N° RG 20/04905 – N° Portalis DBVX-V-B7E-NEJG

Décision du

Tribunal de Grande Instance de lyon

Référé

du 04 avril 2018

RG : 17/02194

S.A.R.L. THE A LA MENTHE

C/

X

Société SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’IMMEUBLE L’OISEL IÈRE

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE LYON

8^e chambre

ARRÊT DU 26 Mai 2021

APPELANTE :

La société THE A LA MENTHE désormais dénommée CTIME, SARL au capital de 5.000,00 €, immatriculée au RCS de LYON sous le numéro 817 642 192, représentée par son gérant en exercice, et dont le siège social est situé […]

Représentée par M^e Sylvain BRILLAULT, avocat au barreau de LYON, toque : 1128

INTIMÉS :

M. A X

[…]

[…]

Représenté par M^e E F, avocat au barreau de LYON, toque : 2339

Le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble L’OISELIERE sis […], […] à […], représenté par son Syndic en exercice la société ESPACE IMMOBILIER LYONNAIS, Société Anonyme ayant son siège social au […], représentée par son Président domicilié ès-qualités audit siège.

Représenté par M^e Raoudha MAAMACHE, avocat au barreau de LYON, toque : 973

* * * * * *

Date de clôture de l’instruction : 23 Mars 2021

Date des plaidoiries tenues en audience publique : 30 Mars 2021

Date de mise à disposition : 26 Mai 2021

Audience tenue par Christine SAUNIER-RUELLAN, président, et Karen STELLA, conseiller, qui ont siégé en rapporteurs sans opposition des avocats dûment avisés et ont rendu compte à la Cour dans leur délibéré,

assistés pendant les débats de William BOUKADIA, greffier

A l’audience, Karen STELLA a fait le rapport, conformément à l’article 804 du code de procédure civile.

Composition de la Cour lors du délibéré :

— Christine SAUNIER-RUELLAN, président

— Karen STELLA, conseiller

— Véronique MASSON-BESSOU, conseiller

Arrêt Contradictoire rendu publiquement par mise à disposition au greffe de la cour d’appel, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,

Signé par Christine SAUNIER-RUELLAN, président, et par William BOUKADIA, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

* * * *

Le 12 juin 2015, A X a donné à bail commercial à la SARL Thé à la Menthe désormais devenue CTIME un local commercial avec vitrine (lot n°1) d’une superficie de 115 m² donnant sur la rue Marietton ainsi qu’un local réserve sur cour (lot n°68).

Le syndicat des copropriétaires l’Oiselière (ci-après SCOP L’Oiselière) représenté par son syndic la SA Espace Immobilier Lyonnais a par acte d’huissier des 16 et 21 novembre 2017 assigné la SARL Thé à la Menthe et A X devant le juge des référés du tribunal de grande instance de Lyon pour voir ordonner la cessation définitive de l’activité de restauration exercée par la SARL Thé à la Menthe dans le lot n°68, la remise en état des parties communes (travaux pour relier en gaz et en électricité les lots 1 et 68) sous astreinte outre une provision de 8.000 euros pour le préjudice subi.

Par ordonnance du 4 avril 2018, le juge des référés a :

• condamné la SARL Thé à la Menthe in solidum avec Monsieur X, à cesser toute activité de restauration dans le lot n°68, à faire procéder au démontage de la cheminée d’extraction sur le toit du local et à remettre la porte dans son état antérieur, le tout sous astreinte de 150 euros par jour qui commencera à courir après la signification de la présente décision et pour une durée de trois mois,

• condamné la SARL Thé à la Menthe in solidum avec Monsieur X à payer au SCOP

L’Oiselière la provision de 5.000 euros à titre de dommages et intérêts,

• dit que la SARL Thé à la Menthe doit garantir Monsieur X de cette condamnation,

• condamné la SARL Thé à la Menthe in solidum avec Monsieur X à payer la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La SARL Thé à la Menthe a interjeté appel de cette ordonnance le 27 avril 2018 par déclaration électronique.

Par ordonnance du 17 septembre 2018, le Premier Président de la Cour d’appel de Lyon a ordonné la radiation de l’affaire à défaut pour l’appelante d’avoir exécuté la décision dont appel.

Par ordonnance du 17 juillet 2019, le Premier Président de la Cour a rejeté la demande de réinscription de l’affaire au motif que l’appelante n’avait pas satisfait aux prescriptions de l’ordonnance dont appel dans des proportions suffisantes.

Par assignation en référé délivrée le 19 juin 2020 au SCOP L’Oiselière et à A X, la SARL Thé à la Menthe a saisi de nouveau le Premier Président de la Cour aux fins de réinscription de l’affaire au rôle. Le 20 juillet 2020, le Premier Président a fait droit à la demande constatant que l’activité de restauration avait cessé depuis novembre 2017 dans le lot n°68 et qu’elle a procédé au démontage de la cheminée. Elle a également remis en état la porte dans le matériau antérieur en bois. Les condamnations pécuniaires ont été payées à hauteur de 8.535,35 euros.

L’affaire a été refixée à bref délai à l’audience du 30 mars 2021.

Suivant ses dernières conclusions n°3 notifiées par voie électronique le 16 mars 2021, la SARL Thé à la Menthe demande à la Cour, vu l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 et les articles 117 et 122 du code de procédure civile de :

• réformer l’ordonnance du 4 avril 2018,

• dire et juger que les troubles supposés ne touchant pas la collectivité, l’action du syndicat des copropriétaires est irrecevable,

• dire et juger que les lots 1 et 68 étant des parties privatives et qu’aucun travaux n’ayant été entrepris sur les parties communes, l’action du SCOP est irrecevable à voir ordonner sous astreinte la remise en état des parties communes,

• confirmer l’ordonnance en ce qu’elle a rejeté la demande du SCOP à voir remettre en état sous astreinte les parties communes.

Vu l’article 8 de la loi de 1965 et les articles 834 et 835 (anciennement 809 et 810 du code civil)

• dire et juger que le règlement de copropriété autorise tout commerce dans les locaux du rez-de-chaussée dont la restauration dans les lots 1 et 68 situés au rez-de-chaussée,

• dire et juger qu’en l’absence de tout trouble démontré au préjudice des copropriétaires, l’activité de restauration ne peut être interdite dans les lots 1 et 68,

• réformer l’ordonnance sur ce point,

• débouter le SCOP L’Oiselière de l’ensemble de ses demandes infondées,

• dire et juger qu’aucun trouble de voisinage n’est démontré puisque les odeurs nauséabondes de graisse et de friture persistent malgré l’arrêt d’activité de la SARL Thé à la Menthe devenue CTime depuis fin octobre 2017,

• dire et juger que les odeurs de friture et de graisse proviennent de deux établissements de restauration situés […],

• dire et juger qu’elle a procédé au démontage de la cheminée et que la porte est conforme à son état d’origine,

• réformer l’ordonnance en ce qu’elle l’a condamnée sous astreinte à procédé au démontage de la cheminée et de la porte outre des dommages et intérêts,

• débouter le SCOP L’Oiselière de l’ensemble de ses demandes,

• subsidiairement ordonner une expertise pour examiner le système d’extraction et de traitement de l’air vicié du lot n°68 et de dire qu’il est conforme aux normes en vigueur et s’il permet l’activité de restauration sans créer de nuisances dépassant les inconvénients anormaux du voisinage, à défaut préconiser la mise en place d’un système d’extraction et de traitement de l’air vicié permettant une exploitation conforme aux normes et garantissant les droits des copropriétaires et voisins du lot n°68,

• réformer l’ordonnance sur la condamnation à payer 5.000 euros de dommages et intérêts au SCOP et le débouter à défaut de compétence du président à se prononcer sur une telle demande ou en raison d’une contestation sérieuse.

En conséquence,

• condamner le SCOP L’Oiselière à lui rembourser les sommes réglées pour relever et garantir Monsieur X des condamnations :

*5.000 euros de dommages et intérêts,

*2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

*1.535,35 euros au titre des frais d’exécution de l’ordonnance.

• réformer l’ordonnance de référé et condamner le SCOP L’Oiselière à lui payer 6 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile pour la première instance et l’appel outre les entiers dépens.

A titre très subsidiaire, vu les articles 1147 anciens et suivants et 1231 et suivants du code civil :

• dire et juger que Monsieur X s’est porté fort d’obtenir l’autorisation du SCOP d’exercer l’activité de restauration dans les lots 1 et 68,

• condamner en conséquence Monsieur X à lui payer la somme de 42.233,88 euros correspondant aux travaux réalisés dans le local 68,

• le condamner à la garantir de l’ensemble des condamnations,

• le condamner à lui payer la somme de 29.700 euros HT représentant les loyers versés en pure perte du 1^er octobre 2015 au 1^er janvier 2018,

• dire et juger que le locataire sera exonéré de l’ensemble des loyers et charges à compter du 1^er février 2018 jusqu’à l’obtention par le propriétaire de l’autorisation promise d’exercer dans les lieux l’activité de restauration,

• dire et juger que le juge des référés est incompétent à prononcer la résiliation du bail commercial,

• confirmer l’ordonnance sur ce point et inviter Monsieur X à saisir le juge du fond soit le tribunal de grande instance de Lyon,

• dire et juger que Monsieur X est de mauvaise foi à exciper de la résiliation du bail commercial alors même qu’il a autorisé les travaux objet du présent litige,

• dire et juger par ailleurs que la clause résolutoire insérée au bail est nulle et de nul effet dès lors qu’il existe une contestation sérieuse de surcroît en l’absence de commandement de payer délivré au regard de l’article L 145-41 du code de commerce à constater l’acquisition de la clause résolutoire,

• débouter Monsieur X de l’ensemble de ses demandes notamment de résiliation de bail, d’expulsion et de condamnation à une indemnité d’occupation,

• le condamner à lui payer 6.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile pour la première instance et l’appel outre les entiers dépens.

Suivant ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 18 mars 2021, A X demande à la Cour, vu les articles 1224 et suivants, 1728, 1729 et 1730 du code civil, L 145-1 du code de commerce, le règlement de copropriété de :

A titre principal,

• dire et juger recevable et bien fondé son appel et ses demandes incidentes,

• constater que le règlement de copropriété n’interdit pas expréssement l’activité de restauration dans le lot n°68,

• constater que le lot n°68 peut être exploité commercialement,

• constater que les troubles du voisinage ne sont pas prouvés,

• constater que le bailleur n’est pas à l’origine d’une violation du règlement de copropriété, ni des troubles allégués,

• constater que les travaux réalisés par la SARL Thé à la Menthe ont été réalisés sur les parties privatives,

• en conséquence réformer l’ordonnance sur l’ensemble des condamnations in solidum

Statuant en nouveau,

• confirmer l’ordonnance en ce qu’elle a dit que la SARL Thé à la Menthe doit le garantir s’agissant de la provision de 5.000 euros,

Y ajoutant,

• juger irrecevable la demande de liquidation de l’astreinte de première instance formulée en appel à son encontre,

• débouter le SCOP L’Oiselière de sa demande de liquidation de l’astreinte,

• le débouter de l’ensemble de ses demandes,

• condamner la société CTIME anciennement la SARL Thé à la Menthe à le relever et garantir de totues condamnation au titre d’une éventuelle liquidation de l’astreinte,

En outre,

• constater qu’il n’a jamais autorisé les travaux réalisés par la SARL Thé à la Menthe dans le lot n°68,

• constater que CTIME anciennement SARL Thé à la Menthe n’a jamais formulé de demande de travaux auprès de lui,

• constater que les attestations versées par CTIME anciennement SARL Thé à la Menthe ne sont pas probantes et ne peuvent suppléer l’absence d’autorisation de travaux,

En conséquence,

• confirmer l’ordonnance en ce qu’elle a rejeté l’intégralité des demandes de la société Thé à la Menthe à son encontre,

• débouter la société CTIME anciennement SARL Thé à la Menthe de ses demandes à son encontre,

A titre subsidiaire,

• constater que la société CTIME anciennement Thé à la Menthe a manqué aux stipulations du bail commercial en ayant transformé la destination du lot n°68 dans l’autorisation du bailleur,

• constater que CTIME anciennement Thé à la Menthe a manqué aux stipulations du bail commercial en n’ayant pas respecté les stipulations du règlement de copropriété,

Sur la demande de liquidation de l’astreinte :

• constater l’exécution de l’ordonnance par la SARL Thé à la Menthe,

• constater qu’il est dans l’impossibilité d’accéder aux locaux litigieux er de procéder à la remise en état telle qu’imposée par l’ordonnance déférée,

• constater qu’il a à plusieurs reprises sollicité la réalisation des travaux et la cessation de l’activité.

En conséquence,

• réformer l’ordonnance en ce qu’elle a rejeté la demande de résiliation judiciaire du bail commercial,

Statuant à nouveau,

• prononcer la résiliation judiciaire du bail commercial du 12 juin 2015 aux torts exclusifs du preneur,

• condamner la société CTIME anciennement SARL Thé à la Menthe ou tout occupant de son chef à quitter les lieux sis […] et […] ème au besoin par expulsion avec le concours de la force publique,

• condamner la société CTIME anciennement dénommée Thé à la Menthe au paiement provisionnel d’un indemnité d’occupation équivalente au montant actuel du loyer et des charges locatives jusqu’à l’entière libération des lieux.

Sur la demande de liquidation de l’astreinte :

• liquider l’astreinte à un euro symbolique à son encontre eu égard au comportement et aux difficultés auxquelles il a été confronté,

En tout état de cause,

• débouter le SCOP de l’ensemble de ses demandes à son encontre,

• débouter CTIME anciennement Thé à la Menthe de ses demandes à son encontre,

• condamner CTIME anciennement Thé à la Menthe à le relever et garantir de l’ensemble des condamnations qui seraient prononcées contre lui,

• condamner le SCOP ou « sic » tout succombant à lui payer 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens « sic » distraits au profit de Maître E F sur sa simple affirmation de droit.

Suivant ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 21 octobre 2020, le SCOP L’Oiselière demande à la Cour vu les articles 58, 490, 640, 665, 808, 809, 810, 914 et 930-1 du code de procédure civile, 15, 18 , 18-1 de la loi du 10 juillet 1965, article 55 du décret du 17 mars 1967, L 111-1 du code de la construction et de l’habitation, L 131-1 alinéa 1 du code des procédures civiles d’exécution de :

• dire et juger irrecevable l’appel de la société Thé à la Menthe pour défaut de qualité de la personne de droit initialement citée,

• dire et juger l’appel de la SARL Thé à la Menthe irrecevable comme hors délai.

En conséquence,

• confirmer l’ordonnance en toutes ses dispositions,

Subsidiairement, en cas de recevabilité de l’appel de la société Thé à la Menthe et de l’appel incident de Monsieur X,

• évoquer l’ensemble du litige,

• les débouter de toutes leurs prétentions, fins et conclusions,

• dire et juger que le lot n°68 a fait l’objet d’un changement de destination en violation du règlement du copropriété et contre la résolution de l’assemblée générale des copropriétaires en date du 1^er mars 2016,

• dire et juger l’exploitation du restaurant Thé à la Menthe est à l’origine de troubles anormaux du voisinage,

En conséquence,

• ordonner la cessation définitive de l’activité de restauration exercée par la société Thé à la Menthe dans les locaux sis […],

• condamner à titre provisionnel in solidum de la SARL Thé à la Menthe et A X à lui payer 10.000 euros au titre du préjudice subi,

• les condamner in solidum à cesser toute activité de restauration dans le lot n°68 le tout sous une nouvelle astreinte de 500 euros par jour à compter de la signification de l’arrêt à intervenir,

• liquider l’astreinte provisoire à compter du 30 avril 2018 pour une période de trois mois soit 90 jours x 150 euros soit 13.500 euros et condamner in solidum es appelants à lui verser cette somme,

• les condamner in solidum à remettre en état les parties communes telles qu’elles étaient avant les transformations sous astreinte de 500 euros par jour à compter de la signification de l’arrêt à intervenir,

• les condamner in solidum aux frais et dépens de première instance et d’appel comprenant entre autre les constats d’huissier des 12 et 30 octobre 2015 pour 616,72 euros et celui du 25 octobre 2017 outre la somme interpellative qui a permis d’identifier la gérante de fait pour 781,18 euros,

• les condamner in solidum à lui payer 6.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

• mettre à leur charge in solidum en cas d’exécution forcée de la décision à intervenir les sommes retenues par l’huissier instrumentaire au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 relatif au droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du créancier.

Pour l’exposé des moyens développés par les parties, il sera fait référence conformément à l’article 455 du code de procédure civile à leurs écritures déposées et débattues à l’audience du 30 mars 2021.

A l’audience, les conseils de parties présents ont pu faire leur observations. Puis, l’affaire a été mise en délibéré au 26 mai 2021.

MOTIFS

A titre liminaire, les demandes des parties tendant à voir la Cour « constater » ou « dire et juger » ne constituant pas des prétentions au sens des articles 4, 5, 31 et 954 du code de procédure civile mais des moyens ou arguments au soutien des véritables prétentions, il n’y a pas lieu de statuer sur celles-ci.

La Cour n’étant saisie que par le dispositif des dernières écritures n’a pas à répondre aux autres prétentions énoncées seulement dans le corps des écritures en application de l’article 954 alinéa 3 du code de procédure civile. Dès lors, la Cour n’a pas à statuer sur les demandes de nullité des écritures du SCOP pour défaut de mandat du syndic.

— recevabilité de l’appel pour irrégularité de la déclaration d’appel qui n’a pas été dirigé contre le

syndic es qualité et non-respect des délais pour agir

Tout SCOP en application des articles 15 et 18-4 de la loi du 10 juillet 1965 est représenté en demande comme en défense par son syndic qui est dispensé de mandat spécifique de représentation en application de l’article 55 du décret du 17 mars 1967 s’il intervient en défense du SCOP.

La déclaration d’appel doit à peine de nullité en application des articles 901 et 58 1°du code de procédure civile comporter la désignation de l’organe représentant la personne morale intimée.

S’il est exact que la déclaration d’appel n’a pas été dirigée contre le syndic Espace Immobilier Lyonnais (EIL) syndic en exercice du SCOP L’Oiselière, cette irrégularité est un vice de forme qui suppose la démonstration d’un grief ce qui fait défaut, le SCOP se bornant à constater l’irrégularité qui a été rectifiée le 25 mai 2018 postérieurement au délai d’appel de 15 jours à compter de la notification de l’ordonnance de référé le 16 avril 2018. Le SCOP L’Oiselière a de plus constitué avocat le 29 mai 2018 et pu faire valoir sa défense.

A défaut de démontrer un grief, la déclaration d’appel n’encourt pas la nullité et par conséquent, l’appel n’est pas irrecevable pour cause de tardiveté.

Sur les demandes hors pouvoir juridictionnel d’un juge des référé :

La Cour statuant en appel d’une ordonnance de référé n’a pas plus de pouvoir que le juge des référés qui est le juge de l’évidence et qui ne peut statuer au delà de son pouvoir juridictionnel borné aux demandes formulées à titre provisionnel pour les sommes d’argent et à la constatation de résiliation de baux sans pouvoir les prononcer judiciairement.

Dès lors, la Cour dit n’y avoir lieu à référé sur les demandes suivantes :

• celles de la SARL Thé à la Menthe sollicitant la condamnation de Monsieur X à lui payer une somme, non formulée à titre provisionnel, de 42.233,88 euros correspondant aux travaux réalisés dans le lot n°68 outre la somme de 29.700 euros HT au titre des loyers versés en pure perte du 1^er octobre 2015 au 1^er janvier 2018,

• celle de Monsieur X de demander la résiliation judiciaire du bail commercial sans commandement visant la clause résolutoire resté sans effet.

Par ailleurs, s’agissant des demandes au titre de la liquidation d’une astreinte fixée par le juge des référés de première instance, le juge de l’exécution a compétence exclusive pour la liquider en application de l’article L 131-3 du code des procédures civiles d’exécution sauf si le juge s’en est réservé la liquidation. La Cour se déclare incompétente pour statuer sur les demandes du SCOP aux fins de liquidation de l’astreinte prononcée par le premier juge. D’ailleurs, le SCOP a déjà saisi le juge de l’exécution de cette demande le 16 mai 2019. Il ne saurait solliciter que la Cour évoque cette affaire qui ne fait pas l’objet d’un appel, qui n’entre pas dans les conditions d’application de la procédure d’évocation de l’article 568 du code de procédure civile s’agissant d’une affaire soumise à un autre juge que le juge initial et qui doit pouvoir bénéficier du double degré de juridiction au demeurant.

Sur l’irrecevabilité des demandes du SCOP pour défaut d’intérêt à agir devant le juge des référés :

Selon l’article 15 de la loi du 10 juillet 1965, le SCOP agit en vue de la sauvegarde des droits afférant à l’immeuble.

Le SCOP est irrecevable à agir dès que la copropriété ne subit aucun trouble collectif ou que les parties communes ne sont pas en cause.

Or, contrairement à ce que soutient la SARL Thé à la Menthe, l’intérêt collectif du SCOP est matérialisé par l’autorisation de l’assemblée générale du 1^er mars 2016 (pièce 5 du SCOP L’Oiselière point 15) accordé à la quasi unanimité des copropriétaires pour assigner Monsieur X et son locataire pour le trouble subi, cette décision ayant été réitérée à l’unanimité lors de l’assemblée du 20 mars 2017 (point 13). La pétition des 23 copropriétaires et occupants de l’immeuble (pièce 9 du SCOP L’Oiselière) en date du 30 octobre 2017 et l’attestation du 13 février 2018 (en pièce 11) produites par le SCOP l’Oiselière finissent de convaincre de la gène collective dont se plaint l’ensemble des copropriétaires du fait des troubles notamment olfactifs causés par le restaurant Thé à la Menthe.

Contrairement à ce que soutient la société Thé à la Menthe, ces nuisances ne sont pas causées par un autre restaurant. Cela ressort du constat d’huissier du 6 février 2018 pour la brasserie de Vaise qui a fait constater qu’il n’y avait pas d’odeur dans la cour litigieuse à l’heure de son service et il n’est nul élément sur Taco Pizz. Le constat d’huissier du 21 décembre 2017 dont se prévaut SARL Thé à la menthe n’est pas un élément suffisamment probant dans la mesure où elle dispose toujours du bail et qu’il n’est pas exclu que la cuisine ait pu servir, juste avant, pour les besoins du constat. En réalité, la société Thé à la Menthe ne produit nul constat indiquant que les odeurs proviennent de Taco Pizz ou de la brasserie de Vaise, restaurants à proximité.

La Cour confirme l’ordonnance déférée en ce qu’elle a consacré la recevabilité de l’action du SCOP L’Oiselière.

Sur la cessation sous astreinte de l’activité de restauration dans le lot n°68 sous astreinte :

L’article 835 alinéa 1 dispose que même en présence d’une contestation sérieuse, le juge des référés peut prescrire les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent soit pour prévenir un dommage imminent soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Ce texte n’impose pas la condition de l’urgence pour son application.Le fait qu’il existe des contestations sérieuses ne fait pas non plus obstacle à son application.

Ainsi, pour qu’il soit fait droit à sa demande, le SCOP L’Oiselière doit démontrer soit qu’un dommage imminent est sur le point de se réaliser à son préjudice, soit qu’il est victime d’un trouble manifestement illicite. A défaut, sur le fondement de l’article 835 alinéa 2 pour obtenir l’exécution d’une obligation de faire, il faut qu’il démontre que l’obligation dont il réclame l’exécution n’est pas sérieusement contestable.

Le règlement de copropriété en date du 18 novembre 1975 décrit le lot n°68 situé dans la cour comme un entrepôt. En page 35, dans le § « occupation » il est expréssement indiqué que les locaux situés au rez-de-chaussée pourront être occupés commercialement pourvu que le commerce ou l’industrie exploité ne constitue pas un établissement dangereux ou insalubre ou de nature à incommoder par le bruit ou l’odeur les personnes habitant l’immeuble ».

Contrairement à ce que soutiennent la SARL Thé à la Menthe et son bailleur Monsieur X, si la restauration n’est pas désignée nommément comme activité interdite dans le règlement de copropriété, cette activité ne peut néanmoins qu’être interdite dans la mesure où par définition elle ne peut que générer des odeurs incommodantes pour les personnes habitant l’immeuble.

Le bail commercial dont la SARL Thé à la Menthe est titulaire précise parmi les obligations générales du locataire qu’il devra jouir des biens loués en se conformant au règlement de copropriété dont il reconnaît avoir eu connaissance et ne rien faire qui puisse apporter un trouble de jouissance aux voisins.

Or, la SARL Thé à la Menthe a modifié la destination du lot n°68 en en faisant une cuisine source de

nuisances en termes d’odeurs et de bruits pour les habitants de l’immeuble. Il s’agit d’une violation manifeste du règlement de copropriété.

Par ailleurs, pour ce faire, elle a fait faire des travaux soit une cheminée d’extraction et une porte sur le lot n°68, qui est une partie privative, toit et murs compris d’après le règlement de copropriété. Ces travaux modifient l’aspect extérieur de l’immeuble quand bien même le lot 68 donne sur la cour intérieure. Or, ces travaux n’ont pas reçu d’autorisation préalable de l’assemblée des copropriétaires en violation manifeste de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965.

Cette autorisation sollicitée après le début de l’exploitation a d’ailleurs fait l’objet d’un rejet par délibération du 13 mars 2016.

Le trouble manifestement illicite est dès lors doublement caractérisé par le SCOP L’Oiselière.

Ce trouble a créé un préjudice ainsi que cela ressort clairement de la pétition de copropriétaires et occupants de l’immeuble mais également du courrier détaillé de Madame Y en date du 15 octobre 2016 qui a expliqué les raisons de sa dédite.Elle a fait état des nuisances insupportables du restaurant Thé à la Menthe qui monopolise par ses déchets nauséabonds les poubelles de l’immeuble, crée du bruit à des heures tardives par les allers-retours des scooters de livraison de plats cuisinés, et par les discussions des clients qui viennent fumer dans la cour . Le restaurant projette dans l’immeuble depuis son extracteur de cuisine des graisses dans tout l’immeuble. Elle a exposé que les odeurs de friture étaient rejetées au niveau de sa porte et de sa fenêtre de chambre du 1^er étage, le simple passage dans l’allée pour aller à son appartement imprégnant ses vêtements d’une odeur persistante de graisse outre le fait que l’odeur pénètre dans l’appartement par les aérations situées à hauteur d’extraction du restaurant.

Dans ces conditions, la condamnation sous astreinte à la remise en état antérieur était justifiée et nécessaire pour faire cesser ce trouble.

Le copropriétaire bailleur est responsable de l’inobservation par son locataire des dispositions du règlement de copropriété relatives à l’affectation des lieux ainsi que cela résulte également du règlement de copropriété qui dispose que « au cas où ' le présent règlement serait violé par un locataire… le propriétaire sera tenu à première réquisition du syndic de le mettre en demeure de cesser ses manquements et restera en tout état de cause garant et responsable des dommages causés par lui. Peu important qu’il ait ou non été averti préalablement par son locataire. Il est indifférent qu’il l’ait ou non mis en demeure de cesser ses agissements. De même, il est responsable du trouble anormal de voisinage dont s’est rendu responsable le locataire.

La condamnation in solidum du locataire et de son propriétaire bailleur se justifiait.

La Cour valide l’ordonnance déférée sur ce point et rejette la demande de la SARL Thé à la Menthe de se voir restituer les sommes afférentes à l’exécution de l’ordonnance pour la remise en état des lieux par démontage de la cheminée et remise en état de la porte en bois.

Tout comme le Premier Président, la Cour constate que ces deux obligations ont été exécutées.

Le juge des référés se doit de trouver la mesure nécessaire à faire cesser le trouble manifestement illicite. La mesure de remise en état s’est avérée suffisante et proportionnée à l’atteinte pour faire cesser le trouble manifestement illicite. La mesure sollicitée en appel par le SCOP L’Oiselière afin d’ordonner la cessation définitive de l’activité de restauration dans les locaux sis […] n’apparaît pas nécessaire.

La Cour rejette cette demande du SCOP L’Oselière.

La demande aux fins de faire cesser toute activité de restauration dans le lot n°68 sous une nouvelle astreinte n’est justifiée par aucune pièce probante établissant la poursuite de l’utilisation du lot n°68 comme annexe ou cuisine de la société CTIME en dehors d’une unique photographie de la devanture (pièce 13). La Cour déboute le SCOP L’Oiselière de cette demande nouvelle.

Sur la demande de condamnation à remettre en état les parties communes sous astreinte :

Cette prétention n’est pas développée dans le corps des dernières conclusions du SCOP L’Oiselière. Cette demande semble concerner le lot 68. Or, il ressort que le lot n°68 est une partie privative et non une partie commune d’après le règlement de copropriété y compris son toit et ses murs. En conséquence, la demande est rejetée.

Sur la demande de provision :

Le trouble manifestement illicite a engendré un préjudice en terme de gène persistante et collective que locataire et propriétaire doivent réparer in solidum. Le montant non sérieusement contestable peut s’évaluer à 5.000 euros. Le SCOP L’Oiselière ne justifie pas en quoi la Cour devrait doubler le montant de cette provision.

La Cour confirme l’ordonnance déférée sur ce point, déboute le SCOP L’Oiselière du surplus de sa demande et rejette la demande de restitution de ladite somme provisionnelle formulée par la SARL Thé à la Menthe.

Sur la provision au titre de l’indemnité d’occupation et sur la mesure d’expulsion :

Ces demandes de Monsieur X sont déclarées irrecevables dans la mesure où il ne peut être référé sur la demande de résiliation judiciaire du bail.

Sur les appels en garantie :

La SARL Thé à la Menthe échoue à prouver par quatre attestations de personnes étant en communauté d’intérêts avec elle et qui ne peuvent avoir pour cette raison valeur probante que la locataire avait été autorisée par son bailleur à procéder à des travaux alors qu’ils n’avaient pas encore été soumis à l’assemblée des copropriétaires. La locataire doit se conformer au règlement de copropriété ainsi que le stipule son bail et se devait d’attendre l’autorisation de l’assemblée des copropriétaires. Les pièces 3, 4, 8, et 9, du bailleur démontrent qu’il a été mis devant le fait accompli même si en sa qualité de bailleur il est responsable de plein droit des manquements de son locataire au règlement de copropriété.

Ainsi, la Cour confirme l’ordonnance déférée en ce qu’elle a dit que la SARL Thé à la Menthe devait relever et garantir Monsieur Z de l’ensemble des condamnations prononcées in solidum, frais et dépens compris. La Cour déboute la SARL Thé à la Menthe de sa demande réciproque.

Sur les demandes accessoires :

Parties perdantes dans l’essentiel de leurs prétentions, la SARL Thé à la Menthe et Monsieur Z doivent supporter in solidum les entiers dépens. La Cour confirme leur condamnation aux dépens de première instance et y ajoute ceux d’appel.

En application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, la Cour fait droit à la demande du SCOP L’Oiselière et met à la charge in solidum de la SARL Thé à la Menthe et de A Z en cas d’exécution forcée du présent arrêt les sommes retenues par l’huissier instrumentaire.

L’équité conduit la Cour à confirmer l’ordonnance sur le sort des frais irrépétibles justement apprécié

et y ajoute une somme supplémentaire de 2.500 euros à hauteur d’appel.

La Cour déboute la SARL Thé à la Menthe et Monsieur Z de leurs demandes respectives au titre de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens.

PAR CES MOTIFS

La Cour,

Déclare l’appel principal de la SARL Thé à la Menthe devenue CTIME à l’encontre du SCOP L’Oiselière recevable,

Dit n’y avoir lieu à référé sur les demandes suivantes :

• celles de la SARL Thé à la Menthe devenue CTIME sollicitant la condamnation de Monsieur X à lui payer une somme, non formulée à titre provisionnel, de 42.233,88 euros correspondant aux travaux réalisés dans le lot n°68 outre la somme de 29.700 euros HT au titre des loyers versés en pure perte du 1^er octobre 2015 au 1^er janvier 2018,

• celle de Monsieur X de demander la résiliation judiciaire du bail commercial sans commandement visant la clause résolutoire resté sans effet,

Se déclare incompétente pour statuer sur les demandes du SCOP L’Oiselière aux fins de liquidation de l’astreinte prononcée par le premier juge,

Confirme l’ordonnance déférée en ce qu’elle a reconnu la recevabilité de l’action du Syndicat des copropriétaires L’Oiselière ci-après SCOP L’Oiselière,

Confirme l’ordonnance déférée en ce qu’elle a consacré la co-responsabilité de la SARL Thé à la Menthe devenue CTIME et de A X, copropriétaire et bailleur ainsi que leur condamnation in solidum,

Confirme l’ordonnance déférée sur la condamnation in solidum de la SARL Thé à la Menthe devenue CTIME et de Monsieur X à remettre en état la cheminée d’extraction et la porte sous astreinte de 150 euros par jour de retard,

Rejette la demande de la SARL Thé à la Menthe devenue CTIME de se voir restituer les sommes afférentes à l’exécution de l’ordonnance pour la remise en état des lieux par démontage de la cheminée et remise en état de la porte en bois,

Rejette la demande aux fins de faire cesser toute activité de restauration dans le lot n°68 sous une nouvelle astreinte à l’encontre de la société CTIME, anciennement SARL Thé à la Menthe,

Rejette la demande de condamnation à remettre en état les parties communes sous astreinte de 500 euros par jour de retard formulée par le SCOP L’Oiselière,

Confirme l’ordonnance déférée sur la provision accordée au SCOP L’Oiselière et rejette la demande de restitution de ladite somme provisionnelle formulée par la SARL Thé à la Menthe devenue CTIME,

Déboute le SCOP L’Oiselière du surplus de sa demande provisionnelle,

Déclare irrecevables les demandes de provision au titre de l’indemnité d’occupation et d’expulsion de Monsieur X à l’encontre de la SARL Thé à la Menthe devenue CTIME,

Confirme l’ordonnance déférée en ce qu’elle a dit que la SARL Thé à la Menthe devenue CTIME devait relever et garantir Monsieur X de l’ensemble des condamnations prononcées in solidum, frais et dépens compris,

Déboute la SARL Thé à la Menthe devenue CTIME de sa demande de garantie à l’encontre de A X,

Confirme l’ordonnance déférée sur les dépens de première instance.

Y ajoutant :

Condamne in solidum la SARL Thé à la Menthe devenue CTIME et A X aux entiers dépens d’appel,

Met à la charge in solidum de la SARL Thé à la Menthe devenue CTIME et de A Z en cas d’exécution forcée du présent arrêt les sommes retenues par l’huissier instrumentaire,

Confirme l’ordonnance sur le sort des frais irrépétibles,

Condamne la SARL Thé à la Menthe devenue CTIME in solidum avec A X à payer au SCOP L’Oiselière une somme supplémentaire de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile à hauteur d’appel,

Déboute la SARL Thé à la Menthe devenue CTIME et Monsieur X de leurs demandes respectives au titre de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT