TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 18] [1]

[1]

C.C.C.F.E. + C.C.C.

délivrées le :

à M^e DUCELLIER (C1470)

M^e LIMBOUR (L0064)

■

18° chambre

3ème section

N° RG 22/10156

N° Portalis 352J-W-B7G-CXYEH

N° MINUTE : 6

Assignation du :

13 Janvier 2022

JUGEMENT

rendu le 10 Septembre 2025

DEMANDERESSE

S.P.F.P.L.A.R.L. LEGAL HOLDINGS (RCS de [Localité 22] de la Réunion 502 784 085)

[Adresse 4]

[Adresse 21]

[Localité 15]

représentée par Maître Louis DUCELLIER de la S.A.S. ENCIMA AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #C1470

DÉFENDEURS

Madame [M] [L]

[Adresse 9]

[Localité 10]

Madame [K] [E] [P], par voie d’intervention volontaire

[Adresse 8]

[Adresse 19]

[Localité 15]

Décision du 10 Septembre 2025

18° chambre 3ème section

N° RG 22/10156 – N° Portalis 352J-W-B7G-CXYEH

Monsieur [H] [A], par voie d’intervention volontaire

[Adresse 12]

[Localité 6]

Monsieur [B] [O], par voie d’intervention volontaire

[Adresse 7]

[Localité 15]

Monsieur [I] [C], par voie d’intervention volontaire

[Adresse 3]

[Localité 14]

tous représentés par Maître Alexandre LIMBOUR de la SELEURL SELARLU ALEXANDRE LIMBOUR, avocats au barreau de PARIS, vestiaire #L0064, et assistés de Maître Vincent HOARAU, avocat au barreau de SAINT-DENIS DE LA RÉUNION, vestiaire 72

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Sandra PERALTA, Vice-Présidente,

Cédric KOSSO-VANLATHEM, Juge,

Cassandre AHSSAINI, Juge,

assistés de Henriette DURO, Greffier.

DÉBATS

À l’audience du 22 Janvier 2025 tenue en audience publique devant Cédric KOSSO-VANLATHEM, juge rapporteur qui, sans opposition des avocats, a tenu seul l’audience et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du code de procédure civile.

Après clôture des débats, avis a été donné aux avocats que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 07 Mai 2025 puis prorogé au 10 Septembre 2025.

JUGEMENT

Rendu publiquement

Contradictoire

En premier ressort

_________________

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous signature privée en date du 28 décembre 2015, la S.P.F.P.L.A.R.L. LEGAL HOLDINGS a donné à bail professionnel à Madame [M] [L] et à Monsieur [H] [A] des locaux composés d’un cellier n°12 et d’un appartement n°12 comprenant une salle d’accueil, trois bureaux, des sanitaires, une pièce d’eau et une terrasse couverte constituant respectivement les lots n°29 et n°69 d’un immeuble soumis au statut de la copropriété dénommé « [Adresse 20] » sis [Adresse 5] à [Localité 24] [Adresse 1] [Localité 16] [Adresse 17]) cadastré section AY numéro [Cadastre 11] pour une durée de six années à effet au 1er janvier 2016 afin qu’y soit exercée la profession d’avocat, moyennant le versement d’un loyer mensuel initial d’un montant de 1.200 euros hors taxes et hors charges payable à terme à échoir.

Décision du 10 Septembre 2025

18° chambre 3ème section

N° RG 22/10156 – N° Portalis 352J-W-B7G-CXYEH

Par acte sous signature privée en date du 14 décembre 2017, les parties ont conclu un premier avenant portant adjonction de Madame [K] [E] [P] en qualité de nouvelle locataire à compter du 1er janvier 2018.

Par acte sous signature privée en date du 1er janvier 2019, les parties ont conclu un second avenant portant adjonction de Monsieur [I] [C] en qualité de nouveau locataire à compter de cette même date.

Par lettres en date du 16 décembre 2020 remises en main propre le lendemain, Madame [M] [L] et Madame [K] [E] [P] ont notifié à la S.P.F.P.L.A.R.L. LEGAL HOLDINGS un congé pour le 30 juin 2021.

Par courriel en date du 10 mars 2021, Madame [M] [L] a rappelé à la S.P.F.P.L.A.R.L. LEGAL HOLDINGS qu’à compter du 1er juillet 2021, Monsieur [I] [C] aurait la qualité d’unique locataire, un congé ayant cependant été notifié par ce dernier pour le 31 juillet 2021, et a sollicité la restitution du montant du dépôt de garantie versé lors de la conclusion du bail.

Lui reprochant de ne pas s’être acquittée en intégralité du montant des taxes foncières et des charges de copropriété des années 2017 à 2021, ainsi que de n’avoir procédé à la restitution des clefs des locaux donnés à bail que le 23 septembre 2021 en lieu et place du 30 juillet 2021, de sorte qu’elle demeurait redevable d’une indemnité d’occupation au titre de cette période, la S.P.F.P.L.A.R.L. LEGAL HOLDINGS a, par lettre recommandée adressée par l’intermédiaire de son conseil en date du 7 décembre 2021, mis en demeure Madame [M] [L] de lui verser sous huitaine la somme de 14.342,72 euros, et en l’absence de règlement a, par requête en date du 6 décembre 2021 réceptionnée par le greffe le 11 janvier 2022, formé une demande d’injonction de payer à l’encontre de cette dernière devant le président du tribunal judiciaire de Paris portant sur la somme principale de 14.342,72 euros assortie des intérêts au taux légal, outre les indemnités de recouvrement d’un montant total de 2.250 euros.

Par ordonnance en date du 27 janvier 2022, le président du tribunal judiciaire de Paris a partiellement fait droit à cette demande et a enjoint à Madame [M] [L] de payer à la S.P.F.P.L.A.R.L. LEGAL HOLDINGS la somme principale de 14.342,72 euros assortie des intérêts au taux légal, outre les dépens liquidés à la somme de 80 euros.

Sur le fondement de cette ordonnance, la S.P.F.P.L.A.R.L. LEGAL HOLDINGS a, par requête en date du 4 avril 2022 réceptionnée par le greffe le 6 avril 2022, sollicité du juge de l’exécution du tribunal judiciaire de Paris l’autorisation de pratiquer une saisie conservatoire sur les comptes bancaires de Madame [M] [L] portant sur la somme totale de 14.422,72 euros.

Par ordonnance en date du 6 avril 2022, le juge de l’exécution a fait droit à cette demande et a autorisé la S.P.F.P.L.A.R.L. LEGAL HOLDINGS à faire pratiquer une saisie conservatoire d’un montant de 14.422,72 euros sur les comptes bancaires de Madame [M] [L].

Par acte d’huissier en date du 3 mai 2022, la S.P.F.P.L.A.R.L. LEGAL HOLDINGS a fait procéder à une saisie conservatoire d’un montant de 14.422,72 euros sur les comptes bancaires de Madame [M] [L] ouverts dans les livres de la société coopérative BRED BANQUE POPULAIRE.

Par actes d’huissier en date du 9 mai 2022, la S.P.F.P.L.A.R.L. LEGAL HOLDINGS a fait signifier à Madame [M] [L], d’une part l’ordonnance portant injonction de payer rendue par le président du tribunal judiciaire de Paris en date du 27 janvier 2022, et d’autre part l’acte de dénonciation du procès-verbal de saisie conservatoire en date du 3 mai 2022.

Décision du 10 Septembre 2025

18° chambre 3ème section

N° RG 22/10156 – N° Portalis 352J-W-B7G-CXYEH

Par déclaration remise au greffe par l’intermédiaire de son conseil le 1er juin 2022, Madame [M] [L] a formé opposition à l’ordonnance portant injonction de payer auprès du tribunal judiciaire de Paris.

Tel est l’objet de la présente instance.

Postérieurement à l’introduction de l’instance, estimant qu’aucune circonstance susceptible de menacer le recouvrement de la créance alléguée n’était caractérisée, le juge de l’exécution du tribunal judiciaire de Paris a, par jugement contradictoire en date du 14 septembre 2022, sur le fondement des dispositions des articles L. 511-1, L. 512-2 et R. 512-1 du code des procédures civiles d’exécution, notamment ordonné la mainlevée de la saisie conservatoire pratiquée par acte d’huissier en date du 3 mai 2022, et condamné la S.P.F.P.L.A.R.L. LEGAL HOLDINGS aux dépens ainsi qu’à payer à Madame [M] [L] la somme de 1.000 euros à titre de dommages et intérêts et la somme de 1.500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Par conclusions remises au greffe et notifiées par RPVA le 21 janvier 2023, Monsieur [H] [A], Madame [K] [E] [P], Monsieur [I] [C] et Monsieur [B] [O], ce dernier exposant avoir eu la qualité de colocataire des locaux donnés à bail du 1er mai 2016 au 31 décembre 2017, sont intervenus volontairement à la présente instance.

Par arrêt contradictoire en date du 7 septembre 2023, la cour d’appel de Paris a confirmé en toutes ses dispositions le jugement du juge de l’exécution du 14 septembre 2022.

Aux termes de ses dernières conclusions remises au greffe et notifiées par RPVA le 4 septembre 2023, la S.P.F.P.L.A.R.L. LEGAL HOLDINGS demande au tribunal, sur le fondement de l’article 47 du code de procédure civile, et des articles 1240, 1315 ancien et 1728 du code civil, de :

– condamner Madame [M] [L] à lui payer la somme de 600 euros au titre de la partie impayée des loyers des mois de mai et juin 2021 suite à la déduction illicite du dépôt de garantie ;

– condamner solidairement Madame [M] [L] et Monsieur [B] [O] à lui payer la somme de 254,82 euros H.T., soit 276,48 euros T.T.C. (incluant la taxe sur la valeur ajoutée de 8,5%) ;

– condamner solidairement Madame [M] [L] et Monsieur [I] [C] à lui payer les sommes suivantes :

• la somme de 2.604 euros T.T.C. en règlement des loyers des mois de janvier à juin 2021 (soit : 434 euros x 6) ;

• la somme de 711,70 euros H.T., soit 772,19 euros T.T.C. (incluant la taxe sur la valeur ajoutée de 8,5%) en règlement de la quote-part de taxe d’enlèvement des ordures ménagères ;

• la somme de 272,76 euros H.T., soit 295,94 euros T.T.C. (incluant la taxe sur la valeur ajoutée de 8,5%) en règlement de la quote-part de révision des loyers ;

• la somme de 1.302 euros T.T.C. en règlement du loyer du mois de juillet 2021 ;

• la somme de 2.300,20 euros en règlement de l’indemnité d’occupation due au titre des mois d’août et septembre 2021 ;

– condamner solidairement Madame [M] [L], Monsieur [H] [A], Madame [K] [E] [P], Monsieur [I] [C] et Monsieur [B] [O] à lui payer la somme de 1.949,03 euros H.T., soit 2.114,68 euros T.T.C. (incluant la taxe sur la valeur ajoutée de 8,5%) en règlement des charges de copropriété récupérables ;

– condamner solidairement Madame [M] [L], Monsieur [H] [A], Madame [K] [E] [P], Monsieur [I] [C] et Monsieur [B] [O] à lui payer la somme de 14.594 euros H.T., soit 15.834,49 euros T.T.C. (incluant la taxe sur la valeur ajoutée de 8,5%) en règlement des taxes foncières ;

– débouter Madame [M] [L] de l’intégralité de ses demandes ;

– condamner solidairement Madame [M] [L], Monsieur [H] [A], Madame [K] [E] [P], Monsieur [I] [C] et Monsieur [B] [O] à lui payer la somme de 5.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

– condamner solidairement Madame [M] [L], Monsieur [H] [A], Madame [K] [E] [P], Monsieur [I] [C] et Monsieur [B] [O] aux dépens.

Aux termes de leurs dernières conclusions remises au greffe et notifiées par RPVA le 9 octobre 2023, Madame [M] [L], Monsieur [H] [A], Madame [K] [E] [P], Monsieur [I] [C] et Monsieur [B] [O] sollicitent du tribunal, sur le fondement des articles 328, 329, 330, 1405, 1409, 1411, 1412, 1415 et 1417 du code de procédure civile, et de la loi n°86-1290 du 23 décembre 1986 tendant à favoriser l’investissement locatif, l’accession à la propriété de logements sociaux et le développement de l’offre foncière, de :

– juger recevable l’opposition formée par Madame [M] [L] ;

– déclarer Monsieur [H] [A], Madame [K] [E] [P], Monsieur [I] [C] et Monsieur [B] [O] recevables en leur intervention volontaire ;

– constater que Monsieur [H] [A], Madame [K] [E] [P], Monsieur [I] [C] et Monsieur [B] [O] s’associent à tous les moyens et demandes de Madame [M] [L] au titre de son opposition à l’ordonnance portant injonction de payer contestée ;

– annuler l’ordonnance portant injonction de payer rendue le 27 janvier 2022 à l’encontre de Madame [M] [L] ;

– débouter la S.P.F.P.L.A.R.L. LEGAL HOLDINGS de toutes ses demandes plus amples ou contraires formées à leur égard ;

– à titre subsidiaire, pour le cas où Madame [M] [L] serait condamnée à payer une somme de 600 euros en règlement du solde du loyer du mois de juin 2021, condamner la S.P.F.P.L.A.R.L. LEGAL HOLDINGS à restituer à cette dernière la somme de 600 euros correspondant au montant du dépôt de garantie, et opérer la compensation avec toute somme qui pourrait être mise à sa charge ;

– en tout état de cause, condamner la S.P.F.P.L.A.R.L. LEGAL HOLDINGS à payer à Madame [M] [L] la somme de 5.000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive et vexatoire ;

– condamner la S.P.F.P.L.A.R.L. LEGAL HOLDINGS à payer à Madame [M] [L] la somme de 3.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

– condamner la S.P.F.P.L.A.R.L. LEGAL HOLDINGS aux dépens ;

– écarter l’exécution provisoire du jugement à intervenir si par impossible il était fait droit aux demandes de la S.P.F.P.L.A.R.L. LEGAL HOLDINGS.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est fait expressément référence aux écritures des parties visées ci-dessus quant à l’exposé de leurs moyens.

La clôture de l’instruction a été prononcée par ordonnance du juge de la mise en état en date du 8 février 2024.

Exposant avoir découvert l’existence d’un arrêt de la cour d’appel de Versailles en date du 20 juin 2024 dont la solution serait transposable au présent litige, la S.P.F.P.L.A.R.L. LEGAL HOLDINGS réclame au juge de la mise en état, par conclusions d’incident remises au greffe et notifiées par RPVA le 25 juillet et le 20 août 2024, sur le fondement de l’article 12 du code de procédure civile et de l’article 6 de la convention européenne de sauvegarde des droits de l’Homme et des libertés fondamentales, de :

– prononcer le rabat de l’ordonnance de clôture en date du 8 février 2024 ;

– enjoindre aux parties de conclure selon tel calendrier qu’il plaira de fixer ;

– ordonner une clôture différée à telle date qu’il plaira de fixer ;

– rappeler que l’audience de plaidoirie fixée au 22 janvier 2005 (sic) demeure inchangée.

Par conclusions au fond remises au greffe et notifiées par RPVA le 25 juillet 2024, la S.P.F.P.L.A.R.L. LEGAL HOLDINGS requiert le tribunal, sur le fondement de l’article 47 du code de procédure civile, et des articles 1240, 1315 ancien et 1728 du code civil, de :

– condamner Madame [M] [L] à lui payer la somme de 600 euros au titre de la partie impayée des loyers des mois de mai et juin 2021 suite à la déduction illicite du dépôt de garantie ;

– condamner solidairement Madame [M] [L] et Monsieur [B] [O] à lui payer la somme de 254,82 euros H.T., soit 276,48 euros T.T.C. (incluant la taxe sur la valeur ajoutée de 8,5%) ;

– condamner solidairement Madame [M] [L] et Monsieur [I] [C] à lui payer les sommes suivantes :

• la somme de 2.604 euros T.T.C. en règlement des loyers des mois de janvier à juin 2021 (soit : 434 euros x 6) ;

• la somme de 711,70 euros H.T., soit 772,19 euros T.T.C. (incluant la taxe sur la valeur ajoutée de 8,5%) en règlement de la quote-part de taxe d’enlèvement des ordures ménagères ;

• la somme de 272,76 euros H.T., soit 295,94 euros T.T.C. (incluant la taxe sur la valeur ajoutée de 8,5%) en règlement de la quote-part de révision des loyers ;

• la somme de 1.302 euros T.T.C. en règlement du loyer du mois de juillet 2021 ;

• la somme de 2.300,20 euros en règlement de l’indemnité d’occupation due au titre des mois d’août et septembre 2021 ;

– condamner solidairement Madame [M] [L], Monsieur [H] [A], Madame [K] [E] [P], Monsieur [I] [C] et Monsieur [B] [O] à lui payer la somme de 1.949,03 euros H.T., soit 2.114,68 euros T.T.C. (incluant la taxe sur la valeur ajoutée de 8,5%) en règlement des charges de copropriété récupérables ;

– condamner solidairement Madame [M] [L], Monsieur [H] [A], Madame [K] [E] [P], Monsieur [I] [C] et Monsieur [B] [O] à lui payer la somme de 14.594 euros H.T., soit 15.834,49 euros T.T.C. (incluant la taxe sur la valeur ajoutée de 8,5%) en règlement des taxes foncières ;

– débouter Madame [M] [L] de l’intégralité de ses demandes ;

– condamner solidairement Madame [M] [L], Monsieur [H] [A], Madame [K] [E] [P], Monsieur [I] [C] et Monsieur [B] [O] à lui payer la somme de 5.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

– condamner solidairement Madame [M] [L], Monsieur [H] [A], Madame [K] [E] [P], Monsieur [I] [C] et Monsieur [B] [O] aux dépens.

Par conclusions d’incident remises au greffe et notifiées par RPVA le 7 août 2024, Madame [M] [L], Monsieur [H] [A], Madame [K] [E] [P], Monsieur [I] [C] et Monsieur [B] [O] exhortent le juge de la mise en état, sur le fondement de l’article 803 du code de procédure civile, à :

– juger irrecevable la demande de révocation de l’ordonnance de clôture sans modification de la date d’audience de plaidoirie ;

– à tout le moins, débouter la S.P.F.P.L.A.R.L. LEGAL HOLDINGS de sa demande de révocation de l’ordonnance de clôture ;

– mettre les dépens à la charge de la S.P.F.P.L.A.R.L. LEGAL HOLDINGS.

L’affaire a été retenue à l’audience de plaidoirie du 22 janvier 2025, et la décision a été mise en délibéré au 7 mai 2025, puis prorogée au 10 septembre 2025, les parties en ayant été avisées.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur les demandes d’ordre procédural

Sur la demande de révocation de l’ordonnance de clôture

Aux termes des dispositions des deux premiers alinéas de l’article 802 du code de procédure civile, après l’ordonnance de clôture, aucune conclusion ne peut être déposée ni aucune pièce produite aux débats, à peine d’irrecevabilité prononcée d’office. Sont cependant recevables les demandes en intervention volontaire, les conclusions relatives aux loyers, arrérages, intérêts et autres accessoires échus et aux débours faits jusqu’à l’ouverture des débats, si leur décompte ne peut faire l’objet d’aucune contestation sérieuse, ainsi que les demandes de révocation de l’ordonnance de clôture.

En outre, en application des dispositions des premier et troisième alinéas de l’article 803 du même code, l’ordonnance de clôture ne peut être révoquée que s’il se révèle une cause grave depuis qu’elle a été rendue ; la constitution d’avocat postérieurement à la clôture ne constitue pas, en soi, une cause de révocation. L’ordonnance de clôture peut être révoquée, d’office ou à la demande des parties, soit par ordonnance motivée du juge de la mise en état, soit, après l’ouverture des débats, par décision du tribunal.

En l’espèce, à l’appui de sa demande de révocation de l’ordonnance de clôture, laquelle est recevable contrairement à ce que soutiennent à tort les défendeurs, la bailleresse se prévaut d’un arrêt de la cour d’appel de Versailles en date du 20 juin 2024, et fait notamment valoir que « cet arrêt traite d’une situation totalement similaire à celle dont le tribunal judiciaire de Paris est saisi dans la présente instance puisqu’en l’espèce, les preneurs sont tenus contractuellement d’acquitter les « charges de ville » dont les locataires sont ordinairement tenus et que ces « charges de ville » comprennent la taxe foncière. Cet arrêt rendu le 20 juin 2024 n’a été publié qu’après la clôture de la mise en état et largement avant la date de l’audience publique fixée au 22 janvier 2025. Il est d’une bonne administration de la justice et du respect du droit à un procès impartial et équitable que la société LEGAL HOLDINGS puisse compléter ses écritures qui seules saisissent la juridiction et conforter par la référence à cette jurisprudence inconnue d’elle avant l’ordonnance de clôture et qui est de nature à conforter sa position constante dans ce litige depuis l’origine » (page 6 de ses conclusions d’incident du 25 juillet et du 20 août 2024).

Cependant, il y a lieu de relever que d’une part, l’arrêt invoqué a été rendu dans un litige opposant la S.A.S. MCS AUTOMOBILES à la S.A.R.L. HOME SL, c’est-à-dire des parties distinctes de celles concernées par la présente instance (pièce n°28 en demande), et que d’autre part le tribunal ne saurait être lié par une décision jurisprudentielle émanant d’une autre juridiction du fond statuant dans une affaire différente.

De plus, si le premier alinéa de l’article 12 du code de procédure civile dispose que le juge tranche le litige conformément aux règles de droit qui lui sont applicables, et si le 1 de l’article 6 de la convention européenne de sauvegarde des droits de l’Homme et des libertés fondamentales prévoit notamment que toute personne a droit à ce que sa cause soit entendue équitablement, publiquement et dans un délai raisonnable, par un tribunal indépendant et impartial établi par la loi qui décidera des contestations sur ses droits et obligations de caractère civil, force est de constater que l’absence de prise en compte de l’arrêt invoqué n’empêche pas la présente juridiction de statuer selon les règles de droit applicables, comme cela sera développé ci-après, et en toute indépendance et impartialité.

Il s’évince de l’ensemble de ces éléments que la S.P.F.P.L.A.R.L. LEGAL HOLDINGS ne justifie d’aucune cause grave justifiant la révocation de l’ordonnance de clôture en date du 8 février 2024.

En conséquence, il convient de déclarer la S.P.F.P.L.A.R.L. LEGAL HOLDINGS recevable en sa demande de révocation de l’ordonnance de clôture en date du 8 février 2024, mais de la débouter de celle-ci ainsi que de sa demande de fixation d’un nouveau calendrier de procédure.

Sur le sort des conclusions au fond postérieures à l’ordonnance de clôture

En vertu des dispositions du premiers alinéa de l’article 802 du code de procédure civile, après l’ordonnance de clôture, aucune conclusion ne peut être déposée ni aucune pièce produite aux débats, à peine d’irrecevabilité prononcée d’office.

En l’espèce, eu égard à la teneur de la présente décision, dès lors que l’ordonnance de clôture a été rendue le 8 février 2024, et dans la mesure où il n’est pas fait droit à la demande de révocation de ladite ordonnance formée par la S.P.F.P.L.A.R.L. LEGAL HOLDINGS, force est de constater que les conclusions au fond remises au greffe et notifiées par cette dernière le 25 juillet 2024 sont irrecevables.

En conséquence, il convient de déclarer irrecevables les conclusions au fond remises au greffe et notifiées par RPVA le 25 juillet 2024 par la S.P.F.P.L.A.R.L. LEGAL HOLDINGS.

Sur l’intervention volontaire

Aux termes des dispositions de l’article 66 du code de procédure civile, constitue une intervention la demande dont l’objet est de rendre un tiers partie au procès engagé entre les parties originaires. Lorsque la demande émane du tiers, l’intervention est volontaire ; l’intervention est forcée lorsque le tiers est mis en cause par une partie.

En outre, en application des dispositions de l’article 325 du même code, l’intervention n’est recevable que si elle se rattache aux prétentions des parties par un lien suffisant.

En vertu des dispositions du premier alinéa de l’article 327 dudit code, l’intervention en première instance ou en cause d’appel est volontaire ou forcée.

Selon les dispositions de l’article 328 de ce code, l’intervention volontaire est principale ou accessoire.

D’après les dispositions des deux premiers alinéas de l’article 330 du code susvisé, l’intervention est accessoire lorsqu’elle appuie les prétentions d’une partie. Elle est recevable si son auteur a intérêt, pour la conservation de ses droits, à soutenir cette partie.

L’article 1709 du code civil dispose quant à lui que le louage des choses est un contrat par lequel l’une des parties s’oblige à faire jouir l’autre d’une chose pendant un certain temps, et moyennant un certain prix que celle-ci s’oblige de lui payer.

Enfin, conformément aux dispositions de l’article 1165 du même code dans sa rédaction applicable à la date de conclusion du contrat de bail professionnel litigieux, c’est-à-dire dans sa rédaction antérieure à celle issue de l’article 2 de l’ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016 portant réforme du droit des contrats, du régime général et de la preuve des obligations entrée en vigueur le 1er octobre 2016, et aux dispositions du premier alinéa de l’article 1199 nouveau dudit code s’agissant des divers avenants conclus, les conventions n’ont d’effet qu’entre les parties contractantes ; elles ne nuisent point au tiers, et elles ne lui profitent que dans le cas prévu par l’article 1121. Le contrat ne crée d’obligations qu’entre les parties.

En l’espèce, il est constant que le contrat de bail professionnel initial a été conclu par acte sous signature privée en date du 28 décembre 2015 entre la S.P.F.P.L.A.R.L. LEGAL HOLDINGS d’une part, et Madame [M] [L] et Monsieur [H] [A] d’autre part (pièces n°4 en demande et n°1 en défense).

De même, il est établi que par actes sous signature privée en date du 14 décembre 2017 et du 1er janvier 2019, les parties ont conclu deux avenants portant adjonction de Madame [K] [E] [P] et de Monsieur [I] [C] en qualité de nouveaux locataires à compter respectivement du 1er janvier 2018 et du 1er janvier 2019 (pièces n°5 en demande, et n°2 et n°3 en défense).

Enfin, bien qu’aucun avenant ne soit produit aux débats, il ressort des écritures des défendeurs que « Maître [B] [O] les a rejoints du 1er mai 2016 au 31 décembre 2017 » (page 4 des dernières conclusions en défense), ce qui n’est pas contesté.

Dès lors, force est de constater que Monsieur [H] [A], Monsieur [B] [O], Madame [K] [E] [P] et Monsieur [I] [C], lesquels ont tous eu la qualité de locataires des locaux donnés à bail professionnel, disposent d’un intérêt à intervenir à la présente instance et à soutenir Madame [M] [L] pour la conservation de leurs droits, cette intervention volontaire se rattachant aux prétentions originaires des parties par un lien suffisant, ce qui n’est pas discuté.

En conséquence, il convient de déclarer Monsieur [H] [A], Monsieur [B] [O], Madame [K] [E] [P] et Monsieur [I] [C] recevables en leur intervention volontaire.

Sur l’action en paiement

Sur les créances de loyers, de rappels de loyers indexés et de taxes d’enlèvement des ordures ménagères

Aux termes des dispositions de l’article 1709 du code civil, le louage des choses est un contrat par lequel l’une des parties s’oblige à faire jouir l’autre d’une chose pendant un certain temps, et moyennant un certain prix que celle-ci s’oblige de lui payer.

En outre, en application des dispositions des premier et dernier alinéas de l’article 1728 du même code, le preneur est tenu de deux obligations principales : 2°) de payer le prix du bail aux termes convenus.

En vertu des dispositions du premier alinéa de l’article 1134 ancien dudit code, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

Selon les dispositions de l’article 1315 ancien devenu 1353 de ce code, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

D’après les dispositions du I de l’article 256 du code général des impôts, sont soumises à la taxe sur la valeur ajoutée les livraisons de biens et les prestations de services effectuées à titre onéreux par un assujetti agissant en tant que tel.

Les premier et troisième alinéas de l’article 260 du même code disposent que peuvent sur leur demande acquitter la taxe sur la valeur ajoutée : 2°) les personnes qui donnent en location des locaux nus pour les besoins de l’activité d’un preneur assujetti à la taxe sur la valeur ajoutée ou, si le bail est conclu à compter du 1er janvier 1991, pour les besoins de l’activité d’un preneur non assujetti.

Les deux premiers alinéas de l’article 266 dudit code prévoient que : 1. La base d’imposition de la taxe sur la valeur ajoutée est constituée : a. pour les livraisons de biens, les prestations de services et les acquisitions intracommunautaires, par toutes les sommes, valeurs, biens ou services reçus ou à recevoir par le fournisseur ou le prestataire en contrepartie de ces opérations, de la part de l’acheteur, du preneur ou d’un tiers, y compris les subventions directement liées au prix de ces opérations.

Enfin, conformément aux dispositions des deux premiers alinéas du I de l’article 267 de ce code, sont à comprendre dans la base d’imposition : 1°) les impôts, taxes, droits et prélèvements de toute nature à l’exception de la taxe sur la valeur ajoutée elle-même.

Il y a lieu de rappeler que lorsque le locataire rembourse au propriétaire une partie des impôts dont ce dernier est personnellement redevable, la somme ainsi payée l’est en contrepartie de la location consentie, de sorte qu’elle doit être incluse dans l’assiette de la taxe sur la valeur ajoutée (Com., 4 décembre 2007 : pourvoi n°06-21149).

En l’espèce, le contrat de bail professionnel litigieux stipule : en sa clause intitulée « ARTICLE 12 – LOYER », que « la présente location est consentie et acceptée moyennant un loyer mensuel de MILLE DEUX CENT EUROS (1.200 €) hors taxes, dont le paiement sera effectué le 5 de chaque mois et d’avance, au domicile du bailleur, ou en tout autre endroit désigné par lui. Conformément aux dispositions de l’article 260-2° du Code Général des Impôts, le bailleur opte pour l’assujettissement des loyers à la taxe sur la valeur ajoutée. En conséquence, le loyer sera majoré du montant de la Taxe sur la Valeur Ajoutée au taux légal en vigueur. En cas de variation du taux de la TVA, le loyer sera majoré ou diminué du taux réel de cette variation. Le prix du loyer ainsi fixé sera réévalué chaque année à la date anniversaire du contrat, automatiquement, en fonction des variations de l’indice du coût de la construction. L’indice de référence est l’indice du 2° trimestre 2015 qui s’élève à 1.614 » ; et en sa clause intitulée « ARTICLE 13 – CHARGES », qu’ « en plus du loyer principal, les parties conviennent que le preneur devra acquitter les charges et prestations mises à sa charge par la loi, l’usage des lieux et la présente convention, notamment : – Impôts et taxes : • taxe d’enlèvement des ordures ménagères, • taxe de balayage. Le paiement des charges et taxes s’effectuera dès présentation des factures » (pièces n°4 en demande et n°1 en défense, page 8).

Il convient de relever que l’ordonnance portant injonction de payer litigieuse en date du 27 janvier 2022, visant la somme principale erronée de 14.342,72 euros, a été obtenue sur le fondement d’une facture n°01/2021 en date du 11 juin 2021 d’un montant de 15.908,18 euros T.T.C. relative exclusivement aux taxes foncières et aux charges de copropriété des années 2017 à 2021, et d’une facture n°02/2021 en date du 27 septembre 2021 d’un montant de 2.300,20 euros T.T.C. relative exclusivement aux indemnités d’occupation dues pour la période comprise entre le 1er août et le 23 septembre 2021, après déduction de la somme de 3.965,66 euros versée par les différents locataires entre le 9 juillet et le 12 octobre 2021 (soit : 15.908,18 + 2.300,20 – 3.965,66 = 14.242,72 euros : pièces n°2, n°14, n°15, n°16 et n°17 en demande), sans que soient invoqués de quelconques rappels de loyers, d’indexations de loyers ou de taxes d’enlèvement des ordures ménagères, si bien que nonobstant que la S.P.F.P.L.A.R.L. LEGAL HOLDINGS puisse augmenter ses prétentions dans le cadre de la présente instance en opposition, en application des dispositions de l’article 66 du code de procédure civile selon lesquelles constitue une demande additionnelle la demande par laquelle une partie modifie ses prétentions antérieures, force est toutefois de constater qu’elle ne produit aux débats aucun décompte actualisé, aucune facture ni aucun appel de loyers mentionnant ces derniers postes de dette, le décompte en date du 18 mars 2022 émis par la S.C.P. FILIPPI – TAMBOURA, huissiers de justice, portant sur des frais de signification afférents à des actes délivrés entre le 24 août 2015 et le 18 mars 2022, et le décompte en date du 16 mai 2022 dont l’auteur est inconnu portant sur un « Historique des paiements : Impôts sur les sociétés – IS1 – Historique du 01/01/2018 au 16/05/2022 » (pièces n°23 et n°25 en demande), de sorte que la bailleresse échoue à apporter la preuve de l’existence et du quantum de la créance qu’elle allègue.

Cependant, il y a lieu de souligner qu’en vertu des dispositions des articles1383 et 1383-2 du code civil, l’aveu est la déclaration par laquelle une personne reconnaît pour vrai un fait de nature à produire contre elle des conséquences juridiques. Il peut être judiciaire ou extrajudiciaire. L’aveu judiciaire est la déclaration que fait en justice la partie ou son représentant spécialement mandaté. Il fait foi contre celui qui l’a fait. Il ne peut être divisé contre son auteur. Il est irrévocable, sauf en cas d’erreur de fait.

Or, en l’occurrence, il ressort des écritures des défendeurs que « M. [B] [O] ne peut que reconnaître qu’il n’a pas réglé sa quote-part de TEOM et indexation de loyers par pure omission, soit les sommes de 229 euros et 25,82 euros qu’il reconnaît devoir. De même, M. [C] a bien adressé un chèque du solde des sommes dues à la SPFPL LEGAL HOLDINGS qui n’a pourtant jamais été encaissé par le commissaire de justice en charge de la saisie. Il ne peut donc que reconnaître être seul débiteur de la somme de 984,55 euros » (pages 19 et 20 des dernières conclusions en défense), de telles déclarations formulées dans des conclusions constituant indubitablement un aveu judiciaire au sens des dispositions susvisées.

Il résulte du courriel adressé par Madame [M] [L] à la S.P.F.P.L.A.R.L. LEGAL HOLDINGS en date du 2 juillet 2021 : que la somme de 25,82 euros T.T.C. et la somme de 229 euros dues par Monsieur [B] [O] correspondent respectivement à l’indexation des loyers de l’année 2017 et à sa quote-part de taxe d’enlèvement des ordures ménagères de l’année 2016 ; et que la somme de 984,55 euros due par Monsieur [I] [C] correspond aux indexations des loyers des années 2019 à 2021 pour un montant de 272,85 euros T.T.C. et à sa quote-part de taxe d’enlèvement des ordures ménagères des années 2019 à 2021 pour un montant de 711,70 euros (pièces n°26 en demande et n°24 en défense).

Néanmoins, dès lors que le loyer est assujetti à la taxe sur la valeur ajoutée, la taxe d’enlèvement des ordures ménagères remboursée par les locataires doit elle-même être assujettie à cette taxe, étant observé que le taux réduit de 8,5% invoqué par la bailleresse n’est pas contesté.

Dès lors, la dette de Monsieur [B] [O] s’élève à la somme totale de : 25,82 + 229 + (229 x 8,5%) = 274,29 euros T.T.C.

De même, la dette de Monsieur [I] [C] s’élève à la somme totale de : 272,85 + 711,70 + (711,70 x 8,5%) = 1.045,04 euros T.T.C.

Enfin, il est démontré que dans son courriel en date du 12 avril 2021, Madame [M] [L] a indiqué que « par la présente, je vous informe que j’ai déposé mon préavis, et que je libérerai les locaux au 30 juin 2021. En outre, en compensation de mon dépôt de garantie d’un montant de 600 €, je vous confirme que seule la somme de 268 € sera versée au titre des loyers restant dus jusqu’à la libération des lieux (434 € (loyer mai 2021) + 434 € (loyer juin 2021) – 600 € (dépôt de garantie) » (pièce n°56 en défense), alors même que si la clause intitulée « ARTICLE 15 – DÉPÔT DE GARANTIE » insérée au contrat de bail professionnel en date du 28 décembre 2015 énonce qu’ « un dépôt de garantie de 1.200 € correspondant à un mois de loyer sera réglé à l’entrée des lieux » (pièces n°4 en demande et n°1 en défense, page 9), force est toutefois de constater que ledit contrat ne comporte aucune stipulation permettant d’imputer le montant du dépôt de garantie sur celui du dernier loyer versé avant la libération des locaux, si bien que c’est à tort que Madame [M] [L] a opéré unilatéralement une compensation, de sorte qu’elle demeure redevable de la somme de 600 euros en règlement du solde des loyers des mois de mai et juin 2021.

En conséquence, il convient de débouter la S.P.F.P.L.A.R.L. LEGAL HOLDINGS de sa demande en paiement des loyers des mois de janvier à juillet 2021 formée à l’encontre de Madame [M] [L] et de Monsieur [I] [C], et de fixer les créances dont elle est titulaire : à l’égard de Madame [M] [L] à la somme de 600 euros T.T.C. au titre du solde des loyers des mois de mai et juin 2021 ; à l’égard de Monsieur [B] [O] à la somme de 274,29 euros T.T.C. au titre de l’indexation des loyers de l’année 2017 et de sa quote-part de taxe d’enlèvement des ordures ménagères de l’année 2016 ; et à l’égard de Monsieur [I] [C] à la somme de 1.045,04 euros T.T.C. au titre de l’indexation des loyers des années 2019 à 2021 et de sa quote-part de taxe d’enlèvement des ordures ménagères des années 2019 à 2021.

Sur les créances de charges de copropriété et de taxes foncières

Aux termes des dispositions du premier alinéa de l’article 57 A de la loi n°86-1290 du 23 décembre 1986 tendant à favoriser l’investissement locatif, l’accession à la propriété de logements sociaux et le développement de l’offre foncière, le contrat de location d’un local affecté à un usage exclusivement professionnel est conclu pour une durée au moins égale à six ans. Il est établi par écrit.

En outre, en application des dispositions des trois premiers alinéas de l’article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées. Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5. Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.

En vertu des dispositions du premier alinéa de l’article 1134 ancien du code civil, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

Enfin, selon les dispositions du premier alinéa de l’article 1315 ancien devenu 1353 du même code, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.

Il y a lieu de rappeler que seules peuvent être mises à la charge du preneur les charges et taxes expressément prévues par une stipulation contractuelle (Civ. 3, 13 juin 2012 : pourvoi n°11-17114), ce qui vaut notamment tant pour la taxe foncière (Civ. 3, 22 mai 2013 : pourvoi n°12-18995 ; Civ. 3, 26 mars 2013 : pourvoi n°11-24311 ; Civ. 3, 1er juillet 2014 : pourvoi n°13-13898 ; Civ. 3, 24 septembre 2020 : pourvoi n°19-16888 ; Civ. 3, 28 septembre 2022 : pourvoi n°21-20294) que pour les charges de copropriété (Civ. 3, 18 décembre 2012 : pourvoi n°11-24132 ; Civ. 3, 11 février 2016 : pourvoi n°14-23631 ; Civ. 3, 9 mai 2019 : pourvoi n°16-24701).

En l’espèce, le premier alinéa de la clause intitulée « ARTICLE 11 – RÉGLEMENTATION GÉNÉRALE » insérée au contrat de bail professionnel litigieux stipule que : « – Le preneur devra acquitter exactement toutes les contributions personnelles et mobilières et satisfaire à toutes les charges de ville et de police dont les locataires sont ordinairement tenus, de manière que le bailleur ne soit point inquiété ni recherché à ce sujet » (pièces n°4 en demande et n°1 en défense, page 7).

Cependant, il convient de relever que conformément aux dispositions de l’article 1380 et du I de l’article 1400 du code général des impôts, la taxe foncière est établie annuellement sur les propriétés bâties sises en France à l’exception de celles qui en sont expressément exonérées par les dispositions du présent code. Sous réserve des dispositions des articles 1403 et 1404, toute propriété, bâtie ou non bâtie, doit être imposée au nom du propriétaire actuel.

Il est donc établi que la taxe foncière constitue un impôt dont est légalement redevable le propriétaire des locaux, c’est-à-dire le bailleur, si bien qu’elle ne peut être considérée comme étant une charge de ville et de police dont les locataires sont ordinairement tenus au sens des stipulations susvisées.

De même, la clause intitulée « ARTICLE 13 – CHARGES » prévoit qu’ « en plus du loyer principal, les parties conviennent que le preneur devra acquitter les charges et prestations mises à sa charge par la loi, l’usage des lieux et la présente convention, notamment : – Impôts et taxes : • taxe d’enlèvement des ordures ménagères, • taxe de balayage. Le paiement des charges et taxes s’effectuera dès présentation des factures » (pièces n°4 en demande et n°1 en défense, page 8).

Force est de constater que cette clause ne vise expressément ni la taxe foncière, ni les charges de copropriété, lesquelles constituent, comme précédemment indiquées, des charges et taxes dues légalement par le propriétaire des locaux, c’est-à-dire par le bailleur.

Il s’évince de l’ensemble de ces éléments que la S.P.F.P.L.A.R.L. LEGAL HOLDINGS n’est pas fondée à solliciter le remboursement des taxes foncières et des charges de copropriété des années 2017 à 2021.

En conséquence, il convient de débouter la S.P.F.P.L.A.R.L. LEGAL HOLDINGS de sa demande de remboursement des taxes foncières et des charges de copropriété des années 2017 à 2021 formée à l’encontre de Madame [M] [L], de Monsieur [H] [A], de Monsieur [B] [O], de Madame [K] [E] [P] et de Monsieur [I] [C].

Sur la créance d’indemnités d’occupation

D’après les dispositions des troisième, quatrième et cinquième alinéas de l’article 57 A de la loi n°86-1290 du 23 décembre 1986 tendant à favoriser l’investissement locatif, l’accession à la propriété de logements sociaux et le développement de l’offre foncière, chaque partie peut notifier à l’autre son intention de ne pas renouveler le contrat à l’expiration de celui-ci en respectant un délai de préavis de six mois. Le locataire peut, à tout moment, notifier au bailleur son intention de quitter les locaux en respectant un délai de préavis de six mois. Les notifications mentionnées au présent article sont effectuées par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou par acte d’huissier.

En outre, conformément aux dispositions de l’article 1382 ancien devenu 1240 du même code, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Décision du 10 Septembre 2025

18° chambre 3ème section

N° RG 22/10156 – N° Portalis 352J-W-B7G-CXYEH

Il y a lieu de rappeler : que d’une part, la renonciation à un droit ne se présume pas et ne peut résulter que d’actes de son titulaire manifestant sans équivoque la volonté de renoncer (Civ. 3, 22 janvier 1997 : pourvois n°94-19773, n°94-19774, n°94-19775 et n°94-19776 ; Civ. 1, 16 juin 1998 : pourvoi n°96-18708 ; Civ. 3, 18 janvier 2012 : pourvoi n°11-10389 ; Civ. 1, 23 septembre 2015 : pourvoi n°14-20168 ; Civ. 2, 5 mars 2020 : pourvoi n°19-10371 ; Civ. 3, 16 mars 2022 : pourvoi n°21-10032) ; que d’autre part, le preneur est tenu de verser une indemnité d’occupation pour la période comprise entre la fin du bail et la date de restitution des clefs au bailleur ou au mandataire dûment habilité par celui-ci, à moins que l’absence de remise des clefs soit imputable au bailleur (Civ. 3, 13 octobre 1999 : pourvoi n°97-21683 ; Civ. 3, 23 juin 2009 : pourvoi n°08-12291 ; Civ. 3, 17 novembre 2016 : pourvoi n°15-20132 ; Civ. 3, 5 mars 2020 : pourvoi n°19-10398 ; Civ. 3, 3 décembre 2020 : pourvoi n°19-22443 ; Civ. 3, 7 septembre 2022 : pourvoi n°21-18298 ; Civ. 3, 14 novembre 2024 : pourvoi n°23-16539), ce qui est notamment le cas lorsque le bailleur refuse la restitution des clefs (Civ. 3, 18 octobre 2005 : pourvoi n°04-14292 ; Civ. 3, 20 janvier 2009 : pourvoi n°07-20922) ou ne donne pas suite à la proposition du locataire d’effectuer l’état des lieux de sortie (Civ. 3, 6 mai 2014 : pourvoi n°13-11442) ; et qu’enfin, l’indemnité d’occupation due par un occupant sans titre présente un caractère mixte à la fois compensatoire et indemnitaire, et a pour objet de réparer le préjudice subi par le bailleur propriétaire du fait de la privation de son bien immobilier (Civ. 3, 27 avril 1982 : pourvoi n°80-15139 ; Civ. 3, 26 novembre 1997 : pourvoi n°96-12003 ; Civ. 3, 27 juin 2006 : pourvoi n°05-13465 ; Civ. 3, 15 février 2018 : pourvoi n°16-13216 ; Civ. 3, 15 avril 2021 : pourvoi n°19-26045).

En l’espèce, il est établi que par lettres en date du 16 décembre 2020 remises en main propre le lendemain, Madame [M] [L] et Madame [K] [E] [P] ont notifié à la S.P.F.P.L.A.R.L. LEGAL HOLDINGS un congé pour le 30 juin 2021 (pièces n°6 et n°7 en demande, et n°4 et n°5 en défense).

De même, il n’est pas contesté que Monsieur [I] [C], dernier locataire en place, a quant à lui donné congé pour le 31 juillet 2021, de sorte que le contrat de bail professionnel a pris fin à cette date.

Or, il ressort des correspondances échangées entre les parties : que par courriel en date du 10 mars 2021, Madame [M] [L] a interrogé la S.P.F.P.L.A.R.L. LEGAL HOLDINGS en ces termes « aussi, pour que tout soit en règle, comment envisagez-vous la remise des clés » ; que par courriel en date du 2 juin 2021, elle a indiqué à la bailleresse « sauf erreur, nous n’avons pas obtenu de réponse concernant la remise des clés » ; que par courriel en date du 9 août 2021, la bailleresse a répondu « Avez-vous pris vos dispositions pour adresser les clés à mon bureau de [Localité 23] ; [Adresse 13] ? » ; que par courriel du même jour, Monsieur [I] [C] a mentionné que « pour ma part, je ne serai pas opposé à ce que notre Consœur [N] [F] fasse l’état des lieux de sortie (si cette dernière en est d’accord). La remise des clés pourra, si vous le souhaitez, se faire à cette occasion » ; que par courriel en date du 8 septembre 2021, Monsieur [I] [C] a déclaré « je vous rassure, j’ai quitté les locaux avant le 31 juillet dernier, ce dont pourra attester l’huissier qui est venu visiter vos locaux. N’ayant aucun interlocuteur à qui remettre les clés contre décharge, vous comprendrez bien que cette situation était assez compliquée pour moi […]. Aussi, pourriez-vous solliciter une personne de confiance afin qu’elle prenne contact avec moi ? » ; que par courriel en date du 22 septembre 2021, la bailleresse a répondu « je prends note de la remise des clés que vous souhaitez effectuer d’ici la fin de semaine et à toutes fins utiles, sachez que le numéro de téléphone du cabinet est le [XXXXXXXX02] » ; et que par courriel en date du 26 septembre 2021, Monsieur [I] [C] a résumé la situation en indiquant que « ce n’est que le 22 septembre dernier que vous m’avez mis en relation avec votre collaborateur qui a pris attache téléphoniquement avec moi le lendemain, soit le 23 septembre. Le 24 septembre dernier à 13h28 les clés lui étaient restituées » (pièces n°8 en demande, et n°9, n°11 et n°33 en défense).

Il est donc démontré que malgré les nombreuses relances des locataires, les clefs ont été restituées le 24 septembre 2021 uniquement parce que la S.P.F.P.L.A.R.L. LEGAL HOLDINGS a tardé à désigner un mandataire habilité à recevoir celles-ci.

En tout état de cause, il y a lieu de relever : que par courriel en date du 8 septembre 2021, la bailleresse a exposé à Monsieur [I] [C] « peut-être avez-vous décidé de demeurer dans les lieux ce que je peux comprendre. Mais en ce cas, il me serait agréable d’en être informé afin de ne pas prendre d’engagements auprès de tiers que je ne pourrais pas tenir. En tout état de cause, la société LEGAL HOLDINGS n’ayant pas repris à ce jour possession de l’appartement loué, je suis contraint de vous inviter à régler la somme de 2.604 € correspondant aux mois d’août et septembre 2021 » ; mais que par courriel ultérieur du même jour, elle a précisé que « pour Août et septembre 2021, vous pouvez tenir ma demande de paiement comme caduque » (pièce n°33 en défense) ; de sorte que la S.P.F.P.L.A.R.L. LEGAL HOLDINGS a expressément et sans équivoque manifesté son intention de renoncer à solliciter le paiement d’une indemnité d’occupation pour les mois d’août et septembre 2021.

Il s’évince de l’ensemble de ces éléments que la demanderesse n’est pas fondée en son action en paiement d’une indemnité d’occupation.

En conséquence, il convient de débouter la S.P.F.P.L.A.R.L. LEGAL HOLDINGS de sa demande en paiement d’une indemnité d’occupation pour les mois d’août et septembre 2021 formée à l’encontre de Madame [M] [L] et de Monsieur [I] [C].

Sur la demande reconventionnelle de compensation judiciaire au titre de la restitution du dépôt de garantie

Aux termes des dispositions du premier alinéa de l’article 1134 ancien du code civil, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En outre, en application des dispositions de l’article 1347 du même code, la compensation est l’extinction simultanée d’obligations réciproques entre deux personnes. Elle s’opère, sous réserve d’être invoquée, à due concurrence, à la date où ses conditions se trouvent réunies.

En vertu des dispositions de l’article 1347-1 dudit code, sous réserve des dispositions prévues à la sous-section suivante, la compensation n’a lieu qu’entre deux obligations fongibles, certaines, liquides et exigibles. Sont fongibles les obligations de somme d’argent, même en différentes devises, pourvu qu’elles soient convertibles, ou celles qui ont pour objet une quantité de choses de même genre.

Enfin, selon les dispositions de l’article 1348 de ce code, la compensation peut être prononcée en justice, même si l’une des obligations, quoique certaine, n’est pas encore liquide ou exigible. À moins qu’il n’en soit décidé autrement, la compensation produit alors ses effets à la date de la décision.

En l’espèce, la clause intitulée « ARTICLE 15 – DÉPÔT DE GARANTIE » insérée au contrat de bail professionnel en date du 28 décembre 2015 stipule qu’ « un dépôt de garantie de 1.200 € correspondant à un mois de loyer sera réglé à l’entrée des lieux » (pièces n°4 en demande et n°1 en défense, page 9).

Force est de constater que cette clause ne constitue aucunement une clause pénale autorisant la conservation du dépôt de garantie par la bailleresse à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi du fait des éventuels manquements contractuels commis par les locataires, si bien que dans la mesure où la S.P.F.P.L.A.R.L. LEGAL HOLDINGS n’allègue pas que les locaux lui auraient été restitués en mauvais état, le dépôt de garantie de 600 euros versé par Madame [M] [L] doit lui être restitué.

Dès lors, dans la mesure où la S.P.F.P.L.A.R.L. LEGAL HOLDINGS et Madame [M] [L] sont chacune titulaire d’une créance d’un montant de 600 euros T.T.C. l’une envers l’autre, il y a lieu d’ordonner la compensation judiciaire entre ces créances réciproques.

En conséquence, il convient de fixer la créance de Madame [M] [L] à l’égard de la S.P.F.P.L.A.R.L. LEGAL HOLDINGS à la somme de 600 euros T.T.C. au titre de la restitution du dépôt de garantie, d’ordonner la compensation judiciaire entre cette créance et celle dont est titulaire la S.P.F.P.L.A.R.L. LEGAL HOLDINGS, et de débouter cette dernière de sa demande en paiement formée à l’encontre de la première.

Sur la charge des condamnations

D’après les dispositions de l’article 1200 ancien devenu le premier alinéa de l’article 1313 du code civil, il y a solidarité de la part des débiteurs, lorsqu’ils sont obligés à une même chose, de manière que chacun puisse être contraint pour la totalité, et que le paiement fait par un seul libère les autres envers le créancier.

En outre, le premier alinéa de l’article 1202 ancien devenu 1310 du même code dispose que la solidarité ne se présume point ; il faut qu’elle soit expressément stipulée.

Enfin, conformément aux dispositions de l’article 1203 ancien devenu le deuxième alinéa de l’article 1313 dudit code, le créancier d’une obligation contractée solidairement peut s’adresser à celui des débiteurs qu’il veut choisir, sans que celui-ci puisse lui opposer le bénéfice de division.

En l’espèce, la clause intitulée « ARTICLE 16 – CLAUSE DE SOLIDARITÉ » insérée au contrat de bail professionnel litigieux en date du 28 décembre 2015 stipule que « Maître [H] [A] et Maître [M] [L] sont tenus conjointement, solidairement et indivisiblement à l’égard du bailleur au paiement des loyers, charges et accessoires dus en application du présent bail » (pièces n°4 en demande et n°1 en défense, page 9).

Cependant, la clause intitulée « Article 3 – Effets du départ d’un des locataires » insérée aux avenants en date du 14 décembre 2017 et du 1er janvier 2019 prévoit que « le départ d’un des locataires n’entraîne pas la résiliation du contrat de bail susvisé. Le ou les locataires restants seront tenus du paiement du loyer et des charges » (pièces n°5 en demande, et n°2 et n°3 en défense).

Il résulte de la combinaison de ces stipulations contractuelles que la solidarité n’a lieu qu’entre les locataires en place, et non entre les locataires ayant quitté les locaux.

Dès lors que les indexations des loyers et les quotes-parts de taxes d’enlèvement des ordures ménagères n’ont été réclamées par la bailleresse que dans le cadre de la présente instance en opposition, c’est-à-dire postérieurement à l’expiration du bail professionnel et au départ des différents colocataires, il n’y a pas lieu de prononcer de condamnation solidaire à l’égard de ces derniers.

Décision du 10 Septembre 2025

18° chambre 3ème section

N° RG 22/10156 – N° Portalis 352J-W-B7G-CXYEH

En conséquence, il convient de condamner Monsieur [B] [O] à payer la somme de 274,29 euros T.T.C. en règlement de l’indexation des loyers de l’année 2017 et de sa quote-part de taxe d’enlèvement des ordures ménagères de l’année 2016, et Monsieur [I] [C] à payer la somme de 1.045,04 euros T.T.C. en règlement de l’indexation des loyers des années 2019 à 2021 et de sa quote-part de taxe d’enlèvement des ordures ménagères des années 2019 à 2021 au profit de la S.P.F.P.L.A.R.L. LEGAL HOLDINGS.

Sur les demandes reconventionnelles

Sur la demande d’annulation de l’ordonnance portant injonction de payer

Aux termes des dispositions de l’article 1420 du code de procédure civile, le jugement du tribunal se substitue à l’ordonnance portant injonction de payer.

En l’espèce, il y a lieu non pas d’annuler l’ordonnance portant injonction de payer en date du 27 janvier 2022, mais de rappeler que la présente décision se substitue à cette dernière.

En conséquence, il convient de débouter Madame [M] [L] de sa demande d’annulation de l’ordonnance portant injonction de payer rendue par le président du tribunal judiciaire de Paris en date du 27 janvier 2022, et de rappeler que la présente décision se substitue à cette ordonnance.

Sur la demande de dommages et intérêts pour procédure abusive

En application des dispositions de l’article 32-1 du code de procédure civile, celui qui agit en justice de manière dilatoire ou abusive peut être condamné à une amende civile d’un maximum de 10.000 euros, sans préjudice des dommages et intérêts qui seraient réclamés.

En outre, en vertu des dispositions de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Enfin, selon les dispositions de l’article 1241 du même code, chacun est responsable du dommage qu’il a causé non seulement par son fait, mais encore par sa négligence ou par son imprudence.

En l’espèce, s’il peut être considéré que la S.P.F.P.L.A.R.L. LEGAL HOLDINGS a agi avec une légèreté blâmable en déposant sa requête en injonction de payer, c’est-à-dire en ayant recours à une procédure non contradictoire alors même que le contrat de bail professionnel ne transfère aux preneurs, comme précédemment indiqué, ni le paiement de la taxe foncière, ni le remboursement des charges de copropriété, et si Madame [K] [E] [P] mentionne dans son attestation en date du 11 mai 2022 que « partageant à ce jour des locaux avec [M] [L], je suis témoin des conséquences engendrées par cette procédure et en particulier par la saisie conservatoire de ses comptes bancaires. Non seulement, elle se trouve dans une situation financière délicate mais surtout dans une détresse psychologique. Étant enceinte, presque en congé maternité, cette situation l’affecte encore plus et la stresse énormément » (pièce n°41 en défense), force est toutefois de constater que ce préjudice a d’ores et déjà été indemnisé, le juge de l’exécution mentionnant expressément, dans son jugement en date du 14 septembre 2022 confirmé par arrêt de la cour d’appel de Paris en date du 7 septembre 2023, que « la saisie conservatoire aura immobilisé durant plus de quatre mois le compte professionnel de Mme [L], qui établit par une attestation qu’elle est enceinte et que cette situation l’a angoissée. Ces préjudices seront justement réparés par l’allocation d’une somme de 1.000 € à titre de dommages et intérêts » (pièce n°57 en défense).

En conséquence, il convient de débouter Madame [M] [L] de sa demande de dommages et intérêts formée à l’encontre de la S.P.F.P.L.A.R.L. LEGAL HOLDINGS au titre de la procédure abusive.

Sur les mesures accessoires

En application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, la S.P.F.P.L.A.R.L. LEGAL HOLDINGS, partie perdante dès lors que sa requête en injonction de payer était en réalité infondée, sera condamnée aux dépens, et il ne sera pas fait droit à sa demande formée au titre des frais irrépétibles.

Elle sera également condamnée à payer à Madame [M] [L] une indemnité au titre des frais non compris dans les dépens que cette dernière a été contrainte d’exposer pour faire valoir ses droits dans le cadre de la présente instance, que l’équité et la situation économique des parties commandent de fixer à la somme de 3.000 euros, conformément aux dispositions de l’article 700 du même code.

Il convient de rappeler que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire de droit, en vertu des dispositions de l’article 514 dudit code, étant observé que la S.P.F.P.L.A.R.L. LEGAL HOLDINGS ne sollicite pas que cette dernière soit écartée sur le fondement des dispositions de l’article 514-1 de ce code.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire rendu en premier ressort,

DÉCLARE la S.P.F.P.L.A.R.L. LEGAL HOLDINGS recevable en sa demande de révocation de l’ordonnance de clôture rendue par le juge de la mise en état en date du 8 février 2024,

DÉBOUTE la S.P.F.P.L.A.R.L. LEGAL HOLDINGS de ses demandes de révocation de l’ordonnance de clôture rendue par le juge de la mise en état en date du 8 février 2024 et de fixation d’un nouveau calendrier de procédure,

DÉCLARE irrecevables les conclusions au fond remises au greffe et notifiées par RPVA le 25 juillet 2024 par la S.P.F.P.L.A.R.L. LEGAL HOLDINGS,

DÉCLARE Monsieur [H] [A], Monsieur [B] [O], Madame [K] [E] [P] et Monsieur [I] [C] recevables en leur intervention volontaire,

CONDAMNE Monsieur [B] [O] à payer à la S.P.F.P.L.A.R.L. LEGAL HOLDINGS la somme de 274,29 euros T.T.C. (DEUX CENT SOIXANTE-QUATORZE euros et VINGT-NEUF centimes toutes taxes comprises) en règlement de l’indexation des loyers de l’année 2017 et de sa quote-part de taxe d’enlèvement des ordures ménagères de l’année 2016,

CONDAMNE Monsieur [I] [C] à payer à la S.P.F.P.L.A.R.L. LEGAL HOLDINGS la somme de 1.045,04 euros T.T.C. (MILLE QUARANTE-CINQ euros et QUATRE centimes toutes taxes comprises) en règlement de l’indexation des loyers des années 2019 à 2021 et de sa quote-part de taxe d’enlèvement des ordures ménagères des années 2019 à 2021,

FIXE la créance de la S.P.F.P.L.A.R.L. LEGAL HOLDINGS à l’égard de Madame [M] [L] à la somme de 600 euros T.T.C. (SIX CENTS euros toutes taxes comprises) au titre du solde des loyers des mois de mai et juin de l’année 2021,

FIXE la créance de Madame [M] [L] à l’égard de la S.P.F.P.L.A.R.L. LEGAL HOLDINGS à la somme de 600 euros T.T.C. (SIX CENTS euros toutes taxes comprises) au titre de la restitution du montant du dépôt de garantie versé lors de la conclusion du contrat de bail professionnel,

ORDONNE la compensation judiciaire entre la créance d’un montant de 600 euros T.T.C. dont est titulaire la S.P.F.P.L.A.R.L. LEGAL HOLDINGS à l’égard de Madame [M] [L] au titre du solde des loyers des mois de mai et juin 2021 d’une part, et la créance d’un montant de 600 euros T.T.C. dont est titulaire Madame [M] [L] à l’égard de la S.P.F.P.L.A.R.L. LEGAL HOLDINGS au titre de la restitution du montant du dépôt de garantie versé lors de la conclusion du contrat de bail professionnel d’autre part,

DÉBOUTE la S.P.F.P.L.A.R.L. LEGAL HOLDINGS de sa demande en paiement du solde des loyers des mois de mai et juin de l’année 2021 formée à l’encontre de Madame [M] [L],

DÉBOUTE la S.P.F.P.L.A.R.L. LEGAL HOLDINGS de sa demande en paiement des loyers des mois de janvier à juillet de l’année 2021 formée à l’encontre de Madame [M] [L] et de Monsieur [I] [C],

DÉBOUTE la S.P.F.P.L.A.R.L. LEGAL HOLDINGS de sa demande de remboursement du montant des taxes foncières et des charges de copropriété des années 2017 à 2021 formée à l’encontre de Madame [M] [L], de Monsieur [H] [A], de Monsieur [B] [O], de Madame [K] [E] [P] et de Monsieur [I] [C], DÉBOUTE la S.P.F.P.L.A.R.L. LEGAL HOLDINGS de sa demande en paiement d’une indemnité d’occupation pour les mois d’août et septembre de l’année 2021 formée à l’encontre de Madame [M] [L] et de Monsieur [I] [C],

DÉBOUTE Madame [M] [L] de sa demande d’annulation de l’ordonnance portant injonction de payer rendue par le président du tribunal judiciaire de Paris en date du 27 janvier 2022,

RAPPELLE que la présente décision se substitue à l’ordonnance portant injonction de payer rendue par le président du tribunal judiciaire de Paris en date du 27 janvier 2022,

DÉBOUTE Madame [M] [L] de sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive formée à l’encontre de la S.P.F.P.L.A.R.L. LEGAL HOLDINGS,

DÉBOUTE la S.P.F.P.L.A.R.L. LEGAL HOLDINGS de sa demande présentée sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE la S.P.F.P.L.A.R.L. LEGAL HOLDINGS à payer à Madame [M] [L] la somme de 3.000 (TROIS MILLE) euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE la S.P.F.P.L.A.R.L. LEGAL HOLDINGS aux dépens,

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire.

Fait et jugé à [Localité 18] le 10 Septembre 2025

Le Greffier Le Président

Henriette DURO Sandra PERALTA