TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 15]

■

Loyers commerciaux

N° RG 24/06237

N° Portalis 352J-W-B7I-C43LJ

N° MINUTE : 2

Assignation du :

07 Mai 2024

Jugement avant dire droit

Expert : [U] [S][1]

[1] Expéditions exécutoires

délivrées le :

[Adresse 3]

[Localité 8]

JUGEMENT

rendu le 21 Février 2025

DEMANDERESSE

S.A.R.L. BISTROT OSAKA

[Adresse 10]

[Localité 9]

représentée par Maître Thierry DAVID, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #A0436

DÉFENDERESSES

Madame [C] [L] [P] [B] épouse [N]

[Adresse 10]

[Localité 9]

Madame [M] [X] [G] [B] prise en son nom personnel et en sa qualité d’ayant droit de Madame [K] [L] [W] [B] décédée le 24 mai 2024

[Adresse 6]

[Localité 7]

toutes deux représentées par Maître Gilles HITTINGER ROUX, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #P0497

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Cédric KOSSO-VANLATHEM, Juge, Juge des loyers commerciaux

Siégeant en remplacement de Monsieur le Président du Tribunal judiciaire de Paris, conformément aux dispositions de l’article R.145-23 du code de commerce ;

assisté de Camille BERGER, Greffière lors des débats et de Manon PLURIEL, Greffière lors de la mise à disposition

DÉBATS

À l’audience du 11 Décembre 2024 tenue publiquement

JUGEMENT

Rendu publiquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire

En premier ressort

FAITS ET PROCÉDURE

Par acte sous signature privée en date du 16 février 1999, Monsieur [J] [B] a donné à bail commercial à la S.A.R.L. BISTROT OSAKA des locaux composés d’une boutique avec arrière boutique, trois pièces, sanitaires et dégagements en rez-de-chaussée, ainsi que d’un vaste espace en sous-sol, constituant le lot n°53 d’un immeuble soumis au statut de la copropriété sis [Adresse 11] à [Localité 16] pour une durée de neuf années à effet rétroactif au 1er janvier 1999 afin qu’y soit exercée une activité de restaurant, à l’exclusion de la restauration rapide ou fast food et de la restauration bas de gamme, moyennant le versement d’un loyer annuel initial d’un montant de 275.000 francs hors taxes et hors charges payable trimestriellement à terme échu.

Monsieur [J] [B] est décédé le 26 décembre 2009, laissant pour lui succéder sa conjointe survivante Madame [Y] [E] veuve [B], ainsi que leurs quatre enfants Madame [C] [B] épouse [N], Madame [K] [B], Monsieur [A] [B] et Madame [M] [B].

Par acte d’huissier en date du 30 mars 2012, Madame [Y] [E] veuve [B], Madame [C] [B] épouse [N], Madame [K] [B], Monsieur [A] [B] et Madame [M] [B] ont fait signifier à la S.A.R.L. BISTROT OSAKA un congé pour le 30 septembre 2012 portant offre de renouvellement du contrat de bail commercial à compter du 1er octobre 2012, en proposant que le prix du bail renouvelé soit fixé à la somme annuelle de 83.000 euros hors taxes et hors charges.

Madame [Y] [E] veuve [B] est décédée le 10 octobre 2019, laissant pour lui succéder ses quatre enfants Madame [C] [B] épouse [N], Madame [K] [B], Monsieur [A] [B] et Madame [M] [B].

Par acte d’huissier en date du 21 juin 2022, la S.A.R.L. BISTROT OSAKA a fait signifier à la mandataire et administratrice de biens de Madame [C] [B] épouse [N], de Madame [K] [B] et de Madame [M] [B] une demande de renouvellement du contrat de bail commercial à compter du 1er juillet 2022.

Par lettre recommandée adressée par l’intermédiaire de leur mandataire et administratrice de biens en date du 27 avril 2023, Madame [C] [B] épouse [N], Madame [K] [B] et Madame [M] [B] ont déclaré à la S.A.R.L. BISTROT OSAKA accepter le principe du renouvellement du contrat de bail commercial à compter du 1er juillet 2022, en proposant que le prix du bail renouvelé soit fixé à la somme annuelle de 110.000 euros hors taxes et hors charges.

À défaut d’accord sur le montant du loyer de renouvellement, la S.A.R.L. BISTROT OSAKA a, par lettres recommandées adressées par l’intermédiaire de son conseil en date du 9 novembre 2023 réceptionnées entre le 14 et le 18 novembre 2023, notifié à Madame [C] [B] épouse [N], à Madame [K] [B] et à Madame [M] [B] un mémoire préalable comportant demande de fixation du prix du bail renouvelé à la somme annuelle de 32.000 euros hors taxes et hors charges à compter du 1er juillet 2022, puis les a, par exploits de commissaire de justice en date des 7 et 13 mai 2024, fait assigner devant le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Paris.

Cette instance a été enrôlée sous le numéro de répertoire général RG 24/06237.

Parallèlement, par lettre recommandée adressée par l’intermédiaire de leur conseil en date du 18 décembre 2023 réceptionnée le 19 décembre 2023, Madame [C] [B] épouse [N], Madame [K] [B] et Madame [M] [B] ont notifié à la S.A.R.L. BISTROT OSAKA un mémoire en réplique comportant demande de fixation du prix du bail renouvelé à la somme annuelle de 122.000 euros hors taxes et hors charges à compter du 1er juillet 2022, puis l’ont, par exploit de commissaire de justice en date du 21 mai 2024, fait assigner devant le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Paris.

Cette instance a été enrôlée sous le numéro de répertoire général RG 24/06623.

Postérieurement à l’introduction des deux instances, Madame [K] [B] est décédée le 24 mai 2024, en l’état d’un testament olographe en date du 5 novembre 2014 instituant sa sœur Madame [M] [B] en qualité de légataire universelle.

Madame [M] [B] ès-qualités d’héritière de Madame [K] [B] est intervenue volontairement : à l’instance enrôlée sous le numéro de répertoire général RG 24/06237 par mémoire notifiée par lettre recommandée adressée par l’intermédiaire de son conseil en date du 8 octobre 2024 réceptionnée le 9 octobre 2024 et remis au greffe par RPVA le 8 octobre 2024 ; et à l’instance enrôlée sous le numéro de répertoire général RG 24/06623 par lettre recommandée adressée par l’intermédiaire de son conseil en date du 12 novembre 2024 réceptionnée le 14 novembre 2024 et remis au greffe par RPVA le 12 novembre 2024.

Aux termes de son dernier mémoire daté du 21 octobre 2024 notifié par lettres recommandées en date du 22 octobre 2024 réceptionnées le 26 octobre et le 4 novembre 2024, et remis au greffe par RPVA le 20 novembre 2024 dans le cadre de l’instance enrôlée sous le numéro de répertoire général RG 24/06237 et le 18 novembre 2024 dans le cadre de l’instance enrôlée sous le numéro de répertoire général RG 24/06623, la S.A.R.L. BISTROT OSAKA demande au juge des loyers commerciaux, sur le fondement des articles L. 145-10, L. 145-33, L. 145-60, R. 145-7 et R. 145-30 du code de commerce, et des articles 1231-6 et 1343-2 du code civil, de :

débouter Madame [C] [B] épouse [N] et Madame [M] [B] de l’ensemble de leurs demandes ;à titre principal, fixer le montant du loyer du bail renouvelé à compter du 1er juillet 2022 à la somme annuelle de 32.000 euros hors taxes et hors charges, toutes les autres clauses et conditions du bail expiré demeurant inchangées, sous réserve des ajustements requis par les dispositions de la loi n°2014-626 du 18 juin 2014 relative à l’artisanat, au commerce et aux très petites entreprises et de son décret d’application n°2014-1317 du 3 novembre 2014 relatif au bail commercial ;condamner Madame [C] [B] épouse [N] et Madame [M] [B] à lui payer le montant des intérêts au taux légal sur les trop-perçus de loyers depuis la date de la demande en justice, avec capitalisation des intérêts dus depuis une année entière ;à titre subsidiaire, ordonner une mesure d’instruction et désigner un expert avec pour mission de rechercher la valeur locative des locaux au 1er juillet 2022 ;dans cette hypothèse, fixer le loyer provisionnel dû pendant la durée de l’instance à la somme annuelle de 32.000 euros hors taxes et hors charges ;condamner Madame [C] [B] épouse [N] et Madame [M] [B] aux dépens.

À l’appui de ses prétentions, la S.A.R.L. BISTROT OSAKA fait valoir, à titre liminaire, d’une part que sa demande de renouvellement est parfaitement valable en ce qu’elle a été signifiée à la mandataire et administratrice de biens des bailleresses, le contrat de bail contenant une clause en ce sens, et que d’autre part le bail expiré n’a pas excédé une durée de douze années dès lors que les bailleresses lui ont fait signifier, par acte d’huissier en date du 30 mars 2012, un congé pour le 30 septembre 2012 portant offre de renouvellement du contrat de bail commercial à compter du 1er octobre 2012, de sorte qu’à la suite de la demande de renouvellement qu’elle a fait signifier à effet au 1er juillet 2022, le bail expiré a duré moins de dix années nonobstant la tacite prolongation, ce qui justifie le rejet de la demande de déplafonnement du loyer de renouvellement formée par les propriétaires indivises.

Sur le fond, elle souligne, à titre principal, que compte tenu des prix couramment pratiqués dans le voisinage, la valeur locative unitaire des locaux peut être estimée au montant de 400 euros par mètre carré pondéré, de sorte qu’eu égard à la surface totale pondérée des locaux de 80 m2, le prix du bail renouvelé peut raisonnablement être fixé à la somme annuelle de 32.000 euros hors taxes et hors charges correspondant au montant de la valeur locative des locaux à la baisse.

À titre subsidiaire, elle précise que la valeur locative des locaux pourrait utilement être déterminée par un expert judiciaire.

Aux termes de leur dernier mémoire notifié par lettre recommandée en date du 8 octobre 2024 réceptionnée le 9 octobre 2024 et remis au greffe par RPVA le 8 octobre 2024 dans le cadre de l’instance enrôlée sous le numéro de répertoire général RG 24/06237, et notifié par lettre recommandée en date du 12 novembre 2024 réceptionnée le 14 novembre 2024 et remis au greffe par RPVA le 12 novembre 2024 dans le cadre de l’instance enrôlée sous le numéro de répertoire général RG 24/06623, Madame [C] [B] épouse [N] et Madame [M] [B] prise tant en son nom personnel qu’en sa qualité d’héritière de Madame [K] [B] sollicitent du juge des loyers commerciaux, sur le fondement des articles L. 145-33, L. 145-34, L. 145-57 et R. 145-3 du code de commerce, et des articles 1231-6 et 1343-2 du code civil, de :

les déclarer recevables et bien fondées en leurs demandes ;débouter la S.A.R.L. BISTROT OSAKA de l’ensemble de ses demandes ;à titre principal, juger la demande de renouvellement de la S.A.R.L. BISTROT OSAKA irrecevable ;fixer le montant du loyer du bail renouvelé à compter du 1er juillet 2022 à la somme annuelle de 122.000 euros hors taxes et hors charges ;condamner la S.A.R.L. BISTROT OSAKA au paiement des intérêts au taux légal sur les loyers à compter du 1er juillet 2022 ;à titre subsidiaire, désigner un expert judiciaire, dont les frais seront à la charge de la S.A.R.L. BISTROT OSAKA, ayant pour mission de déterminer la valeur locative des locaux au 1er juillet 2022, et de :se faire communiquer tous documents et pièces nécessaires à l’accomplissement de sa mission ;visiter les locaux litigieux et les décrire ;entendre les parties en leurs dires et explications ;donner son avis sur la valeur locative des lieux loués à la date du 1er juillet 2022 au regard : des caractéristiques des locaux ; de la destination des lieux ; des obligations respectives des parties ; des facteurs locaux de commercialité ; et des prix couramment pratiqués dans le voisinage ;décrire les travaux d’amélioration réalisés par la S.A.R.L. BISTROT OSAKA ;rendre compte du tout et donner son avis motivé ;dresser un rapport de ses constatations et conclusions ;fixer le loyer provisionnel pour la durée de l’instance à la somme annuelle de 122.000 euros hors taxes et hors charges ;en tout état de cause, condamner la S.A.R.L. BISTROT OSAKA à leur payer la somme de 5.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;condamner la S.A.R.L. BISTROT OSAKA aux dépens, avec distraction au profit de Maître [A] HITTINGER-ROUX ;ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir.

Au soutien de leurs demandes, Madame [C] [B] épouse [N] et Madame [M] [B] prise tant en son nom personnel qu’en sa qualité d’héritière de Madame [K] [B] font remarquer que la demande de renouvellement aurait dû être signifiée à l’ensemble des propriétaires indivises, si bien qu’elle est irrecevable.

Sur le fond, elles exposent que le bail expiré a excédé une durée de douze années par l’effet de la tacite prolongation, ce qui justifie le déplafonnement du loyer de renouvellement. Elles affirment que compte tenu des prix couramment pratiqués dans le voisinage, eu égard à la surface totale pondérée des locaux de 150,70 m2, et après application d’un coefficient de majoration de 10% prenant en considération le droit de terrasse dont bénéficie la preneuse, le prix du bail renouvelé doit être fixé à la somme annuelle de 122.000 euros hors taxes et hors charges correspondant au montant de la valeur locative des locaux à la hausse.

À titre subsidiaire, elles indiquent ne pas s’opposer à la désignation d’un expert judiciaire.

Les deux affaires ont été retenues à l’audience de plaidoirie du 11 décembre 2024.

Par lettre en date du 18 décembre 2024 réceptionnée par le greffe le 23 décembre 2024, le conseil de Madame [C] [B] épouse [N] et de Madame [M] [B] a réclamé la réouverture des débats afin de lui permettre, d’une part de répondre au dernier mémoire notifié par la S.A.R.L. BISTROT OSAKA, et d’autre part de régulariser la procédure à la suite du décès de Madame [K] [B] intervenu en cours d’instance.

Par message adressé aux conseils des parties par RPVA le 7 janvier 2025, le juge des loyers commerciaux a refusé de rouvrir les débats.

La décision a été mise en délibéré au 12 février 2025, puis prorogée au 21 février 2025, les parties en ayant été avisées.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande de réouverture des débats

Aux termes des dispositions de l’article 442 du code de procédure civile, le président et les juges peuvent inviter les parties à fournir les explications de droit ou de fait qu’ils estiment nécessaires ou à préciser ce qui paraît obscur.

En outre, en application des dispositions du premier alinéa de l’article 444 du même code, le président peut ordonner la réouverture des débats. Il doit le faire chaque fois que les parties n’ont pas été à même de s’expliquer contradictoirement sur les éclaircissements de droit ou de fait qui leur avaient été demandés.

En vertu des dispositions de l’article 445 dudit code, après la clôture des débats, les parties ne peuvent déposer aucune note à l’appui de leurs observations, si ce n’est en vue de répondre aux arguments développés par le ministère public, ou à la demande du président dans les cas prévus aux articles 442 et 444.

Selon les dispositions de l’article 15 de ce code, les parties doivent se faire connaître mutuellement en temps utile les moyens de fait sur lesquels elles fondent leurs prétentions, les éléments de preuve qu’elles produisent et les moyens de droit qu’elles invoquent, afin que chacune soit à même d’organiser sa défense.

Enfin, d’après les dispositions des deux premiers alinéas de l’article 16 du code susvisé, le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction. Il ne peut retenir, dans sa décision, les moyens, les explications et les documents invoqués ou produits par les parties que si celles-ci ont été à même d’en débattre contradictoirement.

En l’espèce, outre que lors de l’audience de plaidoirie en date du 11 décembre 2024, la présente juridiction n’a pas invité les parties à lui fournir de quelconques explications de droit ou de fait, force est en tout état de cause de constater que le dernier mémoire de la S.A.R.L. BISTROT OSAKA a été notifié par lettres recommandées en date du 22 octobre 2024 réceptionnées le 26 octobre et le 4 novembre 2024, et remis au greffe par RPVA le 20 novembre 2024 dans le cadre de l’instance enrôlée sous le numéro de répertoire général RG 24/06237 et le 18 novembre 2024 dans le cadre de l’instance enrôlée sous le numéro de répertoire général RG 24/06623, soit trois semaines avant l’audience de plaidoirie, laissant un temps suffisant aux bailleresses pour y répondre le cas échéant, si bien que le principe de la contradiction a été respecté, de sorte qu’aucune circonstance ne justifie que soit ordonnée la réouverture des débats.

En conséquence, il convient de débouter Madame [C] [B] épouse [N] et Madame [M] [B] prise tant en son nom personnel qu’en sa qualité d’héritière de Madame [K] [B] de leur demande de réouverture des débats.

Sur la jonction d’instances

Aux termes des dispositions du premier alinéa de l’article 367 du code de procédure civile, le juge peut, à la demande des parties ou d’office, ordonner la jonction de plusieurs instances pendantes devant lui s’il existe entre les litiges un lien tel qu’il soit de l’intérêt d’une bonne justice de les faire instruire ou juger ensemble.

En l’espèce, il est établi que l’instance introduite par la S.A.R.L. BISTROT OSAKA enrôlée sous le numéro de répertoire général RG 24/06237 et l’instance introduite par Madame [C] [B] épouse [N], par Madame [K] [B] et par Madame [M] [B] enrôlée sous le numéro de répertoire général RG 24/06623 ont le même objet, à savoir la fixation du loyer du contrat de bail commercial liant les parties à compter du 1er juillet 2022, si bien qu’il est de l’intérêt d’une bonne justice de les juger ensemble, ce qui justifie que soit ordonnée leur jonction.

En conséquence, il convient d’ordonner la jonction des instances enrôlées sous les numéros de répertoire général RG 24/06237 et RG 24/06623.

Sur l’interruption d’instance

En application des dispositions des deux premiers alinéas de l’article 370 du code de procédure civile, à compter de la notification qui en est faite à l’autre partie, l’instance est interrompue par : le décès d’une partie dans les cas où l’action est transmissible.

En outre, en vertu des dispositions du premier alinéa de l’article 373 du même code, l’instance peut être volontairement reprise dans les formes prévues pour la présentation des moyens de défense.

Selon les dispositions de l’article 66 dudit code, constitue une intervention la demande dont l’objet est de rendre un tiers partie au procès engagé entre les parties originaires. Lorsque la demande émane du tiers, l’intervention est volontaire ; l’intervention est forcée lorsque le tiers est mis en cause par une partie.

D’après les dispositions de l’article 325 de ce code, l’intervention n’est recevable que si elle se rattache aux prétentions des parties par un lien suffisant.

Enfin, conformément aux dispositions de l’article 374 du code susvisé, l’instance reprend son cours en l’état où elle se trouvait au moment où elle a été interrompue.

En l’espèce, il ressort de l’acte de notoriété établi par acte notarié en date du 13 juin 2024 produit aux débats que postérieurement à l’introduction des deux instances désormais jointes, Madame [K] [B] est décédée le 24 mai 2024, en l’état d’un testament olographe en date du 5 novembre 2014 instituant sa sœur Madame [M] [B] en qualité de légataire universelle (pièce n°6 des bailleresses).

Or, il est démontré que Madame [M] [B] ès-qualités d’héritière de Madame [K] [B] est intervenue volontairement : à l’instance enrôlée sous le numéro de répertoire général RG 24/06237 par mémoire notifiée par lettre recommandée adressée par l’intermédiaire de son conseil en date du 8 octobre 2024 réceptionnée le 9 octobre 2024 et remis au greffe par RPVA le 8 octobre 2024 ; et à l’instance enrôlée sous le numéro de répertoire général RG 24/06623 par lettre recommandée adressée par l’intermédiaire de son conseil en date du 12 novembre 2024 réceptionnée le 14 novembre 2024 et remis au greffe par RPVA le 12 novembre 2024 ; lesdits mémoires comportant expressément en première page la mention selon laquelle ils ont été rédigés « POUR : Madame [C] [L] [P] [B] […] ; Madame [L] [X] [G] [B] […] venant aux droits de Madame [K] [L] [W] [B] ; Madame [L] [X] [G] [B] ».

Il s’évince de l’ensemble de ces éléments que la présente instance, interrompue à compter du 24 mai 2024, a été valablement reprise le 8 octobre 2024.

En conséquence, il convient de constater l’interruption de l’instance à compter du 24 mai 2024 jusqu’au 7 octobre 2024, ainsi que la reprise de celle-ci le 8 octobre 2024.

Sur la recevabilité de la demande de renouvellement formée par la locataire

Aux termes des dispositions de l’article 122 du même code, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

En outre, en application des dispositions de l’article 31 du même code, l’action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d’une prétention, sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue le droit d’agir aux seules personnes qu’elle qualifie pour élever ou combattre une prétention, ou pour défendre un intérêt déterminé.

En vertu des dispositions de l’article 32 dudit code, est irrecevable toute prétention émise par ou contre une personne dépourvue du droit d’agir.

Selon les dispositions des deux premiers alinéas de l’article L. 145-10 du code de commerce, à défaut de congé, le locataire qui veut obtenir le renouvellement de son bail doit en faire la demande soit dans les six mois qui précèdent l’expiration du bail, soit, le cas échéant, à tout moment au cours de sa prolongation. La demande en renouvellement doit être notifiée au bailleur par acte extrajudiciaire ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception. Sauf stipulations ou notifications contraires de la part de celui-ci, elle peut, aussi bien qu’à lui-même, lui être valablement adressée en la personne du gérant, lequel est réputé avoir qualité pour la recevoir. S’il y a plusieurs propriétaires, la demande adressée à l’un d’eux vaut, sauf stipulations ou notifications contraires, à l’égard de tous.

Enfin, d’après les dispositions du premier alinéa de l’article 1134 du code civil dans sa rédaction applicable à la date du dernier renouvellement du contrat de bail commercial litigieux, c’est-à-dire dans sa rédaction antérieure à celle issue de l’article 2 de l’ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016 portant réforme du droit des contrats, du régime général et de la preuve des obligations entrée en vigueur le 1er octobre 2016, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, il est établi que la S.A.R.L. BISTROT OSAKA a formé sa demande de renouvellement du contrat de bail commercial à compter du 1er juillet 2022 par acte d’huissier en date du 21 juin 2022 signifié à « la société « GESTION ET TRANSACTIONS DE FRANCE GTF » […] prise en sa qualité d’administrateur de biens du bailleur » (pièces n°3 de la locataire et n°2 des bailleresses).

Or, il est démontré que le contrat de bail commercial initial conclu par acte sous signature privée en date du 16 février 1999 contient une clause n°22.3 stipulant que « pour l’exécution des présentes et notamment la signification de tous les actes, le Preneur fait élection de domicile dans les lieux loués. Le propriétaire fait élection de domicile au cabinet de son mandataire tel qu’indiqué en tête des présentes » (pièce n°1 de la locataire et des bailleresses, page 13).

De fait, il ressort des éléments produits aux débats : que par acte sous signature privée en date du 3 février 2022, Madame [C] [B] épouse [N], Madame [K] [B] et Madame [M] [B] ont conclu un contrat de « MANDAT DE GESTION LOCATIVE N°9584 » avec la S.A. GESTION ET TRANSACTIONS DE FRANCE GTF ; et que par courriel en date du 18 juillet 2023, la S.A. GESTION ET TRANSACTIONS DE FRANCE GTF a indiqué au conseil de la S.A.R.L. BISTROT OSAKA « Nous intervenons pour nos mandants Mmes [B], bailleur du local loué » (pièce n°3 des bailleresses).

Il s’évince de l’ensemble de ces éléments que la demande de renouvellement du contrat de bail commercial à compter du 1er juillet 2022 a été signifiée par la S.A.R.L. BISTROT OSAKA la mandataire et administratrice de biens des bailleresses conformément aux stipulations contractuelles, si bien qu’elle est régulière, et donc recevable.

En conséquence, il convient de déclarer recevable la demande de renouvellement du contrat de bail commercial à compter du 1er juillet 2022 signifiée par la S.A.R.L. BISTROT OSAKA à la S.A. GESTION ET TRANSACTIONS DE FRANCE GTF en sa qualité de mandataire et administratrice de biens de Madame [C] [B] épouse [N], de Madame [K] [B] et de Madame [M] [B] par acte d’huissier en date du 21 juin 2022.

Sur l’action en fixation du loyer du bail renouvelé

Sur le principe du renouvellement du contrat de bail commercial

Aux termes des dispositions des deux premiers alinéas de l’article L. 145-9 du code de commerce, par dérogation aux articles 1736 et 1737 du code civil, les baux de locaux soumis au présent chapitre ne cessent que par l’effet d’un congé donné six mois à l’avance ou d’une demande de renouvellement. À défaut de congé ou de demande de renouvellement, le bail fait par écrit se prolonge tacitement au-delà du terme fixé par le contrat. Au cours de la tacite prolongation, le congé doit être donné au moins six mois à l’avance et pour le dernier jour du trimestre civil.

En outre, en application des dispositions des deux premiers alinéas de l’article L. 145-10 du même code, à défaut de congé, le locataire qui veut obtenir le renouvellement de son bail doit en faire la demande soit dans les six mois qui précèdent l’expiration du bail, soit, le cas échéant, à tout moment au cours de sa prolongation. La demande en renouvellement doit être notifiée au bailleur par acte extrajudiciaire ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception . Sauf stipulations ou notifications contraires de la part de celui-ci, elle peut, aussi bien qu’à lui-même, lui être valablement adressée en la personne du gérant, lequel est réputé avoir qualité pour la recevoir. S’il y a plusieurs propriétaires, la demande adressée à l’un d’eux vaut, sauf stipulations ou notifications contraires, à l’égard de tous.

En vertu des dispositions de l’article L. 145-11 dudit code, le bailleur qui, sans être opposé au principe du renouvellement, désire obtenir une modification du prix du bail doit, dans le congé prévu à l’article L. 145-9 ou dans la réponse à la demande de renouvellement prévue à l’article L. 145-10, faire connaître le loyer qu’il propose, faute de quoi le nouveau prix n’est dû qu’à compter de la demande qui en est faite ultérieurement suivant des modalités définies par décret en Conseil d’État.

Enfin, selon les dispositions des premier et troisième alinéas de l’article L. 145-12 de ce code, la durée du bail renouvelé est de neuf ans sauf accord des parties pour une durée plus longue. Le nouveau bail prend effet à compter de l’expiration du bail précédent, ou, le cas échéant, de sa prolongation, cette dernière date étant soit celle pour laquelle le congé a été donné, soit, si une demande de renouvellement a été faite, le premier jour du trimestre civil qui suit cette demande.

En l’espèce, il est établi que le contrat de bail commercial liant les parties a pris fin le 30 juin 2022, consécutivement à la demande de renouvellement signifiée par la S.A.R.L. BISTROT OSAKA à la S.A. GESTION ET TRANSACTIONS DE FRANCE GTF en sa qualité de mandataire et administratrice de biens de Madame [C] [B] épouse [N], de Madame [K] [B] et de Madame [M] [B] par acte d’huissier en date du 21 juin 2022, laquelle demande a donné naissance à un nouveau bail à compter du 1er juillet 2022, date expressément mentionnée dans ladite demande et correspondant au premier jour du trimestre civil suivant celle-ci (pièces n°3 de la locataire et n°2 des bailleresses), ce qui n’est pas contesté.

En conséquence, il convient de constater le principe du renouvellement du contrat de bail commercial pour une nouvelle durée de neuf années à compter du 1er juillet 2022.

Sur la durée du bail expiré

Aux termes des dispositions des deux premiers alinéas de l’article L. 145-9 du code de commerce, par dérogation aux articles 1736 et 1737 du code civil, les baux de locaux soumis au présent chapitre ne cessent que par l’effet d’un congé donné six mois à l’avance ou d’une demande de renouvellement. À défaut de congé ou de demande de renouvellement, le bail fait par écrit se prolonge tacitement au-delà du terme fixé par le contrat. Au cours de la tacite prolongation, le congé doit être donné au moins six mois à l’avance et pour le dernier jour du trimestre civil.

En outre, en application des dispositions de l’article L. 145-11 du même code, le bailleur qui, sans être opposé au principe du renouvellement, désire obtenir une modification du prix du bail doit, dans le congé prévu à l’article L. 145-9 ou dans la réponse à la demande de renouvellement prévue à l’article L. 145-10, faire connaître le loyer qu’il propose, faute de quoi le nouveau prix n’est dû qu’à compter de la demande qui en est faite ultérieurement suivant des modalités définies par décret en Conseil d’État.

En vertu des dispositions des premier et troisième alinéas de l’article L. 145-12 dudit code, la durée du bail renouvelé est de neuf ans sauf accord des parties pour une durée plus longue. Le nouveau bail prend effet à compter de l’expiration du bail précédent, ou, le cas échéant, de sa prolongation, cette dernière date étant soit celle pour laquelle le congé a été donné, soit, si une demande de renouvellement a été faite, le premier jour du trimestre civil qui suit cette demande.

Enfin, selon les dispositions des deux premiers alinéas de l’article R. 145-23 de ce code, les contestations relatives à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé sont portées, quel que soit le montant du loyer, devant le président du tribunal judiciaire ou le juge qui le remplace. Il est statué sur mémoire. Les autres contestations sont portées devant le tribunal judiciaire qui peut, accessoirement, se prononcer sur les demandes mentionnées à l’alinéa précédent.

Il résulte de la combinaison de ces dispositions qu’à défaut de convention contraire, le renouvellement du bail commercial s’opère aux clauses et conditions du bail venu à expiration, sauf le pouvoir reconnu au juge en matière de fixation du prix (Civ. 3, 14 octobre 1987 : pourvoi n°85-18132 ; Civ. 3, 6 mars 1991 : pourvoi n°89-20452 ; Civ. 3, 17 mai 2006 : pourvoi n°04-18330 ; Civ. 3, 28 novembre 2006 : pourvoi n°05-20436 ; Civ. 3, 11 janvier 2024 : pourvoi n°22-20872).

En l’espèce, il est établi que par acte d’huissier en date du 30 mars 2012, Madame [Y] [E] veuve [B], Madame [C] [B] épouse [N], Madame [K] [B], Monsieur [A] [B] et Madame [M] [B] ont fait signifier à la S.A.R.L. BISTROT OSAKA un congé pour le 30 septembre 2012 portant offre de renouvellement du contrat de bail commercial à compter du 1er octobre 2012, en proposant que le prix du bail renouvelé soit fixé à la somme annuelle de 83.000 euros hors taxes et hors charges (pièce n°2 de la locataire).

Dès lors qu’il n’est pas contesté que ce renouvellement n’a donné lieu à la rédaction d’aucun nouveau contrat de bail ou avenant, ni à aucune saisine du juge des loyers commerciaux, il est donc démontré que le contrat de bail commercial a été renouvelé pour une nouvelle durée de neuf années à compter du 1er octobre 2012 aux mêmes clauses et conditions que celles du bail initial, qu’il s’est prolongé tacitement à compter du 1er octobre 2021, et qu’il a pris fin le 30 juin 2022, consécutivement à la demande de renouvellement signifiée par la S.A.R.L. BISTROT OSAKA à la S.A. GESTION ET TRANSACTIONS DE FRANCE GTF en sa qualité de mandataire et administratrice de biens de Madame [C] [B] épouse [N], de Madame [K] [B] et de Madame [M] [B] par acte d’huissier en date du 21 juin 2022, laquelle demande a donné naissance à un nouveau bail à compter du 1er juillet 2022, date expressément mentionnée dans ladite demande et correspondant au premier jour du trimestre civil suivant celle-ci (pièces n°3 de la locataire et n°2 des bailleresses).

Il s’évince de l’ensemble de ces éléments que le bail expiré a duré du 1er octobre 2012 au 30 juin 2022, soit neuf ans et neuf mois.

En conséquence, il convient de retenir que le bail expiré a eu une durée de neuf années et neuf mois.

Sur le montant du loyer du contrat de bail renouvelé

Aux termes des dispositions de l’article L. 145-33 du code de commerce, le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative. À défaut d’accord, cette valeur est déterminée d’après : 1) les caractéristiques du local considéré ; 2) la destination des lieux ; 3) les obligations respectives des parties ; 4) les facteurs locaux de commercialité ; 5) les prix couramment pratiqués dans le voisinage. Un décret en Conseil d’État précise la consistance de ces éléments.

En outre, en application des dispositions des trois premiers alinéas de l’article L. 145-34 du même code, à moins d’une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L. 145-33, le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d’effet du bail à renouveler, si sa durée n’est pas supérieure à neuf ans, ne peut excéder la variation, intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré, de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires mentionnés aux premier et deuxième alinéas de l’article L. 112-2 du code monétaire et financier, publiés par l’Institut national de la statistique et des études économiques. À défaut de clause contractuelle fixant le trimestre de référence de cet indice, il y a lieu de prendre en compte la variation de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires, calculée sur la période de neuf ans antérieure au dernier indice publié. En cas de renouvellement postérieur à la date initialement prévue d’expiration du bail, cette variation est calculée à partir du dernier indice publié, pour une période d’une durée égale à celle qui s’est écoulée entre la date initiale du bail et la date de son renouvellement effectif. Les dispositions de l’alinéa ci-dessus ne sont plus applicables lorsque, par l’effet d’une tacite prolongation, la durée du bail excède douze ans.

En vertu des dispositions de l’article R. 145-3 dudit code, les caractéristiques propres au local s’apprécient en considération : 1°) de sa situation dans l’immeuble où il se trouve, de sa surface et de son volume, de la commodité de son accès pour le public ; 2°) de l’importance des surfaces respectivement affectées à la réception du public, à l’exploitation ou à chacune des activités diverses qui sont exercées dans les lieux ; 3°) de ses dimensions, de la conformation de chaque partie et de son adaptation à la forme d’activité qui y est exercée ; 4°) de l’état d’entretien, de vétusté ou de salubrité et de la conformité aux normes exigées par la législation du travail ; 5°) de la nature et de l’état des équipements et des moyens d’exploitation mis à la disposition du locataire.

Selon les dispositions de l’article R. 145-7 de ce code, les prix couramment pratiqués dans le voisinage, par unité de surfaces, concernent des locaux équivalents eu égard à l’ensemble des éléments mentionnés aux articles R. 145-3 à R. 145-6. À défaut d’équivalence, ils peuvent, à titre indicatif, être utilisés pour la détermination des prix de base, sauf à être corrigés en considération des différences constatées entre le local loué et les locaux de référence. Les références proposées de part et d’autre portent sur plusieurs locaux et comportent, pour chaque local, son adresse et sa description succincte. Elles sont corrigées à raison des différences qui peuvent exister entre les dates de fixation des prix et les modalités de cette fixation.

L’article R. 145-6 du code susmentionné dispose quant à lui que les facteurs locaux de commercialité dépendent principalement de l’intérêt que présente, pour le commerce considéré, l’importance de la ville, du quartier ou de la rue où il est situé, du lieu de son implantation, de la répartition des diverses activités dans le voisinage, des moyens de transport, de l’attrait particulier ou des sujétions que peut présenter l’emplacement pour l’activité considérée et des modifications que ces éléments subissent d’une manière durable ou provisoire.

D’après les dispositions des premier, troisième et quatrième alinéas de l’article R. 145-30 du code susvisé, lorsque le juge s’estime insuffisamment éclairé sur des points qui peuvent être élucidés par une visite des lieux ou s’il lui apparaît que les prétentions des parties divergent sur de tels points, il se rend sur les lieux aux jour et heure décidés par lui le cas échéant en présence d’un consultant. Si les divergences portent sur des points de fait qui ne peuvent être tranchés sans recourir à une expertise, le juge désigne un expert dont la mission porte sur les éléments de fait permettant l’appréciation des critères définis, selon le cas, aux articles R. 145-3 à R. 145-7, L. 145-34, R. 145-9, R. 145-10 ou R. 145-11, et sur les questions complémentaires qui lui sont soumises par le juge. Toutefois, si le juge estime devoir limiter la mission de l’expert à la recherche de l’incidence de certains éléments seulement, il indique ceux sur lesquels elle porte.

Enfin, conformément aux dispositions de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Il y a lieu de rappeler : que d’une part, le loyer des baux s’étant poursuivis pendant plus de douze années doit être fixé à la valeur locative (Civ. 3, 8 novembre 1995 : pourvoi n°93-16642 ; Civ. 3, 5 février 2013 : pourvoi n°12-10069) ; que d’autre part, le plafonnement constitue une exception au principe de la fixation du loyer selon la valeur locative, si bien que le loyer du bail renouvelé doit être fixé soit au montant du plafond résultant de la variation indiciaire lorsque la valeur locative est supérieure à celui-ci et en l’absence de motif de déplafonnement, soit à la valeur locative lorsque celle-ci est inférieure au montant du plafond résultant de la variation indiciaire (Civ. 3, 5 février 1992 : pourvoi n°90-10554 ; Civ. 3, 13 janvier 2004 : pourvoi n°02-19110 ; Civ. 3, 23 juin 2015 : pourvoi n°14-12411 ; Civ. 3, 6 mai 2021 : pourvoi n°20-15179), sans dans ce dernier cas que le preneur ait à rapporter la preuve d’une modification notable des éléments de cette valeur locative (Civ. 3, 11 décembre 2007 : pourvoi n°07-10476 ; Civ. 3, 5 novembre 2014 : pourvoi n°13-21990 ; Civ. 3, 12 novembre 2020 : pourvoi n°18-25967), de sorte qu’il appartient au juge de rechercher en tout état de cause, et au besoin d’office, le montant de la valeur locative (Civ. 3, 3 décembre 2003 : pourvoi n°02-11374 ; Civ. 3, 29 novembre 2018 : pourvoi n°17-27043 ; Civ. 3, 17 septembre 2020 : pourvoi n°19-19433) ; et qu’enfin, le juge ne peut rejeter ou refuser de statuer sur une demande dont il admet le bien-fondé en son principe, au motif de l’insuffisance des preuves fournies par une partie (Civ. 1, 8 février 2017 : pourvoi n°15-28145 ; Civ. 1, 17 avril 2019 : pourvoi n°18-17101 ; Civ. 2, 2 juillet 2020 : pourvoi n°19-16100 ; Civ. 3, 13 avril 2023 : pourvoi n°21-22375 ; Civ. 2, 21 septembre 2023 : pourvoi n°21-24992 ; Civ. 2, 16 novembre 2023 : pourvoi n°21-11317).

En l’espèce, si la S.A.R.L. BISTROT OSAKA fait état d’une valeur locative unitaire à la baisse d’un montant de 400 euros par mètre carré pondéré, force est toutefois de constater que cette assertion n’est étayée par aucun élément.

Cependant, dès lors que le principe du renouvellement du bail est reconnu par l’ensemble des parties, la juridiction ne peut refuser de statuer sur la demande de fixation du prix du bail, nonobstant l’éventuelle insuffisance des preuves fournies par la preneuse, étant observé que d’une part, comme précédemment indiqué, la durée du bail expiré n’a pas excédé douze années par l’effet de la tacite prolongation, et que d’autre part, les bailleresses n’invoquent aucune modification notable des éléments constitutifs de la valeur locative, si bien qu’elles ne justifient d’aucun motif de déplafonnement susceptible d’entraîner une fixation du loyer de renouvellement au montant de la valeur locative à la hausse.

Dans ces conditions, une expertise judiciaire sera ordonnée afin d’éclairer le juge des loyers commerciaux.

Aux termes des dispositions de l’article 269 du code de procédure civile, le juge qui ordonne l’expertise ou le juge chargé du contrôle fixe, lors de la nomination de l’expert ou dès qu’il est en mesure de le faire, le montant d’une provision à valoir sur la rémunération de l’expert aussi proche que possible de sa rémunération définitive prévisible. Il désigne la ou les parties qui devront consigner la provision au greffe de la juridiction dans le délai qu’il détermine ; si plusieurs parties sont désignées, il indique dans quelle proportion chacune des parties devra consigner. Il aménage, s’il y a lieu, les échéances dont la consignation peut être assortie.

En outre, en application des dispositions de l’article 271 du même code, à défaut de consignation dans le délai et selon les modalités impartis, la désignation de l’expert est caduque à moins que le juge, à la demande d’une des parties se prévalant d’un motif légitime, ne décide une prorogation du délai ou un relevé de la caducité. L’instance est poursuivie sauf à ce qu’il soit tiré toute conséquence de l’abstention ou du refus de consigner.

En l’espèce, il y a lieu de fixer le montant de la provision à valoir sur la rémunération de l’expert à la somme de 5.000 euros, que la S.A.R.L. BISTROT OSAKA, demanderesse initiale à l’action en fixation judiciaire, sera chargée de consigner.

En conséquence, il convient de débouter Madame [C] [B] épouse [N] et Madame [M] [B] prise tant en son nom personnel qu’en sa qualité d’héritière de Madame [K] [B] de leur demande de déplafonnement du loyer du contrat de bail commercial renouvelé, d’ordonner une mesure d’expertise judiciaire, de désigner pour y procéder Madame [U] [S], et de dire que la S.A.R.L. BISTROT OSAKA devra consigner la somme de 5.000 euros à titre de provision à valoir sur la rémunération de l’experte, selon les modalités figurant au dispositif de la présente décision.

Sur la fixation du loyer provisionnel

En vertu des dispositions du premier alinéa de l’article L. 145-57 du code de commerce, pendant la durée de l’instance relative à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé, le locataire est tenu de continuer à payer les loyers échus au prix ancien ou, le cas échéant, au prix qui peut, en tout état de cause, être fixé à titre provisionnel par la juridiction saisie, sauf compte à faire entre le bailleur et le preneur, après fixation définitive du prix du loyer.

En l’espèce, dans l’attente de l’issue de l’expertise judiciaire ordonnée, il y a lieu de fixer le loyer provisionnel pour la durée de l’instance au montant du dernier loyer contractuel en principal, outre les charges et taxes locatives.

En conséquence, il convient de fixer le loyer provisionnel dû par la S.A.R.L. BISTROT OSAKA pendant la durée de la présente instance au montant du dernier loyer contractuel en principal, outre les charges et taxes locatives.

Sur l’opportunité d’une mesure de médiation

D’après les dispositions du premier alinéa de l’article 127-1 du code de procédure civile, à défaut d’avoir recueilli l’accord des parties prévu à l’article 131-1, le juge peut leur enjoindre de rencontrer, dans un délai qu’il détermine, un médiateur chargé de les informer de l’objet et du déroulement d’une mesure de médiation. Cette décision est une mesure d’administration judiciaire.

En outre, conformément aux dispositions de l’article 1530 du même code, la médiation et la conciliation conventionnelles régies par le présent titre s’entendent, en application des articles 21 et 21-2 de la loi n°95-125 du 8 février 1995 relative à l’organisation des juridictions et à la procédure civile, pénale et administrative, de tout processus structuré par lequel deux ou plusieurs parties tentent de parvenir à un accord, en dehors de toute procédure judiciaire, en vue de la résolution amiable de leurs différends, avec l’aide d’un tiers choisi par elles qui accomplit sa mission avec impartialité, compétence et diligence.

En l’espèce, eu égard à la nature du présent litige, il apparaît opportun que les parties puissent recourir, dans le cadre de l’expertise judiciaire, à une mesure leur permettant de rechercher ensemble, avec l’aide d’un tiers neutre, une solution rapide et négociée dans un cadre confidentiel.

Dès lors, afin que les parties bénéficient des explications nécessaires à une décision éclairée sur l’acceptation d’une mesure de médiation, il y a lieu de leur enjoindre de rencontrer un médiateur.

En conséquence, il convient d’enjoindre à Madame [C] [B] épouse [N], à Madame [M] [B] prise tant en son nom personnel qu’en sa qualité d’héritière de Madame [K] [B], et à la S.A.R.L. BISTROT OSAKA de rencontrer Madame [I] [Z] en qualité de médiatrice, laquelle pourra, avec l’accord des parties, accomplir sa mission dans le cadre d’une médiation conventionnelle, selon les modalités figurant au dispositif de la présente décision.

Sur les mesures accessoires

Selon les dispositions du premier alinéa de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En outre, en vertu des dispositions des deux premiers alinéas de l’article 700 du même code, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 1°) à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

En l’espèce, il y a lieu de rappeler que la présente décision ne met pas fin à l’instance, laquelle a vocation à se poursuivre postérieurement au dépôt du rapport d’expertise judiciaire, en application des dispositions du premier alinéa de l’article R. 145-31 du code de commerce selon lesquelles dès le dépôt du constat ou du rapport, le greffe avise les parties par lettre recommandée avec demande d’avis de réception de la date à laquelle l’affaire sera reprise et de celle à laquelle les mémoires faits après l’exécution de la mesure d’instruction devront être échangés.

En conséquence, les demandes formées au titre des frais irrépétibles et les dépens seront réservés.

Il convient de rappeler que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire de droit, conformément aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile, étant observé qu’aucune des parties ne sollicite que cette dernière soit écartée sur le fondement des dispositions de l’article 514-1 de ce code.

PAR CES MOTIFS

Le juge des loyers commerciaux, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire rendu en premier ressort,

DÉBOUTE Madame [C] [B] épouse [N] et Madame [M] [B] prise tant en son nom personnel qu’en sa qualité d’héritière de Madame [K] [B] de leur demande de réouverture des débats,

ORDONNE la jonction des instances enrôlées sous les numéros de répertoire général RG 24/06237 et RG 24/06623, l’affaire étant désormais instruite sous le seul numéro de répertoire général RG 24/06237,

CONSTATE l’interruption de l’instance à compter du 24 mai 2024 jusqu’au 7 octobre 2024,

CONSTATE la reprise de l’instance à compter du 8 octobre 2024,

DÉCLARE recevable la demande de renouvellement du contrat de bail commercial à compter du 1er juillet 2022 signifiée par la S.A.R.L. BISTROT OSAKA à la S.A. GESTION ET TRANSACTIONS DE FRANCE GTF en sa qualité de mandataire et administratrice de biens de Madame [C] [B] épouse [N], de Madame [K] [B] et de Madame [M] [B] par acte d’huissier de justice en date du 21 juin 2022,

CONSTATE le principe du renouvellement du contrat de bail commercial liant Madame [C] [B] épouse [N] et Madame [M] [B] prise tant en son nom personnel qu’en sa qualité d’héritière de Madame [K] [B] d’une part, à la S.A.R.L. BISTROT OSAKA d’autre part, et portant sur les locaux constituant le lot n°53 de l’immeuble soumis au statut de la copropriété sis [Adresse 11] à [Localité 16], pour une durée de neuf années à compter du 1er juillet 2022,

DÉBOUTE Madame [C] [B] épouse [N] et Madame [M] [B] prise tant en son nom personnel qu’en sa qualité d’héritière de Madame [K] [B] de leur demande de déplafonnement du loyer du contrat de bail commercial renouvelé,

FIXE le loyer du contrat de bail commercial renouvelé à la plus faible des deux valeurs entre le montant du loyer plafonné et le montant de la valeur locative,

ORDONNE une mesure d’expertise judiciaire,

DÉSIGNE, pour y procéder, l’experte judiciaire suivante, inscrite sur la liste établie pour le ressort de la cour d’appel de Paris :

Madame [U] [S]

S.A.R.L. EXPERTS & ASSOCIÉS

[Adresse 4]

Tél. : [XXXXXXXX02] – [Localité 17]. : 06.07.01.05.01

Courriel : [Courriel 13]

avec pour mission de :

convoquer les parties ainsi que leur conseil respectif ; se faire communiquer par les parties ou par leur conseil respectif tous documents et pièces nécessaires et utiles à l’accomplissement de sa mission ;visiter les locaux donnés à bail commercial sis [Adresse 12], et procéder à leur description ; rechercher la valeur locative des locaux donnés à bail commercial à la date du 1er juillet 2022, au regard des dispositions des articles L. 145-33, et R. 145-3 à R. 145-8 du code de commerce ;déterminer le montant du loyer plafonné à la date du 1er juillet 2022, au regard des dispositions de l’article L. 145-34 du code de commerce ; rendre compte du tout et donner son avis motivé ;dresser un rapport de ses constatations et conclusions ;

DIT que les parties devront transmettre leur dossier complet à l’experte judiciaire au plus tard le jour de la première réunion d’expertise,

DIT que lors de la première réunion d’expertise, l’experte judiciaire devra, en concertation avec les parties, dresser un programme de ses investigations et leur indiquer, de manière aussi précise que possible, le montant prévisible de ses honoraires, frais et débours, ainsi que la date prévisible du dépôt du rapport, et qu’à l’issue de cette première réunion, elle adressera ces informations au juge chargé du contrôle des expertises à qui elle pourra demander, en cas d’insuffisance de la provision allouée, la consignation d’une provision complémentaire,

FIXE à la somme de 5.000 (CINQ MILLE) euros le montant de la provision à valoir sur la rémunération de l’experte judiciaire, qui devra être consignée par la S.A.R.L. BISTROT OSAKA auprès de la régie du tribunal judiciaire de Paris (située : Tribunal de Paris – Atrium Sud 1er étage – Parvis du Tribunal de Paris 75017 PARIS), avec copie de la présente décision, avant le 30 avril 2025 au plus tard,

DIT qu’à défaut de consignation dans les délais et selon les modalités impartis, la désignation de l’experte judiciaire sera caduque et l’instance sera poursuivie, le juge des loyers commerciaux tirant toutes conséquences de cette abstention, sauf prorogation de délai ou relevé de caducité accordé par le juge chargé du contrôle des expertises sur demande de l’une des parties se prévalant d’un motif légitime,

DIT que l’experte judiciaire commencera ses opérations d’expertise dès qu’elle sera avertie par le greffe du présent tribunal que la S.A.R.L. BISTROT OSAKA a consigné le montant de la provision mise à sa charge,

DIT qu’il sera procédé aux opérations d’expertise en présence des parties ou celles-ci dûment convoquées et leurs conseils avisés,

DIT que l’experte judiciaire accomplira sa mission conformément aux dispositions des articles 273 à 281 du code de procédure civile, et pourra recueillir les déclarations de toutes personnes informées,

RAPPELLE que l’experte judiciaire devra entendre les parties ou leurs représentants dûment appelés en leurs dires et explications, et lorsque leurs observations sont écrites, les joindre à son rapport, si les parties le demandent, et faire mention de la suite qui leur aura été donnée,

RAPPELLE que l’experte judiciaire devra procéder personnellement aux opérations d’expertise,

DIT que l’experte judiciaire devra communiquer (par voie électronique, en cas d’accord) un pré-rapport de ses opérations à l’ensemble des parties,

ENJOINT à Madame [C] [B] épouse [N], à Madame [M] [B] prise tant en son nom personnel qu’en sa qualité d’héritière de Madame [K] [B], et à la S.A.R.L. BISTROT OSAKA de rencontrer en qualité de médiatrice :

Madame [I] [Z]

S.E.L.A.R.L. B.D.A.

[Adresse 5]

Tél. : [XXXXXXXX01] – [Localité 17]. : 06-68-15-31-10

Courriel : [Courriel 14]

avec pour mission de :

informer les parties sur l’objet et le déroulement d’une mesure de médiation ; recueillir le consentement des parties à une mesure de médiation conventionnelle ;

DIT que la médiatrice n’interviendra qu’après que l’experte judiciaire l’aura informée de la transmission aux parties de son pré-rapport,

DIT que l’experte judiciaire suspendra ses opérations d’expertise après la transmission aux parties de son pré-rapport, dans l’attente que la médiatrice ait mené à bien sa mission,

DIT qu’à l’issue du rendez-vous d’information, dans l’hypothèse où l’une et/ou l’autre des parties refuserai(en)t le principe de la médiation, ou à défaut de réponse de l’une et/ou de l’autre des parties dans le délai fixé par la médiatrice :

la médiatrice en avisera l’experte judiciaire ainsi que le juge chargé du contrôle des expertises ; la mission de la médiatrice prendra fin sans rémunération ;l’experte judiciaire reprendra le cours de ses opérations d’expertise, en impartissant aux parties un délai raisonnable suffisant pour la production de leurs dires écrits et observations éventuelles à la suite de la transmission de son pré-rapport, auxquels elle devra répondre dans son rapport définitif, sauf à préciser qu’elle n’a reçu aucun dire ;

DIT que dans l’hypothèse où les parties donneraient leur accord pour participer à une mesure de médiation conventionnelle :

la médiatrice pourra commencer immédiatement ses opérations de médiation, pour une durée et suivant des modalités financières qui seront librement convenues entre elle et les parties, conformément aux dispositions des articles 1530 à 1535 du code de procédure civile ; la médiatrice en avisera sans délai l’experte judiciaire ainsi que le juge chargé du contrôle des expertises ;le cours des opérations d’expertise judiciaire demeurera suspendu, sauf en cas de nécessité d’investigations complémentaires indispensables à la solution du litige ;

ORDONNE qu’au terme de la mesure de médiation conventionnelle, la médiatrice informera l’experte judiciaire ainsi que le juge chargé du contrôle des expertises que les parties, soit sont parvenues, soit ne sont pas parvenues, à un accord,

DIT que si les parties sont parvenues à un accord, l’experte judiciaire déposera son rapport en l’état du pré-rapport qu’elle aura établi, et pourra solliciter la fixation de sa rémunération y afférente, conformément aux dispositions des articles 282 et 284 du code de procédure civile,

DIT que si les parties ne sont pas parvenues à un accord, l’experte judiciaire reprendra le cours de ses opérations d’expertise, en impartissant aux parties un délai raisonnable suffisant pour la production de leurs dires écrits et observations éventuelles à la suite de la transmission de son pré-rapport, auxquels elle devra répondre dans son rapport définitif, sauf à préciser qu’elle n’a reçu aucun dire,

DIT qu’en cas de refus ou d’échec de la médiation conventionnelle, l’experte judiciaire déposera un exemplaire de son rapport définitif au greffe du présent tribunal et qu’elle en délivrera copie aux parties,

DIT que l’experte judiciaire adressera un exemplaire de son rapport définitif à chacune des parties ainsi que sa demande de fixation de rémunération, conformément aux dispositions des articles 173, 282 et 284 du code de procédure civile, et qu’elle mentionnera l’ensemble des destinataires auxquels elle les aura adressés,

FIXE au 30 avril 2026 la date maximale du dépôt du rapport d’expertise judiciaire, délai de rigueur, sauf prorogation de délai expressément accordée par le juge chargé du contrôle des expertises,

DÉSIGNE le juge des loyers commerciaux en qualité de juge chargé du contrôle des expertises, auquel l’experte judiciaire fera connaître toutes difficultés éventuelles faisant obstacle à l’accomplissement de sa mission dans le délai prescrit,

DIT qu’en cas de refus de sa mission, d’empêchement ou de retard injustifié de l’experte judiciaire, il sera pourvu à son remplacement, d’office ou à la demande des parties, par simple ordonnance,

FIXE le loyer provisionnel dû par la S.A.R.L. BISTROT OSAKA pendant la durée de la présente instance au montant du dernier loyer contractuel en principal, outre les charges et taxes locatives,

RENVOIE l’affaire à l’audience du juge des loyers commerciaux du mercredi 11 juin 2025 à 9h30, pour vérification de la consignation de la provision à valoir sur la rémunération de l’experte judiciaire,

RÉSERVE les dépens et les demandes présentées sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire.

Fait et jugé à [Localité 15], le 21 février 2025.

LA GREFFIERE LE PRESIDENT

M. PLURIEL C.KOSSO-VANLATHEM