TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 15] [1]

[1] C.C.C.F.E. + C.C.C.

délivrées le :

à M^e IBARA (B0923)

M^e LEVY (D0046)

M^e MARUANI (P0428)

■

18° chambre

3ème section

N° RG 21/15332

N° Portalis 352J-W-B7F-CVNCK

N° MINUTE : 3

Assignation du :

25 Octobre 2021

JUGEMENT

rendu le 09 Septembre 2025

DEMANDERESSE

S.A.S. LES COPAINS (RCS de [Localité 15] 902 096 528)

[Adresse 5]

[Localité 10]

représentée par Maître Rochfelaire IBARA, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #B0923

DÉFENDEURS

Monsieur [K] [A] en sa qualité de liquidateur amiable de la S.C.I. SCI GVT DRAGON

[Adresse 7]

[Localité 13]

Madame [N] [F] épouse [A]

[Adresse 7]

[Localité 13]

tous deux représentés par Maître Jean LEVY, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #D0046

S.C.I. SCI GVT DRAGON (RCS de [Localité 15] 412 726 044)

[Adresse 7]

[Localité 13]

défaillante

S.C.I. [B] RETAIL (RCS de [Localité 15] 804 048 445)

[Adresse 3]

[Localité 12]

Société de droit luxembourgeois FR INVEST

[Adresse 4]

[Localité 2]

S.P.P.I.C.A.V. HIGH STREET RETAIL (RCS de [Localité 15] 828 382 028)

[Adresse 3]

[Localité 12]

S.A.S. F&A ASSET MANAGEMENT (RCS de [Localité 15] 824 057 087)

[Adresse 3]

[Localité 12]

toutes quatre représentées par Maître Gina MARUANI de la S.E.L.A.S. JACQUIN MARUANI & ASSOCIÉS, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #P0428

S.A. CRÉDIT INDUSTRIEL ET COMMERCIAL (RCS de [Localité 15] 542 016 381)

[Adresse 8]

[Localité 11]

défaillante

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Cédric KOSSO-VANLATHEM, Juge, statuant en juge unique, assisté de Henriette DURO, Greffier.

DÉBATS

À l’audience du 28 Avril 2025 tenue en audience publique.

Après clôture des débats, avis a été donné aux avocats que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 30 juin 2025 puis prorogé successivement au 16 juillet 2025 et au 09 septembre 2025.

Décision du 09 Septembre 2025

18° chambre 3ème section

N° RG 21/15332 – N° Portalis 352J-W-B7F-CVNCK

JUGEMENT

Rendu publiquement

Réputé contradictoire

En premier ressort

_________________

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous signature privée en date du 31 juillet 2009, la S.C.I. SCI GVT DRAGON a donné à bail commercial à la S.A.R.L. LES COPAINS des locaux d’une superficie de 110 m² composés d’une boutique, d’une arrière-boutique, d’un cabinet de toilette et d’un sous-sol constituant les lots n°1, n°2, n°62 et n°84 d’un immeuble soumis au statut de la copropriété sis [Adresse 6] à Paris 6ème cadastré section BI numéro [Cadastre 1] pour une durée de neuf années à effet rétroactif au 9 septembre 2007 afin qu’y soit exercée une activité de commerce de détail de confection pour homme, femme, enfant, et de commerce de détail de chaussures, d’accessoires de mode et d’objets de décoration, moyennant le versement d’un loyer annuel initial d’un montant de 81.000 euros hors taxes et hors charges et d’une provision annuelle sur charges locatives d’un montant de 2.196 euros payables mensuellement à terme à échoir.

Le contrat de bail commercial a été renouvelé par acte sous signature privée en date du 29 novembre 2018 pour une nouvelle durée de neuf années à effet rétroactif au 1er octobre 2018, moyennant le versement d’un loyer annuel d’un montant de 85.044 euros hors taxes et hors charges payable mensuellement à terme à échoir.

Par acte notarié en date du 17 décembre 2018, la S.C.I. SCI GVT DRAGON a cédé la propriété des locaux donnés à bail à la S.C.I. [B] RETAIL.

Afin de tenir compte des répercussions négatives sur l’activité économique de sa locataire des mesures gouvernementales et de police administrative adoptées dans le cadre de l’état d’urgence sanitaire lié à l’épidémie de covid-19, la S.C.I. [B] RETAIL a, au cours de l’année 2020, consenti à la S.A.R.L. LES COPAINS une exonération du paiement de la somme de 12.756 euros T.T.C. correspondant à 1,5 mois de loyer au deuxième trimestre de l’année 2020 et de la somme de 8.504 euros T.T.C. correspondant au montant du loyer du mois de novembre de l’année 2020.

Par acte sous signature privée en date du 6 août 2021 publié au bulletin officiel des annonces civiles et commerciales n°164 B des 23 et 24 août 2021, la S.A.R.L. LES COPAINS a fait l’objet d’une dissolution sans liquidation entraînant transmission universelle de son patrimoine au profit de son associée unique la S.A.S. LES COPAINS.

Lui reprochant de ne pas s’être acquittée en intégralité du montant de ses loyers, charges et taxes locatives des mois de juillet, août et septembre de l’année 2020 et des mois de mars, avril, mai, août et septembre de l’année 2021, la S.C.I. [B] RETAIL a, par acte d’huissier en date du 22 septembre 2021, fait signifier à la S.A.R.L. LES COPAINS un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail commercial portant sur la somme principale de 58.915,87 euros, outre le coût de l’acte d’un montant de 336,62 euros.

Par exploits d’huissier en date du 25 octobre 2021, la S.A.S. LES COPAINS a fait assigner la S.C.I. SCI GVT DRAGON, Monsieur [K] [A] et sa conjointe Madame [N] [F] épouse [A] en leur qualité d’associés de la première, la S.C.I. [B] RETAIL, la société de droit luxembourgeois FR INVEST, la S.P.P.I.C.A.V. HIGH STREET RETAIL, la S.A.S. F&A ASSET MANAGEMENT, la S.A.S. ARE & WHY SAS et la S.A. CRÉDIT INDUSTRIEL ET COMMERCIAL exerçant sous le nom commercial « CIC » devant le tribunal judiciaire de Paris en nullité ou caducité du contrat de cession de fonds commerce conclu entre la S.A.S. ARE & WHY SAS et la S.A.R.L. LES COPAINS en date du 28 janvier 2005, en nullité ou caducité du contrat de prêt professionnel d’un montant de 250.000 euros souscrit auprès de la S.A. CRÉDIT INDUSTRIEL ET COMMERCIAL exerçant sous le nom commercial « CIC », en nullité du contrat de bail commercial en date du 31 juillet 2009 et du contrat de bail commercial renouvelé en date du 29 novembre 2018, en nullité ou caducité du commandement de payer en date du 22 septembre 2021, en restitution du montant des loyers, des charges et taxes locatives, et du dépôt de garantie versés en exécution du bail initial et du bail renouvelé, en restitution du prix de cession du fonds de commerce et des impenses, ainsi qu’en indemnisation de ses préjudices.

Par ordonnance réputée contradictoire en date du 17 février 2023, le juge de la mise en état a notamment : constaté le désistement partiel de la S.A.S. LES COPAINS de l’instance et de l’action engagées à l’encontre de la S.A.S. ARE & WHY SAS, laquelle avait été assignée par erreur ; et débouté la S.C.I. [B] RETAIL, la société de droit luxembourgeois FR INVEST, la S.P.P.I.C.A.V. HIGH STREET RETAIL et la S.A.S. F&A ASSET MANAGEMENT de leur demande de provision.

Par actes de commissaire de justice en date du 3 avril 2024, la S.C.I. [B] RETAIL a fait pratiquer une saisie conservatoire d’un montant de 371.159,22 euros sur les comptes bancaires de la S.A.R.L. LES COPAINS ouverts dans les livres de la S.A.S. OLINDA et de la société coopérative BRED BANQUE POPULAIRE, laquelle s’est révélée infructueuse en raison de l’erreur sur l’identité de la débitrice, seule la S.A.S. LES COPAINS ayant la qualité de locataire.

Par actes de commissaire de justice en date du 22 et du 25 avril 2024 de nouveau signifiés à la S.A.R.L. LES COPAINS, la S.C.I. [B] RETAIL a fait pratiquer une saisie conservatoire d’un lot de vêtements appartenant à la S.A.S. LES COPAINS.

Relevant que d’une part, la S.A.R.L. DRAGON FLY SARL exerçant sous l’enseigne « STEALTH », dont la S.A.S. LES COPAINS reconnaissait elle-même qu’elle était la véritable cédante du fonds de commerce litigieux, n’avait jamais été assignée et n’était donc pas partie à la présente instance, et que d’autre part les irrégularités alléguées affectant le contrat de bail commercial en date du 31 juillet 2009 étaient connues de la S.A.S. LES COPAINS dès cette date, si bien que l’assignation introductive d’instance délivrée le 25 octobre 2021, soit plus de cinq ans après la date susvisée, revêtait un caractère tardif, de sorte que l’action en nullité des baux était prescrite, le juge de la mise en état a, par ordonnance réputée contradictoire en date du 31 mai 2024, sur le fondement des dispositions des articles 14, 32, 122, 125 et 789 du code de procédure civile, des articles 1304 ancien, 2219, 2221 et 2224 du code civil, de l’article L. 110-4 du code de commerce, et de l’article L. 631-7 du code de la construction et de l’habitation, notamment : déclaré la S.A.S. LES COPAINS irrecevable en son action en nullité ou caducité de l’acte de cession de fonds de commerce conclu avec la S.A.R.L. DRAGON FLY SARL exerçant sous l’enseigne « STEALTH » en date du 28 janvier 2005 ainsi qu’en sa demande de restitution du prix de cession du fonds de commerce d’un montant de 280.000 euros ; déclaré la S.A.S. LES COPAINS irrecevable en son action en nullité du contrat de prêt professionnel d’un montant de 250.000 euros souscrit auprès de la S.A. CRÉDIT INDUSTRIEL ET COMMERCIAL exerçant sous le nom commercial « CIC », ainsi qu’en son action en nullité du contrat de bail commercial en date du 31 juillet 2009 et du contrat de bail commercial renouvelé en date du 29 novembre 2018 conclus avec la S.C.I. SCI GVT DRAGON aux droits de laquelle vient la S.C.I. [B] RETAIL ; et déclaré la S.A.S. LES COPAINS recevable en son action en caducité du contrat de prêt professionnel d’un montant de 250.000 euros souscrit auprès de la S.A. CRÉDIT INDUSTRIEL ET COMMERCIAL exerçant sous le nom commercial « CIC », en son action en nullité ou caducité du commandement de payer en date du 22 septembre 2021, en son action en restitution des loyers, des charges et des taxes locatives, du dépôt de garantie et des impenses, ainsi qu’en son action en responsabilité civile aux fins d’indemnisation de ses préjudices.

Aux termes de son assignation signifiée le 25 octobre 2021 et remise au greffe par RPVA le 14 décembre 2021, la S.A.S. LES COPAINS demande au tribunal, sur le fondement des articles 6, 1116 ancien, 1131 ancien, 1134 ancien, 1178, 1382 ancien, 1719, 1844-5, 1857, 1858 et 2224 du code civil, des articles L. 631-7 et L. 631-7-1 du code de la construction et de l’habitation, des articles L. 145-1, L. 145-16 et L. 145-41 du code de commerce, des articles 31, 32, 331 et 648 du code de procédure civile, et de l’article 14 de la loi n°2020-1379 du 14 novembre 2020 autorisant la prorogation de l’état d’urgence sanitaire et portant diverses mesures de gestion de la crise sanitaire, de :

– la déclarer recevable en ses demandes et protestations au commandement de payer visant la clause résolutoire signifié le 22 septembre 2021 à la requête de la S.C.I. [B] RETAIL ;

– juger et dire que le contrat de bail commercial en cours d’application à la date d’acquisition par la S.A.R.L. LES COPAINS du fonds de commerce de négoce d’articles de textiles est nul et de nul effet faute par la S.C.I. SCI GVT DRAGON et son prédécesseur d’avoir requis et obtenu une autorisation de changement d’usage subordonnée à compensation préalablement à la conclusion du bail ;

– juger et dire que le contrat de prêt professionnel n°300661023100010777102 d’un montant de 250.000 euros consenti à la S.A.R.L. LES COPAINS par la S.A. CRÉDIT INDUSTRIEL ET COMMERCIAL exerçant sous le nom commercial « CIC » a été entièrement amorti depuis le 20 janvier 2012 ;

– juger et dire que le contrat de bail commercial en date du 31 juillet 2009 ainsi que son renouvellement sont nuls et de nul effet faute par la S.C.I. SCI GVT DRAGON d’avoir requis et obtenu préalablement une autorisation de changement d’usage subordonnée à compensation ;

– juger et dire que le commandement de payer visant la clause résolutoire signifié le 22 septembre 2021 à la S.A.R.L. LES COPAINS est entaché de nullité faute de viser une clause résolutoire stipulée dans un bail commercial valide ;

– en conséquence, prononcer la nullité ou la caducité de la vente du fonds de commerce en date du 28 janvier 2005 acquis par la S.A.R.L. LES COPAINS auprès de la S.A.S. ARE & WHY SAS au prix de 270.000 euros ;

– prononcer la nullité ou la caducité incidente du contrat de prêt professionnel n°300661023100010777102 d’un montant de 250.000 euros consenti à la S.A.R.L. LES COPAINS par la S.A. CRÉDIT INDUSTRIEL ET COMMERCIAL exerçant sous le nom commercial « CIC » ;

– prononcer la nullité du contrat de bail commercial en cours d’application à la date d’acquisition par la S.A.R.L. LES COPAINS du fonds de commerce de négoce d’articles de textiles en le jugeant nul et de nul effet faute par la S.C.I. SCI GVT DRAGON d’avoir requis et obtenu une autorisation préalable de changement d’usage subordonnée à compensation depuis le 1er janvier 1970 ;

– prononcer la nullité ou à défaut la caducité du contrat de bail commercial en date du 31 juillet 2009 ainsi que de son renouvellement en date du 29 novembre 2018 en les jugeant nuls et de nul effet faute par la S.C.I. SCI GVT DRAGON d’avoir requis et obtenu préalablement une autorisation de changement d’usage subordonnée à compensation à compter du 1er janvier 1970 ;

– prononcer la nullité ou à défaut la caducité du commandement de payer visant la clause résolutoire signifié le 22 septembre 2021 à la requête de la S.C.I. [B] RETAIL pour violation des dispositions d’ordre public des articles L. 145-41 du code de commerce et L. 631-7 du code de la construction et de l’habitation ;

– condamner in solidum la S.C.I. SCI GVT DRAGON, la S.C.I. [B] RETAIL, la société de droit luxembourgeois FR INVEST, la S.P.P.I.C.A.V. HIGH STREET RETAIL, la S.A.S. F&A ASSET MANAGEMENT, la S.A.S. ARE & WHY SAS, Monsieur [K] [A] et Madame [N] [F] épouse [A] à lui payer la somme totale de 1.714.560 euros se décomposant comme suit :

• la somme de 35.250 euros en restitution du montant du dépôt de garantie ;

• la somme de 1.358.060 euros en restitution des loyers, charges, impôts et taxes ;

• la somme de 280.000 euros en restitution du prix de vente du fonds de commerce ;

• la somme de 30.000 euros à parfaire en restitution des impenses ;

– condamner la S.A. CRÉDIT INDUSTRIEL ET COMMERCIAL exerçant sous le nom commercial « CIC » à lui restituer la somme de 12.500 euros à parfaire correspondant au coût du service du contrat de prêt professionnel n°300661023100010777102 ;

– condamner in solidum la S.C.I. SCI GVT DRAGON, la S.C.I. [B] RETAIL, la société de droit luxembourgeois FR INVEST, la S.P.P.I.C.A.V. HIGH STREET RETAIL, la S.A.S. F&A ASSET MANAGEMENT, la S.A.S. ARE & WHY SAS, Monsieur [K] [A] et Madame [N] [F] épouse [A] à lui payer la somme totale à parfaire de 570.000 euros à titre de dommages et intérêts se décomposant comme suit :

• la somme de 500.000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice économique découlant de la perte de chance de céder son fonds de commerce ou son droit au bail ;

• la somme de 50.000 euros à titre de dommages et intérêts pour couverture des frais de déménagement et d’emménagement dans de nouveaux locaux adaptés, en ce compris le coût d’acquisition du droit au bail des nouveaux locaux ;

• la somme de 5.000 euros au titre des frais de déménagement des lignes téléphoniques et de transfert de siège social en dehors du département ;

• la somme de 15.000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice d’image et de notoriété dû à la perte d’une adresse prestigieuse ;

– lui donner acte de son offre d’indemnisation de la jouissance et de l’occupation des locaux qui ne saurait être distincte de l’évaluation du mètre carré des locaux d’habitation proposée par l’observatoire des loyers parisiens OLAP qui ne saurait être supérieure au montant de 21 euros par mètre carré ;

– juger et dire que la S.C.I. SCI GVT DRAGON, la S.C.I. [B] RETAIL et leur prédécesseur ne seront pas restituables outre mesure consécutivement à l’annulation des baux sur le fondement des maximes fraus omnia corrumpit et nemo auditur propriam turpitudinem allegans dont chacun des bailleurs est justificiable (sic) ;

– ordonner autant que nécessaire la compensation à due concurrence des créances réciproques connexes et liquides de la S.C.I. SCI GVT DRAGON et de la S.C.I. [B] RETAIL dont le montant total ne pourra excéder les cinq dernières années d’occupation des lieux, et les créances de restitution des loyers, charges locatives et dépôt de garantie ;

– ordonner la radiation de l’inscription de nantissement du fonds de commerce du registre des inscriptions de privilèges et des nantissements du tribunal de commerce de Paris ;

– condamner in solidum la S.C.I. SCI GVT DRAGON, la S.C.I. [B] RETAIL, la société de droit luxembourgeois FR INVEST, la S.P.P.I.C.A.V. HIGH STREET RETAIL, la S.A.S. F&A ASSET MANAGEMENT, la S.A.S. ARE & WHY SAS, Monsieur [K] [A] et Madame [N] [F] épouse [A] à lui payer la somme de 15.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

– condamner in solidum la S.C.I. SCI GVT DRAGON, la S.C.I. [B] RETAIL, la société de droit luxembourgeois FR INVEST, la S.P.P.I.C.A.V. HIGH STREET RETAIL, la S.A.S. F&A ASSET MANAGEMENT, la S.A.S. ARE & WHY SAS, Monsieur [K] [A] et Madame [N] [F] épouse [A] aux dépens, en ce compris le coût de signification et de publication de l’assignation et du jugement à intervenir au fichier immobilier ;

– débouter la S.C.I. SCI GVT DRAGON, la S.C.I. [B] RETAIL, la société de droit luxembourgeois FR INVEST, la S.P.P.I.C.A.V. HIGH STREET RETAIL, la S.A.S. F&A ASSET MANAGEMENT, la S.A.S. ARE & WHY SAS, Monsieur [K] [A] et Madame [N] [F] épouse [A] de l’ensemble de leurs demandes, y compris celle tendant au retrait de l’exécution provisoire de droit du jugement à intervenir en raison du caractère d’ordre public de la matière.

Aux termes de leurs dernières conclusions remises au greffe et notifiées par RPVA le 28 septembre 2023, la S.C.I. [B] RETAIL, la société de droit luxembourgeois FR INVEST, la S.P.P.I.C.A.V. HIGH STREET RETAIL et la S.A.S. F&A ASSET MANAGEMENT sollicitent du tribunal, sur le fondement des articles 56 et 114 du code de procédure civile, des articles L. 631-7 et L. 631-7-1 du code de la construction et de l’habitation, des articles L. 145-16 et L. 145-41 du code de commerce, et des articles 1104, 1130, 1131, 1199, 1343-2, 1844-5, 1857 et 1858 du code civil, de :

– à titre liminaire, juger l’acte introductif d’instance délivré par la S.A.S. LES COPAINS comme étant dépourvu de toute base légale ;

– juger que l’absence de motivation en droit des demandes formulées dans l’acte introductif d’instance constitue une cause de nullité de celui-ci ;

– juger qu’elles ont subi un grief du fait de l’absence de tout fondement juridique ;

– en conséquence, juger que l’acte introductif d’instance délivré le 25 octobre 2021 est entaché de nullité ;

– débouter la S.A.S. LES COPAINS de l’intégralité de ses demandes ;

– à titre principal, juger que les locaux loués à la S.A.S. LES COPAINS permettent l’activité commerciale exercée par cette dernière ;

– juger qu’aucun vice du consentement pouvant justifier la nullité du bail litigieux n’est établi en l’espèce ;

– en conséquence, juger que le contrat de bail en date du 31 juillet 2009 et son avenant de renouvellement en date du 29 juillet 2019 sont parfaitement valables ;

– débouter la S.A.S. LES COPAINS de l’intégralité de ses demandes ;

– à titre subsidiaire, si par extraordinaire le tribunal venait à considérer qu’une partie des locaux serait en réalité à usage d’habitation, juger la S.A.S. LES COPAINS mal fondée en l’ensemble de ses demandes ;

– en conséquence, débouter la S.A.S. LES COPAINS de l’intégralité de ses demandes ;

– à titre plus subsidiaire, si par extraordinaire le tribunal venait à entrer en voie de condamnation à leur encontre, condamner la S.C.I. [B] RETAIL à restituer uniquement les loyers effectivement perçus par elle depuis l’acquisition des locaux litigieux, et au prorata de la surface des locaux prétendument à usage d’habitation ;

– débouter la S.A.S. LES COPAINS de toutes ses autres demandes ;

– débouter Monsieur [K] [A] et Madame [N] [F] épouse [A] de leur appel en garantie formé à l’encontre de la S.C.I. [B] RETAIL ;

– condamner Monsieur [K] [A] et Madame [N] [F] épouse [A] à garantir la S.C.I. [B] RETAIL de toutes les sommes auxquelles elle pourrait être condamnée ;

– à titre infiniment subsidiaire, si par extraordinaire le tribunal refusait de calculer le montant dû au prorata de la surface litigieuse des locaux loués, condamner la S.C.I. [B] RETAIL à restituer uniquement les loyers effectivement perçus par elle depuis l’acquisition des locaux litigieux ;

– débouter la S.A.S. LES COPAINS de toutes ses autres demandes ;

– débouter Monsieur [K] [A] et Madame [N] [F] épouse [A] de leur appel en garantie formé à l’encontre de la S.C.I. [B] RETAIL ;

– condamner Monsieur [K] [A] et Madame [N] [F] épouse [A] à garantir la S.C.I. [B] RETAIL de toutes les sommes auxquelles elle pourrait être condamnée ;

– à titre reconventionnel, en cas de nullité du bail litigieux, condamner la S.A.S. LES COPAINS à payer à la S.C.I. [B] RETAIL une indemnité d’occupation à compter du 17 décembre 2018, date d’acquisition des locaux litigieux, égale au montant du loyer, outre les charges, taxes et indexations ;

– en l’absence de nullité du bail litigieux, prononcer la résiliation du bail en date du 29 novembre 2018 aux torts exclusifs de la S.A.S. LES COPAINS compte tenu de son comportement et de ses infractions aux clauses de ce dernier ;

– en conséquence, ordonner l’expulsion de la S.A.S. LES COPAINS, occupante sans droit ni titre depuis le 22 octobre 2021, ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec l’assistance du commissaire de police, de la force publique et d’un serrurier s’il y a lieu ;

– ordonner le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux loués dans tel garde-meubles qu’il plaira à la bailleresse ou au commissaire de justice chargé de l’exécution, aux frais, risques et périls de la S.A.S. LES COPAINS ;

– condamner la S.A.S. LES COPAINS à lui payer la somme de 250.609,92 euros en règlement des loyers, charges et accessoires arrêtée au 24 mai 2023, sauf à parfaire ;

– condamner la S.A.S. LES COPAINS au paiement d’une indemnité d’occupation, charges et TVA en sus, égale au double du loyer contractuel à compter du 22 octobre 2021, date de résiliation du bail, jusqu’à la remise effective et valable de l’ensemble des locaux, assortie des intérêts de droit, avec capitalisation des intérêts dus depuis plus d’un an ;

– condamner la S.A.S. LES COPAINS au paiement de la somme de 25.000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive et dilatoire ;

– en tout état de cause, condamner la S.A.S. LES COPAINS à leur payer à chacune la somme de 7.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

– condamner la S.A.S. LES COPAINS aux dépens, en ce compris les coûts des commandements de payer ;

– rappeler l’exécution provisoire de droit du jugement à intervenir.

Aux termes de leurs dernières conclusions remises au greffe et notifiées par RPVA le 5 septembre 2024, Monsieur [K] [A] et Madame [N] [F] épouse [A] réclament au tribunal, sur le fondement de l’article L. 631-7 du code de la construction et de l’habitation, de l’article 1353 du code civil, et de l’article 9 du code de procédure civile, de :

– leur donner acte de ce qu’ils s’associent pleinement aux conclusions régularisées par la S.C.I. [B] RETAIL ;

– y faisant droit, à titre principal, débouter la S.A.S. LES COPAINS de l’intégralité de ses demandes ;

– à titre subsidiaire, dans l’hypothèse où une condamnation serait prononcée à leur encontre, dire et juger que la S.C.I. [B] RETAIL devra les garantir ;

– en tout état de cause, condamner la S.A.S. LES COPAINS à leur payer la somme de 5.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

– condamner la S.A.S. LES COPAINS aux dépens.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est fait expressément référence aux écritures des parties visées ci-dessus quant à l’exposé de leurs moyens.

La clôture de l’instruction a été prononcée par ordonnance du juge de la mise en état en date du 22 octobre 2024.

Décision du 09 Septembre 2025

18° chambre 3ème section

N° RG 21/15332 – N° Portalis 352J-W-B7F-CVNCK

Par arrêt rendu par défaut en date du 6 février 2025, la cour d’appel de Paris a infirmé partiellement l’ordonnance du juge de la mise en état en date du 17 février 2023 déboutant la S.C.I. [B] RETAIL, la société de droit luxembourgeois FR INVEST, la S.P.P.I.C.A.V. HIGH STREET RETAIL et la S.A.S. F&A ASSET MANAGEMENT de leur demande de provision, et statuant à nouveau sur ce point a condamné la S.A.S. LES COPAINS à payer à la S.C.I. [B] RETAIL la somme provisionnelle de 238.123,20 euros à valoir sur l’arriéré locatif arrêté au 2 avril 2024.

Par conclusions d’actualisation remises au greffe et notifiées par RPVA le 20 février 2025 sur le fondement des dispositions du deuxième alinéa de l’article 802 du code de procédure civile, la S.C.I. [B] RETAIL, la société de droit luxembourgeois FR INVEST, la S.P.P.I.C.A.V. HIGH STREET RETAIL et la S.A.S. F&A ASSET MANAGEMENT requièrent le tribunal de :

– à titre principal, constater l’irrecevabilité de la S.A.S. LES COPAINS pour solliciter la nullité du bail commercial ;

– juger que les locaux loués à la S.A.S. LES COPAINS permettent l’activité commerciale exercée par cette dernière ;

– juger qu’aucun vice du consentement pouvant justifier la nullité du bail litigieux n’est établi en l’espèce ;

– juger que le commandement de payer délivré le 22 septembre 2021 est parfaitement valable ;

– en conséquence, débouter la S.A.S. LES COPAINS de l’intégralité de ses demandes ;

– à titre reconventionnel principal, constater l’acquisition de la clause résolutoire figurant au contrat de bail commercial en date du 29 novembre 2018 à compter du 22 octobre 2021 ;

– en conséquence, ordonner l’expulsion de la S.A.S. LES COPAINS, occupante sans droit ni titre depuis le 22 octobre 2021, ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec l’assistance du commissaire de police, de la force publique et d’un serrurier s’il y a lieu ;

– ordonner le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux loués dans tel garde-meubles qu’il plaira à la bailleresse ou au commissaire de justice chargé de l’exécution, aux frais, risques et périls de la S.A.S. LES COPAINS ;

– condamner la S.A.S. LES COPAINS à lui payer la somme de 479.856,45 euros en règlement des loyers, charges et accessoires arrêtée au 1er février 2025, sauf à parfaire, assortie des intérêts de droit, avec capitalisation des intérêts dus depuis plus d’un an ;

– condamner la S.A.S. LES COPAINS au paiement d’une indemnité d’occupation, charges et TVA en sus, égale au double du loyer contractuel à compter du 22 octobre 2021, date de résiliation du bail, jusqu’à la remise effective et valable de l’ensemble des locaux, assortie des intérêts de droit, avec capitalisation des intérêts dus depuis plus d’un an ;

– à titre reconventionnel subsidiaire, si par extraordinaire le tribunal refusait de constater l’acquisition de la clause résolutoire, prononcer la résiliation judiciaire du contrat de bail commercial en date du 29 novembre 2018 aux torts exclusifs de la S.A.S. LES COPAINS compte tenu de son comportement et des multiples et graves infractions aux clauses de ce dernier ;

– en conséquence, ordonner l’expulsion de la S.A.S. LES COPAINS, occupante sans droit ni titre depuis le 22 octobre 2021, ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec l’assistance du commissaire de police, de la force publique et d’un serrurier s’il y a lieu ;

– ordonner le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux loués dans tel garde-meubles qu’il plaira à la bailleresse ou au commissaire de justice chargé de l’exécution, aux frais, risques et périls de la S.A.S. LES COPAINS ;

– condamner la S.A.S. LES COPAINS à lui payer la somme de 479.856,45 euros en règlement des loyers, charges et accessoires arrêtée au 1er février 2025, sauf à parfaire, assortie des intérêts de droit, avec capitalisation des intérêts dus depuis plus d’un an ;

Décision du 09 Septembre 2025

18° chambre 3ème section

N° RG 21/15332 – N° Portalis 352J-W-B7F-CVNCK

– condamner la S.A.S. LES COPAINS au paiement d’une indemnité d’occupation, charges et TVA en sus, égale au double du loyer contractuel à compter du 22 octobre 2021, date de résiliation du bail, jusqu’à la remise effective et valable de l’ensemble des locaux, assortie des intérêts de droit, avec capitalisation des intérêts dus depuis plus d’un an ;

– en tout état de cause, débouter Monsieur [K] [A] et Madame [N] [F] épouse [A] de leur appel en garantie formé à l’encontre de la S.C.I. [B] RETAIL ;

– condamner la S.A.S. LES COPAINS au paiement de la somme de 100.000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive ;

– condamner la S.A.S. LES COPAINS à leur payer la somme de 50.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

– condamner la S.A.S. LES COPAINS aux dépens, en ce compris le coût des commandements de payer ;

– rappeler l’exécution provisoire de droit du jugement à intervenir.

La S.C.I. SCI GVT DRAGON et la S.A. CRÉDIT INDUSTRIEL ET COMMERCIAL exerçant sous le nom commercial « CIC », régulièrement assignées à domicile, n’ont pas constitué avocat. Le jugement est donc réputé contradictoire, conformément aux dispositions de l’article 474 du code de procédure civile.

L’affaire a été retenue à l’audience de plaidoirie du 28 avril 2025, et la décision a été mise en délibéré au 30 juin 2025, puis prorogée successivement au 16 juillet et au 9 septembre 2025, les parties en ayant été avisées.

MOTIFS DE LA DÉCISION

L’article 472 du code de procédure civile dispose que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, et que le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

À titre liminaire, il convient de relever que les nombreuses demandes figurant au dispositif des conclusions des parties aux fins de voir « juger et dire », « dire et juger », « juger » et « donner acte » ne constituent pas des prétentions au sens des dispositions des articles 4 et 768 du code de procédure civile, mais des moyens (Civ. 2, 9 janvier 2020 : pourvoi n°18-18778), si bien qu’il n’y a pas lieu de statuer de ces chefs dans le dispositif de la présente décision.

Sur les questions d’ordre procédural

Sur le périmètre de la saisine du tribunal

Aux termes des dispositions de l’article 4 du code de procédure civile, l’objet du litige est déterminé par les prétentions respectives des parties. Ces prétentions sont fixées par l’acte introductif d’instance et par les conclusions en défense. Toutefois l’objet du litige peut être modifié par des demandes incidentes lorsque celles-ci se rattachent aux prétentions originaires par un lien suffisant.

En outre, en application des dispositions de l’article 63 du même code, les demandes incidentes sont : la demande reconventionnelle, la demande additionnelle et l’intervention.

En vertu des dispositions de l’article 65 dudit code, constitue une demande additionnelle la demande par laquelle une partie modifie ses prétentions antérieures.

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18° chambre 3ème section

N° RG 21/15332 – N° Portalis 352J-W-B7F-CVNCK

Selon les dispositions du premier alinéa de l’article 68 de ce code, les demandes incidentes sont formées à l’encontre des parties à l’instance de la même manière que sont présentés les moyens de défense.

D’après les dispositions de l’article 748-1 du code susvisé, les envois, remises et notifications des actes de procédure, des pièces, avis, avertissements ou convocations, des rapports, des procès-verbaux ainsi que des copies et expéditions revêtues de la formule exécutoire des décisions juridictionnelles peuvent être effectués par voie électronique dans les conditions et selon les modalités fixées par le présent titre, sans préjudice des dispositions spéciales imposant l’usage de ce mode de communication.

Le premier alinéa de l’article 748-3 du code susmentionné dans sa rédaction antérieure à celle issue de l’article 1 du décret n°2025-619 du 8 juillet 2025 portant diverses mesures de simplification de la procédure civile dispose quant à lui que les envois, remises et notifications mentionnés à l’article 748-1 font l’objet d’un avis électronique de réception adressé par le destinataire ou d’un avis électronique de mise à disposition adressé au destinataire à l’adresse choisie par lui, qui indique la date et, le cas échéant, l’heure de la réception ou de la mise à disposition.

L’article 767 du code sus-indiqué prévoit pour sa part que la remise au greffe de la copie de l’acte de constitution et des conclusions est faite soit dès leur notification avec la justification de leur notification, soit si celle-ci est antérieure à la saisine de la juridiction, avec la remise de la copie de l’assignation.

Enfin, conformément aux dispositions du dernier alinéa de l’article 768 du susdit code, les parties doivent reprendre dans leurs dernières conclusions les prétentions et moyens présentés ou invoqués dans leurs conclusions antérieures. À défaut, elles sont réputées les avoir abandonnés et le tribunal ne statue que sur les dernières conclusions déposées.

En l’espèce, si le dossier plaidoirie déposé au greffe par le conseil de la S.A.S. LES COPAINS comporte notamment un document de 31 pages intitulé « CONCLUSIONS RÉCAPITULATIVES N°2 » portant la mention « Signifiées par RPVA le 19 février 2023 », il ressort toutefois des vérifications opérées par la présente juridiction qu’aucunes conclusions au fond n’ont été remises au greffe par la voie électronique par la S.A.S. LES COPAINS postérieurement à l’assignation introductive d’instance, aucun avis de réception de remise au greffe et de notification ne figurant d’ailleurs audit dossier de plaidoirie, si bien que le tribunal n’est pas saisi par ces conclusions dont ni la remise au greffe, ni la notification aux conseils des autres parties à l’instance ne sont caractérisées, de sorte que ce dernier statuera uniquement sur les moyens et prétentions énoncés dans l’assignation signifiée par actes d’huissier de justice en date du 25 octobre 2021.

En conséquence, il convient de constater que le tribunal est saisi par les moyens et prétentions de la S.A.S. LES COPAINS figurant dans son assignation signifiée par actes d’huissier de justice en date du 25 octobre 2021.

Sur les conclusions d’actualisation notifiées par la S.C.I. [B] RETAIL, par la société de droit luxembourgeois FR INVEST, par la S.P.P.I.C.A.V. HIGH STREET RETAIL et par la S.A.S. F&A ASSET MANAGEMENT

Aux termes des dispositions des deux premiers alinéas de l’article 802 du code de procédure civile, après l’ordonnance de clôture, aucune conclusion ne peut être déposée ni aucune pièce produite aux débats, à peine d’irrecevabilité prononcée d’office. Sont cependant recevables les demandes en intervention volontaire, les conclusions relatives aux loyers, arrérages, intérêts et autres accessoires échus et aux débours faits jusqu’à l’ouverture des débats, si leur décompte ne peut faire l’objet d’aucune contestation sérieuse, ainsi que les demandes de révocation de l’ordonnance de clôture.

En outre, en application des dispositions de l’article 15 du même code, les parties doivent se faire connaître mutuellement en temps utile les moyens de fait sur lesquels elles fondent leurs prétentions, les éléments de preuve qu’elles produisent et les moyens de droit qu’elles invoquent, afin que chacune soit à même d’organiser sa défense.

Enfin, en vertu des dispositions des deux premiers alinéas de l’article 16 dudit code, le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction. Il ne peut retenir, dans sa décision, les moyens, les explications et les documents invoqués ou produits par les parties que si celles-ci ont été à même d’en débattre contradictoirement.

En l’espèce, l’examen attentif des conclusions remises au greffe et notifiées par RPVA par la S.C.I. [B] RETAIL, par la société de droit luxembourgeois FR INVEST, par la S.P.P.I.C.A.V. HIGH STREET RETAIL et par la S.A.S. F&A ASSET MANAGEMENT le 20 février 2025 permet à la présente juridiction de s’assurer qu’il s’agit de simples conclusions d’actualisation portant sur le montant de la dette locative arrêtée au 28 février 2025 suivant décompte en date du 20 février 2025 (pièce n°21 de la S.C.I.), étant observé que d’une part, ces conclusions ont été régularisées plus de deux mois avant la date de l’audience de plaidoirie, et que d’autre part aucune des parties ne conteste leur recevabilité.

Il est donc établi que ces conclusions constituent des conclusions d’actualisation relatives aux loyers, charges et taxes locatives échus postérieurement à l’ordonnance de clôture et non sérieusement contestables, et que la S.A.S. LES COPAINS a été à même d’en débattre contradictoirement, de sorte qu’aucune violation du principe de la contradiction n’est caractérisée.

En conséquence, il convient de déclarer recevables les conclusions remises au greffe et notifiées par RPVA le 20 février 2025 par la S.C.I. [B] RETAIL, par la société de droit luxembourgeois FR INVEST, par la S.P.P.I.C.A.V. HIGH STREET RETAIL et par la S.A.S. F&A ASSET MANAGEMENT.

Sur l’action exercée par la S.A.S. LES COPAINS

Sur l’action en nullité ou caducité de l’acte de cession de fonds de commerce, en restitution du prix de cession du fonds de commerce, en nullité du contrat de prêt professionnel, et en nullité des contrats de baux commerciaux

Selon les dispositions de l’article 122 du code de procédure civile, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

En outre, d’après les dispositions du deuxième alinéa de l’article 125 du même code, le juge peut relever d’office la fin de non-recevoir tirée du défaut d’intérêt, du défaut de qualité ou de la chose jugée.

Le premier alinéa de l’article 480 dudit code dispose quant à lui que le jugement qui tranche dans son dispositif tout ou partie du principal, ou celui qui statue sur une exception de procédure, une fin de non-recevoir ou tout autre incident a, dès son prononcé, l’autorité de la chose jugée relativement à la contestation qu’il tranche.

Enfin, conformément aux dispositions de l’article 794 de ce code, les ordonnances du juge de la mise en état n’ont pas, au principal, l’autorité de la chose jugée à l’exception de celles statuant sur les exceptions de procédure, sur les fins de non-recevoir et sur les incidents mettant fin à l’instance.

Décision du 09 Septembre 2025

18° chambre 3ème section

N° RG 21/15332 – N° Portalis 352J-W-B7F-CVNCK

En l’espèce, il y a lieu de rappeler que par ordonnance réputée contradictoire en date du 31 mai 2024, le juge de la mise en état a notamment : déclaré la S.A.S. LES COPAINS irrecevable en son action en nullité ou caducité de l’acte de cession de fonds de commerce conclu avec la S.A.R.L. DRAGON FLY SARL exerçant sous l’enseigne « STEALTH » en date du 28 janvier 2005 ainsi qu’en sa demande de restitution du prix de cession du fonds de commerce d’un montant de 280.000 euros ; et déclaré la S.A.S. LES COPAINS irrecevable en son action en nullité du contrat de prêt professionnel d’un montant de 250.000 euros souscrit auprès de la S.A. CRÉDIT INDUSTRIEL ET COMMERCIAL exerçant sous le nom commercial « CIC », ainsi qu’en son action en nullité du contrat de bail commercial en date du 31 juillet 2009 et du contrat de bail commercial renouvelé en date du 29 novembre 2018 conclus avec la S.C.I. SCI GVT DRAGON aux droits de laquelle vient la S.C.I. [B] RETAIL.

Dès lors, force est de constater que ces prétentions figurant au dispositif de l’assignation introductive de la présente instance, qui n’ont pas été abandonnées dès lors que la S.A.S. LES COPAINS n’a jamais conclu au fond postérieurement, se heurtent à l’autorité de la chose jugée dont est revêtue l’ordonnance du juge de la mise en état en date du 31 mai 2024, de sorte qu’elles sont irrecevables.

En conséquence, il convient de déclarer la S.A.S. LES COPAINS : irrecevable en son action en nullité ou caducité de la cession de fonds de commerce en date du 28 janvier 2005, ainsi qu’en sa demande de restitution du prix de cession du fonds de commerce d’un montant de 280.000 euros ; et irrecevable en son action en nullité du contrat de prêt professionnel d’un montant de 250.000 euros souscrit auprès de la S.A. CRÉDIT INDUSTRIEL ET COMMERCIAL exerçant sous le nom commercial « CIC », en nullité du contrat de bail commercial en date du 31 juillet 2009 et en nullité du contrat de bail commercial renouvelé en date du 29 novembre 2018.

Sur l’action en caducité du contrat de prêt professionnel, en restitution des loyers, des charges et taxes locatives, du dépôt de garantie et des impenses, et en responsabilité civile

Eu égard à la teneur de la présente décision, dès lors que la S.A.S. LES COPAINS a été déclarée irrecevable en son action en nullité ou caducité de la cession de fonds de commerce en date du 28 janvier 2005, en sa demande de restitution du prix de cession du fonds de commerce d’un montant de 280.000 euros, en son action en nullité du contrat de prêt professionnel d’un montant de 250.000 euros souscrit auprès de la S.A. CRÉDIT INDUSTRIEL ET COMMERCIAL exerçant sous le nom commercial « CIC », et en son action en nullité du contrat de bail commercial en date du 31 juillet 2009 et du contrat de bail commercial renouvelé en date du 29 novembre 2018, et dans la mesure où ses autres demandes de caducité, de restitutions et de dommages et intérêts ne constituent que le corollaire, au titre de l’interdépendance des contrats, de ses premières demandes déclarées irrecevables, force est de constater qu’il ne peut être fait droit à ces dernières.

En conséquence, il convient de débouter la S.A.S. LES COPAINS de son action en caducité du contrat de prêt professionnel d’un montant de 250.000 euros souscrit auprès de la S.A. CRÉDIT INDUSTRIEL ET COMMERCIAL exerçant sous le nom commercial « CIC », de ses demandes de restitution des loyers, charges et taxes locatives, dépôt de garantie et impenses, ainsi que de l’intégralité de ses demandes de dommages et intérêts.

Sur l’action en nullité du commandement de payer

Aux termes des dispositions du premier alinéa de l’article L. 145-41 du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

En outre, en application des dispositions de l’article 648 du même code, tout acte d’huissier de justice indique, indépendamment des mentions prescrites par ailleurs : 1. sa date ; 2. a) si le requérant est une personne physique : ses nom, prénoms, profession, domicile, nationalité, date et lieu de naissance ; b) si le requérant est une personne morale : sa forme, sa dénomination, son siège social et l’organe qui la représente légalement ; 3. les nom, prénoms, demeure et signature de l’huissier de justice ; 4. si l’acte doit être signifié, les nom et domicile du destinataire, ou, s’il s’agit d’une personne morale, sa dénomination et son siège social. Ces mentions sont prescrites à peine de nullité.

En vertu des dispositions de l’article 649 dudit code, la nullité des actes d’huissier de justice est régie par les dispositions qui gouvernent la nullité des actes de procédure.

Enfin, selon les dispositions de l’article 114 de ce code, aucun acte de procédure ne peut être déclaré nul pour vice de forme si la nullité n’en est pas expressément prévue par la loi, sauf en cas d’inobservation d’une formalité substantielle ou d’ordre public. La nullité ne peut être prononcée qu’à charge pour l’adversaire qui l’invoque de prouver le grief que lui cause l’irrégularité, même lorsqu’il s’agit d’une formalité substantielle ou d’ordre public.

En l’espèce, il est établi que par acte sous signature privée en date du 6 août 2021 publié au bulletin officiel des annonces civiles et commerciales n°164 B des 23 et 24 août 2021 et ayant donné lieu à une annonce légale parue dans le quotidien Le Parisien Aujourd’hui en France en date du 11 août 2021, la S.A.R.L. LES COPAINS a fait l’objet d’une dissolution sans liquidation entraînant transmission universelle de son patrimoine au profit de son associée unique la S.A.S. LES COPAINS (pièce n°2 en demande).

Or, il est démontré que le commandement de payer litigieux en date du 22 septembre 2021 a été signifié non pas à la S.A.S. LES COPAINS, mais à la S.A.R.L. LES COPAINS (pièces n°7 en demande et n°3 de la S.C.I.), laquelle n’avait plus la qualité de preneuse des locaux donnés à bail en raison de la transmission universelle de patrimoine susvisée.

Il y a lieu de retenir que cette confusion sur l’identité de la preneuse et de la destinataire du commandement de payer cause nécessairement un grief à la demanderesse, ledit commandement ayant été délivré à une société qui n’avait plus la qualité de locataire, ce qui justifie l’annulation du commandement de payer litigieux.

En conséquence, il convient de prononcer la nullité du commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail commercial signifié par la S.C.I. [B] RETAIL à la S.A.R.L. LES COPAINS par acte d’huissier de justice en date du 22 septembre 2021.

Sur les demandes reconventionnelles de la bailleresse

Sur la demande principale de constatation de l’acquisition de la clause résolutoire

Aux termes des dispositions du premier alinéa de l’article L. 145-41 du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

En l’espèce, eu égard à la teneur de la présente décision, dès lors que le commandement de payer litigieux a été annulé, force est de constater que la S.C.I. [B] RETAIL n’est pas fondée à s’en prévaloir, si bien qu’il ne peut être fait droit à sa demande reconventionnelle de constatation de l’acquisition de la clause résolutoire.

En conséquence, il convient de débouter la S.C.I. [B] RETAIL de sa demande reconventionnelle de constatation de l’acquisition de la clause résolutoire visée au commandement de payer en date du 22 septembre 2021.

Sur la demande subsidiaire de résiliation judiciaire du contrat de bail commercial

Aux termes des dispositions des premier et dernier alinéas de l’article 1728 du code civil, le preneur est tenu de deux obligations principales, et notamment : 2°) de payer le prix du bail aux termes convenus.

En outre, en application des dispositions de l’article 1741 du même code, le contrat de louage se résout par la perte de la chose louée, et par le défaut respectif du bailleur et du preneur de remplir leurs engagements.

En vertu des dispositions de l’article 1224 dudit code, la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice.

Selon les dispositions de l’article 1225 de ce code, la clause résolutoire précise les engagements dont l’inexécution entraînera la résolution du contrat. La résolution est subordonnée à une mise en demeure infructueuse, s’il n’a pas été convenu que celle-ci résulterait du seul fait de l’inexécution. La mise en demeure ne produit effet que si elle mentionne expressément la clause résolutoire.

D’après les dispositions de l’article 1228 du code susmentionné, le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

Enfin, conformément aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 1229 du code susvisé, la résolution prend effet, selon les cas, soit dans les conditions prévues par la clause résolutoire, soit à la date de la réception par le débiteur de la notification faite par le créancier, soit à la date fixée par le juge ou, à défaut, au jour de l’assignation en justice.

Il y a lieu de rappeler que seul peut justifier la résiliation d’un contrat de bail un manquement contractuel d’une gravité suffisante (Civ. 3, 9 décembre 2008 : pourvoi n°07-21730 ; Civ. 3, 10 septembre 2020 : pourvoi n°19-13760 ; Civ. 3, 17 juin 2021 : pourvoi n°19-26317 ; Civ. 3, 21 septembre 2023 : pourvoi n°22-15850 ; Civ. 3, 27 février 2025 : pourvoi n°23-17898).

En l’espèce, il ressort du décompte actualisé arrêté au 28 février 2025 en date du 20 février 2025 produit aux débats que la S.A.S. LES COPAINS n’a effectué aucun virement bancaire à tout le moins depuis le mois de janvier de l’année 2022 (pièce n°21 de la S.C.I.), ce qui n’est pas contesté.

Force est de constater que de tels défauts de paiement réitérés et ayant perduré depuis plus de trois ans présentent une gravité suffisante justifiant la résiliation judiciaire du contrat de bail commercial.

En conséquence, il convient de prononcer la résiliation judiciaire du contrat de bail commercial aux torts exclusifs de la S.A.S. LES COPAINS à compter du 28 février 2025.

Sur les conséquences de la résiliation du bail

Aux termes des dispositions de l’article L. 411-1 du code des procédures civiles d’exécution, sauf disposition spéciale, l’expulsion d’un immeuble ou d’un lieu habité ne peut être poursuivie qu’en vertu d’une décision de justice ou d’un procès-verbal de conciliation exécutoire et après signification d’un commandement d’avoir à libérer les locaux.

En outre, en application des dispositions de l’article L. 433-1 du même code, les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne. À défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire.

En l’espèce, eu égard à la teneur de la présente décision, il y a lieu de faire droit à la demande d’expulsion formée par la bailleresse.

En conséquence, il convient d’ordonner l’expulsion de la S.A.S. LES COPAINS des locaux donnés à bail commercial, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Sur la créance de loyers, d’indemnités d’occupation, de charges et de taxes locatives

En vertu des dispositions de l’article 1709 du code civil, le louage des choses est un contrat par lequel l’une des parties s’oblige à faire jouir l’autre d’une chose pendant un certain temps, et moyennant un certain prix que celle-ci s’oblige de lui payer.

En outre, selon les dispositions des premier et dernier alinéas de l’article 1728 du même code, le preneur est tenu de deux obligations principales : 2°) de payer le prix du bail aux termes convenus.

D’après les dispositions de l’article 1103 dudit code, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Le premier alinéa de l’article 1353 de ce code dispose quant à lui que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.

Enfin, conformément aux dispositions de l’article 1240 du code susvisé, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Il y a lieu de rappeler que l’indemnité d’occupation due par un occupant sans titre présente un caractère mixte à la fois compensatoire et indemnitaire, et a pour objet de réparer le préjudice subi par le bailleur propriétaire du fait de la privation de son bien immobilier (Civ. 3, 27 avril 1982 : pourvoi n°80-15139 ; Civ. 3, 26 novembre 1997 : pourvoi n°96-12003 ; Civ. 3, 27 juin 2006 : pourvoi n°05-13465 ; Civ. 3, 15 février 2018 : pourvoi n°16-13216 ; Civ. 3, 15 avril 2021 : pourvoi n°19-26045).

En l’espèce, il ressort du décompte actualisé en date du 20 février 2025 produit aux débats que la dette locative de la S.A.S. LES COPAINS arrêtée au 28 février 2025 s’élève à la somme de 479.856,45 euros (pièce n°21 de la S.C.I.), ce qui n’est pas contesté.

De plus, il y a lieu de retenir que le montant du dernier loyer contractuel indexé, soit la somme mensuelle de 8.394,86 euros hors taxes et hors charges (pièce n°21 de la S.C.I.), constituera le montant de l’indemnité d’occupation comme réparant justement le préjudice subi par la bailleresse.

En conséquence, il convient de condamner la S.A.S. LES COPAINS à payer à la S.C.I. [B] RETAIL la somme de 479.856,45 euros en règlement de l’arriéré de loyers, de charges et de taxes locatives arrêté au 28 février 2025, ainsi que la somme mensuelle de 8.394,86 euros hors taxes et hors charges, outre les charges et taxes locatives, à titre d’indemnité d’occupation à compter du 1er mars 2025 jusqu’à la restitution des locaux donnés à bail.

Sur les intérêts moratoires

Aux termes des dispositions du premier alinéa de l’article 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

En outre, en application des dispositions du premier alinéa de l’article 1231-7 du même code, en toute matière, la condamnation à une indemnité emporte intérêts au taux légal même en l’absence de demande ou de disposition spéciale du jugement. Sauf disposition contraire de la loi, ces intérêts courent à compter du prononcé du jugement à moins que le juge n’en décide autrement.

Conformément aux dispositions de l’article 1344 dudit code, le débiteur est mis en demeure de payer soit par une sommation ou un acte portant interpellation suffisante, soit, si le contrat le prévoit, par la seule exigibilité de l’obligation.

Enfin, en vertu des dispositions de l’article 1344-1 de ce code, la mise en demeure de payer une obligation de somme d’argent fait courir l’intérêt moratoire, au taux légal, sans que le créancier soit tenu de justifier d’un préjudice.

En l’espèce, s’il ne peut être tenu compte du commandement de payer en date du 22 septembre 2021, lequel a été annulé, il ressort toutefois des éléments produits aux débats que la S.C.I. [B] RETAIL justifie avoir adressé à la S.A.S. LES COPAINS une lettre recommandée de mise en demeure en date du 13 décembre 2021 portant sur la somme de 87.059,73 euros (pièce n°5 de la S.C.I.).

Dès lors, la somme de 87.059,73 euros emportera intérêts au taux légal à compter du 13 décembre 2021, et le reliquat postérieur portera intérêts à compter de chaque échéance mensuelle contractuelle.

En revanche, les indemnités d’occupation, eu égard à leur nature indemnitaire, porteront intérêts au taux légal à compter de la date de la présente décision.

En conséquence, il convient de dire que la condamnation de la S.A.S. LES COPAINS à payer à la S.C.I. [B] RETAIL la somme de 479.856,45 euros emportera intérêts au taux légal à compter du 13 décembre 2021 sur le montant de 87.059,73 euros, puis à compter de la date de chaque échéance mensuelle contractuelle postérieure s’agissant du reliquat, et que l’indemnité d’occupation portera intérêts au taux légal à compter de la date de la présente décision, jusqu’à complet paiement.

Sur l’anatocisme

Selon les dispositions de l’article 1343-2 du code civil, les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le précise.

Il y a lieu de rappeler : que d’une part, la capitalisation des intérêts est de droit lorsqu’elle est judiciairement demandée (Civ. 1, 5 avril 2023 : pourvoi n°21-19870 ; Civ. 3, 20 mars 2025 : pourvoi n°23-16765) ; et que d’autre part, à défaut de convention spéciale, les intérêts échus des capitaux ne peuvent eux-mêmes produire d’intérêts que moyennant une demande en justice et à compter de la date de celle-ci (Civ. 1, 19 décembre 2000 : pourvoi n°98-14487 ; Civ. 2, 11 mai 2017 : pourvoi n°16-14881 ; Com., 9 octobre 2019 : pourvoi n°18-11694).

En l’espèce, la capitalisation des intérêts prendra effet à compter du 11 mars 2022, date de remise au greffe et de notification par RPVA des premières conclusions au fond de la S.C.I. [B] RETAIL comportant une telle demande.

En conséquence, il convient d’ordonner que les intérêts échus dus au moins pour une année entière produiront eux-mêmes intérêts au taux légal à compter du 11 mars 2022.

Sur la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive

En application des dispositions de l’article 1231 du code civil, à moins que l’inexécution soit définitive, les dommages et intérêts ne sont dus que si le débiteur a préalablement été mis en demeure de s’exécuter dans un délai raisonnable.

En outre, d’après les dispositions de l’article 1231-1 du même code, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

Enfin, conformément aux dispositions des premier et dernier alinéas de l’article 1231-6 dudit code, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Il y a lieu de rappeler que des dommages et intérêts en réparation du préjudice subi du fait des retards de paiement de loyers ne peuvent être alloués au bailleur sans que soit constatée la mauvaise foi du locataire (Civ. 3, 1er décembre 1993 : pourvoi n°91-22232 ; Civ. 3, 16 mars 2010 : pourvoi n°09-13361 ; Civ. 3, 15 juin 2023 : pourvoi n°21-10119 ; Civ. 3, 12 octobre 2023 : pourvoi n°22-19388).

En l’espèce, s’il peut être considéré que la S.A.S. LES COPAINS a fait preuve de mauvaise foi en s’abstenant de régler ses loyers, charges et taxes locatives pendant près de quatre ans, force est toutefois de constater que la S.C.I. [B] RETAIL ne caractérise ni l’existence, ni l’étendue d’un préjudice distinct de celui résultant du retard dans le paiement de sa créance, lequel est déjà réparé par les intérêts moratoires.

En conséquence, il convient de débouter la S.C.I. [B] RETAIL de sa demande reconventionnelle de dommages et intérêts formée à l’encontre de la S.A.S. LES COPAINS au titre de la résistance abusive.

Sur la demande de compensation judiciaire

Eu égard à la teneur de la présente décision, dès lors que la S.A.S. LES COPAINS n’est titulaire d’aucune créance envers les défendeurs, force est de constater qu’il ne peut être fait droit à sa demande de compensation judiciaire.

En conséquence, il convient de débouter la S.A.S. LES COPAINS de sa demande de compensation judiciaire.

Sur les appels en garantie

Eu égard à la teneur de la présente décision, dès lors qu’aucune condamnation n’est prononcée à l’encontre de la S.C.I. [B] RETAIL, de Monsieur [K] [A] et de Madame [N] [F] épouse [A], il n’y a pas lieu de statuer sur les appels en garantie réciproques formés par ces derniers, lesquels ne sont exercés qu’à titre subsidiaire.

Sur les mesures accessoires

En application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, la S.A.S. LES COPAINS, partie perdante, sera condamnée aux dépens, à l’exclusion du coût du commandement de payer en date du 22 septembre 2021 qui a été annulé, et il ne sera pas fait droit à sa demande formée au titre des frais irrépétibles.

Elle sera également condamnée à payer à la S.C.I. [B] RETAIL, à la société de droit luxembourgeois FR INVEST, à la S.P.P.I.C.A.V. HIGH STREET RETAIL et à la S.A.S. F&A ASSET MANAGEMENT d’une part, ainsi qu’à Monsieur [K] [A] et à Madame [N] [F] épouse [A] d’autre part, une indemnité au titre des frais non compris dans les dépens que ces derniers ont été contraints d’exposer pour faire valoir leurs droits dans le cadre de la présente instance, que l’équité et la situation économique des parties commandent de fixer à la somme globale respective de 25.000 euros et de 5.000 euros, conformément aux dispositions de l’article 700 du même code.

Il convient de rappeler que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire de droit, en vertu des dispositions de l’article 514 dudit code, étant observé qu’aucune des parties ne sollicite que cette dernière soit écartée sur le fondement des dispositions de l’article 514-1 dudit code.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire rendu en premier ressort,

CONSTATE que sa saisine est limitée aux moyens et prétentions de la S.A.S. LES COPAINS figurant dans l’assignation introductive d’instance signifiée par actes d’huissier de justice en date du 25 octobre 2021,

DÉCLARE recevables les conclusions d’actualisation remises au greffe et notifiées par RPVA le 20 février 2025 par la S.C.I. [B] RETAIL, par la société de droit luxembourgeois FR INVEST, par la S.P.P.I.C.A.V. HIGH STREET RETAIL et par la S.A.S. F&A ASSET MANAGEMENT,

DÉCLARE la S.A.S. LES COPAINS irrecevable en son action en nullité ou caducité de l’acte de cession de fonds de commerce conclu avec la S.A.R.L. DRAGON FLY SARL exerçant sous l’enseigne « STEALTH » en date du 28 janvier 2005 ainsi qu’en sa demande de restitution du prix de cession du fonds de commerce d’un montant de 280.000 euros,

DÉCLARE la S.A.S. LES COPAINS irrecevable en son action en nullité du contrat de prêt professionnel d’un montant de 250.000 euros souscrit auprès de la S.A. CRÉDIT INDUSTRIEL ET COMMERCIAL exerçant sous le nom commercial « CIC »,

DÉCLARE la S.A.S. LES COPAINS irrecevable en son action en nullité du contrat de bail commercial en date du 31 juillet 2009 et du contrat de bail commercial renouvelé en date du 29 novembre 2018 conclus avec la S.C.I. SCI GVT DRAGON aux droits de laquelle vient la S.C.I. [B] RETAIL,

DÉBOUTE la S.A.S. LES COPAINS de son action en caducité du contrat de prêt professionnel d’un montant de 250.000 euros souscrit auprès de la S.A. CRÉDIT INDUSTRIEL ET COMMERCIAL exerçant sous le nom commercial « CIC » ainsi que de sa demande de restitution du coût du service de ce prêt professionnel d’un montant de 12.500 euros,

Décision du 09 Septembre 2025

18° chambre 3ème section

N° RG 21/15332 – N° Portalis 352J-W-B7F-CVNCK

DÉBOUTE la S.A.S. LES COPAINS de ses demandes de restitution des loyers, des charges et taxes locatives, du dépôt de garantie et des impenses versés en exécution du contrat de bail commercial en date du 31 juillet 2009 et du contrat de bail commercial renouvelé en date du 29 novembre 2018 conclus avec la S.C.I. SCI GVT DRAGON aux droits de laquelle vient la S.C.I. [B] RETAIL,

DÉBOUTE la S.A.S. LES COPAINS de l’intégralité de ses demandes de dommages et intérêts,

PRONONCE la nullité du commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail commercial signifié par la S.C.I. [B] RETAIL à la S.A.R.L. LES COPAINS par acte d’huissier de justice en date du 22 septembre 2021,

DÉBOUTE la S.C.I. [B] RETAIL de sa demande reconventionnelle de constatation de l’acquisition de la clause résolutoire visée au commandement de payer signifié à la S.A.R.L. LES COPAINS par acte d’huissier de justice en date du 22 septembre 2021,

PRONONCE la résiliation judiciaire, à compter du 28 février 2025, du contrat de bail commercial liant la S.C.I. [B] RETAIL à la S.A.S. LES COPAINS conclu par acte sous signature privée en date du 29 novembre 2018, et portant sur les locaux constituant les lots n°1, n°2, n°62 et n°84 de l’immeuble soumis au statut de la copropriété sis [Adresse 6] à [Localité 16] cadastré section BI numéro [Cadastre 1], aux torts exclusifs de la S.A.S. LES COPAINS,

ORDONNE à la S.A.S. LES COPAINS de restituer à la S.C.I. [B] RETAIL les clefs des locaux constituant les lots n°1, n°2, n°62 et n°84 de l’immeuble soumis au statut de la copropriété sis [Adresse 6] à [Localité 16] cadastré section BI numéro [Cadastre 1], et ce dans un délai de trois mois à compter de la date de signification de la présente décision,

ORDONNE, à défaut de restitution volontaire des clefs dans le délai susvisé, l’expulsion de la S.A.S. LES COPAINS, ainsi que celle de tous occupants de son chef, des locaux constituant les lots n°1, n°2, n°62 et n°84 de l’immeuble soumis au statut de la copropriété sis [Adresse 6] à [Localité 16] cadastré section BI numéro [Cadastre 1], au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier, dans les conditions prévues aux articles L. 411-1 à L. 451-1, et R. 411-1 à R. 451-4 du code des procédures civiles d’exécution,

ORDONNE que le sort des meubles garnissant les locaux constituant les lots n°1, n°2, n°62 et n°84 de l’immeuble soumis au statut de la copropriété sis [Adresse 6] à [Adresse 14] [Localité 9] cadastré section BI numéro [Cadastre 1], sera régi par les dispositions des articles L. 433-1 à L. 433-3, et R. 433-1 à R. 433-7 du code des procédures civiles d’exécution,

CONDAMNE la S.A.S. LES COPAINS à payer à la S.C.I. [B] RETAIL la somme de 479.856,45 euros (QUATRE CENT SOIXANTE-DIX-NEUF MILLE HUIT CENT CINQUANTE-SIX euros et QUARANTE-CINQ centimes) en règlement de l’arriéré de loyers, de charges et de taxes locatives arrêté au 28 février 2025, assortie des intérêts de retard au taux légal à compter du 13 décembre 2021 sur le montant de 87.059,73 euros, puis à compter de la date de chaque échéance mensuelle contractuelle postérieure s’agissant du reliquat, jusqu’à complet paiement,

CONDAMNE la S.A.S. LES COPAINS à payer à la S.C.I. [B] RETAIL une indemnité d’occupation d’un montant mensuel de 8.394,86 euros (HUIT MILLE TROIS CENT QUATRE-VINGT-QUATORZE euros et QUATRE-VINGT-SIX centimes) hors taxes et hors charges, outre les charges et taxes locatives, à compter du 1er mars 2025 jusqu’à la libération effective des locaux se matérialisant par la restitution des clefs ou par procès-verbal d’expulsion, assortie des intérêts de retard au taux légal à compter du 9 septembre 2025 jusqu’à complet paiement,

ORDONNE que les intérêts échus dus au moins pour une année entière produiront eux-mêmes intérêts au taux légal à compter du 11 mars 2022,

DÉBOUTE la S.A.S. LES COPAINS de sa demande de compensation judiciaire,

DÉBOUTE la S.C.I. [B] RETAIL de sa demande reconventionnelle de dommages et intérêts formée à l’encontre de la S.A.S. LES COPAINS au titre de la résistance abusive,

DÉBOUTE la S.A.S. LES COPAINS de sa demande présentée sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE la S.A.S. LES COPAINS à payer à la S.C.I. [B] RETAIL, à la société de droit luxembourgeois FR INVEST, à la S.P.P.I.C.A.V. HIGH STREET RETAIL et à la S.A.S. F&A ASSET MANAGEMENT la somme globale de 25.000 (VINGT-CINQ MILLE) euros, et à Monsieur [K] [A] et à Madame [N] [F] épouse [A] la somme globale de 5.000 (CINQ MILLE) euros, sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE la S.A.S. LES COPAINS aux dépens, à l’exclusion du coût du commandement de payer signifié par acte d’huissier de justice en date du 22 septembre 2021,

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire.

Fait et jugé à [Localité 15] le 09 Septembre 2025

Le Greffier Le Président

Henriette DURO Cédric KOSSO-VANLATHEM