque de venues d’eau dans les sous-sols en période de hautes eaux. Il affirme que cette entreprise ne pouvait ignorer les difficultés rencontrées au cours de chantier au titre des venues d’eaux importantes qui ont nécessité la mise en place de moyens de pompage et qu’elle aurait dû la sensibiliser sur l’impact des infrastructures en amont par rapport au niveau de la nappe.

L’assureur rappelle que le désordre relatif aux infiltrations sur le radier et retour de voiles a été réservé à la réception de sorte que la responsable civile décennale saurait être mobilisée.

Les infiltrations en raison des remontées d’eau de la nappe ont pour origine un problème de butée de la nappe phréatique contre le voile correspondant aux emplacements 21 à 23 mais l’expert ne se prononce pas sur les responsabilités.

L’assureur se prévaut de la résiliation de la police souscrite par la société LMF à la date du 1er janvier 2010 pour écarter la mobilisation de ses garanties au titre des pertes locatives de l’office ou bien de les réduire dans de substantielles proportions.

****

Le tribunal considère que le vendeur limite son recours au seuls désordres affectant les places 3 à 6, 21 à 23 puisqu’il est fait seulement état des venues d’eau importantes en période de hautes eaux.

Ce désordre a été qualifié de décennal et il vient d’être jugé que l’assureur AXA France IARD ne rapporte pas la preuve qu’il a mis fin à la garantie décennale obligatoire couvrant les désordres imputables à son assurée la société LMF.

En conséquence la société AXA France IARD sera condamnée à garantir le promoteur Bouygues immobilier de l’indemnité de 35.274,24 € mise à sa charge au bénéfice de la demanderesse.

— Sur l’appel en garantie formé par la S.A.S. Bouygues immobilier contre la société QBE pris en sa qualité d’assureur de IB2L ingénierie

— La S.A.S Bouygues immobilier demande la condamnation de cet assureur, in solidum avec la S.A. AXA France IARD, à le relever et garantir intégralement de toute condamnation qui serait prononcée à son encontre en principal, intérêts, frais et accessoires.

Elle plaide que IB2L ingénierie, maître d’œuvre d’exécution, n’a pas sollicité l’établissement d’une étude de rabattement de nappe en phase travaux alors qu’il avait connaissance des conclusions du rapport géotechnique de sol conseil qui définissait le niveau de la nappe de sable de [Localité 29] au-dessus du niveau fini du radier du sous-sol. Elle lui reproche également de ne pas avoir attiré son attention sur l’opportunité de missionner un bureau d’études pour définir le niveau maximum de la nappe phréatique. Pourtant l’expert judiciaire a constaté que cette absence d’études était à l’origine de la survenance des désordres d’infiltrations au droit des emplacements 21 à 23 puisque elles auraient permis d’identifier l’existence d’un risque de venues d’eau.

— La compagnie QBE Europe SA/NV, venant aux droits obligations de la société QBE insurance Europe limited conclut au rejet.

Elle rappelle que la présomption de l’article 1792 du Code civil nécessite de démontrer des désordres de nature décennale imputables à l’intervention d’un locateur d’ouvrage, en application des articles 6 et 9 du code de procédure civile. Elle ajoute que le maître d’œuvre n’est pas tenu à une présence constante sur le chantier lors de l’exécution des travaux et ne peut pas être considéré comme responsable de la faute ponctuelle d’un sous-traitant commise dans des circonstances ne permettant pas son contrôle.

Elle répond que son assurée a parfaitement respecté ses obligations concernant les

2 types de désordres : pour les infiltrations sur le radier du parking elle affirme que le maître d’œuvre a été diligent et que le désordre est exclusivement imputable à l’entreprise de gros œuvre qui a posé un béton de mauvaise qualité dont elle n’a pas à répondre dans le cadre de sa mission de suivi de chantier.

S’agissant du problème de la nappe sur le voile la compagnie rappelle que son assurée avait mission de maîtrise d’œuvre d’exécution et d’OPC et qu’il ne lui appartenait pas de se substituer au maître d’œuvre de conception M. [W] et au cabinet Qualiconsult dans la réalisation des études complémentaires nécessaires pour la conception de l’ouvrage. Il n’incombait pas non plus à son assurée de revenir sur la conception de l’ouvrage dès lors qu’il est généralement admis dans les normes techniques la présence d’infiltrations sur les murs des garages. Le géo technicien avait rappelé au maître d’ouvrage que la réalisation du cuvelage devait respecter les dispositions du DTU 14.1 prévoyant la possibilité d’un certain passage d’eau ; le CCTP réalisé par le concepteur se réfère au DTU 20.1 qui définit les normes à respecter en termes d’étanchéité et qui prévoit pour un parking souterrain de

2e catégorie que l’étanchéité de la paroi n’est pas obligatoire et que des infiltrations limitées peuvent être acceptées par le maître d’ouvrage. La compagnie en déduit que son assurée n’avait pas pour obligation de mettre en place une paroi totalement imperméable et qu’il peut donc être argué qu’elle a parfaitement exécuté ses obligations.

L’assureur ajoute que le maître d’œuvre n’a pas de pouvoir contraignant à l’égard des locateurs d’ouvrage, qu’il n’a cessé de les suivre et d’alerter les intervenants concernant ce problème comme mentionné sur les comptes rendus de chantier n° 9 et 13.

Il ajoute que son assurée a continuellement suivi le chantier, rempli sa mission de suivi et direction comme le démontrent les autres comptes-rendus.

Il rappelle que l’expert judiciaire a estimé que ce désordre ne pouvait être mis à la charge des locateurs d’ouvrage, qu’ainsi son intervention ne peut pas être reliée à ce désordre et sa responsabilité civile décennale ne peut être engagée.

Il en déduit que la société IB2L ingénierie a bien attiré l’attention du maître d’ouvrage sur les problématiques en lien avec la proximité d’une nappe phréatique, qu’elle a ainsi respecté les obligations mises à sa charge ce qui doit conduire au rejet de l’appel en garantie de celui-ci.

****

Là encore il sera considéré que l’appel en garantie est limité au seul désordre décennal affectant les places 21 à 23 et la pose de piézomètres.

Il n’est pas contesté que la société Bouygues immobilier est le maître d’ouvrage et qu’elle dispose à ce titre de recours contre les locateurs d’ouvrage sur le fondement de la garantie décennale de l’article 1792 du Code civil lorsque leur intervention est en lien avec les désordres.

Dans la mesure où le maître d’œuvre d’exécution est intervenu sur le chantier notamment au cours des opérations de fondation et de maçonnerie et qu’il n’invoque aucune cause exonératoire, la présomption de responsabilité décennale l’engage envers la société Bouygues immobilier qu’il doit garantir pour la condamnation à verser à l’acquéreur.

— sur les recours subrogatoires de la S.A. Allianz IARD assureur dommage ouvrage

— Au visa des articles L121-12, L241-1 et L124-3 du code des assurances, 1792, 1231 –1 et 1240 du Code civil la compagnie se dit légalement subrogée à hauteur de l’indemnité de 161.317,17 € dans les droits que son assurée détenait à l’encontre des locateurs d’ouvrage et du sous-traitant Etandex et elle demande la condamnation in solidum avec leurs assureurs à lui rembourser ce montant.

Elle expose que suite à la déclaration de sinistre notifiée le 8 juin 2010 par son assurée Bouygues immobilier elle a mis en œuvre une expertise amiable et saisi la société Ginger CEBTP en qualité de maître d’œuvre pour définir les travaux de reprise qui ont consisté à traiter les fissures en radier et au niveau des voiles par injections ; les travaux ont été réalisés par la société SOTEM entre août et novembre 2011 et l’expert judiciaire a pris acte du caractère satisfaisant de ces travaux.

Elle affirme avoir réglé 138.312,83 € au titre des travaux de réparation et d’investigation et 23.004,34€ pour l’indemnisation des dommages immatériels consécutifs subis par l’acquéreur au titre de sa perte locative pour les places de parking sinistrées.

L’assurance soutient que la garantie décennale peut s’appliquer dès lors que le désordre des infiltrations au niveau du radier et des murs périphériques, qui était réservé lors de la réception, s’est révélé dans ses conséquences postérieurement à la réception, comme l’affirme l’expert.

Elle rappelle que, même pour des dommages réservés, l’assureur dommages ouvrage peut exercer un recours sur la responsabilité quasi délictuelle et/ou contractuelle des constructeurs responsables.

Elle affirme que les rapports techniques établissent la responsabilité quasi délictuelle du sous-traitant Etandex et la responsabilité décennale ou subsidiairement contractuelle du maître d’œuvre de conception, de l’entreprise de gros œuvre, du maître d’œuvre d’exécution et du bureau de contrôle.

— La société Etandex se prévaut de sa qualité de sous-traitante et de l’absence de faute démontrée de sa part. Elle rappelle que la solidarité ne se présume pas et que la responsabilité in solidum ne peut être reconnue que lorsque des fautes respectives des parties ont indissociablement contribué à la réalisation de l’entier dommage, condition qui n’est pas réunie.

— Le bureau de contrôle Qualiconsult fait valoir que si le tribunal considère que les désordres ont été réservés à la réception et ne présentent pas de caractère décennal, les conditions de la subrogation légale ne sont pas remplies dès lors que l’assureur DO a versé une indemnité sans obligation de la payer au titre de son contrat d’assurance puisque la subrogation est soumise à la condition que le paiement sera réalisé en exécution de son obligation contractuelle de garantie.

Il remarque que les quittances subrogatives des 28 février et 28 juillet 2011 ne visent que la subrogation légale de sorte que l’assureur ne peut exciper la subrogation conventionnelle. Il demande donc de juger que les conditions de la subrogation légale ne sont pas réunies et de rejeter le recours subrogatoire.

— La compagnie QBE, pour IB2L ingénierie, demande de constater que le promoteur a accepté les risques engendrés par les dommages ayant donné lieu à indemnisation et de débouter l’assureur Allianz de l’ensemble de ses demandes à l’encontre de son assurée et conséquemment d’elle-même.

Elle se fonde sur l’article 1346-5 du Code civil indiquant que le débiteur peut opposer au créancier subrogé les exceptions inhérentes à la dette et en sa qualité de locateur d’ouvrage elle se dit bien fondée à opposer l’acceptation des risques du maître d’ouvrage à l’assureur dommages ouvrage l’ayant indemnisé.

Elle expose que l’acceptation des risques de la part du maître d’ouvrage exige que le conseil portant sur le risque ait été donné par un professionnel de la construction ayant eu connaissance du problème technique et compétences pour le résoudre, que l’ampleur et les conséquences des risques aient été valablement présentées au maître de l’ouvrage qui les a acceptés.

En cas d’espèce QBE soutient qu’avant l’intervention de son assurée le promoteur avait confié la réalisation d’une étude géotechnique d’avant-projet au cabinet sol conseil qui a rendu son rapport le 2 juillet 2006 : il alertait le maître d’ouvrage sur le fait que la nappe baignant la base des sables de [Localité 29] était temporaire et connaissait des fluctuations importantes et sur la nécessité d’obtenir des informations concernant la cote des plus hautes eaux connues auprès des services techniques locaux et de faire réaliser une étude complémentaire auprès d’un bureau d’études spécialisé en Hydro géologie.

Elle considère que suite à ces conseils émanant d’un professionnel, le maître d’ouvrage, compétent la matière, pouvait comprendre l’ampleur et les conséquences des risques : c’est en toute connaissance du risque que la société Bouygues immobilier a décidé de ne pas être assistée d’un bureau d’études techniques spécialisé et en concertation avec l’architecte concepteur de ne pas prévoir dans le cadre du marché la réalisation d’une telle étude.

La compagnie affirme donc que Bouygues immobilier a accepté les risques ayant causé les désordres indemnisés, exonérant son assurée de sa responsabilité civile décennale et de droit commun.

Elle répond qu’il n’appartient pas à l’expert judiciaire de se prononcer sur les responsabilités juridiques et que celui-ci retient l’absence de complément d’études du niveau maximum de la nappe en complément du rapport géotechnique de la société sol conseil dans la responsabilité des désordres.

Elle ajoute qu’une telle étude devait se faire avant le début du chantier, au stade de la conception pour éviter des difficultés lors de travaux.

La compagnie en déduit qu’en décidant de ne pas être assisté d’un bureau d’études spécialisé, en concertation avec l’architecte concepteur, de ne pas prévoir dans le cadre du marché la réalisation d’une telle étude, le maître d’ouvrage pourtant alerté de la nécessité d’obtenir des informations concernant la cote des plus hautes eaux et de faire réaliser une étude complémentaire, a accepté les risques concernant les infiltrations sur le radier du parking et le problème de blocage de la nappe sur le voile.

— La MAF, M. [W] et AXA assurant LMF concluent au rejet avec les arguments précédemment soutenus.

****

Aux termes de l’article L121-12 du code des assurances, l’assureur qui a payé l’indemnité d’assurance est subrogé, jusqu’à concurrence de cette indemnité, dans les droits et actions de l’assuré contre les tiers qui, par leur fait, ont causé le dommage ayant donné lieu à la responsabilité de l’assureur.

Cette subrogation légale est subordonnée à la réunion de plusieurs conditions : la preuve du paiement d’une indemnité d’assurance à l’assuré en exécution du contrat dont les conditions de la garantie étaient réunies ; l’existence d’une action de l’assuré contre le tiers responsable à quelque titre que ce soit.

Lorsque les conditions de la subrogation sont réunies, celle-ci se produit de plein droit et l’assureur peut exercer tous les droits de son assurée contre le responsable.

Après paiement, l’assureur dommages-ouvrage est subrogé dans les droits et actions du maître d’ouvrage. Il est en conséquence recevable à agir en garantie, à titre récursoire, à l’encontre des constructeurs dont la responsabilité est engagée de plein droit en application des dispositions des articles 1792 et suivants du code civil ou en application des articles 1147 et suivants anciens du même code et de leurs assureurs ainsi qu’à l’encontre des sous-traitants dont la responsabilité est établie sur le fondement de l’article 1240 dudit code et des assureurs de ces derniers, pour l’intégralité des sommes mises à sa charge. Il ne peut se voir opposer un partage de responsabilité entre les intervenants à la construction.

L’assurance dommages-ouvrage étant une assurance de préfinancement du coût des travaux de reprise des dommages de nature décennale, la compagnie Allianz est donc fondée, au titre du recours subrogatoire de l’article L. 121-12 du code des assurances, à exercer un recours subrogatoire contre les intervenants déclarés responsables des désordres et leurs assureurs respectifs à hauteur des sommes qu’elle justifie avoir versées à la société Bouygues immobilier pour les désordres de nature décennale.

Toutefois l’article L. 121-12 du code des assurances n’exige pas que le paiement ait été fait entre les mains de l’assuré lui-même puisqu’il peut avoir été effectué entre les mains d’un tiers qui a réparé le dommage, ce qui confirme l’affectation de l’indemnité à la reprise des désordres .

Il incombe à l’assureur de rapporter la preuve, laquelle peut être faite par tout moyen, qu’il a rempli son obligation de versement de l’indemnité.

Au vu des précédents développements, il a été jugé que seuls les désordres relatifs aux infiltrations par le plancher haut du rez-de-chaussée affectant les emplacements 21 à 23, 3 à 6 avaient la nature décennale. Dans le rapport d’expertise définitif dommages ouvrage établi par le cabinet Eurisk le 18 juillet 2011, ils correspondent aux dommages n° 3 “infiltrations d’eau en plafond du parking en relation avec les ouvrages d’étanchéité de terrasse ou avec l’édicule maçonné de ventilation”. Ce document fait référence au préfinancement par Allianz des factures des entreprises

— DOLO (837,20 € TTC),

— Ginger CEBTP (14.764,62 €) à son nom

— Ginger CEBTP 7.900 € HT pour les essais sur béton radier, relevé d’infiltrations et le diagnostic structurel et 5.520 € HT pour la vérification des étanchéités au nom du maître d’ouvrage.

Ce rapport fait également référence à la proposition de Ginger CEBTP d’une maîtrise d’œuvre pour 8.730,28 €, à des devis pour les travaux réparatoires de la gaine de ventilation et du flocage pour 95 368,90 € HT, de marquage des places de parking et remise en état des huisseries de porte oxydée et peinture pour 2 156,18 € HT et à des travaux d’étanchéité pour 3 035,65 € HT, soit un total de travaux réparatoires de 100 560,73 € HT.

Ce rapport fait également état de pertes de loyer pour 23 004,34 € entre mai 2010 et fin septembre 2011 que Bouygues immobilier se chargerait de régler auprès de [Localité 32] habitat.

Sur ce dernier point il vient d’être jugé que seule l’indemnité relative aux emplacements 21 à 23, 3 à 6 peut être rattachée au désordre décennal.

Au contraire toutes les autres dépenses préfinancées à hauteur de 138.312,83 € relevaient de la garantie dommage ouvrage.

Pour preuve du règlement à son assurée, la compagnie Allianz communique deux accords de règlement subrogatif signés par Bouygues immobilier le 28.02.2011 d’un montant de 18.000 € et le 28.07.2011 de 127.715,35 €, qui ne sont pas critiqués

La compagnie QBE se fonde sur l’article 1346-5 du Code civil qui est en vigueur depuis le 1er octobre 2016. Dans sa version applicable au moment du paiement, antérieure au 18 juillet 2011, l’article 1252 du Code civil énonce que la subrogation établie par les articles précédents a lieu tant contre les cautions que contre les débiteurs : elle ne peut nuire au créancier lorsqu’il a été payé en partie, en ce qu’il peut exercer ses droits, pour ce qui lui reste du, par préférence à celui dont il a reçu un paiement partiel.

Il est de jurisprudence constante que le débiteur poursuivi peut opposer au créancier subrogé les mêmes exceptions et moyens de défense dont il aurait pu disposer initialement contre son créancier originaire

Au vu des éléments techniques développés ci-avant, la compagnie QBE est fondée à opposer à la S.A. Allianz IARD, es qualité d’assureur dommage-ouvrage, l’acceptation par le maître d’ouvrage Bouygues immobilier des risques qu’il a pris en connaissance de cause, au vu de son objet social et de ses équipes. Ceci constitue une cause exonératrice de la responsabilité des intervenants à l’acte de construire que sont les sociétés Etandex, LMF, Qualiconsult et IB2L.

L’assureur Allianz IARD ayant donc réglé à son assurée des indemnités qu’elle n’était pas tenue contractuellement de verser, son recours subrogatoire échoue contre ces parties et leur assureur.

— sur les recours de Allianz en sa qualité d’assureur CNR du maître d’ouvrage contre les constructeurs pour les condamnations à verser à la demanderesse

La compagnie Allianz demande la condamnation, in solidum ou à défaut chacun à hauteur de sa part, des sociétés Etandex, Qualiconsult, AXA France IARD en sa triple qualité d’assureur de celles-ci et de LMF, QBE, M. [W] et son assureur MAF à la relever et garantir de toute condamnation éventuelle et de toute somme qu’elle a ou pourrait être amenée à régler à [Localité 32] HABITAT en principal, intérêts, frais et tous autres accessoires.

Elle fait valoir que les dommages d’infiltrations de caractère décennal qui se sont matérialisés au niveau du radier et des voiles, en particulier au niveau des emplacements 21 à 23, relèvent de la responsabilité décennale et subsidiairement contractuelle du maître d’œuvre de conception, du maître d’œuvre d’exécution et du bureau de contrôle et de la responsabilité quasi délictuelle du sous-traitant, comme cela ressort des rapports d’expertise dommages ouvrage et judiciaire.

Il est rappelé que la compagnie Allianz vient d’être condamnée in solidum avec son assurée et avec AXA assureur de LMF à allouer à l’office HLM une indemnité de 35.274,24 €, qui est donc le socle du recours présentement examiné.

À l’encontre de AXA France IARD pris en sa qualité d’assureur de la société LMF

Soutenant que les dommages affectant les places 3 à 6 et 21 à 23 proviennent du non-traitement de l’effet de barrage créé par les voiles périphériques que cette société a réalisés en amont du terrain, l’assureur CNR sollicite la garantie de AXA France IARD pour les dommages matériels et immatériels consécutifs.

L’assureur du titulaire du lot gros oeuvre oppose, pour la garantie décennale, la perte de chance de percevoir des loyers et refuse tout versement au titre des pénalités de retard.

Pour les seuls désordres de nature décennale la S.A AXA France Iard sera tenue de garantir Allianz de l’indemnité de 35.274,24 € retenue pour les pertes de loyer causées par les infiltrations aux places 21 à 23 et la pose de piézomètres outre les frais et dépens.

À l’encontre de QBE pris en sa qualité d’assureur de la société ingénierie IB2L

— L’assureur CNR reproche au maître d’œuvre d’exécution de ne pas avoir proposé au maître d’ouvrage la réalisation d’une étude complémentaire sur les niveaux maximum de la nappe et sur le rabattement de la nappe en phase travaux alors que selon l’expert judiciaire cela aurait dû être effectué. Il soutient que cette absence d’études serait à l’origine de la survenance des désordres d’infiltrations au-dessus des places 21 à 23 puisqu’elles auraient permis d’identifier l’existence d’un venue d’eau en infrastructure.

Il plaide que le maître d’œuvre d’exécution n’a émis aucune réserve ni observation au cours de l’exécution des travaux qu’il devait suivre et contrôler, ce qui engage sa responsabilité.

Il recherche la garantie de l’assureur QBE et rappelle que la franchise ne peut être valablement opposée sur un fondement décennal.

— La compagnie QBE Europe SA/NV reprend les mêmes arguments que ceux opposés au promoteur pour écarter toute inexécution ou imputabilité de son assurée qui a été suffisamment diligente pour gérer le problème de blocage de la nappe sur le voile, au vu de l’étendue de ses pouvoirs. Pour le surplus elle ne conteste pas sa garantie mais oppose ses limites contractuelles.

****

Pour les raisons développées dans le cadre du recours du maître d’ouvrage contre l’assureur de la société IB2L ingénierie, le recours de l’assureur décennal du maître d’ouvrage se fait sur le fondement de l’article 1792 du Code civil sans avoir à examiner à ce stade une faute dès lors que cette société est intervenue dans l’acte de construire.

Dans la mesure où l’assureur QBE ne conteste pas que son assurée s’est vu confier la maîtrise d’œuvre d’exécution et la direction du chantier et qu’elle n’invoque pas de faute exonératoire à l’encontre d’Allianz, pris en sa qualité d’assureur CNR, la compagnie QBE doit sa garantie.

À l’encontre de M. [W] et son assureur MAF

— L’assureur décennal fait grief au maître d’œuvre de conception de ne pas avoir demandé de complément d’étude du niveau maximum de la nappe qui s’imposait en amont des travaux et de ne pas avoir émis de réserve à ce titre alors qu’il devait veiller à l’adaptabilité de l’ouvrage au sol, sans risque, et le cas échéant devait alerter le maître d’ouvrage des difficultés.

— M. [W] et son assureur MAF concluent au rejet. Ils font valoir que l’assureur CNR ne prouve pas la nature décennale des désordres pouvant leur être imputés. Ils considèrent que les deux types de désordres ne relèvent pas de la mission de l’architecte concepteur ce qu’ils trouvent leur origine dans un défaut d’exécution des travaux.

****

Il n’est pas contesté que selon contrat du 5 février 2007 le promoteur a signé avec

M. [W] un contrat d’architecte comprenant les études préliminaires pour la réalisation de l’ensemble immobilier.

Il vient d’être jugé que l’indemnité de 35.274,24 € est afférente au seul dommage de nature décennale affecte le bien conçu par M. [W].

L’expert judiciaire considère que l’origine de ses désordres provient de l’absence de complément d’études du niveau maximum de la nappe phréatique et des conditions de réalisation du chantier : le niveau de la nappe moyenne vient buter contre le voile du sous-sol puis du fait de la présence du bâtiment se répartit de part et d’autre. Le niveau correspondant aux plus hautes eaux de la nappe vient en contact avec les voiles légèrement au-dessus de la partie rez-de-chaussée du bâtiment, ce qui met une pression importante sur la partie du voile en amont du bâtiment et en cas de remontée de la nappe en fluctuation naturelle celle-ci peut remonter au-dessus du plancher haut du sous-sol et entraîner une circulation d’eau au niveau du passage entre les voiles et le niveau de plancher.

L’expert se fonde sur le rapport du cabinet Burgeap et malgré sa recommandation, il semblerait qu’il n’y ait pas eu d’étude des niveaux maximum de la nappe ce qui aurait permis d’identifier l’effet de barrage en amont et donc le risque de venues d’eau comme celle observée en partie haute de la place 23. En réponse aux dires page 70, l’expert judiciaire indique que les problèmes sont relatifs à l’exécution des travaux éventuellement à leur suivi mais n’ont pas de relation directe avec la conception de l’ouvrage ; cependant l’expert judiciaire refuse de répondre au dire de QBE invoquant l’absence de responsabilité de son assuré IB2L et la responsabilité de l’architecte de conception du fait de son information sur les risques encourus en fonction du rapport du géotechnicien.

Au vu des différents éléments techniques à sa disposition, le tribunal considère que l’intervention de l’architecte concepteur a un lien avec le désordre d’entrée d’eau au droit des places 21 et 23 et retient sa responsabilité décennale ainsi que la garantie de son assureur MAF qui ne la décline pas.

Ils seront donc tenus de garantir l’assureur CNR du maître de l’ouvrage.

À l’encontre de Qualiconsult garanti par AXA France IARD

— La compagnie Allianz rappelle que la responsabilité du bureau de contrôle est posée par les articles L111-23 et R111-39 du code de la construction et de l’habitation. Elle lui reproche une absence de réserves : elle soutient qu’il ne pouvait pas ignorer la problématique liée à la hauteur de la nappe et qu’il engage également sa responsabilité pour n’avoir pas proposé les études complémentaires qui s’imposaient en amont des travaux.

Elle fait état d’un manquement aux obligations pour n’avoir émis aucun avis défavorable concernant en particulier la mauvaise qualité du béton utilisé, ce qui a contribué à la survenance des désordres. Elle fait également état de l’absence d’observation ou de réserve concernant la problématique liée à la hauteur de nappe en l’état du rapport établi par la société Sol conseils alors que comme le maître d’œuvre le bureau de contrôle avait la compétence technique pour attirer l’attention sur la nécessité d’éventuelles études complémentaires qui auraient pu permettre de corriger les insuffisances de la conception et de le mettre en adéquation avec le niveau de la nappe identifié.

L’assureur recherche également la garantie AXA France IARD, assurant le bureau de contrôle, en vertu d’une police de garantie décennale et de responsabilité civile couvrant les dommages immatériels. Il répond, relativement à la résiliation du second contrat au 1er janvier 2014, que sa réclamation date de l’assignation du 23 septembre 2013 et est donc antérieure à la résiliation. Il ajoute que la police étant en base réclamation, la garantie subséquente couvrait l’assuré pendant 10 ans à compter de la date de résiliation. Il fait valoir que l’assureur suivant, la SMA, ne peut être concerné par le litige car l’assuré avait connaissance du fait dommageable avant la prise d’effet de ce nouveau contrat.

— La société Qualiconsult sollicite sa mise hors de cause et le rejet de cet appel en garantie. Pour les désordres concernant les voiles manifestés par des arrivées d’eau au niveau du plancher haut du parking, elle se réfère aux conclusions de l’expert judiciaire qui note un défaut de conception de l’ouvrage en l’absence d’étude des niveaux maximum de la nappe et d’étude de rabattement de la nappe en phase travaux. Elle rappelle avoir émis un avis en rapport avec cette problématique dans son rapport initial de contrôle technique du 21 décembre 2007 de sorte qu’elle a bien signalé en temps utile, dès la conception, cette problématique. Elle affirme qu’il ne lui appartient pas de s’assurer que ses avis sont suivis d’effet comme énoncé à l’article 3. 10 des conditions générales de la convention signée avec le maître d’ouvrage et que sa responsabilité ne peut donc être retenue.

À titre subsidiaire la S.A.S. demande la mise en œuvre de garantie obligatoire de son assureur AXA pour les dommages matériels, les réserves à la réception ne concernant que les infiltrations affectant le radier.

Si elle reconnaît que le contrat d’assurance a été résilié à la date du 1er janvier 2014, elle rappelle que la réclamation dirigée à son encontre par l’assignation aux fins de référé a été délivrée par le promoteur en 2013 tant à elle-même qu’à son assureur : la réclamation est donc antérieure à la résiliation de la police AXA qui était donc encore en vigueur à ce jour et doit donner lieu à la mobilisation de la garantie des préjudices immatériels.

La compagnie AXA France IARD conclut au rejet de cette demande. Elle rappelle avoir assuré Qualiconsult par une police responsabilité décennale et responsabilité civile, résiliée à la date du 1er janvier 2014, date à laquelle la SMA SA lui a succédé. Elle répond à l’assureur CNR qu’il ne lui a présenté ses demandes, es qualité, qu’aux termes de son assignation du 18 mai 2020, alors que Qualiconsult n’était plus assurée auprès d’elle. Elle se réfère à ses développements sur l’inopposabilité des clauses stipulées au contrat de vente et sur le caractère injustifié des pertes locatives alléguées.

****

Il convient de rappeler que le recours présentement examiné ne concerne que l’indemnité de 35.274,24 € que la compagnie Allianz IARD est condamnée à verser, en sa qualité d’assureur CNR, à l’acquéreur OPHLM pour le désordre de nature décennale relatif à l’entrée d’eau par le plancher haut du parking.

Aux termes de l’article L111-23 du code de la construction et de l’habitation le contrôleur technique a pour mission de contribuer à la prévention des différents aléas techniques susceptibles d’être rencontrés dans la réalisation des ouvrages.

Il intervient à la demande du maître de l’ouvrage et donne son avis à ce dernier sur les problèmes d’ordre technique, dans le cadre du contrat qui le lie à celui-ci. Cet avis porte notamment sur les problèmes qui concernent la solidité de l’ouvrage et la sécurité des personnes.

Les parties s’accordent sur le régime de responsabilité pour faute de cet intervenant.

Il ressort de la convention de contrôle technique signée le 27 mars 2007 que le maître d’ouvrage Bouygues immobilier a confié à Qualiconsult plusieurs missions dont la mission LP relative à solidité des ouvrages et éléments d’équipement dissociables et indissociables, la vérification technique, le recollement des procès-verbaux d’essai et la mission de vérification technique relative à la mission parking. Il est expressément prévu que “il n’appartient pas à Qualiconsult de s’assurer que ses avis sont suivis d’effet et de prendre, de faire prendre, les mesures nécessaires pour la suppression des défectuosités signalées”.

Dans son rapport initial de contrôle technique du 21 décembre 2007, le bureau de contrôle fait plusieurs observations au vu du CCTP pour le lot n°1 : il émet un avis défavorable sur les fondations et le dallage armé. Il demande des précisions sur le cuvelage recommandé par le géo technicien, sur “les dispositions prévues contre les venues d’eau en particulier en ce qui concerne le rabattement de la nappe demandé par le géo technicien (notamment étude d’impact)” ainsi que la description lithologique des différents sondages. Il réclame la transmission de l’étude de sol SOLER et des plans de terrassement et de fondations.

Le bureau précise qu’en l’absence de ces documents il ne sera pas en mesure d’établir son rapport sur la mission.

Au vu de l’étendue de la mission, de la disposition contractuelle prévoyant expressément que le bureau d’études ne peut se charger des suites de ses avis et des autres éléments techniques, le tribunal considère que la compagnie Allianz IARD ne rapporte pas la preuve d’une faute de Qualiconsult pour soutenir un recours à son encontre, sur ce fondement.

À l’encontre de la société Etandex et de son assureur AXA France IARD

— L’assureur du promoteur soutient que la société Etandex, initialement intervenue en qualité de sous-traitante du titulaire du lot gros œuvre, a ensuite directement conclu avec le maître d’ouvrage de sorte qu’elle a accepté d’intervenir sans réserves sur un support non préparé et peut être recherchée pour les dommages affectant les ouvrages sur lesquels elle est intervenue. Il relève que dans ses écritures cette partie reconnaît les défaillances du support de l’étanchéité en raison de la mauvaise réalisation des voiles béton et du radier.

Il lui reproche également d’avoir manqué à son obligation de résultat d’assurer l’étanchéité, comme le montrent les infiltrations au droit des voiles périmétriques.

Il répond que même s’il est tiers au contrat il est parfaitement en droit d’invoquer ce manquement contractuel en terme de devoir de conseil sur le fondement de la responsabilité délictuelle dès lors que ce manquement a causé un dommage.

Allianz IARD recherche la garantie de l’assureur AXA France IARD au titre de son contrat de responsabilité décennale pour les dommages matériels incluant les dommages immatériels consécutifs et non consécutifs.

Au titre de la garantie responsabilité civile des entreprises du bâtiment et de génie civil, permettant de couvrir les dommages immatériels, la compagnie Allianz fait valoir que la réclamation est intervenue par assignation de 2013 et ordonnance de référé du 16 octobre 2013, soit avant la résiliation de la police le 1er janvier 2014.

Elle se prévaut ensuite de l’effet de la garantie subséquente qui permet d’accueillir la réclamation intervenue pendant la vie du contrat, puisqu’elle date de 2013 ou 2020.

— La SA Etandex conclut au rejet de ce recours. Elle expose que par marché de sous-traitance du 29 septembre 2009 elle s’est vue confier par la société LMF la réalisation du lot cuvelage du sous-sol au prix de 27 820 €, comprenant l’imperméabilisation du radier et des voiles béton armés périphériques ou intérieurs ; l’ouvrage a été réceptionné le 21 juin 2010 sans réserves pour son lot. Elle était assurée par la compagnie AXA.

Elle soutient être intervenue en la seule qualité de sous-traitante de sorte que la responsabilité décennale ne lui est pas opposable.

Elle fait valoir que sa responsabilité ne peut être retenue qu’en présence d’une faute dans l’exécution de sa mission à l’origine du préjudice. Elle répond qu’un manquement à une éventuelle obligation de résultat ne peut lui être opposé que par son cocontractant LMF, et non par l’assureur du promoteur avec lequel elle n’a pas de lien contractuel direct. Elle ajoute que cette obligation ne peut peser que si le support sur lequel elle devait appliquer le procédé d’imperméabilisation était conforme à ce qui lui était dû contractuellement et au regard des normes applicables : cependant les experts ont constaté que les voiles et le radier n’ont pas été exécutés correctement par l’entreprise de gros œuvre et que son étanchéité ne pouvait pallier ces insuffisances. Ces défauts étant indécelables lors de ses travaux, ils ont contrarié l’efficacité de ses prestations puisque l’imperméabilisation par minéralisation et par un enduit mince doit être réalisée sur un support parfaitement exécuté, hors présence d’eau et sans fissuration appréciable.

Concernant le manquement au devoir de conseil par l’acceptation sans réserve du support, la société répond avoir vérifié l’état du support qui était conforme et ne présentait pas de fissures ou de faiblesse apparente lors de son intervention. Elle prétend qu’il ne lui appartenait pas de prélever des échantillons ni de faire vérifier la qualité du béton par des investigations extrêmement lourdes et destructrices. Elle soutient que c’est à l’entreprise de gros œuvre qu’il appartenait de vérifier la qualité du béton en vertu des stipulations du CCTP.

La société fait encore valoir que l’expert judiciaire ne retient pas sa responsabilité pour les causes de désordres qui sont imputables aux défaillances du support de l’étanchéité qui a été mal à réalisé avec une qualité très hétérogène, une porosité élevée et un coulage sur des sols saturés avec des difficultés de rabattement de nappe.

Elle affirme que le support était conforme aux parements courants, la fissuration étant intervenue après son intervention : elle n’est donc pas responsable des fautes commises en amont de son intervention dès lors qu’elles n’étaient pas décelables. Elle conteste toute responsabilité dans le défaut de blocage de la nappe sur le voile qui incombe à l’entreprise qui a exécuté les voiles avec la surveillance des maîtres d’œuvre.

La S.A. Etandex demande, à titre subsidiaire, de condamner son assureur AXA France IARD à la garantir puisque son lot a été réceptionné sans réserve et que son assureur ne conteste pas sa garantie, dans les limites de la police et notamment de la clause de franchise.

— La compagnie AXA France IARD conclut au rejet du recours en l’absence de preuve d’une imputabilité même partielle des désordres à son assurée, le rapport d’expertise judiciaire ne la retenant pas. Elle se prévaut ensuite de la résiliation au

1er janvier 2014 des deux polices d’assurance, responsabilité décennale, BATI DEC, et responsabilité civile des entreprises du bâtiment et de génie civil. Dans la mesure où l’assureur Allianz ne lui a présenté ses demandes qu’aux termes de son assignation du 18 mai 2020 alors que la SA Etandex n’était plus son assurée, ce recours doit être écarté.

****

Le tribunal constate que seul un contrat concernant l’entreprise Etandex est versé aux débats par toutes les parties, à savoir un marché de travaux sous-traitant signé avec les maçons franciliens le 29 septembre 2009 pour les lots cuvelage du sous-sol au coût de 18 000 € HT et traitement des infiltrations d’eau dans le sous-sol, au prix de 9.820 € HT.

Il est précisé que sont présentés comme contractuels le cahier des clauses générales du marché, le plan général de coordination, le CCTP et les devis.

En l’absence de production d’un contrat signé directement avec le maître de l’ouvrage Bouygues immobilier, la responsabilité décennale de cette entreprise sous-traitante ne peut être recherchée par l’assureur CNR.

La S.A. Allianz IARD doit donc rapporter la preuve d’une faute imputable à Etandex, en lien causal avec le dommage, pour exercer un recours à son encontre, sur le fondement de la responsabilité délictuelle.

Il est exact qu’un manquement contractuel peut constituer une faute envers un tiers s’il lui cause un préjudice.

Dans la mesure où la société Etandex n’est intervenue que pour des prestations limitées qui ne consistaient pas dans la reprise de travaux précédemment réalisés, il ne peut être soutenu qu’elle a accepté d’intervenir sans réserves sur un support non préparé. Et ce d’autant qu’il ne lui appartenait pas de vérifier la qualité du béton sur lequel elle allait réaliser son imperméabilisation.

L’expert judiciaire n’ayant pas du tout évoqué un manquement de ce sous-traitant dans l’exécution des travaux à l’origine des entrées d’eau et aucun autre élément technique ne démontrant que la mauvaise qualité des voiles et du radier était décelable lors de ses travaux ni qu’elle a joué un rôle dans le défaut de blocage de la nappe sur le voile, l’assureur CNR ne rapporte pas la preuve d’une faute délictuelle du sous-traitant de nature à engager sa responsabilité.

En conséquence la compagnie Allianz IARD sera débouté de son appel en garantie contre la S.A Etandex et contre son assureur AXA France IARD.

Au contraire les sociétés AXA assurant LMF, QBE assurant IB2L ingénierie, la MAF et M. [S] [W] seront condamnes in solidum à la garantir de la somme de 35.274,24 €.

— Sur les recours formés par la S.A. Allianz IARD, assureur CNR contre les constructeurs au titre des condamnations mises à sa charge au bénéfice de son assurée Bouygues immobilier

Dans le dispositif de ses écritures la compagnie Allianz demande la condamnation, in solidum ou à défaut chacun à hauteur de sa part, des sociétés Etandex, Qualiconsult, AXA France IARD en sa triple qualité d’assureur de celles-ci et de LMF, QBE assureur de IB2L ingénierie, M. [W] et son assureur MAF à la relever et garantir de toute condamnation éventuelle au profit de Bouygues immobilier ou de toute autre partie, et ce en principal, intérêts, frais et tous autres accessoires.

Elle ne développe pas d’arguments autres que ceux examinés au paragraphe sur le recours des sommes à verser à OPHLM et les intéressés ne répliquent pas non plus de manière spécifique.

Il convient de rappeler que la S.A. Allianz IARD a été condamnée à garantir son assurée Bouygues immobilier de la somme fixée au profit de l’OPHLM ainsi que d’une indemnité de 12.149,46 € que Bouygues immobilier a avancée à l’OPHLM en réparation de la perte de loyer pour les places 21 à 23, 3 à 6 affectées de désordre

décennal et de 8.085 € HT portant sur les mesures conservatoires durant les opérations expertales pour un montant de 20.234,46 euros.

****

Ces sommes étant fondées sur le désordre de nature décennal jugé imputable à AXA assurant LMF, à M. [W] assuré par la MAF et à QBE assurant IB2L ingénierie, ces quatre parties seront condamnées in solidum à relever et garantir la compagnie Allianz de ce chef. Le surplus des recours sera rejeté.

— sur les recours entre constructeurs sur les désordres décennaux

Il convient de rappeler que

— Bouygues immobilier, son assureur Allianz IARD et la compagnie AXA assurant LMF ont été condamnés in solidum à indemniser l’OPHLM de la somme de 35.274,24 €,

— que Bouygues immobilier bénéficie de la garantie de Allianz pour 55.508,70€, de QBE et AXA pour 35.274,24 €,

— que le recours de Allianz IARD, assureur CNR, a été accueilli à l’encontre de AXA assureur LMF, QBE assurant IB2L, MAF et son assuré M. [W] pour 35/274,24 € et pour 20.234,46 €.

Les éléments techniques conduisent la juridiction à retenir la responsabilité finale du maître de l’ouvrage Bouygues immobilier et de M. [W], architecte concepteur, à hauteur de moitié chacun. En effet les infiltrations provenant de l’inadaptation du niveau de construction aux plus hautes eaux connues sont seulement imputables au maître d’oeuvre et au promoteur qui n’ont pas fait réaliser les études en hydrogéologie au stade de la conception du projet malgré les informations portées à leur connaissance.

Aucune pièce technique ne démontre une part de responsabilité imputable à l’entreprise de gros oeuvre, à son sous-traitant, à l’entreprise ayant repris les réserves, au bureau de contrôle ou au maître d’oeuvre d’exécution.

En conséquence le tribunal accueille les recours en garantie formés par AXA France IARD assureur de LMF, condamné in solidum envers l’OPHLM à 35.274,24 € et au titre de la garantie d’Allianz pour cette somme et la complémentaire de 20.234,46 € : AXA France IARD assureur de LMF sera donc relevée et garantie indemne par Bouygues immobilier assuré par Allianz et par M. [W] assuré par la MAF pour moitié chacun. Ses autres recours sont rejetés.

La compagnie QBE SA/NV , assureur de IB2L ingénierie, sera relevée et garantie par M. [W] assuré par la MAF pour moitié en l’absence de recours formé contre le promoteur. Ses autres recours sont rejetés.

Les sociétés SOTEM, Etandex et Qualiconsult assurées par AXA France IARD pour les désordres décennaux seront relevées et garanties indemnes par Bouygues immobilier assuré par Allianz et par M. [W] assuré par la MAF pour moitié chacun. Leurs autres recours sont rejetés.

Enfin M. [W] assuré par la MAF sera débouté de ses recours formés contre des parties n’ayant commis aucune faute en lien causal avec les dommages décennaux. Dans la mesure où la MAF ne conteste pas sa garantie et au vu de la nature des dommages, l’assureur ne peut opposer les termes et limites de la police aux tiers.

— sur la demande reconventionnelle en paiement du solde du prix de vente formulée par Bouygues immobilier envers l’OPH de [Localité 32]

— La S.A.S. Bouygues immobilier demande à titre reconventionnel de condamner l’OPH de [Localité 32] à lui payer le solde du prix de vente pour 28 685,20 € avec majoration des pénalités conventionnelles de retard de 1% par mois et proportionnellement au nombre de jours de retard à compter du 18 avril 2018/19 octobre 2018 date de la prise de possession des emplacements de parking pour leur mise en location.

Elle affirme que l’acquéreur a pris possession de 16 emplacements de stationnement le 23 avril 2018 et des 4 autres en octobre 2018, ce qui correspond à la livraison de 20 emplacements à cette date ce qui a alors rendu le solde du prix de vente exigible.

Elle répond que le certificat de conformité prévu à l’article 14.1 de la vente a été délivré le 13 mai 2011.

Elle note que l’acquéreur a bien pris possession de fait et de manière unilatérale des parkings depuis 2018 pour les mettre en location et qu’il les a acceptés en l’état sans formuler de réserves de sorte que son refus de paiement ne repose sur aucune justification sérieuse.

— Se fondant sur l’échelonnement contractuel des paiements du prix de vente au fur et à mesure de l’avancement des travaux l’OPHLM s’y oppose : il affirme que le sous-sol, entendu comme ouvrage, ne peut être considéré comme achevé compte tenu des malfaçons qui le rendent impropre à sa destination et de l’absence d’attestation de conformité.

A supposer que l’ouvrage soit considéré comme achevé, les emplacements de stationnement n’ont pas été livrés, les réserves n’ont pas été levées et le certificat de conformité n’a pas été obtenu. Il en déduit que le solde du prix n’est pas exigible et qu’il ne peut donc générer d’intérêts de retard.

****

Dans le cadre de l’instance le promoteur communique le certificat de conformité établi le 13 mai 2011 par la mairie de [Localité 32] pour les travaux de construction d’un bâtiment à usage d’habitation de commerce [Adresse 25] sur le permis de construire n° PC78 646 06 V 0158, au visa notamment de la déclaration d’achèvement des travaux en date du 30 novembre 2010 et du recollement des travaux effectués le 3 février 2011.

Ce document ne fait pas l’objet de critiques de la part de l’acquéreur.

La vente en l’état futur d’achèvement du 29 janvier 2008 a été conclue moyennant le prix global de 1 207 752 € TTC, payable comptant pour 362 325,60 € TTC. Le solde du prix était payable selon l’échéancier édicté à l’article 6.2.3 selon les modalités suivantes : 5 % l’achèvement des fondations, 20 % l’achèvement du plancher bas rez-de-chaussée, 10 % l’achèvement du plancher bas R+2, 5 % la mise hors d’eau, 15 % à la mise hors d’air, 10 % à l’achèvement, 3 % à la livraison, 1 % à la levée des réserves émises aux termes du procès-verbal de livraison et 1 % à l’obtention de l’attestation certifiant que la conformité de travaux de construction de l’ensemble immobilier avec les autorisations n’a pas été contestée.

Les parties ont prévu à la page 11 point 4) que “l’acquéreur déclare d’ores et déjà accepter le principe de payer au vendeur par fractions, l’échéance exigible à la levée des réserves, et ce, au fur et à mesure de la levée des réserves, sauf pour les parties à se mettre d’accord le moment venu sur le montant des fractions effectivement payables compte tenu de la nature et de l’importance de réserves alors non levées”.

Les dispositions relatives aux fractions du prix (point 6.3) font poser sur le vendeur l’obligation de notifier à l’acquéreur par courrier recommandé l’exigibilité des diverses fractions avec, le cas échéant une attestation du maître d’œuvre : chaque fraction doit alors être payée dans les 30 jours calendaires de la réception de la notification. Les sommes dues tant en principal qu’intérêts seront payables au vendeur.

Toute somme due par l’acquéreur non payée à son échéance sera, de plein droit, et sans qu’il soit besoin d’une mise en demeure, passible d’une pénalité calculée au taux de 1 % par mois de retard et proportionnelle au nombre de jours de retard. Cette pénalité ne saurait valoir de la part du vendeur accord de délais de règlement.”

Les parties se sont référées à l’article 1601-3 du Code civil et l’article R 261-14 du code de la construction de l’habitation. Cependant ces textes ne définissent pas la notion d’achèvement, contrairement à l’article R261-6 du code de la construction et de l’habitation qui répute achevé un immeuble vendu en l’état futur d’achèvement lorsque sont exécutés les ouvrages et sont installés les éléments d’équipements qui sont indispensables à l’utilisation, conformément à sa destination, de l’immeuble. Le texte précise que pour apprécier cet achèvement “les défauts de conformité avec les prévisions du contrat ne sont pas pris en considération lorsqu’ils n’ont pas un caractère substantiel ni les malfaçons qui ne rendent pas les ouvrages ou éléments ci-dessus précisés impropres à leur utilisation”.

Par courrier du 11 octobre 2018, le promoteur a informé la société [Localité 32] habitat que l’avancement des travaux avait atteint le stade de conformité et lui demandait de régler la somme de 28 685,28 €. Il ressort de l’annexe que la conformité vise les appartements A001, A002, A011, A021, A031 et A032 ainsi que les parkings en sous-sol PK 01, 02, 03,04,05 et 06.

Le tribunal rappelle qu’il n’est saisi d’aucun litige relativement à la livraison de ces six appartements et que ces six parkings, propriété de l’OPH LM, lui étaient effectivement livrés le 11 octobre 2018.

Le compte client annexé montre que l’acquéreur a réglé l’intégralité des appels de fonds lors de la vente, pour l’achèvement des fondations et des planchers bas, pour la mise hors d’air et hors d’eau ainsi que pour l’achèvement. Il a également payé 31 702,32 € sur les 36 232,56 € prévus pour la livraison mais il n’a rien réglé pour la levée des réserves et l’obtention du certificat de conformité, correspondant à la somme de 28 685,28 € présentement réclamée.

Il convient donc de rechercher si le vendeur a droit à ce jour au règlement du solde de l’appel de fonds sur la livraison, la levée des réserves et le certificat conformité.

Dans la mesure où la livraison a eu lieu le 26 mai 2010 pour les appartements et pour les parkings mais avec réserves, le solde de cet appel de fonds était exigible à cette date là. De plus le certificat de conformité versée aux débats n’est pas critiqué.

S’agissant des réserves portant sur les 6 parkings acquis par l’OPHLM le tribunal considère qu’elles ont été levées à ce jour puisque aux termes du rapport d’expertise judiciaire ce sont seulement les désordres portant sur les places de stationnement 21 à 23, acquises par la société PERL, qui n’ont pas encore trouvé une solution réparatoire définitive.

Il s’ensuit que cette somme de 28 685,28 € est exigible et devra être versée par la demanderesse.

En vertu de la clause contractuelle ci-dessus énoncée, cette somme non payée à son échéance emporte, de plein droit, et sans mise en demeure, à compter du 11 octobre 2018.

— Sur les autres demandes reconventionnelles présentées par Bouygues immobilier envers l’OPH de [Localité 32]

Sur le solde du prix de vente PERL

— La S.A.S. Bouygues immobilier sollicite paiement de la somme de 127 573,72 € avec majoration des pénalités conventionnelles de retard de 1% par mois et proportionnellement au nombre de jours de retard à compter du 18 avril 2018 date de la prise de possession des emplacements de parking pour leur mise en location.

— L’établissement public conclut au rejet sur le fondement des articles 9 du code de procédure civile et 1353 du Code civil. Il relève que la société PERL n’est pas dans la cause et qu’il ne voit pas comment et pourquoi il sera condamné à payer le solde dû par cette société quand bien même elle lui aurait cédé partiellement le contrat de vente conclu avec Bouygues immobilier. Il précise que le cessionnaire est substitué de plein droit au cédant dans ses obligations et ses droits vis-à-vis du promoteur.

Il relève que le vendeur ne justifie pas le non versement du solde du prix par son cédant alors qu’il était exigible à la livraison ni qu’il lui aurait réclamé ni même qu’il sera justifié en l’absence d’appel de fonds et de relance.

Il précise devoir à son cédant les 2 % du prix exigible à la levée des réserves et l’obtention du certificat conformité d’un montant de 44 291,57 € TTC.

****

Le 31 décembre 2007 Bouygues immobilier a vendu à la société anonyme Perl 17 appartements et 17 parkings situés en sous-sol au prix de 5 889 581 €TTC payable selon le même échéancier que pour l’office HLM.

Le 31 janvier 2008 la société Perl a cédé à l’OPH de [Localité 32] le contrat de vente en ce qu’il porte sur l’usufruit temporaire des biens pour 15 ans ; les parties ont convenu que la cession transfère au cessionnaire les droits réels immobiliers, l’usufruit temporaire, le bénéfice des obligations de faire et de construire des biens contractés par le promoteur avec toutes les garanties et substitue le cessionnaire dans l’obligation souscrite par le cédant à l’égard du promoteur de payer le solde du prix de la vente uniquement pour la fraction se rapportant à l’usufruit temporaire des biens.

À l’article 6.1 les parties ont convenu que le prix de la cession comprenait notamment la quote-part du prix de la vente se rapportant aux droits réels immobiliers cédés “tant pour ces fractions d’ores et déjà acquittées par le cédant promoteur que pour les fractions restant ce jour dues à ce dernier ; fractions payables à terme que le cédant paiera pour le compte du cessionnaire qui sera de plein droit débiteur en vertu des dispositions de l’article 1601-4 du Code civil.”

Il est rappelé que le prix de la vente porte notamment sur la pleine propriété des biens de sorte que seule une quote-part de ce prix s’applique à l’usufruit temporaire des biens.

À l’article 6.2.2 il est indiqué que les fractions du prix de vente restant dues par le cessionnaire au promoteur, au résultat de la présente cession partielle et de la substitution, sont comprises dans les échéances et payées directement par le cédant qui s’y oblige irrévocablement pour le compte du cessionnaire au promoteur. La présente cession substitue de plein droit le cessionnaire dans les obligations du cédant vis-à-vis du promoteur notamment ce qui concerne l’obligation de payer le prix de la vente future en l’état d’achèvement.

Dans la mesure où la cession ne porte sur l’usufruit temporaire il est prévu que le cessionnaire ne sera redevable à l’égard du promoteur que d’une fraction du montant de chacune des échéances.

En page 26 les parties ont aussi prévu que le cessionnaire, l’office public, sera redevable du seul solde du prix de vente selon les modalités suivantes : à la livraison des biens 62 973,83 € et à la levée des réserves 41 982,55 €.

Pour les modalités de paiement, les cocontractants ont indiqué que le cédant devait notifier au cessionnaire, par courrier recommandé, l’exigibilité des différentes fractions du solde du prix avec les échéances afin qu’elles soient payables dans les 30 jours calendaires. À défaut de paiement par le cessionnaire dans ce délai, les sommes seraient de plein droit passibles d’une pénalité de 1 % par mois de retard, sans mise en demeure.

Selon procès-verbal du 26 mai 2010 les seuls appartements ont été livrés avec des réserves relatives aux façades et au sous-sol.

Du fait de la cession du seul usufruit à l’OPH de [Localité 32], celui-ci n’est redevable envers le vendeur que des sommes indiquées dans l’acte de cession, le solde étant dû par les investisseurs acquérant la nue-propriété de ces lots.

Dès lors l’OPH n’est pas redevable de sommes envers son cessionnaire et le tableau reproduit dans ses conclusions ne se fonde sur aucune pièce communiquée.

La S.A.S. Bouygues immobilier est donc bien fondée à solliciter au cédant le règlement des échéances prévues à l’acte de cession si la livraison et la levée des réserves sont caractérisées.

Il est certain qu’à ce jour les biens acquis ont été livrés de sorte que le solde de l’appel de fonds pour la livraison est exigible pour 9.782,10 € mais à proportion des droits réels cédés à l’OPHLM s’élevant à 35,60% en comparant les prix des deux contrats, soit un solde de 3.482,42 €.

Pour le stade “levée des réserves émises dans le procès-verbal de livraison et obtention de la conformité administrative”, la vente en l’état futur d’achèvement prévoit une échéance de 2% soit 117.791,62 €.

Au vu du rapport d’expertise judiciaire et de l’absence de travaux postérieurs, il ne peut être considéré que les réserves du procès-verbal de livraison ont été levées pour les trois emplacements de stationnement 21 à 23. Au demeurant Bouygues immobilier ne communique pas le dernier appel de fonds valant exigibilité de cette fraction du prix, conformément aux exigences contractuelles.

Il s’ensuit que l’OPH ne peut se voir réclamer la somme de 117.791,62 € mais qu’il sera condamné à acquitter à la S.A.S. Bouygues immobilier le solde de la vente en l’état futur d’achèvement de PERL de 3.482,42 € et la majoration contractuelle susvisée trouvera à s’appliquer à compter du 18 avril 2018 .

Sur les consommations électriques du parking

— La S.A.S. Bouygues immobilier forme une demande de remboursement de la somme de 3.321,87 € pour les consommations électriques du parking du 23/04/2018 au 13/01/2021, date de prise d’effet de la résiliation du contrat EDF. Dans le dispositif de ses écritures elle ne reprend pas la demande aux fins de transfert du compteur électrique sous astreinte.

Elle affirme continuer à payer les factures EDF du parking en l’absence de démarche de l’office pour le transfert du compteur alors qu’il intervient comme gestionnaire pour le compte du syndicat des copropriétaires ; elle conteste qu’il s’agisse de charges de copropriété.

— Le demandeur conclut au rejet en répliquant que les installations d’éclairage du parc de stationnement constituent des parties communes spéciales, selon le règlement de copropriété, page 49, et qu’en conséquence il est débiteur de ces charges à l’égard du syndicat des copropriétaires pour ses lots. Il considère donc que cette demande ne concerne que le syndicat des copropriétaires qui est le débiteur.

****

Les factures d’électricité communiquées de mai 2018 jusqu’à celle de résiliation de mars 2021 sont afférentes au [Adresse 25] à [Localité 32] pour l’abonnement électricité et la consommation pour un total de 3.321,87 € .

Le règlement de copropriété de la résidence, en date du 31/12/2007, liste les parties privatives et les parties communes dont les parties communes spéciales au parc de stationnement comprenant les installations électriques d’éclairage et d’alimentation en eau, qui sont l’objet d’une propriété indivise et particulière entre tous les propriétaires

des emplacements de stationnement au prorata des quote-parts dans les parties communes générales qui sont attachées audits emplacements (page 30).

Puisqu’il n’est pas démontré que l’OPHLM est l’unique copropriétaire de la résidence, il ne peut être redevable de l’intégralité des factures évoquées, contrairement au syndicat des copropriétaires.

Il s’ensuit que cette demande sera rejetée comme étant mal tournée.

Sur le remboursement de la taxe foncière

— La S.A.S Bouygues immobilier sollicite le paiement de la somme de 4.226 € de taxes foncières correspondant aux lots du demandeur, à compter de juin 2014, date de l’utilisation de la majorité des emplacements ; elle se réfère aux stipulations de l’acte de vente sur l’exigibilité des taxes à dater de la livraison.

L’OPH sollicite le rejet, au motif qu’il est exonéré de la taxe foncière jusqu’en 2036 pour ses six logements, et que la pièce communiquée ne vise pas l’adresse de ce bien.

Dans la mesure où la venderesse ne conteste pas que la construction de logements sociaux est exonérée de taxe foncière, elle succombe en sa demande de remboursement des taxes foncières formulée pour l’année 2016.

— sur les autres prétentions

Aucun motif ne s’oppose au prononcé de plein droit de l’exécution provisoire du présent jugement.

Les sociétés Bouygues immobilier, Allianz, M. [W] et MAF, parties succombantes à la demande principale, seront in solidum condamnés aux dépens qui incluront le coût de l’expertise judiciaire ordonnée sur ce fondement; la distraction sera accordé à la SELARL Minault Teriitehau agissant par M^e Teriitehau et à M^e Persa.

Sur ce fondement de l’article 700 du code de procédure civile ces quatre parties seront condamnées in solidum à verser une indemnité de procédure de 2.500 € à AXA en sa triple qualité, à QBE, à Qualiconsult, à Etandex et à la SOTEM et corrélativement déboutées de ce chef.

Les appels en garantie accueillis s’appliqueront aux dépens et frais irrépétibles ainsi prononcés.

PAR CES MOTIFS

le tribunal statuant publiquement, par décision réputée contradictoire et susceptible d’appel,

Déclare Monsieur [C] [S] [W] et son assureur la MAF irrecevables en leurs prétentions tournées contre les liquidateurs judiciaires des deux sociétés IB2L ingénierie et LMF,

Se déclare incompétent pour statuer sur la fin de non recevoir tirée du défaut d’intérêt et de qualité à agir excipée par la compagnie S.A. Allianz à l’encontre de la demanderesse,

Dit que la compagnie QBE Europe SA/NV ne peut former de demande de condamnation ou de garantie contre LMF,

sur la demande de l’OPHLM

Condamne in solidum la S.A.S. Bouygues immobilier, la S.A. Allianz et la S.A. AXA France IARD, assureur de Les Maçons Franciliens, à allouer à l’OPH de [Localité 32] une indemnité de 35.274,24 euros au titre de la perte de loyers pour les emplacements de stationnement 21 à 23, 3 à 6, avec intérêts légaux à compter de la présente décision,

Condamne la S.A. Allianz IARD à garantir son assuré Bouygues immobilier du coût de l’indemnité à verser de 35.274,24 €, de l’indemnité de 12.149,46 € versée le

20 août 2013 euros et des mesures conservatoires d’un montant total de 8.085 € hors-taxes et rejette les autres demandes de garantie formée par la S.A.S. Bouygues immobilier,

Dit que la S.A.S. Bouygues immobilier sera tenue au paiement de la franchise contractuelle de la S.A. Allianz,

Condamne in solidum la S.A. AXA France IARD , en qualité d’assureur de l’entreprise LMF et la compagnie QBE Europe SA/NV en sa qualité d’assureur de IB2L ingénierie, à relever et garantir intégralement la S.A.S. Bouygues immobilier de l’indemnité qu’elle est condamnée à verser à l’office [Localité 32] HABITAT, en principal, frais et dépens,

Déboute la S.A. Allianz IARD de son recours subrogatoire,

Condamne in solidum la S.A. AXA France IARD en qualité d’assureur de l’entreprise LMF, la compagnie QBE Europe SA/NV en sa qualité d’assureur de IB2L ingénierie, M. [W] et son assureur MAF à relever et garantir intégralement Allianz IARD de l’indemnité qu’elle est condamnée à verser à l’office [Localité 32] HABITAT en principal, frais et dépens et la déboute de son recours contre Etandex, Qualiconsult et leur assureur,

Condamne in solidum la S.A. AXA assurant LMF, M. [C] [S] [W] assuré par la MAF et la compagnie QBE Europe SA/NV assurant IB2L ingénierie, à relever et garantir la compagnie Allianz IARD, assureur CNR, de l’indemnité de 12.149,46 € et de celle de 8.085 € hors-taxes qu’elle doit garantir à son assurée Bouygues immobilier et rejette le surplus des recours de l’assureur,

Dit que la S.A. AXA France IARD, assureur de LMF, sera relevée et garantie indemne par la S.A.S. Bouygues immobilier assurée par la S.A. Allianz et par M. [S] [W] assuré par la MAF pour moitié chacun et rejette ses autres recours,

Dit que la compagnie QBE Europe SA/NV, assureur de IB2L ingénierie, sera relevée et garantie par M. [S] [W] assuré par la MAF pour moitié et rejette ses autres recours,

Dit que la S.A. Etandex, assurée par la S.A. AXA France IARD , sera relevée et garantie indemne par la S.A.S. Bouygues immobilier assurée par la S.A. Allianz et par M. [S] [W] assuré par la MAF pour moitié chacun et la déboute de ses autres recours,

Dit que la SNC SOTEM sera relevée et garantie indemne par la S.A.S. Bouygues immobilier assuré par la S.A. Allianz et par M. [S] [W] assuré par la MAF pour moitié chacun et écarte ses autres recours,

Dit que la société Qualiconsult, assurée par la S.A. AXA France IARD, sera relevée et garantie indemne par la S.A.S. Bouygues immobilier assurée par la S.A. Allianz et par M. [S] [W] assuré par la MAF pour moitié chacun et la déboute de ses autres recours,

Rejette les recours formés par M. [S] [W] assuré par la MAF,

Dénie à la MAF et à la S.A. AXA France IARD la faculté d’opposer les termes et limites de la police aux tiers,

Déboute l’OPH de [Localité 32] de ses autres demandes indemnitaires,

Déboute la S.A. Allianz IARD de son action subrogatoire,

sur les demandes reconventionnelles de Bouygues immobilier

Condamne l’OPH de [Localité 32] à régler à la S.A.S. Bouygues immobilier le solde du contrat de vente en l’état futur d’achèvement du 29 janvier 2008 d’un montant de 28 685,28 €,

Dit que cette somme est assortie d’une pénalité calculée au taux de 1 % par mois de retard et proportionnellement nombre de jours de retard, à compter du 11 octobre 2018,

Condamne l’OPH de [Localité 32] à acquitter à la S.A.S. Bouygues immobilier le solde de la vente en l’état futur d’achèvement de PERL de 3.482,42 € et rejette le surplus des demandes au titre de ce contrat,

Dit que cette somme est assortie d’une pénalité calculée au taux de 1 % par mois de retard et proportionnellement nombre de jours de retard à compter du 18 avril 2018,

Déboute la S.A.S. Bouygues immobilier de ses autres demandes tournées contre l’OPHLM,

sur les autres prétentions

Rappelle l’exécution provisoire du présent jugement,

Condamne in solidum la S.A.S. Bouygues immobilier, la S.A. Allianz, M. [C] [S] [W] et MAF, parties succombantes, aux dépens qui incluront le coût de l’expertise judiciaire,

Ordonne la distraction des dépens au bénéfice de la SELARL Minault Teriitehau agissant par M^e Teriitehau et de M^e Persa,

Déboute Bouygues immobilier, la S.A. Allianz, M. [C] [S] [W] et MAF de leur demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne in solidum la S.A.S. Bouygues immobilier, la S.A. Allianz IARD, M. [C] [S] [W] et la mutuelle des architectes français à verser une indemnité de procédure de 2.500 € à la compagnie QBE Europe SA/NV, à la S.A.S. Qualiconsult, à la S.A. Etandex, à la SNC SOTEM et à la S.A. AXA France IARD, en sa triple qualité d’assureur des sociétés Les Maçons Franciliens, Etandex et Qualiconsult,

Dit que les appels en garantie s’appliqueront aux condamnations au titre des dépens et frais irrépétibles.

Prononcé par mise à disposition au greffe le 17 OCTOBRE 2024 par M^me DUMENY, Vice Présidente, assistée de Madame GAVACHE, greffier, lesquelles ont signé la minute du présent jugement.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT